Земельный кодекс РФ предусматривает, что правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Зонирование территорий производится в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. В свою очередь территориальные зоны — это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты.
По общему правилу ПЗЗ должны включать в себя карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон, и градостроительные регламенты.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации (приказ N 540).
Анализируя классификатор, можно, например, сделать следующие выводы:
• для такого вида разрешенного использования земельного участка, как «сельскохозяйственное использование», предусмотрено размещение только зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;
• такие виды разрешенного использования, как «малоэтажная жилая застройка» и «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», дают возможность разместить на таком земельном участке жилой дом, гараж, подсобные сооружения, а также выращивать сельскохозяйственные культуры. При этом земельный участок с таким видом разрешенного использования не предназначен для размещения дома с разделом его на квартиры, а построенный на нем дом должен быть высотой не выше трех надземных этажей;
• вид разрешенного использования «торговые центры (торгово-развлекательные центры)» предусматривает размещение на таком земельном участке объекта недвижимости свыше 5000 кв. м. с целью размещения организаций предоставляющих услуги банковской и страховой деятельности, услуг общественного питания, развлечения, а также размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра;
• для размещения объекта недвижимости, предназначенного для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. подойдет такой вид разрешенного использования, как «Магазины».
Вообще стоит отметить, что классификатор видов разрешенного использования земельных участков вызывает некоторые вопросы при его применении на практике.
С учетом того, что процесс изменения вида разрешенного использования земельного участка занимает большое количество времени и денежных средств (для регионов, где не приняты правила землепользования и застройки), а от вида разрешенного использования земельного участка зависит размер земельного налога (арендной платы), к выбору вида разрешенного использования земельного участка стоит отнестись достаточно серьезно.
Почему следует соблюдать вид разрешенного использования земельного участка?
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Несоблюдение вида разрешенного использования земельного участка для арендатора такого земельного участка может повлечь расторжение договора аренды земельного участка.
Кроме того статья 8.8. Кодекса об административных правонарушениях РФ предусматривает ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием в виде административного штрафа в размере:
• если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей и не более ста тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей и не более чем триста тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, и не более семисот тысяч рублей,
• а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Если на земельном участке производится строительство и такое строительство не предусмотрено видом разрешенного использования земельного участка, то в соответствии со статьей 222 ГК РФ результат строительства будет признан самовольной постройкой.
По общему правилу самовольной постройкой является жилой дом, другой объект недвижимости:
• созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей;
• созданный без получения на это необходимых разрешений;
• созданный с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Земельный участок будет считаться неотведенным для целей строительства соответствующего объекта недвижимости, если его вид разрешенного использования не предусматривает такого строительства.
Кроме того, не изменив вид разрешенного использования земельного участка, невозможно будет получить разрешение на строительство, а впоследствии разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (статья 51, 55 Градостроительного кодекса РФ).
Законом установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
