Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в прошлом году. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.
По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.
Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года. На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны. Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.
В. Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.
Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика.
В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:
1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.
Законодатель предусмотрел ряд запросов, предъявляемых к долевому строительству. Кроме того, требования адресуются к работе застройщика и его документации. Сам процесс регулирует N214-ФЗ.
ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ. Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи. ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.
Ранее дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.
Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.
Вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.
Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.
Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.
В РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.
Аннуляция ДДУ, по мнению чиновников, обезопасит вложенные деньги дольщиков. Сделки будут прозрачными и легальными. Но эта мера принесет некоторые помехи для застройщиков.
В 2020-2021 годах договоры на стадии строительства будут оформляться через специальные счета. Их открывает банк. Они называются экроу-счетами. Получить денежные средства с них застройщик может, но при условии того, что он закончил строительство объекта, сдал его вовремя. Дольщики получили жилые помещения, а также их зарегистрировали. Этой процедурой занимается Росреестр.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Строительная фирма, принявшая на себя обязательство по возведению дома, учитывает денежные средства от дольщиков и понесенные в процессе возведения объекта расходы по отдельным статьям.
2. Экроу-счета находятся в банке – кредиторе, который контролирует их расходование. В частности, он не дает согласие на перечисление денежных средств в нецелевом порядке.
Кроме того:
• для взыскания убытков дольщики первоначально обращаются непосредственно к застройщику, а потом к его учредителю;
• список причин внеплановых проверок со стороны контролирующих органов, увеличен.
Экроу-счет находится в банке. Он предназначается для хранения денежных средств граждан на все время, пока строится многоквартирный дом. Денежные средства, размещенные на счете, могут быть переданы застройщику только в случае, если его обязанности перед дольщиками будет выполнено. Экроу-счету посвящена глава 860.7 ГК РФ. При проектном финансировании такой счет выступает неотъемлемой частью кредитования застройщиков.
В настоящее время утверждено более пятидесяти российских банков, имеющих право на привлечение экроу-счетов. К следующему году планируется, что более 90% продаж по долевому участию будут осуществляться именно по этой схеме.
Строительство и экро-счета:
1. Если строительная фирма объявит о несостоятельности, денежные средства, лежащие на счетах, возвращаются дольщикам.
2. Представитель застройщика не сможет взять деньги со счетов до того, как закончится возведение многоквартирного дома.
3. Если время сдачи объекта увеличивается более чем на полгода, дольщик имеет право вернуть свои деньги, сняв их с экроу – счетов.
4. После сдачи недвижимости, деньги со счета будут перенаправлены на погашение кредита. Остаток – это доход застройщика.
Если многоквартирный дом так и не достроиться, застройщик станет банкротом, денежные средства, хранящиеся на рассматриваемых счетах, возвращаю дольщикам. Сумма возмещения вкладов в максимальном показателе составит 10 миллионов рублей за 1 квартиру.
Теперь, для того, чтобы начать строительство, фирма обязана отвечать критериям:
1. На его счете в банке должно быть не меньше 10% от планируемой цены всей застройки.
2. Фирма имеет солидный опыт строительных работ в области многоквартирного строительства не менее трех лет. Площадь строительных объектов, уже сданных ею в эксплуатацию, не должна быть меньше десяти тысяч кв.м.
3. Строительная фирма не должны быть должником по имеющимся займам.
В нынешнем году прогнозируется уменьшение количества строительных фирм. Следовательно, будут уменьшены и темпы строительства. И это логично. Если компания просрочила время ввода дома в эксплуатацию более чем на три месяца, она не может планировать постройку нового объекта по ДДУ. Таким образом, новый механизм работы через экроу-счета призван исключить появление новых вкладчиков, которых обманул застройщик.
Контролировать сделку между строителем и гражданами будет банк, который может наложить запрет на проведение транзакций, связанных с тратами денежных средств в нецелевом порядке. Финансы дольщиков будут находиться на экроу-счетах, надежно защищаться. А возвращаться через Агентство по страхованию вкладов.
Кроме кредитных учреждений, возведение домов также контролируется государством. Оно в лице уполномоченных органов закрепило правовые требования, предъявляемые к застройщикам.
Минстрой уполномочен государством снимать, назначать руководителя надзорного органа. А те, кто руководит строительными фирмами, в случае нарушения закона будут нести ответственность солидарного вида перед населением.
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
