Не каждому известен такой правовой институт как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, однако по указанным договорам очень часто приобретаются и отчуждаются квартиры.
В основном сделки по приведенным договорам заключаются с пожилыми или больными лицами - собственниками квартир, которые не имеют близких родственников. Смысл такого рода отношений заключается в том, что пожилой собственник квартиры (рентополучатель) передает в собственность третьему лицу (рентодатель) свою квартиру, а взамен получает либо постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение, либо постоянный уход (продукты, одежда, лекарства).
В зависимости от того, каким образом рентодатель будет исполнять свои обязанности, рассматриваемый договор будет коренным образом отличаться. Если мы говорим об обязанности рентодателя только передавать рентополучателю денежные средства, то это договор ренты. Если рентодатель берет на себя обязательства по натуральному обеспечению рентополучателя – осуществление ремонта в квартире, покупка лекарств, привод врачей, приобретение продуктов и одежды, многое другое, то это договор пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии с указанным договором собственник квартиры (рентополучатель) передает в собственность (возмездно или бесплатно) принадлежащее ему жилое помещение. Взамен рентополучатель вправе ежемесячно претендовать на определенное вознаграждение, размер которого не может быть ниже 2 минимальных размеров оплаты труда. Такое вознаграждение обязано оплачивать лицо, получившее в собственность жилое помещение (рентодатель).
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Затем договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации или нотариального оформления договор ренты считается недействительным.
Сторонам договора ренты необходимо понимать, что после регистрации договора право собственности на жилое помещение рентополучатель теряет, при этом, как уже было сказано ранее, в договор ренты может быть включен пункт, в соответствии с которым рентополучатель не может быть выселен из жилого помещения. Более того, рекомендую так же в договоре указывать на наличие дополнительного права собственника-рентополучателя, отчуждающего по договору ренты квартиру, по предоставлению им согласия на любые сделки и действия с отчуждаемым жилым помещением рентодателем. Оспорить договор ренты можно только при одном условии, что новый собственник – рентодатель, не исполняет обязательства по оплате ренты рентополучателю.
Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, то в отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан не просто оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению лекарствами, одеждой, уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, иное. Часто договор пожизненного содержания с иждивением возлагает на рентодателя обязанность по оказанию ритуальных услуг.
Итак, почему для приобретателя квартиры договор ренты имеет преимущества перед договором пожизненного содержания с иждивением? Ответ очень прост: указанные договоры оформляются как правило с пожилыми лицами, с которыми часто возникают споры и конфликты по исполнению обязательств из данных договоров. Договор ренты проще и исполнить, и обеспечить доказательства исполнения, а соответственно, расторгнуть такой договор в судебном порядке практически невозможно.
Доказать надлежащее исполнение договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее, к примеру, как вы сможете доказать, что покупали именно рентополучателю продукты, или одежду, или просто ухаживали за ним? Свидетельские показания в таких спорах являются относимым доказательством, и принимаются судом только в очень ограниченной части. Как правило, именно такие договоры расторгаются судом чаще всего. Основанием для принятия судом решения о расторжении договора может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не осуществил ремонт, не купил лекарств или иным образом не интересовался судьбой рентополучателя. В случае расторжения судом договора пожизненного содержания с иждивением, рентодатель, потративший к моменту расторжения значительные денежные средства на исполнение условий договора, не имеет право требовать с рентополучателя возмещения таких расходов.
Из всего сказанного выше следует очень простой вывод: чем проще и понятнее договор, и чем легче одной из сторон при необходимости доказать его надлежащее исполнение, тем меньше рисков, что такой договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой одну из разновидностей договоров ренты. Согласно статье 601 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).
Договор пожизненного содержания с иждивением, по которому под выплату ренты (предоставление содержания) передается любое недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации. В государственной регистрации нуждается как сам договор, так и переход права собственности по нему. Кроме того, производится регистрация обременения (залога), связанного с обязанностью по выплате ренты. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор пожизненного содержания вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п.2 ст.602 ГК РФ).
Основные особенности договоров пожизненного содержания с иждивением – возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п.1 ст.587 ГК РФ).
Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- сделка - договор пожизненного содержания с иждивением;
- право собственности плательщика ренты;
- залог в пользу получателя ренты.
В отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит, нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон. Записи об обременении залогом вносятся регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон.
Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты.
Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении условий:
- наличие согласия получателя ренты (п.1 ст.37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (Закона об ипотеке), ст.604 ГК РФ);
- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этого обязательства.
Важно также отметить, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Эти обязательства сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указываются ограничения (обременения).
Записи об обременении недвижимого имущества ипотекой погашаются в случае:
- расторжения договора пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.453 ГК РФ);
- судебного признания данного договора недействительным (ст.167 ГК РФ);
- смерти получателя пожизненного содержания с иждивением (ст.605 ГК РФ);
- выкупа ренты (ст.605 ГК РФ);
- в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен, если: получатель ренты умер, произошел выкуп ренты по инициативе получателя ренты, имущество возвращено получателю ренты. Два последних случая могут наступить, если плательщик ренты существенно нарушает условия договора содержания с иждивением. Последний случай означает фактическое расторжение договора пожизненного содержания. В случае прекращения пожизненного содержания ренты по инициативе получателя ренты, плательщик лишается права требовать компенсации расходов, понесенных им на содержание.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Договор ренты, или договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается с престарелыми, больными, одинокими людьми. Такие пожилые, социально незащищенные лица, при отсутствии родственников и поддержки в материальном и социальном плане, готовы передать свое жилье по возмездной сделке (договор ренты) тем или иным знакомым или посторонним лицам в обмен на финансовую поддержку и заботу.
За якобы кажущейся простотой указанных договорных отношений скрывается огромное количество подводных камней, которые в дальнейшем становятся основанием к расторжению или признанию недействительными договоров ренты или договоров пожизненного содержания с иждивением. Мы расскажем о трех основных причинах, по которым Договор ренты может быть признан недействительным, или расторгнут.
Большинство споров, связанных с требованиями о расторжении договоров ренты, относятся к определению минимального размера оплаты труда, в соответствии с которым устанавливается размер тех рентных платежей, которые ежемесячно Рентодатель должен передавать Рентополучателю в денежном эквиваленте или в виде оказания личных услуг по обеспечению одеждой, лекарствами, уходом, погребению, иным.
Рентополучатели полагают, что в настоящее время их обеспечение должно соответствовать прожиточному минимуму того региона, в котором они проживают. В данном случае придется расстроить престарелых бабушек и дедушек, т.к. минимальный размер оплаты труда в настоящее время для договоров ренты составляет всего 100 рублей и никак не соотносится с минимальным размером оплаты труда, установленных для трудовых отношений и социальных выплат.
При заключении договора необходимо особое внимание обращать именно на те обязанности, которые берет на себя новый собственник – Рентодатель. Как показывает практика, даже нотариусы зачастую не понимают, каковы могут быть последствия при неправильном или не точном изложении условий договора ренты или пожизненного содержания с иждивением в части обязанностей Рентодателей по отношению к Рентополучателям. А именно, если в договоре ренты или пожизненного содержания с иждивением установлена обязанность нового собственника лишь по оказанию помощи Рентополучателю в части обеспечения всем необходимым, и данная обязанность предусмотрена именно в фактическом оказании услуг, то никакое денежное возмещение не может быть заменено таким оказанием личных и непосредственных услуг.
Рентодатель, если конечно, он не хочет в дальнейшем остаться без своей квартиры, во время действия всего срока договора, обязан не только оказывать старикам подобные услуги и помощь, но и позаботиться об обеспечении доказательств такого оказания услуг. В противном случае, если старики обратятся в суд, договор однозначно будет расторгнут. Не стоит стесняться обеспечению доказательств, если вы приобретаете продукты, то заказывайте их по Интернету, оформив заказ на себя, если хотите сделать ремонт в квартире, то так же необходимо заключать договор подрядных работ на свое имя. Осуществляйте все оплаты по безналичному расчету со своего расчетного счета, договоры на приобретения имущества или услуг для Рентополучателей оформляйте на свое имя в интересах последних.
Чтобы избежать сложностей в сборе доказательств, а так же в самом исполнении указанных выше обязательств, необходимо при заключении договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) формулировать обязанности Рентодателя таким образом, чтобы в качестве исполнения договора устанавливались либо оплата рентных платежей в установленном размере, либо, чтобы фактическое и личное оказание услуг могло быть заменено и только по желанию самого Рентодателя в любое время на передачу рентных платежей Рентополучателю.
При указанных обстоятельствах единственное, о чем придется позаботиться новому собственнику квартиры – это о том, чтобы во время направлять на расчетный счет «стариков» определенную в договоре денежную сумму, или передавать ее по расписке.
Еще одним существенным и значительным основанием для признания договора ренты недействительным может служить психическое состояние здоровья Рентополучателя на момент оформления договора.
Как уже было сказано ранее, договор Ренты, пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается пожилыми и больными лицами, которые в той или иной степени нуждаются в уходе, лекарствах, дополнительной финансовой и социальной помощи.
Пожилые лица в связи с возрастом и состоянием здоровья не всегда способны в полной мере отдавать отчет своим действиям и руководить ими при заключении Договора, в том числе пожизненного содержания с иждивением, тем более, если такие лица ранее перенесли ту или иную болезнь, связанную с черепно-мозговой травмой, психическими заболеваниями, заболеваниями нервной системы, или указанные лица страдали или страдают алкогольной или наркотической зависимостью.
В рамках судебного процесса суд обязательно назначает судебно-психиатрическую экспертизу, и если указанная экспертиза даст положительный для Рентополучателей результат в части сомнения их состояния здоровья при заключении договора, суд признает договор Ренты или пожизненного содержания с иждивением недействительным.
Чтобы избежать столь неприятной участи остаться без квартиры Рентодателю по прошествии долгих лет надлежащего исполнения обязательств из договора и оплаты значительных сумм по договору, в обязательном порядке рекомендуется перед заключением Договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) обратиться в независимую экспертно-лечебную службу, которая проведет полный диагноз собственника с изучением всех документов по историям болезни, в том числе с получением выписок из диспансеров (психо-неврологический, наркологический) и подготовкой заключения о состоянии здоровья, достаточным для оформления договора ренты (или пожизненного содержания с иждивением). При наличии указанного заключения основания для отмены договора в последующем будут минимальными.
Если у вас заключен Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением) прямо сейчас обратите внимание на его содержание и на ваши обязанности по нему. Это даст вам возможность избежать возможных проблем по расторжению данного договора, избежать которых в суде уже не будет представляться возможным.
Договор пожизненного проживания
Определённые юридические процедуры допускают пожизненное проживание лица на жилплощади, принадлежащей собственнику.
Они требуют официального оформления гражданско-правовым договором, с предоставлением постоянной прописки.
Ситуации, допускающие подобные прецеденты многочисленны и отличаются как спецификой оформления, так и нюансов юридических последствий, предоставляющих те или иные полномочия лицу, проживающему совместно с собственником и членами его семьи.
Универсальным основанием их правоспособности является соответствующий вид обязательства собственника жилья перед обозначенными лицами. Эти обязательства собственник обязан соблюдать в силу установленных нормативов или действия положений законодательства, в том числе – статьи 558 ГК РФ.
При этом требуется соблюдение правил оформления отношений сторон, которые скрепляются составлением договора и его регистрацией в Росреестре.
В случае нарушений положений договора или чинения препятствий проживающим пожизненно гражданам, договор допускает расторжения по общим основаниям, соответствующим действию статьи 450 ГК РФ.
В то же время в число обозначенных лиц не входят иные граждане, правомочия которых так же допускают нахождения на жилплощади собственника.
В числе таковых:
• воспитанники детских домов;
• откомандированные на длительный срок;
• проходящие срочную службу;
• отбывающие срок наказания;
• проживающие по завещательному отказу.
Перечисленные категории жильцов не требуют оформления пребывания на занимаемой площади.
Для этого они обеспечены иными законными основаниями. В этом случае достаточно регистрации по соответствующему адресу.
Пожизненное обеспечение площадью в квартире опирается на составление контрактной документации с контрагентами:
• супругами после раздела совместно нажитого имущества;
• рентополучателями;
• дарителями – при внесении соответствующих условий;
• ссудополучателями;
• нанимателями – при внесении соответствующих условий.
По преимуществу таким правом пользуются граждане, отказавшиеся от принадлежащей им доли при приватизации. Впоследствии, после проведения приватизационной процедуры, таковые остаются в квартире в качестве жильцов, чьи имущественные и жилищные права недопустимо нарушать.
К оформлению контрактных отношений могут прибегать супруги, которые в случае развода сохранят право пользования помещения пожизненно.
При отказе от приватизации, не оформленном соответствующим правовым основанием, граждане могут утратить право прописки по усмотрению собственника, и при его содействии, подлежать выселению.
Но в течение трёх лет, не допуская пропуска срока исковой давности, такие действия допустимо оспорить, получив разрешение пожизненного проживания по решению суда. В этом случае решение суда выступит альтернативой требующемуся договору.
Пожизненное право на пользование помещением, в юридическом смысле рассматривается как своего рода обременение, так как обозначенные правомочия не прекращаются со сменой собственника.
Процедура дарения является односторонней гражданско-правовой сделкой. Несмотря на положения статьи 572 ГК РФ, которая не допускает выдвижения встречных требований от дарителя к одаряемому, стороны вправе включить в договор определённые условия.
Одно из таких условий – переход квартиры или частного дома в качестве дара, но при сохранении права пользования предшествующим собственником.
Условие прописывается отдельным положением в пункте о предмете договора, непосредственно за фиксированием безвозмездной передачи прав на недвижимость. Эти гражданские сделки целесообразно оформлять в нотариальной конторе, на типовом бланке. Нотариальное удостоверение предоставляет сторонам дополнительные гарантии.
Например, условие о пожизненном проживании дарителя не может оспориться правопреемником, который в прошествии соответствующего промежутка времени может посчитать присутствие дарителя на принадлежащей ему территории квартиры, обременительным (см. Расторжение договора пожизненного содержания).
То же касается одаряемого, который имеет дополнительные гарантии правоспособности дарственной. Нотариально удостоверенная дарственная не подлежит оспариванию со стороны дарителя или его родственников, претендующих на вступление в наследство.
Правоспособность сделки должна быть юридически корректной и не вызывать сомнения третьих лиц, заведомо прекращая посягательства таковых на установленные гражданские отношения сторон.
При составлении подобных соглашений, следует иметь в виду, что передача прав требует не только юридического оформления, но и фактической передачи полномочий новому владельцу. Иначе сделка может попасть в разряд оспоримых или ничтожных, с вытекающими юридическими последствиями в виде реституции. Характер мнимой, сделка приобретёт, если не произойдёт изменений в управлении недвижимостью.
В качестве притворной сделка выступит, если суд признает, что под прикрытием дарения осуществился вид передачи недвижимости, допустимый только переходом по завещанию.
По завершении сделки даритель продолжает беспрепятственно пользоваться квартирой, но не уполномочен в ответственности за внесение коммунальных платежей.
Оплата услуг ЖКХ и квартплата переходит в ответственность собственнику, варианты солидарной ответственности за предоставление платежей рассматриваются сторонами автономно и не включаются в положения дарственной.
Преемник не вправе ходатайствовать о выселении или выписке дарителя. В случае недобросовестного отношения к нему, появляются дополнительные основания для расторжения сделки.
Недвижимость допускает участия в сделке, но право дарителя на пользование помещением продолжает сохраняться. Так же в квартиру могут подселяться наниматели, оставляя обозначенную часть жилплощади дарителю.
Отношения ренты складываются по условиям статьи 596 и иных статей ГК РФ. Оформляются договором, который требует обязательной регистрации в Росреестре. В отношении к недвижимости используется оформление ренты с пожизненным содержанием.
Данные положения предусматривают соответствующие выплаты рентополучателя бывшему собственнику. Выплаты продолжаются на протяжении срока дожития, либо – до момента выплаты стоимости квартиры или частного дома.
Независимо от того, выплачена ли стоимость недвижимости, бывший собственник продолжает занимать площадь помещения, в соответствии с положениями договора, что определяет статья 605 ГК РФ.
После оформления и регистрации договора, недвижимость переходит в распоряжение рентополучателя.
Допускается участие объекта в имущественных сделках, при условии сохранения:
• представляемых выплат;
• части помещения рентополучателю.
При переходе права собственности третьим лицам, в том числе – юридическим, правомочия рентополучателя сохраняются. То есть приобретатель несёт субсидиарную ответственность по обременению недвижимости рентой, на основании действия статьи 586 ГК РФ.
Гибель объекта находится в зоне риска плательщика ренты. Он вправе прекратить установленные отношения в силу отсутствия утраченного помещения по основаниям статей 595, 600 ГК РФ. Такое решение принимается в судебном порядке, где решается судьба рентополучателя.
Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.
От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.
Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.
По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:
• обеспечение продуктами питания;
• покупка лекарственных препаратов;
• уборка в помещении;
• проведение ремонта, замена сантехники и т.п.
Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.
Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.
При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства.
Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.
Обременение недвижимости иждивенцем не становится препятствием для сдачи помещения в наём или его сбыта. Так же квартира или частный дом могут выступить предметом залоговой стоимости. В то же время, собственнику потребуется разрешение на проведение имущественной сделки или передачи жилья в залог, со стороны предшествующего владельца или соответствующее решение органов опеки и попечительства.
Во избежание притязаний на недвижимость со стороны родственников иждивенца, преемнику следует собирать все квитанции об оплате услуг и покупок, предназначенных опекаемому. А уход, проведение уборки или медицинских процедур оформлять записью в журнал, с заверительной подписью получателя услуг.
Данные прецеденты имеют следующую юридическую природу:
• Возникают при отчуждении недвижимости, заведомо обременённой правом пожизненного проживания.
• При сбыте объекта собственником, с условием оставления для него обозначенного права.
В обоих случаях нормы перехода недвижимости к приобретателю оформляются с соответствующим фиксированием обстоятельств обременения. На этом основании к обозначенному прецеденту не имеют отношения случаи недобросовестного искажения титула объекта, в котором зарегистрировано лицо, имеющее юридические основания для проживания на основании прописки или соответственно иному регламенту.
При установлении стоимости на обременённый объект снижается цена, соразмерно нормам площади, предусмотренной для одного жильца. Приобретённая квартира или иное помещение, для покупателя ограничиваются ограничениями площади помещения. Остальная ответственность, которая предусматривалась договором ренты или иждивения, остаётся у отчуждателя.
По усмотрению сторон, рента или пожизненное иждивение могут передаваться на условиях цессии, дополнительно к купчей. Данное соглашение так же требуется зарегистрировать в Росреестре.
При отсутствии цессионарного прецедента, купля ограничивается только передачей владения недвижимостью (ст. 604 ГК РФ), в которой до окончания срока жизни, остаётся бывший её владелец.
Договор пожизненного содержания квартиры
На рынке недвижимости одиноким горожанам активно предлагают заключать договора, по условиям которых в обмен на пожизненный уход от них требуется подарить квартиру определенному частному лицу, либо фирме.
Договор, по которому гражданин передает свою квартиру в собственность другому лицу или фирме в обмен на обязательство ухаживать за ним, представляет собой разновидность договора постоянной ренты и на профессиональном языке юристов именуется договором пожизненного содержания с иждивением.
Согласно этой схеме, гражданин (получатель ренты) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется предоставлять содержание с иждивением (ренту), которое может включать: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним, (или) указанного им третьего лица (лиц) (ч. 1 ст. 601 ГК РФ).
Важно отметить, что в данном договоре рентой является не денежная плата, а именно удовлетворение потребностей гражданина в натуральной форме, такие как уход за ним в виде услуги по сопровождению в медицинское учреждение, оплата коммунальных платежей, покупка лекарств и продуктов и многое другое. Договором пожизненного содержания с иждивением, в том числе, может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг, которые потребуется оказать, когда получатель ренты уйдет в мир иной.
К составлению договора нужно подойти как можно более придирчиво, чтобы в нем был прописан исчерпывающий перечень услуг. Договор обязательно должен быть заверен нотариусом и подлежит государственной регистрации. Это защищает обе стороны, поскольку нотариус не только составляет и проверяет документ, но также разъясняет условия сторонам сделки.
Для одиноких пожилых людей договор пожизненного содержания с иждивением очень удобен, но лишь при условии, что вторая сторона добросовестно исполняет возложенные на нее обязательства. Если же у гражданина (получателя ренты) возникают претензии по качеству ухода, то такие претензии следует направлять в письменном виде заказным письмом в адрес плательщика ренты. Если речь о пожилом человеке, да ещё и инвалиде, который не может самостоятельно выйти из дома, то в этом случае гражданин может передать свою претензию лично под подпись тому лицу, которое заботится о нем по договору. А может попросить вторую сторону готовить ежемесячные акты об оказанных услугах, которые получатель ренты либо будет подписывать, либо указывать замечания, которые надо устранить.
Претензии в адрес другой стороны являются доказательством невыполнения своих обязательств и, соответственно, основанием для расторжения договора. В частности, согласно ст.605 и ст.599 Гражданского Кодекса РФ, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Стороны еще на этапе заключения договора могут такие условия конкретизировать. В этом им поможет нотариус, либо юрист.
Что же касается другой стороны — плательщика ренты, то ему при заключении договора важно, прежде всего, проверить все документы на квартиру — не содержат ли они сведений об обременении или притязании третьих лиц. Кроме того, важно удостовериться, что хозяин квартиры не страдает психическими заболеваниями, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания действительности заключенного договора.
Договор дарения с пожизненным проживанием
Дарственная на квартиру заключается достаточно часто. Особенностями договора дарения выступают его безвозмездность и безусловность. Считается, что в ответ на совершение подарка даритель не вправе требовать встречной услуги, денег и т.д. Однако существует разновидность дарственной, которая содержит некоторое пожелание дарителя.
Самый обсуждаемый вид договора дарения – содержащий условие права пожизненного проживания дарителя. Такой вид дарения, действительно, существует. Чтобы заключить такой договор необходимо составить обычный договор дарения с соблюдением требований закона и включением в его текст пункта о праве постоянно проживать до наступления смерти в подаренной квартире дарителю.
В связи с заключением этого договора возникает множество споров и неоднозначных толкований закона. Вопросов несколько:
1. Противоречит ли договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя нормам ГК РФ о безусловности и безвозмездности договора дарения?
2. Можно ли оспорить дарственную из-за содержащегося пункта о праве пожизненного проживания? И что делать, чтобы этого не произошло?
Итак, действующий Гражданский кодекс России в п. 1 статьи 572 определяет, что дарственная не допускает включение встречной передачи вещи, права и т.д. в ответ на дар. Однако право проживания не требует от одаряемого никакого действия, услуги, денежных затрат в пользу дарителя. Именно поэтому такое условие не противоречит смыслу договора дарения. Кроме того, право проживания у дарителя было еще до передачи квартиры в дар, значит договор просто разрешает продолжению права, а не создает новое.
Опасение оспаривания такого особенного договора дарения вполне оправданно. Однако практика составления судебных решений показывает, что суд абсолютное большинство договоров дарения с правом проживания дарителя признает, как действительные.
В чем состоят особенности договора дарения с правом проживания дарителя до наступления его смерти и отличия его от простой дарственной:
• возможность пожизненного проживания распространяется только на дарителя;
• оно не дает ему права распоряжаться подаренной квартирой;
• сохраняется право за дарителем пользоваться подарком в рамках условия договора;
• сохраняется право дарителя быть зарегистрированным в подаренной квартире;
• не умаляется право одаряемого быть собственником подаренной квартиры и распоряжаться ей.
Рассматриваемый договор имеет определенные схожие черты с договором пожизненного содержания с иждивением. Однако согласно дарственной одаряемый ничего не платит дарителю за предоставленную квартиру, а получает ее бесплатно.
В итоге, договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания в ней имеет право на существование, и при отсутствии оснований, предусмотренных законом, будет иметь юридическую силу.
Составление договора дарения с соблюдением указанного условия несет в себе выгоды для обеих сторон.
Для дарителя существуют преимущества:
• гарантия наличия места проживания;
• сохранение прописки;
• отсутствие платежей за услуги ЖКХ, капитальный ремонт и т.д.;
• сохранение права проживания даже в случае отчуждения квартиры получателем дара в пользу третьих лиц.
Указанные условия дают огромную выгоду дарителю, особенно человеку с низким уровнем дохода.
Одаряемый имеет свои преимущества при заключении договора дарения с правом проживания дарителя до наступления его смерти.
Договор дарения рассматриваемого типа дает одаряемому:
• право распоряжаться квартирой на свое усмотрение;
• право быть собственником подаренной квартиры;
• невозможность передачи по наследству квартиры дарителем и возможность для одаряемого;
• отсутствие права родственников дарителя претендовать на предмет дарения;
• отсутствие обязанности одаряемого обеспечивать или содержать дарителя;
• ограничение срока проживания дарителя продолжительностью его жизни.
Заключение договора дарения с правом пожизненного проживания предполагает отсутствие попыток одаряемого выселить дарителя. Равно как и отсутствие попыток дарителя препятствовать возможности распоряжаться квартирой на усмотрение получателя дара.
Заключение сделки дарения с условием проживания дарителя происходит в общем порядке. Важно лишь прописать в тексте договора соответствующий пункт, который обеспечит исполнение условия.
Порядок действия при заключении дарственной следующий:
1. Подготовка пакета документов, которые обязательны для составления дарственной.
2. Разработка договора в соответствии с законом и с включением всех обязательных пунктов.
3. Регистрация подписанного сторонами договора.
4. Получение свидетельства о регистрации права.
Таким образом, договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя является законным и допустимым. Содержание такого условия не делает договор ничтожным. Составление договора имеет неоспоримые преимущества как для дарителя, так и для одаряемого.
Судебная практика богата примерами попыток оспаривания договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя. Однако при отсутствии других оснований или ошибок оформления, такие договора признавались действительными.
Договор права пожизненного проживания
Исходя из слов "в частности" в формулировке ст. 216 ГК РФ, представляется, что ею установлен открытый перечень ограниченных вещных прав, хотя общепринятым доктринальным взглядом является принцип закрытого перечня вещных прав (numerus clausus). Впрочем, этот принцип означает только то, что новые вещные права не могут быть "изобретены" участниками гражданского оборота, но вовсе не означает, что новые вещные права не могут быть введены законодателем.
Право пожизненного проживания, о котором пойдёт речь ниже, является, по нашему убеждению, порождением двух зол. Во-первых, поспешно принятого и, следовательно, непродуманного приватизационного законодательства, в частности, Закона РСФСР N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ". Во-вторых, судебной практики, по непонятным причинам допустившей такое явное злоупотребление правом, коим является право пожизненного проживания.
Итак, согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного Кодекса РФ "в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию".
Указанное положение уже вызывает вопросы: на каком основании бывший член семьи получает право пользования? Представляется, что юридические основания отсутствуют, утрируя, можно представить эту ситуацию так, как если бы посторонний человек обратился в суд с заявлением о вселении в Вашу квартиру на том основании, что ему негде жить. Помимо столь явной абсурдности положения с юридической точки зрения, кажется уместным принять во внимание бытовые отношения: бывший член семьи, как правило, бывший супруг, может находиться в конфликтных отношениях с жильцами указанного помещения, почему же суд столь бесцеремонно вторгается в глубоко личные отношения граждан?
Далее, согласно ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" N 189-ФЗ "действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором".
Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» и статьи 292ГК РФ?
Статья 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер".
Столь неубедительная аргументация и "притянутая за уши" ст. 40Конституции РФ демонстрируют нам очевидное злоупотребление правом, допускаемое Верховным судом. Понятно стремление практики следовать общей парадигме социального правового государства, где права и свободы личности непреложны и гораздо более значимы, нежели экономические права, в частности, право собственности. Однако нельзя забывать, что, нарушая право собственности, мы, тем самым, нарушаем и неотъемлемые права личности.
Договор с пожизненным проживанием дарителя
Гражданский кодекс предусматривает множество разновидностей договора дарственной. Но существует и такой договор, согласно которому владелец жилья, подписавший акт дарения квартиры, имеет полное право на проживание в ней всю жизнь.
Дарственная с пожизненным проживанием – особая процедура, где не обойтись без некоторых официальных бумаг и соглашений.
Особенности соглашения:
• Возможность заключать сделку как с родственниками, так и с чужими людьми.
• Дарственная с пожизненным проживанием не облагается налогом на прибыль, если соглашение оформлено между родственниками.
• Отсутствие родственной связи между сторонами договора обязывает к выплате налога.
• Наличие выгоды и неудобств как для получателя, так и для дарителя.
Условия оформления:
• Дарственная с правом проживания подписывается и вступает в силу при полном согласии обеих сторон на все условия сделки.
• Оформить договор невозможно при отсутствии одной из сторон сделки.
• Для достоверности некоторых документов необходимо воспользоваться нотариальными услугами.
Процедура, при которой заключается дарственная на квартиру с проживанием, должна соответствовать порядку:
• сбор необходимых документов;
• оформление соглашения о дарении жилплощади от одного лица к другому;
• фиксирование договора в службе услуг Росреестра;
• получение свидетельства на квартиру.
Вам необходимо подготовить следующие документы:
• Документы, удостоверяющие личности дарителя и получателя.
• Справка из БТИ, представляющая информацию об инвентаризационной цене жилплощади.
• Три образца договора дарственной с пожизненным проживанием.
• Выписка из государственного кадастра в виде паспорта на жилье.
• Справка с информацией о лицах, зарегистрированных в квартире.
• Письменное согласие прочих владельцев (при их наличии), заверенное нотариусом.
• Документ, подтверждающий право владения жильем.
• Квитанция оплаченной пошлины за регистрацию нового владельца квартиры.
Соглашение дарственной с правом проживания необходимо оформить с содержанием информации:
• место и дата подписания договора;
• все данные обеих сторон;
• детальное описание квартиры как предмета сделки;
• документы, содержащие информацию, что у дарителя нет долгов по квартире. К таковым могут относиться коммунальные задолженности или долги по ипотечному кредиту.
Такой документ, как дарственная с пожизненным проживанием дарителя, содержит еще некоторые условия. К примеру, не обойтись без согласия на сделку супруга(и) дарителя, если квартира является имуществом, нажитым в браке. Дарственная с правом пожизненного проживания не имеет силы без заполнения дарителем пункта о совершении сделки в здравом уме.
Дарственную с правом на пожизненное проживание можно оформлять посредством доверенного лица.
При этом посредник обязан предоставить документы:
• удостоверение личности;
• заверенное у нотариуса свидетельство о праве полномочий при заключении сделки.
Дарственная с пожизненным проживанием имеет недостатки для обеих сторон. Если дарителю угрожают выселением, то он имеет право на расторжение договора. Однако оспаривание условий сделки в судебном порядке возможно лишь при наличии всех правильно оформленных документов. Для расторжения также необходимо четкое разъяснение в договоре имущественных и неимущественных условий.
Расторжение договора пожизненного содержания
В настоящее время, когда на рынке жилья более или менее четко сложилась практика заключения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, все чаще встречаются обманутые или просто недовольные люди - стороны таких договоров, оказавшиеся заложниками ситуации и желающие расторгнуть или признать недействительным, заключенный ими договор. Для таких лиц посвящается наша статья, которая, как мы считаем, может оказаться полезной не только тем, кто уже заключил договор, но и тем, кто его только собирается заключать.
Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. Законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Это означает, что расторжение договора вследствие ненадлежащего исполнения обязанности является основанием для возникновения права собственности. В тех случаях, когда получателем ренты является третье лицо, имущество им приобретается впервые, и речь идет не о возврате, а о первоначальном приобретении права собственности.
В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Поскольку в подавляющем большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т. е. двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Независимо от того, какой вариант выберет получатель ренты, плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.
Обязательство плательщика по договору пожизненного содержания с иждивением прекращается и при обращении взыскания на предмет залога. Расчеты между сторонами производятся с учетом норм об определении выкупной цены ренты и суммы, вырученной от реализации заложенного имущества (п. 5,6 ст. 350 ГК РФ). Однако реализация с торгов жилого помещения, занимаемого получателем ренты, влечет прекращение права пользования жилым помещением, что не всегда соответствует цели заключения договора.
В тех случаях, когда по соглашению сторон произошла замена предоставления содержания в натуре на периодическую выплату денежных сумм, получателю ренты следует иметь в виду, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В интересах получателя ренты более целесообразно заключить соглашение об отступном, которое явится основанием для возврата недвижимого имущества, переданного под предоставление содержания с иждивением, и прекратить рентное обязательство плательщика (ст. 409 ГК РФ).
К сожалению, на сегодняшний день в подавляющем большинстве договоров даже не упоминается о наличии у получателя ренты права залога, а это значит, что к взаимоотношениям сторон не применяются нормы Закона об ипотеке. Указанное обстоятельство вызвано отсутствием должного регулирования этого вопроса в ГК РФ.
Гражданский кодекс РФ не дает прямого ответа на вопрос о том, является ли случайная гибель или случайное повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, основанием для прекращения обязанности плательщика. В пункте 2 ст. 601 ГК РФ содержится отсылочная норма, согласно которой к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами о договоре пожизненного содержания с иждивением, а в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что случайная гибель или случайное повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, не является основанием для прекращения обязанностей плательщика ренты, если только залогодержатель не воспользовался нормами Закона об ипотеке - правом на удовлетворение своего права требования по основному обязательству за счет страхового возмещения либо не потребовал досрочного рассмотрения рентного обязательства. При наступлении указанных обстоятельств может быть пересмотрен объем предоставляемого плательщиком ренты содержания или заменено предоставление содержания в натуре на выплату периодических платежей в деньгах. Однако при этом утрачивается гарантия прав получателя ренты, так как прекращается залоговое обязательство.
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут и по нормам о договоре дарения при безвозмездной передаче имущества под предоставление содержания. В соответствии с п. 1 ст. 578 ГК РФ даритель вправе расторгнуть договор, если плательщик ренты совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил получателю ренты телесные повреждения. Поскольку в настоящее время, получатель рискует жизнью (так как в отдельных случаях плательщик ренты заинтересован в скорейшем прекращении договора и обременения права собственности), представляется, что необходимо было и применительно к договору пожизненного содержания с иждивением указать такое основание расторжения договора независимо от способа приобретения - за плату или без таковой.
Договор пожизненного пользования
Как известно, согласно статье 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) суть завещательного отказа (легата) состоит в том, что завещатель вправе возложить в завещании на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону (своих непосредственных правопреемников) исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей, или легатариев), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.
Одной из обязанностей имущественного характера может быть предоставление права пользования жилым помещением наравне с собственником данного помещения (статья 33 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее — ЖК РФ). Иными словами, завещатель может возложить на наследника, к которому, например, переходит жилой дом, квартира, обязанность предоставить третьему лицу (отказополучателю) на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
Участникам наследственных правоотношений необходимо знать и помнить, что завещательный отказ должен быть установлен в завещании, а завещание может исчерпываться завещательным отказом (статья 1137 ГК РФ). Это означает, что при недействительности завещания завещательный отказ автоматически является недействительным.
Пример из судебной практики. Ивантеевским городским судом Московской области было принято решение об отказе в удовлетворении иска о признании завещания недействительным в части завещательного отказа.
В решении суд указал, что, исходя из анализа завещания, представленных доказательств, можно сделать вывод о том, что завещатель воспользовался своим правом и оформил завещательный отказ.
Учитывая, что законом не установлены требования к форме завещательного отказа, а само оспариваемое завещание соответствует всем требованиям, предъявляемым к завещанию, суд не находит оснований для признания завещания недействительным.
Анализ норм жилищного законодательства позволяет сделать вывод о существовании множества проблемных вопросов, которые не нашли должного закрепления и толкования в действующем законодательстве и постоянно возникают на практике перед участниками соответствующих правоотношений.
Одной из таких обычных ситуаций является нежелание нового собственника (наследника) предоставлять право пользования жилым помещением отказополучателю.
Пример из судебной практики. Так, Ленинским районным судом города Омска было рассмотрено исковое заявление гр. Виноградова к гр. Виноградовой о вселении в жилое помещение.
Как установлено судом, по завещанию матери истца на ответчика, к которому перешло право собственности на жилое помещение, возложена обязанность по предоставлению в пожизненное пользование квартиры истцу. На момент разбирательства гр. Виноградов в квартире проживать не может, поскольку ответчик препятствует этому: поставила новую дверь, поменяла замки, ключи не дает, хотя в квартире сама не проживает.
Изучив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению. Согласно завещанию, составленному наследодателем, из принадлежащего ей имущества квартиру на случай смерти она завещала гр. Виноградовой (ответчику), а также возложила обязанность предоставить в пожизненное безвозмездное пользование гр. Виноградову (своему сыну, истцу) указанную квартиру.
Таким образом, препятствование пользованием помещением в виде замены двери, замков и т. п. является незаконными действиями ответчика.
Обосновывая свою позицию о нежелании вселять в помещение легатария, наследники нередко заявляют об отсутствии у отказополучателей правоподтверждающих документов. Это связано с тем, что, к сожалению, действующие нормативные акты умалчивают о том, какие правоустанавливающие документы следует представить отказополучателю для государственной регистрации права пользования жилым помещением и вообще для подтверждения этого права.
В соответствии со статьей 33 ЖК РФ лицо, проживающее в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением. Следует заметить, что такое же право принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ). При этом регистрация договора в силу статьи 584 ГК РФ не должна затрагивать государственную регистрацию обременения зарегистрированного вещного права.
Согласно Методическим рекомендациям по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденным Приказом Минюста РФ № 91, если в отношении наследственного имущества имеются какие-либо обременения, нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство разъясняет наследникам возникающие в этой связи правоотношения (пункт 33).
В соответствии с Приказом Минюста РФ № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документов» при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемых свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.
Отсутствие сведений об обременении может повлечь печальные последствия.
Право требования отказополучателя действует в течение трех лет с момента открытия наследства (статья 1137 ГК РФ). Если обременение в свидетельстве указано не будет, особенно когда предмет отказа связан с недвижимостью, наследник сможет свободно распорядиться им до истечения трехлетнего срока и отказополучатель фактически не сможет получить причитающееся ему по завещанию, потому как в ЕГРП не будет сведений об обременениях, относящихся к конкретному объекту недвижимости.
Таким образом, документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство, которое при этом выдается только наследникам. А у отказополучателя (легатария) имеется обязательственное право требования к наследнику о предоставлении помещения в пользование и должного оформления данного факта.
Статья 33 ЖК РФ гласит, что отказополучатель пользуется жилым помещение наравне с собственником. При этом лицо, проживающее в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется помещением на тех же условиях, что и отказополучатель, если договор не содержит иного (статья 34 ЖК РФ).
В литературе высказывается мнение, что право пользования жилым помещением ограничено возможностью проживания в нем. Посмеем не согласится с таким утверждением. Имея законный статус проживания в жилом помещении, лицо вправе использовать жилое помещение и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но с предусмотренными статьей 17 ЖК РФ ограничениями. При этом пользователь может и не проживать в помещении, что не будет являться препятствием к фактическому пользованию им своей частью жилья.
Кроме того, собственник помещения не вправе требовать платы за проживание, а также иным образом обогащаться, устанавливая финансовые обременения при пользовании конструктивными элементами помещения: балконом, кладовой, кухней, санузлом. При этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования помещением, в том числе по внесению коммунальных платежей (получатели ренты — исключение).
Пример из судебной практики. Интересным в этом плане представляется решение Фрунзенского районного суда г. Саратова в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску Быкова Г. В. к Уразовой Е. И. о понуждении производить оплату за потребление коммунальных услуг без оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, о взыскании понесенных расходов по оплате коммунальных услуг.
В обоснование иска Быков Г. В. указал на то, что с момента заключения договора пожизненного содержания с иждивением им оплачивались коммунальные услуги по квартире в полном объеме. Однако пунктом 22 договора на него возложены расходы только по уплате налогов на недвижимость, ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.
Судом установлено, что согласно пункту 22 договора плательщик ренты, Быков Г. В., принял на себя обязанность по уплате налога на недвижимость, расходов на ремонт, эксплуатацию и содержание квартиры. Обязанность оплаты жилья и коммунальных услуг получателем ренты, Уразовой Е. И., в договоре не предусмотрена.
Кроме того, суд пояснил, что эксплуатация жилого помещения включает в себя также обязанность по оплате коммунальных услуг и жилья (договор был заключен во время действия ЖК РСФСР). В связи с чем суд полагает, что в случае возложения на Уразову Е. И. обязанности по оплате коммунальных услуг и по отчуждению квартиры плательщику ренты был бы утрачен правовой смысл данного договора пожизненного содержания с иждивением. Соответственно, Российская Федерация, как правовое и социальное государство, обязана гарантировать адекватную защиту прав и законных интересов тех граждан, для которых получение регулярных платежей по таким договорам может стать одним из основных источников существования. Закрепленный в статье 19 Конституции Российской Федерации универсальный принцип юридического равенства (равенство всех перед законом и судом, а также равноправие) и логически обусловленный им общеправовой принцип формальной определенности права предполагают, что закон должен быть понятным, точным и недвусмысленным.
В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ в случае неясности буквального значения условий договора оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если вышеизложенные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В силу пункта 3 статьи 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания спорного жилого помещения. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Следовательно, исходя из сложившегося между сторонами характера отношений по оплате жилищно-коммунальных услуг (Быков Г. В. производил оплату жилищно-коммунальных услуг полностью, а в случае если их оплачивала Уразова Е. И., то производил ей выплату компенсации за данные услуги, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось и подтверждено материалами дела), а также положений договора, суд приходит к выводу, что условия пользования жилым помещением были определены сторонами в виде безвозмездного характера пользования Уразовой Е. И. жилым помещением (без оплаты за проживание), поэтому требования Быкова Г. В. о взыскании с Уразовой Е. И. понесенных расходов по оплате коммунальных услуг, о понуждении Уразовой Е. И. производить оплату за потребление коммунальных услуг без оплаты за содержание и ремонт жилого помещения являются необоснованными, удовлетворению не подлежат и фактически в одностороннем порядке изменяют условия договора пожизненного содержания с иждивением, что противоречит пункту 1 статьи 421 ГК РФ, которая гласит, что граждане свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 указанной статьи).
В удовлетворении заявленных требований сторонам было отказано. Саратовским областным судом решение оставлено без изменения.
Таким образом, можно сделать вывод, что получатели ренты не должны оплачивать коммунальные услуги в отличие от отказополучателей. При этом в завещании на наследника помимо предоставления помещения в пользование третьему лицу также может быть возложена обязанность оплачивать коммунальные услуги.
Одним из ключевых вопросов порядка пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу или договору ренты, является вопрос о судьбе прав пользователей в случае прекращения права собственности на жилое помещение при его выкупе по причине изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствии со статьей 32 ЖК РФ.
Пример из судебной практики. Показательным является решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан. Судом было рассмотрено исковое заявление гр. Будник к администрации городского округа «Город Салават» о постановке на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилого помещения по договору социального найма.
В судебном заседании было установлено, что гр. Будник проживает в квартире гр. У. (далее — собственник) на основании завещательного отказа. Сам собственник в квартире не проживает. В связи с признанием дома, в котором находится квартира, аварийным и подлежащим сносу в рамках региональной программы собственнику было выделено отдельное благоустроенное помещение — двухкомнатная квартира, где стала проживать его семья и он сам.
Однако истец считает, что совместное проживание с посторонними людьми невозможно. В связи с чем обратилась в администрацию с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении и предоставлении жилого помещения по социальному найму.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд отказал в удовлетворении исковых требований гр. Будник, указав следующее.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Частью 8 статьи 32 ЖК РФ установлено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Квартира предоставлена собственнику взамен ранее принадлежавшего ему на праве собственности жилого помещения в счет выкупной цены. Обязанность по исполнению завещательного отказа в части обеспечения пожизненного проживания в принадлежащем жилье возложена на собственника. При таких обстоятельствах возложение на администрацию городского округа обязанностей по обеспечению правом пользования по завещательному отказу на основании статьи 1137 ГК РФ невозможно. Оснований для постановки гр. Будник на учет в качестве нуждающейся в жилье и последующего предоставления ей жилого помещения по договору социального найма не имеется.
Таким образом, принимая во внимание тот факт, что целью установления прав пользования жилым помещением в силу завещательного отказа или в силу договора пожизненного содержания с иждивением является обеспечение собственником потребности указанных лиц в жилище, следует признать верным вывод о том, что при заключении соглашения о выкупе или при принятии соответствующего судебного решения должна быть определена судьба пользователей (получателя ренты, легатария) и в связи с этим возложены определенные обязанности на собственника жилого помещения. Только собственник жилого помещения должен обеспечить осуществление прав пользователей за счет предоставляемого ему возмещения либо иным способом, например, вселить их в предоставленное взамен жилое помещение или предоставить в пользование другое жилое помещение.
Пример из судебной практики. Балахтинским районным судом Красноярского края было вынесено решение по иску гр. Ф. к гр. С. о признании его утратившим права пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета.
Как было установлено судом, наследодатель завещал дочери, гр. Ф, долю жилого дома и земельный участок с условием пожизненного проживания в указанном жилом доме гр. С., по адресу которого тот имел постоянную регистрацию. Однако гр. С. фактически по данному адресу не проживает, переехал на постоянное место жительства в другой населенный пункт и с момента открытия наследства правом завещательного отказа не воспользовался.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд посчитал необходимым удовлетворить требования истца.
Это довольно распространенный случай и решение по таким делам в судах выносится на основании части 4 статьи 1137 ГК РФ: отказополучатель теряет право пользования жилым помещением, если в течение трех лет с момента открытия наследства не воспользовался данным правом.
Однако в ином случае, когда легатарий воспользовался завещательным отказом, само по себе длительное его отсутствие в жилом помещении не влечет утраты права пользования им; проживание может быть возобновлено в любое время в пределах срока действия завещательного отказа.
При переходе прав собственности на жилое помещение члены семьи прежнего собственника теряют право пользования им.
Плюсы и минусы договора пожизненной ренты
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
• плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
• плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
• получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
• родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
• получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
1. рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
2. договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
3. заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
1. плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
2. при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
Договор купли-продажи с пожизненным проживанием
Договор купли-продажи с пожизненным проживанием подразумевает, что собственник квартиры сохраняет за собой право жить в продаваемом помещении. Такие соглашения нередко заключают пожилые люди, чтобы получить необходимые в данный момент денежные средства и не лишиться крыши над головой. В договоре купли-продажи с пожизненным проживанием (иждивением) также может быть предусмотрена обязанность покупателя содержать предыдущего владельца, то есть недвижимость переходит в обмен на периодические выплаты или полное содержание бывшего владельца.
Чтобы оформить такое соглашение, в первую очередь нужно подготовить пакет документов:
• свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРН);
• технический паспорт на квартиру;
• справку о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.
Следующий этап – согласование условий сделки. Стороны могут заключить договор купли-продажи с пожизненным проживанием продавца, только если они достигли соглашения относительно всех его пунктов и согласованные условия не противоречат нормам ГК РФ. Согласованию подлежат стоимость жилья и размер пожизненного содержания бывшего владельца квартиры.
В тексте соглашения обязательно должны быть указаны:
• место и дата заключения;
• сведения о сторонах;
• предмет (наименование недвижимости, ее характеристики);
• срок действия договоренности (как правило – до конца жизни продавца);
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи имущества;
• порядок расчетов (полная стоимость квартиры, стоимость содержания с иждивением, иное обеспечение);
• выкуп пожизненного содержания;
• ответственность сторон;
• основания для расторжения сделки.
Обратите внимание: договор купли-продажи жилья с правом пожизненного проживания подлежит обязательному нотариальному заверению. Нотариус должен проверить не только подлинность правоустанавливающих документов, но и дееспособность продавца. Это нужно для того, чтобы предотвратить мошенничество. Если владелец жилья – недееспособный, сделки от его имени может заключать только законный опекун.
Договор купли-продажи с правом проживания продавца считается заключенным после государственной регистрации. Для внесения данных в Росреестр понадобятся паспорта участников сделки, соглашение о продаже квартиры в трех экземплярах, квитанция об уплате госпошлины и заявление, заполненное по типовому образцу. После госрегистрации договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца покупатель получает выписку из ЕГРН, в которой указано обременение – рента. Предыдущий собственник при этом оставляет за собой право проживать в проданной квартире до конца жизни.
Наследование договора пожизненного содержания
Гражданину РФ можно воспользоваться несколькими вариантами, чтобы на законном основании получить жилье. Имея денежные средства, можно оформить куплю-продажу и приобрести себе квартиру или дом.
Если гражданин не обладает большими суммами денег, то ему можно заключить договор пожизненного содержания за право наследования имуществом. Это достаточно заманчивая альтернатива, которая становиться все более популярной.
Однако получение жилья через оформление ренты с пожизненным содержанием имеет свои плюсы и минусы, в которых необходимо тщательно разобраться. В этой статье будут рассмотрены основные нюансы относительно договора о пожизненном содержании, а также условия оформления и расторжения документа.
Суть договора заключается в том, что гражданин-получатель согласен передать во владение свое имущество гражданину-плательщику на определенных условиях. Плательщик обязывается со своей стороны обеспечивать всем необходимым получателя до его смерти. Притом что он может оплачивать содержание получателя различными способами: покупать продукты, медикаменты, выплачивать назначенную сумму денег и т.д.
Однако важно учесть, что денежные взыскания должны быть не меньше двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).
Договор пожизненного содержания должен быть составлен в письменном виде. Однако определенной формы такого документа нет. Поэтому наиболее оптимальным вариантом было бы обратиться к нотариусу, который помог грамотно и законно оформить договор пожизненной ренты.
В договоре необходимо будет указать следующую информацию:
• Способ и денежные выплаты на содержание.
• Оценочная стоимость имущества, которое перейдет в собственность плательщику.
• Сумма, которая будет ежемесячно отдаваться получателю.
• Общая сумма, которую плательщик должен отдать, подписывая договор.
Если какой-либо пункт не будет учтен в документе, то его могут признать недействительным.
Для законности договора о пожизненном содержании его необходимо заверить у нотариуса, который вас отправит в отдел юстиций для регистрации. После заключения договора плательщик является собственником имущества, однако до смерти получателя он должен выполнять свои обязательства. Если плательщик желает провести какие-то манипуляции с оформленным имуществом, то нотариус, в первую очередь, извещает об этом получателя и узнает его разрешение на их проведение.
После смерти гражданина-получателя с плательщика снимаются все возложенные ранее обязанности.
Договор пожизненного содержания заключается между двумя сторонами. За самостоятельно составленный договор платить нет необходимости, но если вы боитесь допустить ошибки, то составление документа можно доверить нотариусу.
За оформление и заверение документа необходимо будет заплатить нотариусу. В законодательстве не прописаны строгие рамки относительно стоимость услуг нотариуса, поэтому в разных городах сумма оплаты будет различаться.
Однако следует помнить, что перед удостоверением документа необходимо будет уплатить государственную пошлину, а также 1.5% от оценочной стоимости имущества.
Получатель, оформляя договор с пожизненным обеспечением, указывает сумму денежных взносов со стороны плательщика. Эта сумма является доходом, который по закону облагается налогом.
Согласно законодательству гражданин-получатель должен оформить декларацию и сдать ее в налоговое отделение за каждый квартал. Если получатель сдал декларацию в апреле, то оплатить ее он должен не позже середины июля того же года. Налоговая ставка составляет 13% от дохода по НДФЛ.
Со стороны плательщика нет необходимости платить налог, так как имущество, которое передается ему в собственность, не является доходом. Плательщик, можно сказать, выкупает имущество у своего рентополучателя, поэтому оно является его «купленной» собственностью.
Гражданин-плательщик, который заключает договор с получателем, может задаваться вопросом: могут ли родственники оспорить договор пожизненного содержания?
Стоит отметить, что любой заключенный документ можно попробовать опротестовать в судебном порядке, однако конечный результат будет зависеть от таких факторов:
• Как был составлен договор?
• Учтены ли в нем все пункты?
• Заверен ли нотариально?
Если договор не соответствует определенным правилам и условиям, а также не имеет нотариального удостоверения и регистрации в отделе юстиций, то его можно легко оспорить в судебном порядке.
Важно учесть еще один нюанс: условия подписания договора. Если рентополучатель был введен в заблуждение или являлся недееспособным, то договор будет признан недействительным. Также если плательщик пользовался тяжелым положением получателя, то договор может быть оспорен.
В суде достаточно подробно рассматривается поведение гражданина-плательщика:
• Выполнял ли он свои обязанности по договору?
• Своевременно ли оплачивал ренту на имущество?
• Полноценно ли оказывал уход за получателем?
Эти факторы очень важны, так как к перечню «существенных нарушений договора» относят:
1. Регулярное уклонение от исполнения прописанных обязанностей в договоре.
2. Нарушение одного или нескольких пунктов изложенных в документе о пожизненной ренте.
Однако если все вышеуказанные пункты строго соблюдены с обеих сторон, то оспорить договор о пожизненном содержании почти невозможно.
Договор пожизненной ренты с содержанием имеет свои преимущества и недостатки. Перед тем как составить такой документ необходимо знать, с чем придется столкнуться гражданину-получателю и плательщику.
Рассмотрим семь «подводных камней» договора о пожизненном содержании:
1. Выбор плательщика. Гражданину, который выбирает себе человека для содержания, необходимо учесть не только решение финансовых проблем, но и межличностных отношений. На протяжении долгого времени необходимо будет тесно сотрудничать с плательщиком, поэтому важно, чтобы этот человек устраивал вас в отношении характера, привычек и уклада жизни.
2. Финансовые трудности. Денежные проблемы могут возникнуть, как у получателя, так и у плательщика. К примеру, плательщик может временно потерять работу, из-за чего не сможет своевременно уплатить сумму, указанную в договоре. С другой стороны, получатель может заболеть и расходы на его содержание могут увеличиться.
3. Временной промежуток. Очень важно при заключении договора проанализировать реальные возможности получить имущество в собственность. Бывали случаи, когда плательщик быстрее умирал, чем получатель.
4. Переселение получателя. Важно заранее предусмотреть этот риск. В договоре должно быть прописано, можно ли переселять гражданина-получателя. Если переезды будут исключены, то при нарушении такого условия можно обратиться в суд.
5. Расторжение договора. Получатель не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор, если плательщик тщательно выполняет все условия. В связи с этим граждане-получатели могут прибегнуть к хитрости. К примеру, они могут какой-то период не брать рентную плату или же не разрешать оплачивать коммунальные платежи. После этого на законном основании они могут подать заявление в суд, то плательщик не выполняет своих обязанностей. Если в судебном порядке получатель докажет правомерность своих доводов, то плательщик лишается имущества и средств, которые были уплачены на ренту жилья. Во избежание подобных ситуаций необходимо будет вести тетрадь учета, в которой будут зафиксированы все проплаты. При этом следует, чтобы получатель ставил свою подпись после каждой уплаты ренты или коммуналки. Такая привычка поможет не потерять свое право на получение имущества.
6. Неисполнение условий. Плательщик может намеренно не выполнять свои обязанности, надеясь, что получатель ничего не сможет сделать. Если такое происходит, то гражданину-получателю следует в срочном порядке писать заявление в суд на расторжение договора.
7. Недовольные родственники. По договору имущество переходит в собственность плательщику после смерти получателя. Оспорить такое решение могут родственники, которые могут настаивать, что их наследователь не был дееспособным или невменяемым на момент подписания договора.
Исключить подобную ситуацию можно, если перед составлением договора взять справку из медицинского и психиатрического отделения о состоянии здоровья гражданина-получателя. Также договор следует заверить у нотариуса, что придаст ему законное основание.
Даже если родственники заходят сделать посмертную экспертизу и соберут свидетелей, то оспорить нотариально правильно оформленный документ будет чрезвычайно сложно, и, чаще всего, безрезультатно.
Условия договора пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением — соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.
Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).
Договор пожизненного содержания с иждивением не является безвозмездным, так как по условиям договора плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ). Поскольку все расходы по договору пожизненного содержания с иждивением производятся за счет общих доходов супругов, то недвижимое имущество, приобретенное на основании договора, является их совместной собственностью.
Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги. Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами.
Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума. Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен. В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается — она определяется исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.
Получателем ренты может быть только физическое лицо, передающее имущество под содержание с иждивением, либо указанное им третье лицо или несколько лиц. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.
Законом предусмотрены дополнительные меры защиты интересов получателя ренты, а именно: Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, приобретенное по договору, только с предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.
По общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Он также может быть прекращён по соглашению сторон.
Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются.
Суть договора пожизненного содержания с иждивением
Суть договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением сводится к передаче имущества одним лицом (рентополучатель) другому (плательщику ренты) в собственность. В обмен рентополучатель обеспечивается содержанием в виде денежных средств и (или) другого имущества.
Суть договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением сводится к передаче имущества одним лицом (рентополучатель) другому (плательщику ренты) в собственность. В обмен рентополучатель обеспечивается содержанием в виде денежных средств и (или) другого имущества. Эти средства на содержание предоставляются рентополучателю персонально и пожизненно. Имущество становится собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и еще при жизни рентополучателя.
Договор пожизненного содержания с иждивением предназначен только для передачи под выплату ренты жилых домов, квартир, земельных участков или иного недвижимого имущества.
При этом обязанность плательщика ренты, помимо выплаты денежных сумм, может заключаться в предоставлении получателю ренты иного содержания, например, в оказании ему ухода и т.п. Обязанность по уплате ренты может быть бессрочной (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Договор пожизненной ренты рассчитан на получение денежных средств в счет предоставленного имущества и может быть заключен как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества.
Жилое помещение передается плательщику ренты путем купли-продажи или дарения. В зависимости от этого сделка оформляется разными договорами в рамках действующей нормативно-правовой базы.
Договора ренты через куплю-продажу или дарение обязательно заверяются у нотариуса.
При этом стороны должны заранее определить периодичность и сумму ренты, которая по закону должна быть не ниже минимального размера оплаты труда (МРОТ).
Договора ренты подлежат государственной регистрации. Таким образом, оформление договора происходит в два этапа:
- Нотариальное оформление (удостоверение) договора;
- Государственная регистрация договора в Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация). Она сопровождается уплатой государственной пошлины в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от МРОТ для детей, супругов, родителей, родных братьев и сестер; в размере 1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера МРОТ - для других лиц.
После государственной регистрации договор ренты приобретает юридическую силу. Плательщик ренты становится собственником имущества, получатель ренты приобретает право получать от него содержание.
В то же время стоит иметь в виду, что собственность плательщика ренты регистрируется с обременением - залогом в пользу получателя ренты (т.н. залог в силу закона).
Перечень документов, необходимых для нотариального оформления договора ренты:
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, решение суда).
• Справка БТИ по форме 11а.
• Технический паспорт помещения, содержащий экспликацию и поэтажный план строения.
• Согласие супруга (нотариально удостоверенное) на заключение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
• Выписка из домовой книги.
• Копия финансового лицевого счета.
• Паспорта сторон договора.
На этапе регистрации сделки потребуются те же самые, что и для нотариуса документы и кроме того нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты.
В договоре ренты со стороны рентополучателя может участвовать как одно, так и несколько лиц, при этом выплата ренты может осуществляться как только одному, так и сразу нескольким лицам. Регулярные расчеты с получателем ренты лучше производить банковскими переводами или под расписку.
Выплата ренты по закону производится поквартально, но в договоре можно обозначить и иные сроки выплат.
Надо иметь в виду, что законодательство защищает в большей степени интересы рентополучателя.
Ведь очевидно, что такие договора чаще всего заключаются с пожилыми, часто одинокими людьми, поэтому государство старается по возможности оградить их от мошенников.
Так, например, в случае несоблюдения условий договора плательщиком ренты (просрочка платежей, утрата платежеспособности и т.п.) рентополучатель может потребовать с плательщика выкупа ренты, т. е. досрочного исполнения договора. При этом сумма выкупа постоянной ренты определяется договором. Если выкупная цена в договоре не указана, то по закону она равняется годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же жилье было передано плательщику ренты по договору дарения, то к этой сумме добавляется стоимость аналогичного жилья в том же населенном пункте.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, то есть расторжения договора. Расторжение договора осуществляется в суде по иску получателя ренты и при предоставлении им доказательств неполучения содержания от плательщика ренты.
Если же для плательщика ренты условия содержания рентополучателя становятся слишком обременительными, то он может освободить себя от дальнейших выплат путем выкупа ренты (досрочного исполнения договора). О своем намерении он должен заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплат.
Следует также знать, что при расторжении договора ренты право собственности переходит обратно к получателю ренты, а вот получить обратно деньги для плательщика ренты практически невозможно.
Для покупателей недвижимости на условиях ренты или пожизненного содержания с иждивением - это всегда лотерея. Нет никаких гарантий, что вы переживете получателя ренты. Кроме того, практика показывает, что способ данного приобретения недвижимости является впоследствии причиной большого количества обращений в суд за расторжением договоров, причем как со стороны плательщика, так и со стороны получателя ренты. Однако есть и неоспоримые преимущества. Во-первых, есть возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости, что стало особенно актуально в период резко выросших цен (особенно в Москве). Во-вторых, при таких договорах автоматически решаются проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.
Ничего не пишите и не используйте калькулятор, и помните - вы должны отвечать быстро. Возьмите 1000. Прибавьте 40. Прибавьте еще тысячу. Прибавьте 30. Еще 1000. Плюс 20. Плюс 1000. И плюс 10. Что получилось? Ответ 5000? Опять неверно.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
