Учебные пособия по экономике и праву описывают рынок вторичного жилья как определенную совокупность правовых и экономических отношений, обеспечивающих перераспределение объектов между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает переход прав на недвижимость от одного лица к другому, а также связь продавцов и покупателей на основе взаимных экономических интересов.
Субъектами московского рынка вторичного жилья являются юридические и физические лица, представляющие стороны возможной сделки, профессиональные участники рынка (риэлтерские и юридические компании, оценщики, рекламные агентства, СМИ и т. д.), а также государственные органы, осуществляющие учет и регистрацию сделок.
Основные принципы, регулирующие жилищные отношения в наше время, были заложены. На основе возникших рыночных отношений были определены основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями, а также требования к самим объектам, их учету и регистрации. Закон о собственности снял количественные и стоимостные ограничения в праве граждан на имущество, в том числе на недвижимость (в частности, это позволило людям на законных основаниях владеть несколькими квартирами). Вышел Закон о приватизации жилищного фонда: жилье стало возможно переводить из личной (не предусматривающей возможности извлечения дохода) и господствующей в то время государственной собственности в частную, а значит, продавать, покупать, сдавать внаем — словом, распоряжаться по своему усмотрению в установленном законодательством порядке. Наконец, еще через год был принят Закон об основах федеральной жилищной политики, призванный регулировать отношения в жилищной сфере.
Сделки с жильем можно было проводить по двусторонним соглашениям (так же, как и сейчас, участники сделки находили друг друга по объявлениям, договаривались о ее условиях и заключали договор купли-продажи), но особенно выгодной для продавцов формой реализации жилплощади были аукционы, предоставлявшие возможность продать объект в более чем 10 раз дороже стартовой цены. Первый такой аукцион прошел 1 на Московской центральной бирже недвижимости (в результате было продано 16 квартир), но уже примерно через год подобные торги были официально запрещены и взаимоотношения сторон стали определяться существующей ныне схемой проведения сделки.
Цены на московском рынке вторичного жилья неуклонно росли, и чем дальше, тем больше. Стоимость данной категории жилья достигла $890 за квадратный метр. Памятный кризис обесценил сбережения граждан, но не недвижимость: по оценкам специалистов, с августа по декабрь цены на московское жилье упали не более чем на 10 %, а после стабилизации ситуации в экономике снова продолжили неуклонное движение к рекордным высотам.
Как показывают исследования аналитиков, стоимость московской недвижимости увеличивается соразмерно росту доходов населения. Однако в прогнозах на ближайшее будущее эксперты расходятся: одни говорят о стабилизации цен, в связи с тем, что они «достигли потолка» — предела покупательской способности, вторые предрекают плавный рост, ссылаясь на тот факт, что, несмотря на дороговизну, жилье остается дефицитом, третьи, исходя из математических закономерностей, предсказывают бурный рост цен.
Информационное пространство
Единственным способом для покупателя узнать о выставленных на продажу квартирах было посещение риэлтерской фирмы, где его вниманию предлагался перечень актуальных вариантов. Объекты стали рекламироваться в газетах, а вскоре появились специализированные сайты с объявлениями. Однако, несмотря на столь широкий охват и кажущееся множество предложений, качество этого материала оставляет желать лучшего: встречаются ошибки при вводе информации, а также намеренная дезинформация покупателей, когда дублируется объявление о продаже одной и той же квартиры.
Очевидно, что подобная ситуация серьезно затрудняет ориентацию на рынке жилья для частных лиц. Наиболее объективной информацией о спросе и предложении по-прежнему обладают большие риэлтерские фирмы, получающие сведения напрямую от своих клиентов.
Стандарты бизнеса
На форуме риелторских фирм Москвы была учреждена Московская ассоциация риелторов, провозгласившая своей целью создание цивилизованного рынка недвижимости в московском регионе, а в сентябре на общем собрании МАР был принят Кодекс профессионального поведения и этики, утвердивший стандарты бизнеса — нормы, обязательные для ее членов. Постановлением правительства Москвы было введено лицензирование риелторской деятельности, принято соответствующее общефедеральное положение.
Однако уже обязательное лицензирование было отменено. Одна из главных претензий — решение, достойна ли компания официально работать в сфере недвижимости, принимали люди, далекие от риелторского бизнеса, незнакомые со спецификой отрасли. Кроме того, по мнению многих, «контроль» государства над отраслью сводился только к выдаче «входных билетов» на рынок (по традиции, сопровождавшейся лабиринтом бюрократических процедур), однако не позволял обеспечить качество работы. На смену обязательному лицензированию пришла действующая по сей день система добровольной сертификации, разработанная профессионалами рынка, и, по сути, соблюдение стандартов бизнеса в сфере недвижимости сегодня является инициативой самих риелторских компаний.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
