Совершение сделок с землей на сегодняшний день считается одним из самых важных и динамично развивающихся институтов земельного права. Важнейшим правовым основанием возникновения и прекращения прав на землю в данной сфере выступают договоры. Развитию договорных отношений в области земельного права способствует активное становление рыночных отношений, происходящее в нашей стране.
Особенность договоров в земельном праве связана с особыми уникальными свойствами того, по поводу чего они заключаются, их предмета - земли. Земля является важнейшей составной частью природы, и не является продуктом человеческого труда. П. 1 ст. 9 Конституции РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Основываясь на этом положении, ГК (ч. 3 ст. 129) устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и о других природных ресурсах.
В недалеком прошлом в условиях монопольной, государственной собственности на землю вопрос о договорных отношениях в этой области не исследовался и был вообще бессмысленным. Справедливости ради следует отметить, что "вопрос о земельно-правовых сделках был недостаточно разработан и в дореволюционном законодательстве". И как будто по сложившейся уже традиции современное законодательство также не отличается последовательностью и глубокой, осмысленной проработкой данного вопроса. Е.А. Галиновская считает, что существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с землей могут быть оправданы, так как отечественная правовая система только начала осваивать рынок земельных участков.
Правовая основа регулирования земельно-договорных отношений
В настоящее время существует конституционная база для заключения договоров в сфере земельного права. Так, ст. 36 Конституции содержит положение, согласно которому распоряжение землей осуществляется ее собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Следует отметить, что право собственников по свободному распоряжению земельными участками было предусмотрено и до этого в указах Президента Российской Федерации.
Договоры в сфере земельного права характеризуются смешанным правовым режимом: они регламентируются ГК и нормами земельного законодательства. П. 3 ст. 3 Земельного кодекса (далее - ЗК) устанавливает правило, согласно которому отношения по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Нормы гражданского и земельного законодательства в этой области соотносятся как общие и специальные. Гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования вопросов права собственности на землю и иных вещных прав на земельные участки, а также совершения сделок с земельными участками, а в земельном законодательстве отражается соответствующая специфика, обусловленная особенностями земли как природного объекта.
Таким образом, нормы гражданского законодательства применяются к договорным отношениям исключительно, если данный вопрос специально или в силу упущения законодателя не урегулирован земельно-правовыми нормами. Однако надо заметить, что земельное законодательство детально регулирует лишь договоры купли-продажи, договоры аренды земельных участков (ст. 22 и ст. 37 ЗК - соответственно), а также договор ипотеки (Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В отношении других земельно-правовых договоров преимущественно применяются нормы ГК.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Договоры, как и все сделки в области земельного права, заключаются лишь в случаях, когда на отчуждение земли есть прямое разрешение в земельном законодательстве. Именно этот принцип, по мнению многих ученых, должен быть основополагающим для земельного рынка. Его называют одним из критериев разграничения гражданско-правовых договоров и договоров в земельном праве. Однако применение в сфере земельных отношений особых, отличных от частноправовых принципов правового регулирования, не всегда оправдано. Думается, что предусмотренный в законодательстве институт государственной регистрации сделок с землей во многих случаях позволяет достаточно полноценно и эффективно выполнять функцию контроля за оборотом земельных участков.
Сделки с землей подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК. Также в силу того, что земля является видом недвижимости, при заключении договоров, касающихся земли, обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, в законодательстве о государственной регистрации совмещаются одновременно две системы регистрации - прав и сделок. В литературе указывается, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствует устойчивости отношений в области оборота земель, является основой для регулирования всех операций с землей. При помощи института регистрации сделок с землей государство стремится обеспечить законность сделок, права и интересы участников сделок и самого государства.
Введение же обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество позволяет сторонам заранее точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. С введением системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество отпала и необходимость нотариального удостоверения данных договоров. Хотя если стороны изъявят такое желание, то они вправе нотариально заверить свой договор.
Земельно-правовым договорам присущи такие общие для всех договоров черты, как свобода воли, законность, направленность на достижение определенной цели и др. Однако, не останавливаясь на этих качествах, хотелось бы указать на чисто специфические свойства договоров в земельном праве.
Особенности объекта земельно-правовых договоров
Основным признаком, позволяющим выделить категорию земельно-правового договора, является его объект.
Особенность рассматриваемых договоров в первую очередь состоит в том, что непосредственным объектом такого договора должен быть земельный участок. Это самое главное условие, при наличии которого договор будет являться земельно-правовым. В.Б. Ерофеев обращает внимание на то, что земельные участки должны быть не просто объектами в земельно-правовых сделках, а быть прямыми объектами. Действительно такое замечание позволяет разграничивать земельно-правовые договоры от договоров, где земля является лишь косвенным объектом (например, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях).
В земельном законодательстве содержится ряд значительных ограничений, причем они касаются именно объекта договорных отношений: земельных участков. Так, в соответствии со ст. 27 ЗК из оборота изъят целый ряд земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами.
К ним относятся:
- государственные природные заповедники;
- национальные парки;
- здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
- здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;
- другие.
В соответствии с п. 5 данной статьи ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки.
Вот перечень таких земельных участков:
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- предоставленные для нужд организаций транспорта (в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров);
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- другие.
Оборот ряда земель и соответственно заключение договоров ограничиваются также другими нормативными актами. Так, например, ст. 12 Лесного кодекса устанавливает, что оборот лесного фонда не допускается. Водный кодекс также содержит нормы, по которым большинство водных объектов находится в государственной собственности. Эти положения значительно ограничивают возможность заключения договоров относительно земельных участков, на которых находятся указанные объекты недвижимости.
Кроме того, учитывая, что земля, как и другие природные ресурсы, - объект невосполняемый, законодательство обязывает при заключении договора иметь в виду не только экономические, но и природоохранные цели. Однако на практике это зависит от того, насколько стороны договора являются экологически образованными и воспитанными.
На мой взгляд, определенные законодательные ограничения земельного оборота вполне оправданы и целесообразны. На это справедливо указывают и некоторые авторы*(269). Особые правила, установленные в земельном законодательстве, позволят минимизировать отрицательные социально-экономические последствия, которые могут возникнуть в результате формирования свободного (не регулируемого государством) земельного рынка.
Особенности субъектного состава земельно-правовых договоров
Что касается субъектного состава договоров, заключаемых в сфере земельных отношений, здесь следует отметить, что, согласно ранее действовавшему земельному законодательству, иностранные граждане и юридические лица, за исключением нескольких случаев, не могли иметь в собственности земельные участки на территории России. Соответственно, отсутствовала и возможность у данных субъектов заключать договоры относительно перехода прав на землю.
В новом Земельном кодексе отсутствуют практически все ограничения прав на приобретение в частную собственность земельных участков иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами и лицами без гражданства. Иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства также являются субъектами права частной собственности на землю. ЗК РФ допускает лишь единственное исключение из этого правила в отношении земельных участков в приграничных территориях.
Форма договоров
Одна из особенностей договоров в сфере земельного права связана с формой их заключения. Законодательство предусматривает жесткую регламентацию формы договоров, касающихся любой недвижимости, в том числе и земли. Из всех возможных способов заключения договора, предусмотренных ст. 434 ГК, ст. 550 ГК применительно к продаже недвижимости устанавливает необходимость соответствия одной единственной форме. Так, в соответствии с указанной статьей договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет его недействительность. Особая форма может быть предусмотрена и для отдельных видов земельно-правовых договоров. Несоблюдение установленной формы договора по общему правилу влечет его недействительность. Представляется спорной позиция В.Э. Чуркина, который пишет, что единственным исключением из правила об обязательной письменной форме договора является аренда на срок до одного года. Ст. 609 ГК устанавливает необходимость обязательного письменного оформления договора аренды, независимо от срока действия, в том случае, если одной стороной является юридическое лицо. Таким образом, анализ ст. 609 ГК показывает, что законодатель допускает заключение такого договора в устной форме на срок не более года исключительно в том случае, если его участниками являются граждане.
В соответствии со ст. 554 ГК одним из существенных условий договора продажи недвижимости является предоставление сведений данных, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Такие данные должны содержаться во всех без исключения договорах относительно земельных участков.
Это будут сведения, позволяющие определить:
- размер земельного участка;
- его местонахождение;
- перечень угодий, входящих в состав земельного участка;
- цель использования земельного участка;
- его кадастровая оценка.
К договору в обязательном порядке должен быть приложен также план участка с указанием границ обременений (ограничений).
Цель земельно-правовых договоров
Определенной спецификой обладает и цель заключения таких договоров. Стороны не вправе по своему усмотрению изменять целевое назначение земельных участков. Такое изменение допускается только в порядке, установленном законодательством. Цели закрепляются в специальном документе, определяющим правовой режим участка.
Помимо соблюдения принятых на себя договорных обязательств субъекты таких договоров обязаны выполнять такие требования законодательства, как:
- рациональное использование земли;
- эффективное использование земли;
- использование земли с соблюдением всех установленных правил;
- недопущение ухудшения экологической обстановки на земельном участке в процессе своей деятельности.
Особенности договора купли-продажи земельного участка
Из всех договоров в сфере земельных отношений, договор купли-продажи земельных участков по праву можно назвать самым важным. Он представляет собой разновидность договора купли-продажи недвижимости, которому специально посвящен один из параграфов главы 30 ГК.
Существенным условием такого договора является цена. В соответствии со ст. 555 ГК, если условие о цене сторонами не согласовано, то договор о продаже недвижимости считается не заключенным. Однако в соответствии с п. 5 ст. 66 ЗК стороны вправе не согласовывать цену, а указать в качестве цены на земельный участок его кадастровую стоимость. В случае самостоятельного определения цены, она не должна быть меньше кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
В существующем типовом договоре купли-продажи земельного участка предусматривается, что при определении предмета договора - земельного участка должно быть указано:
- его местоположение, т.е. почтовый адрес;
- кадастровый номер;
- размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);
- площадь участка (в квадратных метрах.);
- основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
- в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка.
Одним из способов заключения договора купли-продажи земельного участка является проведение торгов. Причем в некоторых случаях прямо устанавливается необходимость заключение договора купли-продажи именно таким способом. Интересное положение содержит ст. 36 ЗК. Исходя из ее содержания, преимущественное право на заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на этом земельном участке.
Исходя из ст. 37 ЗК, объектом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сформированные в натуре в качестве объекта гражданских прав. Таким образом, ЗК уточняет предмет договора купли-продажи земельного участка. Кроме этого, данная статья устанавливает обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно п. 2 ст. 37 ЗК недействительными условиями договора купли-продажи (а также договора мены) земельного участка признаются такие, которые:
- устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивают ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Земля, как правило, продается совместно с находящимися на ней недвижимыми объектами. В связи с этим заключение договора купли-продажи земельного участка проходит параллельно с оформлением договорных отношений относительно этой недвижимости.
Специфика договора мены земельного участка
Согласно ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Возможность заключения договоров мены земельных участков впервые была предусмотрена в п. 2 Указа Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Порядок заключения и исполнения договоров мены земли регулируется земельным законодательством, положениями ГК, посвященным договорам мены, а также нормами ГК, регулирующим порядок заключения договоров купли-продажи. П. 4 ст. 37 ЗК содержит положение, согласно которому часть правил, установленных для купли-продажи земельных участков, распространяется и на договоры мены и аренды земельных участков.
Рассматриваемый договор может выражаться в двух формах:
- в виде обмена земельными участками;
- в виде обмена земли на какое-либо имущество.
Как и в любом договоре мены, здесь его участники выступают одновременно и в качестве продавцов, и в качестве покупателей (ст. 567 ГК). Двойственная природа характерна для договора мены неравнозначными земельными участками. В том случае, когда обмениваемая земля неравнозначна по стоимости, площади, качеству и другим показателям, заключается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньгами стороне, предоставившей более ценный земельный участок.
В договоре мены земельными участками обязательно указываются признаки, позволяющие индивидуализировать обмениваемые земельные участки. Такими признаками являются: кадастровые номера земельных участков, их площадь, целевое назначение земель, в составе которых они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности. К договору прилагаются планы (чертежи) земельных участков.
Специфика договора аренды земельного участка
П. 1 ст. 607 ГК устанавливает возможность передачи в аренду наряду с другими объектами и земли. П. 2 ст. 22 ЗК в свою очередь предоставляет возможность сдачи земельных участков их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Что касается формы такого договора, то, как уже отмечалось, краткосрочный договор аренды земельного участка между гражданами является единственным земельно-правовым договором, который может быть заключен в устной форме.
Законодатель предусматривает возможность ограничения видов имущества, которые могут быть сданы в аренду и установления особенностей сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК). Так, согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Наряду с общими для всех договоров аренды качествами (срочность, возмездность и платность) договоры аренды земельных участков отличаются двойственной природой преследуемой цели. Так, помимо непосредственной цели договора, выраженной в нем, целевое назначение земельного участка жестко предопределено в кадастровых документах. Причем последняя цель преобладает над первой.
Земельный кодекс устанавливает для арендатора более льготный режим пользования арендованным имуществом по сравнению с предусмотренным в нормах ГК об аренде. Так, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. П. 2 ст. 615 ГК допускает такую возможность лишь с согласия арендодателя.
В Земельном кодексе содержатся и некоторые неясности в регулировании договора аренды земельного участка. В то же время, исходя из п. 3 ст. 15 ЗК, иностранные юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки. В связи с этим Ю.О. Кулешова и С.В. Третьяков правильно отмечают, что, следуя буквальному смыслу п. 1 ст. 22 ЗК, нелогично не признавать за иностранными юридическими лицами права выступать арендаторами в отношении земельных участков, так как право собственности предоставляет субъекту гораздо более широкие правовые возможности в отношении земельного участка, нежели права арендатора.
П. 2 ст. 22 ЗК устанавливает возможность предоставления в аренду земельных участков лишь их собственниками. Это положение существенно отличается от норм ГК. Так, в соответствии со ст. 608 ГК арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (попечители опекуны, родители). Помимо этого в соответствии с нормами ГК это право имеют субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, субъекты права пожизненного наследуемого владения и т.д. В связи с этим, думается, будет неправильным буквальное толкование ст. 22 ЗК. В качестве одного из аргументов данного подхода к пониманию данной статьи можно привести прямое указание п. 10 ст. 22 ЗК о возможности выступления в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законных представителей в качестве арендодателей в договоре аренды земельного участка.
Особенность договора залога земельного участка
Правовой базой договора залога земельных участков является Закон Российской Федерации "О залоге", Федеральный закон "Об ипотеке", Гражданский кодекс Российской Федерации. Договор о залоге земельного участка имеет двойственную природу. С одной стороны, он влечет за собой наступление самостоятельных последствий, а с другой стороны, выступает как правовое средство обеспечения других договоров в земельных отношениях (например, договоров займа).
Своеобразным видом договора о залоге земельного участка является договор ипотеки. Ст. 42 Закона Российской Федерации "О залоге" содержит следующее определение ипотеки: ипотекой является залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Несмотря на закрепление этого понятия, а затем в ГК, институт ипотеки в нашей стране пока не развит. Ст. 54 Закона "О залоге" допускает и залог прав на земельный участок (прав владения, пользования, аренды) или земельную долю.
Однако Федеральный закона "Об ипотеке" вводит и ряд ограничений:
1) запрещается залог сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных товаропроизводителей, в том числе крестьянских (фермерских хозяйств);
2) предметом ипотеки не могут быть земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
3) не подлежат залогу участки, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.
В целом же можно констатировать, что в настоящее время земельно-правовые договоры на практике набирают силу. Важно, чтобы не отставала от жизни и их законодательная проработка, но, конечно, не в ущерб свободе участников земельно-правовых отношений.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
