Главная » Недвижимость »
Реорганизация сельскохозяйственных предприятий. Права на землю
Реорганизация сельскохозяйственных предприятий. Права на землю
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В данной статье говорится в основном о земельном законодательстве. В то же время наряду с земельной реформой упоминается реформа аграрная. И действительно, они неразрывно связаны. Невозможно даже четко разделить два этих направления реформирования: земельная реформа одной из своих целей ставит создание условий для эффективного развития сельского хозяйства путем предоставления и расширения прав на землю сельскохозяйственным организациям и крестьянским хозяйствам; с другой стороны, преобразование земельных отношений сельскохозяйственных товаропроизводителей является неотъемлемой частью аграрной реформы. Аграрная и земельная реформы в нашей стране задуманы, начаты и проводятся одновременно, о чем говорят даже названия нормативных актов, которыми они вводились, например, Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".
Почему вообще потребовалось проводить в России аграрную реформу? Конечной целью аграрной реформы является создание в нашей стране эффективного и высоко рентабельного сельскохозяйственного производства, способного обеспечить потребности населения в качественных продуктах питания, а промышленности в соответствующем сырье, и поставлять конкурентоспособную сельскохозяйственную продукцию на мировой рынок.
Если в важности и правильности этой глобальной цели сомнений ни у кого не возникает, то конкретные, промежуточные цели аграрной реформы, ее тактика, формы, методы и темпы проведения часто вызывают критику и нарекания как со стороны самих аграриев (работников и руководителей сельскохозяйственных предприятий, фермеров, специалистов), так и ученых и политиков.
Основное содержание аграрной реформы, начатой в России и осуществляемой до настоящего времени, является реорганизация колхозов и совхозов и создание на их базе современных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств. Такая реорганизация включает два основных момента: передачу имущества сельскохозяйственных предприятий и используемой ими земли в собственность работников этих предприятий и изменение организационно-правовой формы хозяйств.
Можно ли было вообще обойтись без таких преобразований? Вспомним, что мы имели в сельском хозяйстве в советское время. Аграрные предприятия могли существовать только в одной из двух форм: колхоза либо совхоза. Колхозы формально считались кооперативными предприятиями, но многим ли они отличались от государственных предприятий? Точно так же, как и совхозы, они не могли самостоятельно распоряжаться своим имуществом, а райком партии давал указания о сроках проведения посевной и о том, кого избрать председателем колхоза. Поиск путей усовершенствования экономических отношений на селе, приближения к производству процесса переработки сельхозпродукции и сервисного обслуживания сельскохозяйственных предприятий привел к созданию всевозможных объединений, которые кое-где давали определенный эффект, но постепенно неизменно превращались в новые управленческие надстройки с разрастающимся чиновничьим аппаратом, существовавшим за счет централизованных отчислений от тех же колхозов и совхозов.
Реформа отношений в аграрном секторе началась с решения предоставить возможность развития, наряду с коллективным, индивидуального хозяйствования на земле. Сегодня многие говорят о том, что фермерские хозяйства неэффективны, что они распадаются в массовом порядке.
Разумеется, процесс их становления очень непрост, тем более в условиях нестабильной, переходной экономики, диспаритета цен, инфляции и т.д. Да, эйфория от перспектив "фермеризации" сельского хозяйства оказалась несколько преждевременной. Но при этом дать равные шансы всем формам собственности и всем формам сельскохозяйственного производства необходимо.
И вот принятый Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установил, что земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются гражданам бесплатно. В отношении же лиц, занятых в сельскохозяйственном производстве и желающих организовать крестьянское хозяйство, этот закон установил, что при выходе из сельскохозяйственного предприятия они получают часть земли и имущества данного предприятия, приходящуюся на их долю.
Для того чтобы выполнить эту норму, колхозы и совхозы должны были произвести условный раздел имущества и земли на паи (или доли) работающих, т.е. провести фактически приватизацию. По отношению к реформе сельского хозяйства термин "приватизация" в нашей стране не применяется, поскольку имущество колхозов как негосударственных образований всегда "числилось" собственностью членов колхоза, в связи с внесением изменений в Конституцию РСФСР собственниками своего имущества были провозглашены и совхозы. Но поскольку не только в совхозах, но и в колхозах их члены до тех пор не имели никаких реальных прав на какую-либо часть имущества хозяйства, то введение имущественных паев явилось, несомненно, большим шагом вперед.
Приватизация земли
В отношении же земли произошла самая настоящая приватизация. Законом РСФСР "О земельной реформе" земли сельскохозяйственных предприятий переданы в коллективно-долевую собственность граждан работников (членов) этих предприятий. Таким образом, все крестьяне бесплатно получили от государства права на землю, стали собственниками.
Последующее законодательство было направлено на то, чтобы провести в жизнь заявленные преобразования. Президент России издает Указ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", которым коллективы всех сельскохозяйственных предприятий обязывались в кратчайшие сроки принять решение о переходе к коллективно-долевой собственности на землю, а также провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с действующим законодательством. Конкретно порядок проведения таких преобразований установлен Постановлением Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов". Согласно этому постановлению для приватизации земли и реорганизации хозяйств в каждом колхозе и совхозе создаются комиссии. В их состав включаются представители местных органов власти, администрации хозяйств, районных управлений сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе, кредиторов. Министерством сельского хозяйства было утверждено Положение о комиссии по приватизации земли и реорганизации колхоза (совхоза)".
Упомянутое постановление устанавливает основные принципы приватизации земли; кто имеет право на пай, как устанавливается его размер, и как можно им распорядиться. Эти положения развиваются и уточняются Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и принятым на его основе Постановлением Правительства РФ № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".
В настоящее время та часть аграрной реформы, которая была связана с разделом имущества и земли сельскохозяйственных предприятий, практически завершена. Процесс же преобразования этих предприятий в новые организационно-правовые формы продолжается.
Рассмотрим теперь подробнее, что же такое земельные паи, как они определяются и кто имеет на них право.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Земельная доля (или земельный пай) представляет собой рассчитанное в гектарах или баллогектарах количество земельной площади, приходящееся на одного члена-участника сельскохозяйственной организации (предприятия). Земельные доли на местности не отграничиваются и существуют, так сказать, в документальном выражении до тех пор, пока в установленных законом случаях и порядке не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле.
Исключения из общего порядка приватизации земли
Как уже говорилось, земельные доли определяются в процессе реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которая включает в себя и приватизацию их земель как неотъемлемую часть такой реорганизации.
Правительством РФ принято Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий Им установлено, что при определении земельной доли (пая) учитываются все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий.
За исключением земельных участков:
- переданных в ведение местных Советов народных депутатов, в т.ч. земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;
- включенных в фонд перераспределения земель;
- используемых сорто-участками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;
- переданных данному хозяйству в аренду.
Необходимо иметь в виду, однако, что Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий установлены изъятия из общего порядка приватизации земли в отношении специализированных хозяйств. Обязательным условием реорганизации этих хозяйств является сохранение выполнения ими особых производственных функций по основной специализации. Поэтому выделение части имущества и земли, обеспечивающих выполнение данных функций, в натуре при выходе из состава хозяйства не допускается в государственных племенных и конных заводах, государственных конюшнях, ипподромах, селекционно-гибридных центрах, государственных семенных инспекциях и лабораториях по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательных станциях и участках, предприятиях по воспроизводству ценных видов рыб. Реорганизация же учебно-опытных, учебно-производственных, опытно-производственных и других хозяйств высших и средних сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследовательских институтов, совхозов, техникумов, совхозов-колледжей, опытных хозяйств машиноиспытательных станций, опытно-селекционных станций, ботанических садов должна проводиться при обязательном объединении имущественных и земельных долей (паев) в размере, обеспечивающем учебный или исследовательский процесс. Причем на земельные доли не распределяются опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений.
Специализированные племенные колхозы и совхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративными системами, семеноводческие, рисоводческие, плодоводческие, виноградарские, чаеводческие, хмелеводческие, по выращиванию лекарственных трав, эфиромасличных культур, зверосовхозы реорганизуются с сохранением целостности специализированных участков производства, технологических линий или технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства.
В реорганизуемых животноводческих комплексах, птицефабриках и парниково-тепличных комбинатах в случае, если земельные площади хозяйства достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства, работник не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из хозяйства.
Без выделения земельной доли в натуре реорганизуются также сельскохозяйственные предприятия, расположенные в городской черте.
Указанные нормы закреплены в пп. 2023 и 26 упомянутого Положения. В связи с этим в тексте Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" установлено: права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 2023 и 26 Положения о реорганизации.
Порядок определения размера земельной доли
Размер индивидуальной земельной доли (пая) определяется независимо от трудового вклада и стажа работы в натуральном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивается в размере 5кратного налога на землю.
В случае же, если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, то приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на правах аренды, членам трудовых коллективов, решившим создать крестьянские хозяйства, а также другим работникам этого хозяйства.
Указанным выше постановлением был определен порядок предоставления земельных долей. Он впоследствии уточнен Постановлением Правительства РФ "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев". Им установлено, что в случае, если земельные доли уже рассчитаны в соответствии с постановлением и утверждены в установленном порядке, их повторный перерасчет не производится, а выдача свидетельств осуществляется по заявлениям собственников на основании прежних расчетов.
Согласно одобренным постановлением Рекомендациям по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, размер земельной доли рассчитывается в гектарах или в баллогектарах.
Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии по государственному акту (свидетельству).
Размер земельной доли в баллогектарах рассчитывается путем деления суммы баллогектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение земельной доли.
На получение в собственность земельных долей имеют право:
- работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), в т.ч. уволенные из этой организации (предприятия) по сокращению численности работников до момента возникновения права собственности на земельную долю. В их число не включаются временные, сезонные работники, а также лица, работающие по гражданско-правовым договорам, и совместители, основное место работы которых находится в другом хозяйстве;
- пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятии) и проживающие на ее территории, в т.ч. получающие пенсии по случаю потери кормильца, по инвалидности, по уходу за инвалидами и др. Под "территорией сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия)" понимаются земли, находящиеся в пределах, которые определены в документах об отводе земли, выданных до утверждения новых проектов перераспределения земель в связи с реорганизацией хозяйств. Проживающими на территории данной сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) признаются также пенсионеры, живущие в домах или жилых помещениях, находящихся на ее балансе на момент возникновения права собственности на земельную долю, даже если эти дома расположены вне этой территории;
- пенсионеры, проживающие на территории, переданной сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятию) в результате реорганизации, но вышедшие на пенсию в том хозяйстве, в пользовании которого эти земли находились ранее;
- лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образовательных учреждений, расположенных на территории сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия);
- временно отсутствующие работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, работники, направленные на повышение квалификации, лица, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случае их возвращения), женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и отпуске по уходу за ребенком. Указанные лица могут лично распорядиться своей земельной долей либо выслать доверенность на распоряжение ею своим доверенным лицам, которые распорядятся земельной долей в соответствии с указаниями временно отсутствующего работника. Если работник не имеет возможности лично явиться либо выслать доверенность, принадлежащая ему земельная доля отходит к невостребованным земельным долям с правом последующего востребования в случае его возвращения в хозяйство (в течение установленного законодательством РФ срока исковой давности);
- наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).
Важно подчеркнуть, что перечисленные лица имеют право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной коммерческой организации.
Кроме того, Указом Президента РФ разрешено руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, а также руководителям и специалистам, проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет, получать в собственность земельные участки (для ведения крестьянского хозяйства и использования в иных целях) бесплатно за счет свободных земельных паев хозяйств и фонда перераспределения земель на тех же условиях, какие предусмотрены для бесплатной передачи земельных участков или земельных долей гражданам сельским товаропроизводителям.
Споры, связанные с правом на получение имущественного пая и размером этого пая, разрешаются судом.
Внутрихозяйственные комиссии по приватизации земли и реорганизации проводят следующую работу:
- организуют проведение инвентаризации сельскохозяйственных угодий;
- составляют (уточняют) списки лиц, имеющих право на получение земельных долей в соответствии с законодательством;
- рассчитывают (уточняют) размеры земельных долей;
- подготавливают пакет документов по выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли;
- организуют выдачу подготовленных районными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельств на право собственности на земельные доли.
После того, как соответствующий пакет документов подготовлен внутрихозяйственной комиссией, он утверждается высшим органом управления сельскохозяйственной организации, предприятия (общим собранием, собранием уполномоченных, администрацией и т.п.) и представляется в администрацию района.
Администрация района (глава органа районного самоуправления) после получения документов в месячный срок принимает решение о передаче земель в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) и о выдаче им свидетельств на право собственности на земельные доли. Свидетельства должны быть выданы в срок, не превышающий 1 месяца со дня принятия решения районной администрацией. Оформляет и выдает свидетельства на право собственности на земельные доли лицам, имеющим право на их получение, районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству, он же их регистрирует.
Моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия).
Свидетельства собственникам земельных долей выдаются по форме, утвержденной Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (см.: Приложение № 1). Однако и свидетельства, выданные еще до вступления в силу этого указа имеют такую же законную силу.
Временным документом, который при реорганизации сельскохозяйственных предприятий может удостоверять право собственности на земельную долю, служит выписка из приложения к документу, удостоверяющему право общей собственности на землю (решению местной администрации, государственному акту). Такая выписка выдается районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, а при получении свидетельства о праве собственности на земельную долю подлежит сдаче.
В принятом Указе Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" отмечено, что в результате проведения реформы 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей. Указом предписано Правительству РФ и органам исполнительной власти субъектов РФ принять меры по выдачи членам сельскохозяйственных организаций и другим гражданам собственникам земельных долей свидетельств на право собственности на земельные доли. Установлено, что выдача и регистрация этих свидетельств производятся бесплатно.
Органы местного самоуправления обязаны были в течение месяца со дня опубликования данного указа направить всем собственникам земельных долей извещения о порядке получения зарегистрированных в соответствии с российским законодательством свидетельств на право собственности на земельные доли (для тех, кто ранее их не получил).
Невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности, сохраняются за сельскохозяйственными организациями (или передаются сельскохозяйственным организациям), которые используют их в течение трех лет. Если за это время собственник земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решение об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.
Невостребованные земельные доли передаются сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия, если же сельскохозяйственная коммерческая организация отказывается от использования невостребованных долей, они зачисляются в фонд перераспределения земель района.
Не допускается передача одной земельной доли нескольким сельскохозяйственным коммерческим организациям.
Невостребованные земельные доли передаются с указанием их собственника, а сельскохозяйственная организация осуществляет только представительство в соответствии со ст. 183 ГК РФ. Она несет перед собственниками невостребованных долей ответственность по всем претензиям, которые они могут предъявить в отношении пользования принадлежащими им, но не востребованными земельными долями. Сельскохозяйственная организация также вносит в бюджет налоговые и иные обязательные платежи за невостребованные земельные доли.
К сожалению, не везде на местах оперативно и правильно организована выдача документов на земельные доли. Кое-где допускаются проволочки, гражданам приходится сталкиваться с бюрократизмом чиновников. Многое здесь зависит от исполнительности районных администраций, а также от позиции органов власти в краях, областях и республиках.
Положительным является, например, опыт Самарской области, где принято постановление главы администрации области "О мероприятиях по исполнению Указа Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю". В нем намечены конкретные действия органов исполнительной власти по исполнению отдельных норм указа, например, завершить выдачу свидетельств на право собственности на земельные доли, установлен график проверок исполнения. В ближайшее время администрацией Самарской области будет утвержден Временный порядок купли-продажи гражданам земельных долей и условия выкупа их у собственников органами местного самоуправления.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
