Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Высокая стоимость жилья ведет к двум последствиям. Во-первых, из-за необходимости крупных инвестиций в домовладение многие семьи арендуют жилье, вместо того чтобы приобретать его в собственность. Во-вторых, в США большинство семей со средним доходом используют домовладение как средство накопления. Иными словами, значительная часть их сбережений вложена в жилище. В данном разделе рассматривается проблема выбора между арендой и домовладением и влияние на этот выбор государственной политики.
Издержки арендатора
Издержки арендатора равняются квартплате, выплачиваемой домовладельцу, сдающему жилье в аренду. В условиях конкуренции домовладельцы получают нулевую экономическую прибыль (нормальную бухгалтерскую прибыль). Другими словами, годовая квартплата равна их годовым издержкам.
Без учета налогов домовладелец несет издержки трех типов:
1. Капитальные затраты. Если для приобретения сдаваемого в аренду жилища домовладелец занимает деньги, то капитальные затраты представляют собой ежегодно выплачиваемые им проценты. Они равны рыночной ставке процента, помноженной на покупную цену жилища. Если для покупки жилища домовладелец использует свои собственные деньги, то капитальные затраты представляют собой вмененные потери в результате инвестирования денег в жилье вместо хранения их на банковском счете со ставкой процента.
2. Износ.
3. Эксплуатационные расходы.
Что происходит, если с течением времени рыночная стоимость жилища возрастает? В этом случае принимает отрицательное значение. Например, если рыночная стоимость возрастает на 8% в год, равняется 0,08 вместо +0,01 и домовладелец получает ежегодно 4000 долл. за счет удорожания своего дома. Какова величина новой равновесной квартплаты? Экономическая прибыль равна нулю, если суммарные издержки (капитальные и эксплуатационные) домовладельца равняются сумме квартплаты и удорожания. Поскольку суммарные издержки равны 7000 долл., равновесная квартплата составляет 3000 долл. (7000 долл. = 4000 долл. за счет удорожания + 3000 долл. в виде квартплаты). Равновесная квартплата ниже, поскольку домовладелец получает часть денег за счет владения собственностью и в результате нуждается в меньшем доходе от сдачи жилья внаем для получения нулевой экономической прибыли.
Издержки домовладельца, проживающего в собственном доме
Рассмотрим далее расходы, с которыми связано владение собственным домом. При отсутствии налогов домовладелец, проживающий в собственном доме, несет такие же издержки, как и домовладелец, сдающий его внаем (капитальные затраты, амортизация и эксплуатационные расходы). Если домовладелец, проживающий в собственном доме, занимает деньги для его покупки, то капитальные затраты равны ежегодной выплате им процентов в счет погашения ссуды. Если он платит за дом наличными, то капитальные затраты равняются вмененным потерям в результате инвестирования денег в дом вместо хранения их на приносящем проценты банковском счете.
Безразлично: аренда или домовладение?
При каких условиях семье безразлично, владеет она собственным домом или арендует жилье? Для семьи это не имеет значения. Если владельцы имеют такие же процентную ставку, норму амортизации и несут такие же эксплуатационные расходы, то ежегодные издержки арендатора равняются ежегодным издержкам домовладельца, проживающего в собственном доме. Однако расходы арендатора зачастую оказываются выше по трем причинам.
В результате незаинтересованности арендатора степень обесценения арендуемой собственности относительно выше. Поскольку у арендатора нет долговременной заинтересованности в данном жилище, у него мало стимулов для участия в текущем ремонте. Пока жилец не начнет ощущать реальное неудобство (например, от подтекающей трубы), он не спешит сообщать о возникающих проблемах домовладельцу. Дело в том, что жильцы не извлекают прямой выгоды из улучшения содержания дома. Наоборот, вся прибыль от его текущего ремонта поступает домовладельцу. Поэтому он постарается быстрее починить протекающую трубу, чтобы не нанести жилищу серьезного ущерба. Если жильцы не снабжают домовладельца полной информацией о состоянии дома, то для арендуемой собственности характерны более высокие эксплуатационные расходы и более высокая норма амортизации. Этот "отрицательный внешний эффект аренды" ведет к повышению квартплаты за сдаваемую в аренду жилую собственность.
Расходы на аренду относительно высоки также по двум другим причинам. Во-первых, сдаваемое в аренду жилье является более рискованным вложением (здесь выше процент неудач). Поэтому кредиторы назначают на займы для строительства жилья, сдаваемого в аренду, более высокие ставки. Во-вторых, некоторые владельцы, проживающие в собственных домах, сами выполняют необходимые мелкие работы (ремонт, уход за участком), и поэтому у них эксплуатационные расходы ниже, чем у домовладельцев, сдающих жилище в аренду. Для домовладельцев, проживающих в собственных домах, работа по дому часто является одним из средств накопления в свободное от основной работы время. Поэтому ежегодные расходы домовладельца, проживающего в собственном доме, зачастую меньше, чем годовая квартплата за равноценное жилище, сдаваемое в аренду, даже если не принимать во внимание выгодность владения собственным домом в условиях существующей системы налогообложения.
Какие семьи предпочитают аренду владению? Обычно аренду предпочитают по трем причинам. Во-первых, низкий доход: для получения ссуды на покупку дома семья должна иметь достаточный доход, чтобы оплатить закладную. Во-вторых, немаловажным фактором является мобильность: учитывая существенную стоимость самой операции по получению ссуды на покупку дома, семьи, которым часто приходится переезжать, предпочитают скорее снимать жилье, чем приобретать его в собственность. В-третьих, не все любят заниматься домашней работой и уходом за участком: для человека, который не хочет заниматься повседневной эксплуатацией и мелким ремонтом, аренда жилья представляется достаточно привлекательной.
Налоги и жилье
Правительство может вводить налоговые льготы как в отношении жилищ, сдаваемых в аренду, так и в отношении жилья, занимаемого владельцами. Снижение налоговых ставок на жилье, сдаваемое в аренду, уменьшило бы соответствующие издержки домовладельцев; за счет этого может быть уменьшена квартплата, выплачиваемая арендаторами жилья. Налоговые льготы для домовладельцев, проживающих в собственных домах, более ощутимы: правительство может разрешить им вычитать из общего дохода расходы на выплату процентов. В результате они будут платить меньшие налоги. Каковы последствия подобных налоговых льгот? Способствуют ли они увеличению числа домовладельцев, проживающих в собственных домах?
Налоговые льготы для домовладельцев: ускоренная амортизация. Налоговый кодекс разрешает домовладельцам, сдающим жилье в аренду, вычитать из облагаемой налогом суммы полную стоимость жилища еще до того, как их собственность фактически достигнет полного износа. Иначе говоря, налоговый кодекс разрешает ускоренную амортизацию собственности. Предположим, что домовладелец строит жилище стоимостью 60 ООО долл. Если это жилище имеет срок службы 60 лет и темпы его износа неизменны, то амортизационные издержки составят 1000 долл. в год. При системе ускоренной амортизации "налоговая жизнь" этого жилища может продолжаться всего 15 лет. Это означает ежегодный вычет из налогооблагаемой суммы 4000 долл. за начисленный износ в течение первой четверти амортизационного срока жилища и нуля — в течение остального срока.
Ускоренная амортизация не меняет общей суммы начисленного износа, которую закон разрешает вычесть при налогообложении, она лишь позволяет домовладельцам вычитать его быстрее и, таким образом, платить налоги позднее. Если ускоренная амортизация позволяет отсрочить выплату налога в размере 100 долл. на 8 лет, то домовладелец, сдающий жилье в аренду, может положить эти 100 долл. в банк и в течение 8 лет получать проценты. Когда наступает срок выплаты налога, он выплачивает его из основной суммы, а себе оставляет проценты. Отсрочка налогов уменьшает их сумму, потому что домовладелец может за это время получить проценты на отсроченные налоги. Иными словами, ускоренная амортизация уменьшает приведенную (к настоящему моменту) стоимость налоговых обязательств домовладельца. В условиях конкуренции все домовладельцы получают нулевую экономическую прибыль, а значит, уменьшение налогов переносится и на арендаторов в виде более низкой квартплаты.
Налоговые льготы для домовладельцев, проживающих в собственных домах: проценты по закладной не подлежат обложению. Налоговый, кодекс также может уменьшить стоимость владения собственным домом. Налогоплательщики могут вычесть из их дохода сумму процентов, уплаченных по закладной. Другими словами, каждый доллар, выплаченный в качестве процентов по закладной, уменьшает налоговые обязательства на предельную ставку налога для данного плательщика. Например, если предельная ставка налога для него равна 28%, то каждый доллар, потраченный на выплату процентов по закладной, уменьшает налоговые обязательства данного налогоплательщика на 28 центов.
Выигрыш на налогах возрастает по мере увеличения дохода семьи по двум причинам. Во-первых, при системе прогрессивного налогообложения предельная ставка налога увеличивается с увеличением дохода. Поэтому выигрыш на налогах за каждый доллар, выплаченный по закладной, возрастает по мере увеличения дохода. Во-вторых, поскольку с увеличением дохода спрос на жилье возрастает, более обеспеченные семьи выплачивают большие проценты по закладным, а, следовательно, имеют и большую экономию. Вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной может привести к существенному сокращению налоговых поступлений. В то же время, уменьшая чистую стоимость жилья, вычет процентов приводит к увеличению его потребления.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Оптимальному потреблению жилья соответствует точка е, в которой предельный социальный выигрыш (показан линией спроса) равен предельным издержкам общества. Если предельная налоговая ставка составляет 28%, то субсидия по закладной уменьшает предельные частные издержки на жилье с 1 долл. до 72 центов, увеличивая его потребление. Потребители платят за жилье меньше его предельной стоимости для общества; в результате они потребляют слишком много жилья и отвлекают инвестиции от других объектов.
Страйк, Мэйер и Тучилло полагают, что вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной способствовал в недавнем прошлом снижению производительности в США. Этот вычет стимулирует инвестиции в жилье в ущерб инвестициям в промышленность. В результате уменьшилось количество капитального оборудования (заводов и станков) в расчете на одного работающего. Розен подсчитал, к каким последствиям привел вычет процентов по закладной для потребления жилья в США в 1970е гг. По его оценке, благодаря этому вычету потребление жилья увеличилось приблизительно на 14%. На строительство был отвлечен существенный объем капитала.
Вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной и условно начисленный рентный доход. Правительственный налоговый кодекс мог бы также позволить вычитать проценты из налогооблагаемого дохода как домовладельцам, сдающим жилье внаем, так и домовладельцам, проживающим в своих домах. Означает ли это, что вычет процентов по закладной для домовладельцев, проживающих в собственных домах, не оказывает никакого воздействия на выбор потребителя между владением собственным домом и арендой?
Чтобы объяснить, почему вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной склоняет потребителя к владению собственным домом, рассмотрим пример, в котором Иван — домовладелец, проживающий в собственном доме, а Сергей — домовладелец, сдающий жилище в аренду. Все жилища в городе одинаковы и продаются по цене 2000 долл. У Ивана есть две возможности. Во-первых, на покупку дома он может занять 2000 долл. в банке. Если ставка равняется 10%, то выплаты процентов по закладной при бессрочной ссуде составляют 200 долл. в год. Таким образом, при отсутствии выигрыша на налогах издержки домовладения равняются 200 долл. Во-вторых, Иван может арендовать такое же жилище у Сергея. При отсутствии расходов на обслуживание и ремонт единственными издержками Сергея будут капитальные издержки в размере 200 долл. в год. Рыночная квартплата (200 долл.) равна издержкам владения, и поэтому для Ивана безразлично, владеть жильем или арендовать его.
Вычет из налогооблагаемой суммы процентов по закладной создает стимулы для владения домом, потому что позволяет домовладельцу Ивану вычитать из налогооблагаемой суммы расходы, которые не порождают налогооблагаемого дохода. В этом отличие вычета процентов по закладной для домовладельца, проживающего в собственном доме, от вычета процентов по закладной для домовладельца, сдающего жилье в аренду. Для последнего этот вычет ощутим, потому что он вынужден заявлять получаемую им квартплату как налогооблагаемый доход. Он заявляет на дом 200 долл. рентного дохода и вычитает те же 200 долл. за выплаты по накладной. Его налогооблагаемый доход от собственности равен нулю, потому что его вычеты равняются его доходу. Напротив, домовладелец, проживающий в собственном доме, не заявляет ни о каком доходе от своей собственности, однако также вычитает из налогооблагаемой суммы свои расходы на закладную. В последнем случае вычет процентов по закладной не является возмещением полученного дохода, а просто субсидирует издержки владения собственным домом.
Правительство могло бы ликвидировать налоговые стимулы для владения собственными домами одним или двумя способами. Первым, самым простым и очевидным, является ликвидация вычета процентов по закладной из налогооблагаемого дохода для домовладельцев, проживающих в собственных домах. Другим способом является принуждение домовладельца, проживающего в собственном доме, включать в налогооблагаемый доход условно начисленную квартплату. Имеется в виду неявный доход, получаемый от владения жилищем и сдачи его в аренду самому себе. Это деньги, которые вы могли бы заработать, если бы сдавали ваше жилище кому-нибудь еще. В данном примере условно начисленный доход домовладельца, проживающего в собственном доме, равняется 200 долл. в год. Если бы он должен был заявлять эти 200 долл. условно начисленного дохода и затем вычитать 200 долл. своих издержек на проценты по закладной, то обе эти статьи уравновешивали бы друг друга и налогового стимула для владения собственным домом не возникало бы. Его налогооблагаемый доход был бы одинаковым вне зависимости от того, арендует он жилье или проживает в собственном доме.
Логическое обоснование режима благоприятствования для домовладельцев, проживающих в собственных домах. Поскольку вычет процентов по закладной из налогооблагаемого дохода создает стимулы для владения собственным жильем вместо аренды, процент домовладельцев, проживающих в собственных домах, постоянно возрастает. Как считают Хендершотт и Шиллинг, именно благодаря режиму налогового благоприятствования для домовладельцев, проживающих в собственных домах, процент таких домовладельцев в США за период между 1945 и 1980 гг. вырос приблизительно на четверть.
Основным аргументом за сохранение налоговых льгот для домовладельцев, проживающих в собственных домах, является ущерб, причиняемый арендаторами. Если у арендаторов нет стимулов для участия в нормальной эксплуатации жилья, субсидия при налогообложении собственного домовладения может быть оправдана, исходя из соображений эффективности: такая субсидия не поощряет аренду, тем самым уменьшая причиняемый арендаторами ущерб. Такое логическое обоснование вызывает два вопроса.
Во-первых, насколько велик ущерб по вине арендаторов и насколько большой должна быть субсидия, чтобы нейтрализовать его? Во-вторых, в какой форме целесообразно осуществлять такое субсидирование? Действительно ли система, при которой самые богатые семьи получают наибольшие субсидии, позволяет нейтрализовать этот ущерб наиболее эффективным способом?
Существует ряд альтернатив вычету процентов по закладной из налогооблагаемой суммы. Первый вариант — замена вычета налоговым кредитом, который равнялся бы фиксированному проценту от выплат по закладной. Например, если налоговый кредит равняется 15%, то каждая семья получала бы снижение налога в размере 15% выплат по закладной. Все налогоплательщики получали бы в итоге одинаковые (в процентном выражении) субсидии на владение собственным домом. Второй возможный вариант заключается в установлении потолка для вычета процентов по закладной, что уменьшило бы субсидии наиболее богатым семьям.
Инфляция и владение собственным домом
Возникает вопрос: каким образом влияет на издержки и выгоды владения собственным домом инфляция, если семья оформила закладную с фиксированным процентом? Рассмотрим вначале последствия непредвиденной инфляции. Предположим, что темпы инфляции увеличились с 4 до 10%. Это увеличит темпы удорожания жилищной собственности также с 4 до 10%. В результате выигрыш от владения собственным домом возрастет. Если семья оформила закладную с фиксированным процентом, то ускорение темпов инфляции не влияет на месячные платежи по ней и издержки владения собственным домом останутся теми же. Рассмотрим далее последствия ожидаемой инфляции. В этом случае кредиторы, дающие ссуды под залог недвижимости, учтут ожидаемые темпы инфляции при определении процентной ставки по закладной. Например, если ожидаемые темпы инфляции возрастают с 4 до 10%, то процентная ставка по закладной может увеличиться с 8 до 14. Покупатель дома, чтобы получить более высокий темп удорожания своей собственности, вынужден выплачивать более высокую процентную ставку.
Альтернативой закладной с фиксированным процентом является такая закладная, при которой процентная ставка периодически корректируется с учетом изменений рыночной нормы процента. В этом случае рост инфляции приводит к увеличению месячных платежей по закладной, потому что в соответствии с условиями договора он ведет к автоматическому увеличению процентной ставки. Таким образом, непредвиденная инфляция приводит к увеличению как выгод, так и издержек владения собственным домом.
Большие издержки переезда
Для многих семей изменения в потреблении жилья связаны с переездом в другое жилище. Издержки такого переезда высоки: помимо прямых затрат на перевозку мебели, одежды и кухонного оборудования, существуют также косвенные издержки, связанные с утратой привычного окружения — людей, школ, магазинов. Иначе говоря, переезд в новый район нарушает структуры социальных и потребительских отношений. А это является существенной нагрузкой на семью. Последняя пойдет на смену жилья только в том случае, если выгода от переезда (лучшее сочетание жилищных услуг и стоимости) превосходит связанные с ним издержки.
Во-первых, маловероятно, что небольшое изменение дохода (как и цены) приведет к смене жилища. Многие семьи, несмотря на неудовлетворенность жилищными условиями, не решаются на переезд, потому что последний связан с большими расходами. Семья переезжает в другое жилище только тогда, когда изменение в доходе или цене жилья достаточно велико, чтобы оправдать расходы на переезд. Во-вторых, когда семья меняет дом, то это обычно связано с довольно большим изменением в занимаемой площади ("дискретность"). Итак, семья переезжает тогда, когда неудовлетворенность существующим жилищем достаточно велика, чтобы оправдать издержки переезда.
Эластичность по цене и доход
Спрос на жилье зависит от семейного дохода и цены жилья. Оценке его реакции на изменения дохода и цен был посвящен ряд исследований.
Постоянный доход и эластичность по доходу
Из-за больших издержек переезда семьи в своем выборе жилища исходят из постоянного или долгосрочного дохода (ожидаемого дохода в течение нескольких лет). Учитывая стоимость переезда, семья обосновывается в жилище надолго. Поэтому для оценки эластичности спроса на жилье по доходу (процентного изменения потребления жилья, поделенного на процентное изменение дохода) необходимо знать постоянный (долгосрочный) доход семьи, а не доход за какой-то отдельный год.
Чтобы объяснить собственно оценку эластичности дохода, предположим, что постоянная заработная плата Наташи составляет 20 ООО долл. в год. Позже она неожиданно получила 10 ООО долл. в подарок от родственницы. В результате этого непредвиденного дохода она увеличила свое потребление жилья на 5%, переехав в арендуемую квартиру немного большей площади. Если рассчитать на основе этих данных эластичность ее спроса на жилье по доходу, то она составит 0,10 (5%е увеличение потребления жилья, поделенное на 50%е увеличение дохода). Для корректной оценки эластичности по доходу необходимо, однако, использовать показатель ее постоянного дохода, т.е. среднего дохода за некоторый период времени. Один подход заключается в переводе полученного ею единовременного дохода в эквивалентный ежегодный доход. Если Наташа положит неожиданно доставшиеся ей 10 ООО долл. на банковский счет, приносящий 10%, ее ежегодный доход от подарка составит 1000 долл., т.е. можно считать, что подарок увеличил ее годовой доход на 5%. В таком случае эластичность ее спроса на жилье по доходу равняется 1,0 (5%е увеличение потребления жилья, поделенное на 5%е увеличение постоянного дохода).
Какова же в реальности эластичность спроса на жилье по доходу? В США были проведены десятки исследований, авторы которых сходятся в трех выводах. Во-первых, общая эластичность спроса на жилье по доходу составляет приблизительно 0,75 : 10% повышение дохода увеличивает потребление жилья примерно на 7,5%. Во-вторых, эластичность спроса по доходу у арендаторов меньше, чем у собственников занимаемых жилищ. В-третьих, эластичность по доходу растет по мере его увеличения. Как считает Айленфелдт, эластичность спроса у семей с низким доходом колеблется от 0,14 до 0,62, а эластичность у семей с высоким доходом составляет от 0,72 до 1,10.
Результаты гедонистических исследований могут использоваться для оценки эластичности спроса по доходу на отдельные компоненты жилищного набора.
Фоллейн и Хименес суммировали результаты нескольких гедонистических исследований, и пришли к трем выводам:
1. Спрос на жилую площадь неэластичен по отношению к доходу: в семи из девяти случаев его эластичность была ниже 0,46.
2. Спрос на конструктивное качество, наоборот, высокоэластичен к доходу: в четырех из пяти случаев его эластичность превысила 1,64.
3. Спрос на преимущества местоположения, такие, как гарантия безопасности, также высокоэластичен к доходу.
Таким образом, гедонистические исследования свидетельствуют о том, что по сравнению со спросом на жилье вообще спрос на жилую площадь является менее эластичным, а спрос на конструктивное качество и местоположение, наоборот, более эластичным по доходу.
Эластичность по цене
Какова эластичность спроса на жилье в зависимости от цены? По имеющимся оценкам, она колеблется от 0,75 до 1,20. Исследователи сходятся на том, что для спроса на жилье характерна сравнительно небольшая эластичность по цене (в абсолютном выражении немного ниже 1,0). Это значит, что при увеличении цены общие расходы на жилье повышаются лишь незначительно: спрос слегка уменьшается, а общие расходы (цена, помноженная на количество) незначительно возрастают.
Жилье отличается от других товаров пятью признаками:
1) неоднородностью;
2) иммобильностью;
3) долговечностью;
4) высокой стоимостью (по отношению к бюджету семьи);
5) высокими издержками переезда (смены потребляемого жилья).
Неоднородность жилья означает, что каждое жилище имеет свой набор характеристик. Жилища различаются по площади, планировке, качеству коммунальных систем, внутреннему дизайну. В зависимости от местоположения меняются доступность, размеры местных налогов, качество общественных услуг, окружающая среда и внешний вид жилого района. Потребители жилья выбирают такое жилище, которое обеспечивает им наилучшую комбинацию всех этих признаков при наилучшей цене, соизмеряя атрибуты качества, размера, местоположения и т.п. Для оценки каждой из этих характеристик жилья может быть использован гедонистический подход.
Домовладелец, сдающий жилье в аренду, может контролировать степень физического износа и долговечность жилья, тратя деньги на его ремонт и техническое обслуживание. От этих расходов зависит количество жилищных услуг, обеспечиваемых данным жилищем. При оптимальных расходах предельная выгода от его использования (изменение общего дохода) равна предельным издержкам (изменению суммарных издержек). При таком поведении, ориентированном на максимальную прибыль, с течением времени количество жилищных услуг уменьшается. Поэтому жилища последовательно переходят к семьям со все меньшими доходами. Этот процесс принято называть жилищной "фильтрацией". Когда доходы от жилища становятся отрицательными, оно изымается из жилого фонда одним из трех способов — конверсией (для использования в других целях), консервацией и отказом от собственности.
Суммарные расходы на жилье (сдаваемое в аренду и занимаемое собственниками) определяются:
1) затратами основного капитала (потерями инвестирования денег в жилье вместо внесения их на банковский счет);
2) амортизацией;
3) стоимостью обслуживания.
Три фактора влияют на выбор многих семей в пользу проживания в собственном доме: внешний отрицательный эффект от сдачи жилья в аренду (нежелание арендаторов информировать домовладельца о текущих проблемах, связанных с состоянием жилища); более высокие процентные ставки по ссудам под строительство жилья, сдаваемого в аренду; экономия на осуществлении мелкого ремонта и ухода за домом бесплатно в порядке "хобби". Кроме того, государственные и местные налоговые кодексы могут содержать специальные положения, неодинаковые для домовладельцев, проживающих в собственных домах и сдающих жилье внаем. Это опять-таки приводит к разным издержкам.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
