Чтобы органы опеки разрешили сделку, они должны заранее знать характеристики новой квартиры.
Сначала находите покупателя и новую квартиру, потом получаете разрешение органов опеки.
Обратитесь в органы опеки и попечительства своего района или в МФЦ.
Напишите заявление о том, что хотите продать квартиру и обязуетесь соблюдать все права несовершеннолетнего или опекаемого. Подписать заявление в 2020 году должны оба родителя или все опекуны, даже если вы в разводе и живете в разных городах. Если у вас нет статуса родителя-одиночки, второй родитель должен написать нотариальное заявление о согласии на продажу доли его несовершеннолетнего ребенка. Если у ребенка один родитель (мать-одиночка или отец-одиночка), роль второго родителя возьмет на себя инспектор отдела опеки. Принятое заявление заверит районный инспектор. Никаких пошлин платить не надо — все услуги бесплатны.
Пройдите собеседование. Присутствовать должны оба родителя и все опекуны и ребенок, если ему исполнилось 14 лет и у него есть паспорт. Иногда органы опеки требуют, чтобы на собеседовании присутствовал еще собственник квартиры, которую вы покупаете, или просят принести от него заявление о том, что он обязуется продать вам и ребенку квартиру.
Докажите соблюдение прав и интересов подопечного.
Чтобы органы опеки разрешили вам продать квартиру под опекой, вы должны доказать им, что сделка соблюдает права и интересы детей или опекаемых:
• что вы купите новую квартиру, а не спустите все деньги на новое авто или казино;
• что новая квартира будет не хуже или аналогична (равноценна) старой: по площади, количеству комнат, стоимости.
Докажите, что покупаете равноценную квартиру, которая аналогична старой по стоимости, площади, количеству комнат, условиям проживания.
Документальных подтверждений может быть мало. Инспектор может лично съездить посмотреть квартиру, чтобы убедиться, что она соответствует всем нормам.
Принимая решение о том, соблюдает ли сделка права и интересы ребенка или подопечного, инспектор не всегда может руководствоваться четкими критериями. Хорошо, если выгода от сделки очевидна. Например, вы продаете однокомнатную и покупаете двухкомнатную квартиру. На практике выгоду часто приходится доказать. Например, вы переезжаете в квартиру меньшей площади, но в лучшем районе, продаете квартиру в Москве и покупаете в Подмосковье или меняете трешку на две однушки. В подобных случаях пользу переезда для ребенка и соблюдение его интересов и прав надо обосновать.
Например, если меняете квартиру на меньшую или на две, инспектор может разрешить сделку только при условии, что вместо совместной равнодолевой собственности в старой квартире ребенок станет единственным собственником новой или его доля увеличится. Если переезжаете в другой район, обоснованием могут быть более хороший детский сад, школа или благоприятная экология.
Если жилищные условия очевидно ухудшаются, необходимость переезда надо обосновать документально. Например, медицинской справкой, если часть вырученных денег пойдет на лечение.
У инспекторов нет задачи запретить вам переезд. Если вы не затеваете какую-то авантюру, они разрешат продажу. Но они вряд ли разрешат переехать из московской двушки в деревянный домик под Тулой или купить квартиру на стадии котлована. Опекунский совет несет ответственность за свои решения — рисковые затеи они не одобрят.
Органы опеки не одобрят переезд в квартиру, которая построена менее чем на 50%, без удобств (электричества, горячей или холодной воды) или в аварийном состоянии.
Если переезжаете в другой регион, инспектор сделает запрос в местные органы опеки с просьбой проверить выбранную вами квартиру. Допустим, вы переезжаете из Москвы в Самару. Столичный инспектор сделает запрос в Самару, а самарский инспектор лично съездит на квартиру и проведет ее осмотр. Если квартира подходит для жизни подопечного, инспектор составит акт осмотра и оценочный альбом с рыночной стоимостью квартиры.
Подайте документы:
• паспорта родителей или опекунов;
• для опекунов решение опекунского совета о назначении вас опекуном, нотариально заверенная доверенность на осуществление сделок;
• если ребенку исполнилось 14 лет, и он получил паспорт – его заявление о согласии на продажу квартиры;
• свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака, свидетельства о рождении детей;
• документы на квартиру, которую вы продаете (правоустанавливающие документы, техническая документация, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммуналке, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, в Москве — Единый жилищный документ);
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• документы на квартиру, которую вы покупаете;
• если на банковский счет опекаемого поступили деньги, выписка из банка, которая это подтвердит;
• могут понадобится предварительный договор купли-продажи, паспорта всех собственников квартиры, оценка квартиры, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья;
• другие документы, которые органы опеки сочтут необходимыми.
Получите разрешение. Разрешение выдадут через 2-4 недели, но не позже, чем через месяц. В документе будут подробное объяснение решения и все условия, обязательные для соблюдения.
Срок действия разрешения органов опеки на продажу — 1 месяц, если в нем не указана большая продолжительность.
Решения инспекторов не всегда правомерны — не будет лишним проверить его у юриста. Например, часто органы опеки требует наделить ребенка соразмерной долей в новой квартире. Это не всегда верная трактовка закона — вы должны наделить ребенка долей соразмерной собственности, а сам размер доли может быть как увеличен, так и уменьшен. Поэтому размер доли правильнее измерять в денежном выражении. Если ребенку принадлежало 30% от квартиры стоимостью в 2 млн., то его доля равна 600000 руб. При покупке квартиры за 4 млн., вы можете записать на ребенка долю в 15% (на 600000 руб.).
Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке, их можно оспорить в суде.
Процесс продажи и необходимые документы для залоговой квартиры такие же, как при продаже обычной.
Основные этапы сделки:
• получите разрешение органов опеки на продажу;
• подпишите договор;
• подпишите передаточный акт, получите деньги;
• передайте право собственности в Росреестр и получите новую выписку из ЕГРН.
Единственная разница, в форме сделки. Свободная или прямая продажа — когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите — не подойдет. Органы опеки должны быть уверены, что вы продаете квартиру, чтобы купить новую и не потратите деньги не по назначению. Продать квартиру с опекой в свободной продаже можно лишь в нескольких случаях, о которых ниже.
Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны одновременно продать старую и купить новую квартиру.
Это правило не закреплено в законах, но это главное условие, при котором органы опеки могут быть уверены в том, что родители и опекуны купят квартиру и наделят опекаемого долей в ней. Если не регистрировать оба договоры продажи старой и покупки новой квартиры одновременно, недобросовестные опекуны получат возможность не зарегистрировать ребенка. Такие случаи, к сожалению, случаются. При этом рискуют и покупатели — если факт нарушения прав опекаемого вскроется, сделку аннулируют, — и сами инспектора, которые несут личную ответственность за решения. Поэтому, скорее всего, вам придется сразу найти встречную квартиру и заключать два договора одновременно.
Сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую, называются альтернативными. В таких случаях два договора купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.
Альтернативные сделки сложнее обычных. Надо найти подходящие и равноценные варианты, договориться с продавцом и банками, подготовить и проверить документы, одновременно подписать и зарегистрировать несколько договоров. Все время придется следить за всеми участниками сделки, проверять юридическую чистоту документов, контролировать перевод денег и регистрацию договоров. Если что-то пойдет не так, кто-то допустит ошибку в документах, сделка может сорваться. А ведь вам еще надо уложиться в срок действия разрешения органов опеки.
Сделки с детьми и недееспособными обязательно должен заверить нотариус.
За детей до 14 лет сделки проводят родители от их имени. С 14 до 18 лет ребенок может совершить сделку сам с письменного согласия родителей или опекуна.
За услуги нотариуса надо заплатить госпошлину. За удостоверение договора на продажу доли или квартиры придется заплатить до 20 000 — 30 000 руб. Если продадите квартиру с опекой без нотариуса, сделку признают недействительной.
Продать квартиру или долю в ней родственнику нельзя. По закону нельзя проводить сделки между подопечным и родителями или опекуном и их близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками, родными братьями и сестрами). То есть мать как законный представитель не может продать долю ребенка отцу или дедушке. Исключение — сделки, которые улучшают имущественное положение подопечного. Например, дарение доли или всей квартиры. На дарение недвижимости разрешение органов опеки не нужно.
Если опекаемый на государственном обеспечении и содержании (например, в детском доме, доме инвалидов или престарелых), перед продажей вы должны перевести на его счет деньги в сумме, равной цене доли или квартиры и принести органам опеки выписку из банка.
Если купили квартиру с использованием материнского капитала, перед ее продажей вы должны наделить долями всех членов семьи. Если покупали в ипотеку, вы должны наделить детей долями в течение 6 месяцев после снятия обременения.
Если обмениваете муниципальное жилье, в котором зарегистрирован ребенок или опекаемый, также необходимо согласие органов опеки.
Если покупаете квартиру в ипотеку, органы опеки могут посчитать это ухудшением жилищных условий из-за обременения банка на квартиру и потребовать доказать свою платежеспособность. Это не правомерно — вас уже проверил банк, а банки не против того, чтобы вы зарегистрировали несовершеннолетнего в квартире. Если инспектор настаивает и не хочет давать разрешение на такую сделку, вы можете наделить ребенка долей в квартире родственников, взять ипотеку и купить квартиру. Если органы опеки настаивают, что в этом случае надо перечислить деньги равные сумме доли на расчетный счет ребенка, они не правы.
Если опекаемый умер, опека прекращается. По закону подопечные и опекуны обладают правами на имущество друг друга, только если оно находилось в общей долевой или совместной собственности.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
