В процесс владения недвижимым имуществом включаются многочисленные государственные, муниципальные, коммерческие и частные интересы. В результате взаимодействия между ними возникают не только «острые углы», но и непосредственные конфликты.
Такие конфликты не решаются на том юридическом и гражданско-правовом уровне, на котором возникли. Их корни уходят вглубь проблемы, а решение допустимо только при обращении к вышестоящим уполномоченным должностным лицам.
Этот социальный прецедент стал причиной организации специализированных государственных и муниципальных служб, которые призваны решать возникающие споры сторон.
Понятия надзора и контроля принято дифференцировать.
Контроль требует постоянного привлечения внимания исполнителей к своим непосредственным обязанностям:
• осуществляя инспекторские проверки;
• получая отчёты;
• рассматривая жалобы;
• вменяя санкции в отношении недобросовестных исполнителей.
Надзор – более высокая форма гражданско-правовых отношений, которая осуществляется в адрес контролирующих ведомство, уполномоченных служб.
То есть, непосредственный исполнитель для данной системы – контролирующая организация, посредством деятельности которой, происходит включение федеральной системы надзора в унифицированный контекст гражданско-правовых отношений в области жилищного права.
Государственная организация структурирована в виде пирамидальной конструкции, являясь её вершиной. Серединное положение занимают региональные инспекции, а в основании – работа жилищных и коммунальных хозяйств и ведомств.
Обозначенные организации входят в состав Государственной Жилищной инспекции (ГЖИ).
Они выполняют ряд функций, которые подразделяются по виду вменяемых полномочий:
• Муниципальные органы власти проводят жилищный контроль в пределах региональной политики.
• Государство – в масштабах обеспечения исполнения положений ЖК РФ на федеральном уровне власти.
В узком смысле, определяющем конкретные виды работ, связанных с поставкой коммунальных услуг населению и нормированию работы управляющих компаний (УК), включая жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья, выделяют местные и федеральные отделения и службы ГЖИ.
На уровне муниципального подчинения выполняется курирование и исполнение следующих видов работ:
• наличие лицензий;
• оформление учредительной документации;
• контроль над поставкой населению коммунальных услуг;
• проверка соблюдения сроков выполняемых работ;
• проверка качества выполненных работ;
• выявление нарушений в работе коммунальных хозяйств и УК;
• вынесение предписаний и санкций по выявленным нарушениям;
• отслеживание соблюдения (не соблюдения) компаниями вынесенных предписаний.
Основные функции сводятся не только к наказанию недобросовестных управленцев, но и предупреждению последствий, к которым приводят их действия.
Целями служит организация предельно эффективного функционирования всей системы ЖКХ, ответственность за справедливое распределение позиций между владельцами квартир, управляющими компаниями и коммунальщиками.
Классификация признаков нарушений, которые определяют путём выявления не соответствий проводимой политики нормам законодательства, установленной на основании ЖК РФ, Постановлений правительства и систематически обновляющихся дополнениях к существующему законодательству.
Проведение плановых и внеплановых проверок управляющих компаний и иных юридических лиц, обеспечивающих коммунальными услугами население. На основании проведённых проверок – составление актов и предписаний.
Ревизия происходящих в компаниях процессов, привлечение к ответственности виновных лиц и недобросовестных исполнителей. При необходимости – подключение к производству процессов административного органа, прокуратуры, Роспотребнадзора и т.п.
Регламент плановых проверок установлен нормами законодательства. План составляется на текущий год, в соответствии потребностям организации процесса.
Внеплановые проверки допускаются по инициативе заявителей, которые представляют инспекторам сведения о допускаемых нарушениях и недобросовестном обеспечении населения коммунальными услугами.
Так как Инспекция принимает жалобы от граждан в сторону ЖКХ, УК и иных компаний, обеспечивающих услугами многоквартирные дома, существует определённый регламент подачи заявлений.
Правило оглашает, что предварительно вопрос, ставший основанием для претензии, требуется вынести на обсуждение главному должностному лицу, ответственному за производство обозначенной в заявлении функции.
Если заявитель указывает, что правление ТСЖ не проводит ремонт крыши, которая дала течь в его квартире, ему требуется указать, что он обращался в управляющую компанию единожды или неоднократно и пояснить реакцию, возникшую в ответ на обращение у уполномоченного лица.
Если гражданин не обращался в УК, или председатель обещал исправить поломку, недопустимо подавать жалобу:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• без предварительного обращения в управляющую компанию;
• до завершения сроков, установленных председателем УК для ремонта.
Ситуации, требующие обращения в ГЖИ или допускающие его, разнообразны. В их числе иногда встречается некомпетентная, а порой – некорректно составленная совокупность сведений, не имеющих отношения к делу или выражающая неправомерные притязания лиц.
Такие случаи мотивируют инспекторов глубоко изучать законодательство. Каждое отклонение жалобы основано на установленных нормативах использования правового ресурса ЖК РФ и ГК РФ.
Если предварительного согласования потребностей жильцов с УК или ТСЖ не произошло, вероятна переадресация жалобы в управляющую компанию или Товарищество.
То же происходит, если председатель дал обещание устранить неполадку, но установленный срок не завершился.
Если же обращение жильцов не возымело действий, а также в случае отказа со стороны членов правления или не исполняемых ими обещаний, допускается подача жалобы, с вытекающими в адрес недобросовестных представителей компаний последствиями.
Перечень проблем, с которыми граждане допускаются к подаче заявлений в ГЖИ, утверждён на правительственном уровне. Он содержит:
• Вопросы о техническом состоянии здания и составляющих его элементов. Главные проблемы определяют небезопасность его использования по назначению.
• Текущий и капитальный ремонт здания, правила его эксплуатации. Здесь допустимо отразить состояние несущих стен, крыши, фундамента и прочих элементов строения.
• Поставка коммунальных услуг, сроки и качество предоставления таковых.
• Установление оплаты за поставку в сторону повышения, отказ в перерасчёте, недобросовестное отношение бухгалтера и (или) председателя к финансовым вопросам.
• Подозрения на хищения со стороны учредителей или исполнителей УК.
Если речь идёт о преступных деяниях должностных лиц, целесообразно подавать жалобу одновременно в ГЖИ и прокуратуру. Если речь идёт о некачественном предоставлении услуг, допустимо подавать одновременно жалобу в ГЖИ и Роспотребнадзор.
Жалоба может подаваться при личном обращении лица в местное отделение, под роспись. В этом случае требуется приложить документацию, подтверждающую нарушение и оставить контактные данные для обратной связи.
Поданные бумаги рассматриваются до 20 дней, после чего допускается поинтересоваться судьбой заявления, если по обозначенному вопросу не поступило ответа. Кроме этого документацию разрешено переслать заказным письмом с уведомлением.
Целесообразно сформировать заявку на сайте государственных услуг. Она рассматривается в короткие сроки, ответ предоставят по контактному телефону или в письменном виде по почте.
Сведения, поставляемые в Инспекцию, иногда основаны не на подаче непосредственных жалоб, а поступают из прокуратуры и Роспотребнадзора. Иногда инспекторы участвуют в проведении консультаций или экспертизы для судебных заседаний.
Главное назначение инспекции – компетенции высокого уровня, основанные на глубоком знании законодательства ЖК и сопутствующих источников.
Кроме ГЖИ подобной компетенцией не владеет ни одна система, ответственная за соблюдение правопорядка.
Обширный спектр функций, который вменяется в ответственность прокуратуры или суда, не предусматривает глубокое владение нюансами жилищного законодательства, что не позволяет сформировать экспертное мнение в отношении узких проблем, требующих квалифицированного решения.
В таких ситуациях требуются специалисты ГЖИ. Они опираются на законодательные нормы и определяют степень вины и недобросовестности, как заявителя, так и адресата обвинения.
Это главное правило, которое соблюдается инспекцией повсеместно. Предельная объективность в вынесении вердикта определяет рассмотрение прав и ответственности сторон.
Поэтому ГЖИ контролирует не только юридических лиц в лице компаний и некоммерческих организаций (НКО) таких как ТСЖ или кооперативы, но и граждан, которые допускают нарушения в использовании квартиры по назначению.
К числу вопросов, которые требуют контроля не только в адрес УК, но и в сторону физических лиц, относятся:
• Признание здания аварийным, выселение граждан, которое иногда сопровождается отказом с их стороны.
• Нецелевое использование квартиры, незаконные и несанкционированные перепланировки квартиры или виды переустройства внутренней части помещения.
• Споры в отношении размера оплаты коммунальных услуг и задолженности по платежам.
• Отказ от содержания совместно используемых площадей здания или игнорирование данных нужд со стороны УК или НКО.
• Отказ от внесения денег на капитальный или текущий ремонт здания, непрозрачный механизм произведённых финансовых трат.
• Нарушение порядка выбора правления или председателя, инициированное одной из сторон.
• Незаконное использование совместного имущества или придомовой территории отдельными гражданами или УК.
Эти и аналогичные споры, возникающие между сторонами, нередко разрешаются при обращении в ГЖИ и активном участии инспектора.
Надзор за проведением мероприятий по улучшению работы ЖКХ и управляющих компаний определяют нормы и положения законодательства. В их числе:
• ПП РФ «О Государственной жилищной инспекции»№ 1086.
• Обновлённая редакция ФЗ № 242-ФЗ.
• ФЗ «О порядке обращения граждан» № 59-ФЗ.
• Ст.7.22 КоАП, предусматривает административное взыскание за ненадлежащий уход за зданием и его эксплуатацию.
• Ст.20 ЖК РФ, оглашающая нормы государственного жилищного контроля.
• Ст.161.1 ЖК РФ о правовом статусе собрания в многоквартирном доме.
Перечисленные положения о государственном надзоре и контроле над деятельностью обозначенных организаций рассматриваются в редакции Федеральных законов:
• № 93-ФЗ;
• №271-ФЗ;
• №417-ФЗ;
• №217-ФЗ.
Эти и иные источники права определяют рамки инспектирования УК, предоставляющие коммерческие виды услуг и НКО, на основании положений, применяемых к разновидностям форм собственности.
Как сдвинуть с места бетонную плиту размером 50 метров в высоту, 100 метров в длину и весом 202 тонны, не применяя никаких механизмов и приспособлений?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
