Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Понятие и виды юридических лиц
Юридическим лицом называется особая организация граждан, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени (т.е. от имени юридического лица) приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Кроме того, по законодательству юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету. Такое определение дает ст. 48 ГК РФ.
ГК РФ перечисляет виды юридических лиц это хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы). Отличия между этими видами юридических лиц пролегают, в том числе в объеме прав участников (учредителей) юридического лица на его имущество, а также в том, в какой степени участники отвечают по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо по обязательствам участников.
Юридические лица (организации) могут различаться по целям их создания. Для права важно, является ли эта организация коммерческой, или нет. Если основная цель деятельности организации получение прибыли, это коммерческая организация. Некоммерческие организации, по определению ГК РФ, не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют эту прибыль между своими членами.
Правосубъектность юридических лиц
Так же, как и граждане, юридические лица обладают правоспособностью и дееспособностью. Разница заключается в том, что обязанности и права, которые могут иметь юридические лица, должны соответствовать целям их деятельности, предусмотренным в учредительных документах.
Важный момент, который следует уяснить особо, и он свойственен для всех видов юридических лиц, связан с тем, что гражданин или юридическое лицо, вступая в ту или иную организацию и внося свой земельный участок или право на него (например, право аренды) в качестве взноса, теряет свои права на землю, которыми он обладал, и эти права переходят тому юридическому лицу, в чей уставный капитал этот земельный участок внесен. Возвращается это право только в том случае, если участник выходит из юридического лица, и по уставу и по закону он может забрать свой пай или долю (в нашем случае землю). Снова происходит переход права на землю от юридического лица к бывшему участнику.
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, созданным же оно считается с момента его регистрации.
Сейчас многими видами деятельности юридические лица (впрочем, как и граждане) могут заниматься только после получения специального разрешения (лицензии). Естественно, что заниматься деятельностью, требующей лицензии, юридические лица имеют право только после ее получения.
Виды юридических лиц и их участие в земельных отношениях
Сначала обратимся к коммерческим организациям. Как известно, это хозяйственные товарищества (полное товарищество, товарищество на вере (коммандитное товарищество) и хозяйственные общества (акционерные общества (АО), общества с ограниченной или дополнительной ответственностью (ООО, ОДО). Все они сходны в том, что уставный капитал этих организаций разделен на вклады (или доли) их учредителей (участников). И имущество, созданное за счет вкладов участников, а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности. Так установлено в ГК РФ. То есть в хозяйственных товариществах и обществах собственником земли, как имущества, если она у них есть, является общество или товарищество, а не их члены. Участник товарищества или общества может внести в уставный капитал земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, но после этого участок переходит в собственность юридического лица и перестает быть собственностью того, кто его внес.
Другое, что приносит право собственности на землю хозяйств и обществ, это то, что землей, находящейся в собственности организации, как и всем имуществом, распоряжается организация. Это предполагает особенный, не всегда простой порядок распоряжения землей юридических лиц.
Полное товарищество. В полном товариществе участники осуществляют предпринимательскую деятельность. Другой важный момент взаимоотношений полного товарищества и его участников это выход одного из участников из товарищества. Выходя из числа участников любого юридического лица, участник имеет право забрать принадлежащую ему долю имущества. По закону участнику, выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части имущества последнего, соответствующей доле этого участника в складочном капитале, если иное не предусмотрено учредительным договором. По соглашению выплата стоимости может быть заменена выдачей имущества в натуре. Для земельных отношений это значит, что, если участник внес в складочный капитал свой земельный участок, при выходе из товарищества он может получить его обратно, если это предусмотрено учредительным договором или если на это соглашаются остальные члены товарищества. В противном случае выбывающий вправе рассчитывать только на стоимость своего земельного участка, который остается в собственности полного товарищества. Правда, участник товарищества может выбыть из него иначе: участие в товариществе, кроме выбытия участника с выделом доли, происходит и в том случае, когда участник передает свою долю (в том числе и земельный участок) другому участнику со всеми правами и обязанностями, которые сопутствуют этой доле".
Порядок ликвидации юридических лиц, установленный ст. 63 ГК РФ, распространяется и на полные товарищества. А в соответствии с п. 7 этой статьи, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица. И, по смыслу этой нормы, при ликвидации полного товарищества земельные участки, составляющие долю его участников, возвращаются им же, поскольку они имеют на них вещные права. Разумеется, если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами или учредительным договором товарищества.
Товарищество на вере. Товарищество на вере (коммандитное товарищество) отличается от полного товарищества тем, что наряду с так называемыми полными товарищами, определение которых полностью совпадает с определением участников полного товарищества имеется один или несколько участников-вкладчиков (они еще называются коммандитистами)". Эти товарищи несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности. Правовое положение земельных участков и права полных товарищей коммандитного товарищества практически те же самые, что и в полном товариществе. Разница заключается в правах и обязанностях коммандитистов.
Вкладчики, естественно, не принимают участия в распоряжении имуществом товарищества на вере, а значит, и в распоряжении земельными участками.
Вкладчик (тот же коммандитист) имеет право, как и другие участники, внести в складочный капитал, в том числе и земельный участок. И тогда он будет отвечать по обязательствам товарищества на вере своим земельным участком, как своей долей в капитале товарищества. Но если земля вкладчика не стала частью его вклада в товарищество, то взыскания по обязательствам коммандитного товарищества не могут быть обращены на этот земельный участок (как, впрочем, и на другое имущество вкладчика помимо его доли в капитале).
Другое отличие вкладчиков заключается в том, что при ликвидации товарищества на вере они имеют преимущественное право на получение своего вклада (для нас интересно, что в качестве этого вклада может быть и земельный участок) перед полными товарищами. В этом его основные отличия от положения полных товарищей. Но за эти "привилегии" коммандитист расплачивается отсутствием у него права участвовать в предпринимательской деятельности товарищества. То есть ему действительно приходится только верить, что товарищество его не разорит, потому что на его деятельность повлиять он не может.
Общество с ограниченной ответственностью. ГК РФ называет обществом с ограниченной ответственностью учрежденное одним или несколькими лицами общество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров. Участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов
Управляют имуществом общества (а значит, и находящейся в его распоряжении землей) органы управления общее собрание его участников, а также исполнительный орган (коллегиальный или единоличный). Какой конкретно орган будет определять судьбу земельного участка от имени ООО, статья ГК РФ не называет. Во всяком случае, ст. 91 ГК РФ не относит решение подобных вопросов к исключительной компетенции, но, тем не менее, устанавливает, что компетенция органов управления обществом, а также порядок принятия ими решений определяются в соответствии с ГК РФ, законом об обществах с ограниченной ответственностью и уставом общества. Причем, закон об обществах с ограниченной ответственностью может добавить дополнительные вопросы к перечню вопросов, отнесенных ГК РФ к исключительной компетенции общего собрания участников ООО. Таким образом, общее собрание или исполнительный орган ООО будут решать судьбу земельных участков. Какие земельные вопросы общества каждому из органов будут поручены, общество может определить в уставе, если, конечно, это не решит закон об обществах с ограниченной ответственностью.
Как и участники товарищества (полного или коммандитного), участники общества с ограниченной ответственностью могут внести земельный участок в качестве доли в уставный капитал, и тогда земельный участок становится собственностью ООО со всеми вытекающими отсюда последствиями. Например, распорядиться земельным участком, ставшим долей в имуществе общества, участник может только в соответствии со ст. 93 ГК, устанавливающей порядок перехода доли в уставном капитале ООО другому лицу. Это значит, что такой земельный участок не может быть продан лицу, не являющемуся участником общества, если устав ООО это запрещает. Кроме того, при продаже земельного участка в качестве доли в уставном капитале первыми могут предъявить право на покупку, прежде всего члены общества. Если среди них покупателя не будет, участок может перейти к третьим лицам. Чтобы узнать подробнее об особенностях отчуждения доли участника общества с ограниченной ответственностью, следует обратиться к ГК РФ указанной и другим его статьям.
Примечательно, что выход участника из ООО, в соответствии со ст. 94 ГК РФ, сопровождается выплатой стоимости части имущества, соответствующей его доле в уставном капитале общества. О том, что при этом вместо выплаты стоимости может быть выдано соответствующее имущество в натуре (как это устанавливается для хозяйственных товариществ) ГК РФ, обращаясь к обществам с ограниченной ответственностью, ничего не говорит. И это надо иметь в виду, т.к. в соответствии с ГК РФ получается, что участник ООО, вступая в него со своим земельным участком, при выходе из общества может рассчитывать получить назад только его стоимость, а не землю в натуре.
Если же участок земли остается в собственности участника, он продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться им самостоятельно. И какие бы обязательства ни выполняло общество перед своими кредиторами, на земельный участок участника общества они не переходят.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Судьба земельных участков, как имущества ликвидируемого или реорганизуемого общества, подчиняется общему порядку ликвидации и реорганизации юридических лиц.
Общество с дополнительной ответственностью. Как и в обществе с ограниченной ответственностью, уставный капитал общества с дополнительной ответственностью разделен на доли определенных учредительными документами размеров. Но участники такого общества (в отличие от ООО) солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам своим имуществом в одинаковом для всех кратном размере к стоимости их вкладов, определяемом учредительными документами общества. Таким образом, ответственность по обязательствам ОДО, кроме имущества общества обращается еще и на заранее определенную часть имущества, (а не все имущество как в товариществе) его членов. Частью этого имущества участника общества с дополнительной ответственностью может быть и его земельный участок. И тогда при исполнении обязательств ОДО солидарная ответственность может быть обращена и на него.
Прочие вопросы режима земельных участков ОДО соответствуют уже рассмотренным в других разновидностях юридических лиц.
Акционерное общество одно из самых известных видов юридических лиц, причем едва ли не самый популярный среди тех, кто собирается заниматься или уже занимается коммерческой деятельностью. Принято считать, что популярность акционерных обществ связана с условиями распределения прибыли и ответственности по обязательствам между членами в АО. Напомним, что в акционерном обществе уставный капитал разделен на определенное число акций. Участники АО (акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. При этом акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам акционерного общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций (чем это грозит акционеру, разберем позже опять-таки на примере земельного участка).
Акционерные общества могут быть открытыми и закрытыми. АО, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров, называется открытым. Это возможно на условиях устанавливаемых законом и иными правовыми актами АО, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного заранее определенного круга лиц, признается закрытым. Такое АО не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу.
Участие АО (как закрытых, так и открытых) в земельных отношениях в качестве субъекта аналогично участию в земельных отношениях уже рассмотренных юридических лиц: АО может использовать землю от своего имени, на предусмотренных законом правовых основаниях, управление земельным имуществом осуществляют органы управления АО; имущество ликвидируемого АО переходит к новым собственникам в порядке, установленном ГК РФ для юридических лиц и законом об акционерных обществах.
Участник АО, как и участник другого юридического лица, может внести в уставный капитал свой земельный участок, при этом последний переходит в собственность акционерного общества. Правовой режим такого земельного участка в АО аналогичен правовому режиму земельной доли в ООО.
Последний вид обществ, который мы рассмотрим, это дочерние и зависимые общества*. Уже по названию понятно, что такие общества находятся в зависимом положении по отношению к основному обществу или товариществу. Эти общества тоже могут использовать земельные участки. И если он находится в пользовании, владении и распоряжении дочернего или зависимого общества, этим земельным участком они распоряжаются сами, если в рамках соглашения дочернего общества с основным обществом или товариществом или по условию деятельности зависимого общества не предусматривается иное.
Например, по договору с основным обществом дочернему обществу может быть запрещено продавать земельный участок без согласия основной организации. Могут существовать и другие условия, направленные на ограничение права распоряжения землей или ее использование: вопрос о том, каким образом основная организация может управлять решениями (значит, и решениями по распоряжению земельным имуществом) дочернего общества, ГК оставляет открытым. То же можно сказать и о зависимом обществе, на деятельность которого может влиять участвующее в его уставном капитале общество, благодаря тому, что имеет по закону более 20% голосующих акций АО или 20% уставного капитала ООО.
Хозяйственными организациями, виды которых мы рассмотрели, перечень юридических лиц ГК РФ не ограничивается. Права на землю могут иметь также и кооперативы. Кооперативы по гражданскому законодательству подразделяются на производственные, которые являются коммерческими организациями, и потребительские, которые относятся к организациям некоммерческим.
Так сложилось, что российское законодательство подразделяет производственные и потребительские кооперативы на сельскохозяйственные, деятельность которых регулируется, кроме ГК РФ, законодательством о сельхозкооперативах, и иные кооперативы их деятельность регулируется общим законодательством о кооперативах. Сельскохозяйственные кооперативы подробно рассматриваются в главе, посвященной землям сельскохозяйственного назначения. Деятельность же других производственных кооперативов регулируется ФЗ "О производственных кооперативах" и ГК РФ. Как раз ГК РФ дает определение производственного кооператива как добровольного объединения граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом или ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных, паевых взносов.
Нет смысла останавливаться на всех вопросах управления в производственном кооперативе земельным имуществом, поскольку они ничем не отличаются от общих положений, установленных для юридических лиц вообще. Но есть и одна особенность. Это, так называемые, неделимые фонды. Эти фонды, которые создают кооперативы по решению общего собрания членов, состоят из части имущества кооператива, которое, в свою очередь, состоит из паев его членов. Если участник производственного кооператива передает в качестве паевого взноса участок земли или право на него, и этот участок переходит в неделимый фонд, участник кооператива, если захочет выйти из него, может получить обратно свой пай, но не в натуре, а только стоимость земли. Исключение составляет ликвидация кооператива. При ликвидации кооператива, в порядке предусмотренном ГК РФ для ликвидации юридических лиц, имущество кооператива, та его часть, которая осталась после удовлетворения требований кредиторов, подлежит разделу между его участниками, которые имеют на него вещные права. И здесь у участника кооператива, внесшего в качестве паевого взноса земельный участок, есть возможность получить его обратно.
Еще одной разновидностью коммерческой организации является унитарное предприятие. Такое предприятие определяется как коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Поскольку в форме унитарных предприятий могут выступать только государственные и муниципальные предприятия, понятно, что собственником имущества этих предприятий являются государство или муниципальные органы. Земельный участок, как имущество, может принадлежать такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Каким образом унитарное предприятие может использовать земельный участок на основании этого права, будет рассказано в разделе, посвященном праву хозяйственного ведения и оперативного управления.
Теперь перейдем к некоммерческим организациям. Некоммерческими называются организации, не преследующие в своей деятельности целей получения прибыли. Деятельность и особенности реализации прав некоммерческих организаций кроме ГК РФ регулируются теперь законом о некоммерческих организациях. Единственный вид некоммерческой организации, который закон не регулирует, это потребительские кооперативы.
Потребительский кооператив это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его участниками имущественных паев Потребительский кооператив, как любое другое юридическое лицо, может приобретать от своего имени любые права на землю и реализовывать их. И в потребительском кооперативе от имени кооператива осуществляет использование земли его орган управления. Специфика использования земли сельскохозяйственным потребительским кооперативом регулируется ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации". Отличие же потребительского кооператива от производственного в организации имущества существенно, и заключается, прежде всего, в том, что потребительские кооперативы не образуют неделимых фондов. Это значит, в том числе и то, что член кооператива, внесший в качестве паевого взноса земельный участок может беспрепятственно получить его назад при выходе из кооператива.
Общественные и религиозные организации (объединения) это добровольные объединения граждан, в установленном законом порядке объединившихся на основе общности интересов для удовлетворения духовных или иных нематериальных потребностей. Этот вид организаций пользуется правами и несет обязанности наравне с другими участниками земельных отношений. Разница заключается в том, что некоторые общественные организации по закону (о чем подробнее говорится в соответствующем разделе) пользуются льготами при налогообложении земельных участков.
Фонды. Для целей ГК РФ" фондом признается организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, преследующая социальные, культурные благотворительные, образовательные или иные общественно-политические цели.
Для достижения этих целей фондам, естественно, может понадобиться и земля, как и любая другая недвижимость. Пример этого земли под зданиями и сооружениями фондов. Этими и другими землями фонды как юридические лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться в соответствии со своими целями.
В том, что касается передачи имущества (а значит, и земли) фонду его участниками, ГК РФ более категоричен, чем в отношении имущества других юридических лиц. Он гласит, что имущество, переданное фонду его учредителями, является собственностью фонда. А в случае ликвидации фонда его оставшееся имущество не делится между учредителями, как при ликвидации других юридических лиц, а направляется на цели, указанные в уставе фонда. Таким образом, учредитель, передавая фонду земельный участок, теряет на него право без шанса его возвратить.
Следующий вид некоммерческих организаций учреждения. Это организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Имуществом, а значит и землей, учреждение пользуется на праве оперативного управления.
Объединения юридических лиц (ассоциации и союзы). На правовом режиме имущества объединений юридических лиц, которые коммерческие организации создают в целях координации их предпринимательской деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов, ГК РФ специально не останавливается. Однако, хотя ведение предпринимательской деятельности объединениями закон запрещает, они должны иметь определенный аппарат для выполнения своих функций, а значит определенное помещение, расположенное на каком-то участке земли. Ситуацию, когда объединение юридических лиц оказывается в кругу земельных отношений, представить вполне возможно. Наиболее реальным при этом является вариант, когда собственником или арендатором этой земли является один из учредителей объединения, т.е. права на землю будут принадлежать не объединению, а учредителю. Хотя закон не запрещает, чтобы объединение приобретало права на землю от своего имени, все зависит от целей его создания и интересов учредителей.
Использование земли в таком товариществе осуществляется в соответствии с порядком управления, установленном ст. 71 ГК РФ. Это значит, что распоряжение землей как всякое действие по управлению имуществом производится в полном товариществе по общему согласию всех участников. Кроме того, законом предусматривается возможность для участников полного товарищества установить в договоре случаи, когда решение принимается большинством голосов. Земля едва ли не один из наиболее важных видов имущества любого юридического лица. Поэтому вполне возможен вариант, когда по договору между участниками распоряжение земельными участками полного товарищества должно происходить на основании решения, принятого большинством голосов.
В том, что касается взаимоотношений полного товарищества и его членов, их прав на землю, среди прочих важных моментов необходимо учесть, что члены полного товарищества солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам. Причем, это касается всех т.н. товарищей и учредителей товарищества, и тех, кто учредителями не является. Субсидиарно (т.е. в части недостающего имущества юридического лица) отвечают все участники юридических лиц. Разница между юридическим лицами заключается помимо все прочего и в том, до каких пределов распространяется ответственность участников юридического лица по его обязательствам. В полном товариществе участники отвечают по его обязательствам всем своим имуществом, причем солидарно. Содержание солидарной ответственности раскрывает ст. 323 ГК РФ. При солидарной ответственности, указывает эта статья, кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от каждого в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
После того как мы разобрались в том, что такое полное товарищество, легче будет представить его как участника земельных отношений. Полное товарищество может быть собственником земли, а может от своего имени использовать землю на иных правовых основаниях (арендовать, пользоваться и т.д.). Участники товарищества могут внести свой земельный участок или его часть в складочный капитал товарищества или не вносить и сохранить право собственности на земельный участок за собой. Но если товарищество не сможет ответить по своим обязательствам (вернуть долг, оплатить услуги или покупку и др.) из-за недостаточности имущества, за него отвечают участники товарищества своим имуществом. Поскольку земельный участок тоже является имуществом члена товарищества, на него также может быть обращено взыскание. Рекомендации.
Одной из особенностей земельного законодательства России является то, что объем прав на землю находится в зависимости от правового статуса обладателя этих прав, т.е. субъекта земельных отношений.
Поэтому точное представление субъекта о его правовом положении (гражданство, льготы для граждан, организационно-правовая форма для юридических лиц) поможет ему (субъекту) в уяснении того, какими правами на землю он может обладать.
В советские времена у телефонисток на коммутаторе висел лозунг, из которого следовало, что они все ратуют за свободные сексуальные отношения. Что это был за лозунг?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
