Продолжая рассматривать договор участия в долевом строительстве, авторы анализируют содержание и исполнение обязательств по договорам данного вида и дают рекомендации инвесторам. До принятия Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон) на практике существовал ряд проблем, связанных с исполнением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Закон четко регламентирует содержание и исполнение обязательств сторонами договора участия в долевом строительстве. Следует подчеркнуть, что требования Закона распространяются на правоотношения, связанные со строительством объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. (п. 2 ст. 27 Закона). В целях настоящей статьи термины «участник долевого строительства» и «инвестор» употребляются как синонимы. Содержание обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Застройщик несет перед инвестором следующие основные обязанности.
1. Возведение объекта недвижимости, соответствующего условиям договора и требованиям надлежащего качества Застройщик не должен исполнять данное обязательство лично. Для исполнения договора он вправе привлекать третьих лиц (например, подрядчиков, проектные и инженерные организации и т.д.). Если объект долевого строительства возведен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, если участником долевого строительства выступает юридическое лицо либо физическое лицо, не являющееся потребителем, стороны могут исключить в договоре некоторые средства защиты инвестора. Однако в любом случае условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Следует учитывать, что если участником долевого строительства выступает физическое лицо, являющееся потребителем, оговорки об ограничении средств защиты его прав будут ничтожными как противоречащие Закону РФ «О защите прав потребителей» (п. 1 ст. 29, п. 1 ст. 16 Закона), предусматривающему право потребителя предъявить любое из указанных требований по своему усмотрению. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Данные требования могут быть предъявлены участником долевого строительства застройщику при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
2. Передача объекта недвижимости в собственность инвестора Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), и документ о передаче объекта долевого строительства участнику (передаточный акт или иной документ — ст. 12 Закона). Следует отметить, что по смыслу ст. 16 Закона государственная регистрация права собственности на возведенный объект долевого строительства осуществляется сразу на имя участника долевого строительства, что следует оценить как позитивную новеллу отечественного законодательства. До принятия Закона на практике имели место случаи, когда сначала право собственности регистрировалось на имя застройщика, а затем застройщик обеспечивал регистрацию перехода права собственности на имя участника. В такой ситуации участник долевого строительства нес риски неисполнения застройщиком обязательств по перерегистрации права собственности и нередко должен был отстаивать свои права в судебном порядке. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию возведенного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет денежных средств такого участника, после подписания застройщиком и участником долевого строительства (его наследниками) передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. У участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
3. Соблюдение сроков возведения и передачи объекта недвижимости в собственность инвестора Исполнение застройщиком обязательств в срок призваны стимулировать следующие факторы. В первую очередь, следует упомянуть институт законной неустойки: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, Законом придан данной неустойке не зачетный, а штрафной характер. Согласно ст. 10 Закона, застройщик должен возместить участнику долевого строительства в случае просрочки в передаче объекта недвижимости причиненные убытки в полном объеме сверх неустойки.
В свою очередь, основные обязанности инвестора по отношению к застройщику сводятся к следующему:
а) принять возведенный объект недвижимости, подписав передаточный акт или иной равнозначный документ;
б) уплатить обусловленную договором цену в установленный срок. Исполнение первой обязанности, как рассмотрено выше, является необходимым условием для последующей регистрации права собственности инвестора на объект. Что касается другой обязанности, то Законом установлены определенные гарантии прав застройщика в случае просрочки участника долевого строительства в уплате цены. Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа продолжительностью более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. Если же уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа продолжительностью более чем три месяца) является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Представляется, что в силу ст. 5 Закона застройщик не может предусмотреть в договоре с инвестором-гражданином право одностороннего отказа от его исполнения по причине нарушения участником долевого строительства сроков оплаты. Такая норма может быть признана ничтожной (ст. 310, 168 ГК РФ), поскольку в данном случае недопустимость одностороннего отказа вытекает из Закона, предусматривающего возможность застройщика инициировать прекращение договора только в судебном порядке (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участником долевого строительства Согласно ст. 13 Закона, исполнение обязательств застройщиком по договору обеспечивается залогом имущества застройщика. С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства: предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Таким образом, залог объектов недвижимости в пользу участника долевого строительства является залогом, возникающим на основании закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Для внесения данной записи не требуется предоставления каких-либо отдельных заявлений и документов сторон (п. 12 Инструкции Минюста РФ N 82). Данный залог обеспечивает исполнение следующих обязательств застройщика по договору: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором или Законом. Поскольку обратить взыскания на предмет залога, которым является объект незавершенного строительства, как на объект недвижимости до момента государственной регистрации права собственности на него невозможно, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Порядок обращения взыскания на предмет залога имеет свои особенности. Во-первых, обращение взыскания осуществляется на основании решения суда (п.1 ст. 349 ГК РФ). Теоретически возможно обращение взыскания на основании нотариально удостоверенного соглашения застройщика со всеми участникам долевого строительства, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (п. 1 ст. 55, п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Однако на практике такой вариант мало реален, поскольку участник долевого строительства, права которого нарушены, часто предпочитает для скорой защиты своих прав обратить взыскание на предмет залога как можно скорее, чтобы не тратить время на переговоры с залогодателем и иными залогодержателями.
Далее, взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства или прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Реализация заложенного имущества осуществляется путем проведения публичных торгов, согласно ст. 350 ГК РФ, ст. 56 и 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем проведения аукциона. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований. По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в пунктах 6 и 7 ст. 13 Закона (банки-залогодержатели), несут в полном объеме солидарную ответственность. Представляется, что данная норма является ошибочной, поскольку в свете требований ст. 322 ГК РФ отсутствуют основания солидарной ответственности банков — залогодержателей земельного участка (права аренды) и объектов долевого строительства в полном объеме совместно с застройщиком перед другими залогодержателями данного имущества — участниками долевого строительства. Уступка и залог прав требования участником долевого строительства Согласно ст. 11 Закона, уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Данный подход полностью корреспондирует требованиям ГК РФ и сложившейся судебно-арбитражной практике о невозможности уступки права требования по обязательствам, по которым обязанности цедента не исполнены, без одновременного перевода на цессионария долга по этому обязательству. Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (поскольку до момента государственной регистрации договора права требования не возникает, а с момента подписания акта договор считается исполненным и право требования — прекращенным). Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что соответствует требованиям п. 2 ст. 389 ГК РФ. Право требования, возникающее из договора долевого участия в строительстве, не является недвижимым имуществом, а следовательно, не является и объектом ипотеки (ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В связи с этим договор залога права должен быть совершен в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ).
В заключение хотелось бы подчеркнуть следующее. Принятие Закона, несомненно, явилось положительным шагом вперед в развитии правового регулирования долевого строительства объектов недвижимости и защите интересов инвесторов. Разумеется, необходимо издать еще ряд нормативных актов в развитие положений Закона, в первую очередь установить экономические требования к застройщикам. Однако с учетом вышеизложенного уже сейчас можно дать инвесторам некоторые рекомендации в отношении заключения договоров долевого участия в строительстве. Уделяйте особое внимание проверке статуса застройщиков и соблюдению ими установленных Законом условий привлечения средств инвесторов (наличие оформленных прав на земельные участки, разрешений на строительство и т.д.).
В противном случае нельзя исключать риск передачи инвестором денежных средств юридическим лицам и предпринимателями, не имеющим статус застройщиков или вообще занимающимся мошенническими операциями. Заключаемые с такими лицами договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, и в случае неисполнения «застройщиками» своих обязательств перед инвесторами последним часто крайне трудно добиться возврата внесенных денежных средств. Проверяйте наличие и четкое изложение в договоре долевого участия в строительстве всех существенных условий, включая определение подлежащего передаче инвестору объекта недвижимости, установление цены или механизма ее расчета, указание конкретного срока передачи объекта недвижимости без каких-либо оговорок и неточностей. Как показывает практика, несоблюдение данной рекомендации может привести к тому, что инвестор будет вовлечен в споры с застройщиком относительно передачи ему объекта недвижимости, не соответствующего его первоначальным пожеланиям (которые, к сожалению, не нашли полного отражения в договоре при указании существенных признаков подлежащего передаче инвестору имущества), или же инвестору придется нести дополнительные расходы по оплате приобретаемого объекта недвижимости (если в договоре не установлен четко механизм расчета цены). Избегайте включения в договор условий и оговорок, нарушающих права инвесторов (например, сокращение гарантийного срока, установление права застройщика отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, ограничение средств защиты инвесторами своих нарушенных прав и т.д.). Несмотря на то, что такие оговорки являются ничтожными и могут быть впоследствии оспорены инвестором в судебном порядке, рекомендуется изначально настаивать на исключении их из договоров для минимизации риска судебных споров с застройщиком. Соблюдение таких рекомендаций позволяет инвесторам избежать споров с застройщиками и добиться главной цели — получения в собственность за обусловленную цену вновь возведенного объекта недвижимости.
Приходит отец домой, а его ребенок плачет. Отец спрашивает ребенка: - Почему ты плачешь? Отвечает ему ребенок: - Почему ты мне папа, а я не сын тебе? Кто же это плакал?
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
