Понятие обязательств по передаче имущества в пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.
Очевидно, что такая ситуация, по общему правилу, может возникнуть лишь с согласия собственника (или субъекта иного вещного права), иначе говоря, на условиях договора с ним. Ведь она может принести выгоды как ему, так и пользователю. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом обороте), получая соответствующую выгоду (доход). С другой стороны, пользователю бывает выгодно или доступно использовать определенное имущество лишь эпизодически, не приобретая его в собственность.
Такой хозяйственной ситуацией прежде всего и обусловлено возникновение рассматриваемых обязательств.
Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т.е. носят договорный характер. Различные условия данного соглашения предопределяют возникновение различных видов договоров, влекущих появление обязательств по временному использованию чужого имущества, например возмездных и безвозмездных. Сохранение за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.
Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие, следовательно, возврату первоначальному владельцу по истечении срока договора.
Деньги не могут быть предметом таких обязательств, ибо возврату подлежит определенная денежная сумма, а не конкретные купюры. Передача денег или иного потребляемого имущества с обязательством возврата того же количества материальных ценностей оформляется обязательствами займа, в которых имущество переходит в собственность заемщика.
Существо рассматриваемых обязательств предполагает их временное действие, т.е. срочный характер. Поэтому условие о сроке пользования переданным имуществом обычно составляет существенный пункт договора о его временной передаче другому лицу.
Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования (в возмездных договорах).
Все они, таким образом, представляют собой возникшие по соглашению участников обязательства по временной передаче владельцами своего индивидуально-определенного и непотребляемого имущества для хозяйственного или иного использования другим лицам за плату (или безвозмездно).
Виды обязательств по передаче имущества в пользование. Рассматриваемые обязательства различаются соответственно видам договоров, составляющих основание их возникновения. Наиболее распространенными договорами такого рода являются договоры имущественного найма (аренды), опосредующие передачу имущества во временное пользование на возмездных началах. Для оформления временного безвозмездного использования чужого имущества служит договор ссуды.
В свою очередь возмездные договоры по передаче имущества в пользование имеют ряд разновидностей. Так, к разновидностям имущественного найма относятся договоры проката и многие договоры аренды (нежилых помещений, временного использования земельных участков и других недвижимостей и т.п.), а также договоры найма гражданами жилых помещений для временного проживания (в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, в домах, принадлежащих индивидуальным собственникам, и т.д.).
Наше законодательство рассматривает аренду как понятие, тождественное имущественному найму (ср. п. 1 ст. 85 Основ). В этом оно следует традиции русского дореволюционного законодательства.
В некоторых правовых системах принято различать имущественный наем как только пользование чужой вещью и аренду как потребление приносимых ею плодов и доходов (ср., например, § 535 и 581 Германского Гражданского Уложения, § 253 и 275 швейцарского закона об обязательственном праве).
Вместе с тем, законодательство предусматривает возможность аренды с правом выкупа арендованного имущества (ст. 87 Основ гражданского законодательства, ст. 10 Основ законодательства об аренде), при которой у арендатора по существу появляется особое вещное право на переданное ему в аренду имущество. Такое положение наиболее характерно для аренды имущественных комплексов (обычно - государственных или муниципальных предприятий).
Кроме того, допускается возникновение вещных прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования земельными участками (ст. 49 Основ, ст. 6 Закона о собственности в РСФСР).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Фактически они представляют собой бессрочную аренду земли по типу известного еще римскому праву эмфитевзиса или дореволюционному русскому праву чиншевого права.
Все это свидетельствует о возникновении хозяйственной аренды как особого договора, существенно отличающегося от обычного имущественного найма. Это отличие состоит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, что уже само по себе не свойственно нормальному имущественному найму. Оно заключается прежде всего в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, т.е. однотипные правам собственника. Не случайно поэтому и последовательное использование законодательством особой терминологии для указанных отношений, рассматриваемых именно в качестве арендных, а не наемных.
Конечно, не всякую аренду можно относить к хозяйственной. Например, при аренде нежилых помещений, хотя бы и для коммерческих нужд, речь должна идти о разновидности имущественного найма. Ведь она носит временный, а не бессрочный характер, по общему правилу, исключает возможность выкупа арендуемых помещений, а главное - не предоставляет арендатору вещных прав на используемое им имущество. В то же время аренда производственным кооперативом цеха государственного предприятия по условиям соответствующего договора вполне может рассматриваться именно в качестве хозяйственной аренды.
Точно так же можно различать предоставление земельного участка под застройку, влекущее возникновение в принципе бессрочного и вещного права его использования, и предоставление земли для огородничества, сенокошения, выпаса скота или иных временных нужд, которое может оформляться обычной арендой.
По юридической природе к хозяйственной аренде близок договор жилищного найма, опосредующий использование гражданами жилых помещений для постоянного проживания. В домах государственного и муниципального жилищного фонда он носит бессрочный характер, а пользователь (наниматель) по сути приобретает вещное право на занимаемое им жилое помещение. В соответствии с законодательством о приватизации жилья последнее может перейти и в собственность нанимателя.
В особую разновидность договоров по передаче имущества в пользование в мировой коммерческой практике выделился лизинг. Он представляет собой долгосрочную аренду дорогостоящего оборудования и тому подобного имущества, в которой участвуют его изготовитель, посредник (собственник, финансирующий сделку) и пользователь, получающий возможность приобрести это имущество в собственность по окончании договора. Многосторонний характер отношений позволяет отличать их от хозяйственной аренды, а возможность выкупа имущества - от традиционного имущественного найма.
Таким образом, в числе основных разновидностей рассматриваемых обязательств, изучаемых в курсе гражданского права, следует назвать обязательства, вытекающие из договоров имущественного найма (в том числе аренды и проката), хозяйственной аренды, финансовой аренды (лизинга), жилищного найма, а также ссуды (безвозмездного пользования имуществом).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
