Земля и ее улучшения — все то, что объединяется понятием «недвижимость», составляет главный природно-хозяйственный ресурс, включающий огромный капитал, созданный трудом многих поколений, и не только вещественный, но исторический и духовный, материальное воплощение культуры, требующий для своего поддержания и развития больших средств.
Под объектом недвижимости принято понимать юридически обособленную (индивидуализированную) часть недвижимости, состоящую из одного земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов и (или) частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Общепринято, что земельные участки составляют основу единого объекта не-движимости, определяя его месторасположение. Сама по себе земля может являться объектом права, потому что она — основа существующего или будущего объекта недвижимости. Без земли иная недвижимость существовать не может, в то же время пустующие земельные участки без возведенных на них зданий лишаются своего потенциала как доходного объекта (за исключением земель сельскохозяйственного и рекреационного назначения).
Таким образом, здание, сооружение и конкретный земельный участок формируют единый земельно-имущественный комплекс, который следует рассматривать как единую недвижимость и объект управления.
В законодательстве Российской Федерации здания и сооружения определены как объекты капитального строительства. Тем не менее, в общепринятом смысле под зданием, как под объектом недвижимости, понимают архитектурно-градостроительный объект, имеющий в качестве основных конструкций стену и крышу и предназначенный для создания условий для труда, социально-культурного обслуживания населения, проживания и хранения материальных ценностей.
Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и не жилую. Жилая недвижимость представлена индивидуальными домами, коттеджами (особняками), малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания. Отели, гостиницы в отличие от жилой недвижимости предназначены для временного, а не для постоянного проживания.
Все здания объединяют в три основные группы: жилые, общественные и производственные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий.
Жилые дома обычно объединяют в четыре основные категории:
Жилье высокой степени комфортности (элитное). Критерии элитности: местоположение, экологичность, качество инженерных сетей, инфраструктура дома, (улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений), управление недвижимостью, цена.
Престижные — современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, сталинские начала века и пятиэтажки с высокими потолками.
Типовое жилье (жилье экономкласса) массовые современные кирпичные, блочные и панельные дома в 9.10, 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города.
Двух-пятиэтажные дома (низший экономкласса)— панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.
Нежилая недвижимость подразделяется: на коммерческую, промышленную, рекреационную, институциональную.
Объекты коммерческой недвижимости - торговые центры, офисы для бизнеса, склады, стоянки автомобилей, бензоколонки, объекты сферы обслуживания (гостиницы, кемпинги), используемые для извлечения прибыли.
Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха-дома отдыха, пансионаты, санатории, комплексы для развлечений.
Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более 3000 видов и типов) объединяются по функциональному назначению.
Объекты офисной недвижимости разделяются по трем классам: А, В и С. к первой группе относят престижные офисы, соответствующие мировым стандартам, расположенные в бизнес-центрах. Объекты располагаются в историческом или престижном деловом районе города с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, удобным подъездом.
Развитый сегмент рынка, встречается повсеместно, но новых объектов крайне мало – используются объекты постройки советских времен
Салоны, мебельные центры, техноцентры и т. п.
IV
Присутствуют на рынке
Универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.
V
Самый обширный сегмент рынка
Павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»
VI
Данный сегмент рынка сокращается, после объявления властей «борьбы» с незаконными ларьками. Присутствует повсеместно, особенно на окраине
Нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
VII
Развитый сегмент рынка
В городской среде земельный участок рассматривается как трехмерный объект, включающий наземную часть с объектами, надземную (мосты, эстакады) и подземные участки, гаражи, склады, метро, коллекторы, коммуникации).
Границы земельных участков могут быть закреплены в натуре, определяться координатами или углами поворота. Размер характеризуется физической и геодезической площадью. Физическая площадь-площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей, т.е. что можно измерить в натуре.
Геодезическая площадь- площадь проекции границы участка на плоскости, в которой установлена геодезическая система координат. Кадастр недвижимости ведется в городской системе координат.
Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие основные параметры:
- наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);
- площадь, м2; объем, м3; высота, м;
- материал стен, крыш, перекрытий;
- время постройки;
- перечень дефектов по видам и размеру;
- экспертная оценка стоимости элементов и всего здания или сооружения.
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, водные каналы, эстакады и т.д.) или для осуществления различных производственных функций (сооружения городского благоустройства).
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
