Правительство собирается заняться апартаментами. Один из пунктов национального плана по восстановлению экономики — определить их правовой статус, «с возможностью регистрации по месту жительства». То есть предполагается, что там можно будет «прописаться», как в обычной квартире.
Об этой проблеме разговоры идут уже давно, особенно она назрела в Москве и еще нескольких крупнейших городах с нехваткой места под обычную жилую застройку. В Москве апартаменты — это примерно 10% от всех предложений в новостройках, несколькими годами раньше их доля доходила и до 30-40%.
Апартаменты популярны, потому что стоят в среднем на 15-20% дешевле аналогичной по метражу и расположению квартиры. И обычно находятся близко к центру, в удобных с точки зрения транспорта местах. Но есть другая сторона вопроса. По действующим законам, они считаются нежилым помещением.
У этого обстоятельства есть ряд не самых приятных для покупателей последствий в 2021 году:
1) Зарегистрироваться в апартаментах можно лишь временно.
2) Гарантии, которые сейчас есть у дольщиков — покупателей строящегося жилья, на покупателей апартаментов не распространяются.
3) Плата за ЖКХ — по расценкам для коммерческого сектора. И нельзя пожаловаться в Госжилинспекцию, она контролирует только жилье.
4) Не предполагается социальная инфраструктура. Если будущие жильцы жилых комплексов должны быть обеспечены школами-поликлиниками, то для апартаментов таких требований нет (что и позволяет застройщикам продавать их дешевле — меньше накладных расходов).
5) Соседние апартаменты могут использоваться как офисы — это не запрещено, в том числе для предприятий с достаточно шумными видами деятельности (ограничения по шуму для жилья здесь не действуют).
По нашим подсчетам, до 40% клиентов в конечном счете отказываются от приобретения апартаментов в пользу квартир именно из-за невозможности получить постоянную регистрацию. Хотя на законодательном уровне все граждане имеют одинаковые права, на практике в большинстве случаев образовательные и медицинские учреждения отказывают в услуге людям без прописки.
Конечно, если у нас в садовых товариществах постоянную регистрацию разрешили, то тем более логично разрешить это в апартаментах. Но тут надо понимать, что сама по себе прописка не приравнивает апартаменты к жилью. У покупателей сейчас все больше требований к инфраструктуре. А ее в апартаментах рядом может и не быть. Как и детской площадки во дворе, и места для прогулок.
Если же апартаменты фактически приравняют к жилью и, в частности, застройщиков обяжут возводить нужную жителям «социалку», то, как утверждают риэлторы, исчезнет и разница в цене, которая делает апартаменты привлекательными. Хотя какие-то плюсы будут. Например, появится возможность на уровне государства помочь тем обманутым дольщикам, которые неудачно купили именно апартаменты.
Если уточнение статуса апартаментов ограничится разрешением на прописку, застройщики, как предполагают специалисты, начнут активнее осваивать под такое «нежилое жилье» зоны, где возможна коммерческая застройка, но не жилая (см. «Вопрос на засыпку»). В частности, центральные районы Москвы.
В любом случае в выигрыше окажутся те, кто уже купил апартаменты. Они успели по сходной цене приобрести недвижимость, которая теперь может обрести более дорогой статус.
Сами помещения — обычно ничем. Иногда планировки в апартаментах даже разнообразнее. Разница — в том, где апартаменты и квартиры могут располагаться. В центре Москвы, например, осталось мало площадок, где в соответствии со всеми нормами, можно возводить именно жилье. А «нежилье» - пожалуйста.
Для коммерческой застройки действуют менее строгие градостроительные и санитарные нормы, чем для жилья. Это касается не только социальной инфраструктуры, но и допустимых расстояний между зданиями, требований к материалам, шумоизоляции и т. п.
По факту апартаменты сейчас могут предлагаться в очень разных комплексах. Это могут быть и дорогие апарт-отели со своей внутренней инфраструктурой и полным спектром гостиничных услуг в придачу к «квартире». И многофункциональные комплексы, где часть помещений — офисы, часть — апартаменты. И здания, которые вообще мало чем отличаются от обычных жилых комплексов средней руки.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
