Любой ипотечный заемщик может столкнуться с тем, что закладная по его квартире будет передана из одного банка в другой. Стоит ли волноваться, что поменяются условия договора? Что означает для ипотечного заемщика данная процедура?
Закладная - это именная ценная бумага, по которой удостоверяются права
залогодержателя на квартиру. Первым залогодержателем выступает банк,
выдающий кредит на покупку недвижимости. Как любая ценная бумага закладная может быть продана любому юридическому или физическому лицу, без согласия
залогодателя (заемщика).
Передача прав по закладной представляет собой передачу третьему лицу права залога на имущество, обремененное ипотекой, а также права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. При этом банк обязан письменно уведомить заемщика о смене залогодержателя, сообщить новые реквизиты банка, на которые необходимо делать ежемесячные платежи согласно кредитному договору.
При продаже закладной условия кредитного договора остаются прежними. Поменять условия кредитного договора, а также внести изменения в закладную можно только путем
заключения двухстороннего соглашения между залогодержателем и залогодателем.
Ирина Ляшенко констатирует, что все изменения в закладной должны проходить регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы. Таким образом, продажа закладной для заемщика, по сути, смена залогодержателя, - процедура безрисковая и безболезненная.
Однако следует учитывать один очень важный момент - чем «дальше» находится закладная, тем сложнее осуществить процедуру снятия обременения на недвижимость.
В данном случае речь идет о тех заемщиках, которые погасили долг и собрались погасить запись об обременении в установленном законом порядке.
Ведь если закладная будет продана, скажем, банку в другом регионе страны, то после погашения кредита закладную должны будут передать по месту нахождения недвижимости, а на это, исходя из практики, уходит 2-3 месяца. Пока же закладная «едет», ипотеку снять невозможно, а это означает, что, продать или заложить недвижимость тоже не представляется возможным. Однако есть и такие банки, которые не делают закладных.
Как правило, к таким финансовым структурам относятся те банки, которые кредитуют исключительно за счет собственных средств банка и не планируют их продавать. Иными словами, зарабатывают не на временной выдаче кредита, а на протяжении всего срока кредита (например, все 15 лет). К числу таких банков относится Банк, Газпромбанк, Банк Москвы.
Каково экономическое обоснование продажи закладной? Почему банки продают закладные?
Банк при продаже закладной получает доход от комиссии за выдачу кредита,
проценты за пользование кредитом, и, продав закладную, получает сразу всю сумму остатка по кредиту. Соответственно, высвобождаются средства для выдачи новых кредитов. Банк же, который покупает закладную, рассчитывает на так называемые «длинные деньги», т.е. зарабатывает на процентах, которые платит заемщик весь срок использования кредита.
При необходимости денежных средств банк опять же может продать закладную и получить всю сумму остатка по кредиту сразу. Таким образом, закладные перепродаются по нескольку раз.
Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
