Подавляющее большинство видов деятельности, которые осуществляют плательщики ЕНВД, требует наличия помещений для размещения магазинов, объектов организации общественного питания, офисов, складов. Если «вмененщик» не относится к категории счастливчиков, владеющих необходимыми нежилыми помещениями, он вынужден их арендовать. Как показывают многочисленные опросы плательщиков ЕНВД, именно затраты на аренду помещений являются самой значительной статьей их расходов. Поэтому желание сэкономить на аренде вполне естественно.
Пожалуй, единственный в данном случае способ экономии — арендовать объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Как правило, это обходится дешевле, чем аренда аналогичных объектов у граждан или коммерческих организаций, хотя и из этого правила становится все больше исключений. Поэтому, прежде чем попытаться заключить договор аренды государственного или муниципального имущества, нужно, как говорится, сравнить цены. Это поможет сэкономить массу времени. Ведь процедура заключения договоров аренды весьма трудоемка и проходить ее без гарантии получения экономической выгоды не представляется целесообразным.
В настоящей статье приведены основные положения законодательства, регламентирующего аренду государственного и муниципального имущества, а также рассмотрены некоторые нюансы аренды такого имущества.
Что такое государственное и муниципальное имущество?
Статьей 214 ГК РФ определено, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее субъектам РФ (собственность субъекта РФ). Имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским поселениям и другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (ст. 215 ГК РФ).
Находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215 ГК РФ). То имущество, которое не закреплено за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями, входит в состав государственной казны РФ, казны субъекта РФ или муниципального образования.
Чтобы узнать о возможности аренды того или иного здания или помещения, плательщику ЕНВД следует обратиться:
— в государственное (муниципальное) предприятие или учреждение, за которым оно закреплено;
— в органы государственной или муниципальной власти, которые осуществляют управление имуществом, не закрепленным за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.
К сведению. Как правило, перечни свободных нежилых помещений и зданий, предназначенных для сдачи в аренду, размещаются на официальных сайтах региональных и муниципальных структур, ответственных за управление имуществом (региональные министерства по управлению государственным имуществом, комитеты по управлению муниципальным имуществом и т.п.). Если на сайтах данная информация отсутствует, то за ее получением придется обращаться в соответствующий орган. Информацию можно получить при личном обращении или написав заявление. Порядок предоставления услуги по получению информации устанавливается на уровне субъекта или муниципального образования. В любом случае услуга предоставляется бесплатно.
Особенности заключения договоров аренды
В соответствии с п. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено применение такого же порядка заключения договоров аренды в отношении:
— недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
— недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
— имущества, принадлежащего на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
Федеральный закон № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (далее — Правила) утверждены Приказом ФАС России № 67 . Этим же документом утвержден перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.
Органы власти субъектов РФ и муниципальных образований разработали и утвердили административные регламенты предоставления услуг по передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и муниципальных образований. С данными документами можно ознакомиться на сайтах органов власти, уполномоченных распоряжаться имуществом субъектов РФ и муниципальных образований (региональные министерства государственного имущества, комитеты по управлению муниципальным имуществом и т.д.), или в разделе «Региональное законодательство» справочно-информационных систем.
Приказ ФАС России № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов…».
Постановление Правительства РФ № 373 «О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг».
Обратите внимание! В силу п. 6 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вся информация о проведении конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, должна размещаться в Интернете.
Постановление Правительства РФ № 909 «Об определении официального сайта РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ».
Следует отметить, что в пп. 1 — 16 п. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ поименованы случаи, когда договоры аренды государственного и муниципального имущества могут заключаться без проведения конкурсов и аукционов.
По мнению автора, к «вмененщикам» применимы только некоторые из них, а именно заключение договора аренды:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— в порядке, установленном гл. 5 Закона № 135-ФЗ, регламентирующей предоставление государственных и муниципальных преференций;
— в рамках выполнения государственного (муниципального) контракта, заключенного по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ, если использование исполнителем имущества (зданий, помещений) было предусмотрено конкурсной документацией (при этом срок аренды имущества не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта);
— на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (при этом заключение договоров с одним лицом на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается).
Федеральный закон № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».
Кроме того, при выполнении ряда условий, перечисленных в п. п. 9, 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, без проведения конкурсов и аукционов могут пролонгироваться действовавшие договоры аренды государственного и муниципального имущества.
В чем отличие конкурса от аукциона?
Участники конкурса подают заявки в закрытом виде — в конвертах. Таким образом, заявки скрыты от конкурентов и доступны лишь конкурсной комиссии. Цель кандидатов — представить конкурсной комиссии наиболее выгодные условия исполнения договора. В идеале договор должен заключаться с тем лицом, которое предложило лучшие условия исполнения договора. Аукцион, в свою очередь, это состязание участников торгов только по одному критерию (цене). Аукцион отличается от конкурса возможностью участников изменять поданное предложение. Участники аукциона могут изменять свои предложения, предлагая более выгодные условия, чем их конкуренты. Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона». Он устанавливается в размере 5% от начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды
В Правилах детальным образом расписана вся процедура проведения конкурсов и аукционов, начиная с создания комиссий и заканчивая заключением договоров по результатам конкурса или аукциона. Мы остановимся лишь на основных моментах их проведения.
Пунктом 2 Правил определено, что конкурсы являются открытыми по составу участников, а аукционы — по составу участников и форме подачи предложений.
Заключение договоров путем проведения торгов в форме конкурса возможно исключительно в отношении видов имущества, перечень которых утверждает ФАС (п. 3 Правил).
Перечень данного имущества приведен в Приложении 2 к Приказу ФАС России № 67.
В зависимости от того, в чьем ведении находится имущество, в качестве организаторов конкурсов и аукционов могут выступать федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления либо уполномоченный собственником обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение) или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (п. 4 Правил).
К сведению. Организатор конкурса или аукциона вправе привлечь на основе договора юридическое лицо для осуществления функций по организации и проведению конкурсов (аукционов).
Непосредственно для проведения конкурса или аукциона создается конкурсная или аукционная комиссия (п. п. 8, 13, 14 Правил). В обязанности конкурсной комиссии входит: вскрытие конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытие доступа к заявкам, поданным в электронном виде; определение участников конкурса; рассмотрение, оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе; определение победителя; ведение протокола вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к заявкам, поданным в электронном виде, протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе, протокола оценки и сопоставления заявок на участие в конкурсе, протокола об отказе от заключения договора. К функциям аукционной комиссии относятся: рассмотрение заявок на участие в аукционе и отбор участников аукциона, ведение протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокола аукциона, протокола об отказе от заключения договора.
Участниками конкурсов и аукционов могут быть любые организации, физические лица и индивидуальные предприниматели, претендующие на заключение договора и соответствующие требованиям, установленным законодательством РФ для таких участников (п. п. 17, 18 Правил).
Победителем конкурса признается участник, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке которого присвоен первый номер (п. 86 Правил).
Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора (п. 142 Правил).
Именно с победителями конкурса (аукциона) впоследствии и заключается договор аренды (п. п. 92 — 100, 150 Правил).
Особенности аренды имущества «вмененщиками»
По факту подавляющее большинство плательщиков ЕНВД являются субъектами малого и среднего предпринимательства, так как отвечают критериям, поименованным в ст. 4 Закона № 209-ФЗ и Постановлении Правительства РФ № 101 .
Федеральный закон № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Постановление Правительства РФ № 101 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства».
Статья 18 Закона № 209-ФЗ предусматривает возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в виде передачи им во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений и т.д.) на возмездной, безвозмездной основе или на льготных условиях. В соответствии с п. 4 ст. 4 данного Закона федеральные и региональные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Имущество, включенное в данные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (бизнес-инкубаторы).
Перечни должны в обязательном порядке публиковаться в средствах массовой информации, а также размещаться в Интернете на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления. К примеру, Перечни федерального имущества, предназначенного для поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждены Распоряжением Росимущества № 184-р и размещены на официальном сайте Росимущества.
Распоряжениет Росимущества № 184-р «Об утверждении перечней недвижимого федерального имущества для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства».
Срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в перечни, должен составлять не менее пяти лет. Срок договора может быть уменьшен на основании поданного до заключения такого договора заявления лица, приобретающего права владения и (или) пользования. Максимальный срок предоставления бизнес-инкубаторами имущества в аренду (субаренду) субъектам малого и среднего предпринимательства не должен превышать три года (п. 4.3 ст. 18 Закона № 209-ФЗ).
Исполнение обязанностей налогового агента по НДС
При аренде государственного или муниципального имущества у органов государственной власти и управления и (или) органов местного самоуправления «вмененщик» должен исполнять обязанности налогового агента по НДС. Налоговые агенты — арендаторы обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. При этом налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога отдельно по каждому арендованному объекту имущества (п. 3 ст. 161 НК РФ) (Письма Минфина России N 03-07-11/344, N 03-07-11/279, N 03-07-14/96, УФНС России по г. Москве N 16-15/121104).
Арендатор-вмененщик должен составить счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней со дня оплаты аренды (п. п. 1, 3 ст. 168 НК РФ, Письмо ФНС России № ШС-22-3/634@). Декларацию по НДС необходимо представить не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174 НК РФ).
Важный момент: если в качестве арендодателя выступает балансодержатель имущества (государственное или муниципальное унитарное предприятие), который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления или казенным учреждениям, то обязанностей налогового агента у плательщика ЕНВД не возникает. В данном случае сумма арендной платы, включая НДС, перечисляется арендодателю-балансодержателю, который самостоятельно платит НДС в бюджет.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
