Когда вы регистрируете общество с ограниченной ответственностью, прежде всего нужно подумать о формировании УК (уставного капитала). Он представляет собой совокупность долей учредителей (по номинальной стоимости). С юридической стороны, УК – имущественная зона ответственности перед кредиторами, с экономической – финансовая основа для плодотворного начала прибыльного дела. Что значит уставной капитал ООО и как он формируется, расскажем в статье.
Содержание уставного капитала ООО
Любой компании, решившей открыть ООО, необходимо определиться с содержанием уставного капитала. Его состав зависит от внесенных долей учредителей (ст. 14 ФЗ № 14-ФЗ) и измеряется процентным соотношением или в виде дроби.
Оценка долей происходит учредителями ООО совместно, однако, если неденежное имущество имеет номинальную стоимость, явно превышающую 20000 рублей, привлекается независимый оценщик (ч. 2 п. 2 ст. 15 ФЗ № 14-ФЗ).
Если неденежное имущество имеет номинальную стоимость, явно превышающую 20000 рублей, привлекается независимый оценщик.
Хотя Гражданским кодексом открытие ООО, в составе УК которого есть неденежное имущество, без привлечения оценщика не предусмотрено совсем (п. 2 ст. 66.2 ГК РФ), и это вызывает некоторое противоречие.
Требования к уставному капиталу в 2017 году:
1. Минимальный размер составляет 10000 рублей, максимальный регламентирован уставом (но не больше величины чистых активов). Установленный минимум обязательно нужно платить деньгами (п. 2 ст. 66.2 ГК РФ).
2. Структура УК может быть различной и включать любые виды имущества, но должна иметь денежный эквивалент. В уставе может быть прописано, какое имущество не принимается в качестве взноса.
3. До момента регистрации ООО необходимо внести 3/4 от указанного в заявлении размера УК, остальное – в последующий год (п. 4 ст. 66.2 ГК РФ).
4. Участники общества вносят свои доли согласно заключенному договору об учреждении совместного предприятия, но сроки внесения не могут быть меньше 4-х месяцев (п. 1 ст. 16 ФЗ № 14-ФЗ).
Как формируется УК общества
Наличие базового уставного капитала – важнейшее правило для тех, кто планирует создание ООО. Каким он будет, определяет собрание учредителей, а затем вносит эти данные в созданные учредительные документы. Поскольку участником ООО может стать не только физическое, но и другое юридическое лицо, то и уставный капитал одной компании полностью или частично может стать частью капитала сторонней компании. Однако стоит помнить об ограничениях в применении налоговых режимов в этом случае (юридические лица не должны иметь больше 25% в вашем УК).
Уставный капитал одной компании полностью или частично может стать частью капитала сторонней компании.
Порядок формирования УК ООО складывается из этапов:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Определяется количество учредителей.
2. Определяется размер и состав доли каждого из учредителей. Проводится независимая оценка.
3. В кассу или на накопительный счет в выбранном банке вносится 10000 рублей в качестве минимальной суммы. Формируется необходимый для регистрации объем УК в размере 3/4 от заявленного (конечно, можно сразу все 100%). Передаваемое имущество оформляется актами, деньги – кассовыми ордерами.
4. Происходит регистрация ООО.
5. Осуществляется перевод денежных средств с накопительного счета в банке на открытый расчетный.
6. При необходимости вносится непогашенная задолженность в уставный капитал (на это дан лишь один год).
7. После полной оплаты УК необходимо подтверждение. Им послужат справка из банка о внесенных средствах, подписанная руководителем и бухгалтером этого банка, и первичные платежные документы, акты передачи.
Изменение размера УК ООО
Законом об ООО предусмотрена возможность изменения объема уставного капитала общества и в большую, и в меньшую сторону.
Объем УК возможно увеличить:
• Путем включения имущества, принадлежащего обществу. Такой способ позволит пропорционально увеличить номинальную стоимость каждой из долей учредителей.
• Дополнительными взносами участников, желающих пополнить уставный капитал. Возможно увеличение в равной степени каждой доли в УК или частичный рост вклада одного или нескольких учредителей.
• Включением в учредители ООО третьего лица со своей долей. Принимаемый участник пишет заявление, в котором перечисляет то имущество, которое намерен внести в УК общества, его оценочную стоимость, а также порядок и сроки внесения.
Повышение капитала фиксируется в решении (если учредитель один) или протоколе собрания учредителей, отражается в уставе. Документ удостоверяет нотариус, согласно п. 3 ст. 17 ФЗ № 14-ФЗ.
О том, что произошло изменение уставного капитала в большую сторону, нужно в течение месяца сообщить в налоговую, подготовив заранее документы:
• Протокол или решение.
• Заполненное и удостоверенное нотариусом заявление по форме Р13001.
• Новый устав в 2-х экземплярах.
• Квитанцию об оплате госпошлины на 800 рублей.
• Выписку из ЕГРЮЛ (для нотариуса).
Уменьшение УК ниже 10000 рублей не допустимо. Однако при соблюдении этого условия он все же может измениться в меньшую сторону:
• Если в течение одного года после открытия бизнеса УК не был оплачен полноценно, он изменяется до фактического уровня.
• Если через 2 года со дня регистрации ООО стоимость чистых активов компании меньше заявленного УК, последний уменьшается до размера этих чистых активов.
• Если происходит уменьшение номинальной стоимость долей участников (например, проводится переоценка) или погашение той доли, которая принадлежит самому обществу.
О решении уменьшить капитал вы уведомляете налоговую в течение 3-х рабочих дней по форме Р14002 и 2 раза (с периодичностью в один месяц) публикуете новость в «Вестнике государственной регистрации». Кредиторы вправе требовать досрочного погашения обязательств общества через суд в течение 6 месяцев с момента последней публикации в СМИ.
Когда заявление принято, а публикации не вызвали шквала требований от кредиторов, освободившееся после уменьшения размера уставного капитала имущество можно спокойно вывести из обращения.
Уставный капитал ООО и ликвидация
Когда происходит закрытие общества, его уставный капитал – источник средств для погашения кредиторской задолженности. Лишь в рамках имеющегося у компании имущества она отвечает по своим долгам, согласно п. 4 ст. 63 ГК РФ.
Активы стоимостью больше 100 000 рублей ликвидационная комиссия продает путем проведения торгов, если наличных денег и тех средств, что есть на расчетных счетах, не хватило.
После необходимых выплат оставшаяся часть имущества распределяется между участниками общества в определенном порядке: сначала выплачивается величина распределенной, но еще не переданной чистой прибыли, затем остатки отдаются пропорционально вкладам учредителей в УК. Таким образом, закрытие общества – один из способов осуществить возврат имущества.
Имущество, которое входит в УК компании, так или иначе стоит использовать для получения прибыли и тратить лишь на ее нужды. Деньги вполне можно расходовать на аренду, зарплату сотрудникам, коммунальные платежи. Недвижимость превращается в склады или офисы, где работает персонал или происходит производственный процесс.
Многие владельцы бизнеса задаются вопросом, как же хранится уставный капитал. Выходит так, что этот фонд используется в работе и существует лишь на бумаге, он буквально растворяется в чистых активах общества. Для контроля существует лишь один момент, уже упомянутый выше: если по прошествии 2 лет с момента регистрации сумма чистых активов компании по документам будет меньше фактического уставного капитала, происходит либо его уменьшение, либо ликвидация бизнеса (если уменьшаться уже некуда).
Фонд используется в работе и существует лишь на бумаге, он буквально растворяется в чистых активах общества.
Поскольку ваш уставный капитал является имущественной гарантией кредиторам, лучше предоставить им возможность узнать его реальный размер и подтвердить это документально. Помните, чем больше уставный капитал, тем выше статус надежности партнера.
Что дает уставный капитал ООО
Для учредителей внесенные ими доли определяют размер регулярного дохода, поскольку распределение дивидендов происходит пропорционально вкладу каждого из них. Кроме того, обладатель доли имеет право голоса, управления делами общества, получения полной стоимости вклада при выходе из состава учредителей компании, а также право на часть имущества при ликвидации.
Распоряжение каждой из долей происходит самими учредителями: долю можно подарить, продать, передать по наследству. Выход (образец заявления на него здесь) одного из учредителей из состава ООО влечет за собой отчуждение его доли в пользу общества, других учредителей этого же общества (у них есть право преимущества при покупке) или постороннего лица (ст. 93 ГК РФ).
Размер УК предприятия влияет на возможность заниматься определенной деятельностью, требующей наличия лицензии. Например, чтобы реализовывать алкогольную продукцию, нужен уставный капитал от 50 тыс. до 1 млн. рублей, в зависимости от территориального расположения. От его размера зависит, сможете ли вы взять крупный кредит в банке, ведь именно уставный капитал определяет финансовую устойчивость вашего бизнеса.
Таким образом, уставный капитал ООО – не просто стоимостное выражение вложенных в будущий бизнес денежных средств и активов, но и показатель надежности, стабильности и готовности отвечать по своим обязательствам. Он необходим для регулирования отношений между учредителями, дает им определенные права и обязывает нести ответственность в соответствии с долей.
Увеличение уставного капитала в 2017 году
Пошаговая инструкция по увеличению уставного капитала (УК) ООО в 2017 году, включая все последние изменения в законодательстве. Увеличение уставного капитала ООО с пошаговой инструкцией можно использовать как для самостоятельной регистрации изменений, так и для общего ознакомления с процедурой увеличения УК общества.
Основными причинами увеличения уставного капитала являются:
• Ввод нового участника общества с увеличением УК;
• Приведение устава в соответствие согласно ФЗ №312 (Федеральным законом установлено, что уставный капитал ООО должен быть не менее 10 000 рублей, но есть общества, у которых уставный капитал менее 10 000 рублей, в таком случае они должны увеличить его до установленного законом уровня);
• Розничная торговля алкогольной продукцией, минимальный уставный капитал должен быть не менее 1 000 000 рублей;
• Требования к компаниям при получении лицензии на отдельные виды деятельности, которые Общество вносит в сферу своей деятельности;
• Увеличение УК может проводиться в рамках стратегии развития компании. Так как общество отвечает по своим обязательствам в размере уставного капитала, то больше доверия у потенциальных поставщиков и заказчиков, имеющих в планах заключение крупных сделок, вызывают компании с солидной цифрой в учредительных документах, именно размер УК станет минимумом гарантии интересов будущих кредиторов;
• Также большой уставный капитал может оказаться плюсом при получении банковского кредита.
Увеличение уставного капитала можно осуществить тремя способами:
• Увеличение УК за счет имущества общества;
• Увеличение УК за счет дополнительных вкладов участников, пропорционально их долям;
• Увеличение УК за счет вкладов новых учредителей или третьих лиц.
Рассмотрим увеличение УК за счет дополнительных вкладов участников, пропорционально их долям. Уставной капитал при создании ООО фиксируется в Уставе, поэтому увеличение УК потребуется осуществлять по форме заявления №Р13001 с разработкой новой редакции устава.
Для регистрации изменений потребуется подготовить следующие документы:
• Решение или протокол об увеличении уставного капитала в 2 экз. Учтите, что дата принятия решения должна быть равна или меньше крайней даты оплаты вкладов, но на срок не более чем на полгода. Протокол или решение при увеличении уставного капитала в 2017 году подлежит обязательному нотариальному заверению;
• Заявление участника о дополнительном вкладе. Необходимо указать крайнюю дату, до которой будут внесены вклады в уставный капитал, путем оплаты на расчетный счет или внесением в кассу общества. В течение 3 рабочих дней после этой даты необходимо заверить документы у нотариуса и подать на регистрацию в налоговую;
• Подготовить документ удостоверяющий оплату доли уставного капитала нового учредителя. Это может быть справка банка об оплате УК, либо приходно-кассовый ордер для внесения УК в кассу фирмы;
• Решение об утверждении результатов в 2 экз. (Порядковый номер решения должен быть выше решения об увеличении уставного капитала);
• Разработать новую редакцию устава в 2 экземплярах или сформировать лист изменений к действующему уставу в 2 экз.;
• Заполнить заявление по форме №Р13001;
• Оплатить госпошлину за регистрацию изменений в размере 800 рублей. Квитанцию об оплате государственной пошлины приложить к документам. Либо оплатить госпошлину воспользовавшись терминалом оплаты в налоговой инспекции.
Заверение документов у нотариуса
После формирования полного комплекта документов необходимо подписать все составленные документы, кроме формы №Р13001. Сшивать подготовленные документы не требуется. Форма заявления №Р13001 сшивается нотариусом и подписывается заявителем в присутствии нотариуса. Заявителем является действующий генеральный директор общества, в случае одновременной смены гендиректора заявителем будет новый директор. В случае если подавать и получать документы в налоговую будет доверенное лицо, то потребуется нотариальная доверенность и копия на право подавать и получать документы. Средняя стоимость услуг нотариуса: 1 700 руб. за заверение формы + 2 090 руб. доверенность (для подачи и получения документов без вашего участия), стоимость нотариального свидетельствования подлинности подписи на решении составляет 1180 руб., стоимость протокола (если в обществе два или более участников) равна 8 500 рублей.
Подача документов в налоговую
Далее необходимо проследовать в регистрирующий орган, оплатить госпошлину в терминале, если не оплатили заранее, получить талончик в электронной очереди и подать подготовленные документы на регистрацию изменений.
Регистрацией фирм и изменений в Москве занимается ИФНС №46, которая находится по адресу: г. Москва, Походный проезд, домовладение 3, строение 2. (Район Тушино). Самостоятельная подача документов процесс не быстрый, в среднем займет у вас не менее трех часов.
В налоговую необходимо предоставить:
• Заявление по форме Р13001;
• Заверенное решение или протокол об увеличении уставного капитала, а также копию нотариального свидетельства, которое выдается при заверении протокола;
• Решение об утверждении результатов;
• Заявление участника о дополнительном вкладе;
• Новую редакцию устава (в 2-х экземплярах);
• Квитанцию об оплате госпошлины;
• Приходные кассовые ордеры (или копии платежных поручений с отметкой банка об исполнении или квитанции о внесении денег на расчётный счёт в качестве оплаты уставного капитала).
После подачи документов на регистрацию изменений получите расписку о приеме документов.
Получение готовых документов
На шестой рабочий день с момента подачи документов необходимо явиться в налоговую и по расписке получить готовые документы.
В налоговой вы получите:
• Лист записи ЕГРЮЛ;
• Новую редакцию устава (1 экземпляр) заверенную и с отметкой регистрирующего органа.
Размер уставного капитала в 2017 году
Размер уставного капитала ООО в 2017 году определяет минимальный размер имущества, обеспечивающего интересы его кредиторов (п. 1 ст. 14 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ). О способах его формирования, обязанностях участников по внесению доли поговорим в нашей статье.
В соответствии с чем определяется уставной капитал хозяйственных обществ?
Уставной капитал хозяйственных обществ определяется в соответствии со ст. 66.2 ГК РФ. Нижний предел размера уставного капитала, в частности минимальный уставный капитал ООО в 2017 году, устанавливается законами о хозяйственных обществах. То есть при его оплате вносятся средства не ниже установленного минимума.
Часть уставного капитала в размере не менее установленного минимума вносится денежными средствами.
Для хозяйственных обществ установлена минимальная величина в следующем размере:
- Для кредитных организаций (закон «О банках и банковской деятельности» № 395-I), а именно:
• банков, центральных контрагентов — 300 000 000 руб.;
• небанковских кредитных организаций — 90 000 000 руб.
• Для страховых компаний (закон «Об организации страхового дела» № 4015-I): 120 000 000 руб. (базовый размер без учета коэффициентов).
- Для акционерных обществ (закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ), а именно:
• публичных — 100 000 руб.;
• непубличных — 10 000 руб.
При этом многие из указанных правил содержат ограничения не только по размеру, но и по составу капитала. Например, страховым организациям запрещено вносить заемные средства, залоговое имущество (п. 3 ст. 25 закона № 4015-I).
Сумма уставного капитала ООО с 2017 года
Минимальный уставной капитал ООО 2017 году составляет совокупность номинальной стоимости долей всех членов общества, учитывается в валюте РФ и не может быть менее 10 000 руб. (ст. 14 закона № 14-ФЗ).
Размер доли участника определяется в виде процента или дроби (отношения номинала доли ко всему размеру уставного капитала).
Реальная стоимость доли (выплачиваемая участнику, например, вышедшему из общества) составляет пропорциональную размеру доли часть стоимости чистых активов.
В уставе можно установить ограничение:
• максимального размера доли;
• допустимости изменения соотношения долей.
Такие ограничения должны устанавливаться в равной степени по отношению ко всем участникам.
Уставный капитал может складываться за счет:
• денег;
• вещей;
• имущественных прав;
• иных прав, которые можно оценить.
Однако существуют ограничения по видам имущества, которые нельзя передавать:
• право постоянного пользования участком земли (п. 6 ст. 3 закона «О введении в действие ЗК РФ» № 137-ФЗ);
• право аренды участка лесного фонда (ст. 5 закона «О введении в действие ЛК РФ» № 201-ФЗ).
Ограничения по видам имущества могут устанавливаться самими участниками, которые закрепляют их в уставе.
Оплачивая долю имуществом, необходимо оценить его в денежном эквиваленте. Такая оценка утверждается единогласным решением участников (п. 2 ст. 15 закона № 14-ФЗ).
П. 3 ст. 15 закона № 14-ФЗ установлена совокупность условий, при которых обязательно привлекается независимый оценщик:
• оплата производится в неденежной форме;
• сумма оплаты имуществом — не менее 20 000 руб. (полная или часть номинальной стоимости доли).
Требование по оплате доли участником
Решение о размере уставного капитала отражается в документе о создании организации. В нем же может быть закреплена и ответственность за неоплату доли в виде взыскания неустойки.
Если у общества 1 учредитель, то в решении должны отражаться:
• величина уставного капитала;
• порядок, сроки его оплаты;
• размер, номинальная стоимость доли (пп. 2, 8 ст. 11 закона № 14-ФЗ).
Передача имущества не считается самостоятельной сделкой, а происходит в рамках исполнения решения о создании лица (постановление 10-го арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 по делу № А41-81131/15).
Срок внесения вклада определяется решением о создании, но ограничивается 4 месяцами со дня, когда общество было зарегистрировано.
При разрешении вопроса о наличии у лица статуса участника принимается во внимание факт оплаты доли или полного формирования уставного капитала.
Если доказательства оплаты участником доли или внесения имущественного вклада отсутствуют, такое лицо не обладает правами участника (постановление АС Уральского округа от 21.04.2016 № Ф09-2008/16).
ВАЖНО! Нельзя освободить учредителя от обязанности уплатить долю.
Если доля не оплачивается целиком на протяжении установленного срока, ее неоплаченная часть переходит обществу. Размер уставного капитала ООО в 2017 году в этом случае либо уменьшается (когда неоплаченная часть доли погашается обществом), либо остается неизменным (когда неоплаченная часть доли реализуется другому участнику) по правилам ч. 4 ст. 24 закона № 14-ФЗ.
Итак, минимальный уставный капитал ООО, определяющий стоимость имущества, на который ориентируются кредиторы, оценивая свои риски при вступлении в правоотношения с обществом, составляет 10 000 руб. и оплачивается любым имуществом с учетом установленных ограничений. Минимальный размер уставного капитала ООО может быть выше, если общество занимается особыми видами деятельности (например, является небанковской кредитной или страховой организацией).
Минимальный уставный капитал ООО в 2017 году
В российском законодательстве, а именно в Гражданском кодексе – статья № 66.2, пункт 2, разъясняются некоторые особенности ООО. Речь идет о размерах уставного капитала. Так, в 2017 году минимальный его размер составляет 10 тысяч рублей. Но, как уже говорилось, для некоторых фирм он может отличаться.
Минимальный уставной капитал для ООО:
№
Минимальный размер (в российских рублях)
Основной вид деятельности общества с ограниченной ответственностью
Нормативное подтверждение
1
60 миллионов
страховые компании, что занимаются медицинским страхованием
ФЗ, закон № 4015-1, статья 25, пункт 3
2
120 миллионов
страховые компании, не занимающиеся медицинским страхованием
3
80 миллионов
производство алкогольных напитков
ФЗ, закон № 171, статья11, пункт 2.2
4
100 миллионов
организация азартных игр (букмекерская контора или тотализатор)
ФЗ, закон № 244, статья 6, пункт 9
5
от 90 миллионов
до 180 миллионов
небанковские организации (минимальный капитал зависит от вида лицензии)
ФЗ, закон № 395-1, статья 11
6
300 миллионов
банковские организации
Существует оговорка: в 2017 году иные ограничения, устанавливаемые на минимальный уставной капитал для ООО, определяют местные органы власти. Так, на территории Волгоградской области для компаний, занимающихся розничной торговлей алкогольными напитками, установлен такой минимальный размер денежных средств от 50 тысяч рублей (это не относится к организациям общепита).
Российским законодательством предусмотрено, что для ООО уставной капитал в текущем 2017 году должен быть выше, чем установленный официально его минимальный размер, то есть от 10 тысяч рублей. Основной нюанс заключается в том, что он всегда должен соответствовать этому параметру – на момент регистрации компании и на протяжении ее последующей предпринимательской деятельности. Если в процессе работы фирмы в 2017 году он стал меньше установленной величины – в 10 тысяч рублей, то его нужно обязательно увеличивать до нужного размера.
ГК нашего государства (статья № 90, пункт 4) оговаривает еще один нюанс: если в течение нескольких лет по завершении каждого отчетного годового периода (начиная со второго) стоимость чистых активов ООО упадет ниже величины уставного капитала, то он должен быть уменьшен. При последующем снижении стоимости чистых активов, фирма ликвидируется.
До 2014 года существовали следующие правила внесения денежных средств в уставный капитал организации:
• половина его размера в виде пятидесяти процентов вносилась еще до процедуры госрегистрации фирмы;
• деньги вносились на специальный счет в банке накопительного типа.
В текущем 2017 году действуют такие измененные правила:
1. Срок внесения денежных средств определяется с момента проведения процедуры госрегистрации – не позже четырех месяцев.
2. Счет для внесения денег открывается в банке только после создания компании.
Денежные средства, которыми определяется минимальный уставной капитал, учредители фирмы могут использовать для ее нужд. Под этими нуждами подразумевается, например, аренда помещения или выплата заработной платы рабочим.
Уменьшение уставного капитала в 2017 году
Если говорить о добровольном уменьшении уставного капитала ООО, то оно возможно в виде уменьшения номинальной стоимости долей участников. В этом случае общество возвращает участникам часть уставного капитала, при этом процентное соотношение долей не изменяется.
Обратите внимание: добровольное уменьшение уставного капитала не является способом избежать ответственности по долгам ООО. Перед тем, как уменьшить УК, общество должно предоставить доказательства уведомления кредиторов, которые вправе потребовать досрочного исполнения обязательств ООО.
Приведем пример уменьшения уставного капитала путем уменьшения номинальной стоимости:
ООО состоит из двух участников. Уставный капитал общества, внесенный после регистрации, равен 500 000 рублям.
Доли участников распределены следующим образом:
• Демидов А.Р. владеет долей в 80% уставного капитала, номинальная стоимость доли – 400 000 рублей;
• Немиров Г.М. владеет долей в 20% уставного капитала, номинальная стоимость доли – 100 000 рублей.
Участники приняли решение уменьшить уставный капитал общества вдвое, т.е. до 250 000 рублей.
Процентное соотношение долей участников должно оставаться прежним, но номинальная стоимость долей участников после уменьшения уставного капитала пропорционально изменится:
• номинальная стоимость доли Демидова А.Р. составит 200 000 рублей или 80% уставного капитала;
• номинальная стоимость доли Немирова Г.М. составит 50 000 рублей или 20% уставного капитала.
Как видим, уменьшение доли участника в уставном капитале не произошло, а значит, выполняется требование статьи 20 закона «Об ООО».
Уменьшение уставного капитала допускается не только в денежной форме, но и имущественной. Предположим, ООО регистрировал единственный участник, который в качестве вклада в УК (в дополнение к минимальной сумме 10 000 рублей) внес производственное здание. Бизнес не пошел, организация деятельность в этом здании не ведет, поэтому участник решил вернуть его в свою собственность. Бухгалтер организации оформляет выбытие основного средства (здания) и списывает его стоимость с бухгалтерского учета. Переход здания в собственность участника оформляется актом о приеме-передаче объекта основных средств.
С сумм или со стоимости имущества, полученных участниками при уменьшении уставного капитала, организация должна удержать НДФЛ. Минфин (письмо от 26 августа 2016 г. N 03-04-05/50007) исходит из того, что денежный или имущественный взнос, внесенный при регистрации ООО, уже не является собственностью участника, а значит, при таком уменьшении уставного капитала участник получает налогооблагаемый доход. Правда, в этом случае, согласно статье 220 НК РФ, участник может получить налоговый вычет на сумму расходов, понесенных при приобретении имущественного права.
Закон об ООО определяет следующие ситуации, когда общество обязано заявить об уменьшении уставного капитала:
1. Стоимость чистых активов общества меньше уставного капитала, т.е. организация убыточна. Такая ситуация допускается в первый финансовый год существования организации. Если же уставный капитал продолжает оставаться больше стоимости чистых активов общества по окончании второго или каждого последующего финансового года, то ООО обязано заявить об уменьшении УК.
Например, стоимость чистых активов ООО по итогам третьего финансового года равна 200 000 рублей, в то время как уставный капитал составляет 500 000 рублей. В этом случае уставный капитал не обеспечивается имуществом организации и не может гарантировать интересы кредиторов. Необходимо заявить об уменьшении уставного капитала до размера, не превышающего стоимости чистых активов общества.
2. Общество в течение года не распределило или не продало перешедшую к нему долю. В этом случае доля должна быть погашена, поясним на примере.
После выхода участника из ООО его доля перешла к обществу. Уставный капитал общества составляет 1 млн. рублей и распределен следующим образом:
• Доля общества – 20% УК, номинальная стоимость доли – 200 000 рублей;
• Доля Демидова А.Р. – 40% УК, номинальная стоимость доли – 400 000 рублей;
• Доля Немирова Г.М. – 40% УК, номинальная стоимость доли – 400 000 рублей.
Размер уставного капитала уменьшается на номинальную стоимость доли общества, а значит, уставный капитал теперь будет составлять 1 000 000 – 200 000 = 800 000 рублей. При этом происходит процентное увеличение долей двух участников, ведь 400 000 рублей теперь составляют не 40% уставного капитала, а 50%.
А вот требование закона о необходимости уменьшить уставный капитал, если он не был полностью оплачен в течение года с момента регистрации ООО, теперь отменено.
Созываем собрание участников
Для принятия решения об уменьшении уставного капитала общество созывает общее собрание участников. Такое решение должно быть принято не менее чем 2/3 голосов, если уставом не предусмотрена необходимость еще большего числа голосов. Единственный участник общества принимает решение об уменьшении УК единолично. В решении отражается не только факт уменьшения уставного капитала, но и внесение изменений в устав.
Сообщаем об уменьшении уставного капитала в налоговую инспекцию
После того, как решение принято, общество обязано в трехдневный срок сообщить об этом в регистрирующую налоговую инспекцию. Для сообщения об уменьшении уставного капитала предусмотрена специальная форма Р14002. Заявление подписывает директор ООО. Подпись директора надо заверить нотариально, даже если он лично представит заявление Р14002 в ИФНС. Нотариальное заверение заявления не требуется лишь в случае, когда оно подается в электронном виде и подписывается усиленной ЭЦП. Кроме того, заявитель должен иметь при себе решение об уменьшении УК, паспорт и доверенность (если документы подает не директор). Налоговая инспекция в течение пяти рабочих дней получения формы Р14002 вносит запись в ЕГРЮЛ о том, что общество находится в процессе уменьшения уставного капитала.
Уведомляем кредиторов об уменьшении уставного капитала
О том, что организация уменьшает свой уставный капитал, необходимо уведомить кредиторов, для чего надо подать сообщение в «Вестник государственной регистрации». Уведомление публикуется в «Вестнике» дважды: первый раз после получения из ИНФС листа записи в ЕГРЮЛ, второй раз – не раньше, чем через месяц после первой публикации.
Подаем в ИФНС документы для регистрации изменений в уставе
После второй публикации в «Вестнике государственной регистрации» надо подготовить пакет документов для подачи в регистрирующую налоговую инспекцию:
• Протокол общего собрания или решение единственного участника об уменьшении УК;
• Устав ООО в новой редакции, где зафиксировано уменьшение уставного капитала, или соответствующее изменение устава в виде отдельного документа (два экземпляра);
• Документ об оплате госпошлины (800 рублей);
• Заявление по форме Р13001, заверенное нотариусом;
• Доказательства уведомления кредиторов об уменьшении уставного капитала ООО (печатный экземпляр журнала «Вестник государственной регистрации» или заверенная директором копия бланка публикации);
• Расчет стоимости чистых активов, если уставный капитал был уменьшен в соответствии с п. 4 ст. 90 ГК РФ.
На регистрацию уменьшения УК в налоговой инспекции отводится пять рабочих дней, после чего заявителю или его доверенному лицу будут выданы устав в новой редакции и лист записи в ЕГРЮЛ с уменьшенным уставным капиталом ООО.
Оплата уставного капитала в 2017 году
Основные требования законодательства, которые нужно учитывать при формировании уставного капитала в 2017 году:
• Минимальный размер, оплата которого должна осуществляться деньгами, составляет 10 000 рублей. Максимальный размер не должен превышать величины чистых активов (его сумма прописывается в Уставе ООО).
• Структура уставного капитала может варьироваться и зависит от вносимых участниками видов имущества, материальных и нематериальных активов. Все вносимые активы должны быть оценены в денежном эквиваленте.
• В Уставе общества с ограниченной ответственностью должно быть прописано, какие виды имущества могут быть приняты в качестве доли участника, а какие – нет.
• Оплата уставного капитала должна вноситься следующим образом: три четверти вносится до момента регистрации ООО, остальная сумма должна быть внесена в течение года после даты регистрации юридического лица.
• При формировании уставного капитала оплата долей участников осуществляется в соответствии с условиями заключенного договора об учреждении ООО в течение 4 месяцев.
Если один из участников решить прекратить свое участие, он должен написать заявление о выходе из состава учредителей ООО и получить выплату, стоимость которой равна его доле в обществе. После этого документы ООО направляются в органы государственной регистрации для корректировки данных об участниках этого общества с ограниченной ответственностью.
Перед регистрацией ООО необходимо внимательно изучить налоговое законодательство, определить перечень видов деятельности, которыми будет заниматься будущее предприятие. Немаловажным будет изучение того, что грозит за незаконную предпринимательскую деятельность, штрафы и санкции за неправильную подачу отчетности (например, такую, как единая упрощенная налоговая декларация) или несвоевременную оплату налогов и социальных отчислений.
Базовый уставный капитал определяет многие последующие действия будущего предприятия. Структуру и размер УК создает собрание участников с учетом имеющихся активов и дальнейших планов на совместную деятельность. При вхождении в состав участников общества с ограниченной ответственностью юридического лица (как одного из участников) часть его УК может стать долей уставного капитала другой компании (в соответствии с действующим российским законодательством, доля другой компании в уставном капитале нового ООО не может превышать 25%).
Основные этапы формирования и оплаты уставного капитала ООО в 2017 году:
1. Определение количества всех участников.
2. Определение размера долей, структуры активов, которые будут вноситься в уставный капитал ООО.
3. Проведение независимой оценки всех предоставленных активов, недвижимого и движимого имущества, материальных и нематериальных ценностей (в рублях).
4. Выбор банка, на накопительный счет которого вносится 10 000 рублей (как минимальная сумма УК). Формирование необходимого размера УК (3/4 от общего объема). Имущество, которое передается в Уставный фонд, оформляется актами приема-передачи, денежные средства – кассовыми ордерами.
5. Для дальнейшей регистрации ООО потребуются платежные документы, подтверждающие внесение денежных средств, имущественных и материальных активов, других ценностей – кассовые ордера, акты приема-передачи.
Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» также предусмотрена возможность изменения размера уставного капитала в большую или меньшую сторону. Увеличить оплату УК можно за счет имущества, которое принадлежит ООО (увеличивая долю каждого из участников пропорционально его первоначальному вложению), а также за счет увеличения количества участников (если такое предусмотрено в Уставе общества).
Решение об увеличении уставного капитала в 2017 году
Федеральная нотариальная палата своим письмом от 24 марта 2016 года № 932/03-16-3 рекомендовала применять письмо Федеральной налоговой службы от 15 марта 2016 года № ГД-3-14/1086@, касающееся регистрации изменений, внесенных в устав ООО в связи с увеличением уставного капитала общества.
Так, в указанном письме налоговики отметили следующее. В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» статья 17 Федерального закона № 14-ФЗ дополнена пунктом 3.
Данный пункт гласит, что факт принятия решения общего собрания участников общества об увеличении уставного капитала и состав участников общества, присутствовавших при принятии указанного решения, должны быть подтверждены путем нотариального удостоверения.
Итоговым документом при совершении такого нотариального удостоверения является выданное нотариусом (лицом, замещающим временно отсутствующего нотариуса) свидетельство об удостоверении факта принятия решения органом управления юридического лица и о составе участников (членов) этого органа, присутствовавших при принятии данного решения (ст. 103.10 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Таким образом, помимо решения общего собрания о внесении изменений в устав, в налоговую инспекцию необходимо представить свидетельство (заверенную копию) нотариуса. Данный документ может содержать также информацию об иных принятых общим собранием участников общества (единственным участником общества) решениях.
Пример текста:
Увеличить уставный капитал общества до размера 100 000 рублей за счет внесения дополнительного вклада участником общества.
Дополнительный вклад должен быть внесены наличными деньгами в срок до (ДАТА) года.
Стоимость дополнительного вклада 90 000 рублей.
Номинальная стоимость доли участника увеличивается на сумму равную стоимости дополнительных вкладов.
Уставный капитал имуществом в 2017 году
Уже несколько лет, как в ГК содержатся положения о том, что минимальный уставный капитал компании при ее создании должен быть оплачен исключительно деньгами (абз. 1 ст. 66.2 ГК РФ). Разного рода «неденежные вклады» могут лишь дополнить его, но только когда минимальная часть уже сформирована. Например, если по документам сумма «уставника» – 30 000 рублей,
то 10 000 из них должны быть оплачены исключительно деньгами, а остальные 20 000 рублей можно внести любым другим имуществом (недвижимостью, ценными бумагами, вещами, имущественными правами).
Любое имущество и имущественные права должны быть оценены независимым оценщиком,
и их стоимость должна подтверждаться отчетом об оценке. Учредителям же необходимо подписать соответствующий акт, а потом единогласно утвердить этот «денежный эквивалент»
на общем собрании. Обратите внимание: информация о размерах вкладов в уставный капитал, вносимых имуществом, должна быть отражена в решении. Когда же регистрация кампании будет завершена, собственники, внесшие «имущественный» вклад, должны передать его на баланс новоиспеченной фирмы по акту приема-передачи.
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что производить вклад в общее дело имуществом не очень удобно. И даже не потому, что оплата услуг независимого оценщика может оказаться намного выше, чем стоимость оцениваемых им вещей или иных неденежных активов. Проблема в том, что при выполнении самой процедуры внесения имущества учредители допускают ошибки, и некоторые из этих ошибок могут стать причиной отказа в регистрации фирмы. Испортить дело может даже неграмотная формулировка устава или протокола, несмотря на то, что в обязанности налоговиков не входит проверка содержания документов, предоставленных для регистрации.
За последние месяцы арбитры уже рассмотрели несколько подобных споров. В каждом из них компании-заявители были уверены, что неудачно построенная фраза не может стать причиной отказа, поскольку это противоречит п. 1 ст. 23 Федерального Закона № 129-ФЗ (далее – Закон № 129-ФЗ). Однако на практике все сложилось иначе.
Гражданин, как единственный учредитель, представил в инспекцию документы для регистрации фирмы. При этом в решении было указано, что уставный капитал общества определен в размере 10 000 рублей с «полным» внесением указанной суммы имуществом. Но инспекция отказалась регистрировать такую компанию. Регистраторы указали, что в решении общества указано, что десятитысячный «уставник» будет формироваться «… путем внесения имущества». Вид имущества при этом не указан. Однако, согласно пункту 2 статьи 66.2 ГК РФ, уставный капитал такого (т. е. минимального) размера может быть внесен исключительно деньгами. Соответственно, в решении содержится незаконная формулировка. А раз так, то оно считается неподанным. Несостоявшийся заявитель попытался обжаловать решение налоговиков в вышестоящую инстанцию. И после получения очередного отказа предприниматель обратился в арбитраж.
В зале суда он попытался объяснить, что в смутившей налоговиков формулировке нет ничего незаконного. Фраза о формировании уставного капитала «…путем внесения имущества»
не исключает внесение в уставный капитал общества денег, потому что, согласно статье 128 ГК РФ, деньги относятся к имуществу. К тому же истец напомнил арбитрам, что регистраторы вообще не уполномочены на проведение проверки содержания представленных документов на предмет их соответствия федеральным законам или иным нормативным актам, содержащихся
в них сведений, за исключением заявления (в силу ч. 4.1 ст. 9 Закона № 129-ФЗ). И, плюс к тому, добавил, что на момент принятия регистрирующим органом решения уставный капитал
не был сформирован, поэтому говорить о нарушении порядка его формирования вообще преждевременно. К тому же, размер «уставника» вносится в ЕГРЮЛ исключительно на основании учредительных документов, порядок формирования уставного капитала в реестре
не отражается. И сведения, содержащиеся в решении о создании общества, туда тоже не вносятся.
Но судьи всех трех инстанций поддержали отказ в регистрации. Арбитры подтвердили, что из решения действительно непонятно, какое конкретно имущество подлежит внесению в уставный капитал. Кроме того, не было информации о том, как оценена его стоимость. Указание же на внесение по факту государственной регистрации юридического лица обезличенного, принадлежащего учредителю на праве собственности имущества для формирования уставного капитала, по мнению судей, недопустимо.
Что же касается довода о том, что деньги – это частный случай имущества, поэтому «спорная» формулировка решения вполне допустима, судьи полностью согласились с налоговиками. Дело в том, что положения ГК РФ и Закона об ООО, действительно, четко разделяют денежные и неденежные вклады в уставный капитал. Поэтому из буквального прочтения указанного пункта решения учредителя следует, что «уставник» собирается сформировать внесение неденежного вклада на сумму 10 000 рублей, что напрямую противоречит закону.
Разъяснили судьи и претензию истца относительно неправомерности проверки инспекцией формулировок в документах. По утверждению арбитров, если уставный капитал внесен незаконным способом, то будет считаться, что он не внесен вовсе. И тогда получится, что в Госреестре содержатся недостоверные сведения о том, что капитал сформирован (т. к. данные о нем подаются до начала процедуры внесения). Из этого, по мнению судей, можно сделать вывод, что, заботясь о правдивости информации в ЕГРЮЛ и проверяя, чтобы в документах содержались предусмотренные законом сведения, налоговики были вправе признать решение
о создании общества ненадлежащим и, соответственно, не предоставленным. Поэтому отказ в регистрации следует считать правомерным (решение суда постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2016 г. и АС Уральского округа от 9 июня 2016 г. № Ф09-5891/16 по делу № А71-9310/2015).
Из старого закона
В похожую ситуацию попала и другая фирма – у нее налоговики забраковали устав. И хотя в данном случае само нарушение, на мой взгляд, выглядит довольно спорно, тенденция, что называется, «налицо».
Итак, регистраторам не понравилось, что в уставе содержится формулировка: «… утверждении денежной оценки ценных бумаг, других вещей или имущественных прав либо иных имеющих денежную оценку прав, вносимых учредителями общества для оплаты долей в уставном капитале общества, принимаются учредителями общества единогласно». Как и в предыдущем споре, заявитель счел отказ незаконным и обратился в арбитраж.
Но судьи и на этот раз поддержали точку зрения сотрудников госреестра. Служители Фемиды указали, что фраза, находящаяся в уставе и насторожившая налоговиков, взята из статьи 15 Федерального закона №14-ФЗ (далее – Закон № 14-ФЗ). А на момент, когда данная формулировка была включена в закон, она обозначала, что денежная оценка неимущественных прав осуществляется участниками. В настоящее время это напрямую противоречит пункту 2 статьи 66.2 Гражданского кодекса о том, что оценивать неденежный вклад может только независимый оценщик, а учредители вправе лишь его утвердить.
Довод заявителя, что пункт устава не дублирует никаких положений закона, а лишь четко выражает мысль, что оценка только утверждается учредителями, как того требует пункт 2 статьи 66.2 ГК РФ, арбитры отвергли, указав на то, что устав оформлен не по закону и поэтому считается неподанным. Аудиторы подтвердили законность отказа в регистрации (решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 января 2016 г., постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2016 г. и АС Поволжского округа от 26 июля 2016 г. № Ф06-10770/2016 по делу № А65-23937/2015).
Проверка данных – возможна
Сведения о размере и порядке формирования уставного капитала создаваемого предприятия относятся к необходимым для государственной регистрации сведениям, и их соответствие закону является обязательным (п. а ст. 12 Закона № 129-ФЗ). Соответственно, указанные выводы арбитров и налоговиков являются вполне обоснованными.
А вот отказ в регистрации из-за того, что формулировка в уставе совпала со «старым» законом, мягко говоря, небесспорна. Тем не менее, описанном споре апелляционные арбитры Республики Татарстан подчеркнули: несмотря на то, что Закон № 129-ФЗ не содержит норм, которые возлагали бы на налоговиков полномочия по проверке соответствия учредительных документов, проведение такой ревизии не повлияло на законность выводов суда.
Уставный капитал застройщика с 2017 года
В соответствии с правовыми нововведениями, вступающими в силу с 2017 года, в зависимости от общей площади строительства объектов недвижимости, к застройщикам будут предъявляться различные требования для минимального размера уставного капитала, исходя из следующих расчетов (пп. б п. 3 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»):
• При наибольшей площади объекта строительства не более 1 500 кв. м — 2 500 000 рублей.
• Если объемы строительства сводятся к 2 500 кв. м, то сумма уставного капитала должна равняться 4 млн рублей.
• При застройке не более 10 000 кв. м — уставная сумма составляет 10 млн. рублей.
• Когда площадь объекта строительства — 25 000 кв. м, то уставной капитал должен определяться как сумма в 40 млн. рублей.
• Застройщик должен располагать 80 млн. рублей, если площадь строительства составляет не более 50 000 кв. м.
• Максимальная величина строительных объектов не более 100 000 кв. м — 150 млн. рублей сумма капитала.
• При площади объектов долевого строительства равной 250 000 кв. м денежная сумма, которая должна находиться на балансе застройщика определяется как 400 млн. рублей.
• Уставной капитал составляет 800 млн. рублей, если площадь объекта долевого строительства не более 500 000 кв. м.
• При застройке величиной более 500 000 кв. м — денежная сумма, находящаяся на учете организации должна быть не менее 1 млрд. 500 млн. рублей.
Те строительные организации, которые не отвечают требованиям, предъявляемым к размеру уставного капитала, не имеют прав на привлечение граждан для заключения договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного жилья.
Применение счетов эскроу в долевом строительстве
В соответствии со ст. 860.7 ГК РФ счета эскроу представляют собой банковские услуги по открытию специальных счетов в целях блокирования и учета кредитной организацией, получаемых денежных средств, для последующей их передачи, при возникновении определенных оснований.
Пример:
Банк ЗАО «Поддержка» предоставил целевой кредит для строительства жилья ООО «Рассвет». В договорах долевого участия, заключаемых застройщиком с клиентами, было прописано условие о направлении всех денежных средств, получаемых от участников долевых отношений, в счет оплаты стоимости приобретаемой недвижимости на эскроу счет, открытый в ЗАО «Поддержка», для блокирования и учета денежных сумм кредитным учреждением.
После завершения строительства ООО «Рассвет» сможет получить внесенные покупателями жилья средства, а до момента окончания стройки банк является гарантом выполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
В договорах участия в долевом строительстве при расчетах с помощью счетов эскроу могут быть указаны следующие условия:
• Необходимость внесения оплаты за покупку участником долевого строительства на специальный счет кредитной организации.
• Перечисляемая сумма должна соответствовать стоимости приобретаемого жилья.
• Срок хранения денежных средств на счете равняется периоду передачи застройщиком жилья покупателю, увеличенному на 6 и более месяцев.
• Основания перечисления банком денежных средств, хранящихся на счете, ответственной за строительство организации и др.
Кредитный договор, заключаемый между застройщиком и банком, имеющий своей особенностью использование счетов эскроу, должен содержать в себе определенные аспекты:
• Цели использования кредита.
• Обязательство банковского учреждения обеспечить застройщика необходимой денежной суммой для завершения строительства.
• Обязанность застройщика по открытию счета в банке, выдавшем кредит.
• Право банка на запрос необходимой информации и обязанность застройщика предоставить сведения, которые могут потребоваться для оказания банковских услуг.
• Указание застройщиком во всех заключаемых договорах долевого строительства жилья условия о необходимости внесения покупателем денежных средств на счета эскроу.
• Срок действия кредитного соглашения.
• Ответственность сторон и др.
Участник долевого строительства, заключивший договор с застройщиком, при условии оплаты жилья через эскроу счет, имеет право на односторонний отказ от исполнения такого соглашения, например, при банкротстве или ликвидации юридического лица.
Правила ведения счета эскроу
Сущность проведения расчетов с помощью эскроу счетов заключается в том, что денежные средства по договору участия в долевом строительстве передаются, не напрямую от клиента к застройщику, а через открытый счет в кредитной организации.
Действующим законодательством установлены правила ведения таких счетов (п. 17 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»), а именно:
• Эскроу открывается банковским учреждением, заключившим с застройщиком кредитное соглашение.
• Необходимость создания счета обусловлена учетом и возможностью блокирования банком денежных средств, поступающих от покупателей жилья.
• Счет открывается только после официальной регистрации договора долевого строительства.
• На денежные средства, хранящиеся на счетах эскроу, начисляются проценты в размере, определяемом соглашением сторон.
• Банк, у которого открыт счет эскроу, самостоятельно информирует участников долевого строительства о возможности одностороннего отказа от исполнения соглашения.
• Денежные средства, внесенные на счет не позже 10 рабочих дней с момента предоставления застройщиком передаточного акта, подписанного уполномоченными сторонами, переводятся в качестве оплаты обязательств строительной организацией перед банком.
• Если расчеты по договору долевого строительства жилья произведены, то соглашение об открытии счета прекращает свое действие, после чего счет закрывается.
Росреестр или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) не позднее 5 рабочих дней с момента внесения записи о прекращении, расторжении или одностороннем отказе от исполнения ДДУ направляет в банк письменное уведомление о погашении ранее произведенной регистрации документа.
Все обязанности и права переходят от одной стороны по сделке к другой при уступке прав требования или обращения взыскания на недвижимое имущество, но только с момента обязательной госрегистрации перехода полномочий.
Формирование Единого реестра застройщиков
Для защиты интересов лиц, участвующих в долевом строительстве жилья, возникла необходимость в повышении информационной открытости застройщиков, ввиду чего создается Единый реестр строительных организаций.
Соответствующий официальный перечень застройщиков будет представлять собой государственный информационный ресурс, в котором систематизированы сведения о юридических лицах, занимающихся постройкой объектов недвижимости (п. 26 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ).
Информация, которая содержится в общем реестре застройщиков должна быть:
• открытой;
• общедоступной;
• полной и объемной;
• подлежащей размещению на официальном интернет сайте органа государственной власти, уполномоченного на ведение соответствующей базы данных.
Порядок ведения и состав сведений Единого реестра застройщиков, подлежащих размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определяется уполномоченным органом, созданным по решению Правительства России.
Основные изменения, которым подвергнется договор долевого участия в строительстве жилья в 2017 году сводятся к следующему перечню:
• При условии надлежащего исполнения застройщиком требований закона и своих обязательств перед участником долевых отношений, покупатель недвижимости не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в судебные органы (пп. б п. 10 ст. 1 ФЗ № 304).
• В соглашении о долевом участии необходимо обязательно указывать место расположения жилого помещения на этаже.
• Как приложение к договору долевого участия, застройщик при передаче квартиры должен предоставить будущему владельцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении.
• В соглашение между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки — 1 % от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.
• Основанием для расторжения ДДУ является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5%.
• В случае если сумма уставного капитала не отвечает требованиям закона, застройщик вправе оформить соглашение с поручителем, который станет гарантом предоставления недостающих денежных средств. В противном случае заключение договоров долевого участия для застройщика не представляется возможным.
Соглашение с поручителем удостоверяется нотариусом и должно быть оформлено до государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
Процесс государственной регистрации договора долевого строительства осуществляется по факту подачи заявления установленного образца сторонами соглашения: участник долевого строительства и застройщик.
Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…»):
• Проектная декларация — официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
• Разрешение на строительство.
• Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
• Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
• Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
• При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
• Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.
В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:
• Данные о страховой организации застройщика.
• Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
• Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.
В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения, направив запросы в уполномоченные учреждения.
Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика
Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.
Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):
• До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
• Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
• Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
• Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.
На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.
Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.
Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.
Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.
Как сдвинуть с места бетонную плиту размером 50 метров в высоту, 100 метров в длину и весом 202 тонны, не применяя никаких механизмов и приспособлений?
Статью подготовила специалист по международным стандартам финансовой отчетности Меликова Мария Марковна. 
