Конфликты между соседями в многоквартирном доме возникают по разным причинам. Наиболее распространенный мотив для споров – затопление квартиры и ценностей, находящихся в ней. Но затопление квартиры может произойти и по вине управляющей компании или халатности самого собственника. В этой статье мы осветим все нюансы этой темы и расскажем, что делать в подобной ситуации.
Затопление квартиры, как было отмечено выше, вызывает ограниченный круг причин. Основная – невнимательность жильцов. К затоплению способен привести открытый кран в квартире сверху или, к примеру, засор раковины. Не исключены также поломки унитаза, протечки стиральной или посудомоечной машин, прорывы канализационных труб, неисправности батарей, нарушение герметичности стыков. Если появятся все эти неполадки, у соседа снизу непременно намокнет потолок и стены вместе с мебелью и другим имуществом.
Хуже всего дела обстоят тогда, когда неприятности связаны с водопроводными или отопительными трубами. Здесь самостоятельная починка трубы возможна, только если поломка явилась незначительной. При этом требуется наличие доступа к трубопроводу, что не всегда реально. Бывали случаи, когда трубу прорывало в период отсутствия собственников в квартире. Единственным выходом было перекрытие стояка подачи воды.
Отметим, что именно управляющая компания (УК) или иное предприятие, обслуживающее МКД, отвечает за состояние труб на объекте. В обязанности организации непременно должен входить контроль над состоянием коммуникаций.
Как реагирует владелец жилья в МКД в случае затопления? Как правило, паникует. Однако сохранять спокойствие крайне необходимо. Действия при затоплении квартиры, их грамотность и оперативность приобретают важное значение. Нужно как можно скорее прекратить залив и зафиксировать тот факт, что был причинен ущерб.
Что собственник должен сделать, чтобы остановить затопление квартиры:
• Подняться к владельцам жилья сверху и сообщить о случившемся. Если соседи окажутся на месте, залив удастся остановить.
• Если собственников квартиры в доме нет, необходимо перекрыть подачу воды в подъезде, ключи от которого хранятся у управляющей компании или ТСЖ.
• Позвонить в УК или ТСЖ, чтобы представители организации пришли и составили акт о затоплении.
• Спрятать под клеенку имущество, передвинуть и накрыть мебель, подставить тазы или ведра в те места, на которые сверху льется вода. Вытереть воду.
Затопление квартиры – неприятный инцидент, последствия которого зачастую становятся очень серьезными. Виновник затопления квартиры обязан компенсировать финансовые потери пострадавшей стороне. Лицам, которым был нанесен ущерб при затоплении квартиры, нужно обратиться к соседям с личным обращением или отправить претензию в письменном виде. Кроме того, необходимо выставить виновным счет за предстоящий ремонт после затопления квартиры, обосновав указанную в нем сумму.
Обычно соседи, допустившие затопление квартиры, соглашаются урегулировать вопрос в мирном порядке. Отметим, что при решении вопроса в суде сторона, причинившая ущерб при затоплении квартиры, не только возмещает убытки, связанные с заливом, но и несет затраты, к примеру, на экспертизу.
После того как пострадавшие лица получили компенсацию, они составляют расписку, что деньги от виновных получены, и претензия по затоплению квартиры исчерпана. При отказе виновной стороны возмещать ущерб в мирном порядке собственники поврежденного имущества могут обратиться в суд, и затопление квартиры будет рассмотрено на законодательном уровне.
Как мы уже сказали ранее, в затоплении квартиры может быть виновна и управляющая компания.
Заливы нередко происходят по таким причинам, как:
• прорыв в канализационной системе;
• дефекты в кровле;
• прорывы в трубопроводе.
В любом случае, первое, что должен сделать собственник в случае затопления квартиры, – отключить электричество. Далее ему следует убедиться, что залив вызван именно неполадками в инженерных системах (к примеру, прорывом трубы), а не неисправностями в стиральной машине или забывчивостью других жильцов, допустивших оплошность.
Далее необходимо сфотографировать или снять залитую квартиру на видео. Следующий шаг – обращение в УК и рассказ о произошедшем.
Пострадавшей стороне следует также позвонить в ОДС и вызвать профильного работника. Желательно не только оформить заявку, но и записать у себя ее номер вместе с фамилией, именем и отчеством принявшего специалиста. Обслуживающее предприятие должно собрать комиссию, которая оценит размер нанесенного вреда. Комиссии такого рода состоят из представителя эксплуатационной конторы, управляющей организации, старшего по подъезду в МКД и владельца залитой квартиры. Задача комиссии – осмотреть жилище и составить акт о сумме нанесенного финансового вреда. Как составить акт о затоплении квартиры, знает любая управляющая компания.
Очень важно выявить, был ли причинен ущерб по вине УК. Сделать соответствующий вывод может исключительно эксперт. Если ситуацию рассмотрит суд, затопление квартиры оценит эксперт, и лишь мнение компетентного специалиста будет учтено. Что касается непосредственно заявления потерпевшей стороны, его судебный орган, скорее всего, не сочтет исчерпывающим доказательством.
Затопление квартиры – обстоятельство, которое обязательно нужно зафиксировать в документах. Сделать это следует непременно, даже если виновная сторона не отрицает факт залива по своей неосторожности и не спорит с тем, что на ней лежит возмещение ущерба при затоплении квартиры. Всегда стоит помнить, что в дальнейшем виновники могут отказаться от своих слов компенсировать потери. Если акт о заливе не оформить как следует, доказать свою правоту с большей долей вероятности не удастся.
Составлять акт о заливе (протекании, затоплении) квартиры необходимо в минимальный срок. В идеале – сразу после затопления квартиры.
Итак, как составить акт о затоплении квартиры? Форма его – свободная.
При составлении документа присутствует комиссия, куда входят:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• владелец затопленной квартиры или его доверенное лицо;
• собственник или владелец (к примеру, арендатор) жилья, по вине которого произошло затопление чужой квартиры;
• представители УК (например, ЖСК, ТСЖ или ЖЭУ, ДЕЗ и т. д.). Предпочтительнее присутствие председателя данной УО и технического специалиста.
Акт о затоплении жилища должен включать в себя информацию о трех важных моментах:
1. Факт затопления и повреждения имущества. В документе прописывают, в каком именно месте произошла протечка, масштабы подтопления, а также вид повреждений при заливе:
• поврежденная побелка или покраска на потолке, неисправности, дефекты на натяжной или подвесной конструкции (габариты нужно обозначить в м2);
• испорченные покрытия на стенах, обоях, краске (масштабы повреждений также указывают в м2);
• подробный список поврежденных ценностей (мебель, бытовая техника и т. д.). Здесь необходимо указать отличительные признаки поломанного имущества, к примеру, фирму-производителя телевизора, микроволновой печи и т.д. Если возможно, занесите в акт сведения о том, насколько имущество испорчено.
2. Причина затопления. Нужно описать, из-за чего конкретно произошло затопление квартиры. Вот типичные примеры:
• собственники жилья над квартирой оставили раковину или ванну без присмотра;
• в жилище над квартирой протекал стояк отопления (канализационный стояк или стояк ГВС или ХВС);
• протекла крыша.
3. Причинно-следственная связь между выявленной причиной затопления и причиненными повреждениями.
В акт необходимо занести информацию, что имущество в квартире повреждено именно из-за затопления. Документ должны подписать все члены комиссии. Если какой-либо участник отказывается оставлять подпись в акте, делают пометку об этом. На акте ставят печать УК, в ведомости которой находится данный МКД.
Итак, акт о заливе жилища составлен. Теперь предстоит выяснить, по чьей вине произошло затопление квартиры. Определить это бывает трудно. Но в положениях ч. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и раздела I Правил содержания общего имущества в МКД (утв. Постановлением Правительства РФ N 491) отражена схема выявления виновников подобных инцидентов.
Ответственной за стояки ХВС и ГВС до первого отключающего устройства или запорно-регулировочного крана, находящиеся на отводах (ответвлениях) от стояков в квартире (включая эти устройства и краны), является УК, в ведении которой находится МКД. Это также может быть ДЕЗ, ЖСК, ЖЭУ и иная УО.
Ответственным за все, что находится в жилище или присоединено к нему после обозначенного оборудования (отключающее устройство или запорно-регулировочный кран), является владелец квартиры. Таким образом, собственник жилья отвечает за все разводки, сантехнику и т.д.
Ответственной за отопительную систему, в которую входят стояки и элементы обогрева (радиаторы отопления), регулирующую и запорную арматуру и иное оборудование на данных сетях, является УК. К примеру, ФАС Уральского округа в Постановлении по делу N Ф09-3841/07-С1 подтвердил, что в общедомовое имущество входят радиатор, стояк отопления и полотенце сушитель. Из этого последовало, что обслуживать, содержать, эксплуатировать и ремонтировать данное имущество должна управляющая компания. То есть владелец жилья в МКД не отвечает, к примеру, за то, что течет радиатор отопления. При этом данный элемент находится на территории его квартиры. В качестве исключения можно упомянуть о случаях ремонта или замены элементов в системе отопления, которые произвел непосредственно собственник. В этих случаях ответственность за качество работы отремонтированных или замененных деталей несет он. Следовательно, отвечать за затопление квартиры, расположенной снизу, будет или владелец помещения, откуда произошел залив, или УК. Все зависит от того, в чьем ведении находится сломанная деталь, вызвавшая затопление.
Предъявление требований. Здесь возможны два варианта:
1. Пострадавшее лицо и собственник квартиры, из которой произошло затопление, лично договорились о размере компенсации. Виновник не отказывается возмещать ущерб при затоплении квартиры. В этом случае потерпевшая сторона должна документально зафиксировать соглашение. Можно составить акт и обозначить, что виновник затопления квартиры не отрицает факт затопления, согласен добровольно возмещать ущерб, а также прописать сумму нанесенного вреда, схему и период выплаты компенсации.
2. Виновная сторона отказывается компенсировать вред добровольно или не согласна с суммой возмещения. Владелец затопленной квартиры должен позаботиться о привлечении специализированной экспертной организации, чтобы определить сумму вреда и подготовить материалы для подачи иска в суд. Затопление квартиры будет рассматриваться в этом случае опытными юристами.
В ходе независимой экспертизы производится оценка квартиры после затопления, официально зафиксированного и подтвержденного.
• на какую сумму нанесен ущерб при затоплении квартиры;
• во сколько обойдутся восстановительные работы.
Заключения эксперты всегда оформляют в виде документации, на которой проставлены печати, есть подписи профессионалов, в обязанности которых входит оценка затопления квартиры, и приложений к ней.
Учреждения, в компетенции которых экспертиза при затоплении квартиры и оценка суммы ущерба, обязательно должны быть членами СРО и (или) иметь лицензии на ведение деятельности такого рода. Перед тем как заказать услугу, обязательно проверьте, есть ли у организации все разрешительные документы.
Форма договора с экспертно-оценочной организацией – простая, письменная. Очень важно при составлении документа четко соблюдать действующие нормы ГК РФ. Согласно условиям сделки, как исполнитель, так и заказчик наделяются определенными правами и обязанностями, которым должны следовать при взаимодействии.
Заключение договора может происходить на территории офиса экспертно-оценочной компании или объекта лица, заказавшего услугу. О сумме выплаты эксперту стороны договариваются заблаговременно.
Ниже приведены обстоятельства, от которых зависит цена на независимую оценку.
При любой экспертной оценке расценки зависят, прежде всего, от метража помещения и числа объектов, подлежащих осмотру. Это вполне логично: стоимость оценки прямо пропорциональна времени, затраченному экспертом, количеству всевозможных замеров и подсчетов. При этом в большей части организаций цена на услуги зависит не только от количества подтопленных объектов, но и уровня их повреждения.
Цена на испорченное имущество также влияет на затраты на экспертную оценку. Специалист рассчитывает сумму ущерба, применяя для этого специальные формулы, на основании рыночной стоимости.
Конечная цена складывается из таких составляющих, как:
Цена на независимую экспертизу зависит от влияния и расположения жилья. Это связано с тем, что в стоимость включают оплату бригаде за прибытие на объект. То есть, если оценочная компания находится далеко от затопленной квартиры, стоимость услуг будет выше, и наоборот.
Экспертиза при затоплении квартиры предполагает наличие у профильной организации таких документов, как:
• акт осмотра жилья, который провели специалисты УК;
• правоустанавливающая документация (речь идет о свидетельстве о праве собственности и иной гражданско-правовой документации: договоре дарения, найме жилья и т. д.);
• технические документы (сюда входит поэтажный план, экспликация жилья и кадастровый паспорт).
Как правило, собрать данную документацию удается в кратчайшие сроки. Сбор можно осуществить в период, который нужен для детального исследования последствий затопления.
За этим следует выезд на территорию залитого жилища, где эксперт осматривает площадь, используя особые приборы – нивелиры (при перекосе дверных и оконных проемов), лупы, увеличительные стекла. Все это нужно, чтобы тщательно исследовать отсыревшие стены, обои и штукатурку. Работы могут выполняться в присутствии лиц(а), по вине которого (которых) произошло затопление квартиры. В общей сложности экспертиза при затоплении квартиры занимает от одного до двух дней.
При определении суммы компенсации за причиненный ущерб при затоплении квартиры учитывают фактические повреждения технических элементов жилья и прибавляют к этому цену на восстановление площади. Всем этим занимается профессиональный оценщик, у которого, как правило, высшее юридическое, техническое или экономическое образование.
По завершении работ оценщик затопления квартиры предоставляет отчетный документ, где отображена информация о положении недвижимости на рынке на территории определенного региона. В отчете также подробно описывают все скрытые и видимые повреждения в жилище. Там же указывают рыночную стоимость ценностей, испортившихся из-за подтопления.
В документе предусмотрена отдельная часть – смета, где рассчитывают сумму на реконструкцию.
Лицо, по вине которого произошло затопление квартиры, извещают об итогах экспертной оценки, если этого хочет потерпевшая сторона. Допускается как устная, так и письменная форма уведомления. По рекомендации юристов, предпочтительнее всего отправить копию акта экспертной оценки виновнику затопления заказным письмом с уведомлением.
Нередко как потерпевшие, так и пострадавшие лица остаются недовольны итогами независимой оценки. В подобных случаях проводится судебная экспертиза при затоплении квартиры.
При оценке сметных документов очень важен ее анализ. В частности, сосредоточиться нужно на следующих моментах:
• о каких работах сказано в сметной документации;
• размер дефектов, взятый за основу при расчетах;
• уровень зарплаты, взятый за основу при расчетах;
• цена на материалы для отделки.
Работы, о которых сказано в сметной документации, часто не соответствуют характеру нанесенного вреда, на основании акта, составленного сторонами после подтопления.
Пример. В акте обозначено, что после затопления квартиры нужно отремонтировать стены и потолок в ванной. Смета, которую составили пострадавшие лица, содержит информацию о ремонте стен, потолка и пола в данном помещении, а также реконструкции в туалете (речь идет о раздельном санузле). При такой спорной ситуации необходима дополнительная экспертиза при затоплении квартиры. Другой вариант – привлечь эксперта, подтвердившего, что полы не повреждены.
Смета также может отображать завышенную сумму, которая требуется для отделки. Важной здесь является технология предполагаемой отделки. К примеру, красить потолок нужно по всей его поверхности, а не только в месте подтопления. Если мы говорим о ремонте паркета, обойтись можно и частичной реконструкцией. Именно оценщик затопления квартиры определяет масштабы предполагаемого ремонта, выявляет, возможна ли частичная, а не полная отделка.
Далее следует учесть регламентированный Минстроем РФ уровень зарплаты и дать оценку правильности выбора показателей дохода и административных расходов. Рассчитывая общепроизводственные расходы, необходимо проверить числовые параметры на предмет применения понижающих коэффициентов.
Проверять нужно и повышающие коэффициенты, учитывающие трудозатраты на ремонт после затопления квартиры, сложность отделки или влияние условий на ее выполнение.
Итак, смета изучена, и в ней выявлены неточности. Что делать:
• отправить претензии специализированной компании, которая оценивала объект или проводила на нем экспертные работы;
• направить претензию пострадавшей стороне с уточненным сметным расчетом;
• отправить претензию в саморегулируемую организацию, попросив объективно оценить ущерб при затоплении квартиры;
• указать пострадавшим лицам на неточности и урегулировать спор соглашением.
В обязанности саморегулируемой организации войдет проведение независимой оценки на основании поступившей жалобы. Такая мера предусмотрена статьей 24.3 Ф3 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Если виновник затопления квартиры отказывается от возмещения полного размера ущерба или уклоняется от него, у владельца затопленной квартиры есть право обращения в суд.
Чтобы подать заявление в суд (затопление квартиры – достаточно распространенная причина для обращения), нередко требуется акт обследования жилья. Чтобы определить сумму компенсации, можно прибегнуть к независимой оценке с указанием сумм, необходимых для ремонтных работ. Финансы, затраченные на услуги иных лиц на реконструкцию, являются убытками, и их также нужно возмещать. Все обозначенные финансы – цена иска. Они являются исковыми
требованиями.
Если ответчик нанес моральный ущерб (физические и нравственные страдания), об этом также необходимо упомянуть в заявлении и потребовать компенсировать вред, на основании ст. 151 ГК РФ.
Иск подают в мировой (если его стоимость не превышает 50 тыс. рублей) или в районный суд по месту проживания ответчика. Расчет государственной пошлины ведется на основании стоимости искового заявления. К документу в обязательном порядке прилагают акт обследования, квитанции, подтверждающие покупку стройматериалов, договоры подряда (где подтверждена оплата) и предоставления услуг на возмездной основе. Также к документу прилагают всю финансовую документацию, подтверждающую сумму ущерба.
Тяжелы не только последствия затопления квартиры, но и судебные споры, возникающие в результате. Рассмотрим судебную практику по затоплению квартиры в зависимости от обстоятельств происшествия.
На основании ст. 1064 ГК РФ, если лицо нанесло другому гражданину или его имуществу вред или причинило ущерб имуществу юрлица, оно обязано полностью возместить его. Если лицо предъявит доказательства, что вред был причинен не по его вине, то, в соответствии с законодательством РФ, оно освобождается от обязательств.
Пример: из показаний свидетеля Т. Н. удалось установить, что он осуществляет свою профессиональную деятельность в ООО «Жилкомсервис № 3 Московского района». В связи с выполнением рабочих обязанностей Т. Н. был вызван для оформления акта по прошествии двух дней после обнаружения протечки.
В квартире Ч. И. были обнаружены мокрые следы, а на территории кухни и коридора наблюдались перебои с подачей света. В квартире К. В. А. свидетель заметил поломку фильтра около отсекающего устройства. Разрушение фильтра грубой очистки вызвало протечку. Сам же фильтр располагался после первого отключающего устройства на ответвлении от стояка.
На основании вышеизложенного удалось сделать правомерный вывод, что отвечать за нанесенный ущерб истцу необходимо К. В. А., так как именно он – собственник квартиры (ст. 209 ГК РФ).
Общее имущество – это внутридомовые инженерные системы ГВС, ХВС и газоснабжения. В этих системах располагаются стояки, коллективные счетчики учета расходы ГВС и ХВС, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Содержать имущество, находящееся непосредственно на территории квартиры и не являющееся общедомовым, обязан исключительно его владелец.
В постановлении ФАС Волго-Вятского округа по делу № А43-29905 суд выразил свою позицию относительно разбирательства с ТСЖ. В соответствии с судебным решением товариществу собственников жилья пришлось выплатить штраф, так как вина организации была доказана.
Суть спора. Трубопровод в составе общедомового имущества прорвало, что привело к затоплению квартиры. Когда потерпевшая сторона представила доказательства вины ТСЖ, организацию обязали возмещать ущерб. Был составлен акт, где обозначили, что произошло затопление квартиры, принадлежащей потерпевшей стороне, и ее имущество испортилось. Составление акта о затоплении квартиры производилось с участием председателя ТСЖ, который не оспорил факт затопления и порчи имущества.
Сумму финансовых потерь установила экспертная организация в заключениях № 7709 и № 7709/1, составленных профессиональным оценщиком, и ответчик не обжаловал их размер. На основании п. 4 ст. 138 ЖК РФ, в обязанности товарищества собственников жилья входит поддержание общедомового имущества в должном санитарном и техническом состоянии. К общедомовому имуществу относятся и инженерные системы ГВС и ХВС внутри дома (п. 5 Правил № 491).
Акт при оформлении которого присутствовал уполномоченный представитель ТСЖ, содержал в себе информацию о том, что затопление квартиры и порча ценностей, находящихся в ней на момент залива, произошло вследствие прорыва трубопровода в МКД. Учитывая все обстоятельства, товарищество собственников жилья содержало общедомовое имущество недостаточно хорошо.
Арбитражный суд Поволжского округа по делу № А12-29520 также принял сторону истца, а не ТСЖ. Суд постановил, что затопление объекта в подвале МКД доказано. При этом товарищество собственников жилья обязано поддерживать инженерные сети в должном состоянии, заботиться об их технической исправности. Согласно правилам содержания общего имущества в МКД, которые утвердило постановление Правительства РФ № 491, общедомовое имущество необходимо содержать, четко следуя требованиям закона РФ.
На основании п. 42 обозначенных Правил, УК и граждане, предоставляющие услуги и проводящие ряд работ в рамках непосредственного управления МКД, несут перед владельцами квартир ответственность за нарушение исполнения своих прямых обязанностей. Данные лица и управляющие организации должны поддерживать общедомовое имущество в исправном состоянии на основании закона РФ и договора на управление МКД.
Суд определил цену на восстановительные работы, основываясь на отчете независимого эксперта. Сумма составила 114 955 рублей. Доказательств в пользу того, что ТСЖ производило все работы, прописанные в нормативных актах, в т.ч. каждый месяц осматривало и проверяло системы водоотведения, выявляло и заменяло аварийные участки труб, предоставлено не было.
Затопление квартиры может произойти и по вине РСО (ресурсоснабжающей организации). В ходе ее работы не исключено возникновение технических неполадок и, как следствие, скачков давления или напряжения, вызывающих сбои в функционировании насосов и т. д.
Подобный случай произошел в Тюменской области. ФАС обосновал свою позицию в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А70-12156. Индивидуальными предпринимателями М. В. Б. и Т. С. В. был подан иск (с учетом уточнения) в Тюменский суд к ТСЖ и ООО «Тюмень Водоканал».
Причиной разбирательства стал залив объектов нежилого назначения. В помещениях после затопления провели независимую экспертизу, благодаря которой удалось определить рыночную цену на работы и услуги восстановительных работ (помещение затопили канализационные стоки). Цена составила 245 770 рублей.
При вынесении решения по делу суд первой инстанции, опираясь на Правила № 167 применительно к условиям договора № 00324/477, учел, что «Тюмень Водоканал» не оспорил тот факт, что канализационный коллектор был частью его канализационной сети. В суде отметили: доказательства в пользу того, что в заливе помещения косвенно или прямо виновны третьи лица, отсутствуют.
Материалы по делу подтвердили, что ущерб действительно был нанесен, установлена сумма компенсации. Суды отметили, что залив произошел из-за неисправности коллектора, исходя из чего заявленные истцом требования необходимо удовлетворить в полном объеме (ст. 15, 1064 ГК РФ).
За имущество, которое не является общедомовым и которое обсуживает городская администрация, отвечает последняя. У ТСЖ, УК, ЖСК, ТСЖ есть право взыскать с администрации денежную компенсацию или требовать от нее ремонт, к примеру, дренажных колодцев, из-за неисправности которых произошло затопление.
Вот случай, результаты которого отражены в постановлении ФАС Дальневосточного округа № Ф03-6549 по делу № А51-13812. Товарищество собственников жилья «Рассвет» подало иск в Арбитражный суд Приморского края. В заявлении ТСЖ попросило обязать администрацию г. Владивостока отремонтировать дренажные колодцы ливневой канализации и тротуара в районе от угла со стороны входа в подъезд № 4 до входа в подъезд № 3 МКД.
На территории участка земли, прилегающего к МКД от угла со стороны входа в подъезд № 4 до входа в подъезд № 3 МКД, был поврежден асфальт на тротуаре. Не работала система ливневой канализации. Все это приводило к затоплению подвала в жилом доме в период дождей, фундамент здания рушился, трубопроводы тепловой трассы подвергались коррозии, а пешеходы не могли ходить по тротуару.
Ливневой канализацией и тротуаром владела администрация города, а значит, обязана была ремонтировать ливневую канализацию. Учитывая данное обстоятельство, суд удовлетворил иск и обязал администрацию ремонтировать дренажные колодца. В качестве доказательств в данном случае были использованы письма из прокуратуры.
Нередко даже эксперты затрудняются ответить, по чьей же вине произошло затопление квартиры. ТСЖ «Масленникова-80» подало иск в суд о затоплении земельного участка во дворе. Строительство нового жилого объекта привело к тому, что во двор начали отводиться дождевые и талые воды. Это нарушило права и законные интересы владельцев недвижимости.
Отметим, в судебном порядке так и не удалось определить, кто виноват в данном случае. В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа № Ф04-5295 по делу № А46-16449 указано, что тему необходимо было рассмотреть вновь, так как перед экспертной организацией изначально не поставили вопросы о факте подтопления, что привело к ухудшению состояния земельного участка в ТСЖ, и причинах залива участка, прилегающего к соседнему дому.
Страхование квартиры от пожара и затопления – мера, которую предпринимают сегодня не многие. Это можно объяснить тем, что относительно малый процент владельцев беспокоится о том, что с их недвижимостью может что-то произойти. Если говорить точнее, по статистике, кражи, подтопления и разрушения случаются достаточно редко. Однако от чрезвычайных ситуаций не застрахован никто, и, если квартира не застрахована, собственник рискует потерять очень много. Затопление квартиры соседями сверху или залив жилья снизу – распространенные случаи. Чтобы обезопасить себя, иногда полезно всерьез задуматься о страховании.
Владелец сам решает, когда и в каком порядке застраховать квартиру. Можно отдать предпочтение общему полису страхования жилья, куда войдут определенные риски, затопление квартиры, в том числе, или страховому пакету, который предоставляет лишь данную определенную услугу.
Если собственник квартиры решился на страхование недвижимости, в первую очередь ему следует определиться со страховой компанией. Важно учесть не только выгодные условия по взносам за страхование. Необходимо обращать внимание, сколько времени работает предприятие, какой репутацией обладает, насколько надежно. После обсуждения условий сотрудничества страховая компания и собственник квартиры заключают между собой договор на страхование квартиры от пожара и затопления.
Всем пунктам в договоре нужно уделять внимание, а не просто ставить на документе подпись. Информация, прописанная в нем, напрямую влияет на то, получит ли собственник, как страхователь, денежную компенсацию в случае повреждения имущества.
При заключении договора на страхование важно сосредоточиться на всех рисках без исключения. Нужно прописать каждый. Затопление квартиры – ситуация, которая возникает по ряду обстоятельств, и, если о каком-либо не будет сказано в договоре, на страховое возмещение можно не рассчитывать.
Жилое помещение может быть застраховано и полностью, и частично.
При частичном страховании речь идет о таких конструктивных элементах и частях квартиры, как:
• Предметы мебели и интерьера страхуют, если они являются эксклюзивными, дизайнерскими, дорогостоящими, из натуральных элитных материалов.
• Дорогостоящее оборудование и бытовая техника.
• Полная отделка помещения. Речь идет о дорогом ремонте в квартире.
• Конструкция, стены, опора. Это рационально, если недвижимость находится на территории, где могут произойти землетрясения и внутренние разломы в земле.
Если собственник страхует квартиру от затопления, ему необходимо подумать о включении ремонта в договор. Не секрет, что от воздействия воды абсолютно все поверхности в помещении портятся и нуждаются в восстановлении. Если затопление квартиры произошло из-за залива соседями сверху, портится и потолок, и пол, и стены. Не исключено, что придется менять также мебель и бытовую технику. Разумным будет включение ремонта в договор, если реконструкция выполнена недавно, а мебель в квартире – новая и высокого качества. Если в документе сказано о возмещении материального ущерба в случае порчи мебели и оборудования, при затоплении квартиры будут компенсированы не только повреждения в отделке. Отметим, воздействие воды может нанести урон и различным инженерным коммуникациям в стенах. Компенсацию повреждений такого рода тоже следует прописать в договоре.
Порядок выплат нужно обозначить максимально подробно. Если этого не сделать, наступление страховых случаев будет расценено компанией иначе. Эти случаи не будут считаться страховыми, так как определенные условия не были выполнены.
Оформляя договор на страхование квартиры от пожара и затопления, непременно стоит обратить внимание на ограничения в денежных выплатах, накладываемые различными страховыми предприятиями. Речь идет о так называемой условной и безусловной франшизе.
Условная франшиза не вычитаемая. Устанавливают конкретную сумму, и, если объем выплат, определенный после страховой ситуации, оказывается ниже, чем она, страховое предприятие не выдает никаких компенсаций. Страховщик на личные средства ремонтирует поврежденное имущество. В случае превышения суммы страховой выплаты франшизы страховщику компенсируют все до последнего рубля.
Безусловная франшиза подразумевает, что вне зависимости от суммы нанесенного вреда фирма выдает страховщику все средства. При этом неважно, превышает эта сумма возникающие расходы или нет.
Страхованию может подлежать не только квартира, но и гражданская ответственность. От залива страхуют ответственность собственника недвижимости перед владельцами квартир снизу. Каждый может столкнуться с незакрытым или сорванным краном, прорывом коммуникаций, поломкой сантехники и стиральной машинки. В подобных случаях с неприятностями сталкиваются не только собственники квартир, но и их соседи. При страховании ответственности вполне реально освободить себя от затрат на ремонт после затопления квартиры соседей. Нести все затраты обязан будет страховщик.
Но в данном случае есть один важный момент – в затоплении недвижимости соседей должен быть виновен собственник квартиры или лица, живущие с ним, а не управляющая организация, которая своевременно не отремонтировала коммуникации, или форс-мажоры. Безусловно, с учетом того, что виновное лицо является страхователем, страховые премии за подобный полис выдаются в довольно низком размере. Однако это все же лучше, чем ремонтировать квартиру соседей и восстанавливать испорченное оборудование вместе с мебелью за свой счет.
Страховые предприятия на сегодняшний день предлагают разнообразные варианты страховок со всевозможными функциями.
Выделим два главных пакета:
1. Экспресс-страхование. Считается удобным и очень быстрым способом. Все, что нужно сделать страховщику, – просто посетить офис страховой организации и заключить договор. Оценка недвижимости, выезд агента и другие формальности не нужны. Возможно указание любой суммы, даже если она превышает цену жилья в целом, однако с учетом установленной в компании максимальной границы. Но в данном случае все определяется и страховой премией, которую собственник квартиры готов уплачивать. Чем она выше, тем больше размер премии. Способ доставляет определенные неудобства. В частности, собственнику квартиры нужно сохранять все квитанции, чеки и документы, чтобы в дальнейшем он мог доказать наличие оборудования, бытовой техники, ремонта в квартире, предъявив эти бумаги. Отметим также, что в некоторых компаниях может быть ограниченной.
2. Классический вариант страхования. Страхователь подает заявку в организацию, и на ее основании агент выезжает на объект, чтобы осмотреть и оценить недвижимость. В описи отображают не только список ценностей в квартире, но и материалы, из которых они изготовлены, год производства и иные значительные факты. Безусловно, классическая страховка квартиры от затопления занимает больше времени по сравнению с экспресс, но и плюсов у нее довольно много. К примеру, у собственника имущества нет необходимости сохранять чеки и иную документацию при возникновении страховой ситуации. Все, что нужно сделать, – просто обратиться в страховую, предъявив договор и свидетельство о собственности. Кроме того, сумма на страхование при классическом варианте в ряде случаев не имеет ограничений.
Ряд страховых организаций создает стандартные пакеты. К примеру, в типовом пакете уже прописана определенная стоимость, страховая сумма, выплаты, предметы страхования. Затопление квартиры – это страховая ситуация, включенная, как правило, во все пакеты. Первоначально кажется, что подобные предложения являются очень выгодными, однако всегда следует детально знакомиться с условиями. Страховые компании нередко включают совершенно ненужные виды страхования, к примеру, от паводков или наводнения. При этом подобные стихийные бедствия на данной территории исключены.
Затраты на страхование квартиры от пожара и затопления зависят от ряда параметров: рисков, объектов страхования и их цены, сроков действия договора. Цена существенно понижается и при встречном страховании, при котором соседи страхуют свою недвижимость и ответственность перед друг другом.
Ситуация, в которой недвижимость застрахована, наиболее благоприятная для всех сторон залива или иного страхового случая, так как здесь возмещать ущерб при затоплении квартиры должна именно страховая компания. Для гражданина, который нанес ущерб или оказался виновен в нем, страховое возмещение может в итоге обернуться встречным иском от страховой.
К страховщику, который выплатил страховое возмещение, в границах выплаченной суммы переходит право требования, которое есть у страхователя (выгодоприобретателя) к лицу, отвечающего за расходы, возмещенные благодаря страхованию. В договоре при этом может быть сказано об иных условиях по ст. 965 ГК РФ.
Пример. В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А17-5343 страховое предприятие подало в суд исковое заявление с требованием возместить ущерб в порядке суброгации на сумму 38 899 рублей 47 копеек. Страховая компания в итоге не смогла в полном объеме предъявить доказательства в пользу вины ТСЖ.
По ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, в рамках управления МКД ТСЖ обязано заботиться о поддержании общедомового имущества в должном состоянии. Соответственно, если будет доказан факт халатного исполнения обязанностей со стороны ТСЖ, именно эта организация окажется виновной в возникновении непредвиденных ситуаций.
Судебные органы сделали обоснованный вывод, что из материалов дела не ясно, по какой именно причине произошло затопление. В деле не было документов, свидетельствующих о том, что во время затопления застрахованного жилья его владельцы вызвали сотрудника ТСЖ или обратились к специалистам аварийной службы с просьбой ликвидировать причины залива. Сведений об отключениях на общедомовом имуществе и выполненном ремонте не было. Отсутствовали и доказательства в пользу того, что указанная в деле квартира осмотрена, а представитель ответчика был приглашен для совместного осмотра испорченных ценностей с представителем истца.
В постановлении ФАС Поволжского округа по делу № А65-23915 ТСЖ не признан виновным. Суд установил, что страхователь самовольно смонтировал радиатор, что и стало причиной залива.
Исковое заявление в суд с требованием возместить вред можно удовлетворить только в том случае, если все элементы дела удастся доказать. То есть что нужно сделать, если собственник оказался виновным в затоплении застрахованной квартиры? При предоставлении исков в порядке суброгации для ТСЖ важно предъявление доказательств невиновности.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
