Для строительства объектов недвижимости необходимо выполнение огромного количества работ с использованием различного рода материалов. При возведении того или иного здания, строения или сооружения согласно нормам гражданского законодательства между заказчиком строительства и подрядчиком заключаются необходимые договоры.
Традиционно этими договорами являются договоры строительного подряда. Данный вид договоров является очень сложным, так как при их заключении стороны должны оговорить значительный круг вопросов: сроки окончания работ (поэтапно или единовременно); порядок их оплаты; поставку материалов; установку оборудования; сроки и условия устранения недостатков, обнаруженных после приемки результатов работ заказчиком, и др.
Согласно общему определению договора подряда одна сторона (которая является подрядчиком) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Определение же договора строительного подряда дано в ст. 740 ГК РФ. В соответствии с ней по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Порядок заключения договоров строительного подряда не отличается от заключения иных видов договоров. Соответственно, договор заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор строительного подряда подписывается сторонами в простой письменной форме, не требует нотариального заверения или государственной регистрации.
В зависимости от того, между кем заключается договор строительного подряда (от сторон договора), можно выделить следующие его критерии:
1) заказчиком строительства является государство. По государственному контракту государственным заказчиком выступают государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, а подрядчиком - юридическое лицо или гражданин.
2) заказчиком строительства является самостоятельный хозяйствующий субъект (юридическое лицо);
3) заказчиком строительства является физическое лицо.
Остановимся на наиболее часто встречающейся разновидности договора строительного подряда, когда его сторонами являются два самостоятельных юридических лица. Нужно сразу оговориться, что деятельность по строительству объектов недвижимости отнесена к числу лицензируемых. Привлекаемый заказчиком подрядчик должен иметь лицензии на осуществление тех видов строительной деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством. Но получение соответствующих лицензий необходимо не только на выполнение отдельных видов работ, но и на выполнение функции подрядчика и заказчика строительства.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. То есть договор строительного подряда может быть заключен как на создание, строительство нового объекта, так и на реконструкцию объекта недвижимости, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Выполнение работ по капитальному ремонту зданий, сооружений также регулируется нормами строительного подряда, если стороны при подписании соответствующего договора не предусмотрели иное.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик берет на себя обязательство обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа «Бытовой подряд» о правах заказчика по договору бытового подряда.
Общие нормы о подряде, установленные гл. 37 ГК РФ, применяются к отдельным видам договора подряда, к которым отнесен и строительный подряд, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
Существенными условиями договора подряда являются следующие его положения:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1) условие о сроке окончания предусмотренных договором работ. Согласно ст. 740 ГК РФ подрядчик обязуется именно в конкретный, установленный договором строительного подряда срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. То есть условие о сроке окончания работы должно обязательно присутствовать в указанном виде договоров. Данное требование было отражено в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (далее - Обзор). В соответствии с п. 4. Обзора договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием данных договоров. Если в договоре это условие отсутствует, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным, так как договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе (как в случае с договором строительного подряда) или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Нарушение подрядчиком сроков окончания работ является основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ, предусматривающей основания изменения и расторжения договора. Согласно ей по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом по соглашению сторон срок окончания работ может быть изменен, продлен или перенесен на другую дату.
Остальные условия договора строительного подряда, рассмотренные ниже, не являются существенными для данного вида договоров, т. е. при их отсутствии указанный договор не может считаться незаключенным. Но тем не менее они должны быть оговорены в договоре, так как при заключении договора строительного подряда необходима их конкретизация согласно ГК РФ.
2) условие договора о цене подлежащей выполнению работы. В соответствии со ст. 709 ГК РФ, содержащей общие нормы о подряде в целом, цена работы в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Она может быть определена путем составления сметы.
Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.
Данное отличие в признаках цен является существенным. Если цена по соглашению сторон при подписании договора определена как приблизительная (т. е. прямое указание на этот факт содержится непосредственно в договоре), подрядчик может с соблюдением перечисленных, ниже условий требовать увеличения цены:
а) если возникла необходимость в проведении дополнительных работ;
б) со своевременным предупреждением об этом заказчика. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.
После предупреждения заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. А подрядчик в этом случае может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.
Что касается твердой цены договора строительного подряда, то подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.
При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения Установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
Указанное изменение в стоимости материалов и оборудования является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Такое изменение является основанием для его изменения или расторжения.
Так как заказчик отказывается от внесения соответствующих изменений в цену договора, указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора.
Расторжение возможно по соглашению сторон или в судебном порядке при наличии одновременно следующих условий:
а) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
б) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
в) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
г) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Согласно п. 6 Обзора в договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. На основании ст. 746 ГК РФ расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором. Если в договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя, - способ определения цены фактически является согласованным сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований.
3) условие договора об оплате работ. Условие о порядке оплаты работ, о выплате аванса (если о нем договорились стороны) должно быть отражено в договоре, так как в противном случае согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ. То есть если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда. Таким образом, в договоре могут быть предусмотрены поэтапный порядок оплаты с соответствующими сроками выплаты, предоплата, аванс. Но при отсутствии указанных условий заказчик вправе произвести оплату после окончательной сдачи результатов работы и при условии, что работа выполнена надлежащим образом. То есть согласно ст. 746 ГК РФ допускается в договоре строительного подряда предусмотреть оплату работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
В соответствии со ст. 712 ГК РФ при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм. Данное положение является общим и применительно к договору строительного подряда предусматривает следующее.
Подрядчик имеет право на удержание:
а) результата работы (либо отдельного этапа выполнения работ, либо построенного объекта);
б) принадлежащего заказчику оборудования, переданного подрядчику для производства работ, не использованных подрядчиком материалов, также принадлежащих заказчику и переданных подрядчику на основании договора.
Удовлетворение требований подрядчика из стоимости удерживаемого имущества должно производиться на основании ст. 360 ГК РФ, регулирующей соответствующий порядок. Требования подрядчика, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, т. е. по решению суда.
4) условие, касающееся технической документации и сметы. Согласно п. 2 ст. 743 ГК РФ договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон, и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию. Проектно-сметная документация является обязательным приложением к договору строительного подряда, так как именно на ее основе производится выполнение строительно-монтажных работ. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Заказчик строительства должен согласно ст. 747 ГК РФ предоставить для строительства земельный участок, подготовить территорию строительной площадки, обеспечив своевременное начало работы, в том числе передать в пользование исполнителю работ необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечить переселение лиц и организаций, размещенных в подлежащих сносу зданиях, обеспечить подводку инженерных сетей, транспортирование грузов, а также передать подрядчику проектную документацию:
а) утверждаемую часть, в том числе проект организации строительства (в нем содержатся, в частности, мероприятия по обеспечению в процессе строительства прочности и устойчивости возводимых и существующих зданий и сооружений; решения по организации транспорта, водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи; решения по возведению конструкций, осуществлению строительства в сложных природно-климатических условиях, а также стесненных условиях; мероприятия по временному ограничению движения транспорта, изменению маршрутов
транспорта; ситуационный план строительства с расположением мест примыкания к железнодорожным путям, речных и морских причалов, временных поселений и т. п.);
б) рабочую документацию на весь объект или на определенные этапы работ.
Проектная документация должна быть допущена к производству работ заказчиком подписью ответственного лица или путем проставления штампа.
С другой стороны, при всей важности и обязательности для производства строительно-монтажных работ наличия проектной документации и в соответствии с п. 5 Обзора отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.
Существенным условием договора является условие, определяющее его предмет, как следует из ст. 740 ГК РФ, при отсутствии которого он считается незаключенным.
В соответствии со ст. 743 ГК РФ техническая документация определяет объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, т. е. предмет договора.
Если в договоре стороны предусмотрели, что обязанностью подрядчика является выполнение конкретного вида работ и указана договорная цена этих работ, это свидетельствует о том, что сторонами фактически был определен предмет договора. Если у сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению, а заказчик по их окончании принял результат работ по акту, то нет оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации.
5) условие договора, возлагающее на одну из сторон обязанности по обеспечению строительства материалами и оборудованием. Согласно ст. 745 ГК РФ указанная обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. То есть данное условие также предоставлено на усмотрение сторон при заключении договора строительного подряда. Если стороны не урегулировали путем внесения в договор дополнительного пункта, действует норма ГК РФ, и обеспечивать выполнение работ путем поставки необходимого оборудования и материалов при выполнении соответствующего объема работ должен подрядчик.
Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.
При установке поставленного подрядчиком оборудования или выполнения им работ из собственных материалов он обязан предоставить заказчику технические паспорта, сертификаты качества и иные необходимые документы, подтверждающие их качество. Также он должен представить заказчику документы, подтверждающие Цену предприятия-изготовителя и факт приобретения их именно по Данным ценам.
Кроме того, в договоре строительного подряда должны быть расписаны все штрафные санкции за нарушение сторонами своих обязательств по договору (например, за нарушение подрядчиком сроков окончания работ, за не предоставление в срок заказчиком строительной площадки или проектной документации и т. д.).
В соответствии со ст. 706 ГК РФ подрядчик может выступать по отношению к заказчику как генеральный подрядчик или субподрядчик. Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. То есть генеральный подрядчик может и не осуществлять выполнение непосредственно строительно-монтажных работ, а привлечь для этого третью, стороннюю организацию. Но при этом на генерального подрядчика в соответствии с гражданским законодательством возложена серьезная ответственность.
Генеральный подрядчик в системе взаимоотношений между ним, заказчиком и субподрядчиком несет следующую ответственность:
1) перед заказчиком - за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами ГК РФ об исполнении обязательства третьим лицом (пункт 1 ст. 313 ГК РФ) и об ответственности должника за действия третьих лиц (статья 403 ГК РФ);
2) перед субподрядчиком - за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. То есть заказчик и субподрядчик никак между собой не связаны, между указанными лицами отсутствуют какие-либо правоотношения, если иное не предусмотрено законом или договором (например, если заказчик с согласия генерального подрядчика не поручал субподрядчику выполнения некоторого объема работ). Более того, в соответствии с п. 9 Обзора оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику.
С другой стороны, заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (например, напрямую с субподрядными организациями), но с согласия генерального подрядчика (данное согласия можно указать при заключении договора генерального подряда в качестве одного из его условий). В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.
Расторжение договора строительного подряда производится в общегражданском порядке с соблюдением требований гл. 29 ГК РФ.
Но, кроме того, ГК РФ предусматривает основания для отказа сторон от исполнения указанного договора (данные положения представляют собой исключения из требований ст. 310 ГК РФ, согласно которой односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим):
1) в соответствии со ст. 717 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику, часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Согласно п. 19 Обзора указанная статья устанавливает максимальный предел возмещения убытков в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора подряда. В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ, причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Статьей 717 ГК РФ определено, что помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.
Данная норма не содержит исключения из общего правила возмещения убытков и не освобождает подрядчика от обязанности доказывания возникших у него убытков, а лишь ограничивает размер возмещения в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел.
2) согласно ст. 719 ГК РФ, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда, в частности не предоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи, препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок, если иное не предусмотрено договором подряда, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Таким образом, в нем рассматриваются правовые и экономические основы инвестиционно-строительной деятельности в части, касающейся деятельности инвесторов по финансированию строительства, выполнения подрядчиком необходимых объемов работ, деятельности заказчиков по организации строительства.
Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами, т. е. указанный закон применим к правоотношениям, возникающим в строительстве.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются:
1) инвесторы - физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Они осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ;
2) заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ;
3) подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ-Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом;
4) пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Их условия сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и другими федеральными законами.
Таким образом, правоотношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основании договоров, заключаемых между ними согласно ГК РФ. Но согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключение договора, они могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Поэтому, хотя договор об инвестиционной деятельности гражданским законодательством не предусмотрен, условия каждого конкретного договора квалифицируются согласно ГК РФ (как условия договора подряда, договора простого товарищества и т. д.). Но такие участники гражданских правоотношений, как инвесторы, в ГК РФ отсутствуют.
Указанные противоречия усложняют квалификацию договоров данного вида с учетом норм ГК РФ.
Между юридическими лицами, осуществляющими строительство объектов недвижимости, допустимо заключение договора простого товарищества. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и действовать совместно без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ).
Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Данное положение п. 2 ст. 1041 ГК РФ является в некотором смысле неоднозначным. Оставался вопрос, могут ли быть одной из его сторон физические лица (если будут соблюдены все требования гл. 55 ГК РФ), если договор простого товарищества заключен не для осуществления предпринимательской деятельности.
С целью разъяснения этих и иных спорных моментов Верховным Судом РФ было принято обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.
Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами гражданского законодательства.
Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок:
1) в качестве договора подряда. В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком-организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
Если, по сути, заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
2) как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности).
В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и действовать совместно без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
В силу положений гл. 55 ГК РФ участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.
Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.
В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на Конкретную квартиру.
Также нет признаков создания объединения граждан - будущих Жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.
3) типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.
По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких договоров возникают отношения, регулируемые гл. 55 ГК РФ «Простое товарищество».
4) другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.
Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Однако данным законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм ГК РФ и Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».
5) часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Законом о государственной установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не Прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко.
При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.
В результате рассмотрения различных вариантов трактовки указанных договоров Верховный суд РФ пришел к выводу о том, что ко всем рассмотренным делам подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей», но однозначного решения о том, к какому виду договоров их нужно относить и какими правовыми нормами регулировать, принято не было.
После принятия Закона об участии в долевом строительстве данное противоречие было снято.
В соответствии со ст. 1 указанного Закона договор на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости представляет собой договор участия в долевом строительстве.
При этом в п. 2 ст. 1 указанного Закона привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается на основании вышеназванного закона и законодательства РФ о жилищных накопительных кооперативах.
Таким образом, если для участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры, например договор простого товарищества.
В соответствии с договором простого товарищества его участники (товарищи) вносят в общее дело соответствующие вклады. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Применимо к проблемам строительства договор простого товарищества заключается между двумя юридическими лицами. Вкладом одного товарища, исполняющего функции заказчика (застройщика) строительства, являются право собственности или аренды на соответствующий участок, изготовленная и утвержденная проектно-сметная документация и т. д. Другой товарищ (подрядчик) в качестве вклада вносит объемы работ, поставляет материалы и т. д. По соглашению сторон стоимость каждого вклада может быть оценена сторонами при подписании договора простого товарищества.
В результате этого внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества, либо не вытекает из существа обязательства.
То есть объект недвижимости, совместно построенный указанными лицами, находится в общей долевой собственности. Каждый товарищ вправе совершать со своей долей допустимые законодательством действия. Но для этого необходимо выделить указанные доли. Сделать это желательно на этапе заключения договора. Так как на момент его подписания уже существует рабочий проект дома, можно не просто указать доли в процентном соотношении, но и произвести их фактический раздел.
Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.
Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия - в порядке, Устанавливаемом судом.
Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.
При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества неустановлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками, либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.
При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.
В отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.
Решения, касающиеся общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не предусмотрено договором простого товарищества.
Каждый товарищ имеет право на информацию независимо от того, уполномочен ли он вести общие дела товарищей, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, не могут иметь места.
Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, недействительно.
Таким же образом должна распределяться и прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, - пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли недействительно.
Договор простого товарищества прекращается вследствие:
1) объявления кого-либо из товарищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, если договором простого товарищества или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами;
2) объявления кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом);
3) смерти товарища или ликвидации либо реорганизации участвующего в договоре простого товарищества юридического лица, если договором или последующим соглашением не предусмотрено сохранение договора в отношениях между остальными товарищами либо замещение умершего товарища (ликвидированного или реорганизованного юридического лица) его наследниками (правопреемниками);
4) отказа кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества;
5) расторжения договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей в отношениях между ним и остальными товарищами;
6) истечения срока договора простого товарищества;
7) выдела доли товарища по требованию его кредитора.
При прекращении договора простого товарищества вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.
Порядок расторжения договора определен в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Кроме того, сторона договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, вправе требовать расторжения договора в отношениях между собой и остальными товарищами по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
