Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Ипотечный рынок и рынок жилья тесно связаны. Эта взаимосвязь обусловлена самим определением ипотеки, или содержанием залогового контракта, поскольку ипотека (закладная) определяется как долговой инструмент, использующий недвижимость для обеспечения, или "гарантии", долгового обязательства. Итак, жилищный рынок имеет значение для рынка жилищных закладных, поскольку он влияет на качество кредита, предоставляемого для приобретения жилья.
Но отнюдь не эти сами по себе простые правоотношения привлекают внимание лиц, определяющих жилищную политику. В общественном мнении сложилось представление, что более важно влияние ипотечного рынка на рынок жилья. Действительно, именно стимулирование активности на ипотечном рынке характерно для политики, направленной на рост качества жилищных стандартов. Общепринятыми способами такого стимулирования являются поддержка вторичного рынка закладных, благоприятный налоговый режим для выдачи кредитов под залог недвижимости, регулирование процентных ставок по закладным и прямое субсидирование закладных под залог жилья. В данной главе рассматриваются теоретические аспекты связи между рынком жилья и ипотечным рынком, и обосновывается целесообразность стимулирования рынка жилья посредством политики, проводимой на рынке закладных.
Основы экономического анализа рынка ссудного капитала
Спрос домохозяйств на ссудный капитал
Основной причиной, по которой семьи занимают деньги, является несовпадение сроков получения ими дохода со сроками расходов на желаемое потребление. Например, у молодых семей накопления обычно невелики, но они могут полагать, что в будущем станут получать большие доходы. Если в этих условиях они вынуждены будут отложить потребление до того момента, когда смогут обеспечить его без посторонней помощи, то уровень их благосостояния определенно окажется ниже, чем в случае, если они смогут взять кредит под будущий доход. Иными словами, иногда люди предпочитают брать кредит и увеличивать потребление сегодня, сознавая, что это уменьшит их потребление в будущем (из-за необходимости выплачивать задолженность).
Очевидно, что не все семьи одновременно могут быть заемщиками; некоторые семьи должны накапливать сбережения, чтобы обеспечивать для этого средства. Другими словами, в каждый данный момент не все семьи предпочитают высокий уровень текущего потребления будущему. Существует гипотеза накопления сбережений в течение жизненного цикла. Ее суть сводится к тому, что индивидуумы и семьи по мере старения проходят через предсказуемые этапы накопления и расходования сбережений. В молодости расходы превышают доходы, потому что люди инвестируют средства в профессиональную подготовку и в товары длительного пользования; в среднем возрасте, когда более высокие заработки становятся реальностью, накопленная задолженность выплачивается, и семья аккумулирует сбережения; наконец, когда люди стареют и их заработки снова опускаются ниже желаемого уровня потребления, они используют накопленные средства (тратят сбережения).
Такое толкование проблемы заимствования средств, предполагающее соизмерение текущего потребления с будущим и разделение на вкладчиков и заемщиков в зависимости от возраста семьи, помогает понять, какого рода факторы вообще порождают спрос на ссудный капитал. Одним из таких факторов является средний возраст семей (или, точнее, этап жизненного цикла, на котором они находятся). Когда количество молодых семей возрастает, спрос на ссудный капитал увеличивается, потому что такие семьи хотят повысить себе текущее потребление даже в ущерб будущему. Кроме того, чем выше ожидания доходов (на протяжении жизни) у этих молодых заемщиков, тем выше будет их спрос на ссудный капитал; это, возможно, обусловлено также их более высокими потребительскими запросами. Они хотят больше потреблять сейчас, рассчитывая на получение соответствующего дохода в будущем, с тем, чтобы погасить любую накопленную задолженность.
Спрос на ссудный капитал зависит не только от возрастного состава семей и ожидаемого ими на протяжении жизни дохода, но и от изменений процентной ставки, под которую может быть взята ссуда. Если эта ставка падает, сумма выплат из ожидаемого дохода в счет погашения задолженности уменьшается. То есть при прочих равных условиях та часть будущего потребления, которая приносится в жертву ради повышения текущего потребления, уменьшается, а значит, люди будут склонны увеличить текущую надбавку к задолженности. Повышение процентных ставок, напротив, приводит к тому, что семьи ограничивают финансирование своего текущего потребления из заемных средств.
Ипотечная задолженность с точки зрения жизненного цикла
Итак, роль ипотечной задолженности может быть выражена с позиций более широкого подхода к кредиту вообще как средству финансирования потребительской программы на протяжении всего жизненного цикла. В начале данной книги жилье получило определение как товар длительного пользования, который обеспечивает поступление жилищных услуг на протяжении всего жизненного цикла. Стремление семьи потреблять эти услуги наталкивается на проблему финансирования, выходящую за рамки только текущего периода и охватывающую далекое будущее. Используя терминологию модели накопления сбережений и потребления в течение жизненного цикла, можно сказать, что семья, вероятно, захочет получить заем под свой будущий доход, чтобы обеспечить желаемый уровень потребления жилищных услуг на протяжении всей жизни. Важно отметить, что эта сумма может быть взята либо для финансирования прямого потребления жилья (т.е. для внесения арендной платы за жилье), либо с целью финансирования его покупки. Поэтому ипотечный рынок сам по себе является только одним из способов, которые позволяют семье использовать ссудный капитал для финансирования жилищных услуг.
Более того, потребление жилищных услуг может финансироваться за счет займов, которые, строго говоря, не являются займами под закладную. Так, проживающий в собственном доме домовладелец, берущий, к примеру, заем на покупку автомобиля, возможно, делает это, чтобы облегчить приобретение жилья или жилищных услуг из остающихся финансовых средств. И наоборот, домовладелец может увеличить сумму своей ипотечной задолженности, с тем, чтобы купить товар, не являющийся жильем. Действительно, в широком смысле ипотечная задолженность может рассматриваться как общая задолженность семьи, "привязанная" к домовладению. Ипотечный рынок велик именно потому, что жилье является удобной формой обеспечения займа: оно повсеместно, сравнительно легко поддается оценке, с трудом может быть перемещено или сокрыто должником и к тому же относительно единообразно. Займы, имеющие такое качественное обеспечение, представляют для рынка интерес, прежде всего как общее средство регулирования кредитного процесса, вне зависимости от их возможной полезности для покупки дома как такового. Поэтому вполне оправданно рассматривать спрос на ипотечный кредит как проявление общего спроса на ссудный капитал, обусловленного неадекватным временным распределением дохода и потребления внутри жизненного цикла.
Предложение ссудного капитала
Растет ли суммарная задолженность населения при возрастании спроса на ссудный капитал? Ответ на этот вопрос зависит от реакции предложения ссудного капитала. Считается, что это предложение обладает определенной эластичностью по отношению к процентным ставкам. Так, если спрос на ссудный капитал со стороны некоторых семей растет, то процентные ставки тоже растут и это сказывается на некоторых других семьях, которые вынуждены снизить уровень текущего потребления, чтобы обеспечивались заемные средства. В этом смысле предложение ссудного капитала является отражением совокупной динамики сбережений; непогашенный долг в целом не может расти, если нет одновременного прироста накопленных сбережений.
Факторы, влияющие на накопление сбережений, имеют весьма сложный характер. Если исходить из нашей гипотезы о связи сбережений со стадией жизненного цикла, то возможности молодых семей занять средства будут зависеть от состояния более пожилых семей. Может сложиться ситуация, когда их чистые накопления будут быстро уменьшаться в результате значительных трат внутри этой возрастной группы. В этом случае уменьшение чистых сбережений старшим поколением может стать препятствием для возросшего спроса молодых семей на жилищные кредиты.
При определении суммы непогашенного долга в экономике следует учитывать также ряд других макроэкономических соображений. Так, увеличение сбережений может стимулировать рост экономики, если они используются для финансирования проектов, повышающих производительность. Однако вызовет ли возросший доход увеличение суммарного долга, зависит от того, насколько перспективы его увеличения стимулируют именно заимствование средств, а не просто накопление сбережений.
Подводя итог, можно сказать, что совокупная динамика сбережений (а значит, и задолженности) зависит от вековых тенденций производительности, потребительских предпочтений, а также, возможно, от распределения семей по возрастным группам. Следует отметить, что влияние этих факторов настолько сложно, что экономисты не могут полностью объяснить динамику сбережений и задолженности во времени и по отдельным странам. Многие из них вообще скептически оценивают возможность влияния правительственной политики на совокупную динамику сбережений, а значит, и на источник ссудного капитала.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Одним из фундаментальных элементов любого кредитного рынка является механизм, сводящий вкладчиков с заемщиками. Условия, на которых конкретный заемщик хочет получить средства, а конкретный кредитор — их ссудить, могут либо соответствовать, либо не соответствовать друг другу. Заемщик может желать занять деньги на продолжительный срок, в то время как накопитель готов отдать их лишь на короткое время; подобным же образом должны быть каждый раз конкретно определены желаемый размер (достоинство) займа, а также тот факт, будет ли процентная ставка фиксированной на весь срок займа или переменной, и множество других условий. Наконец, необходима некая законная структура, которая следила бы за исполнением заключаемых контрактов. Если не будет эффективного механизма, помогающего совместить интересы заемщиков и кредиторов, функционирование такого сложного кредитного рынка, как ипотечный, окажется затруднено.
В современной экономике существуют специальные учреждения, выполняющие посреднические функции между заемщиками и кредиторами. Функцией этих учреждений может быть простое сведение их вместе и оказание помощи в составлении юридически приемлемого документа, в результате чего появляются так называемые первичные ценные бумаги — прямые взаимные обязательства заемщика и кредитора. Примерами таких бумаг могут служить облигации и акции, а примерами учреждений, обслуживающих их оборот, — инвестиционные банки.
Впрочем, кредитно-финансовое учреждение может и напрямую содействовать процессу заимствования средств и выдачи кредита, поставив себя между конечным заемщиком и кредитором и заключив с каждым из них отдельную сделку; при этом одна ценная бумага выпускается, чтобы получить средства от кредиторов, а вторая — чтобы ссудить их заемщикам. В этом случае отпадает необходимость полного совпадения интересов отдельных заемщиков и кредиторов. Кредитно-финансовое учреждение преодолевает такое несовпадение, опираясь на наличие у него множества клиентов с разнообразными интересами из числа как вкладчиков, так и заемщиков.
Теория финансового посредничества
Кредитно-финансовое учреждение зачастую справляется с задачей сведения заемщиков и вкладчиков более эффективно, чем это возможно на рынке первичных ценных бумаг, по целому ряду причин. Во-первых, разнообразив кредитование, банк или ссудо-сберегательная ассоциация могут уменьшить риск невыполнения обязательств. Таким образом, вкладчик, относящий свои деньги в кредитно-финансовое учреждение, может рассчитывать на более благоприятную комбинацию риска и прибыли, нежели при инвестировании в какую-либо одну первичную ценную бумагу. Вкладчики могут достичь такого же уровня разнообразия, приобретая различные ценные бумаги, однако связанные с этим издержки трансакции могут уменьшить привлекательность этого способа, особенно для мелких инвесторов.
Во-вторых, кредитно-финансовое учреждение часто способно устранить несовпадение интересов заемщиков и вкладчиков по вопросу о размере займа. Оно может финансировать один большой заем из средств, полученных от целого ряда мелких вкладчиков. Осуществление такого посредничества на первичном рынке может оказаться весьма дорогостоящим из-за трудности выпуска, реализации и обслуживания большого количества мелких единиц задолженности вместо одной большой.
В-третьих, кредитно-финансовое учреждение часто обладает наилучшими возможностями для избежания процентного риска, когда повышение рыночных процентных ставок обесценивает заем. В частности, кредитно-финансовое учреждение обладает ресурсами, позволяющими ему прогнозировать изменение процентных ставок.
Отдельному вкладчику на первичном рынке такие действия непосильны. Кроме того, кредитно-финансовое учреждение может заниматься сложными операциями по хеджированию риска (с использованием фьючерсных или опционных инструментов), что для отдельного вкладчика может опять-таки оказаться неэкономичным.
Технология кредитно-финансового обслуживания и законодательство могут изменять относительное значение первичного рынка и кредитно-финансовых учреждений в процессе передачи средств от вкладчиков к заемщикам по ипотеке. Так, некоторые рынки отходят от модели финансового посредничества и возвращаются к первичным ценным бумагам. Все чаще традиционные кредиторы выдают закладные (т.е. оценивают заемщика и договариваются об ипотечном контракте), но при этом продают их "отдельно от портфеля" прямо в руки вкладчиков. Несколько ипотек могут быть при этом объединены в пул и использоваться в качестве обеспечения ценных бумаг, которые продаются либо прямо на рынке, либо через специальные правительственные брокерские фирмы, постоянно котирующие ценные бумаги на вторичном рынке. Этот процесс называется секьюритизацией.
Для кредитного учреждения ипотечная секьюритизация и "продажа" ссуд третьим лицам открывают возможность для лучшего контроля за размером его активов и за потребностью в капитале, которая может быть обусловлена рынком или изменениями в законодательстве. Однако многие ипотечные кредиторы, возможно, сочтут более привлекательным хранить ценные бумаги, обеспеченные закладными, в своих портфелях для диверсификации риска.
Независимо от механизма, который используется для сведения вместе вкладчиков, заемщиков и кредиторов, функция кредитно-финансовых учреждений заключается в оказании посреднических услуг с минимумом издержек. Тем самым обеспечивается наиболее экономичное перемещение средств между конечными заемщиками и вкладчиками.
Ипотечные учреждения: отпечаток правительственной политики
Мы видим, что ссудный капитал выполняет в экономике важную общую функцию, позволяя потребителям смягчать асинхронность их потребления и доходов. Мы видим также, что функцией рынков первичных ценных бумаг и кредитно-финансовых учреждений является обеспечение "канала" для поступления кредитных средств от вкладчиков к заемщикам. В условиях масштабной и сложной экономики выполнением этой функции занимаются многие учреждения различных типов.
Стимулирование специализированных кредиторов
Один из методов стимулирования ипотечной активности — создание специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные. По всей видимости, определенная степень специализации для таких учреждений оправданна, так как для оценки закладных, обеспечением которых является жилье, и эффективного управления ипотечными контрактами необходимо обладать определенными знаниями. Специализация в этом случае отчасти отражает политику правительства, ставящую целью стимулировать именно ипотечное кредитование. Например, кредитно-финансовые учреждения, имеющие определенный процент активов в форме жилищных закладных, могут пользоваться особым режимом подоходного налогообложения.
Ипотечные облигации
Другим средством прямого субсидирования рынка жилищных закладных является выпуск облигаций, обеспеченных закладными под недвижимость. Такие облигации обычно выпускаются властями штата, или органами местного самоуправления, или агентствами с целью сбора средств для ипотечных займов, выплаты по которым будут использованы для их погашения. Обычно эти облигации продаются по более низким процентным ставкам, чем общепринятые и облагаемые налогом. Собранные таким образом средства используются для выдачи ссуд под недвижимость со ставками процента ниже рыночной.
Стимулирование первичных и вторичных рынков закладных
У правительства имеются также широкие возможности для участия в ипотечном рынке путем стимулирования первичных (первого выпуска) или вторичных (уже существующих) ипотечных активов с помощью программ страхования и поддержания их рынков. Через правительственные агентства частные эмитенты ипотек могут получить федеральное страхование от невыполнения домовладельцем взятых на себя обязательств. Некоторые экономисты полагают, что эти программы содержат в себе элементы скрытого субсидирования, поскольку наблюдается тенденция их сохранения, несмотря на существование частного страхования ипотечной задолженности.
Прямое регулирование процентных ставок
Во многих странах предпринимались попытки стимулировать выделение кредитов на жилищное строительство путем прямого регулирования рыночных процентных ставок. В Великобритании, например, ипотечная ставка процента, взимаемая строительными компаниями, является одним из основных вопросов государственной политики. В США федеральное правительство, в общем, избегало прямо устанавливать ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты шли по этому пути, устанавливая для него ограничения сверху ("потолки ростовщичества").
Ипотечные свидетельства: особенности
Другой сферой, испытавшей влияние как государственной политики, так и рынка, являются сами ипотечные контракты. В начале этого века существовало много разных типов ипотечных свидетельств. Затем в течение 40 лет на рынке господствовал один базисный тип контракта. И лишь недавно в обиход снова вернулись различные ипотечные документы. Как уже говорилось, у ипотек не существует каких-либо внутренне присущих им отличительных особенностей по сравнению с другими формами кредита: это просто специализированное средство заимствования на текущее потребление под будущий доход. Характер и разнообразие закладных обусловлены как институциональным, так и экономическим окружением, в котором осуществляются заимствование и кредитование.
Обеспеченные и ипотечные контракты: отношение суммы кредита к обеспечению
Ипотека может быть определена как контракт на кредитование, заключаемый между заемщиком и кредитором, при котором в качестве обеспечения используется недвижимость. Для закладных под жилье недвижимость чаще всего является единственным обеспечением кредита; это означает, что другие активы заемщика в случае невыполнения им своих обязательств для ссудодателя недоступны. Некоторые ипотечные контракты содержат более общие требования к физическим и финансовым активам заемщика.
Этими особенностями во многом объясняется распространенность ипотечных контрактов. Напомним, что любой жилищный заем представляет собой, в конечном счете, заимствование средств на текущее потребление под ожидаемый доход; а поскольку невозможно представить в качестве обеспечения такой ссуды будущий труд, должно быть изыскано другое высококачественное обеспечение (если только заемщики не хотят платить очень высокие ставки процента, необходимые для предоставления необеспеченного кредита). Потребление жилищных услуг занимает в предпочтениях семей весьма значимое место. Покупка дома с целью их приобретения обеспечивает одновременно и высококачественное обеспечение кредита, т.е. это наиболее естественное средство получения займа под будущий доход.
Обеспечение ипотечной ссуды только определенным недвижимым имуществом возможно даже тогда, когда размеры ссуды относительно стоимости жилья, выступающего обеспечением, заведомо велики. Это можно объяснить качеством жилищного обеспечения. Стоимость жилья относительно стабильна, поэтому задолженность с высоким отношением суммы кредита к его стоимости может считаться хорошо обеспеченной. Поскольку потребление жилья домовладельцем, проживающим в собственном доме, зависит от того, как он его содержит, постольку и с этой стороны качество обеспечения займов жильем выше, чем у других форм кредита. На других ипотечных рынках (например, на рынках коммерческой и промышленной недвижимости или многоквартирных домов) часто требуется обеспечение, и отношение суммы кредита к стоимости обеспечения, как правило, ниже. Впрочем, это зависит от политики и законодательства.
Типичные особенности ипотечных выплат
Несмотря на разнообразие видов ипотеки, наибольшее распространение имеют два — закладная с первоочередной выплатой процентов и закладная с постепенным погашением долга. Закладная с первоочередной выплатой процентов требует от заемщика периодической выплаты процентов, прибавляемых к ссуде до наступления срока долгового обязательства, когда основная сумма кредита должна быть погашена полностью одноразовым платежом. Платежные соглашения, характерные для закладной этого типа, подобны тем, что используются на большинстве рынков правительственных и корпоративных облигаций. (Там, как известно, осуществляют периодические процентные (купонные) выплаты и возвращают основную сумму, когда наступает срок погашения облигации.) В крайнем варианте займа такого типа процентные выплаты также могут быть отложены до наступления срока выплаты основной суммы, и тогда речь идет о большом одноразовом платеже, который включает выплату как основной суммы, так и накопленных процентов. Такой заем иногда называют займом с нулевыми купонами или "пулей".
Другим крайним случаем является "само погашающаяся ссуда", требующая постепенной выплаты процентов и возвращения основной суммы кредита на протяжении всего срока. К концу срока такой ссуды неуплаченная часть основной суммы равняется нулю, и нет последнего одноразового взноса. Если в течение всего срока такой ипотеки с заемщика взимается постоянная ставка процента, то выплаты, необходимые для погашения ссуды, могут быть постоянными (хотя это, конечно, и не обязательно). Такая неизменная ставка, вообще платежи по схеме самопогашения ссуды сегодня настолько распространены, что часто именно их подразумевают, когда речь идет об обычной ипотеке.
Закладные с периодически возобновляемой суммой кредита и займы типа "воздушный шар"
Краткосрочные возобновляемые кредитные обязательства, по условиям которых последний платеж значительно больше предыдущих ("воздушный шар"), так называемые ролловер, — это в основном займы с первоочередной выплатой процентов (или частично самопогашающиеся), срок погашения которых наступает через 5—10 лет, по истечении которых кредит возобновляется с фиксацией ставки процента. Эти кредитные инструменты открывают возможность лучшего согласования доходов семьи с обязательствами по выплате задолженности. Однако здесь есть риск того, что семья не сможет осуществить рефинансирование (ролловер) займа при истечении срока его выплаты. Такие закладные вначале приносят кредиторам более низкий доход, однако дают им возможность возобновить контракт с новой ставкой процента, если последняя изменилась с течением времени.
Закладные с возрастающей суммой выплат в счет погашения
Закладная с возрастающей суммой выплат в счет погашения является гибридом обычной закладной и займа типа "воздушный шар".
Как видно из названия, выплаты по такой закладной несколько ниже, чем необходимо для ее полного погашения, в первые годы и возрастают позднее. Возрастание платежей является результатом добавления к более поздним платежам накопленных, но не выплаченных процентов и непогашенной суммы долга. Это может вести даже к "отрицательному погашению", т.е. увеличению неоплаченной суммы основного долга на протяжении первых лет закладной. Закладные с возрастающей суммой выплат до некоторой степени облегчают доступ к жилищному кредиту для заемщиков, потому что увеличение платежей больше соответствует естественному ритму роста доходов семьи. Однако это мало облегчает положение кредиторов. Более низкие выплаты по закладным этого вида осложняют для них решение проблем ликвидности; а поскольку эти закладные являются обязательствами с фиксированной ставкой процента, их портфели больше подвержены и процентному риску.
Закладные с плавающими ставками
Закладная с плавающей ставкой представляет собой самопогашающуюся ссуду с периодически устанавливаемой ставкой процента. Через определенные, оговоренные в контракте, промежутки времени рассчитывается новый платеж, который будет погашать оставшуюся часть основной суммы долга с новой ставкой процента в течение оставшегося срока. Корректировка и перерасчет платежей осуществляются очень часто, а изменение контрактных ставок увязано с динамикой ставки процента на рынке краткосрочных обязательств. В результате размер кредита все время равняется неуплаченной сумме основного долга, и поэтому закладная с плавающим курсом может считаться свободной от процентного риска для кредитора.
Закладные с плавающими ставками несколько повышают доступность жилищных займов. Дело в том, что краткосрочные ставки процента обычно ниже, чем долгосрочные, а поскольку закладная с плавающими ставками представляет собой последовательность краткосрочных ссуд с краткосрочными же ставками процента, ее итоговая процентная ставка, как правило, ниже, чем при обычных закладных. Более низкие первоначальные ставки по таким закладным приводят к более низким первоначальным выплатам и также облегчают нагрузку на текущий доход по сравнению с обычными закладными.
Может показаться, что закладные с плавающими ставками решают две основные проблемы, характерные для обычной закладной в условиях неопределенности процентной ставки: доступность ипотеки и процентный риск кредитора. Это действительно так, однако процентный риск перекладывается при этом на плечи заемщиков. Поскольку семьи, в общем, менее способны эффективно управлять процентным риском, чем профессиональные кредитно-финансовые учреждения, такой перенос риска, видимо, неоправдан. Скорее всего, кредиторы обнаружат, что в чистом виде закладные с плавающими ставками привлекательны для заемщиков только в том случае, если заложенная в них доходность для кредитора ниже, чем при других формах займа, даже после корректировки с учетом процентного риска.
Закладные с плавающими ставками имеют еще один недостаток с точки зрения кредитора. В любой заданной точке цикла закладные с плавающими ставками, наверное, покажутся наиболее привлекательными тем заемщикам, которые полагают, что процентные ставки достигли пика и на протяжении оставшегося до погашения обязательства срока, вероятнее всего, будут уменьшаться. Такие заемщики структурируют другие свои финансовые дела в соответствии с этими ожиданиями. Поэтому если процентные ставки начнут (вопреки их ожиданиям) расти, существует большая вероятность невыполнения такими заемщиками взятых на себя обязательств.
Каково значение ипотечной политики?
Функционирование рынка закладных определяется финансовыми потребностями заемщиков и кредиторов. При этом значительные усилия затрачиваются на выработку правительственной политики, направленной на его стимулирование. Возникает естественный вопрос: нуждается ли ипотечный рынок в такой политике? И вообще, могут ли жилищные условия быть улучшены через изменение условий на ипотечном рынке? Ряд экономистов изучали этот вопрос с теоретической и практической точек зрения. Они считают, что это возможно, но на короткий, а отнюдь не на длительный период времени.
Факты, свидетельствующие против стимулирования ипотечного рынка
Аргументация против ипотечного рынка связана с ранее приведенным в этой книге замечанием о том, что богатство семьи определяется, прежде всего, ее ожидаемым доходом. Именно уровень этого богатства обусловливает спрос семьи на жилье (и другие товары), и пока существует какой-либо механизм займа под ожидаемый доход.
Это богатство будет находить свое выражение в потреблении желаемого количества жилья и других товаров и услуг.
Попытки направить финансовые ресурсы на какой-либо один вид экономической деятельности, например на жилищное строительство, всегда наталкиваются на сильное противодействие, равно как и попытки противоположного толка. В современной экономике семьи и кредитно-финансовые учреждения всегда имеют возможность в ответ на вводимые правительством стимулы или ограничения заменить одну форму кредита другой.
Политика стимулирования ипотечного рынка призвана увеличивать залоговое кредитование и тем самым повысить общий уровень активности на жилищном рынке. Однако стимулирование кредиторов, дающих ссуды под залог недвижимости, увеличить размеры их ипотечных портфелей по сравнению с тем, что они имели бы в отсутствие такого регулирования, приводит только к тому, что спрос на ипотечные инвестиции возрастает, а доход от них снижается по сравнению с тем, который приносят альтернативные типы кредитов. В результате наблюдается, что готовность других кредитно-финансовых учреждений предоставлять ссуды под залог недвижимости сокращается. И наоборот, увеличивается их стремление предоставлять альтернативные виды кредитов. Таким образом, первоначальные стимулы нейтрализуются.
Семьи также изменяют свое финансовое поведение. Если закладные становятся более "дешевыми" по сравнению с другими источниками кредитования, семьи берут в долг, но не с целью финансирования жилья, а для приобретения других потребительских товаров (или погашения старых долгов). На языке экономистов, финансовый портфель слишком гибкий, чтобы попытка перераспределения кредитов могла привести к желаемой модели распределения расходов.
Имеется много свидетельств (не только на ипотечном, но и на других кредитных рынках), подтверждающих мнение о том, что распределение кредитов мало влияет на модели потребления. Экономист Арнольд Мельтцер специально изучал их взаимодействие и пришел к выводу, что рост ипотечного рынка мало зависит от того, какую часть в общей стоимости активов данной экономики составляет жилье.
Факты, свидетельствующие в пользу государственного вмешательства на ипотечном рынке
Аргументы в пользу государственного вмешательства на ипотечном рынке есть, но они относятся главным образом к краткосрочному аспекту функционирования экономики. В частности, считается, что экономические циклы могут застать ипотечный рынок врасплох и это приведет к деформации нормального потребительского поведения. Например, если ожидания инфляции резко возрастают (и вместе с ними возрастают номинальные ставки процента по закладным), семьи могут счесть первоначальные выплаты по обычным ипотекам слишком высокими и потому малодоступными. В конечном счете, как говорилось выше, ипотечный рынок в условиях инфляции может выработать новые инструменты взамен старых. Однако, если этот процесс требует времени или сталкивается с институциональными ограничениями, это может отрицательно сказаться на возможностях семьи взять необходимую ей ссуду.
Финансируемые правительством агентства могут страховать, покупать или секьюритизировать частные ипотеки. Их функция заключается в обеспечении непрерывности ипотечного рынка в периоды, когда обычные способы ведения дел по той или иной причине непривлекательны для кредиторов. Результаты ряда исследований свидетельствуют о том, что некоторые направления деятельности таких агентств могут существенно повлиять на размеры и стабильность жилищного рынка на протяжении короткого периода времени. Так, экономисты Джэффи и Розен обнаружили, что выкуп закладных у частных кредиторов действительно оказывал воздействие на активность в жилищной сфере в США.
Констатация того, что правительственное вмешательство может быть результативным, пусть даже на короткое время, вовсе не означает, что его эффект непременно является благоприятным.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
