Муниципальный жилищный контроль – это отрасль деятельности подразделения местных органов самоуправления, нацеленная на проведение регулярных проверок субъектов по вопросам соблюдения ими законодательных и нормативных актов, регламентирующих сферу жилищных отношений.
Основная задача МЖК – проведение проверочной работы юридических лиц, предпринимателей и граждан, выполняющих функции управляющих многоквартирных домов, в том числе жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, и осуществление лицензионного контроля в их отношении.
Методы работы включают следующие действия:
• проведение проверок выполнения норм и требований, установленных в сфере жилищного хозяйства нормативными документами различного уровня;
• выдача предписаний об устранении выявленных нарушений, установление сроков для их исполнения;
• получение информации и фактические проверки выполнения выписанных ранее предписаний;
• передача материалов в органы, осуществляющие жилищный надзор.
В своей деятельности МЖК тесно сотрудничает с региональными органами государственного жилищного надзора.
Основной законодательный документ, регламентирующий существование, порядок деятельности, права и функции МЖК – это Жилищный Кодекс РФ. Основные положения по МЖК изложены в статье 20 данного документа.
Порядок проведения и оформления проверок осуществляется в соответствии с Кодексом об административных нарушениях (глава 21) и федеральными законами:
• № 131 по вопросам организации органов местного самоуправления;
• № 59 о порядке рассмотрения обращений от граждан;
• № 294 по вопросам защиты прав юридических лиц и ИП в ходе работы органов государственного и муниципального контроля.
Пошаговый регламент порядка разработки планов регулярных проверок утвержден Постановлением Правительства № 489.
В ходе проверки представители МЖК руководствуются нормативными документами в сфере жилищно-коммунального хозяйства, такими как:
• Постановление Госстроя № 170, определяющее технические нормативы эксплуатации жилого фонда;
• Постановление Правительства РФ № 354 о порядке предоставления коммунальных услуг;
• Постановление Правительства № 25. установившее правила использования помещений жилого фонда;
• Постановление Правительства РФ N 491, утвердившее правила, которыми определяется содержание общего имущества и размер платы за содержание жилого фонда.
Контролирующая работа МЖК состоит из плановых и внеплановых проверок субъектов, порядок проведения которых строго регламентирован.
Плановые проверки производятся на основании составленного графика и приказа по организации о начале проверки и назначении участвующих в ней лиц. Порядок их проведения регламентируется ст.20 ЖК РФ.
Такие плановые мероприятия производятся один раз в год:
• Первая проверка производится по истечении одного года с момента начала деятельности лица, занимающегося управлением МКД.
• Следующая проверка назначается не ранее чем через год после предыдущего посещения проверяющих лиц.
Внеплановые проверки производятся на основании ст.10 ФЗ № 294-фз. Основанием для выхода на внеплановое мероприятие могут служить:
• жалобы или обращения физических и юридических лиц;
• поступившие сведения от государственных или муниципальных органов;
• самостоятельно выявленные факты нарушений.
Поступление информации может быть как письменным, так и в виде электронных писем. Для направления жалоб и обращений по интернету используется сайт госуслуг.
Проверки назначаются, если в полученной информации предоставлены сведения о допущенных нарушениях:
• в ходе проведения выбора субъекта на место управляющей компании или заключении с ней договора на управление;
• во время утверждения и утверждения текста договора управления;
• при неисполнении или недостаточном исполнении управляющей компанией своих обязательств, предусмотренных статьей 162 ЖК Российской Федерации;
• в содержании жилого фонда и проведении ремонтов общего имущества, особенно влияющих на уровень безопасности зданий;
• при начислении платы за коммунальные услуги для жильцов управляемого многоквартирного дома;
• в финансовых вопросах и возможных хищениях учредителями или должностными лицами управляющей компании.
В отличие от плановых мероприятий о проведении внеплановых выездов проверяемый субъект предварительно не предупреждается. Также не требуется согласование проверки с органами прокуратуры.
Проверки на основании жалоб о недостаточно эффективной работе управляющих компаний производятся в тех случаях, когда заявитель предварительно обращался в УК и перечисленные им недостатки и нарушения в установленный срок устранены не были. Если же жалоба поступает непосредственно в МЖК, минуя управляющую компанию, то заявителю указывают на необходимость соблюдения порядка подачи жалоб и обращений, или информация перенаправляется лицу, ответственному за устранение перечисленных недостатков.
Допускается подача жалоб одновременно в несколько инстанций, например, в МЖК и прокуратуру по вопросам хищений, или в МЖК и Роспотребнадзор при некачественном оказании коммунальных услуг.
Органы МЖК рассматривают жалобу в течение 20 дней, в течение которых принимается решение о проведении проверки, производится переадресование жалобы или направляется отказ заявителю.
Если жалоба поступила через сайт госуслуг, ответ можно оформлять почтовым отправлением или по телефону, указанному в заявлении.
В статье 20 ЖК РФ приведен перечень прав и полномочий, которыми наделяется муниципальный жилищный контроль для выполнения своих функций.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• оформлять запросы в различные организации для получения информации, необходимой для проведения проверок;
• осматривать помещения, находящиеся в общей собственности, а также частные жилые помещения при согласии владельцев, проводить экспертизы и другие способы определения состояния имущества при условии, если сотрудник МЖК имеет служебное удостоверение и приказ о проведении проверки;
• проверять документы, протоколы общих собраний, заключения и договорные документы, имеющие отношение к работе управляющей компании;
• по результатам проверки оформлять и вручать предписания с требованием устранить обнаруженные нарушения или провести обязательные, предусмотренные в нормативных документах мероприятия;
• составлять протоколы с описанием административных нарушений в области лицензионной деятельности;
• направлять информацию в правоохранительные органы, если выявленные нарушения носят преступный характер, для уголовного расследования и возбуждения дел по лицам-нарушителям;
• привлекать и подключать административные органы, прокуратуру, Роспотребнадзор и другие контролирующие организации.
Зачастую происходит наоборот, т.е. прокуратура или другой контролирующий орган, получив информацию, передает ее специалистам муниципального жилищного контроля для рассмотрения и проверки, так как именно сотрудники МЖК профессионально ориентируются в жилищном законодательстве и могут провести более эффективную проверку.
В ходе контрольной работы проверяются следующие вопросы:
• наличие лицензии на занятие деятельностью по управлению жилыми комплексами;
• правильность оформления учредительной документации;
• сохранение и использование общедомовой собственности и прилегающих земель;
• санитарное состояние помещений, в том числе муниципальной доли общей собственности;
• состояние сезонных работ и подготовки к отопительному или летнему сезону общего имущества;
• техническая безопасность газового оборудование, своевременность проведения проверок и ремонтных работ;
• своевременность, полноту и качество оказываемых коммунальных услуг;
• соблюдение сроков выполнения обязательных работ по обслуживанию жилого фонда и их качество.
Также сотрудник МЖК имеет право:
• созывать собрания собственников для выбора новой управляющей компании и расторжения договора с той, которая выбрана с нарушением законодательства или не имеет права заниматься деятельностью в этой сфере;
• инициировать проверки при получении сведений из различных источников о наличии нарушений законодательства в подконтрольной сфере;
• осуществлять контроль за соблюдением законодательства наймодателями помещений в наемных домах социального типа.
Органы муниципального жилищного контроля имеют право выступать в качестве истцов в суде для принятия решений:
• об отмене решений общих собраний собственников жилья в многоквартирных домах, если в них допущены нарушения ЖК;
• о признании недействительными заключенных договоров управления, а также других договоров, если управляющая компания была выбрана с нарушением законодательных норм и предписание по устранению нарушений на момент составления договоров было не выполнено;
• по защите интересов собственников или нанимателей жилья, если управляющая компания нарушает лицензионные условия.
Перед органами МЖК стоит задача не только выявлять нарушения и наказывать субъекты, но и предупреждать возможные нарушения и действия, которые могут привести к нежелательным последствиям. В своей деятельности МЖК постоянно сотрудничает с органами жилищного надзора и жилищными инспекциями муниципального уровня.
Одна из основных целей работы этих органов – соблюдение прав жильцов и контроль взаимоотношений между собственниками квартир, управляющей компанией и местными коммунальными службами.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
