Действия нотариуса по удостоверению договора состоят, прежде всего, в том, что бы определить предмет залога и выяснить, нет ли в законе запрета на залог этого имущества. Так, не могут быть предметом залога участки, входящие в лесной фонд (ст. 12 Лесного кодекса РФ); ценные объекты, внесенные в государственный свод (Положение об особо ценных объектах культурного наследия народов РФ, утвержденное Указом Президента РФ № 1487); имущество, граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (ст.446 ГПК РФ); права неимущественного характера.
Далее нотариусу необходимо проверить полномочия участников договора залога. Залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо, необходимо лишь, чтобы имущество принадлежало залогодателю на праве собственности или на ином вещном праве, но в содержание этого права должно входить правомочие распоряжаться вещью, в том числе сдавать в залог. Если предметом залога является имущественное право, то залогодатель должен быть правообладателем.
Поскольку залогом может обеспечиваться лишь действительное требование, нотариус обязан проверить наличие обязательственных отношений между залогодателем (должником по основному обязательству) и залогодержателем (кредитором в основном обязательстве).
Кроме того, нотариус должен убедиться, что содержание договора не противоречит императивным нормам ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Обязательное нотариальное удостоверение установлено в отношении залога недвижимости (ипотеки) и залога движимого имущества, если он обеспечивает обязательства, возникшие из нотариально удостоверенной сделки (ст. 340 ГК РФ). Ипотека, кроме того, подлежит обязательной государственной регистрации.
В договоре залога должно быть указано имя (наименование) и место жительства (место нахождение) сторон, опись, оценка и место нахождения закладываемого имущества, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом (ст. 339 ГК РФ).
При нотариальном удостоверении договора залога должны быть пред-ставлены:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• документ, подтверждающий, что закладываемое имущество принадлежит залогодателю на праве собственности (или ином вещном праве);
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного залогом обязательства.
Федеральное законодательство не содержит каких-либо ограничений относительно места удостоверения договора ипотеки. Поскольку отчуждение имущества не происходит, он может быть удостоверен у любого нотариуса, как по месту нахождения недвижимости, так и в любом другом месте. В отношении государственной регистрации этого договора установлено следующее правило: государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 ФЗ «Об ипотеке»).
В тех случаях, когда залоговые отношения возникают в силу закона, например при купле-продаже имущества с рассрочкой платежа (п.5 ст.488 ГК РФ), в кредит (ст. 489 ГК РФ), по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 587 ГК РФ), комиссии (ст. 996 ГК РФ), то заключение договора залога необязательно, так как ст. 339 ГК РФ содержит требование об оформлении договора залога, а не о залоге вообще — как обременении имущественных прав. Следовательно, если предметом залога яв-ляется недвижимое имущество или основной договор был нотариально удостоверен, залоговые отношения у нотариуса могут не оформляться. Однако залог недвижимости подлежит государственной регистрации.
В указанных выше случаях залог возникает «автоматически» независимо от желания участников договора купли-продажи имущества с рассрочкой и т. п. В то же время по желанию можно заключить договор залога, предусмотрев в нем условия, расширяющие или, наоборот, сужающие объем их правомочий по залогу имущества (страхованию, владению, пользованию, наследуемому залогу, несению расходов по содержанию и т. д.)
Если в таких случаях не заключается договор залога, отметка о том, что имущество находится в залоге, делается на основном договоре и на основании этой отметки право залога подлежит государственной регистрации. Если же договор заключается, то к нему должны применяться все требования, предъявляемые законом к оформлению соглашений о залоге имущества.
Для случаев обязательного нотариального удостоверения договоров залога, действия нотариуса — это элемент фактического состава возникновения залоговых отношений (наряду с действиями самих участников), завершающий юридический факт для залога движимого имущества, если он обеспечивает обязательства, возникшие из нотариально удостоверенной сделки, и предпоследний (предшествующий государственной регистрации) в ипотеке.
Но участие нотариуса в залоговых отношениях шире и не сводится только к удостоверению волеизъявления залогодателя и залогодержателя, так, нотариус удостоверяет соглашение участников залогового отношения об удовлетворении требования кредитора за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (абц.2 п.1 ст.349 ГК РФ). В таких случаях нотариально удостоверенное соглашение участников залогового отношения об удовлетворении требования кредитора за счет заложенного имущества является по юридической силе таким же актом, как и решение суда, поскольку обращение к нотариусу является альтернативой обращению в суд. Здесь нотариальное действие будет способствовать реализации субъективных прав кредитора, подтверждая их законность.
Удостоверение договора ренты. С введением в действие второй части Гражданского кодекса в российском гражданском праве появился новый договорный институт — рента. Гражданский кодекс рассматривает ренту как самостоятельный тип договора, называя ее разновидности: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
В ранее действовавшем гражданском законодательстве рентные отношения регулировались в рамках договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного проживания продавца.
Договор ренты относится к немногим сделкам, для которых закон сохранил обязательность нотариальной формы. Как указывалось выше, нотариально удостоверенный документ будет представлять собой нотариальную форму договора ренты, а удостоверение нотариусом соглашения сторон (нотариальное действие) и само соглашение — это юридические факты, входящие в юридический состав, из которого возникают рентные отношения.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если происходит отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации.
При удостоверении договора ренты нотариусу необходимо установить, что предмет, субъектный состав, содержание договора не противоречат требованиям закона.
Предметом договора ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота: денежные средства, ценные бумаги, валюта и валютные ценности, произведения искусства (картины, скульптуры и т. д.), автомобили, квартиры, жилые дома, дачи, земельные участки, гаражи и др. Закон не устанавливает каких-либо ограничений в предмете данного договора.
Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимость.
Определяя круг участников данного договора, необходимо отметить, что плательщиками ренты могут выступать любые субъекты гражданского права без каких-либо ограничений, а получателями ренты могут быть только физические лица и юридические лица – некоммерческие организации. Некоммерческие организации могут быть получателями ренты лишь в договорах постоянной ренты.
Как на стороне плательщика ренты, так и на стороне получателя могут выступать несколько лиц. Справедливым представляется мнение О. С. Иоффе, определившего договоры купли-продажи жилых домов с пожизненным содержанием продавцов как алеаторные (рисковые) договоры: «На первый план в них выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное».
Законом предусмотрено два способа отчуждения имущества под выплату ренты:
1) имущество передается за плату, помимо рентных платежей;
2) имущество передается бесплатно, получатель ренты имеет право только на рентные платежи.
Удостоверяя договоры ренты нотариус, руководствуется п. 2 ст. 585 ГК РФ, в соответствии с которым, в зависимости от способа передачи имущества к договорам ренты субсидиарно должны применяться правила о купле-продаже или дарении соответственно.
Исходя из толкования п. 2 ст. 585 ГК РФ передача имущества под выплату ренты должна быть предусмотрена в самом договоре, в противном случае имущество будет передаваться бесплатно.
Что касается рентных платежей, то форма, размер и периодичность выплат зависят от вида ренты. Для договора постоянной ренты законом установлена рента в денежной форме. Размер должен быть определен соглашением сторон – это существенное условие. Норма о сроке носит диспозитивный характер: если иное не будет установлено в договоре, то выплаты производятся по окончании каждого календарного квартала.
Для договора пожизненной ренты законом также определена денежная форма выплат. Размер рентных платежей является существенным условием договора, и в законе есть ограничения по минимальному размеру — не менее одного минимального размера оплаты труда. Правила о сроках выплаты пожизненной ренты также носят диспозитивный характер: если договором не предусмотрено иное, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Для пожизненного содержания с иждивением исходя уже из названия этой разновидности установлена натуральная форма рентных платежей (обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и др.) и определено, что стоимость содержания не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда. Вместе с тем закон допускает возможность замены предоставления содержания с пожизненным иждивением в натуре на денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ). В законе нет правил, определяющих периодичность предоставления содержания с иждивением, видимо, оно должно предоставляться по мере необходимости в соответствии с принципами справедливости, добросовестности и разумности.
При удостоверении данного договора нотариусу следует разъяснить плательщику ренты, что рента обременяет недвижимое имущество, поступающее в собственность плательщика. Обременение заключается в следующем: плательщик ренты как собственник имущества может распорядиться им – продать, подарить, обменять, завещать и т. д., но на приобретателя переходит обязанность выплаты рентных платежей. Причем если договором не предусмотрена солидарная ответственность плательщика ренты и приобретателя имущества, то по ст. 586 ГК РФ он несет наряду с приобретателем субсидиарную ответственность перед получателем. Ввиду большой социальной значимости этих общественных отношений, представляется необходимым последующие сделки с имуществом, обремененным рентой, нотариально удостоверять. Так, если под выплату ренты передана недвижимость, то все последующие сделки подлежат государственной регистрации, следовательно, и всегда можно установить нового собственника этого имущества. В отношении движимых вещей будет трудно это сделать, поскольку ни объект, ни новый правообладатель нигде не регистрируются.
При пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты может распорядиться имуществом только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
Законом предусмотрен также механизм обеспечения исполнения обязательств по выплате ренты: если под выплату ренты передано в собственность плательщика недвижимое имущество, то получатель приобретает право залога на это имущество. Причем соглашение о залоге не заключается, а государственная регистрация права залога получателя ренты производится путем соответствующей отметки на договоре ренты. Если под выплату ренты передано движимое имущество, то закон в качестве существенного условия такого договора называет определение способа обеспечения исполнения обязательств плательщика (неустойка, поручительство, банковская гарантия, задаток, страхование и др.).
Представляется необходимым установить общеобязательное нотариальное удостоверение для всех последующих сделок с имуществом, обремененным рентой, для того чтобы приобретателям такого имущества были разъяснены не только их права на имущество, но и обязанности в отношении получателей ренты. Осложнение возникновения права собственности на имущество, обремененное рентой, еще одним юридическим фактом – действием нотариуса, будет направлено на охрану прав рентополучателя. Следует также внести соответствующие изменения в главу 33 ГК РФ.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
