Передача имущества представляет собой отчуждение права собственности в пользу любого лица на законных основаниях.
Есть несколько методов, с помощью которых можно осуществить такую процедуру, каждый из них имеет несколько плюсов и минусов.
Первый способ – купля-продажа. Согласно нему, одна сторона должна к определенному сроку передать другой вещь в обмен на оговоренную сумму денежных средств. Этот способ самый распространенный на рынке. Договор может быть составлен и утвержден в простой форме, где прописываются предмет договора, цена и лица, которые получат имущество в свое распоряжение.
Второй способ – дарение. Этот договор предусматривает безвозмездную передачу имущества другой стороне.
У процедуры дарения есть три основных недостатка:
• Высокая вероятность оспаривания, так как имущество не обменивается на денежные средства. Например, если договор заключается с пожилым лицом, отчуждающим свою единственную собственность, то в суде при таких обстоятельствах сделка может потерять юридическую силу. Процедуру дарения часто ставят под сомнение по причине большого количества мошенничеств. Нередки случаи, когда одна сторона подписывала договор, не имея понятия о том, что отдает имущество даром.
• Налоговые обязательства. Если передача имущества осуществляется не в пользу близкого родственника, то получатель собственности обязан заплатить 13% от ее рыночной стоимости в качестве налога государству.
• При оформлении такого договора даритель не имеет права передать вместе с собственностью разного рода обременения в чью-либо пользу. Например, не может проживать на отчужденной территории.
Третий способ – рента. Суть договора – собственник передает права на имущество третьему лицу в обмен на пожизненное содержание или иждивение. В этом случае также велика вероятность признания сделки недействительной, и обращаются в суд по этому поводу довольно часто. Основная причина расторжения договора – неисполнение получателем собственности обязанностей, указанных в соглашении.
Четвертый способ – завещание. Основное его достоинство – отсутствие множества формальностей по передаче прав на имущество наследодателем. С другой стороны, такая передача имущества предусматривает, что все сложности по оформлению документов на собственность ложатся на плечи того, в чью пользу написано завещание. Главный плюс этого способа – ничтожная вероятность оспаривания. Иными словами, наследник может быть уверен в том, что никто не оспорит его права владения.
Акт передачи имущества
Документы, закрепляющие факт передачи имущества, отражают исполнение обязательств по договору. Также такие акты фиксируют состояние передаваемого имущества на момент передачи.
Эти сведения:
• с одной стороны, позволяют передающей стороне требовать сохранения текущего состояния имущества (если договор предусматривает его возврат в будущем) и подтвердить отсутствие претензий получателя к его качеству на определенный момент;
• а с другой — дает право принимающей стороне отказаться от компенсации ущерба, причиненного до момента передачи.
Акт приема-передачи имущества не имеет строго установленной формы, составляется в письменном виде в присутствии как передающей, так и принимающей стороны, и заверяется их подписями.
Поскольку данный документ не имеет строго установленной формы, утвержденных бланков для него также не существует. Далее мы приводим образец акта приема-передачи имущества, на который можно ориентироваться в случае необходимости.
Мы, (Ф.И.О., паспортные данные, адрес места жительства той стороны в договоре, которая осуществляет передачу имущества), далее именуемый «Продавец» («Поставщик»), и (Ф.И.О., паспортные данные, место жительства второй стороны), именуемый в дальнейшем «Покупатель», составили данный акт о нижеследующем:
Продавцом (Поставщиком) на основании договора купли-продажи № __ от «__» _________ месяца ____ года передано, а Покупателем принято имущество (указывается имущество).
Покупатель согласен, что переданное ему имущество на момент передачи находится в надлежащем состоянии и претензий к Продавцу (Поставщику), в том числе имущественных, не имеет.
Продавец (Поставщик) передал покупателю все имущество и имеющиеся к нему аксессуары, предусмотренные упомянутым ранее договором, и подтверждает, что Покупатель полностью исполнил свою обязанность по выплате покупной цены и не имеет к Покупателю претензий, в том числе имущественного характера.
Акт составлен в двух одинаковых экземплярах (по одному для каждой из сторон).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Осуществляя ту или иную предпринимательскую деятельность, компании могут совершенно безвозмездно получать или отдавать разного рода имущество.
После выполнения таких операций, у компании, которая получила имущество, не могут возникнуть следующие обязательства:
• оплата за полученное имущество, не выплачивается ни в каких формах;
• отсутствуют любые встречные обязательства – передачи взамен на имущество товаров, услуг или работ.
В том случае, если имущество компании передается безвозмездно, тогда бухгалтерия компании должна выполнить ряд следующих мероприятий по их учету.
Беря во внимание то, что в результате таких действий в компании происходит выбытие основных средств, соответственно уменьшается экономическая выгода этой компании. В бухгалтерском учете такие действия является расходными статьями (п. 2 ПБУ №10/99). В связи с этим данные расходы относят к операционным и производят их учет установленным правилам, которых следуют придерживаться при убытии основных средств.
За основу определения стоимости переданного имущества для бухгалтерского учета берется пункт 10 «Правил бухгалтерского учета» №6/01. Согласно этому пункту для оценки полученного имущества берется рыночная его стоимость на ту дату, когда необходимо ставить на бухгалтерский учет. К этой стоимости добавляется реальные затраты компании на транспортировку и приведение имущества в пригодное для использования состояние.
При выполнении таких расчетов по дебиту бухгалтерского счета 08 делаются следующие записи:
• на показатель рыночной стоимости имущества в счет 98 делается запись «Безвозмездные поступления»;
• на показатель расходов, которые связаны с передачей основных средств в счет 60 делается соответствующая запись.
В пункте 47 Методических рекомендаций о правильном составлении показателей бухгалтерской отчетности сказано о том, что стоимость безвозмездно отданных основных средств должна отражаться в составе основных показателей доходов по мере зачислений амортизации.
Такой вид правоотношений, как безвозмездная передача имущества, на сегодняшний день пользуется определенной популярностью среди широкого круга бизнесменов. Все дело в том, что в соответствии со ст. 575-той Гражданского кодекса, одна коммерческая фирма не может подарить другой коммерческой организации имущество, стоимость на которое превышает 3 тыс. рублей.
Но, коммерческая организация может получать подарки на большую сумму от:
• физического лица;
• муниципальных структур;
• государственных организаций.
В практической деятельности бывают случаи, когда учредитель коммерческой организации выступает в роли физического лица и передает в пользу другой компании принадлежащее уму имущество на безвозмездной основе.
Рассмотрим еще один важный критерий – человек, который дарит должен иметь в своем распоряжении 50% уставного капитала компании. Рассмотрим пример: один человек имеет 30%, другой 40% от уставного капитала, им как совместная собственность принадлежит автомобильный кран. Подарить его своей компании без обложения налогам они не смогут. Если бы у одного из них было бы 51%, тогда бы налог не накладывался.
При передаче имущества на безвозмездной основе в первую очередь необходимо определиться со следующим вопросом: «А будет ли со временем возвращено имущество или же оно передается навсегда?». Это основной вопрос, на который необходимо дать ответ, на основании, которого и будет составлен договор на передачу имущества.
Второй вопрос, который может возникнуть, а принципиально ли передавать безвозмездно, или же возможно определенное перечисление денежных средств за имущество.
На основании этих двух вопросов, передача имущества разделяется на условные четыре группы:
1. Передача имущества навсегда и бесплатно.
2. Передача имущества навсегда, но за определенную плату (транспортные расходы, настройка, подключение).
3. Передача имущества во временное пользование бесплатно.
4. Передача имущества во временное пользование, но за определенную плату.
Для каждой такой группы существует соответствующий договор:
• первая группа – договор на дарение, зачисление имущества в фонд организации;
• вторая группа – договор на куплю-продажу, по относительно низкой цене;
• третья группа – договор на оформление ссуды;
• четвертая группа – договор аренды, доверительного управления по относительно низкой цене.
Сегодня договор по безвозмездным операциям, которые могут происходить между юридическими лицами является самым спорным документом, который носит как правовой характер, так и гражданский. Все связанно с тем, что самый важный пункт любого договора, а именно обязательства по оплате, в нем отсутствует.
В практической деятельности безвозмездные операции встречаются очень часто, что влечет за собой частое составление договоров.
Такой договор отличается следующими особенностями:
• у каждой из сторон отсутствуют обязательства, которые возникают в большинстве договоров с оплатой;
• договор может быть выполнен не в полной мере.
Для избежания этих неприятных нюансов при заключении договора на безвозмездной платформе, в составленном договоре следует четко прописать все обязанности, возложенные на обе стороны. В современных реалиях Гражданский кодекс ничем не ограничивает такие договоры, со стороны законности договор по безвозмездной операции всегда считается легитимным, хотя указаний по его составлению в кодексе не имеется.
Учитывая это большинство договоров по безвозмездным операциям, приравнивают на практике к договору дарения.
Какими же налогами облагается имущество переданное в пользование безвозмездно? С одной ситуацией, мы уже разобрались.
Если владелец коммерческой организации, у которого больше чем 50% уставного капитала, передает своей компании имущество на безвозмездной основе, то такое имущество не зачисляется к внереализационным доходам. Исключением также может быть и передача имущества в рамках пожертвования и принимающая сторона не является коммерческой организацией.
Но встречаются случаи, имущество все же попадает под налоговое обложение. Если у владельца меньше 50% уставного капитала, если передача имущества в рамках пожертвования передается коммерческой организации, тогда оно облагается налогами. Уплата налогов на имущество будет зависеть от режима налогообложения коммерческой организации. При общей системе, ставка налога составит 20%.
В том случае, если компания использует УСН, существует два варианта:
1. Когда компания выплачивает 6% от любой выручки, тогда используется простая форма налогообложения.
2. Когда компания платит 15% с каждой разницы, которая возникает между выручкой и расходами, схема оплаты налогов немного сложнее. При этом варианте стоимость всего имущества должна суммироваться со всеми видами выручки. И только потом вычисляется 15% налог.
Коммерческим компаниям во взаимоотношениях с различными партнерами, законодательством запрещено осуществлять подарки. Это запретил на своих страницах Гражданский кодекс. Но, все же безвозмездная передача имущества, денежных средств или оказания тех или иных услуг среди фирм и компаний не редкость. Стоит так же помнить тот факт, что физические лица могут делать подарки, законодательством это не запрещено.
Учитывая это Налоговый кодекс, и был наделен множеством положений, которые обязывают платить налоги на имущество, переданное безвозмездно. При проведении проверок, инспектор налоговой службы очень тщательно отслеживают такие операции и в большинстве случаев находят ошибки, которые ведет к штрафам и дополнительным выплатам. Учитывая этот факт нужно скрупулезно подходить к передаче имущества на безвозмездной основе, иначе это будет дорого стоит. Этому помогут контролирующие органы.
В процессе составления такого вида договора в обязательном порядке необходимо вписывать следующие данные:
• достоверное описание всего имущества, которое предается безвозмездно, опись подкрепляется в обязательном порядке официальными документами – паспортами на оборудование, документами на технику или на недвижимость;
• полные данные из паспорта как одной стороны, так и другой;
• адрес регистрации;
• полный адрес проживания участников договора.
Данный договор необходимо в обязательном порядке заверить у нотариуса. В случае утери оригинала, нотариус сможет всегда выдать копию.
На первый взгляд безвозмездная передача имущества – это выгодная процедура, однако стоит задуматься о безвозмездном пользовании этим имуществом с точки зрения Гражданского кодекса.
Гражданский кодекс дает разъяснение: имущество, услуги, определенные работы считаются безвозмездными, лишь в том случае, если получение не создает компании-получателю обязанности по передачи данного имущества обратно дарящему лицу. В большинстве случаев такой вариант очень редкий, компания должна вернуть имущество после окончания действия договора.
Соответственно компания за все время пользования имуществом заплатит налоги, потратиться на его плановые ремонты и обслуживание и в итоге отдаст его обратно. В связи с этим безвозмездность проявляется расплывчато.
Передача муниципального имущества
В соответствии с ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, договоры доверительного управления имуществом, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, могут быть заключены только по результатам конкурсов или аукционов.
Указанный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством Российской Федерации о недрах.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса определяются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 3 ст. 53 Федерального закона «О защите конкуренции» до принятия Правительством Российской Федерации соответствующих постановлений конкурсы на право заключения договоров передачи имущества проводятся в порядке, установленном Федеральным законом № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях», а аукционы на право заключения таких договоров - в порядке, установленном Федеральным законом № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Необходимо обращать внимание на случаи, когда государственное и муниципальное имущество может быть передано во владение и пользование без проведения конкурсов или аукционов. Данные исключения установлены Федеральным законом № 195-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции».
К ним относятся следующие случаи:
1) предоставления указанных прав на это имущество на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
2) передачи религиозным организациям в безвозмездное пользование культовых зданий и сооружений и иного имущества религиозного назначения;
3) предоставления указанных прав на это имущество государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
4) предоставления указанных прав на это имущество на срок не более чем тридцать календарных дней (предоставление указанных прав на это имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Кроме того разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в ч. 1 ст. 17.1 и заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Аналогичным образом, предусмотренным ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», по результатам конкурсов или аукционов заключаются договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, договоры доверительного управления имуществом, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарных предприятий, оперативном управлении автономных учреждений.
Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (далее также договоры), в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, возможно следующими способами:
1) по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров;
2) без проведения торгов, в случаях, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции;
3) без проведения торгов, в случае предоставления указанного имущества в виде государственной или муниципальной помощи в порядке, установленном главой 5 Закона о защите конкуренции.
Исчерпывающий перечень целей предоставления государственного или муниципального имущества содержится в ч. 1 ст. 19 указанного закона и не включает в себя образовательную, медицинскую деятельность.
Согласно письму Федеральной антимонопольной службы № АЦ/3109, исходя из сферы применения Федерального закона «О защите конкуренции» действие ст. 17.1 Закона не распространяется на случаи заключения договоров по передаче прав на государственное или муниципальное имущество некоммерческим организациям, которые не осуществляют деятельность, приносящую им доход (предпринимательскую деятельность), то есть не являющимся хозяйствующими субъектами.
Вместе с тем, поскольку в соответствии со ст. 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность, действие ст. 17.1 Закона распространяется на случаи заключения данных договоров с некоммерческими организациями, осуществляющими деятельность, приносящую доход.
Таким образом, если в период владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, полученным без торгов некоммерческой организацией, не имеющей статуса хозяйствующего субъекта, данная организация начнет осуществлять деятельность, приносящую ей доход, орган государственной власти или орган местного самоуправления, который принял решение о передаче данной организации государственного или муниципального имущества, должен принять меры по прекращению использования данного имущества и по его возврату в целях предоставления такого имущества в соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции» - на торгах или с предварительным согласованием с антимонопольным органом в порядке, установленном главой 5 Закона.
Передача имущества в пользование
На практике довольно часто возникают ситуации, связанные с безвозмездным пользованием имуществом. Например, организация получает от своего сотрудника в безвозмездное пользование его личный автомобиль. При налогообложении таких операций бухгалтеры нередко допускают ошибки. Надеемся, что предлагаемая статья поможет их избежать.
Договорам безвозмездного пользования посвящена глава 36 «Безвозмездное пользование» Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования, или договору ссуды, одна сторона (ссудодатель) передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю). Последний обязуется вернуть вещь в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор безвозмездного пользования по своей сути близок к договору аренды. Поэтому к договорам ссуды применяются отдельные правила, установленные для договоров аренды. Основное отличие договора ссуды от договора аренды - его безвозмездность. Договор аренды предусматривает предоставление вещи во временное пользование и владение за плату.
Передачу имущества в безвозмездное пользование бухгалтеры иногда путают с безвозмездной передачей имущества. А ведь разница между этими операциями принципиальная. При безвозмездной передаче имущества право собственности на него переходит от передающей стороны к получающей. Право собственности на имущество, переданное в безвозмездное пользование, остается у стороны передающей (ссудодателя).
Безвозмездный характер договора ссуды свидетельствует о том, что организация не будет нести расходы по аренде или иным платежам за имущество, получаемое в пользование.
При получении имущества в безвозмездное пользование организация приобретает имущественное право - право пользования чужим имуществом. Безвозмездно полученные имущественные права в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ включаются во внереализационные доходы. Такие разъяснения неоднократно давали специалисты МНС России.
Оценить безвозмездно полученное имущественное право для его включения во внереализационные доходы должна сама организация. Она обязана сделать это по правилам ст. 40 НК РФ, основываясь на рыночной стоимости аренды такого имущества. Причем нужно быть готовым документально подтвердить правильность выбранных цен.
Доказательством могут служить, например:
- информация о рыночных ценах, опубликованная в средствах массовой информации;
- данные государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;
- заключение независимого оценщика.
Если организация воспользуется услугами оценщика, разногласий с налоговой инспекцией, скорее всего, не возникнет. Ведь для суда решение оценщика неоспоримо, за исключением случаев, когда достоверность оценки вызывает у судей сомнения. Это следует из Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Поскольку право собственности на имущество к ссудополучателю не переходит, амортизацию на него он не начисляет. Это подтверждается п. 3 ст. 256 НК РФ, который гласит, что из состава амортизируемого имущества исключаются основные средства, переданные или полученные в безвозмездное пользование.
Ссудополучатель обязан поддерживать имущество, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии (включая проведение текущего и капитального ремонта) и нести все расходы по его содержанию. Это правило применимо, если договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное (ст. 695 ГК РФ).
Учитывая сказанное, можно сделать следующий вывод. Если договором не установлено, что затраты на содержание имущества возлагаются на ссудодателя, они включаются в состав прочих расходов ссудополучателя, связанных с производством и реализацией (пп. 2 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 253 НК РФ). Разумеется, для этого расходы должны быть документально подтверждены, экономически обоснованы, а полученное имущество использоваться в деятельности, направленной на извлечение дохода. Этого требует п. 1 ст. 252 Кодекса.
Расходы по ремонту основных средств учитываются при расчете налоговой базы по налогу на прибыль в порядке, предусмотренном ст. 260 НК РФ. Согласно данной статье расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы. Они учитываются для целей налогообложения в том периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат (если организация не создает резерв на ремонт основных средств).
Объект основных средств, полученный по договору безвозмездного пользования, учитывается ссудополучателем на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». Имущество отражается в учете по стоимости, согласованной сторонами в договоре ссуды. Документом, подтверждающим получение имущества, служит акт приемки-передачи основных средств (форма ОС-1). В нем указывается наименование предоставляемого имущества и его стоимость, согласованная сторонами.
Расходы по содержанию имущества являются расходами по обычным видам деятельности. Это следует из пунктов 5, 7 и 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99). Документ утвержден приказом Минфина России № 33н.
Передача прав имуществом
Согласно ст. 209 ГК РФ, право собственности на имущество дает возможность гражданину осуществлять владение, распоряжение, пользование принадлежащими ему активами. При этом право собственности обозначает возможность выполнять любые действия с собственным имуществом, не противоречащие действующему закону и не нарушающие интересы и права иных лиц. К таким случаям относится передача прав собственности на квартиру между родственниками.
Переход права собственности на квартиру, на практике, оформляется одним из представленных ниже способов. Первым из них является договор купли-продажи.
Такой вариант используется в случае возмездной передачи жилплощади: покупатель обязан передать продавцу денежные средства за передаваемую недвижимость. Размер данной суммы определяется индивидуально в каждом случае, в соответствии с обоюдным соглашением сторон. На основании данного документа новый собственник получит выписку ЕГРН на данную недвижимость.
Существенными условиями договора купли-продажи считаются цена и предмет. Без их указания договор не может быть заключен, а передача квартиры в собственность родственнику не состоится.
В содержании договора необходимо максимально подробно указать, что именно является предметом сделки, и указать цену отчуждаемого имущества.
Передача квартиры в собственность дочери или сыну оформляется в виде договора, который можно составить самостоятельно или при помощи услуг юриста.
Мы предлагаем помощь в оформлении договора купли-продажи, по которому произойдет передача прав собственности на квартиру между родственниками. Позвоните нашим специалистам и получите подробные рекомендации по заполнению всех документов для сделки.
Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан покупателем и продавцом. В дополнение к договору составляется акт приема-передачи. Он позволит подтвердить, что продавец осуществил передачу, а покупатель принял соответствующее имущество и оплата произведена между сторонами.
После того как соглашение и акт оформлены, покупателю и продавцу нужно представить пакет документации в Росреестр, чтобы передача прав собственности на квартиру была надлежащим образом зарегистрирована.
При купле-продаже жилой площади регистрации подлежит:
• переход права право собственности на покупателя;
• договор купли-продажи.
Такие способы передачи квартиры родственнику, как сделки купли-продажи, не рекомендуется применять на практике. Это не позволит получить освобождение от налога, если жилая площадь была на правах собственности у родственника менее 3-х лет. Кроме того, у налоговых органов возникнут подозрения, что такой тип сделки носит фиктивный характер.
Если стороны решили воспользоваться таким способом передачи прав, необходимо указать в договоре реальную рыночную стоимость недвижимости. Это позволит обратиться в налоговые органы для получения налогового вычета.
Другой достаточно распространенный метод передачи прав на жилое помещение — договор дарения. Данный путь подразумевает добровольную передачу имущества безвозмездно от собственника к новому владельцу. Подобный вариант уступки прав встречается между родственниками либо в иных случаях, когда людей не связывают отношения экономического характера. Поэтому этап оплаты передачи прав собственности на жилплощадь при выборе такого способа отсутствует.
Остальная часть процедуры фактически идентична процессу, связанному с договором купли-продажи. Так, стороны подписывают документ, который в данной ситуации будет носить наименование договора дарения (дарственной). Как и в случае с соглашением, оформляемым при продаже жилья, до 1 марта 2013 года регистрация договора дарения была обязательной в учреждении юстиции, но с этого времени обязательная регистрация подобного рода соглашений отменена.
Дарение между ближайшими родственниками не может облагаться налогом. Согласно НК РФ (ст. 217), доходы, которые получены в процессе дарения, освобождены от налогов в том случае, если одаряемый и даритель — это близкие родственники либо члены семьи.
Передача квартиры в собственность может осуществляться путем составления завещания. Данный документ является прижизненным волеизъявлением собственника, направленный на предоставление права собственности определенному лицу после смерти наследодателя.
Владелец имущества вправе самостоятельно определять, кто будет наследовать его квартиру. Это могут быть как родственники, иждивенцы, так просто третьи лица. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, завещание составляется в письменном виде и заверяется у нотариуса, при этом взымается государственная пошлина.
Если завещания не составлено при жизни собственника, наследование недвижимости будет происходить по закону. В этом случае жилое помещение получат наследники в порядке очередности наследования. В частности, наследниками 1-ой очереди являются супруг, родители, дети наследодателя. Внук наследодателя и его потомки могут наследовать по праву представления.
Доля наследника по законодательству, умершего до открытия самого наследства либо одновременно с наследодателем, по праву переходит по праву представления к его потомкам и разделяется между ними в равных частях.
Как передать права собственности на квартиру, которая еще фактически не построена? Такая необходимость может возникать, если граждане являются участниками программы долевого строительства многоквартирных домов.
Такие правоотношения характеризуются следующими особенностями:
• по договору долевого участия граждане получают не объект недвижимости, а право требования передачи прав на жилье после ввода дома в эксплуатацию;
• договор, а, следовательно, и право требование, подлежат государственной регистрации в органах Росреестра;
• право требования является самостоятельным объектом гражданских прав и может выступать предметом сделок;
• застройщик не имеет право препятствовать распоряжению правом требования.
Если родственники приняли решение о передаче прав требования между собой, это позволит сделать делегирование прав, для которого оформляется договор уступки на квартиру между родственниками. Новый владелец сможет реализовать приобретенное право требования только после официального завершения строительных работ и ввода дома в эксплуатацию.
Договор на передачу квартир в собственность по договору долевого участия – это, по сути, отложенное право собственности, возникновение которого может быть отсрочено на длительный срок. Если участник долевого строительства не намерен ждать ввода дома в эксплуатацию, он может распорядиться своим правом требования к заказчику путем уступки третьим лицам, в том числе родственникам.
Как переуступить право собственности на квартиру родственнику, если дом еще находиться в стадии строительства? В этом случае оформляется договор уступки права собственности на квартиру между родственниками (второе название – договор цессии между родственниками). На стадии регистрации подобной сделки нет необходимости подтверждать родственные отношения, юридического значения этот факт не имеет.
Договор передачи права собственности на объект долевого строительства может заключаться только при условии, что первоначальное соглашение с застройщиком зарегистрировано в органах Росреестра. В подтверждение этого факта на руках должна быть выписка ЕГРН.
Случаи передачи прав собственности первому лицу не подпадают под понятие договора цессии, так как в рассматриваемом случае владелец права требования самостоятельно определяет условия договора уступки, в том числе порядок определения стоимости сделки.
Договор цессии составляется в простой письменной форме, его нотариальное удостоверение не требуется.
Уступка права требования на квартиру между родственниками будет осуществляться по следующему алгоритму действий:
• определение условий сделки между владельцем и приобретателем права требования по цессии;
• оформление договора уступки;
• обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
• получение на руки выписки ЕГРН с подтверждением передачи права требования;
• уведомление застройщика о состоявшейся уступке права требования.
Согласие застройщика на оформление договора цессии не требуется, однако от его уведомления зависит порядок исполнения обязательств по передаче готового объекта. Если уведомление не было направлено, застройщик имеет право обращаться за приемкой квартиру к лицу, с которым он заключал договор долевого участия.
С момента государственной регистрации договору уступки, у родственника возникает весь комплекс прав и обязанностей, которыми обладал первоначальный участник. В этот перечень входит и право требовать передачи построенного объекта в срок, установленный в договоре долевого строительства, а также надлежащего качества.
Еще один метод передать жилплощадь на близкого родственника — оформить с ним договор пожизненного содержания с иждивением.
По соглашению получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а последний обязан в обмен на полученную квартиру периодически выплачивать другой стороне договора определенную денежную сумму либо оказывает помощь в другом виде (ст. 583 ГК РФ).
Различают 3 формы ренты:
1. постоянная (выплата не ограничена каким-нибудь сроком);
2. пожизненная (выплата ограничена сроком жизни получателя ренты);
3. пожизненное содержание с иждивением.
В ст. 585 ГК РФ указано, что имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты за определенную оплату либо бесплатно.
Порядок передачи имущества
Владелец имущественных ценностей может распоряжаться ими, однако в соответствии с настоящим законодательством. Граждане Российской Федерации наделены правом дарить недвижимость, совершать сделки по ее купле-продаже, обменивать ее и тому подобное. Кроме того, существует возможность передать имущество в муниципальную собственность. Запретить такое действие можно лишь на базе принятого решения суда или же на основании иных постановлений.
Состоящая на государственном попечении или во владении субъектов РФ, а также органов МСУ недвижимость может быть передана в распоряжение вышеуказанным структурам.
Передача недвижимого имущества в муниципальную собственность осуществляется, если:
• данная недвижимость не может на законных основаниях состоять на попечении государства, по причине распределения компетенции между структурами Федерации, субъектов Федерации и органов МСУ;
• данная недвижимость состоит в пользовании госструктур субъектов РФ, органов МСУ, ГУП, а также иных властных структур.
Заявления о передаче имущества в муниципальную собственность предоставляются госструктурами субъекта РФ либо органами МСУ:
• институтам исполнительной власти, имеющим компетенцию владельца недвижимости, в процессе перехода имущества от государственных федеральных органов во владение субъекта РФ или органов МСУ, а также от владения субъекта РФ и органов МСУ во владение государственных федеральных структур;
• компетентным органам исполнительной власти субъектов РФ, имеющим право владения недвижимостью, в процессе передачи имущества в муниципальную собственность от владения субъектами РФ, и наоборот.
Переход имущества государственных федеральных органов во владение субъекта РФ или органов местного самоуправления, а также от владения субъекта РФ и органов МСУ во владение государственных федеральных структур не дозволяется, если данная недвижимость не фигурирует в соответствующем заявлении.
Документация, требуемая для заключения о передаче имущества в муниципальную собственность, содержится в Постановлении Правительства РФ № 374.
Порядок передачи государственного (федерального) имущества в муниципальную собственность установлен Гражданским кодексом Российской Федерации. Здесь необходимо заключить соответствующую сделку. Стоит учесть, что структура лишается возможности распоряжаться недвижимостью при ее передаче муниципальным образованиям.
В договор следует внести некоторые детали:
• точные названия органов власти, а также их обязательные данные, установленные законами и подзаконными актами, которые должны содержаться в договоре для признания его действительным;
• перечень имущества, переходящего во владение муниципальному образованию, включая адреса и отличительные черты недвижимости, ИНН и другие крайне значимые факты;
• характеристику имущества (жилое или нежилое помещение, есть ли возможность ввести его в пользование и тому подобное);
• точные даты передачи имущества в собственность муниципального образования.
Кроме того, к договору должен прилагаться и документ, в котором подробно характеризуется передаваемый или получаемый объект с отображением его общей денежной стоимости. Такой акт должен быть заверен участниками соответствующего соглашения.
Чтобы получить заключение о передаче недвижимости от государственных органов во владение субъектов РФ или органов МСУ, нужно собрать нижеуказанную документацию:
• справку из государственного перечня недвижимости, в которую вносятся данные о переходящих ценностях;
• справку из ЕГРП на имущественные ценности, а также договоры, заключенные в отношении данной недвижимости об узаконенной возможности распоряжения предоставляемым к передаче в муниципальную собственность имуществом (кроме того, и об узаконенных правах на территорию, прилегаемую к указанной недвижимости тогда, когда эта территория является отдельным пунктом договора). Документ должен быть получен за 30 и более дней до его отправки в ФАУФИ;
• экземпляры документации, доказывающей факт того, что передаваемая недвижимость находится во владении ГУП или иной федеральной структуры на основании хозведения либо ограниченного вещного права (копии направляются тогда, когда в базе данных ЕГРП нет информации об узаконенной возможности владения и распоряжения);
• документацию, доказывающую факт правомочия РФ на владение недвижимостью, а также прилежащую к ней территорию в случаях, когда данная территория является отдельным пунктом договора (такая документация передается, если в базе данных ЕГРП нет информации об узаконенной возможности владения и распоряжения);
• разрешение от ГУП или иной госструктуры на передачу в муниципальную собственность имущества, находящегося во владении данной структуры на основании на основании хозведения либо ограниченного вещного права, с подписью должностного лица, оформившего указанное разрешение;
• достоверный экземпляр свода правил ГУП или иной госструктуры, чья недвижимость передается в муниципальную собственность на основании хозведения либо ограниченного вещного права. Кроме того, устав необходим и при переходе самого предприятия во владение органов местного самоуправления;
• справку из ЕГРЮЛ о ГУП или иной госструктуры, чья недвижимость передается в муниципальную собственность на основании хозведения либо ограниченного вещного права. Кроме того, такой документ необходим и при переходе самого предприятия во владение органов местного самоуправления;
• выписку от государственной структуры, занимающейся ведением отчетности в отношении оборудования либо проверкой наличия имущественных ценностей, по поводу сведений о передаваемом в муниципальную собственность имуществе (данный документ требуется тогда, когда из всего строения во владение переходит несколько помещений, то есть для уточнения и описи такой недвижимости);
• схему прилегающей к строению территории как отдельной собственности, подлежащей переходу во владение органов местного самоуправления;
• документацию, доказывающую правильность названия органа местного самоуправления, в отношении которого проводится передача имущества в собственность муниципального образования;
• документацию, доказывающую право эксплуатации передаваемой недвижимости (требуется тогда, когда данная недвижимость находится в распоряжении структур субъекта РФ, органов МСУ, ГУП, а также иных госструктур). Эта документация позволяет на законодательном уровне организовать передачу имущества в муниципальную собственность;
• разрешение от госструктуры исполнительной власти, уполномоченной вести надзор за ГУП, а также иными организациями, чья недвижимость переходит в муниципальную собственность на основании хозведения либо ограниченного вещного права. Кроме того, такое разрешение необходимо и при переходе самого предприятия во владение органов МСУ.
В процессе передачи имущества в муниципальную собственность (если таковое имущество представляет собой ГУП или иные госструктуры), помимо перечисленной документации, необходимо передать список таких образований и список недвижимости, находящейся в их распоряжении на основании хозведения либо ограниченного вещного права.
Для заключения о передаче имущества в муниципальную собственность, помимо перечисленной документации, необходимо предоставить и список недвижимости, которая подлежит такому переходу. Для заключения о передаче имущества в муниципальную собственность нужно направить предложения в ФАУФИ. Это обязанность органов исполнительной власти субъектов РФ, а также муниципальных образований.
Для правок в реестре госсобственности и собственности органов местного самоуправления в процессе заключения ФАУФИ в данной документации необходимо положение о том, что факт передачи имущества муниципальным образованиям имеет силу тогда, когда соответствующий акт о переходе владения заверен.
Процедура передачи в муниципальную собственность имущества физлиц и юрлиц следующая:
1. Чтобы осуществить переход недвижимости во владение структур МСУ, юрлица и физлица должны подать запрос руководителю данного органа. К нему необходимо добавить определенные документы. От юрлиц:
• паспорт лица, подающего запрос;
• выписку из ЕГРЮЛ, экземпляры пакета документов, которые являются юридической основой деятельности организации, а также определяют ее правовой статус;
• документацию, подтверждающую правомочность доверенного лица (в случаях, когда запрос подается от имени представителей);
• список недвижимости, которая проходит передачу имущества в муниципальную собственность (включая адреса и наиболее значимые инженерные показатели);
• список строений, а также встроенных и пристроенных, переданных по договору аренды объектов или помещений, находящихся во владении иных лиц (требуются экземпляры контрактов);
• справку из ЕГРП на имущественные ценности и договоры в отношении их по поводу владения переходящей недвижимостью, а также документ, подтверждающий госрегистрацию права владения данным имуществом;
• выписку о балансовой принадлежности с отражением стартовой и конечной соответствующей цены;
• акт ОС или другой структуры юрлица, у которой есть полномочия делать заключение о передаче имущества в собственность муниципального образования;
• выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте данного имущества, а также документ, включающий инженерную характеристику об объекте недвижимости и схему от Бюро технической инвентаризации (не более полугода до окончания даты действия документации);
• документацию, доказывающую право владения территорией, где находится недвижимость, подлежащая передаче имущества в муниципальную собственность;
• планы технических систем, подлежащих переходу;
• документы о балансовой принадлежности имущества;
• справку, доказывающую отсутствие долговых обязательств, факта ареста недвижимости и других форм материальной ответственности за объект имущества.
От физлиц требуются:
• паспорт лица, подающего запрос;
• документация, подтверждающая правомочность доверенного лица (в случаях, когда запрос подается от имени представителей), а также паспорт доверенного лица;
• выписка, в которой указывается цена недвижимости;
• список недвижимости, подлежащей передаче имущества в муниципальную собственность (с адресами и наиболее значимыми инженерными показателями).
2. Когда проверка переданной документации завершена, формируется специальный орган, занимающийся передачей имущества в муниципальную собственность. Он ведет свою деятельность на основании порядка, указанного в приказе руководящего должностного лица муниципальной структуры.
3. В соответствии с решением сформированного органа административные структуры составляют список недвижимости, подлежащей передаче в собственность муниципального образования, и отправляют его в исполнительный орган МСУ, который занимается выдачей заключений о передаче объектов.
4. На основании данного заключения о правильности предоставленного списка недвижимости, которая подлежит передаче в муниципальную собственность, оформляется распоряжение руководящего должностного лица муниципальной структуры на передачу объектов и владение ими в качестве собственника, а также:
• на внесение недвижимости в список имущества органа МСУ;
• на переход ограниченного вещного права на имущество органу МСУ;
• на переход возможности хозведения имущества к МУП;
• на право распоряжаться недвижимостью другим, допускаемым законодательством, путем.
5. В соответствии с распоряжением руководящего должностного лица муниципальной структуры о передаче недвижимости составляются протоколы приема-перехода объектов по утвержденному законами Российской Федерации образцу. Данную документацию о передаче имущества в муниципальную собственность заверяет руководящее должностное лицо муниципального образования.
6. Переданная недвижимость фиксируется в специальной базе данных органа МСУ, после чего проводится процедура госрегистрации возможности владения объектами по утвержденной законодательством Российской Федерации системе.
Если появляются какие-либо разногласия в процессе передачи имущества в муниципальную собственность, они урегулируются на основании компромисса участников договора или же посредством судебного разбирательства (согласно настоящим законам РФ).
Каков порядок передачи жилищного фонда и объектов ЖКХ в муниципальную собственность:
Этап 1. Начальная стадия процесса передачи имущества.
Структура, которая передает недвижимость, должна собрать необходимую документацию об имуществе ЖКХ:
• перечень объектов, подлежащих передаче в имущества в муниципальную собственность;
• список технических коммуникаций: строений и конструкций подачи воды, электроэнергии, тепловых ресурсов и так далее (кроме расположенных на земельном участке организаций, осуществляющих передачу недвижимого имущества);
• список техники (тяжелого транспорта и иного машинного оборудования, необходимого для использования и содержания недвижимого имущества, подлежащего передаче);
• пакет документов, требуемый для должного использования сооружений, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
На всю недвижимость ЖКХ и технические системы составляются акты об их состоянии, а также проводится анализ наиболее значимых показателей.
Кроме того, помимо вышеуказанных требований, жилищное хозяйство обязано составить документы по техническим и инженерным объектам, обеспечению управления, а также журналы регистрации.
Жилищное хозяйство должно оформить перечень данных о денежных средствах, собранных на проведение ремонтных работ по обслуживанию жилфонда и всех строений ЖКХ, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
Собранная документация передается соответствующему органу, курирующему переход недвижимости, и представляет собой базис для последующих этапов процедуры.
Этап 2. Деятельность органа по приему и передаче объектов имущества.
Административный орган населенного пункта формирует специальный отдел, курирующий переход недвижимости и средств ЖКХ во владение структур местного самоуправления. Он ведет свою деятельность на протяжении всего срока указанной процедуры. В его состав входят лица, работающие в организациях жилищно-коммунального хозяйства, административных структурах и других государственных институтах соответствующего населенного пункта.
Комиссия по передаче имущества в муниципальную собственность ведет свою деятельность на основании порядка, который содержит:
• проверку строений, предназначенных к передаче, в определенный законодательством период;
• изучение переданных документов;
• проверку имущества, применяемого для изготовления каких-либо товаров;
• анализ условий последующего использования недвижимости, подлежащей передаче в муниципальную собственность.
Первым делом специалисты должны определить список имущества, которое не подлежит передаче во владение органов местного самоуправления либо не должным образом подготовлено к процессу передачи в соответствии с требованиями законодательства или договора.
Специалисты также проверяют финансовые и инженерные документы, относящиеся к недвижимости, которая подлежит передаче в муниципальную собственность. На все строения ЖКХ и жилфонда оформляются акты об их характеристиках и гарантии должного использования.
Итоги деятельности данного органа вносятся в документацию по заключению о передаче недвижимости. Эти документы представляют собой базис для оформления протоколов перехода жилфонда и строения ЖКХ во владение органов местного самоуправления.
Этап 3. Составление документов по инженерным характеристикам и переходу объектов недвижимого имущества.
Согласно распоряжению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, а также Министерства финансов РФ № 17-72 на все строения, подлежащие передаче в муниципальную собственность, оформляется соответствующий документ.
Он должен содержать (на каждое здание в отдельности):
• документацию об инженерных характеристиках объекта;
• документацию по переходу зданий во владение органов МСУ, которая необходима для использования и содержания передаваемых строений;
• акт о передаче оборудования, тяжелых транспортных средств и иных технических конструкций, необходимых для должной эксплуатации и обслуживания передаваемых сооружений;
• список документации по недвижимости, подлежащей передаче в муниципальную собственность.
Инженерные характеристики строений выявляются на базе существующей документации или анализа специалистов. Они должны оценить указанные параметры для всех зданий в отдельности в процессе передачи имущества в собственность муниципального образования.
На жилые строения для их последующего должного обслуживания и обеспечения положительных качественных характеристик содержания, а также надлежащего материального состояния образования, которое принимает данный жилфонд, помимо анализа технических показателей, передаются обобщающие данные.
На жилфонд и каждое строение, подлежащее передаче имущества в муниципальную собственность, составляется техническая документация, необходимая для должного использования и содержания данных объектов.
Для перехода денежных средств оформляется разделительный учет.
Организация, осуществляющая переход имущества в муниципальную собственность, должна передать административным структурам указанную ниже документацию:
• показатели сооружений, выявленные на базе актов проверки (согласно настоящим образцам финансового и статистического учета);
• выписку о балансовой цене строений (оформляется на основании зарегистрированных фактов, процессов и событий, происходящих в организации, а также согласно утвержденному в данном образовании порядку отчетности);
• предполагаемое и действительное определение затрат в стоимостной форме на обслуживание сооружений. Такие документы оформляются по установленному для всех сооружений в отдельности образцу;
• оценочный либо разделительный баланс;
• вычисление размера платы за обслуживание и ремонт жилого помещений и предоставление коммунальных услуг. К данному документу необходимо добавить акты о прибыли по ЖКХ и всем сооружениям в отдельности;
• протоколы направления документов о строениях, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
В процессе передачи имущества в муниципальную собственность (если им является ЖКХ или жилфонд) оформляется документ по переходу денежных ресурсов на оплату капремонта строения. Кроме того, здесь лучше всего получить справку о переходе служебных объектов во владение органов местного самоуправления.
Выморочная недвижимость – это категория наследуемого имущества, на которое в силу определенных обстоятельств не могут претендовать (или отказываться от получения) наследники предыдущего собственника. Передача имущества в муниципальную собственность (если таковая собственность является выморочной) способна улучшить ситуацию с нехваткой жилой площади, которая на основании контракта социального найма переходит в частные владения.
ФЗ № 281 утверждает изменение статей 116, 1151, 1162 и 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные статьи связаны с передачей возможности владения и распоряжения выморочной недвижимостью. До принятия указанного Федерального закона статья 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации допускала передачу подобных объектов исключительно государственным структурам РФ.
Кроме того, ФЗ «О внесении изменений в часть третью Гражданского кодекса Российской Федерации» утвердил, что такая недвижимость, представленная жилплощадью, передается во владение органа местного самоуправления, на участке которого данная недвижимость находится. Учитывая то, что ЖК РФ устанавливает обязанность органов МСУ по урегулированию проблемы нехватки жилья, вступившие в силу правки являются оптимальным решением этого нелегкого вопроса.
Важно учесть – в городской местности выморочная недвижимость представляет собой значимую ценность, ведь именно в городах обострен жилищный вопрос.
Согласно пункту 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации: «В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным».
Подобная недвижимость, подлежащая передаче в муниципальную собственность, является частью жилфонда.
Главным вопросом передачи таких объектов остается не установленная законодательством система данной процедуры (порядок внесения имущества в базу данных). До сих пор эта проблема является довольно острой. Вот почему так необходимо принять новые положения для законов Российской Федерации, касающихся передачи имущества в собственность муниципальных образований.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось». Следовательно, в процессе передачи имущества в муниципальную собственность можно не составлять документ о принятии наследства (то есть орган местного самоуправления получает недвижимость на основании статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство».
Но государственным административным структурам приходится решать несколько острых вопросов в процессе ведения дел с выморочной недвижимостью. Чтобы обратиться к профессиональному юристу, нужно собрать целый пакет документов, указанных в Законе Российской Федерации № 4462-1. Кроме того, при передаче имущества в муниципальную собственность необходимо представить заключение о кончине владельца и акт, доказывающий, что недвижимость бывшего владельца не принимается наследниками.
В соответствии с ФЗ № 143 орган записи актов гражданского состояния может не передать данные о зарегистрированной кончине владельца имущества.
Согласно статье 5 Закона Российской Федерации № 4462-1: «Нотариусу при исполнении служебных обязанностей, лицу, замещающему временно отсутствующего нотариуса, а также лицам, работающим в нотариальной конторе, запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали им известны в связи с совершением нотариальных действий, в том числе и после сложения полномочий или увольнения, за исключением случаев, предусмотренных настоящими Основами».
Получается, что закон не установил процесс принятия вышеупомянутых данных муниципальными образованиями.
Помимо этого, юристы не согласны передавать акт о праве наследования потому, что отсутствуют подтверждения факта выморочности недвижимости.
Чтобы осуществить процесс передачи имущества в муниципальную собственность, нужно установить, что недвижимость является выморочной, но в соответствии с законами РФ данная информация муниципальным структурам не поступает.
Получается, что детализированная система наследования подобной недвижимости не исключила несколько острых вопросов, появляющихся в процессе составления акта возможности владения. Следовательно, органам МСУ приходится доказывать выморочность недвижимости посредством судебного разбирательства. Однако суду необходимы данные от юриста о неимении наследников и доказательство кончины бывшего собственника из органа записи актов гражданского состояния.
Важнейшим требованием составления возможности владения на недвижимость, которая подлежит передаче имущества в собственность муниципального образования, является доказательство неимения наследников и на основании завещания, и на основании настоящего законодательства. Подтвердить отсутствие наследников можно тогда, когда за полгода после кончины владельца недвижимости не было передано запросов о принятии имущества или не выдавались акты о праве собственности. Но принять наследство можно как посредством передачи запроса, так и посредством фактических действий, доказывающих передачу имущества (в соответствии с пунктом 2 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если лица, готовые принять имущество, все же имеются, то факт выморочности объекта доказать невозможно. Вот почему в случаях, когда наследник совершил фактическое действие, не составляя документации, он имеет право претендовать на недвижимость, которая предполагалась к передаче в собственность муниципального образования.
Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации: «В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». Следовательно, договор безвозмездной передачи имущества в муниципальную собственность может быть утвержден на основании нормативных актов о государственной регистрации перехода возможности владения недвижимостью посредством заключения судебного разбирательства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ: «В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». Согласно законодательству подобное заявление можно рассматривать только тогда, когда выполнена передача имущества в муниципальную собственность.
Так как для не утвержденного законом договора по передаче имущества в собственность муниципального образования необходимо подтверждение его заключения в форме государственной регистрации права владения (в соответствии со статьей 131 ГК РФ), к данному контракту можно применить положения статьи 551 ГК РФ.
Чаще всего передача имущества в муниципальную собственность предусматривает уплату налога на доходную стоимость (согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации), поскольку эта процедура считается актом реализации (в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации). Однако вместе с тем необходимо принять во внимание, что НК РФ (а именно пункт 2 статьи 146 и статья 149) содержит положения о некоторых процессах, которые не требуют уплаты вышеуказанного налога.
Передача имущества в муниципальную собственность принимается как дарственная операция (согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подлежащие переходу ценности могут представлять собой:
• продукцию;
• материальные ресурсы;
• ценные бумаги;
• различные активы организации;
• изготовленные товары;
• стройматериалы;
• основной капитал;
• права на эксплуатацию недвижимости и так далее.
Договор передачи имущества в муниципальную собственность действителен при наличии накладных документов или протокола приемки-передачи недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 248 Налогового кодекса Российской Федерации: «Для целей настоящей главы имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги)». Требование по выплате других налоговых обязательств осуществляется только при установленной системе налогообложения. Для оплаты налога на доходную стоимость передача имущества в собственность муниципального образования признается реализацией (в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации). Получается, что организация, передающая недвижимость, обязана внести на нее налог на доходную стоимость.
Уплата налога на доходную стоимость в процессе передачи имущества в муниципальную собственность проходит в течение данной процедуры (согласно пункту 1 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации).
Момент перехода имущественных ценностей – дата составления первичной документации:
• если речь идет о продукции – дата оформления накладного документа;
• если речь идет об обслуживании – дата принятия протокола приемки-передачи.
Размер налога выявляют на основании стоимости ценностей на момент передачи имущества в муниципальную собственность (в соответствии с пунктом 3 статьи 105.3 и пунктом 2 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации).
Если говорить о процентной части налога, в процессе передачи имущества в муниципальную собственность используют коэффициент, установленный для типа продукции (либо услуги).
Цена самих имущественных ценностей и размер налога на доходную стоимость указываются в документации, удостоверяющей фактическую поставку товара или оказание услуг и их стоимость.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса Российской Федерации налог на доходную стоимость, внесенный в отношении имущественных ценностей, при факте уплаты подлежит процедуре вычета.
Передача имущества в муниципальную собственность не считается реализацией (согласно пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации). А это означает, что организация, отчуждающая право владения, не должна вносить налог на доходную стоимость.
Передача имущества в управление
Налоговая база по налогу на прибыль формируется у учредителя управления (выгодоприобретателя) на основании сведений (отчета) о полученных доходах и расходах от использования имущества в рамках договора доверительного управления, предоставляемых доверительным управляющим.
Учредитель управления в отношении операций, связанных с договором доверительного управления, не является плательщиком НДС. Обязанность по уплате налога на имущество в отношении имущества, переданного в доверительное управление, остается за учредителем управления.
Плательщиком земельного налога в отношении принадлежащих учредителю управления на праве собственности земельных участков также является учредитель управления.
При ведении деятельности на основе договора доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ), а передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 1012 ГК РФ доверительный управляющий вправе в соответствии с договором доверительного управления совершать в отношении имущества, находящегося в доверительном управлении, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (в частности, в письменных документах необходима пометка "Д.У." после имени или наименования доверительного управляющего) (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
При этом доверительному управляющему предполагается выплата вознаграждения, определяемая договором, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (п. 1 ст. 1016, ст. 1023 ГК РФ).
В соответствии со ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. У доверительного управляющего это имущество отражается на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.
Особенности определения налоговой базы по налогу на прибыль участников договора доверительного управления имуществом определены в ст. 276 НК РФ. При этом порядок налогообложения зависит от того, является ли учредитель управления выгодоприобретателем по условиям договора доверительного управления или нет.
Если учредитель управления является выгодоприобретателем, то его доходы в рамках договора доверительного управления имуществом включаются в состав его выручки или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода (п. 3 ст. 276 НК РФ). Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признаются расходами, связанными с производством или внереализационными расходами учредителя управления в зависимости от вида осуществленных расходов.
Исходя из п. 2 ст. 276 НК РФ обязанность определять ежемесячно нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом возложена на доверительного управляющего, который должен представлять учредителю управления сведения о полученных доходах и расходах для их учета учредителем управления при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
При этом перечень таких сведений, а также ответственность доверительного управляющего за их ненадлежащее представление могут быть определены в рамках гражданско-правовых отношений (письма Минфина России N 03-03-06/1/7, УФНС России по г. Москве N 16-15/065569@). Так, доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).
В случае если учредитель управления не является выгодоприобретателем, расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом, учитываются для целей налогообложения в составе расходов у выгодоприобретателя, а не учредителя управления (п. 47 ст. 270, п. 4 ст. 276 НК РФ). Исключение предусмотрено для расходов в виде вознаграждения доверительного управляющего. Указанное вознаграждение в любом случае является расходом учредителя управления, если договором доверительного управления предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора.
То есть доходы и расходы по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления имуществом, учитывает при налогообложении прибыли учредитель управления (выгодоприобретатель) в своем учете на основании отчета доверительного управляющего. Доходом доверительного управляющего является лишь вознаграждение, полученное им при осуществлении управления имуществом.
При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 1024 ГК РФ). При возврате имущества у учредителя управления не образуется ни дохода, ни убытка независимо от возникновения положительной или отрицательной разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом (п. 5 ст. 276 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операции в соответствии с договором доверительного управления имуществом, обязанности налогоплательщика по НДС возлагаются на доверительного управляющего. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить соответствующие счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).
При этом и налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения, предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами в установленном главой 21 НК РФ порядке.
Следовательно, и регистрировать соответствующие счета-фактуры в книге продаж и книге покупок должен доверительный управляющий (п. 3 ст. 169 НК РФ) (письма Минфина России N 03-07-05/53, УФНС России по г. Москве N 19-11/19233).
Кроме того, согласно п. 5 ст. 174.1 НК РФ доверительный управляющий ведет учет операций, совершенных в процессе выполнения договора доверительного управления имуществом, а также в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, представляют в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по каждому указанному договору отдельно.
Поскольку налогоплательщиком по НДС в рамках договора доверительного управления имуществом является именно доверительный управляющий, который обязан вести учет операций отдельно по каждому объекту недвижимости с предоставлением по ним самостоятельной налоговой декларации, у учредителя управления такой обязанности нет. То есть в отношении операций в соответствии с договором доверительного управления учредитель управления не определяет налоговую базу по НДС, не выставляет счета-фактуры, не регистрирует их в книге продаж, следовательно, не включает соответствующие операции в налоговую декларацию.
В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное в доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. При этом п. 1 ст. 378 НК РФ прямо определено, что имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.
Плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Исключение составляет лишь имущество (земельные участки) паевого инвестиционного фонда, налогоплательщиком по которому признается управляющая компания.
Таким образом, в отношении земельных участков - объектов доверительного управления, принадлежащих на праве собственности организации - учредителю доверительного управления, плательщиком земельного налога будет являться учредитель управления.
Передача имущества юридическому лицу
Рассматривая любую организационную и правовую форму деятельности, можно отметить, что базой для всей работы является имущество юридического лица. Практически все юридические лица имеют имущество и определенный объем активов для участия в гражданском обороте.
О том, как нужно распоряжаться и управлять имуществом юридических лиц, сказано в учредительных документах.
Обобщенное понятие имущества предприятия – то, что находится в собственности компании. Здесь затрагивается вопрос основного капитала, выраженного в денежном эквиваленте и отраженного в собственном балансе компании.
Собственностью некоммерческих организаций являются активы, которые были переданы тем, кто выступает в качестве участников (учредителей), а также то, что было приобретено в рамках иных транзакций. Данные юридические лица имеют право использовать имущество, находящееся в их собственности, только в том случае, если финансовые цели совпадают с задачами предприятия, о которых сказано в учредительных документах. Члены ассоциации и союзов не могут получить определенную часть имущества, которая осталась после ликвидации подобных организаций. В соответствии с общепринятыми стандартами, она расходуется для достижения тех целей, которые указаны в учредительных документах организации.
Информация об активах предприятия и его финансовые ресурсы рассматривается в двух аспектах. Это бухгалтерский и управленческий.
Бухгалтерский аспект предоставляет данные о балансе организации и ее денежных ресурсах. Что касается управленческого, здесь рассматривается производственная, товарная и расчетно-денежная форма и их задачи в предпринимательстве. Чтобы оценить конкурентные показатели компании, смотрят на минимальные объемы расходования активов в хозяйственной деятельности в отношении единицы готового товара и минимального остатка тех активов, которые закреплены на балансе компании. Эти активы работают на обеспечение объемом объектов предпринимательства.
В имуществе организации всегда рассматривают реальные имущественные единицы и финансовые ресурсы. Когда финансы инвестируют во что-либо, появляется товар. Соответственно, когда предприятие что-либо продает, появляется денежная имущественная форма. Когда меняется имущественная величина компании, применяют самофинансирование и привлекают заемные денежные средства.
В балансе юридического лица есть основа, которая включает в себя уставной капитал, сформированный благодаря его учредителям и участникам, а также активы, которые появились в результате сделок и иных оснований.
Управление и распоряжение имуществом организации происходит за счет ее участников. При этом управлять и распоряжаться имуществом предприятия должны специальные органы, созданные компанией.
Право собственности юридического лица на имущество является субъективным. Что касается данного права, то определено, что собственник имущества может владеть, использовать и распоряжаться объектом в соответствии со ст. 201 ГК РФ.
В качестве субъектов права собственности выступают коммерческие и некоммерческие организации. Имущество ими получается в качестве вкладов их учредителей, а также может быть приобретено по иным основаниям в соответствии с пунктом 3 статьи 213 ГК РФ.
Анализируя право собственности юридических лиц на имущество, нужно учитывать, прежде всего, различия по правам учредителей. Здесь можно сказать о классификации субъектов прав.
Речь идет о:
• производственных кооперативах;
• хозяйственных обществах и товариществах;
• организациях религиозного и общественного характера;
• благотворительных и других типах фондов;
• ассоциациях и союзах юридических лиц;
• других формах юридических лиц, о которых сказано в законодательстве.
Право собственности юридических лиц имеет общие признаки, а именно:
• единственный собственник имущества юридического лица – непосредственно юридическое лицо;
• правами на активы обладают учредители юридических лиц (речь идет о хозяйственных обществах и товариществах, кооперативах). В религиозных, общественных организациях, союзах и ассоциациях учредители этими правами не обладают;
• юридическое лицо имеет право распоряжаться имуществом, переданном ему как вклад или взнос (при этом передачу произвели его учредители), а также тем имуществом, которое компания приобрела по иным основаниям;
• юридические лица могут действовать на свое усмотрение, распоряжаясь имуществом – главное, чтобы их действия не шли вразрез с законом, нормативными актами и не нарушали законные права и интересы иных лиц.
При этом последний пункт не применим к собственности компаний некоммерческого назначения, ограниченных в осуществлении прав собственника имущества юридического лица в вопросе пользования, владения и распоряжения имущественными единицами, так как обладает специальной правоспособностью. В соответствии с ГК РФ компании общественного и религиозного направления, фонды благотворительного и иного типа на законных правах владеют приобретенным имуществом и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, а именно – направлять на цели, которые предусмотрены в учредительной документации.
Члены, состоящие в подобных организациях, также могут распоряжаться имуществом, которое было передано во владение определенного предприятия. При ликвидации имущества юридических лиц некоммерческого типа, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов ценности, направляются на решение задач, указанных в учредительных документах (согласно пункту 4 статьи 213 ГК РФ).
Закон накладывает ограничения на право собственности юридического лица на имущество, у которого есть как общая, так и специальная правоспособность. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 212 и 129 ГК РФ можно ограничивать права юридического лица на владение отдельными видами имущества, находящимися исключительно в муниципальной и госсобственности. Речь, в частности, идет об имуществе юридического лица, которое было изъято или ограничено в обороте (к примеру, заповедниках, ядерном оружии и т. д.).
Объектом права собственности юридического лица может быть любое имущество. Речь идет как о движимом имуществе юридических лиц, так и о недвижимости, а именно: о земельных участках, предприятиях, оборудовании, жилищном фонде, денежных средствах.
Нет ограничений по количеству и стоимости имущества юридического лица. Исключения составляют лишь ситуации, когда установление подобных ограничений ведется на законодательном уровне и ставит перед собой задачу защитить основы Конституции, а также здоровье, нравственность, права и интересы граждан, обеспечить безопасность и оборону государства (на основании пункта 2 статьи 213 ГК РФ).
Классификацию имущества предприятия можно провести по различным основаниям, выделив:
• движимое имущество юридических лиц и недвижимое;
• имущество, участвующее в производственной деятельности, и непроизводственного назначения. Здесь речь идет не только об экономическом значении. Классификацию учитывают, когда решается вопрос начисления амортизационных отчислений по ключевым финансовым ресурсам, о погашении затрат на нематериальные активы;
• по виду способности к обороту выделяются имущественные ценности, изъятые из оборота, и которые могут в свободном порядке переходить от одних лиц к другим;
• основные, оборотные средства; все зависит от их участия в производстве, перенесении цены на тарифы выпускаемых товаров по частям или в рамках производственного цикла, продолжительности их применения и ценности объектов;
• материальные (основные и оборотные средства) и нематериальные активы. Основные средства и нематериальные активы имеют общие признаки. Здесь речь идет, к примеру, о длительности использования, наличии определенной фиксированной стоимости и возможности зарабатывать на них.
При анализе вполне уместным будет использование следующей классификации имущественных ценностей по категориям риска:
• минимальный риск – денежные средства, ценные бумаги краткосрочного типа, которые можно легко продать;
• малый риск – когда предприятия со стабильным материальным положением имеют дебиторскую задолженность, определенные запасы продукции финансовой ценности, на которую есть спрос;
• средний риск – товары производственно-технического назначения, неоконченное производство, затраты будущих периодов;
• высокий риск – дебиторская задолженность компаний, переживающих финансовый кризис, запасы готовых товаров, которые не подлежат последующему употреблению, неликвидов.
Чаще всего имущество (активы) классифицируют по следующей схеме:
• текущие оборотные активы: здесь говорится о запасах, затратах, оборотных и денежных средствах, дебиторской задолженности, расходах будущих периодов;
• внеоборотные активы: речь идет о нематериальных активах и основных фондах, а также краткосрочных вложениях.
Имущество предприятия выступает, с одной стороны, в денежной или натуральной форме, а с другой – в форме собственного или чужого.
Такая неравнозначность зависит от структуры баланса фирмы. Если рассматривать вопрос со стороны пассива, в данном случае выделяется то, что находится у компании в собственности, а также то, что принадлежит предприятию в данный момент благодаря займам.
Есть понятие об имуществе юридического лица, которое имеет производственное назначение, то есть находится у компании в собственности и используется ею, чтобы выполнять определенные задания. Имущество фирмы относят к имущественным единицам, имеющим производственное назначение, только в той степени, в которой требуется для выполнения разного рода заказов.
С юридической точки зрения, ситуация, когда права на недвижимость и сделки с ними регистрируются на официальном уровне, является актом признания и подтверждения в РФ возникновения ограничений, переходов и прекращений прав на недвижимость. Чтобы доказать право собственности юридического лица на имущество, следует заявить о факте государственной регистрации.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) является государственным информационным ресурсом, содержащим в себе сведения о действительном и прекращенном праве на недвижимость, а также сведения о самой недвижимости, о тех, кто ей владеет, об арестах и обременениях на территории России.
Информация из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество открыта и находится в свободном доступе. В настоящее время информация такого рода предоставляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Ведение ЕГРП происходит, когда на государственном уровне регистрируются права на недвижимость и сделки с ней. Государственная регистрация имущества юридических лиц – процедура заявительного характера, которая необязательна к выполнению. При этом часто случается так, что на законодательном уровне устанавливают связь момента появления права на недвижимость от момента государственной регистрации права на это имущество.
В каждом разделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество юридического лица есть три подраздела:
1. Описывается объект недвижимости.
2. Делается запись о праве собственности юридического лица на недвижимое имущество, других видах прав на недвижимость, сделках по ее отчуждению.
3. Отражаются записи об обременениях и ограничениях права собственности юридического лица на имущество и других прав на недвижимость.
Рассмотрим подразделы и опишем, для чего они предназначены:
• III-1 (записи об аренде имущества юридического лица);
• III-2 (записи об ипотеке);
• III-3 (записи о сервитуте);
• III-4 (записи о сделках, на основе которых появляются ограничения прав);
• III-5 (записи об аресте и запрете на проведение сделок с имуществом юридического лица);
• III-6 (записи об ограничениях);
• III-7 (записи о безвозмездном пользовании лесными участками).
Из каких этапов состоит регистрация недвижимого имущества юридического лица:
Этап 1. Сбор необходимых документов.
Чтобы пройти регистрацию недвижимого имущества юридического лица, у Вас должен быть перечень основных документов. Это:
1. Заявление о государственной регистрации права (документ должен предоставить тот, кто приобретает недвижимость) или перехода права (документ предоставляет тот, кто отчуждает недвижимость). Если подача заявления происходит со стороны представителя одного из участников сделки, требуется предоставление нотариально заверенной доверенности. Файл–бланк заявления доступен на сайте Росреестра. Форма для составления документа также выдается офисом Росреестра, Кадастровой палатой и МФЦ.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Учредительные документы, с изменениями и дополнениями (речь идет о нотариально заверенных копиях и оригиналах).
3. Документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица проводить определенные действия от имени юридического лица. Можно предоставить оригинал или копию, заверенную нотариусом. Если же в качестве такого документа выступает акт органа государственной власти или органа местной власти, необходимо предоставить нотариально заверенную копию в двух экземплярах.
4. Правоустанавливающий документ, который подтверждает, что юридическое лицо, имеющее имущество в виде недвижимости и отчуждающее ее, действительно владеет ею. Если регистрация имущества юридических лиц проводилась в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо предоставить оригинал свидетельства, который потом вернется обладателю. В случае возникновения права до 31 января 1998 года или на законодательном уровне не с момента государственной регистрации и при отсутствии регистрации права в установленном порядке необходимо предоставить заявление о государственной регистрации права на отчуждаемую недвижимость и другую документацию, необходимую для проведения процедуры.
5. Решение об учреждении общества и (или) утверждении его устава (изменений в уставе) и утверждении стоимости недвижимости (требуется предоставление копии и оригинала).
6. Документы, подтверждающие передачу недвижимого имущества (не меньше двух экземпляров оригинала).
Возможно, вам также потребуется:
1. Решение уполномоченного органа управления юридического лица о вступлении в созданную организацию в роли участника, а также о передаче вклада в капитал или документов на оплату недвижимого имущества, если учредитель (участник) – юридическое лицо. Требуется предоставление копии и оригинала.
2. Согласие владельца, если недвижимость вносится как вклад в капитал; при этом недвижимость может принадлежать госпредприятию или какому-либо учреждению; требуется предоставление оригинала и копии.
3. Согласие одного из супругов, заверенное у нотариуса, на отчуждение недвижимости, или документ, подтверждающий, что имуществом в данный момент не владеют супруги в равной степени, например, брачный договор, соглашение о разделе имущества, судебное решение о разделе имущества юридического лица, документ об урегулировании прав супругов на владение имуществом. Необходимо предоставить копию и оригинал вышеперечисленных документов, за исключением решения суда, здесь нужны два экземпляра копий.
4. Если пожелает заявитель, он может предоставить документацию, подтверждающую уплату им госпошлины. Если подтверждения о внесении оплаты Росреестр не получит, орган сделает соответствующий запрос в Государственную информационную систему о муниципальных и федеральных платежах. Если сведений не окажется и там, документация не будет рассмотрена, и ее возвратят заявителю.
Этап 2. Подача документов.
Регистрация права собственности на недвижимость, которую передали как вклад в капитал юридического лица, может быть проведена любым из следующих способов:
1. Обратиться в офис Росреестра или Кадастровой палаты.
2. Подать документы в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Требуется удостовериться в предоставлении данной услуги МФЦ.
3. Отправить нотариально заверенные документы почтовым отправлением. В письмо вложите уведомление о вручении и опись вложения. Отправьте сведения в Кадастровую палату или Росреестр по месту расположения недвижимого имущества юридического лица.
4. Подать заявление и необходимые документы, подписанные электронной подписью, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги».
Этап 3. Получение свидетельства или выписки из ЕГРП.
Заявитель получает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в период, не превышающий 10 рабочих дней с того момента, как было принято заявление и соответствующие документы. При этом выдавать документацию должен орган, который производит регистрацию прав.
За то, что регистрируется право собственности юридического лица на имущество, в частности, на недвижимость, переданную как вклад в уставной капитал юридического лица, взимается госпошлина. Сумма госпошлины на регистрацию прав владения земельным участком из территорий сельхозназначения составляет 200 рублей. Если речь идет о правах владения другими объектами недвижимости, сумма составляет 15 тысяч рублей.
Выписку из ЕГРП можно получить как в личном порядке, так и по почте, если есть соответствующее указание в заявлении о государственной регистрации прав. Выписку из ЕГРП также можно запросить как электронный документ. Если в государственной регистрации отказано, информацию об этом необходимо отправить заявителю в период, срок которого составляет не более 5 дней после того, как окончен установленный срок регистрации прав на недвижимое имущество юридических лиц.
Возможные причины для приостановления государственной регистрации прав:
1. Если у Росреестра возникли сомнения в том, что есть основания для регистрации прав, документы являются подлинными, а указанные в них сведения – достоверными.
2. Если отсутствуют нужные сведения и документы, запрашиваемые в межведомственных запросах.
3. Если стороны подали соответствующее заявление в письменном виде.
4. Если поступило соответствующее определение или судебное решение, в том числе, о запрете действий по регистрации прав на недвижимое имущество юридических лиц.
Среди причин для отказа в государственной регистрации можно выделить следующие:
1. Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество подало ненадлежащее лицо.
2. Представленная документация по своему содержанию или форме не отвечает законодательным требованиям.
3. Нет документов, необходимых для проведения государственной регистрации (если предоставить их обязан заявитель).
4. Если заявленные и зарегистрированные права имеют существенные отличия и противоречат друг другу.
5. Если орган государственной власти или местного самоуправления ответил на запрос, что документ или информация, необходимые для регистрации прав, отсутствуют, либо нужная документация не была представлена заявителем по собственному желанию.
6. Недвижимость не учтена в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (исключения составляют права, предусмотренные законодательно).
При ведении предпринимательской деятельности у фирм есть возможность на абсолютно безвозмездной основе принимать или отдавать различное имущество юридического лица. По завершении подобных операций фирма не обязана осуществлять плату за полученное имущество юридического лица ни в какой форме. Встречных обязательств также нет.
Когда происходит безвозмездная передача имущества юридическому лицу, следует, прежде всего, задавать себе такой вопрос: «Возможен ли возврат имущества, или произойдет его передача на постоянное пользование?». Это главный вопрос, требующий ответа. На его основании и будет вестись составление договора на безвозмездную передачу имущества юридическому лицу.
Далее можно задаться вопросом – является ли безвозмездная передача имущества юридическому лицу принципиальной. Или можно перечислить определенные финансовые средства за имущество юридического лица?
Здесь следует сказать о том, что передача имущества делится на четыре группы:
1. Имущество юридического лица передается на безвозмездной основе навсегда.
2. Передача имущества навсегда, но за определенную плату (затраты на транспорт, настройку и подключение).
3. Передача имущества во временное пользование бесплатно.
4. Передача имущества во временное пользование, но за определенную плату.
Каждая группа подразумевает соответствующий договор. К первой группе относится договор дарения и зачисления имущественных ценностей в фонд предприятия. Ко второй – договор купли-продажи по низкой стоимости. К третьей группе относится договор, в соответствии с которым оформляется ссуда. К четвертой – договор на аренду имущества юридического лица или доверительное управление по низкой стоимости.
Безвозмездная передача имущества юридическому лицу – достаточно распространенное сегодня явление, которое всегда сопровождается составлением договора, имеющим следующие отличительные особенности:
1. Каждая из сторон не имеет обязательств, которые появляются при составлении большинства договоров, предполагающих внесение оплаты.
2. Выполнение договора возможно не полностью.
Чтобы не столкнуться с неприятными моментами в процессе заключения договоров, имеющих безвозмездную основу, документ должен рассказывать об обязанностях, которые имеет и одна, и другая сторона. Ограничений на подобные договоры, в соответствии с Гражданским кодексом, нет. Такие договоры всегда легитимные, хотя указания к их составлению отсутствуют. С учетом этого обстоятельства часто происходит приравнивание договоров по безвозмездным операциям к договорам дарения.
В соответствии с договором купли-продажи недвижимости (договором продажи недвижимого имущества юридического лица) продающая сторона может передать покупателю участок земли, сооружение, здание, иной объект недвижимости. Право собственности на недвижимое имущество в соответствии с договором о купле-продаже предоставляется покупателю только после государственной регистрации документа.
Регулирование порядка передачи недвижимого имущества юридического лица производится в соответствии с 1 пунктом 556 статьи ГК РФ. Согласно закону, чтобы принять недвижимость, стороны должны составить и подписать передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт проведения данной процедуры.
Если иное не указано в законе или в договоре, можно говорить об исполненном продавцом обязательстве передать недвижимое имущество юридического лица покупателю при подписании сторонами соответствующей документации на передачу.
Существуют общие правила, в соответствии с которыми выполняется договор на куплю-продажу недвижимого имущества юридического лица.
Здесь можно отметить:
• оформление передачи недвижимости от продавца к покупателю в письменном виде – акта или иного документа, который подписывают стороны;
• вручение недвижимости покупателю по факту.
Следует также учесть, что если в договоре нет согласованных между участниками условий о стоимости недвижимости, его заключение не считается действительным. У продавца и покупателя есть право самостоятельной установки стоимости имущественных ценностей при продаже. При налогообложении будет учитываться цена на основное средство, которую указали участники сделки в договоре о купле-продаже. При этом в целях налогообложения стоимость, прописанная в документе, должна находиться на уровне рыночной цены.
На любом предприятии может случиться так, что дохода будет недостаточно, чтобы компания развивалась дальше. Может не хватать денежных средств на покупку нового оборудования, открытия филиала. Руководители в подобной ситуации могут занять необходимые для них средства на определенных индивидуальных условиях.
При заключении договора займа обычно применяется залог имущества юридического лица. В документе прописаны сроки и способы передачи денежных средств, сумма, которую берет заемщик. В сделке также сказано о порядке разрешения споров, рисках и форс-мажорных обстоятельствах, об имуществе юридического лица, передаваемого в залог, и обязательствах сторон. При этом прописываются условия, на которых осуществляется возврат займа. Юридические лица, имеющие имущество, заключают между собой договор о специализированных мерах, побуждающих стороны выполнять определенные обязательства по залогу.
Различают три вида договоров займа между юридическими лицами:
• односторонне обязывающие (только после того как оформляется договор, у заемщика появляются обязанности);
• реальные (заключение договора осуществляется только после передачи финансовых средств);
• возмездные (возврат займа производится в соответствии с договором).
В каждом случае заключается сделка, в которой и прописываются обязательства сторон.
Во множестве компаний коммерческого типа возникают финансовые сложности, и фирма становится банкротом.
Когда имущество юридического лица при банкротстве компании выставляют на продажу, задолженности погашают полностью или частично. В законодательстве Российской Федерации сказано об определенных этапах проведения процедур по банкротству компаний. Речь здесь идет о реструктуризации долгов или плане погашения долгов перед кредиторами – арестов на имущество и ограничений здесь не предполагается. Если процедура не исправляет ситуацию, прибегают к продаже имущества задолжавшего лица.
В судебном порядке могут решить, что имущество обанкротившейся компании лучше продать по следующим причинам:
1. По ходатайству должника. В данном случае арбитражный суд утверждает решение. Это происходит уже после того, как была проведена оценка того, насколько обосновано заявление о несостоятельности должника. Продавать имущество юридического лица могут начать только после того, как лицо получит статус банкрота.
2. По инициативе арбитражного управляющего. Арбитражный управляющий может принять решение о продаже имущества юридического лица в связи с банкротством компании и погашением задолженности, если в определенный период не было представлено иного варианта погасить долги фирмы.
Продажа имущества юридических лиц возможна на какой-либо из заключительных стадий банкротства, чтобы погасить долги полностью или частично. Продажа недвижимости осуществляется посредством торгов и конкурсов.
Торги - открытые аукционы, где могут участвовать абсолютно все лица; что касается исключений, стоит отметить случаи продажи имущества юридических лиц, оборот которого ограничен – речь идет, в частности, о драгоценностях, оружии и т. п.
В результате конкурсов реализуются памятники истории и культуры, обладающие большой ценностью; конкурсы должны проводиться с четким соблюдением обязательных условий, в частности, обеспечением безопасности, предоставлением свободного доступа к памятникам истории и культуры).
В последнее время часто практикуется проведение торгов через электронные площадки. В них могут принимать участие как физические, так и юридические лица, имеющие имущество.
Для этого требуется регистрация имущества юридического лица на одной из торговых площадок и подача заявки участника в электронных торгах. Об особенностях и условиях проведения аукциона всегда сказано в правилах той площадки, которая организует торги.
Конфискацией называют процесс принудительного и безвозмездного изъятия имущества юридического лица и активов фирмы. Если менеджеры предприятия работают недостаточно хорошо, возникают различные неприятные ситуации.
В результате в хозяйственной деятельности компании появляются убытки. Активы изымаются полностью, если фирма становится полным банкротом. Чтобы погасить задолженность, часто прибегают к частичной конфискации имущества юридического лица.
Когда налоговая инспекция принимает решение взыскать пени, налоги и штрафы, она прибегает к аресту имущества юридического лица. У сотрудников фискальных органов есть все полномочия на проведение данной процедуры в отношении неплательщиков в соответствии с 72 статьей Налогового Кодекса.
При этом компания-должник, в отношении которой производится арест, должна помнить, что наложить его на арендованное имущество юридического лица нельзя. В этом случае судебным приставам-исполнителям нужно показать документацию, которая подтверждает, что имущество юридического лица принадлежит иным лицам.
Речь здесь может идти о договоре на аренду имущества юридического лица, актах передачи, накладных, уставе компании и бухгалтерском балансе.
На законодательном уровне сказано об имуществе юридического лица, которое может быть арестовано.
Также сказано о порядке наложения ареста на имущество задолжавшей компании и сказано о продаже имущества юридического лица:
1. В первую очередь арест накладывается на имущество юридического лица, которое не участвует в производстве непосредственно (ценные бумаги, денежные средств на депозитных и иных счетах должника, валютные ценности, легковой автотранспорт, предметы дизайна офисов и т.п.).
2. Далее арест накладывается на готовые товары и другие материальные ценности, которые не участвуют в производственном процессе.
3. В завершении накладывается арест на объекты недвижимого имущества, а также сырье и материалы, станки, оборудование, другие основные средства, предназначенные для непосредственного участия в производстве.
У должника есть право указывать те ценности, которые могут быть арестованы в первую очередь. Однако решать, что арестовывать в первую очередь, может только судебный пристав.
И, конечно, следует отметить, что в соответствии с 6 пунктом 46 статьи «Об исполнительном производстве» в исполнительном документе должно быть сказано, в каком размере следует проводить взыскание.
Передача движимого имущества
Передача движимого имущества с баланса на баланс может производиться различными способами, при этом такая операция должна быть отражена в соответствующей бухгалтерской отчетности. Далее мы расскажем, каковы особенности передачи имущества с баланса на баланс в частных и бюджетных организациях и как надлежит отразить их в финотчетности юрлица.
Бухгалтерский баланс, говоря простым языком, — это сводная таблица, в которой отражаются данные об активах и пассивах организации, сгруппированные соответствующим образом (см. п. 19 Положения по бухучету..., утв. приказом Минфина России № 43н). Форма бухбаланса утверждена приказом Минфина России № 66н.
В зависимости от категории конкретного имущества, которое организация передает или, наоборот, принимает на баланс, его стоимость (а объекты бухучета подлежат денежному измерению, ст. 12 закона «О бухучете» № 402-ФЗ) должна быть учтена (списана или добавлена) в соответствующей строке баланса (п. 29–31 Положения по бухучету…, утв. приказом Минфина России № 26н, и т. д.).
Статьи бухотчетности должны быть подтверждены результатами инвентаризации (ст. 11 закона № 402-ФЗ, п. 38 ПБУ, утвержденного приказом № 43н).
Передача имущества между частными и юрлицами может быть осуществлена различными способами, в т. ч. посредством свершения следующих сделок:
• купли-продажи;
• внесения имущества в уставный капитал организации и т. д.
Надлежит помнить, что дарение между коммерческими организациями запрещено законом (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ), поэтому данный способ не может быть избран для передачи имущества между юрлицами.
Передача с баланса на баланс недвижимого имущества (равно как и движимого) между 2 юрлицами может производиться также в связи с реорганизацией одного из них.
Возможные формы передачи имущества между бюджетными организациями регламентированы обычно более детально, причем как на федеральном уровне (в т. ч. Бюджетным кодексом РФ), так и на уровне субъектов РФ и органов местного самоуправления (например, распоряжение комитета по управлению госимуществом администрации Волгоградской области № 513-р и т. д.).
Передача имущества на баланс предприятия не всегда означает передачу имущества в его собственность. Зачастую под данным оборотом подразумевается передача имущества в ведение другого субъекта (например, в оперативное управление и т. д.).
Итак, передача имущества с баланса на баланс производится на основании разрешенных законом сделок или операций. В бухгалтерском балансе организации должны быть отражены итоги действий юрлица по передаче или приему имущества в собственность или на ином праве.
Обязательства по передаче имущества
Особенностью обязательств по передаче имущества в собственность являются переход материальных благ от одних лиц к другим на праве собственности либо ином вещном праве (хозяйственного ведения, оперативного управления). Наряду с материальными благами в рамках данных обязательств могут переходить имущественные права, в частности, право приобретения квартиры в строящемся доме.
Основаниями возникновения данных обязательств являются договоры:
• купли-продажи,
• мены,
• дарения,
• ренты.
Данные договоры являются производными способами возникновения права собственности приобретателей. Для бывших собственников данные договоры являются основаниями прекращения права собственности.
Обязательства по передаче имущества в собственность относятся к договорным обязательствам и опосредуют переход имущества от одних лиц к другим, в результате чего происходит смена собственника. Приобретатель получает правомочия по владению, пользованию, распоряжению имуществом, а также по совершению в отношении имущества и любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интереса других лиц.
Действующее гражданское законодательство в систему обязательств по передаче имущества в собственность включает следующие виды договоров:
1. Договор купли - продажи и его разновидности (розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, купля-продажа недвижимости; купля-продажа предприятия);
2. Договор мены;
3. Договор дарения;
4. Договор ренты и его виды.
Перенесение права собственности на приобретателя происходит в результате ряда действий. Перечень и последовательность которых зависит от вида договора.
Например, при купле продаже предприятия стороны договора должны сначала подписать его, затем зарегистрировать договор в учреждении юстиции (с этого момента договор считается заключенным: у сторон возникают взаимные права и обязанности).
Однако право собственности к покупателю еще не перешло, т.к. продавец должен исполнить обязанность по передаче предприятия (обязанность считается исполненной с момента подписания обеими сторонами передаточного акта).
Субъектный состав сторон включает в себя, как правило:
• собственника имущества или уполномоченное лицо (действующее на основании доверенности);
• в ряде случаев отчуждать имущество могут субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления(т.е. не собственники);
• участие малолетних, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно-дееспособных лиц, супругов и сособственников подчиняется правилам Общей части Гражданского кодекса РФ и Семейного кодекса РФ;
• в некоторых договорах данной группы обязательств участвуют специальные субъекты. Например, ведущие предпринимательскую деятельность, в договоре поставки.
Предметом, исходя из названия этого вида обязательств, чаще всего является имущество, не изъятое из гражданского оборота, имеющееся в наличии, или которое будет создано в будущем.
Имущество – родовое понятие, включающее вещи (в том числе деньги и ценные бумаги) и имущественные права(вещные и обязательственные права).
Предметом могут быть также исключительные права на результаты творческой деятельности (в том числе права на средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг), обязанности (только в договоре купли-продажи предприятия).
По моменту заключения большинство договоров группы этих обязательств – консенсуальные. Вместе с тем встречаются и реальные договоры (договор дарения, ренты).
По соотношению прав и обязанностей большинство договоров относятся к взаимным (исключение, договоры ренты и дарения).
По наличию или отсутствию встречного предоставления большинство договоров возмездные (исключение, договор дарения, который всегда безвозмездный).
С целью облегчения усвоения материала, обобщения и систематизации знаний при подготовке к экзаменам, содержание глав, посвященных отдельным видам договоров будут изложены в следующем порядке:
1. понятие договора;
2. юридическая классификация договора по:
• моменту заключения (консенсуальный/реальный);
• наличию или отсутствию встречного предоставления (возмездный/безвозмездный);
• соотношению прав и обязанностей (взаимный/односторонний);
3. стороны;
4. предмет и иные существенные условия;
5. форма договора;
6. содержание договора (права, обязанности, ответственность сторон).
Предложенная структура материала соответствует принятому в цивилистике плану характеристики договора и общей логике анализа договора.
Передача имущества учредителю
В соответствии со ст. 57 Федерального закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО) общество может быть ликвидировано добровольно в порядке, установленном законодательством РФ и уставом общества. При этом порядок добровольной ликвидации юридических лиц установлен ст. 61 – 63 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ст. 57-58 Закона об ООО.
В соответствии с п. 3 ст. 62 ГК РФ после принятия учредителями решения о ликвидации общества, назначается ликвидационная комиссия (ликвидатор), а также устанавливаются порядок и сроки ликвидации юридического лица.
Для целей выявления кредиторов и получения дебиторской задолженности ликвидационная комиссия (ликвидатор) должна опубликовать в средствах массовой информации сообщение о ликвидации юридического лица. Срок, в течение которого кредиторы могут предъявить свои требования к ликвидируемому юридическому лицу, по общему правилу не может быть менее двух месяцев с момента опубликования сообщения о ликвидации (п. 1 ст. 63 ГК РФ).
После окончания срока предъявления требований кредиторами, ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, в котором отражаются сведения о составе имущества ликвидируемого юридического лица, перечень требований, предъявленных кредиторами, результаты их рассмотрения, а также перечень требований, удовлетворенных вступившим в законную силу решением суда, независимо от того, были ли такие требования приняты ликвидационной комиссией (п. 2 ст. 63 ГК РФ).
В п. 1 ст. 67 ГК РФ предусмотрено право участников хозяйственного общества получать в случае ликвидации товарищества или общества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, или его стоимость. При этом отметим, что оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица (ч. 8 ст. 63 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 58 Закона об ООО оставшееся после завершения расчетов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в следующей очередности:
- в первую очередь осуществляется выплата участникам общества распределенной, но невыплаченной части прибыли;
- во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества.
Поскольку в обществе один участник, то, по нашему мнению, на основании решения единственного учредителя общества о распределении имущества, оставшегося после ликвидации, нежилое помещение будет передано этому лицу после того, как будут произведены расчеты с кредиторами по предъявленным ими требованиям.
Отметим, что судебной практикой передача имущества единственному участнику общества – учредителю на основании решения указанного лица в отношении имущества, оставшегося после ликвидации общества, признается надлежащим основанием для возникновения права собственности на это имущество у единственного участника общества (Постановление Шестнадцатого Арбитражного Апелляционного суда по делу № А63-6282; Постановление Восемнадцатого Арбитражного Апелляционного суда № 18АП-4952).
Отметим, что подобная передача имущества происходит в силу решения, принимаемого ликвидационной комиссией (ликвидатором).
Вместе с тем законодательством не определен порядок документального оформления подобного решения, однако, анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что подобным документом мог бы являться:
• протокол о распределении оставшегося имущества между участниками (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан по делу № 33-6976),
• акт о распределении имущества (Решение Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-6884/2006-181),
• решение ликвидационной комиссии о распределении имущества (Определение ВАС РФ N ВАС-8018).
Считаем, что факт передачи имущества в подобном случае может подтверждаться посредством подписания акта-приема передачи между участником общества и ликвидационной комиссией (ликвидатором), в котором следует указать сведения о передаваемом имуществе, адрес места нахождения указанного недвижимого имущества.
Необходимо обратить особое внимание на то, что передача имущества по решению ликвидационной комиссии (ликвидатора) участнику общества должна быть осуществлена до завершения ликвидации юридического лица. Более того, до указанного момента, по нашему мнению, должна быть полностью завершена и процедура регистрации прав физического лица-участника ликвидируемого общества на передаваемое имущество. Это связано с тем, что завершение процедуры ликвидации юридического лица означает, что все субъективные права юридического лица, к которым, в том числе, относится и право собственности на принадлежащее юридическому лицу недвижимое имущество, прекращаются. Как следствие, по нашему мнению, если заявление о регистрации права собственности на недвижимое имущество будет подано после завершения процедуры ликвидации общества, т.е. после внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ, то регистрирующий орган может отказать подателю заявления в государственной регистрации прав. При этом само имущество приобретет статус бесхозяйного в соответствии со ст. 225 ГК РФ.
Поскольку в результате распределения имущества ликвидируемого юридического лица участник общества получит недвижимое имущество, то право собственности на указанное имущество подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 209 и п. 1 ст. 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные физическим лицом (налоговым резидентом РФ) на территории РФ в денежной или натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ, являются объектами налогообложения по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).
Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 211 НК РФ при получении налогоплательщиком - физическим лицом дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 НК РФ, т.е. исходя из рыночной стоимости объекта.
Минфин России в Письме № 03-04-05/31447 разъясняет, что налогообложение распределяемого имущества ликвидируемого общества производится в порядке, предусмотренном гл. 23 НК РФ. Так, доход, подлежащий налогообложению, определяется исходя из стоимости полученного при ликвидации имущества. Возможность уменьшения указанного дохода на сумму взноса участника общества в его уставный капитал не предусмотрена (Письма Минфина России № 03-04-06/2-204, N 03-04-05/2-463).
ФНС России по указанному вопросу в Письме № 3-5-04/70@ отмечает, что сумма подлежащего налогообложению дохода определяется исходя из рыночной стоимости имущества за минусом расходов на приобретение долей в уставном капитале ООО.
Необходимо обратить внимание на позицию Конституционного Суда РФ по указанному вопросу. Так, Конституционный Суд РФ отмечает, что поскольку доходом применительно к НДФЛ признается экономическая выгода, то налогом должен облагаться так называемый чистый доход (п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ № 6-П, п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ № 5-П).
На основании изложенного выше, считаем, что сумма подлежащего налогообложению НДФЛ дохода в натуральной форме будет определяться исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилого помещения) за минусом расходов единственного участника на приобретение доли в уставном капитале.
Отметим, что ликвидируемое общество будет выступать в качестве налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ). Однако согласно п. 5 ст. 226 НК РФ при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент в течение одного месяца с момента возникновения этого обстоятельства в письменной форме уведомляет об этом факте налоговый орган по месту своего учета.
Налогообложение дохода участника общества, полученного в натуральной форме от распределения имущества общества, оставшегося после расчетов с кредиторами, осуществляется по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Пути передачи имущества
В некоторых случаях жизнь поворачивается таким образом, что есть необходимость возникновения передачи жилья в собственность своему же близкому или дальнему родственнику. При этом есть разные ситуации: это может быть обыкновенная любовь бабушки к собственному внуку, которая хотела бы именно ему передать свою квартиру, а не кому-то другому.
Также такая необходимость порой появляется, когда это связано проблемным кредитом кого-то из супружеской пары. Есть большое количество таких ситуаций, когда это можно сделать в порядке закона, не отходя от общих требований, и без вложения финансовых средств. Такие ситуации можно легко перечислить на пальцах.
Возьмем, например, договор купли-продажи помещения.
Стоит сказать, что данный вариант связанный с продажей и куплей недвижимого имущества и передачей на него прав родным лучше не использовать. Во-первых, в такой ситуации налог все равно нужно заплатить, если жилая площадь была в собственности у родственника менее трех лет. Во-вторых, сразу становится ясно, что такой вид сделки является фиктивным вариантом, то есть это просто “липа”.
С недавнего времени органы налоговой инспекции очень тщательно стали следить за так называемыми ненастоящими сделками с недвижимым имуществом, которые происходят между родственниками.
При выявлении такой ситуации помимо налога придется еще уплачивать штраф по этой сделке.
Сам по себе такой тип договора представляет оптимальный вид предоставления права на собственность от одного близкого родственника другому, и при этом нет необходимости расходовать большое количество средств. Такой договор можно самостоятельно составить, и не прибегать к помощи юриста. Данный договор с актом о передачи недвижимого имущества родственники относят в орган регистрации права на собственность. При этом они платят госпошлину государству за то, что данная сделка будет зарегистрирована. Сумма данной пошлины около 1000 рублей. В данном случае родственники могут быть спокойны, и не бояться претензий со стороны органов инспекции. При совершении такой сделки кодекс освобождает от уплаты налогов, если стороны договора являются родственниками достаточно близкими.
Любое жилье собственник может завещать своему родственнику. Известно также, что наследование недвижимого имущества может быть по двум направлениям: по действующему закону и просто на основании завещания. В нашем законодательстве достаточно четко указан порядок перехода права на наследство по завещанию, и также есть определенный порядок очередности всех наследников, если не написано завещание.
Но есть случаи, когда завещание оспаривается родственниками в судебном порядке, указывая на то, что завещатель был не в твердом уме и памяти при его подписании.
Из всего вышесказанного следует, что самый удобный и простой, а также недорогой вариант передачи имущества – договор на дарение, который лучше всего использовать родственникам.
Виды передачи имущества
Понятие обязательств по передаче имущества в пользование. В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества имеется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.
Очевидно, что такая ситуация, по общему правилу, может возникнуть лишь с согласия собственника (или субъекта иного вещного права), иначе говоря, на условиях договора с ним. Ведь она может принести выгоды как ему, так и пользователю. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом обороте), получая соответствующую выгоду (доход). С другой стороны, пользователю бывает выгодно или доступно использовать определенное имущество лишь эпизодически, не приобретая его в собственность.
Такой хозяйственной ситуацией прежде всего и обусловлено возникновение рассматриваемых обязательств.
Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т.е. носят договорный характер. Различные условия данного соглашения предопределяют возникновение различных видов договоров, влекущих появление обязательств по временному использованию чужого имущества, например возмездных и безвозмездных. Сохранение за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.
Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступают индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие, следовательно, возврату первоначальному владельцу по истечении срока договора.
Деньги не могут быть предметом таких обязательств, ибо возврату подлежит определенная денежная сумма, а не конкретные купюры. Передача денег или иного потребляемого имущества с обязательством возврата того же количества материальных ценностей оформляется обязательствами займа, в которых имущество переходит в собственность заемщика.
Существо рассматриваемых обязательств предполагает их временное действие, т.е. срочный характер. Поэтому условие о сроке пользования переданным имуществом обычно составляет существенный пункт договора о его временной передаче другому лицу.
Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования (в возмездных договорах).
Все они, таким образом, представляют собой возникшие по соглашению участников обязательства по временной передаче владельцами своего индивидуально-определенного и непотребляемого имущества для хозяйственного или иного использования другим лицам за плату (или безвозмездно).
Виды обязательств по передаче имущества в пользование. Рассматриваемые обязательства различаются соответственно видам договоров, составляющих основание их возникновения. Наиболее распространенными договорами такого рода являются договоры имущественного найма (аренды), опосредующие передачу имущества во временное пользование на возмездных началах. Для оформления временного безвозмездного использования чужого имущества служит договор ссуды.
В свою очередь возмездные договоры по передаче имущества в пользование имеют ряд разновидностей. Так, к разновидностям имущественного найма относятся договоры проката и многие договоры аренды (нежилых помещений, временного использования земельных участков и других недвижимостей и т.п.), а также договоры найма гражданами жилых помещений для временного проживания (в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, в домах, принадлежащих индивидуальным собственникам, и т.д.).
Наше законодательство рассматривает аренду как понятие, тождественное имущественному найму (ср. п. 1 ст. 85 Основ). В этом оно следует традиции русского дореволюционного законодательства.
В некоторых правовых системах принято различать имущественный наем как только пользование чужой вещью и аренду как потребление приносимых ею плодов и доходов (ср., например, § 535 и 581 Германского Гражданского Уложения, § 253 и 275 швейцарского закона об обязательственном праве).
Вместе с тем, законодательство предусматривает возможность аренды с правом выкупа арендованного имущества (ст. 87 Основ гражданского законодательства, ст. 10 Основ законодательства об аренде), при которой у арендатора по существу появляется особое вещное право на переданное ему в аренду имущество. Такое положение наиболее характерно для аренды имущественных комплексов (обычно - государственных или муниципальных предприятий).
Кроме того, допускается возникновение вещных прав пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования земельными участками (ст. 49 Основ, ст. 6 Закона о собственности в РСФСР). Фактически они представляют собой бессрочную аренду земли по типу известного еще римскому праву эмфитевзиса или дореволюционному русскому праву чиншевого права.
Все это свидетельствует о возникновении хозяйственной аренды как особого договора, существенно отличающегося от обычного имущественного найма. Это отличие состоит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, что уже само по себе не свойственно нормальному имущественному найму. Оно заключается прежде всего в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, т.е. однотипные правам собственника. Не случайно поэтому и последовательное использование законодательством особой терминологии для указанных отношений, рассматриваемых именно в качестве арендных, а не наемных.
Конечно, не всякую аренду можно относить к хозяйственной. Например, при аренде нежилых помещений, хотя бы и для коммерческих нужд, речь должна идти о разновидности имущественного найма. Ведь она носит временный, а не бессрочный характер, по общему правилу, исключает возможность выкупа арендуемых помещений, а главное - не предоставляет арендатору вещных прав на используемое им имущество. В то же время аренда производственным кооперативом цеха государственного предприятия по условиям соответствующего договора вполне может рассматриваться именно в качестве хозяйственной аренды.
Точно так же можно различать предоставление земельного участка под застройку, влекущее возникновение в принципе бессрочного и вещного права его использования, и предоставление земли для огородничества, сенокошения, выпаса скота или иных временных нужд, которое может оформляться обычной арендой.
По юридической природе к хозяйственной аренде близок договор жилищного найма, опосредующий использование гражданами жилых помещений для постоянного проживания. В домах государственного и муниципального жилищного фонда он носит бессрочный характер, а пользователь (наниматель) по сути приобретает вещное право на занимаемое им жилое помещение. В соответствии с законодательством о приватизации жилья последнее может перейти и в собственность нанимателя.
В особую разновидность договоров по передаче имущества в пользование в мировой коммерческой практике выделился лизинг. Он представляет собой долгосрочную аренду дорогостоящего оборудования и тому подобного имущества, в которой участвуют его изготовитель, посредник (собственник, финансирующий сделку) и пользователь, получающий возможность приобрести это имущество в собственность по окончании договора. Многосторонний характер отношений позволяет отличать их от хозяйственной аренды, а возможность выкупа имущества - от традиционного имущественного найма.
Таким образом, в числе основных разновидностей рассматриваемых обязательств, изучаемых в курсе гражданского права, следует назвать обязательства, вытекающие из договоров имущественного найма (в том числе аренды и проката), хозяйственной аренды, финансовой аренды (лизинга), жилищного найма, а также ссуды (безвозмездного пользования имуществом).
Передача имущества в уставный капитал
В условиях сложной экономической ситуации для предпринимательской деятельности в отдельных отраслях собственники с целью сохранения капитала нередко передают активы в качестве вклада в уставный (складочный) капитал организаций с более устойчивыми финансовыми показателями. Как правило, такими активами являются основные средства, а точнее объекты недвижимого имущества. При передаче основных средств в качестве вклада в уставный капитал как у передающей, так и у принимающей стороны возникает много вопросов по правильному отражению в бухгалтерском и налоговом учете соответствующих операций. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ) денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно. Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20 тыс. руб., в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком.
Согласно п. 3 ст. 34 Федерального закона N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон N 208-ФЗ) денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 Закона N 208-ФЗ. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если не установлено иное указанным правовым актом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.
По разъяснениям Президиума ВАС РФ, величина этой оценки не может быть и ниже величины оценки, произведенной независимым оценщиком, т.е. должна быть равна ей (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"). Президиум ВАС РФ рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, которая приведена в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы (Письмо Минфина России N 03-05-05-01).
Оценочная стоимость имущества (а значит, и номинальная стоимость полученных инвестором акций или долей) может отличаться от его стоимости по данным бухгалтерского учета инвестора.
Согласно п. 14 Положения по бухгалтерскому учету "Учет финансовых вложений" ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина России N 126н (в ред. Приказов Минфина России N 116н, N 156н, N 132н, N 144н, N 55н (далее - ПБУ 19/02)), первоначальной стоимостью финансовых вложений, которые приобретены по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, признается стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией. Стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных активов. При невозможности установить стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией, стоимость активов, полученных организацией по договорам, в которых предусматривается исполнение обязательств (оплата) неденежными средствами, определяется исходя из стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретаются аналогичные активы.
Минфин России рекомендует при определении первоначальной стоимости финансовых вложений, которые приобретены по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, руководствоваться нормами ПБУ 19/02 (Письма N 07-02-06/244, N 03-07-11/491).Таким образом, финансовое ведомство отказалось от альтернативных вариантов оценки первоначальной стоимости финансовых вложений вообще, просто оплаченных неденежными средствами как таковыми - без конкретизации вида как финансовых вложений, так и переданных в их оплату активов (не исключением являются и основные средства как активы).
Справочно. Пункт 85 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России N 91н (в ред. Приказов Минфина России N 156н, N 132н, N 186н), не рассматривается финансовым ведомством как альтернативный вариант оценки первоначальной стоимости финансовых вложений при внесении в качестве вклада в уставный капитал основных средств по причине противоречия его с п. 14 ПБУ 19/02.
В МСФО (IAS) 39 "Финансовые инструменты: признание и оценка" предусмотрено, что стоимость приобретенных акций/долей, оплаченных в неденежной форме, должна равняться не исторической учетной, а текущей рыночной стоимости переданного в их оплату имущества.
Следовательно, первоначальная стоимость финансовых вложений в виде вклада в уставный капитал, оплаченного основными средствами, в бухгалтерском учете инвестора (акционера или участника) равна рыночной стоимости переданных основных средств, отраженной в отчете независимого оценщика.
Согласно п. 14 ПБУ 19/02 в бухгалтерском учете передающей стороны операция оплаты вклада в уставный капитал посредством передачи основного средства отражается следующим образом (бухгалтерские записи приведены в упрощенном виде):
1. Д-т 01 "Основные средства", субсчет "Выбытие основных средств", К-т 01 "Основные средства" - отражена первоначальная стоимость передаваемого объекта основных средств.
2. Д-т 02 "Амортизация основных средств" К-т 01, субсчет "Выбытие основных средств", - показана сумма начисленной амортизации по передаваемому объекту основных средств.
3. Д-т 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" К-т 01, субсчет "Выбытие основных средств", - отражена остаточная стоимость передаваемого объекта основных средств.
4. Д-т 76 К-т 19 "Налог на добавленную стоимость", субсчет "Налог на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам".
5. Д-т 19, субсчет "Налог на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам", К-т 68 "Расчеты с бюджетом", субсчет "Налог на добавленную стоимость", - переданы суммы восстановленного НДС по передаваемому объекту основных средств (на основании пп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Следует отметить, что НДС по передаваемому в качестве вклада в уставный капитал имуществу восстанавливается к уплате в бюджет, если он ранее (в более ранних налоговых периодах) был принят к вычету. Если он не принимался к вычету, то порядок, предусмотренный в пп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ, не применяется как для восстановления НДС к уплате в бюджет, так и с целью использования вычета у принимающей стороны. В книге продаж регистрируются счета-фактуры, по которым НДС по передаваемому в качестве вклада в уставный капитал имуществу был ранее принят к налоговому вычету в сумме восстанавливаемого налога, согласно Постановлению Правительства РФ N 1137 "О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость", а именно п. 14 Правил ведения книги продаж.
6. Д-т 58 "Финансовые вложения" К-т 76 - приняты к учету финансовые вложения в виде вклада в уставный капитал (по рыночной стоимости согласно оценке независимого оценщика).
7. Д-т 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие расходы", К-т 76 - отражена разница, возникшая при передаче основных средств, остаточная стоимость которых (с учетом восстановленного НДС) больше рыночной (оценочной) стоимости, или Д-т 76 К-т 91, субсчет "Прочие доходы", - ...меньше рыночной (оценочной) стоимости.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ у налогоплательщика-акционера (участника, пайщика) не возникает прибыли (убытка) при передаче имущества в качестве оплаты размещаемых акций (долей, паев). При этом стоимость приобретаемых акций (долей, паев) для целей налогообложения прибыли признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество, с учетом дополнительных расходов, которые для целей налогообложения признаются у передающей стороны при таком внесении, а не равной рыночной (оценочной) стоимости переданных основных средств.
Если рыночная (оценочная) стоимость имущества, передаваемого в оплату вклада в уставный капитал, отличается от его стоимости (остаточной стоимости), которая определяется по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество, то возникает необходимость применения Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России N 114н (в ред. Приказов Минфина России N 23н, N 132н, N 186н (далее - ПБУ 18/02).
Справочно. Согласно п. 4 ПБУ 18/02 под постоянными разницами понимаются доходы и расходы:
- формирующие бухгалтерскую прибыль (убыток) отчетного периода, но не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль как отчетного, так и последующих отчетных периодов;
- учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль отчетного периода, но не признаваемые для целей бухгалтерского учета доходами и расходами как отчетного, так и последующих отчетных периодов.
Постоянные разницы возникают в результате:
- превышения фактических расходов, учитываемых при формировании бухгалтерской прибыли (убытка), над расходами, принимаемыми для целей налогообложения, по которым предусмотрены ограничения по расходам;
- непризнания для целей налогообложения расходов, связанных с передачей на безвозмездной основе имущества (товаров, работ, услуг), в сумме стоимости имущества (товаров, работ, услуг) и расходов, связанных с этой передачей;
- образования убытка, перенесенного на будущее, который согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах по истечении определенного времени уже не может быть принят в целях налогообложения как в отчетном, так и в последующих отчетных периодах;
- прочих аналогичных различий.
На сумму признанного в бухгалтерском учете дохода (расхода), не учитываемого при исчислении налога на прибыль, организация признает постоянную разницу (п. 4 ПБУ 18/02): Д-т 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль", К-т 99, субсчет "Постоянный налоговый актив", - соответствующий постоянной разнице постоянный налоговый актив (если получен доход) или Д-т 99, субсчет "Постоянное налоговое обязательство", К-т 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль", - соответствующее постоянной разнице постоянное налоговое обязательство (если получен убыток).
Согласно п. 9 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России N 26н (в ред. Приказов Минфина России N 45н, N 147н, N 116н, N 156н, N 132н, N 186н), первоначальной стоимостью основных средств, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, признается их денежная оценка, согласованная учредителями (участниками) организации (или по заключению независимого оценщика).
Когда основные средства принимаются в счет вклада в уставный (складочный) капитал, в бухгалтерском учете делаются бухгалтерские записи:
1. Д-т 75 "Расчеты с учредителями" К-т 80 "Уставный капитал" - отражено формирование уставного капитала.
2. Д-т 08 "Вложение во внеоборотные активы", субсчет "Приобретение объектов основных средств", К-т 75 "Расчеты по вкладам в уставный (складочный капитал)", субсчет "Стоимость от учредителя по вкладу в уставный капитал имущества", - основные средства приняты в счет вклада в уставный (складочный) капитал по оценочной стоимости (согласованной учредителями (участниками, акционерами)).
3. Д-т 19, субсчет "Налог на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам", К-т 75, субсчет "НДС от учредителя по вкладу в уставный капитал имущества", - отражена сумма НДС, восстановленная передающей основные средства стороной (суммы восстановленного передающей стороной НДС подлежат налоговому вычету у принимающей стороны (основание - пп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ); сумма восстановленного налога указывается в документах, которыми оформляется передача имущества).
4. Д-т 75, субсчет "НДС от учредителя по вкладу в уставный капитал имущества", К-т 83, субсчет "НДС от учредителя по вкладу в уставный капитал имущества", - показана сумма НДС, восстановленная передающей основные средства стороной в добавочном капитале (такую запись, по нашему мнению, в бухгалтерском учете следует делать, но, по мнению Минфина России, принимающей стороне необходимо отражать сумму восстановленного НДС записью Д-т 19 К-т 83 (Письма N 07-05-06/262, N 07-05-06/302)).
5. Д-т 01 К-т 08, субсчет "Приобретение объектов основных средств", - принят к учету объект, полученный в счет вклада в уставный (складочный) капитал, в качестве основного средства.
6. Д-т 68, субсчет "Налог на добавленную стоимость", К-т 19, субсчет "Налог на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам, - принята к налоговому вычету сумма НДС, полученная от передающей стороны.
Налоговый вычет восстановленной суммы НДС отражается в бухгалтерском учете после принятия на учет основных средств, полученных в счет вклада в уставный (складочный) капитал (п. 3 ст. 170, п. 11 ст. 171, п. 8 ст. 172 НК РФ). Вычет производится на основании документов, которыми оформляется передача имущества в уставный капитал. Согласно п. 14 Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, документы, которыми оформляется передача имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ и в которых указаны суммы налога, восстановленного акционером (участником, пайщиком) в порядке, установленном п. 3 ст. 170 НК РФ, подлежат регистрации в книге покупок принимающей стороны по мере возникновения права на налоговые вычеты в порядке, установленном ст. 172 НК РФ.
В налоговом учете суммы восстановленного НДС не включаются в доходы в соответствии с пп. 3.1 п. 1 ст. 251 НК РФ.
При этом имущество, полученное в виде взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал организации, в целях налогообложения прибыли принимается по стоимости (остаточной стоимости) полученного в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал имущества. Стоимость (остаточная стоимость) определяется по данным налогового учета у передающей стороны на дату перехода права собственности на указанное имущество с учетом дополнительных расходов, которые при таком внесении (вкладе) осуществляются передающей стороной при условии, что эти расходы определены в качестве взноса (вклада) в уставный (складочный) капитал. Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества или какой-либо его части, то стоимость этого имущества либо его части признается равной нулю (пп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).
Таким образом, первоначальная стоимость основных средств по данным бухгалтерского учета может быть существенно выше (или ниже) (по заключению независимых оценщиков), чем по данным налогового учета (остаточная стоимость по справке бывшего собственника). Поэтому при начислении амортизации единственной причиной появления различий между бухгалтерским и налоговым учетом будет указанная разница в первоначальной стоимости объектов основных средств, полученных в счет вклада в уставный капитал, несмотря на то что метод начисления амортизации в бухгалтерском и налоговом учете одинаков.
Разницы, возникающие в данной ситуации, при отражении сумм амортизации в составе расходов в бухгалтерском и налоговом учете следует квалифицировать в качестве постоянных. Решение о квалификации различия в оценке операции в бухгалтерском и налоговом учете в качестве постоянных или временных разниц при формировании базы по налогу на прибыль принимается в зависимости от обстоятельств, сопровождающих хозяйственную операцию.
В рассматриваемой ситуации отличие данных бухгалтерского учета от данных налогового обусловлено разницей в первоначальной стоимости этих активов, которая возникла из-за применения разных методов оценки объектов основных средств, внесенных в счет вклада в уставный капитал организации (п. 9 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 277 НК РФ). Отметим, что и в бухгалтерском, и в налоговом учете сумма начисляемой амортизации зависит, в частности, от величины первоначальной стоимости объекта основного средства (п. п. 19, 20 ПБУ 6/01, ст. ст. 259 - 259.2 НК РФ). В данном случае общая сумма амортизации, признанная в бухгалтерском учете, никогда не будет равна общей сумме амортизации, включенной в состав расходов в налоговом учете, поэтому возникающие разницы, по нашему мнению, в полной мере соответствуют определению постоянных разниц, установленному в п. 4 ПБУ 18/02.Следовательно, чтобы скорректировать в бухгалтерском учете налог на прибыль, начисленный на величину финансового результата, который сформирован за отчетный период по правилам бухгалтерского учета, уравняв его с налогом на прибыль, исчисленного по правилам налогового учета, необходимо отразить либо постоянное налоговое обязательство (ПНО), либо постоянный налоговый актив (ПНА). ПНО - это сумма налога, которая приводит к увеличению платежей по налогу на прибыль в отчетном периоде, а ПНА, напротив, отражает уменьшение этого налога.
Сумма постоянного налогового обязательства (актива) равняется произведению постоянной разницы и ставки налога на прибыль, действующей на отчетную дату.
Отметим, что ПНО (ПНА) признается в том отчетном периоде, в котором возникает постоянная разница, т.е. в данном случае в периоде начисления амортизации.
Начисление ПНО на разницу в суммах амортизации основных средств в бухгалтерском и налоговом учете (первоначальная стоимость объектов основных средств по данным бухгалтерского учета выше (заключение независимых оценщиков), чем по данным налогового учета (остаточная стоимость по справке бывшего собственника)) отражается бухгалтерской записью: Д-т 99 "Прибыли и убытки", субсчет "Постоянное налоговое обязательство", К-т 68, субсчет "Расчеты с бюджетом по налогу на прибыль". Начисление ПНА на разницу в суммах амортизации основных средств в бухгалтерском и налоговом учете (первоначальная стоимость объектов основных средств по данным бухгалтерского учета ниже (заключение независимых оценщиков), чем по данным налогового учета (остаточная стоимость по справке бывшего собственника)) отражается записью: Д-т 68, субсчет "Расчеты с бюджетом по налогу на прибыль", К-т 99, субсчет "Постоянное налоговое обязательство".
Передача имущества в оперативное управление
Оперативное управление — ограниченное вещное право.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что имущество на праве оперативного управления может передаваться казенному предприятию и учреждению.
Так, согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не предусмотрено законом, распоряжаются данным имуществом с согласия его собственника.
Таким образом, право оперативного управления это ограниченное вещное право, которое предоставляет казенному предприятию, учреждению в отношении закрепленного за ними имущества возможность осуществлять в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом (в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества).
По действующему законодательству субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия, а также финансируемые собственником учреждения.
Казенные предприятия создаются на базе государственной и муниципальной собственности (федеральное казенное предприятие, казенное предприятие субъекта РФ, муниципальное казенное предприятие).
Учреждения: могут создаваться субъектами любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной).
К объектам права оперативного управления относятся:
1) сами предприятия, рассматриваемые как имущественные комплексы. Также к объектам права оперативного управления относятся входящее в состав этих имущественных комплексов имущество, необходимое для осуществления деятельности предприятий (например, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и т.д.);
2) денежные средства.
Содержание права оперативного управления:
1) Собственник определяет в учредительных документах цель деятельности создаваемого казенного предприятия, учреждения, предназначение передаваемого ему имущества. Кроме этого собственник дает указания по управлению закрепленным за ними имуществом и единолично решает вопрос о распределении доходов казенного предприятия;
2) Собственник не имеет права изымать имущество, закрепленное за казенным предприятием, учреждением. При этом собственник может изъять излишнее, неиспользуемое, используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению;
3) Ограничения права субъекта оперативного управления распоряжаться закрепленным за ним имуществом:
а) Казенное предприятие может самостоятельно решать только вопросы реализации произведенной продукции (работ, услуг) при условии. Во всех остальных случаях отчуждение, распоряжение закрепленным за казенным предприятием имуществом возможно только при наличии согласия собственника этого имущества;
б) Учреждение вообще не вправе отчуждать, иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, поступивших учреждению по смете. Денежные средства, которые учреждение получило от собственника в рамках финансирования, учреждение вправе расходовать только в соответствии со сметой, утвержденной собственником;
4) Казенное предприятие, учреждение несут самостоятельную ответственность по своим обязательствам. При этом казенное предприятие отвечает по своим долгам всем своим имуществом, а учреждение отвечает по своим долгам только в пределах находящихся в его распоряжении денежных средств;
5) Собственник несет субсидиарную ответственность по обязательствам казенного предприятия в случае нехватки имущества у казенного предприятия. Субсидиарная ответственность собственника по долгам учреждения наступает в случае нехватки денежных средств у учреждения, необходимых для погашения задолженности.
При этом право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственник принял решение о закреплении за учреждением, возникает у последнего с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и другими правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).
Так, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Отметим, что право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.
Право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
Так, собственник имущества вправе: изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закреплённое им за казённым предприятием или учреждением либо приобретённое казённым предприятием или учреждением за счёт средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.
При этом имуществом, изъятым у казённого предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.
При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.
Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Передача имущества должника
Реализация имущества должника в исполнительном производстве представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов. В статье мы попытаемся разобраться, как пристав-исполнитель реализует арестованное имущество, чем при этом руководствуется и кто еще, помимо него, участвует в данном процессе.
Реализация арестованного имущества должника осуществляется в соответствии с общими положениями Федерального закона «Об исполнительном производстве» с учетом совместного Приказа Федеральной службы судебных приставов (ФССП России) № 347, Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 149. Приказ устанавливает порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.
Реализация арестованного имущества должника происходит путем его продажи Росимуществом в лице своих территориальных органов и отобранных им на конкурсной основе физических и юридических лиц (специализированных организаций). Процесс продажи такого имущества начинается с того, что судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию. До передачи имущества должна быть произведена его оценка по рыночным ценам в соответствии со статьей 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» - самостоятельно либо с привлечением оценщика. Услуги оценщика необходимы в случаях, когда продаже подлежит недвижимое имущество, ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественные права (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах), драгоценные металлы и камни, изделия из них, лом таких изделий, коллекционные денежные знаки в рублях и иностранной валюте, предметы, имеющие историческую или художественную ценность, вещь, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей. Также судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика, если взыскатель не согласен с оценкой, произведенной приставом самостоятельно.
Арестованное имущество должно быть передано судебным приставом-исполнителем в течение десяти дней с момента его оценки и считается переданным со дня подписания акта приема-передачи.
Постановление о передаче имущества должника на реализацию и уведомление о готовности к такой реализации направляются судебным приставом-исполнителем в Росимущество, которое в течение пяти рабочих дней после даты получения перечисленных документов принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества или же о привлечении для этих целей специализированных организаций. О своем решении Росимущество письменно извещает территориальный орган Федеральной службы судебных приставов.
Продажа имущества происходит на комиссионных началах или на торгах. Не менее чем за тридцать дней до даты проведения торгов Росимущество или привлеченные им специализированные организации должны опубликовать извещение в печатных средствах массовой информации, распространяемых в том числе, по месту нахождения реализуемого имущества, и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (интернете). В течение семи дней Росимущество или специализированные организации письменно предоставляют территориальному органу Федеральной службы судебных приставов ссылку на сайт и печатные средства массовой информации, в которых опубликовано извещение. Территориальный орган Федеральной службы судебных приставов России, в свою очередь, размещает указанную информацию на своем официальном сайте.
Общий срок, в течение которого арестованное имущество должно быть реализовано, составляет два месяца со дня его передачи. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца со дня его передачи на комиссионных началах или в случае признания первых торгов несостоявшимися, Росимущество или специализированные организации уведомляют об этом судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Когда имущество должника не было продано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой.
В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям. При отсутствии таковых или отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой - возвращается должнику.
Датой окончания процесса реализации арестованного имущества является дата перечисления денежных средств на соответствующий счет отдела территориального органа Федеральной службы судебных приставов, либо дата акта приема-передачи (возврата) имущества, либо, в случае если имущество отозвано и на реализацию не передавалось, дата постановления об отзыве арестованного имущества с реализации.
Таким образом, реализация арестованного имущества должника производится в установленные законом порядке и сроки при участии не только службы судебных приставов, но и Федерального агентства по управлению государственным имуществом, а также специализированных организаций.
В действительности же, модель реализации имущества должника далека от идеальной, прописанной в законодательстве. Нередко взыскателю приходится применять дополнительные меры для оперативного решения задач по реализации имущества, обращаться к профессиональным юристам, которые, благодаря своему опыту и знаниям, организовывают и контролируют процесс передачи имущества от должника и процесс его реализации.
Передача общего имущества
По решению собственников объекты общего имущества в многоквартирном доме (МКД) могут быть переданы в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам, включая управляющую организацию (УО). Подобное пользование не должно нарушать права и законные интересы иных граждан и юридических лиц, проживающих в доме.
По решению собственников объекты общего имущества в многоквартирном доме (МКД) могут быть переданы в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам, включая управляющую организацию (УО). Подобное пользование не должно нарушать права и законные интересы иных граждан и юридических лиц, проживающих в доме. Частый пример пользования общедомовым имуществом (ОИ) – размещение на крышах и фасадах дома наружной рекламы, антенн, систем коллективного приема телевидения и радио, вентиляционного оборудования, а также использование чердачных и подвальных помещений под офис УО.
В рамках данной статьи предлагается рассмотреть основания и порядок передачи в пользование объектов ОИ, определить конструкцию договора пользования и управомоченное на подписание такого договора лицо с учетом разъяснений Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ), а также проанализировать последнюю судебно-арбитражную практику по наиболее интересным спорам о незаконной передаче ОИ в пользование третьим лицам.
Собственники жилых и нежилых помещений МКД владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются ОИ. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, является единым целым, и по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности.
В рамках действующего гражданского и жилищного законодательства выражение воли должно происходить путем принятия решения собственниками ОИ.
Решение о пользовании ОИ принимается по принципу квалифицированного большинства, т. е. не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Так, если общая полезная площадь дома составляет 7233,6 кв. м, то решение должно быть принято собственниками, обладающими не менее 4822,4 кв. м (7233,6 х 2/3, что составляет 2/3 голосов).
Если же для пользования ОИ требуются реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения, что влечет уменьшение его размера, в т. ч. земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, то понадобится единогласное решение всех собственников (п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Аналогичное требование было внесено в Градостроительный кодекс. В п. 6.2 ст. 51 ГрК РФ говорится, что для получения разрешения на реконструкцию МКД требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое по правилам жилищного законодательства (т. е. не менее 2/3 голосов от их общего числа). Если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в МКД, то потребуется согласие всех собственников помещений.
В судебной практике встречается уникальный судебный прецедент, когда предпринимателю удалось обойти требование о получении согласия 100 % собственников на реконструкцию.
Пример:
При разрешении спора суд исходил из необходимости получения согласия лишь от 2/3 собственников, мотивируя это тем, что речь шла об определении порядка пользования ОИ. В то время как предприниматель осуществил переоборудование квартиры под кабинет окулиста с устройством со стороны фасада отдельного входа и крыльца, используя часть земельного участка для устройства пешеходной дорожки и парковочной площадки. Поскольку никто из собственников данное решение не обжаловал, то, по мнению суда, оснований считать данное решение не имеющим юридической силы ввиду принятия его с существенными нарушениями не имеется (определение ВАС РФ № ВАС-7959 по делу № А13-8814).
При принятии решения о пользовании ОИ необходимо согласовать следующие существенные условия. Во-первых, индивидуализировать субъект такого пользования (физическое или юридическое лицо, собственник (наниматель), проживающий в доме, или постороннее лицо). Во-вторых, подробно описать объект пользования с указанием его размеров, конкретного места нахождения и иных индивидуальных характеристик. В-третьих, согласовать срок пользования, цену и целевое назначение доходов от передачи ОИ в пользование. В-четвертых, назначить управомоченное на подписание договора пользования лицо.
В последующем договор пользования ОИ должен быть заключен на указанных и согласованных собственниками условиях.
При отсутствии решения собственников третьи лица не имеют законных оснований для пользования ОИ (его частями).
Следуя данному правилу, департамент СМИ и рекламы г. Москвы по жалобе собственников аннулировал разрешение на установку объекта наружной рекламы на здании МКД. Основанием послужил поступивший в адрес департамента протокол общего собрания собственников помещений МКД с решением о демонтаже рекламной конструкции, установленной на данном здании (постановление ФАС Московского округа по делу № А40-100961/11-72-655).
Эту позицию полностью поддерживают районные и арбитражные суды, удовлетворяя иски о демонтаже информационных вывесок и рекламных конструкций, наружных блоков системы кондиционирования и воздуховодов, вентиляционной системы, систем коллективного приема телевидения.
Так, суд, удовлетворяя иск о демонтаже вентиляционного оборудования, установленного на фасаде дома, заметил, что даже наличие у ответчика статуса собственника помещений в доме не может свидетельствовать об освобождении его от обязанности получать согласие остальных собственников на случай пользования и распоряжения ОИ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-10051).
По аналогичному спору суд отказал прокуратуре в удовлетворении требований о демонтаже вентиляционных труб и кондиционирующих систем кафе со стен жилого дома (апелляционное определение Краснодарского краевого суда по делу № 33-18851). Предприниматель (интересы которого представлял автор статьи) в ходе судебного процесса провел внеочередное общее собрание собственников и получил одобрение более 2/3 голосов собственников. Дополнительно было представлено охранное обязательство и разъяснение от Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края на размещение систем вентиляции и кондиционирования на внутреннем фасаде МКД, который представляет собой объект культурного наследия. Доводы прокуратуры о недействительности принятого решения общего собрания суд отклонил, поскольку решение собрания может быть оспорено в отдельном судебном процессе.
На практике до сих пор возникают споры о возможности передачи в пользование части здания МКД для подсобных и офисных помещений, размещения наружной рекламы, баннеров, а также иного оборудования и техники. Преимущественно подобные споры возникают в рекламной сфере. Рассмотрим данную категорию споров более подробно.
Передача имущества собственнику
Смена собственника имущества путем заключения договора купли-продажи признается реализацией и влечет необходимость уплаты НДС и налога на прибыль (при применении общей системы налогообложения). В том случае, если имущество передается в единой группе компаний, возникновение налоговых обязательств крайне нежелательно: по сути, имущество осталось в собственности того же бенефициара, а налоги уплатить надо.
Безналоговая передача (смена собственника) имущества в группе может потребоваться:
1. Для повышения уровня имущественной безопасности. В бизнесе случаются разные ситуации и необходимо обезопасить ключевые активы от посягательств на них третьих лиц (кредиторов, контрагентов, рейдеров и регуляторов). Кроме того, наличие имущества у компании является дополнительным стимулом для налогового органа к проведению ВНП, поскольку с налогоплательщика есть за счет чего взыскать возможные доначисления. Очевидно, что «жизненно важное» для бизнеса имущество не должно находиться в рисковом операционном секторе.v
2. Для запуска инвестиционного проекта. Новое перспективное направление логичнее начинать с чистого листа, на него не должны распространяться риски и обязательства действующего бизнеса. Кроме того, в реализации инвестпроекта могут участвовать партнеры, не задействованные в вашем основном бизнесе. В этом случае наполнение нового проекта имуществом (в т.ч. деньгами) также должно происходить с максимально выгодными налоговыми последствиями как у передающей, так и у получающей стороны.
3. При рефинансировании в группе: перераспределение финансовых потоков между родственными компаниями (субъектами) также требует исключение излишних налоговых обязательств.
Как осуществить безналоговую передачу имущества:
1. Вклад в Уставный капитал.
2. Вклад в имущество организации (включая «дочерний подарок»), в том числе взнос в имущество в целях увеличения чистых активов.
3. Реорганизация в форме выделения.
Это наиболее известный способ предоставления компании ее участниками имущества и имущественных прав. Участник любой коммерческой организации (АО, ООО и др.) может внести вклад в Уставный капитал (УК), причем как на стадии регистрации компании, так и в процессе ее деятельности.
Кроме того, вклад в Уставный капитал ООО может сделать и третье лицо при вступлении в состав участников общества. В акционерном обществе третье лицо может приобрести акции при допэмиссии, - это и будет являться взносом в УК. В счет оплаты уставного капитала могут быть внесены деньги, ценные бумаги, иное имущество или имущественные права.
Вклад в уставный капитал коммерческой организации освобождается от налога на прибыль (пп. 3 п. 1 ст. 251 НК). Что касается НДС, то в ситуации, когда доля в УК оплачивается имуществом, передающая сторона на ОСН обязана восстановить ранее принятый к вычету НДС (п. 3 статьи 170 НК РФ) в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки (в отношении основных средств и нематериальных активов).
Однако принимающая сторона, если она также на общей системе налогообложения, учитывает ту же сумму налога в составе вычетов после принятия имущества на учет (п. 8 статьи 172, п. 11 статьи 171 НК РФ). В итоге сохраняется баланс уплаченных и принятых к вычету сумм НДС, что фактически означает отсутствие налоговых последствий взноса имущества в уставный капитал для собственника бизнеса.
Естественно, если мы вносим вклад в УК коммерческой организации на специальном налоговом режиме, учесть НДС в составе расходов не получится.
Для передачи имущества в уставный капитал закон требует провести независимую денежную оценку его стоимости (п. 2 ст. 66.2 Гражданского кодекса).
Гарантированный размер ответственности юридического лица по его обязательствам перед кредиторами равен величине уставного капитала. Также большой УК может сделать компанию привлекательной для недобросовестных третьих лиц (например, рейдеров).
Однако участник вправе делать вклад в УК в размере, превышающем номинальную стоимость его доли. Например, для оплаты доли в уставном капитале в ООО в 10 тысяч рублей участник вполне может внести, например, 15 млн. рублей. При этом величина номинальной стоимости его доли составит 10 000 рублей. Именно так и будет указано в ЕГРЮЛ. И данный взнос (в том числе, в части превышения реального размера вклада над номинальной стоимостью доли) не включается в налогооблагаемую базу принимающей стороны (абз. 3 пп. 1 п. 3 ст. 170, п. 11 ст. 171, п. 8 ст. 172 НК; пп. 3 п. 1 ст. 251 НК).
Важно не только предоставить компании имущество без налогов, но и учесть затраты на его приобретение или создание при дальнейшем отчуждении доли в обществе.
В таком случае возникнет доход (от продажи доли, в виде действительной стоимости доли при выходе из ООО или в виде имущества, оставшегося после ликвидации), уменьшить который в целях налогообложения можно:
• при продаже доли - на расходы, связанные с ее приобретением (для юридических лиц - пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, для физических лиц - пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• при выходе - на сумму вклада в уставный капитал (пп. 4 п.1 ст. 251 НК РФ для юридических лиц, пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ для физических лиц);
• при ликвидации - на сумму фактически оплаченной стоимости доли (п. 2 ст. 277 НК РФ для юридических лиц, пп. 2 п.2 ст. 220 НК РФ для физических лиц).
В случае, если собственник внес в УК общества вклад, превышающий номинальную стоимость его доли, полученный при продаже (выходе, ликвидации) доход также можно будет уменьшить на сумму расходов по приобретению доли в полном объеме. Если оплата была имуществом - на сумму расходов на приобретение имущества.
Предполагает безвозмездную передачу участником (акционером) своей компании неких благ (денежные средства, доли (акции) в других юридических лицах, недвижимое имущество и т.п.). При этом уставный капитал не увеличивается, номинальный размер долей участников не меняется.
Если устав принимающей стороны не содержит исключений из правила, то вклад в имущество возможен только деньгами и только пропорционально всеми участниками (акционерами). В ООО решение о вкладе в имущество принимается не менее, чем 2/3 голосов.
В Налоговом кодексе предусмотрены два льготных механизма, которые позволяют освобождать безвозмездные по своей сути вклады от налогообложения:
1. взнос в имущество по пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ;
2. взнос в имущество в целях увеличения чистых активов по пп. 3.4 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Взнос в имущество по пп. 11 п. 1 ст. 251 НК. Особенности:
• доля участия передающей (принимающей) стороны в уставном капитале принимающей (передающей) стороны должна составлять более 50%;
• переданное имущество (за исключением денежных средств) не может никому быть передано в течение года с момента получения (в том числе, в аренду), иначе налоговая льгота (пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ) теряется. Это ограничение необходимо учитывать, если трансформация бизнеса предполагает многоступенчатую схему консолидации имущества (возможно, в такой ситуации подойдет взнос в имущество в целях увеличения чистых активов по пп. 3.4 п. 1 ст. 251 НК, подробнее далее);
• не происходит увеличения уставного капитала общества.
Собственники компании должны оформить соответствующее решение о внесении вклада (вкладов) в имущество организации. Вклад в имущество могут осуществлять не все участники (или не пропорционально долям участия), если такая возможность закреплена в Уставе. Порядок принятия решения о внесении вкладов в имущество организации также может быть детально проработан в корпоративном договоре.
При этом по пп. 11 п. 1 ст. 251 НК внести вклад в имущество может не только материнская компания. Возможна обратная ситуация - «дочка» передает имущество «маме» (так называемый «Дочерний подарок»). Это удобный инструмент, позволяющий передать из дочерней компании имущество в пользу материнской структуры. Налоговые органы поначалу с подозрением относились к ситуации, когда дочерняя компания осуществляет взнос в имущество своей материнской компании, и пытались переквалифицировать такой вклад в выплату дивидендов. Однако судебная практика на стороне налогоплательщиков.
«Экономические отношения между основным и дочерним обществами могут предполагать не только вложения основного общества в имущество дочернего на стадии его учреждения, но и на любой стадии его деятельности. Кроме того, экономическая целесообразность в отношениях дочернего и основного обществ может вызывать необходимость и обратной передачи имущества. При этом отсутствие прямого встречного предоставления является особенностью взаимоотношений основного и дочернего обществ, представляющих собой с экономической точки зрения единый хозяйствующий субъект». Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8989.
Вклад в имущество в целях увеличения чистых активов (ЧА) по пп. 3.4 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Ключевые особенности:
• передать имущество, имущественные и неимущественные права может любой участник общества: юридическое или физическое лицо независимо от размера доли в уставном капитале;
• также при вкладе в ЧА отсутствуют какие-либо ограничения в последующем распоряжении имуществом в течение года с момента передачи;
• передаваться может имущество, а также имущественные и неимущественные права (включая права требования по займу, прощение долга и др.), имеющие денежную оценку;
• однако сделать вклад в целях увеличения ЧА может только участник/акционер (невозможен «дочерний подарок»);
• применим только к хозяйственным товариществам и обществам (АО, ООО и др., но не применим к производственным кооперативам, хозяйственным партнерствам);
• не происходит увеличения уставного капитала общества.
Взнос в имущество в целях увеличения ЧА является более удобным и универсальным, по сравнению с взносом в имущество по подп. 11 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ. Однако важный момент: вклад в имущество нельзя учесть в составе расходов на приобретение доли при получении последующего дохода (при ее продаже, при выходе из общества или его ликвидации).
Если доля вкладывающегося участника меньше 50%, необходимо указать, что передача происходит в целях увеличения чистых активов. Чтобы была корреспонденция именно с пп. 3.4 п. 1 ст. 251 НК РФ для налогового органа.
Полученное имущество не облагается на налогом на прибыль, ни единым налогом по УСН.
В соответствии с подп. 3.4 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав в размере их денежной оценки, которые переданы хозяйственному обществу или товариществу в целях увеличения чистых активов, в том числе путем формирования добавочного капитала и (или) фондов, соответствующими акционерами или участниками.
Аналогично в соответствии с пп. 11 п.1 ст. 251 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно от материнской или дочерней компании, а также участника - физического лица (при условии участия в уставном капитале получающей или передающей стороны более чем 50%). При этом полученное имущество не признается доходом для целей налогообложения только в том случае, если в течение года со дня его получения указанное имущество (за исключением денежных средств) не передается третьим лицам.
В случае, если взнос в имущество осуществляется организацией на ОСН и передается имущество, то «мама» должна восстановить НДС с остаточной стоимости имущества. При этом восстановленный налог на добавленную стоимость можно включить в расходы. А принимающая сторона не сможет принять НДС к вычету, поскольку не уплачивала деньги за это имущество (помним, что вклад в имущество является разновидностью безвозмездной передачи). Поэтому вклад в имущество больше подходит для передачи денежных средств.
К сожалению, юридическое лицо не сможет без налоговых последствий по пп. 11 п. 1 ст. 251 НК сделать взнос в имущество «упрощенца» - доля в его уставном капитале не может превышать 25%, иначе утратится право на применение УСН. Однако взнос в имущество «упрощенца» можно сделать по пп. 3.4 п. 1 ст. 251 НК.
При выбытии амортизируемого имущества в связи с тем, что организация внесла его в качестве вклада в имущество, в составе расходов передающей стороны не нужно отражать ни списание его остаточной стоимости, ни затраты, связанные с передачей.
Реорганизация в форме выделения (ст. 57 ГК; п. 8 ст. 50 НК РФ) - это единственная форма реорганизации юрлица, позволяющая передать имущество совсем без налоговых последствий. Выделение и самый универсальный способ передачи имущества, не имеющий организационно-правовых ограничений (применим как к АО, ООО, так и к товариществам и партнерствам).
При выделении образуется второе юридическое лицо, которое не является правопреемником реорганизованной организации в части ее налоговых обязательств, за исключением случаев, когда налоговый орган докажет, что единственной целью выделения было уклонение от погашения задолженности перед бюджетом (п. 8 ст. 50 НК).
Выделение подразумевает «отпочкование» от старой компании новой компании. Имущество передается по передаточному акту и его стоимость не является расходом у старого юридического лица и не является доходом у новой компании. То есть нет никаких последствий по налогу на прибыль.
Передача имущества в рамках выделения не является реализацией. У компании на ОСН нет обязанности начислить НДС или его восстановить (п. 8 ст. 162.1, п. 3 ст. 170 НК РФ). Новая компания не может принять НДС к вычету, но и НДС платить не обязана.
При этом выделяемая компания может применять сразу с момента своего создания любой режим налогообложения (прежде всего УСН): таким образом мы можем выделить имущество на «упрощенца».
При процедуре выделения из ООО участниками нового юрлица могут стать:
• реорганизуемая компания;
• участники реорганизуемой компании в том же составе и в тех же пропорциях;
• часть участников реорганизуемой компании (в других пропорциях) или иные третьи лица. Главное условие, чтобы это третье лицо самостоятельно оплатило уставный капитал в 10 тысяч рублей.
В случае с акционерным обществом при выделении возможны только первые два варианта. Либо новая компания становится 100% «дочкой» реорганизуемой, либо участниками выделенной компании становятся те же самые акционеры в тех же пропорциях.
Кроме того, разрешены смешанные реорганизации в форме выделения, когда можно из АО выделить ООО или наоборот.
Выделение должно осуществляться в строгом соответствии с принципом справедливого распределения прав и обязанностей между старым и новым юридическим лицом.
Это значит, что:
• активы выделяемой компании должны быть уравновешены пассивами. Иными словами, нельзя передать основные средства без передачи задолженности по кредитам, с помощью которых эти основные средства были приобретены. Если старая компания имеет большой объем кредиторской задолженности, то справедливо передать в выделяемую компанию часть такой задолженности, связанной с передаваемым имуществом;
• выделение должно отвечать критериям концепции деловой цели (перевод части активов для организации нового направления деятельности, реструктуризация бизнеса с целью создания на базе бывших подразделений нескольких самостоятельных бизнес-единиц и т.п.).
При выделении передача имущества и/или обязательств новой организации происходит по передаточному акту.
В рамках одной реорганизации закон позволяет объединить сразу две процедуры (ст. 57 Гражданского кодекса РФ): выделение и присоединение, что позволяет значительно сэкономить время и затраты на реорганизацию. Сначала происходит выделение, затем присоединение. Промежуточное общество, возникающее в результате выделения, носит виртуальный характер, так как используется исключительно для передачи активов и обязательств к присоединяющему обществу. Период существования данного юрлица законом не определен, но можно говорить о том, что он стремится к нулю.
Документы оформляются сначала на выделение компании, ей по передаточному акту передаются часть активов и пассивов реорганизуемого общества, которые затем, присоединяются к балансу другого юрлица («Общество 2» на схеме выше). Важный нюанс, который необходимо соблюсти в данном случае: наличие деловой цели, которой, конечно, которой не может быть налоговая оптимизация.
Безусловно, реальную жизнь не всегда можно «впихнуть» в рамки вышеописанных способов передачи имущества. Вариантов консолидации имущества великое множество, чаще всего они представляют собой комбинации безналоговых и низконалоговых способов перераспределения имущества, набор которых всегда уникален.
Передача имущества во временное пользование
Договор передачи имущества во временное пользование (владение) по сути является одним из подвидов договора аренды, при этом аренда может быть как возмездной, так и безвозмездной.
Правовая конструкция договора аренды создана таким образом, что позволяет сторонам договора выбрать самим один из вариантов передачи имущества:
- во временное владение и пользование;
- во временное пользование.
Право владения - это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое "господство" над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него. Во-вторых, право владения дает возможность арендаторам применять так называемые вещно-правовые способы защиты, которые установлены статьями 301-304 ГК РФ.
Право пользования имуществом - это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляется согласно условиям заключенного договора.
В зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Кроме того, выбор той или иной конструкции помогает корректно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от иных договоров.
Напомним, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
Как видно из определения, правовая конструкция договора аренды создана таким образом, что позволяет сторонам договора выбрать самим один из вариантов передачи имущества:
- во временное владение и пользование;
- во временное пользование.
Важно понимать, что в отношении договора аренды необходимо не только согласовать его существенные условия, но и надлежащим образом определить основные права и обязанности сторон договора. В свою очередь, объем прав и обязанностей зависит от того, какую конструкцию договора аренды выберут для себя стороны.
Наиболее востребованным и встречаемым вариантом передачи имущества при аренде является, конечно же, передача во временное владение и пользование. Для понимания природы договора необходимо в первую очередь разобрать терминологию.
Право владения - это возможность фактически обладать имуществом, так сказать, физическое "господство" над ним. Право владения в отношении арендаторов позволяет им во-первых, определять различные условия доступа к имуществу и если это необходимо, то физически воздействовать на него.
Например, перемещать арендуемое имущество в пространстве (при условии что оно движимое). Это важное обстоятельство позволяет арендатору более рационально использовать имущество. В зависимости от текущих потребностей, в нужном месте и в нужное время арендатор может без простоев использовать арендованное имущество по своему усмотрению.
Это подтверждается и сложившейся судебной практикой:
1) Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда № 08АП-8667.
2) Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу № А26-7328/2005-213.
3) Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу N А56-15471.
Во-вторых, право владения дает возможность арендаторам применять так называемые вещно-правовые способы защиты, которые установлены статьями 301-304 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Это согласно ст. 305 ГК РФ:
- Истребование имущества из чужого незаконного владения.
- Истребование имущества от добросовестного приобретателя.
- Расчеты при возврате имущества из незаконного владения.
- Защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения.
Когда имущество находиться во владении арендатора, он может постоянно контролировать использование арендованного имущества, своевременно реагировать на нежелательное воздействие со стороны третьих лиц, в том числе путем исключения доступа к нему.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 45).
Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".
Обратите внимание, право арендатора на вещно-правовую защиту имущества от нежелательных притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора аренды, а после фактической передачи ему объекта аренды, то есть с момента вступления во владение имуществом (например принятие имущества по акту приема-передачи).
Также необходимо иметь ввиду, что конструкция договора аренды при передачи имущества во владение и пользование подразумевает, что после прекращения договора аренды, арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Право пользования имуществом - это право извлекать из имущества его полезные свойств. Относительно арендных отношений, пользование имуществом должно осуществляться согласно условиям заключенного договора. Так согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Обратите внимание, пользование арендованным имуществом является главной целью всего договора аренды. Именно за возможность арендатора пользоваться имуществом, взятого им в аренду и взимается арендная плата. Владение имуществом здесь является как ни странно вторичным, основным правом при аренде является, конечно же, возможность пользоваться имуществом.
Ключевым словом здесь является слово "возможность". В действительности арендатор может и не пользоваться имуществом, важно, чтоб у него такая возможность была. А будет он реализовывать свою возможность или нет - это уже его право.
Это очень важный момент. Арендатор по сути не обязан уплачивать арендодателю обусловленную договором арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом. Арендатор вправе требовать с арендодателя возврата внесенных им за этот период денежных средств (арендных платежей).
Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66, Постановление Президиума ВАС РФ N 13689/12 по делу N А67-3141).
Кроме того, внесенные арендатором арендные платежи, могут быть взысканы с арендодателя в качестве неосновательного обогащения при невозможности использования арендованного имущества (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу N А19-14651).
В редких случая, но все-таки такое случается, арендодатель может передать имущество арендатору только во временное пользование (конструкция договора аренды без права владения). В этом случае наиболее вероятны три возможные причины: либо арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вышеуказанные вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества, либо желает оставить за собой право определять условия доступа к арендованному имуществу. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование железнодорожные весы, однако желающих взвесить груз много, причем в разное время суток.
В этом случае, конечно же, целесообразней предоставить имущество в аренду только в пользование, без права владения, для разных лиц в разное время суток, причем на строго ограниченное количество часов для каждого. И третья возможная причина - фактическое обладание арендованным имуществом затруднительно для арендатора в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию.
Так вот, в зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения, как было указано выше, будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Кроме того, выбор той или иной конструкции помогает корректно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от иных договоров.
Объем прав и обязанностей по договору аренды у арендодателя:
- обязанность предоставить имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
- право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
- право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока аренды (при передаче во временное владение и пользование).
Объем прав и обязанностей у арендатора:
- обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
- обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды (при передаче во временное владение и пользование);
- право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
- право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.
Если условия об основных правах и обязанностях сторон не согласованы, заключенный договор могут не квалифицировать как договор аренды, то есть правила, установленные гл. 34 ГК РФ не будут действовать (не будут порождать соответствующих юридических последствий, присущих договору аренды).
Момент передачи имущества
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Комментируемая статья посвящена основному производному способу приобретения права собственности, но не по всякой сделке, а в части, касающейся перехода права собственности по договору.
Возникновение права собственности у приобретателя имеет важное практическое и теоретическое значение, поскольку по общему правилу с этого момента на приобретателя переходит риск случайной гибели (повреждения) имущества (см. ст. 211 ГК РФ) и бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ).
Комментируемая статья не содержит известной некоторым законодательствам дифференциации для индивидуально-определенных вещей и вещей, определенных родовыми признаками. Различие проводится в зависимости от того, требуется ли государственная регистрация отчуждения имущества. Фактически речь идет о различии для движимого имущества и недвижимости.
Для движимого имущества в качестве общего правила моментом перехода права собственности установлен момент передачи вещи (система традиции). В то же время договором может быть установлен иной момент, например в зависимости от оплаты уже переданного имущества (ст. 491 ГК РФ). Не установлено запрета на переход права собственности в момент заключения договора (система соглашения), если это предусмотрено самим договором.
Для недвижимости моментом перехода права собственности императивно установлен момент государственной регистрации (система регистрации - ст. 131 ГК РФ). До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (Постановление Пленума ВАС РФ N 8).
ч. 2 п. 2 комментируемой статьи указан случай возникновения права собственности на имущество, добросовестно приобретенное у неуправомоченного лица. Этот случай является самостоятельным первоначальным способом приобретения права собственности. Подробно данный способ обсуждается применительно к условиям удовлетворения виндикационного иска (ст. 302 ГК РФ).
Комментируемая статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. эта норма охватывает случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218), наличие определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим встает вопрос, с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности.
Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте - его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец считается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения - как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.
Законодатель придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 ГК договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения права собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода этого права. И хотя переход права собственности происходит в момент практической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса права собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том, что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не приобретают право собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода права собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, такое приобретение традицией не является и создать приобретателю право собственности не сможет. Приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подробнее см. комментарий к ст. ст. 312, 313).
Договором может быть предусмотрено, что право собственности переходит не в момент передачи вещи, а при возникновении иного юридического факта (оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило традиции и при этом вовсе не указать, в какой момент переходит право собственности. Отсюда следует важное правило, которое часто упускается из виду: невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения. Данное правило универсально и действует и для отчуждения недвижимости. Например, если собственник потерял владение вещью вследствие утраты, хищения, вероятной гибели, то он не вправе прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223 и оговорить, что право собственности переходит, например, в момент соглашения или в момент оплаты вещи даже в том случае, когда приобретатель права согласен на такое условие. При этом сам договор о купле-продаже или ином отчуждении утраченной вещи будет действительным, поскольку стороны договорились об этом.
Передача права собственности без владения возможна была бы лишь путем уступки (цессии) приобретателю вещного иска собственника к незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301 ГК. Однако ГК не допускает цессии вещных прав (см. ст. 382 ГК РФ). Этот запрет не только исключает передачу права собственности на вещь, но и суброгацию соответствующих прав страховщику (ст. 965 ГК РФ), что, очевидно, существенно сужает возможности по преследованию страховщиком нарушителей имущественных прав.
В то же время, если вещь находится у третьих лиц по основаниям, вытекающим из обязательственных (личных) требований собственника (хранение и т.п.), последний вправе либо дать основанное на этом обязательственном правоотношении указание этим лицам (законным владельцам имущества) передать вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК, либо передать приобретателю обязательственное право требования в порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель уже от своего имени истребовал имущество. Тогда моментом перехода права собственности, если стороны не оговорят иного, будет момент поступления вещи во владение приобретателя.
Стало быть, собственник имеет возможность передать вещь, если он сам владеет вещью либо вещью владеет иное лицо (законный владелец), который обязан собственнику передать вещь.
Если не оговорено иное, риск гибели вещи переходит вместе с правом собственности на нее (см. комментарий к ст. 211). Однако если передача вещи и переход права собственности не совпадают во времени, стороны обычно договариваются о переложении риска случайной гибели или повреждения вещи на то лицо, которое владеет вещью и имеет возможность контролировать ее сохранность. Но при этом, если владение вещью осуществляется в интересах другой стороны, на нее могут быть возложены издержки по содержанию вещи.
Определенной спецификой обладает передача имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого хозяйственного общества или иного юридического лица. До регистрации этого общества у него не может возникнуть право собственности, так как нет самого субъекта данного права. Поэтому моментом возникновения права собственности на полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество следует считать момент регистрации соответствующего юридического лица. Если же имущество подлежит регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 - право собственности юридического лица возникает с момента такой регистрации.
Право сторон отступить от правила традиции и определить момент перехода права собственности иным образом позволяет более гибко регулировать отношения сторон. Прежде всего это позволяет получить гарантии на случай неплатежеспособности и несостоятельности покупателя. В таком случае его кредиторы не смогут приобрести права на имущество, поскольку оно еще не принадлежит приобретателю. В то же время особые условия договоров об отчуждении имеют безусловное действие только для сторон договора. В отношении третьих лиц, не являющихся кредиторами, эти условия не могут иметь абсолютного действия: даже если приобретатель, получив владение, не стал еще собственником и не вправе распорядиться вещью, третье лицо, совершившее сделку с приобретателем, может и не знать об этом, но защищено против требований собственника (отчуждателя) возражением о доброй совести.
Особенно слабым является действие особых условий договора, отклоняющихся от правила традиции, если товар передается в другую страну, в которой действует иная правовая система. Здесь может быть парализована защита не только от добросовестного приобретателя, но и против требований кредиторов. Характерным примером является следующее дело.
Немецкий продавец продал голландскому покупателю - строительной компании бетономешалку с условием, что право собственности не переходит до полной оплаты. Покупатель не оплатил купленную машину, а после объявления его несостоятельным бетономешалка была реализована в пользу кредитора - налогового органа, поскольку голландское законодательство предусматривает обращение взыскания на все имущество, находящееся на строительной площадке несостоятельного должника. Судебный спор, возбужденный по иску покупателя, был решен в пользу кредитора.
Продавец, посчитав, что нарушено его право собственности, обратился в Европейский суд по правам человека в Страсбурге.
Суд, отказывая в иске, отметил: "Обычно продавец и покупатель оба обладают ограниченным правом на имущество (limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, но точный объем права, имеющегося у каждой стороны, различается соответственно применяемому праву. В частности, от национального права зависит, до какой степени удержание титула защищается против требований кредиторов покупателя" (дело Gasus Dosier против Нидерландов).
Что касается "ограниченного права на имущество (или собственность)" (limited property right) у обеих сторон, то это - свидетельство более широкого понимания собственности, как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). В действительности, в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи, у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.
Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.
Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, где говорится о том, что регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до этого оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология относительно перехода права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, содержащей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.
В ст. ст. 218, 223, 224 говорится о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.
Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения у приобретателя права собственности. Важно подчеркнуть, что регистрируется именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации в любом случае должен быть представлен договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.
Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например передачей объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего передаче. В случае невыполнения этого условия отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.
Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие - о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, - договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, но это не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения договора в общем порядке.
Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не вправе более выдвигать возражения против его регистрации и, следовательно, возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 указанного Закона).
Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), предприятий (ст. 560 ГК РФ), дарения недвижимости (ст. 574 ГК РФ). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.
Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие права требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на данный объект. Заявляя это требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.
Притом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя - требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.
Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 указывается, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за неисполнение договора.
Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданное имущество другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что во второй раз проданная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный продавцом договор является действительным, так как, если бы он был ничтожным, отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.
Более сложным оказался бы случай, когда зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, а владельцем является другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В таком случае возможность применения общего правила - владелец имеет преимущество перед другими покупателями, сохраняющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, - утрачивается. В то же время у приобретателя отсутствует и юридическая возможность истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК РФ). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК РФ) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения права собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК РФ), а собственник лишен возможности предъявить иск из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю.
Федеральным законом N 217-ФЗ в п. 2 комментируемой статьи были сделаны добавления, согласно которым у добросовестного приобретателя (см. комментарий к п. 1 ст. 302) право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Исключение составляют случаи, когда недвижимое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (см. комментарий к п. 1 ст. 302).
Эти дополнения являются попыткой корректировки содержания ст. 234 ГК о приобретательной давности (см. комментарий к ст. 234). Высказывались мнения, что статус владельца для давности вызывает затруднения на практике. На самом деле, владелец для давности - новая фигура в нашем праве (хотя давно известна европейскому праву, в том числе праву России до 1917 г.). Задача состояла в том, чтобы практически усвоить норму о приобретательной давности, а не изменять ее под состояние практики. К сожалению, был избран именно второй вариант, который и нашел свое отражение в дополнениях к п. 2 ст. 223. Фактически в ГК существует теперь две формы добросовестного приобретения недвижимости - одна в порядке ст. 234 ГК, вторая - в порядке п. 2 ст. 223 ГК. Конечно, наличие таких противоречий в законе нисколько не способствует повышению надежности оборота недвижимости.
Применительно собственно к содержанию нового механизма можно сказать следующее.
Добрая совесть приобретателя недвижимости в ст. 223 ГК не раскрывается. Поскольку эта норма прямо отсылает к ст. 302 ГК, мы должны исходить из имеющегося там понятия добросовестности. Применительно к ст. 302 ГК добросовестным приобретателем является тот незаконный владелец, который, приобретая имущество от лица, не имевшего права на его отчуждение, не мог знать об этом. Следовательно, в силу п. 2 ст. 223 ГК, если владелец не может знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества, то он становится собственником приобретенного объекта недвижимости с момента регистрации. Закон однако допускает спор между бывшим собственником и приобретателем по правилам ст. 302 ГК (т.е. в рамках виндикации). Это означает, что закон исходит из того, что приобретатель недвижимости является ее владельцем. Иначе, впрочем, и быть не может, т.к. невозможно приобрести добрую совесть, не получив владения законным образом от лица, управомоченного на передачу владения.
Известно, что добросовестность налицо лишь тогда, когда она имеется как в момент совершения договора об отчуждении вещи (в этот момент добрая совесть состоит в том, что приобретатель извинительно заблуждается относительно права продавца или иного отчуждателя на отчуждение), так и в момент получения владения (в этот момент добрая совесть состоит в извинительном заблуждении приобретателя относительно того, что лицо, передающее владение, не имеет права на передачу объекта недвижимости). Только если добрая совесть имеется и в момент совершения договора, и в момент получения владения, приобретатель может считаться добросовестным.
Приобретатель, который еще не имеет владения, не имеет еще и доброй совести, и на него норма п. 2 ст. 223 ГК не распространяется. Поэтому получившие распространение с момента принятия поправки в п. 2 ст. 223 ГК попытки захвата зданий "добросовестными приобретателями", ссылающимися на выданное на их имя свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и на норму п. 2 ст. 223 ГК, на самом деле являются незаконными, потому что лицо, не ставшее владельцем в установленном законом порядке, не может считаться добросовестным применительно к ст. 302 ГК.
Добросовестное владение предполагает не только получение владения от лица, имеющего права на передачу владения (обычно таким лицом является действительный собственник или надлежаще уполномоченные им лица). Добросовестность также предполагает предварительный тщательный осмотр объекта недвижимости перед приобретением, установление фактических владельцев этого объекта и выяснение прав, на которых они владеют этим объектом. Если приобретатель не интересуется этими и иными существенными в коммерческом и хозяйственном смысле обстоятельствами, то его невозможно признать осмотрительным, рачительным хозяином, т.е. добросовестным лицом.
Насильственный захват объекта недвижимости, равно как и занятие пустующего объекта, либо занятие объекта при помощи обманных или мошеннических действий не создают добросовестности на стороне приобретателя. Получение объекта от лиц, не имеющих права на распоряжение объектом (например, от охранной организации) также не создает добросовестности приобретателя.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
