Рента (от латинского «reddita» - «возвращенная») – регулярный доход, полученный лицом в ходе пользования имущества, земли, капитала в аренду без дополнительных затрат.
Получатель ренты не обязан быть предпринимателем, то есть иметь статус юридического лица. Подобный доход может быть получен на примере сдачи земли, квартиры в аренду.
Ренту так же получают по предоставлению кредита в виде процентов, по ежегодной выплате застрахованному лицу компенсаций страховым обществом.
Ренту можно рассматривать так же как прибыль, полученную с учетом годового дохода по ценным бумагам, акциям, облигациям.
В общем смысле под рентой понимают постоянный регулярный доход через строго заданные промежутки времени.
Самым распространенным способом получения ренты на примере физического лица является сдача квартиры в аренду.
В этом случае без дополнительных затрат лицо, не имеющее юридического образования, получает ежемесячный доход.
Рента это передача в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, прописанных в договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами, крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Также оговаривается, в течении какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.
Для того, кто имеет имущество, подлежащее передаче по договору ренты, рента может стать постоянным источником дохода без каких либо временных или трудозатрат.
Передача имущества в собственность в обмен на периодическую выплату ренты в пользу получателя называется договор ренты. В качестве собственности может выступать любое имущество, включая недвижимость. Что такое рента с пожизненным содержанием? В большинстве случаев этот вид договора ренты заключается между пожилыми одинокими людьми и молодыми гражданами. В этом случае молодежь получает право на жилье или иную недвижимость получателя ренты, предоставляя взамен пожизненную ренту с иждивением.
Любой договор ренты должен быть заверен у нотариуса, а если предметом договора является отчуждение недвижимости под выплату ренты, то обязательна государственная регистрация. Корректно заполненный образец договора поможет составить соглашение таким образом, чтобы все положения соглашения носили четко выраженный и конкретный характер. Это позволит избежать судебных неприятностей в случае расторжения договора по инициативе получателя ренты. Плательщикам ренты не лишним будет сохранять все письменные свидетельства исполнения обязательств по договору, чтобы исключить недобросовестность получателя ренты, поскольку судебные органы в большинстве случаев занимают сторону владельца отчуждаемой недвижимости, особенно если нельзя установить документально соблюдение всех условий договора.
Пожизненная рента
Одной из самых загадочных сделок с жильем для большей части наших сограждан остается пожизненная рента. Что это такое, какие плюсы и минусы существуют и где может быть подвох – ответы на эти вопросы можно найти в данном материале.
Согласно российскому законодательству «пожизненная рента – это совокупность норм права, регулирующих передачу недвижимости от одного лица другому в обмен на выплаты рентных платежей прежнему владельцу недвижимости». Говоря проще, покупатель выплачивает продавцу единоразово от трети до половины стоимости квартиры, а остальные средства поступают ему в равных долях на протяжении длительного времени, определенного договором. Отличительной особенностью пожизненной ренты является то, что продавец такой недвижимости по-прежнему продолжает жить в уже проданном помещении, однако, утрачивает возможность продавать или дарить квартиру.
В большинстве случае варианты пожизненной ренты интересны для одиноких граждан с низким уровнем доходов, которым ежемесячные платежи позволяют удовлетворять все насущные потребности.
Другая сторона таких сделок – покупатель, наоборот инвестирует деньги в покупки жилой недвижимости, поскольку до конца жизни получателя ренты, новый владелец квартиры остается только номинальным ее собственником.
Основной документ, оформляемый при таких сделках - договор ренты, регулирующий все параметры, касающиеся объекта недвижимости, а также условия и сроки выплат. Законодательство РФ определяет, что размер минимальной ренты должен составлять не менее одного МРОТ, а при его индексации должны происходить и соответствующие увеличения платежей.
Следует отметить, что договоры пожизненной ренты и пожизненного иждивения юридически никак не связываются между собой, хотя как показывает правоприменительная практика, в нашей стране, зачастую заключаются сразу два договора. В случае содержания продавца на иждивении, получатель рентной платы имеет право не только на ежемесячные платежи за недвижимость, но и на предоставление ему продуктов питания, лекарств и.т.д.
Главный плюс для получателя ренты в этой схеме состоит в получении денежных средств при продолжении дальнейшего проживания в квартире. Также грамотный рентополучатель может прописать в договоре и оказание ему необходимых услуг за счет плательщика ренты, это может быть медицинское обеспечение, санаторно-курортное обслуживание и.т.д. В случае нерегулярной оплаты или каких-либо иных проблем получатель ренты может в судебном порядке расторгнуть договор пожизненной ренты. Главная опасность для продавца жилья состоит в возможности «приближения» смерти рентополучателя нечистыми на руку «покупателями», при этом доказать факт злого умысла со стороны покупателя в судебном порядке будет очень сложно.
Преимуществами таких сделок для покупателя являются покупка жилья с огромным дисконтом, а также большая доступность ренты по сравнению с традиционной ипотекой. Однако, следует помнить, что полноправным владельцем нового жилья покупатель становится только после смерти бывшего владельца квартиры, а тог этого момента не вправе продавать, менять и даже въезжать в помещение. Существует риск и досрочного расторжения договора ренты, в случае если получатель ренты решит добиться этого в судебном порядке.
До введения в действие нового Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи с пожизненным содержанием заключался в соответствии со ст.253 ГК РСФСР, в которой говорилось о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Гражданским кодексом РФ введено понятие договора пожизненного содержания с иждивением (ст.601-605 ГК РФ), являющегося разновидностью договора ренты.
В отличие от договора купли-продажи жилых помещений (в том числе с пожизненным содержанием) договор ренты требует нотариального удостоверения (сделки купли-продажи жилья требуют только государственной регистрации). Заключение таких договоров не противоречит закону, так как согласно действующему гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и другими правовыми актами, и включить в него элементы различных договоров, предусмотренных законом и иными правовыми актами (ст.421 ГК РФ).
Гражданское законодательство предусматривает принцип свободы договора, то есть право сторон включать в него любые условия, не противоречащие закону и отвечающие интересам сторон. Поэтому, заключая договор купли-продажи квартиры, стороны могут внести в него условие о пожизненном проживании продавца квартиры (и/или членов его семьи). Этот вид отчуждения жилых помещений становится достаточно популярным, так как значительная часть граждан России пожилого возраста находится практически за чертой бедности и этот вид сделки позволяет, не расставаясь со своим жильем, иметь постоянный источник дохода.
Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием имеет свои преимущества и недостатки - как для продавцов, так и для покупателей.
Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для продавца:
1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.
2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.
3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.
4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.
5. Есть риск, что "покупатель" окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти "продавца", будет своими действиями этому способствовать.
Преимущества и недостатки сделки купли-продажи для покупателя:
1. Квартира приобретается практически "даром" - рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.
2. Для того чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).
3. Рентополучатель может потребовать расторжения договора, если ему покажется, что плательщик ренты недостаточно добросовестно выполняет свои условия. Этот вопрос придется, скорее всего, решать в судебном порядке.
В настоящее время все разновидности договора ренты подробно и четко регламентированы в ГК РФ. Гражданский кодекс РФ предусматривает две формы отчуждения имущества под выплату ренты:
- постоянная рента;
- пожизненная рента.
Если пожизненная рента установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, предметом отчуждения может быть только недвижимое имущество.
Какова суть договора ренты?
Ренту можно определить как доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый в форме процента с предоставляемого в аренду или передаваемого в собственность имущества. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ).
Кто может выступать в роли рентоплательщика?
Гражданский кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений для рентоплательщика. Платить ренту может как гражданин, так и организация.
Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с указанными лицами, если они являются собственниками жилья (ЖСК, приватизированное, полученное в результате приобретения права наследства и т. д.) и на занимаемой ими площади не зарегистрированы другие граждане, жилое помещение не продано, не заложено, не находится в споре и под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем.
Кто может быть рентополучателем?
Согласно ранее действовавшему ГК РСФСР 1964 г. получателем ренты по данному договору могли быть только нетрудоспособные по возрасту и по здоровью лица. Ныне действующий ГК РФ таких ограничений не предусматривает. Однако на практике сделки купли-продажи с условием пожизненного содержания заключаются в основном с пожилыми одинокими людьми. Получателем постоянной ренты может быть как юридическое лицо, так и гражданин. При этом право на получение постоянной ренты имеет только некоммерческая организация, то есть та, которая в своей деятельности не преследует цели извлечения прибыли (общественные организации, благотворительные фонды, религиозные организации).
Может ли быть установлена пожизненная рента для нескольких рентополучателей?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан, доли которых признаются равными, если иное не предусмотрено договором.
Со смертью одного из рентополучателей выплаты не прекращаются, доля умершего переходит к пережившим его рентополучателям.
Чем пожизненная рента отличается от пожизненного содержания с иждивением?
В принципе пожизненное содержание с иждивением рассматривается как разновидность пожизненной ренты. Однако разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма значительна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.
Таким образом, договор с условием пожизненного содержания носит не только материальный, но и личностный характер, определяемый взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора. В связи с этим часто возникают конфликты именно личного, а не правового характера - ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением строится на тесном личном контакте плательщика и получателя ренты. Практика показывает, что основной причиной расторжения договора, предусматривающего пожизненное содержание, является не нарушение плательщиком своих обязательств, а конфликты и разрыв в личных отношениях сторон. Как правило, именно разногласия личного характера ложатся в основу взаимных обвинений, в том числе и материального характера. Поэтому в договоре следует предусмотреть не только имущественные обязательства, но и положения, сопряженные с личными взаимоотношениями сторон в ходе исполнения договора.
Какие положения необходимо внести в договор ренты?
Прежде всего нужно четко определить объем содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты. В договор желательно внести все существенные условия содержания и порядок его предоставления (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.). Чем подробнее в договоре будут определены все его условия, тем больше вероятность того, что в дальнейшем не возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания. Целесообразно также определить рублевый эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
В договоре необходимо предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Это предотвратит попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на "ранее достигнутые договоренности".
Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем и характер услуг, которые впоследствии ему оказывались плательщиком ренты. Доводы ответчика о том, что содержание получателя ренты соответствует его запросам и условиям договора, не имеют должного значения, поскольку объем содержания, предоставленный в натуре, практически невозможно доказать, а при исследовании самого договора зачастую выясняется, что им предусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностей получателя ренты, что в конечном счете ставит под вопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнении договора.
В договор должно быть внесено условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты.
Стоит подумать о внесении в договор условия о порядке учета предоставленных услуг. При этом сторонами может быть подписан двухсторонний акт о предоставленном содержании, гарантирующий, что описанный объем содержания плательщиком ренты будет действительно предоставлен.
Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами. Таким образом, в случае возникновения между сторонами конфликтов личного характера услуги по содержанию получателя ренты могли бы оказываться третьими лицами, естественно, за счет плательщика ренты.
В договоре следует оговорить взаимоприемлемую стоимость выкупной цены. Сделать это стоит вот почему. Одним из требований к плательщику ренты в случае доказанности существенного нарушения им условий договора может быть требование получателя ренты о выплате ему выкупной цены (п.2 ст.605 ГК РФ). Если имущество передано плательщику ренты бесплатно, то при отсутствии в договоре указания на размер выкупной цены последняя складывается из годовой суммы выплаченных платежей (не менее 2 минимальных размеров оплаты труда в месяц) и стоимости недвижимости.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ). Если этот пункт внесен в договор, это поможет в дальнейшем избежать тупиковых ситуаций при возникновении между сторонами личных конфликтов, которые впоследствии, как правило, перерастают в разногласия относительно объема предоставляемых услуг. Важно также определить объем предоставляемых услуг, который не может быть меньше 2 установленных минимальных размеров оплаты труда в месяц.
Какие документы необходимо представить для регистрации договора пожизненного содержания с иждивением?
Для составления грамотного договора необходимо обратиться к нотариусу. Договор может быть составлен только в присутствии обоих его участников, имеющих при себе паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру и справку БТИ. Для государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением необходимы:
- заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;
- договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);
- договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);
- передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);
- квитанция об оплате регистрационных сборов;
- справка БТИ.
В каком случае договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты может быть расторгнут?
Во-первых, договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае все возвращается в прежнее положение: рентополучатель вновь становится собственником квартиры, а плательщик ренты перестает нести какие-либо обязательства по отношению к нему.
Во-вторых, договор пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты может быть расторгнут получателем ренты в случаях:
- утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает;
- "существенного нарушения" плательщиком ренты своих обязательств (ст.605 ГК РФ). (В случаях разрешения споров в судебном порядке это положение вызывает множество споров и возражений сторон).
Обычно под "существенным нарушением договора" понимают систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие-либо негативные последствия для другой стороны. Поэтому в договоре следует оговорить, что именно стороны подразумевают под существенным нарушением условий договора. Как правило, такие договоры заключаются с пожилыми одинокими людьми. Однако вполне возможна ситуация, когда у получателя ренты вдруг появится дальний родственник, претендующий на его квартиру. Это может в корне изменить взгляд получателя ренты на добросовестность исполнения обязательств плательщика ренты. При этом личные конфликты грозят перерасти в правовые (насколько предоставляемые услуги соответствуют содержанию договора). Под сомнение может быть поставлена и действительность самого договора.
В случае возникновения судебного спора между сторонами до вынесения решения судом проходит, как правило, весьма длительный промежуток времени, в течение которого исполнение договорных отношений плательщиком ренты приостанавливается.
Какие доказательства существенного нарушения договора могут быть предъявлены рентополучателем в суде?
Если условия договора ренты постоянно нарушаются и расторгнуть договор по соглашению сторон не удается, получатель ренты (продавец) может обратиться в суд с требованием о расторжении договора. В суде будет необходимо доказать факты существенного нарушения договора. Иными словами, прежде чем предъявить иск, нужно заняться сбором доказательств. Ими могут быть:
- претензии, составляемые рентополучателем после каждого нарушения;
- чеки, если рентополучатель покупает какие-либо продукты или вещи, которые по договору должен приобретать рентоплательщик;
- показания свидетелей;
- другие документы, подтверждающие нарушение ответчиком принятых на себя обязательств.
- Может ли плательщик ренты в случае возникновения спора предъявить встречные требования о замене пожизненного содержания периодическими рентными платежами?
Да, такое право у плательщика ренты есть. Однако подобные встречные иски не удовлетворяются судом по ряду причин. Прежде всего, это обусловлено характером договора. Заключая договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, сторона - получатель ренты рассчитывает, прежде всего, на предоставление ей услуг по содержанию в натуре, так как по состоянию здоровья не в состоянии вести домашнее хозяйство. При этом плательщик ренты не сможет опровергнуть доводов истца о невыполнении условий договора, даже если существенность и доказанность последних вызывает сомнение. Отказывая в таком иске, суд основывается, прежде всего, на том, что получатель ренты нуждается в уходе и оказании услуг по содержанию в натуре.
- Может ли квартира, переданная в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, каким-либо образом отчуждена?
Отчуждение недвижимого имущества, переданного в собственность на условиях пожизненного содержания с иждивением, допускается только с согласия получателя ренты. При этом механизм получения такого согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) четко не определяемы, что иногда порождает некоторые сложности. Можно посоветовать оформить такое согласие в письменной форме с заверением подписи. В любом случае, такое оформление снимет в дальнейшем все вопросы относительно факта согласия получателя ренты на смену стороны по исполнению обязательств.
Следует иметь в виду, что в соответствии с гражданским законодательством при переходе прав собственности на "обремененное" рентой имущество устанавливается так называемая субсидиарная (совместная) ответственность за неисполнение обязательств по договору (п.2 ст.586 ГК РФ). Из этого следует, что, если вами, например, продана приобретенная по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания квартира, то в случае неисполнения новым плательщиком ренты условий договора к вам может быть предъявлено требование об исполнении таких обязательств или применены другие санкции, предусмотренные положениями о ренте. При этом вы будете вправе предъявлять требования к основному должнику (ст.399 ГК РФ). Для того чтобы избежать такой ответственности, в договор купли-продажи с пожизненным содержанием необходимо внести условие о том, что при отчуждении обремененного рентой имущества с согласия получателя ренты вы не отвечаете перед последним по обязательствам лиц, приобретших право собственности на такое имущество.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Как правило, договор ренты заключается старыми одинокими людьми, не имеющими родственников, способных за ними ухаживать за наследство, но имеющими жилые помещения.
При этом бывший собственник получает периодические платежи, а плательщик ренты недвижимость в собственность.
Договор ренты единственный договор, который в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. Помимо нотариального удостоверения, договор ренты, по которому отчуждается недвижимость, следует обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке.
Плата за переданное по договору ренты имущество может как выплачиваться, так и нет. Если договор ренты предусматривает оплату за передаваемое помещение, то его стоимость выплачивается помимо периодических платежей. При этом к такому договору применяются правила о договоре купли-продажи. Если договор предусматривает передачу имущества под выплату ренты бесплатно, действуют уже нормы, регулирующие договор дарения.
Существует три основных вида договора ренты:
1) постоянная рента;
2) пожизненная рента;
3) пожизненное содержание с иждивением.
Выплата рентных платежей по договору постоянной ренты сроком не ограничена. Право на получение ренты может переходить по наследству, может быть продано, подарено и реализовано иным образом.
Рентные платежи по договору постоянной ренты представляют собой ежемесячные (ежеквартальные) выплаты денежных сумм в определенных договором размерах. Выплата денежных сумм может быть заменена передачей другого имущества, выполнением работ или оказанием услуг на ту же сумму. Если иное договором не предусмотрено, рента выплачивается ежеквартально.
Договор не может содержать условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп. Если же такое условие в договор включено — оно ничтожно. Однако договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
При заключении договора пожизненной ренты рентные платежи будут выплачиваться только в течение жизни получателя ренты (или нескольких получателей — если договор ренты установлен в пользу нескольких граждан). Если договор ренты заключен в пользу нескольких человек, то после смерти одного из них все права по получению ренты переходят к остальным.
Рентные платежи, так же как и при постоянной ренте, представляют собой периодические денежные платежи. Если иное договором не предусмотрено, платежи должны перечисляться ежемесячно.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.
Договор ренты таит в себе подводные камни как для плательщика ренты, так и для получателя таковой. Как показывает практика работы нашего Центра, при неквалифицированном подходе к заключению договора ренты, одна из сторон рискует потерять то, на что рассчитывала при подписании договора, поэтому юристы нашего Центра рекомендуют проконсультироваться перед посещением нотариуса на предмет правильного подписания договора ренты.
Земельная рента
Земельная рента — это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов, их фиксированное количество отличает рентные платежи от заработной платы, процента, прибыли.
Если землевладелец сдает в аренду только землю как таковую, то арендная плата, т.е. сумма денег, уплачиваемая арендатором землевладельцу, совпадает с земельной рентой. Если же землевладелец сдает в аренду землю, на которой имеются сооружения, хозяйственные постройки и т.п., то в арендную плату входят: 1) рента, т.е. плата за пользование землей как таковой, и 2) ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование приложенным к этой земле капиталом.
Следует так же заметить, что с точки зрения юридической земельная рента предполагает заключение договора аренды (имущественного найма) по которому в соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Величина арендной платы (АП) за капитал-недвижимость может быть выражена формулой:
АП. = А + % + R,
где А - амортизация ранее вложенного в недвижимость капитала;
% — процент на вложенный капитал;
R - все виды рентных платежей;
В настоящее время арендные отношения в сфере недвижимости чаще всего связаны с землей и жилым фондом.
Два основных направления в современной экономической теории дают на этот вопрос разные ответы. Немарксистская наука придерживается концепции XVIII в., так называемой триединой формулы Ж.-Б. Сея. По сути, в ней просто констатируется факт: земля дает ренту. Однако общеизвестно, что одной из причин образования дохода от недвижимости является пространство. Объяснить данный факт «триединая формула» не в состоянии. Вместе с тем немарксистская наука содержит концепцию предельных величин в экономике, предельной полезности, предельных издержек, предельной производительности. Это важные предпосылки объяснения ренты.
Экономическая наука в целом в сфере недвижимости выделяет дифференциальную, монопольную, абсолютную ренту. Немарксистская экономическая наука подвергает исследованию только две из них, дифференциальную и монопольную.
Наиболее сложны рентные отношения в сельском хозяйстве, они чаще всего и являются примером для изучения. В сельском хозяйстве многоукладная социально-экономическая структура, множество форм собственности, субъектов землевладения и землепользования, а именно государство, собственники земли, арендаторы, сельскохозяйственные наемные рабочие. Вопросы сельского хозяйства касаются каждого члена общества - ведь последствия неурожая каждый испытает на себе немедленно.
В настоящее время сущность ренты как дохода, не связанного с трудовой деятельностью, трактуют весьма широко, используя экономическую терминологию. Например, данное понятие применяют при анализе теневой экономики. Тогда, в частности, говорят не о взятках чиновников, а об «административной ренте ».
Рассмотрим все формы ренты, связанной с недвижимостью, начиная с дифференциальной.
Дифференциальная рента
Причиной образования дифференциальной ренты является естественная монополия на объект хозяйства, иными словами, невозможно создать равные условия хозяйствования из-за естественных различий в плодородии, в транспортных издержках. конкуренция не устраняет этих различий, так как перелив капитала не влияет на плодородие и местоположение. Результат - разная производительность труда при одних и тех же издержках, затратах труда и капитала. Сравните урожайность на севере и юге страны, добычу угля в шахте и в Открытом разрезе, эффект от фонтанирующей и не фонтанирующей нефтяной скважины.
Факторами, условиями образования дифференциальной ренты современных условиях становятся различия:
• в климате и плодородии почв;
• в богатстве месторождений полезных ископаемых;
• в местоположении рынков сбыта;
• в размерах налогов, дорожных сборов, таможенных пошлин;
• в затратах на средства связи.
Разнообразные условия производства и реализации предопределяют дифференциацию издержек производства, издержек обращения, прибылей. Дело в том, что естественная монополия вынуждает общество признавать, т. е. предъявлять спрос на продукцию, созданную не только с минимальными и средними, но и максимальными затратами. Общественные цены реализации складываются на основе предельных, максимальных затрат, отражающих худшие условия производства и реализации. Задача собственника естественной монополии - уловить, предвосхитить эту разницу между общественно допустимыми (максимальными, предельными) и индивидуальными (фактическими) затратами при установлении арендной платы.
Количественно дифференциальная рента равна:
ДР = П3-И3,
где ДР - дифференциальная рента;
П3 - предельные общественно допустимые затраты;
И3 - индивидуальные фактические затраты.
В случае равенства предельных и индивидуальных затрат
(П3= И3,, дифференциальная рента не образуется (ДР = 0).
Таким образом, предельные величины - это экономическая реальность в виде дифференциальной ренты.
Дифференциальная рента может представлять собой разбухание:
• издержек производства (ДР по плодородию);
• издержек обращения (ДР по местоположению);
• прибавочного продукта (ДР от месторождений полезных ископаемых).
Образование дифференциальной ренты учитывается при планировке городов, при оценке городской недвижимости.
Принято различать ренту, возникшую в связи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II).
Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:
-рента по плодородию;
-рента по местоположению (расположение земель вблизи процессов сбыта).
Дифференциальная рента по плодородию(I). Различные участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница в продуктивности происходит главным образом различий в плодородии почвы и таких климатических ров, как осадки и температура. Именно этими факторами объясняется, почему почва в одних районах исключительно пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совсем (пустынные земли). Эти ' различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты.
Дифференциальная рента по местоположению(I). Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу земли, которая стратегически выгодно расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.
Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II.
Дифференциальная рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрение новой техники не делается в одночасье и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается из практической деятельности на земле.
Различие между двумя формами дифференциальной ренты.
Во-первых, дифференциальная рента I возникает на основе экстенсивного хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства.
Во-вторых, различие состоит в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью присваивается землевладельцем, а рента II — частично арендатором.
Монопольная рента
Причина образования монопольной ренты — монополия на ограниченные факторы и результаты производства. Условием образования монопольной ренты являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать природный или научный ресурс, интеллектуальная собственность.
Монопольную ренту присваивает собственник ресурса производства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства:
МР=|Ц0-Цп|,
где МР - монопольная рента;
Ц0- общественная цена продукции т. е. цена производства;
Цп - индивидуальная цена продукции.
При этом учитывается абсолютная величина, так как:
• Цп может быть больше Ц0, если качеством редкости обладает продукция;
• Цп может быть меньше Ц0 , если качеством редкости наделены факторы произвоства, порождающие более высокую производительность труда.
Абсолютная рента
Англо-американская экономическая наука данной формы ренты фактически не признает, хотя практика не может обойтись, например, без такого понятия, как роялти (англ. royalty), представляющих собой фиксированные отчисления за использование собственности (на недвижимость или интеллектуальной) в процентах от рассчитанного экономического эффекта, которые выплачиваются арендатором, издателем или покупателем лицензии. Роялти - одна из форм проявления абсолютной ренты.
Марксистская экономическая наука сталкивается со значительными проблемами при объяснении источника абсолютной ренты. Но вообще обходить ее вниманием при анализе рынка недвижимости просто невозможно, совершенно неправомерно. Абсолютная рента существует. Для уяснения ее сути приведем пример.
Предположим, в аренду сдается квартира. Арендная плата в данном случае включает в себя амортизацию недвижимости со всеми начислениями и сверх того - некоторую сумму денег. Последняя не является дифференциальной рентой, поскольку Квартира предельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет Хороших средств сообщения с деловым центром города и т. д.
Эта сумма средств не является монопольной рентой, поскольку жилье - отнюдь не редкий ресурс и товар. Такая сумма денег является платой собственнику жилья именно за то, что он собственник.
Абсолютная рента — это реализация права собственника недвижимости при сдаче ее в аренду или предоставлении в пользование. Земельный собственник не даст обрабатывать землю, если ему за это не заплатят. Собственник месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).
Таким образом, причиной образования абсолютной ренты является монополия частной собственности на недвижимость.
К. Маркс объяснял нарост в цене более низким органическим строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Проще говоря, в XIX в. сельское хозяйство было слабо механизировано, в нем в массовых масштабах применялся ручной труд. Поэтому считалось, что отраслевые показатели объема прибыли, прибавочной стоимости в сельском хозяйстве выше, чем в промышленности. Данное превышение и объявлялось источником абсолютной ренты. Но современное сельское хозяйство - высокомеханизированная отрасль, поэтому сегодня объяснять абсолютную ренту низким органическим строением капитала в нем неправомерно.
Решение проблемы не может состоять в том, чтобы считать абсолютную ренту частью общей прибыли, созданной в обществе, которая разделяется на составные части, как, например, при использовании ссудного капитала прибыль разделяется на предпринимательский доход и ссудный процент. Количественно абсолютная рента сегодня не результат распадения прибавочного продукта, а экономический нарост на цене недвижимости. Следовательно, количественно абсолютная рента может быть вычислена по формуле:
АР = Цв-Цс,
где АР - абсолютная рента;
Цв - цена недвижимости, по которой она передается владельцу собственником;
Цс - цена недвижимости, по которой она достается собственнику.
Если собственник, владелец и пользователь недвижимости! совпадают в одном лице, абсолютная рента не образуется.
Теория абсолютной ренты имеет особое значение для Российской Федерации, поскольку ее производство в основном ориентировано на добычу сырья, полезных ископаемых. В соответствии с Федеральным законом «О соглашениях, о разделе продукции» значительная доля абсолютной ренты за пользование природными ресурсами должна доставаться собственнику российскому государству, его субъектам и использоваться на нужды всего населения.
Содержание договора ренты
В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.
Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).
В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).
Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.
В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.
Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.
Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.
Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.
Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты, как уже отмечалось, должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.
Виды ренты
Классификация договоров ренты дана в п.2 ст.583 ГК РФ: по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
1) Договор постоянной ренты – получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом Договором, т.е. определяется соглашением сторон, и подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено Договором постоянной ренты. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Основанием прекращения Договора постоянной ренты является ее выкуп. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие Договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп ничтожно. В Договоре постоянной ренты стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно невозможность осуществления этого права в течение жизни получателя ренты либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения Договора.
Выкуп постоянной ренты означает выплату плательщиком ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены. Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то она определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно.
Договор постоянной ренты может быть прекращен по инициативе ее получателя. Право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа возникает лишь при наличии определенных законом и/или договором оснований (напр., просрочка выплаты ренты более чем на один год или нарушение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты; и пр.).
Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату.
2) Договор пожизненной ренты – пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.
Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой в течение жизни гражданина денежной суммы. Если иное не предусмотрено Договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты не может быть менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом, в расчете на месяц.
Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты.
Выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.
Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.
3) Договор пожизненного содержания с иждивением – пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с пожизненной рентой.
Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п. В Договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц. Замена пожизненного содержания в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов.
Постоянная рента
Постоянная рента является бессрочной, так как не установлен срок прекращения выплаты ренты.
Сторонами договора постоянной ренты – получателем ренты и плательщиком ренты – могут выступать граждане и юридические лица.
Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали свое имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности и т.п.
Получателями постоянной ренты могут быть также юридические лица некоммерческие организации (фонды, общественные, религиозные организации и т.п.) в случаях, когда это не противоречит закону и целям их деятельности.
Не могут быть получателями постоянной ренты коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг и т.д.), а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату ренты.
Поскольку постоянная рента не ограничивается каким-либо периодом времени, право на ее получение может переходить по наследству в случае смерти гражданина-получателя ренты или в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица. Право на получение постоянной ренты не может переходить по наследству и в порядке правопреемства государству и коммерческим юридическим лицам, так как в соответствии со ст. 589 ГК только граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты.
Право на получение постоянной ренты может также передаваться путем уступки требования. Однако в договоре может быть предусмотрен запрет на передачу прав получателя ренты.
Что касается плательщика ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава. Закон также не ограничивает количество получателей и плательщиков ренты: их может быть несколько.
К существенным условиям договора ренты относятся ее предмет и срок.
Предметом договора постоянной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, которое отчуждается под выплату ренты. Это могут быть жилой дом, квартира, дача, земельный участок, предприятие, изделия из драгоценных металлов, деньги, антиквариат, коллекции и другое имущество. Разумеется, поскольку договор постоянной ренты является бессрочным, то и передаваемое под ее выплату имущество должно обладать особой ценностью либо его использование должно приносить большой доход.
Предметом договора постоянной ренты является также сама рента, которую выплачивает плательщик ренты в обмен на переданное ему в собственность имущество.
Другое существенное условие договора постоянной ренты – срок. В данном договоре не устанавливается срок прекращения выплаты рентных платежей. Они должны выплачиваться постоянно и непрерывно.
Статья 590 ГК, говоря о форме постоянной ренты, ставит на первое место выплату ренты в деньгах, предоставляя сторонам возможность выбрать иную форму ренты. Это могут быть предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг. Но и при избрании сторонами данной формы ренты они должны определить ее денежный эквивалент, указываемый в договоре. В противном случае договор считается не заключенным.
Размер постоянной ренты определяете» сторонами в договоре. Закон не содержит указания на ее минимальный размер.
Размер рентных платежей может быть индексирован в соответствии с условиями, предусмотренными договором. Если такого условия в договоре нет, то размер уплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре и отказ от индексации рентных платежей.
Важным, хотя и не существенным, является условие о периодичности выплаты ренты, которую стороны вправе установить в соответствии с достигнутым соглашением. Если стороны не включили это условие в договор, периодичность выплаты ренты определяется законом. Статья 591 ГК устанавливает: «Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала».
По договору ренты обязанности возлагаются только на плательщика ренты – он должен на протяжении всего периода действия договора систематически выплачивать рентные платежи. Выплата рентных платежей осуществляется в установленной договором или законом периодичности, форме и в размере, предусмотренном договором.
Данная обязанность плательщика ренты сохраняется и при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, размер которых устанавливается сторонами в договоре. Если же стороны не предусмотрели в договоре размер процентов, то он определяется по правилам ст. 395 ГК.
Рента с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
И.А. Емелькина относит право пользование жилыми помещениями в силу договора пожизненного содержания с иждивением к группе физических лиц на пользование помещениями. «По своей природе они близки к правам сервитутного типа - личным сервитутам, известным еще римскому праву... Личными назывались такие сервитуты (рабство вещи), где пользование выгодами в чужом имуществе представлялось определенному лицу, как физическому, так и юридическому. Иначе говоря, это пожизненное пользование чужой вещью».
Закон разрешает передавать не только жилой дом, но и иные виды недвижимости. Он не требует, чтобы получатель ренты обязательно был нетрудоспособным, допускает, что плательщиком ренты может быть и юридическое лицо, не запрещают гражданину уже имеющему в собственности квартиру, жилой дом, стать плательщиком ренты и получать от получателя ренты в собственность еще одну квартиру, жилой дом.
В тоже время в законе подчеркнуто, что получателям ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин.
Определение договора пожизненного содержания с иждивением, закрепленное п.1 ст.601 ГК РФ, указывает на следующие характерные признаки данного вида ренты.
В отличие от пожизненной ренты этот договор касается исключительно лишь недвижимого имущества - жилого дома, квартиры, земельного участка. Договор могут заключать и несколько лиц, например супруги.
Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде. А если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком пожизненного содержания с иждивением и ритуальных услуг.
Лишь в качестве исключения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (п.2 ст. 602 ГК РФ). Это относится к тем рентополучателям, которые не так немощны, как могло показаться после перечисления всех элементов содержания.
Вышеизложенное вовсе не означает, что плательщик ренты обязан исполнять любую прихоть получателя ренты. Стороны должны зафиксировать в договоре ту сумму, в пределах которой будет осуществляться содержание и иждивение получателя ренты и которая должна быть больше двух минимальных оплат труда, или равна им. Общая стоимость содержания подлежит индексации в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда.
Таким образом, характер данного договора предполагает, что виды и объем содержания, даже если они четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин. В то же время в договоре обязательно должны быть прописаны две цифры: стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая стоимость передаваемого плательщику ренты недвижимого имущества и стоимость содержания за один месяц. Если данное условие отсутствует, договор не считается заключенным.
Основной признак для разграничения договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, представляющем пожизненное содержание с иждивением. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением.
Так, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств к обычно предъявляемым требованиям.
В соответствии со ст. 602 ГК РФ, в обязанность плательщика ренты может включаться обеспечение получателю ренты потребностей последнего, которые заключаются:
- в жилище, которое должно отвечать требованиям, установленным жилищным законодательством.
Рентополучатель может остаться проживать в том же жилом помещении, которое передано в собственность плательщика ренты, или последний может представить ему иное жилое помещение, может и меньшего размера, естественно при наличии достаточных удобств, а затем занять квартиру большей площади.
- в питании, которое должно отвечать необходимым нормам, определенными соответствующими государственными органами, с учетом местных традиций, обычаев, особенностей рациона жителей данной области. Содержание питанием подразумевает не утоление чувства голода, а обеспечение рациона, содержащих необходимый набор питательных и полезных веществ, пусть не деликатесами, ну и не хлеба с молоком. При необходимости может быть предусмотрено и приготовление пищи;
- в одежде. В качестве ориентира (по аналогии) можно воспользоваться видами и количеством одежды, которые не могут быть изъяты у гражданина (ст. 243 ГК РФ). Естественно о смокингах и вечерних туалетах речь не идет, но надо, чтобы получателю ренты было в чем и на лавочке посидеть - в мороз, и в жаркий день, и в дождик;
- осуществлять уход (присмотр) оказание помощи в приеме пище, приобретении лекарств, медицинском обслуживании, и т.д. Обеспечение медицинского ухода может включать в себя доставку лекарств, вызов врачей, организацию лечения в стационаре.
Стороны могут оговорить предоставление иных благ. Оплата ритуальных услуг осуществляется лишь в случаях прямо предусмотренных договором. «Немногие знают, что недвижимость может быть передана по договору ренты не просто так, а за деньги. Денежная сумма может быть любой по соглашению сторон, например, 30 - 50 % от рыночной стоимости. Получатель ренты принимает такую разовую выплату в момент нотариального оформления договора и в дальнейшем распоряжается этими деньгами по своему усмотрению. Но данное действие не снимает обязательств с плательщика ренты по пожизненному содержанию. Это дополнительная защита получателя ренты», указывает B.C. Недорезов.
Услуги, предусмотренные договором, могут оказываться как лично плательщиком ренты, так и с согласия рентополучателя и при отсутствии возражений с его стороны, другим лицом, но всегда за счет плательщика. В тех случаях, когда получателями ренты являются несколько лиц (супруги), если иное не предусмотрено в договоре, их доли в праве на получении услуг являются равными.
Как видим по общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением предполагает осуществление выплаты ренты в натуральной форме. Ст. 603 ГК РФ, допуская изъятие из этого общего правила и указывает на обстоятельства, при которых оно может иметь место, а именно:
- замена пожизненного содержания периодическими выплатами денежных сумм получателю ренты допускается лишь в той мере, в какой это предусмотрено в договоре;
- выплаты денежных платежей должны быть именно периодическими, т.е. не допускается разовая их выплата (предоплата).
- выплаты осуществляются до конца жизни получателя ренты. Наследникам последнего выплаты не производятся. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное согласие должно быть нотариально удостоверено.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества, т.е. в частности, производить текущий и капитальный ремонт жилых помещений.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания с иждивением свидетельствует п.З ст.602 ГК РФ, согласно которому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляется гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. В Жилищном кодексе РФ введены юридические гарантии пользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34). Кодекс установил общее правило, что получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на условиях, предусмотренных ст.ЗЗ ЖК РФ (т.е. наравне с собственником до истечения срока договора). Таким образом, получатель ренты обладает равными с плательщиком ренты правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.
При оформлении любой сделки, связанной с отчуждением или обременением данной квартиры, нотариус (при нотариальном удостоверении договора) и регистрирующий орган (при проведений государственной регистрации сделки или права) потребуют подтверждения согласия получателя ренты на совершение сделки, т.е. соблюдения требований ст.604 ГКРФ.
Законодательную констатацию получило утверждение, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.
Кажется, это должно следовать само собой из названия договора, а также из изменения к данной разновидности ренты правил о пожизненной ренте, о которой уже говорилось, что она устанавливается на период жизни гражданина. Тем не менее, еще одно упоминание о моменте прекращения пожизненного содержания лишний раз заставит задуматься плательщика о всей серьезности принимаемых им на себя обязательств, прочувствовать ответственность за судьбу человека, которого он берет на иждивение, а заодно и усомниться в возможности расторжения договора и отказа от исполнения по инициативе плательщика. В ряде случаев плательщик ренты должен исполнять некоторые обязанности, включенные в договор, и после смерти, например, ритуальные услуги...
За рентополучателем же всегда остается право, в случае существенных нарушений плательщиком своих обязательств, потребовать выкупа ренты.
Существенным нарушением договора со стороны плательщика будет являться, конечно, представление содержания не в те сроки и не в том объеме, которые предусмотрены договором, в результате чего положение гражданина, рассчитывавшего, когда он отдавал свою квартиру, на улучшение своей участи, только ухудшалось. Выкуп производится по цене, определяется по общим для всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в договоре, то она принимается равной соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Выкуп производится по цене, которая определяется по общим для всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в договоре, то она принимается равной соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Случаи расторжения по требованию рентополучателя договора пожизненного содержания с возвратом переданной в обеспечение содержания квартиры не так уж и редки. Причем такое требование может быть удовлетворено и в пользу наследников получателя ренты. Примером является иск гражданки Степановой к Лисицыной о расторжении договора и возврате ей жилого помещения, со ссылкой на неисполнение ответчицей взятых на себя обязательств по содержанию истицы и уход за ней.
Суд удовлетворил исковые требования в пользу наследницы, исходя из следующих мотивов. Действительно, со смертью получателя ренты прекращаются обязательства пожизненного содержания, и в силу их личного характера наследники не вправе требовать представления содержания им. Однако предметом настоящего спора являлось требование о возврате недвижимости (квартиры) в связи с существенным нарушением плательщиком ренты условий договора. В отношениях по возврату имущества правопреемство (переход прав наследнику) допускается, поэтому иск, первоначально заявленный самой Степановой, а затем поддержанный ее наследницей, и был удовлетворен и квартира возвращена наследнице.
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в двух случаях: либо если получатель ренты умер, либо если плательщик существенно нарушал свои обязательства. Во втором случае получатель ренты, как мы уже указали ранее, может потребовать возврата недвижимости.
А плательщик ренты при прекращении договора не вправе требовать, при этом, хотя бы компенсации расходов. Поэтому следует проявлять бдительность при составлении договора и проявлять педантичность при его реализации, которая может проявляться: в том, что:
- любые деньги, которые передаются получателю ренты, должны быть оформлены распиской в получении, либо направляются почтовыми переводами, либо через банк;
- в бережном сборе и хранении всех квитанций об оплате квартиры, телефонных переговоров, медицинских и иных услуг для рентополучателя;
- при необходимости снабжать рентополучателя продуктами следует обращаться в магазины, которые доставляют продукты на дом;
- раз в квартал или месяц следует отбирать у рентополучателя заявление о том, что свои обязательства по договору за данный период вы выполнили сполна и претензий к вам у него нет.
Дифференциальная рента
Дифференциальная рента при капитализме добавочная прибыль, возникающая в результате затрат труда на средних и лучших земельных участках или при повышающейся производительности добавочных вложений капитала, присваивается собственником земли; одна из форм земельной ренты, которая порождается монополией на землю как объект капиталистического хозяйства. Источник её — излишек прибавочной стоимости, создаваемой трудом с.-х. наёмных рабочих над средней прибылью, возникающий вследствие более высокой производительности труда на относительно лучших земельных участках (более плодородных или ближе расположенных к месту сбыта либо таких, в которые вложен дополнительный капитал). Различают Д. р. I и Д. р. II.
Д. р. I связана с различиями в плодородии и местоположении земельных участков. Индивидуальная Цена производства единицы земледельческого продукта с лучших участков оказывается более низкой, т.к. труд, приложенный к более плодородной почве, при прочих равных условиях более производителен или расходы по доставке на рынок с.-х. товаров с ближе расположенных к нему земельных участков ниже, чем с более отдалённых. Реализуются же с.-х. товары по общественной цене производства, которая в сельском хозяйстве выражает общественную стоимость этих товаров и определяется условиями производства на худших земельных участках. Это обусловливается тем, что количество земли ограничено, а с.-х. продуктов, производимых только на относительно лучших участках, недостаточно для покрытия общественного спроса на них, рынок предъявляет спрос также на продукты, производимые на средних и худших участках. Капиталистические фермеры, ведущие хозяйство на лучших и средних землях, реализуя продукцию по рыночным ценам, получают добавочную прибыль, которая в форме Д. р. на основе права собственности на землю присваивается землевладельцем (независимо от того, является им частное лицо или капиталистическое государство). Д. р. I исторически возникла раньше Д. р. II, растёт с развитием экстенсивного земледелия, а также по мере развития сети путей сообщения и промышленных центров.
Д. р. II представляет собой добавочную прибыль, возникающую в результате последовательных вложений капитала в землю. Она неразрывно связана с интенсификацией сельского хозяйства, является её важнейшим экономическим результатом. Повышение массы и нормы Д. р. II выражает рост производительности добавочных вложений капитала, тенденция к которому, вопреки так называемому закону убывающего плодородия почвы, в условиях научно-технического прогресса становится главной и определяющей. Получаемая в результате добавочных вложений капитала сверхприбыль до окончания арендного договора достаётся фермеру-арендатору. Но при заключении нового арендного договора землевладелец, в силу господства монополии частной собственности на землю, присваивает себе эту добавочную прибыль путём повышения арендной платы, т. е. получает часть Д. р. II. Это является основой борьбы капиталистов-арендаторов с землевладельцами за сроки аренды земли.
Д. р. и рентные отношения сохраняются и при социализме. Материальную основу Д. р. составляет дополнительный чистый доход, образующийся на относительно лучших и удобно расположенных землях или при повышающейся производительности добавочных вложений. Наличие при социализме товарно-денежных отношений и монопольное пользование землёй как объектом хозяйства обусловливают превращение этого дохода в Д. р. и ведут к возникновению рентных отношений. Однако социально-экономическое содержание Д. р. в условиях господства социалистической собственности на средства производства коренным образом меняется. Социалистический строй устраняет социально-классовые антагонизмы в рентных отношениях, неизбежные между собственником земли, капиталистом-предпринимателем и наёмным рабочим в условиях капиталистического способа производства.
Источником Д. р. I является дополнительный чистый доход, получаемый в результате более высокой производительности труда на лучших по плодородию и местоположению земельных участках. Т. к. для удовлетворения общественного спроса приходится вовлекать в с.-х. оборот и относительно худшие земли, плановое ценообразование необходимо осуществлять с учётом возмещения затрат и получения необходимой прибыли хозяйствами, располагающими такими землями, иначе будут подорваны хозрасчётные стимулы их возделывания. Колхозы и совхозы, использующие средние и лучшие земли, получают дополнительный доход в виде разницы между общественной ценой и индивидуальной стоимостью единицы продукта. А т. к образование этого дохода обусловлено не трудовыми усилиями отдельных коллективов, а общественными факторами воспроизводства, то на основе права общенародной собственности на землю он изымается государством в форме Д. р. I. При этом совершенно снимается антагонистический характер изъятия, поскольку Д. р. I не становится достоянием класса земельных собственников, а поступает в общенародный фонд и используется в интересах всего общества, в том числе для планомерного подъёма сельского хозяйства. Д. р. I изымается государством через Закупочные цены, дифференциацию планов закупок и подоходный налог.
Д. р. II возникает в результате различной производительности добавочных вложений: её масса и норма планомерно возрастают в условиях интенсификации, научно-технического прогресса в с.-х. производстве; она почти полностью остаётся у с.-х. предприятий.
Сложившиеся в социалистических странах различные отношения земельной собственности обусловливают и разные конкретные формы распределения Д. р. Однако сущность рентных отношений и общие принципы распределения Д. р. остаются едиными независимо от того, вся земля национализирована или часть её находится в собственности кооперативов. В правильном экономическом регулировании рентных отношений при социализме важное значение имеет эффективное применение механизма распределения Д. р., прежде всего, научно обоснованное ценообразование, учитывающее специфику сельского хозяйства.
Д. р. существует не только в сельском хозяйстве, но и в добывающей промышленности, строительстве, образуется в результате различий в производительности труда, обусловленных неравенством естественных условий разработки и использования полезных ископаемых, лесных угодий и т.д. При социализме Д. р. в добывающей промышленности принадлежит всему обществу и используется в его интересах, в том числе для развития угольной, рудной и др. отраслей. Как стоимостная категория Д. р. перестанет существовать с отмиранием товарного производства.
Плательщик ренты
Право на выкуп ренты ее плательщиком установлено законом только в отношении постоянной ренты. Плательщик пожизненной ренты права на выкуп ренты не имеет.
В соответствии со ст. 592 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкуп постоянной ренты – это один из способов прекращения договора. Право на выкуп ренты является безусловным правом ее плательщика, и условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Под выкупом постоянной ренты подразумевается уплата плательщиком ренты получателю ренты суммы, обусловленной договором. Порядок выкупа ренты плательщиком также определен ст. 592 ГК. Отказ плательщика постоянной ренты от дальнейшей ее выплаты путем выкупа должен быть сделан им не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если только договором постоянной ренты не предусмотрен для этого более длительный срок. Заявление об отказе от выплаты постоянной ренты путем ее выкупа может быть передано плательщиком ренты получателю ренты посредством нотариуса.
Договором ренты может быть предусмотрено, что право плательщика на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты (в этом случае право на выкуп ренты плательщик может реализовать только тогда, когда получателями ренты станут правопреемники первоначального получателя ренты) либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Природная рента
Сейчас много разговоров о том, что нужно вести природную ренту на добычу ископаемых ресурсов. Говорят, что взимание природной ренты якобы решит проблему нечестного передела, сделанного под шумок во времена Ельцина, общенационального пирога в области добычи природных ресурсов. Причем с необходимостью ввода природной ренты с готовностью соглашаются и сами олигархи. Почему же так выгодно олигархам ввести на самих себя природную ренту, но не выгодно отдать часть свой собственности назад народу? Давайте разберемся.
Допустим, добывающая компания на добычу 1кг полезного ископаемого тратит 1рубль. После чего продаёт его на внутреннем рынке за 3руб, при этом платит общий налог государству 1руб. Таким образом у компании остается прибыль 1руб с каждого килограмма. Известно, что все конкуренты компании продают по такой же цене и получают примерно такую же прибыль. Известно, что в цене любого продукта или услуги, произведенных внутри страны доля полезных ископаемых и энергоресурсов находится на уровне 15-25%. Теперь представим, что правительство вдобавок к существующим налогам на добычу полезных ископаемых ввело природную ренту в размере 1руб за 1кг. Неужели Вы думаете, что добывающие компании будут работать себе в убыток? Конечно, нет! А снизят ли они величину своей прибыли? То есть на сколько увеличит компания отпускную цену на свой продукт? Так как рента вводится для всех добывающих компаний, значит и у конкурентов будет та же ситуация с ценообразованием. А так как от введения ренты конкуренция не увеличится и не уменьшится, то средняя цена на внутреннем рынке поднимется то же на 1рубль. В результате получим, что цена вырастет до 4руб/кг, при этом государство будет получать уже 2руб с килограмма, а компания будет получать ту же прибыль: 1руб за килограмм. Кто выиграл? Кто кого обманул? Мы получили увеличение стоимости сырья на 25%. Теперь допустим, что до ввода природной ренты, например, хлеб стоит 6 рублей. Зная, что в его цене 20% это стоимость сырья (нефтепродукты, уголь, алюминий, медь, газ), получаем величину сырьевой доли равную 1,2 рубля. А после ввода природной ренты все цены на сырье увеличились на 25%. Значит вместо 1,2 рубля получаем величину сырьевой доли в хлебе 1,5 рубля. Теперь уже стоимость хлеба будет равна 6 – 1,2 +1,5 = 6,3рубля. Получаем увеличение цены на 5%. И так со всеми продуктами и услугами в стране. А так как увеличения количества продукции не произошло, а произошло только увеличение цен на 5%, то получаем разовую инфляцию в 5%. Тут нужно вспомнить, что затраты добывающих компаний определяются уровнем внутренних цен, а если они выросли на 5%, то и затраты вырастут на 5% и будут уже равны не 1руб/кг, как вначале, а 1,05 руб/кг. То есть, получаем круговую инфляцию, которая будет добавочной к уже существующей, примерно 1% в месяц. За год получаем 1,0112 что равно 13%. Таким образом общий эффект от введения природной ренты составит 5%(разовая)+13%(круговая)=18% инфляции в год! Вы скажите: “Ну и пусть, ведь зато мы получили 25% от всего объема продукции добывающей промышленности!”. Ну а куда эти деньги пойдут? Как обычно: 20% из них будет украдено в министерствах, из оставшихся 80% еще 20% на местах. Вернется народу 64%. И это еще не всё. Зная, что объём добывающей промышленности в ВВП около 25% получаем, что природная рента в 25% от этого объёма будет равна 25%*25%=6,25% от ВВП. Зарплата народа в ВВП занимает примерно 20%. А теперь к ней еще добавим то, что народ получит от природной ренты: 20%+6,25% = 26,25% от ВВП. Мы видим вроде как увеличение дохода у граждан страны, но не торопитесь радоваться. За время пока природная рента будет отобрана от добывающей промышленности правительством, учтена в правительстве, передана в местные органы и выдана в виде денег на руки народу пройдет не меньше года. Значит за это время они обесценятся еще на те самые 18%. Получаем реально народ получит 26,25%/(100%+18%)=20% от ВВП - это та же сумма что и до введения природной ренты. То есть народу от этого ни холодно ни жарко, олигархам от этого то же ни холодно ни жарко, а вот чиновники на этом еще раз погреются. И инфляция в стране снова закрутится. Из этого примера видно, что внутренние цены нельзя трогать и нельзя облагать дополнительными налогами. Низкие внутренние цены на сырье всем нам выгодны, это своего рода скрытая природная рента, которая остается у народа в виде невысоких цен на отечественную продукцию. Можно назвать это так же скрытые инвестиции или скрытые дотации. Однако это работает только когда уровень прибыли добывающей промышленности ограничен и не превышает 50%. Значит, вместо ввода природной ренты необходимо контролировать уровень цен на газ, нефтепродукты, металлы, и другие невосстанавливаемые полезные ископаемые. Уровень цен можно контролировать с помощью контроля прибыли, путем составления аудиторских проверок, вычисления себестоимости и отпускной цены. Если установить потолок для прибыли в 50%, то можно оставить достаточно денег для развития добывающей промышленности и сделать достаточные скрытые дотации. Напомню, что при скрытых дотациях нет повода лишний раз обогатиться чиновникам, так как эти дотации проходят мимо них. Единственный недостаток (а может преимущество?) скрытых дотации это то, что они неравномерно распределяются между гражданами страны. Тут получается кто больше потребляет, тот больше и дотируется. Решение этой задачи рассмотрено ниже.
Теперь поговорим про внешние цены. Как только национальный продукт выходит за пределы страны скрытые дотации начинают дотировать уже иностранный капитал. Что бы этого не происходило государство вводит экспортные пошлины. Вот здесь и нужно говорить о возврате всех скрытых дотаций (природной ренте) на невозобновляемое сырьё обратно народу. Самое простое решение здесь: вводить таможенные пошлины в размере до 70% на разницу между внешней ценой и внутренней. И при этом контролировать цену продажи за рубеж так, чтобы она не могла быть ниже, чем на 20% от мировых цен на сырье, которые известны по котировкам на мировых биржах. И вот эту пошлину, вернее её часть, распределять между гражданами страны равномерно, возможно даже на персональные счета. Остаток от пошлины нужно направлять на развитие экономики, а не на социальные программы. Здесь имеется ввиду не раздача кредитов, которая опять же порождает коррупцию и кражу народных денег, а снижение налогов на целые отрасли народного хозяйства, которые признаны приоритетами. Приоритетами можно назвать: транспортные отрасли (железнодорожную отрасль, автомобильную отрасль, дорожные отрасли) и отрасли информации (связь, интернет, компьютеры, компьютерные программы). Эти отрасли сближают регионы, удешевляют совместное производство и продажу продукции. Укорачивают производственный цикл и ускоряют оборот других отраслей. Уменьшают себестоимость и улучшают конкурентоспособность отечественных товаров. Только так мы сможем использовать благоприятное повышение цен на нефтепродукты для прорыва экономики.
Предлагаю способ как взимать природную ренту при переходе товара за границу. Во-первых, нужно создать механизм регулирования цен на сырье аналогично механизму регулирования цены доллара США, проще говоря курса рубля. То есть, ввести на российских биржах котировки на сырье (нефть, бензин, лес разных сортов, морепродукты разных сортов, разные металлы) с поставками через европейскую часть и через дальневосточную часть России. Передать Центробанку России полномочия по установлению цен, аналогично как он имеет полномочия на установление курса рубля. То есть после окончания торговой сессии просто фиксировать цену сырья до следующей торговой сессии. Экспортную пошлину взимать как 2/3 от разницы цен на бирже и внутренней ценой. Этим можно “убить сразу нескольких зайцев”:
o Это резко расширяет инвестиционный бизнес в России, так как несомненно, привлечет дополнительные инвестиции из-за рубежа для игры на биржах по сырьевым инструментам;
o Это даёт Российским предприятиям-поставщикам наивыгоднейшие цены на их продукты не тратя ни копейки на исследования зарубежного рынка и поиск покупателей, так как цены на бирже всегда отражают действительный спрос и предложение;
o Это даёт правительству России полностью прозрачный инструмент для учета цен при налогообложении экспорта и действенный инструмент по возврату скрытых инвестиций;
o Это полностью уничтожает коррупцию, которая пышно расцвела в случае индивидуального подхода к каждому добывающему предприятию в вопросе установки величины природной ренты.
Теперь о том как же восстановить справедливость в вопросе о захвате общенациональной собственности. Здесь речь пойдет о предприятиях, которые были приватизированы не на ваучерных аукционах. Именно эти предприятия были приватизированы в нарушение общенациональной идеи собственности. Почему именно не на ваучерных? Потому что про ваучерные аукционы знали все граждане страны и каждый имел свой ваучер. Каждый мог участвовать в любом аукционе. Кто не разобрался куда вкладывать свой ваучер или продал его за 4рубля (тогда неденоминированные цены были 4000 рублей за ваучер) тот сам виноват. Кстати сейчас то количество акций, которое человек в среднем получал на ваучерном аукционе за свой ваучер стоит примерно 2000 рублей. Рост 50000%! А вот потом пошли аукционы по приватизации, о которых простой гражданин страны ничего не знал, а если даже и знал то не мог участвовать, так как там уже могли участвовать только деньги и не маленькие деньги. Разве это справедливо? Все ждали, что это будет опять разделение имущества предприятий между гражданами страны поровну (ну или условно поровну – через безденежные аукционы на ваучерах). Но получилось, что началась приватизация только для богатых. Значит нужно восстановить справедливость именно по приватизации таких предприятий. Как это сделать? Очевидно, что проще всего увеличить уставные капиталы этих предприятий скажем на 40%, и эту долю поделить между всеми гражданами страны, но не отдавать государству! Таким образом, каждый гражданин будет иметь свою собственность в этих фирмах, сможет объединяться с другими собственниками, создавать комитеты, набирать пакет голосов и голосовать и управлять этой фирмой так же как это происходит в Думе страны. Не нравится тот или иной руководитель компании, пожалуйста – объединяйся с другими собственниками и голосуй на собрании акционеров об снятии полномочий с того или иного управленца. Не нравится политика компании, пожалуйста, объединяйся другими акционерами и на собрании акционеров ставь другие приоритеты или задачи в работе компании. Эту собственность можно передавать по наследству, дарить, продавать и покупать. Её никогда у Вас не украдут, она не сгорит и не утонет, не сломается и не устареет, потому как особым образом учтена и будет существовать пока существует Россия.
Феодальная рента
Всякий основной экономический закон, о какой бы общественной формации ни шла речь, есть в то же время закон, характеризующий развитие производства. Он не только качественно отличает один тип производственных отношений от другого, но определяет и ход исторического движения каждого данного способа производства.
Так, капитализму присущ всеобщий закон капиталистического накопления, неумолимо углубляющий экономическую поляризацию общества. При капитализме производство развивается циклически — через кризисы. Капиталистическое производство закономерно переходит от домашинного — к машинному; от свободной конкуренции — к монополистическому империализму.
Закон феодальной ренты также обязан удовлетворять этому методологическому требованию: должен вести к пониманию характера развития, движения феодального производства.
Постоянное, хотя бы и прерывистое возрастание, какое свойственно капиталистической прибыли, феодальной ренте не свойственно. Феодальному производству присуща крайняя рутинность техники, а в экономических отношениях феодализма традиция, как отмечает Маркс, играла преобладающую роль: если, скажем, повелось требовать два дня в неделю барщинного труда для земельного собственника, то уже эти два дня барщинного труда прочно установились, являлись постоянной величиной, законно урегулированной обычным или писаным правом. В истории феодального производства бывали длительные периоды, характеризующиеся не расширенным, а простым воспроизводством, долгим застоем. Словом, феодальной ренте отнюдь не свойственно было постоянное возрастание. Это связано опять-таки с вопросом о цели феодального производства: с господствующим принципом паразитического потребления феодалами "имеющегося в наличии".
Однако, как было сказано в предыдущей главе, производительные силы в феодальную эпоху все же никак не стояли на месте. Хотя медленно, с застоями, они все же развивались. Из данного выше определения цели феодального производства, как и из основного экономического закона феодализма в целом, следует, что это развитие производительных сил не могло идти по преимуществу на повышение дохода непосредственных производителей, а должно было идти по преимуществу на повышение дохода феодалов, на увеличение феодальной ренты.
Правда, надо помнить, что источником роста производительных сил в феодальном обществе была, прежде всего, инициативность, заинтересованность в результатах труда самих непосредственных производителей. Они, конечно, повышали производительность своего труда не для того, чтобы повысить доход феодала, а для того, чтобы улучшить свое собственное материальное положение. Но временные успехи, которых добивались непосредственные производители, феодалы как господствующий класс рано или поздно в сложной экономической борьбе все-таки отнимали у них, обращали рост производительных сил к своей экономической выгоде. Среди непосредственных производителей обычно лишь та или иная небольшая прослойка оказывалась в материальном выигрыше, основная же масса оставалась по-прежнему нищей и в лучшем случае в этой борьбе завоевывала некоторые уступки, например в отношении увеличения личной свободы, словом, добивалась лишь несколько более благоприятных позиций для дальнейшей борьбы, ничего не получая в руки непосредственно. Таково было неумолимое действие основного экономического закона феодализма.
Развитие феодальной ренты осуществлялось преимущественно путем последовательной смены одной формы ренты качественно другой формой, отвечающей более высокому уровню производительности труда непосредственных производителей и более высокому уровню эксплуатации. Самые ранние формы, по известному саркастическому выражению Маркса, ограничивали эксплуатацию крестьян емкостью желудка феодала; рост производства и эксплуатации отражался преимущественно в росте числа этих потребляющих желудков: в разрастании дружины или свиты феодала, количества его паразитической челяди, — однако этот рост был все же ограничен рядом условий. Напротив, высшая форма феодальной ренты — денежная, открывает простор для "неутолимой жажды прибавочного труда", ибо на деньги феодал может приобрести самые разнообразные товары для удовлетворения неограниченно разнообразных потребностей.
Таким образом, закон феодальной ренты является не статическим законом, а законом экономического развития феодальной формации. Эксплуатация ширится и углубляется при историческом переходе от одной формы феодальной ренты к другой. Впрочем, возрастание ренты могло происходить и в рамках господства той или иной одной формы, особенно на ступени развития в феодальном обществе товарно-денежных отношений.
Итак, открытие Маркса состояло не только в установлении новой научной категории — феодальной земельной ренты как категории, объясняющей весь феодальный экономический строй, но и в установлении последовательных, закономерно вытекающих друг из друга форм феодальной ренты.
Маркс различает три главные формы феодальной ренты: отработочную ренту, ренту продуктами и денежную ренту. Они могут быть обозначены так же как барщина, натуральный оброк и денежный оброк.
Что касается отработочной ренты, наиболее простой и первоначальной формы ренты, то присвоение землевладельцем неоплаченного чужого труда существует здесь еще в своем очевидном, обязательном виде, так как труд непосредственного производителя на самого себя здесь еще отделен в пространстве и времени от его труда на земельного собственника, и этот труд непосредственно выступает в грубой форме принудительного труда на другого. Крестьянин производит при этой системе необходимый продукт в своем хозяйстве, на своем "наделе", а прибавочный продукт — в барском поместье, на барской запашке. Условием этой системы является лишь то, чтобы уровень производительности труда крестьянина, развития его рабочей силы, так же как и естественные свойства земли, давали ему возможность производить нечто сверх продукта, нужного для удовлетворения его собственных необходимых потребностей. Это единственное условие, указанное Марксом, объясняет, почему феодализм был возможен не только у тех народов, которые прошли через рабовладельческий строй, но и у тех народов, которые еще только выходили из первобытнообщинной формации.
Однако возможность еще не есть действительность. Эту возможность превращает в действительность, показывает Маркс, во-первых, отношение земельной собственности (монополия феодалов на землю) и, во-вторых, крепостническое принуждение. Благодаря этому и возникает отработочная рента — первая форма феодальной ренты, т.е. прибавочного труда, принудительно выполняемого для собственника земли.
Исторические памятники раннего средневековья на Западе, как и ранней поры феодализма в России, содержат неисчерпаемый материал для изучения конкретных проявлений отработочной ренты. Важно подчеркнуть, что сюда должны быть отнесены не только работы на господском поле и луге, не только работы по строительству замков, укреплений, дорог, но и не отделившиеся еще вполне от сельского хозяйства ремесленные работы, производившиеся теми же крестьянами (или частью из них) на господском дворе.
Вторая форма феодальной ренты — рента продуктами (натуральный оброк) — представляет существенное изменение первой, хотя экономическое существо остается тем же самым. Она соответствует более поздней стадии развития феодального общества; в Западной Европе мы наблюдаем ее на монастырских землях и землях крупных светских феодалов как характерное явление в X-XI вв. Она отличается от предыдущей формы тем, что прибавочный труд выполняется уже не в его натуральном виде, как особый труд на господина, а вместе с необходимым трудом в хозяйстве непосредственного производителя. Последний выполняет его под собственной ответственностью и располагая своим временем, а не под прямым надзором и плетью земельного собственника или его представителя. Следовательно, рента продуктами предполагает более высокий культурный и производственный уровень непосредственного производителя, более высокий уровень развития труда. При ренте продуктами крестьянин производит и необходимый и прибавочный продукт в своем хозяйстве, на своем "наделе", он уже не трудится на барской запашке, а должен отдавать помещику часть продукции своего хозяйства. По словам Маркса, "при этом отношении непосредственный производитель, применяя свой труд, более или менее располагает всем своим рабочим временем, хотя часть этого рабочего времени, первоначально почти вся избыточная часть его, по-прежнему даром принадлежит земельному собственнику, с той только разницей, что последний уже получает его непосредственно не в его собственной натуральной форме, а в натуральной форме того продукта, в котором это время реализуется".
Рента продуктами может рассматриваться как переходная, промежуточная форма между отработочной и денежной рентой. Одни черты общи у нее с денежной рентой в отличие от отработочной, другие, напротив, общи у нее с отработочной рентой в отличие от денежной.
Так, общим с денежной рентой у нее является то, что прибавочный продукт производится в хозяйстве крестьянина вместе, в нерасчлененном единстве, в общей валовой продукции с необходимым продуктом и только затем отделяется и присваивается феодалом-землевладельцем; труд производителя на самого себя и его труд на земельного собственника здесь уже не отделяются осязательно во времени и пространстве. Как мы видели, феодальное хозяйство состоит как бы из двух половин — хозяйства крестьян и хозяйства феодалов, иначе говоря, из обработки крестьянских наделов и барской земли (барской запашки). В разных исторических условиях центр тяжести производства феодальной ренты переносится то на одну половину, то на другую: при отработочной ренте — на барское хозяйство, при ренте продуктами и денежной ренте — на крестьянское хозяйство. В первом случае феодал присваивает себе непосредственно прибавочный труд, во втором и третьем — прибавочный продукт. В связи с этим следует отметить, что именно рента продуктами окончательно подготавливает экономическое обособление ремесла от сельского хозяйства при феодализме. Уже не только отдельные крестьяне специализируются на том или ином ремесле для нужд господского двора, как при отработочной ренте, но и целые крестьянские хозяйства могут приобретать специализированный уклон, внося ренту по преимуществу тем или иным особым продуктом (изделиями).
Другая черта, напротив, объединяет ренту продуктами с отработочной и отличает ее от денежной: это натуральный характер ренты. При ренте продуктами прибавочный продукт присваивается феодалом-землевладельцем в натуральном виде, т.е. в виде зерна, мяса, птицы, полотна и т.п., а не в виде выручки крестьянина от продажи этих продуктов. Обе ранние формы феодальной ренты, первая и вторая, носят натуральный характер, тогда как третья носит денежный характер.
Необходимо подчеркнуть, что речь идет о натуральном характере именно ренты, а не хозяйства непосредственных производителей. В самом деле, и в период господства денежной ренты условия хозяйствования в подавляющей части возмещаются и воспроизводятся прямо из валовой продукции крестьянского хозяйства без содействия рынка. В деньги превращается не весь крестьянский продукт, а лишь та его часть, которая составляет ренту (и в некоторой мере излишки над необходимейшими потребностями). Несомненно и то, что частицы, элементы денежной ренты можно наблюдать и в раннем средневековье в виде небольших второстепенных денежных платежей. Но они не играли сколько-нибудь существенной экономической роли. Во всяком случае период господства денежной ренты знаменует совершенно новый этап в истории феодального общества, противостоящий времени господства первых двух натуральных форм ренты.
Денежная рента не могла стать господствующей до тех пор, пока в феодальном обществе не началось широкое развитие городов — покупателей сельскохозяйственных продуктов. Исследователем аграрной истории средневековой Франции А. В. Конокотиным убедительно показано, что, хотя развитие городов во Франции началось в X-XI вв., однако еще и в XII-ХIII вв. в сумме крестьянских повинностей преобладала рента продуктами, и только в XIV в. денежная рента прочно завоевывает первое, господствующее место. Но нарастание удельного веса денежной ренты шло именно с X-XI вв., вместе с ростом средневековых городов.
Сначала спорадическое, затем принимающее все более всеобщий характер превращение ренты продуктами в денежную ренту предполагает, говорит Маркс, уже более значительное развитие торговли, городской промышленности, вообще товарного производства, а с ним и денежного обращения. Оно предполагает далее рыночную цену продуктов и то, что они продаются более или менее близко к своей стоимости, чего может и не быть при прежних формах.
Под денежной рентой, как показал Маркс, мы понимаем земельную ренту, возникшую путем простого изменения ("метаморфоза") формы ренты продуктами, так же как и последняя была в свою очередь лишь превращенной отработочной рентой. Основа, или, по выражению Маркса, база денежной ренты совершенно та же, что и ренты продуктами. Разница состоит лишь в том, что "вместо продукта непосредственному производителю приходится здесь уплачивать своему земельному собственнику (будет ли то государство или частное лицо) цену продукта". Следовательно, крестьянину недостаточно только произвести в своем хозяйстве избыток продукта над тем количеством, которое нужно для покрытия необходимых потребностей и для воспроизводства хозяйства. Он должен еще отвезти в город этот избыток, продать его, превратить его в денежную форму. Иными словами, часть его продукта должна быть произведена как товар, именно та часть, которая составляет прибавочный продукт.
Сама денежная рента в экономическом смысле представляет лишь изменение формы ("метаморфоз") ренты продуктами и не выражает каких-либо абсолютно новых производственных отношений. Как и при ренте продуктами, "непосредственный производитель по-прежнему является наследственным или вообще традиционным владельцем земли, который должен отдавать господину как собственнику этого существеннейшего условия его производства избыточный принудительный труд, т.е. неоплаченный, выполняемый без эквивалента труд в форме прибавочного продукта, превращенного в деньги".
Однако при всем сходстве с рентой продуктами денежная рента знаменует серьезное изменение феодальной экономики, а вместе с тем и всего феодального общества. Маркс отмечает, например, что господство денежной ренты сопровождается: 1) значительным укреплением личной собственности крестьянина на орудия и другие условия труда, отличные от земли; 2) превращением прежнего традиционного обычноправового отношения между зависимым крестьянином и земельным собственником в договорное отношение, определяемое законом, в чисто оброчное денежное отношение; 3) появлением неимущих поденщиков, нанимающихся за деньги к лучше обеспеченным крестьянам; 4) появлением цены земли (капитализированной ренты) и купли-продажи земли. Все эти и подобные им изменения мало-помалу создают условия для возможности возникновения и качественно новых производственных отношений в деревне — капиталистических отношений. Однако Маркс подчеркивает, что отнюдь не саморазвитие денежной ренты приводит к этому результату: формирование капиталистов в деревне, говорит он, "зависит от общего развития капиталистического производства вне пределов сельского хозяйства". Это положение чрезвычайно важно. Оно подчеркивает, что товарно-денежная форма феодальных производственных отношений отнюдь не перерастает автоматически в капиталистические производственные отношения.
Углубленную разработку этого аспекта теории феодально-денежной ренты мы находим у советского историка М. А. Барга, который убедительно показал, что денежная рента знаменует на определенном этапе не упадок или разложение, а прогресс феодального способа эксплуатации, открывая для него новый простор, новые возможности роста и развития, что эта форма ренты не только совместима с дальнейшим восходящим развитием феодальной формации, но на известный исторический срок делает возможной новую, более высокую фазу его развития. Именно по мере исчезновения в Западной Европе домениального хозяйства, т.е. в XIV-XV вв., складывается наиболее "чистая" или "классическая" организация феодального производства, связанная с расцветом мелкокрестьянского хозяйства и господством денежной ренты. По справедливым словам М. А. Барга, "прогресс феодального способа производства при денежной форме ренты заключается, прежде всего, в том, что с ней связано громадное расширение возможностей феодальной эксплуатации; рамки феодальной ренты раздвигаются настолько, что рента, получавшаяся непосредственно сеньором, представляется теперь лишь частью, постепенно оттесняемой на задний план другими ее составными частями (например, фискальным ограблением)".
Столь же справедливо и теоретически четко аргументировано М. А. Баргом заключение, что, по Марксу, разложение феодальной ренты начинается отнюдь не с появлением или преобладанием денежной формы этой ренты, а лишь с возникновением капиталистического уклада в производстве. До этого денежная рента играла для феодальных производственных отношений не разрушительную, а, напротив, созидательную роль.
Действительно, только так и можно понимать данный Марксом анализ денежной формы феодальной ренты.
В характеристике Марксом денежной ренты можно различить две стороны. С одной стороны, он говорит о "чистой форме" денежной ренты, о денежной ренте, "поскольку она является в чистом виде, т.е. как просто превращенная форма ренты продуктами". В этом качестве денежная рента еще полностью отвечает феодальным производственным отношениям и не содержит в себе чего-либо отрицающего феодализм. С другой стороны, она подготовляет благоприятные условия для проникновения в сельское хозяйство капиталистических отношений, если капитализм вообще зародился в данном обществе, первоначально в промышленности. В этих исторических условиях денежная рента выступает как форма разложения феодализма.
Итак, данный Марксом анализ логической и исторической преемственности трех форм феодальной ренты говорит о развитии, о восходящем движении, о возрастании феодальной ренты. Иначе и не может быть, ибо смена форм феодальной ренты отражает развитие производительных сил феодального общества, рост производительности крестьянского и ремесленного труда, а в условиях антагонистического общества этот рост производительности труда никак не мог пойти целиком или преимущественно на пользу самим трудящимся. Смена форм феодальной ренты отражает усиление эксплуатации и углубление классового антагонизма.
Оба антагонистических класса феодального общества были каждый по-своему заинтересованы в постепенном переходе от одной формы ренты к другой, но интересы их были при этом противоположны.
Маркс особо подчеркнул заинтересованность непосредственных производителей. Крестьянину каждая более высокая форма открывала возможность уделить больше времени своему хозяйству, открывала больший простор для его хозяйственной инициативы, делала его более заинтересованным в результатах своего труда.
Уже при отработочной ренте некоторая возможность такого рода открывалась: здесь от относительных размеров барщинного труда зависело, "в какой мере у непосредственного производителя окажется возможность улучшать свое положение, обогащаться, производить известный избыток сверх необходимых средств существования". Допустим, он обязан был два дня в неделю работать на барщине; это величина постоянная, но производительность остальных дней в неделю, которыми может располагать сам непосредственный производитель, есть величина переменная, которая необходимо развивается в процессе его опыта. Характерно, что в числе стимулов, поощряющих крестьянина к усиленному напряжению рабочей силы в земледелии и домашней деревенской промышленности, уже на этой ступени, когда рента носит еще натуральный характер, Маркс указывает "расширение рынка для его продукта". Избыток своего продукта, ускользающий от феодала, крестьянин стремится превратить в товар, чтобы на вырученные деньги удовлетворить какие-либо новые потребности.
Тем более при ренте продуктами прибавочный труд, достающийся феодалу, может и не исчерпывать всего избыточного труда крестьянской семьи. "Напротив, — говорит Маркс, — производителю дается здесь, по сравнению с отработочной рентой, больший простор для того чтобы найти время для избыточного труда, продукт которого принадлежит ему самому совершенно так же, как продукт его труда, удовлетворяющий его необходимейшие потребности". Следовательно, при ренте продуктами крестьянин стремится повысить производительность своего труда, хотя и немногие из крестьян практически выигрывают от этого.
Наконец, при денежной ренте еще более возрастает возможность извлечения крестьянином из своего хозяйства избытка дохода сверх всех феодальных платежей, и он в самом деле, ищет всяческих средств к этому, вплоть до эксплуатации своих более бедных соседей в качестве батраков.
Таким образом, при переходе от одной формы ренты к другой феодальные производственные отношения не только соответствовали характеру производительных сил, но и служили силой, определявшей развитие производительных сил: смена форм феодальной ренты, отражавшая состояние производительных сил, в свою очередь побуждала непосредственных производителей повышать производительность и интенсивность своего труда. Но господствующий феодальный класс обращал основную долю этих усилий в свою пользу. Феодалы тоже были заинтересованы в переходе от одной формы феодальной ренты к следующей, так как это открывало возможность увеличить объем получаемой ренты. Если при натуральных формах ренты феодал в общем брал крестьянского продукта не больше, чем потреблял в натуре сам со своей дворней и дружиной, то при денежной ренте, покупая товары на рынке, он все более и более расширял свои потребности. Переход от одной формы ренты к другой, будучи выражением роста производительных сил, совершался в процессе столкновения и борьбы этих противоположных стремлений крестьян и феодалов и неумолимо все более углублял противоположность их интересов. Если, с одной стороны, личная несвобода крестьянина ослабевала, то, с другой, — возрастала его экономическая зависимость от земельного собственника, возрастали налоги, задолженность, рыночные и судебные пошлины и т.д.
Следует подчеркнуть, что в чистом виде три формы феодальной ренты существуют лишь в экономической теории. В исторической действительности разные формы наблюдаются одновременно и совместно, только какая-либо одна из форм всегда оказывается господствующей, ведущей. Маркс неустанно подчеркивает это в 47-й главе III тома "Капитала". Так, например, в разделе о ренте продуктами он пишет, что в какой бы мере рента продуктами ни представляла господствующую и наиболее развитую форму земельной ренты, она все же постоянно в большей или меньшей мере сопровождается остатками предыдущей формы, т.е. ренты, которая должна доставляться непосредственно в виде труда, следовательно, барщинным трудом. И в свою очередь "обломки" ренты продуктами встречаются позже, при господстве денежной ренты. Одним из конкретно-исторических примеров, на который ссылается Маркс, служит слияние денежной ренты с остатками ее прежних форм во Франции перед революцией XVIII в. Однако, оговаривается Маркс, "мы не можем разбирать бесконечные различные комбинации, в которых различные формы ренты могут сочетаться, фальсифицироваться и сливаться". Действительно, это выходит за рамки экономической теории.
Тем не менее, об одной такой комбинации здесь необходимо сказать несколько слов. Хотя она и не рассмотрена в 47-й главе III тома "Капитала", Маркс в других главах уделяет ей немало внимания, так же как и Энгельс в своих работах. Дело идет о барщинно-крепостнической системе, которая развилась в поздние столетия феодальной эпохи в некоторых странах Восточной Европы: в России, Пруссии, Польше и т.д. Суть ее кратко охарактеризована В. И. Лениным в уже цитированном нами определении барщинно-крепостнической системы. На первый взгляд это просто регресс, возврат к господству первой формы ренты — к отработочной ренте (барщина). Однако в действительности это особая смешанная форма: с одной стороны, здесь налицо признаки первой формы (прибавочный продукт производится в хозяйстве феодала, применяется жесточайшее принуждение), с другой, — признаки третьей формы, так как продукт производится не для потребления в натуре, а для продажи, для рынка, но только связь с рынком осуществляется, не крестьянским хозяйством, а хозяйством феодала. Рынок крупный помещик-крепостник находил либо внутри страны, сбывая продукт крестьянского труда в городах, либо вне ее, сбывая этот продукт в те страны, где собственного производства сельскохозяйственных продуктов было недостаточно. Так или иначе, но эта форма ренты необходимо подразумевает уже совершившееся и далеко зашедшее отделение города от деревни — будь то внутри страны или в виде обособления промышленно развитых стран от преимущественно аграрных на международном рынке.
Конкретной иллюстрацией этой комбинированной формы может служить пример, который разобран Марксом в главе 8-й I тома "Капитала" ("Рабочий день"): пример валашского и молдавского барщинно-крепостнического хозяйства. С одной стороны, Маркс подчеркивает здесь те черты, которые свойственны первой форме феодальной ренты: "Необходимый труд, который выполняет, напр., валашский крестьянин для поддержания собственного существования, пространственно отделен от его прибавочного труда на боярина. Первый труд он выполняет на своем собственном поле, второй — в господском поместье. Обе части рабочего времени существуют поэтому самостоятельно, одна рядом с другой. В форме барщинного труда прибавочный труд точно отделен от необходимого труда". Маркс подчеркивает также, что здесь, как и обычно при отработочной ренте, из барщины возникало крепостное состояние. Но, с другой стороны, Маркс, характеризуя валашский и молдавский аграрный строй XVIII-XIX вв., отмечает такие признаки, которые отнюдь не свойственны самой ранней форме феодальной ренты, а, напротив, свойственны самой поздней форме. При ранней форме, при натуральной отработочной ренте, "прибавочный труд ограничивается более или менее узким кругом потребностей... из самого характера соответственного производства не вытекает безграничной потребности в прибавочном труде", напротив, в Валахии и Молдавии эксплуатация характеризуется "неутолимой жаждой прибавочного труда". Анализируя валашский "Органический регламент" 1831 г., Маркс устанавливает, что он был "положительным выражением неутолимой жажды прибавочного труда, которая узаконивается каждым параграфом". Маркс показывает необычайно высокую норму эксплуатации, царившую в Валахии и Молдавии, почти приближавшуюся к норме эксплуатации на капиталистической фабрике: "узаконенное" отношение барщинного труда к необходимому здесь составляло 66,6%, фактически же оно было еще значительно выше. Один "упоенный победой боярин" восклицал, что на деле барщина составляет 365 дней в году! Из всего этого видно, что комбинированная форма ренты, подобная валашской, отвечает не ранней, а поздней ступени развития производительности труда и нормы эксплуатации в феодальном обществе. По аналогии с валашско-молдавским примером, рассмотренным Марксом, возможен такой же анализ барщинно-крепостнической системы и в других странах Восточной Европы.
Впрочем, другие варианты той же комбинированной формы ренты могут наблюдаться и на более ранних ступенях феодальной истории, в менее развитых странах. Так, в Индии XV-XVIII вв. в некоторых областях храмы и другие крупные землевладельцы вели настоящее товарное крепостническое хозяйство путем эксплуатации трудящихся из касты "неприкасаемых", имевших собственные хижины, но получавших пропитание от господина за свой тяжелый труд в условиях полурабской зависимости.
Таковы главные формы феодальной земельной ренты и их историческое движение.
Мы видели, что отработочная и продуктовая формы объединены общей чертой — натуральным характером повинностей, а денежная и рассмотренная выше комбинированная формы объединены противоположной общей чертой — превращением прибавочного продукта в деньги, т.е. продажей его на рынке. Другая общая черта объединяет отработочную ренту и комбинированную, а именно производство прибавочного продукта в хозяйстве феодала, тогда как продуктовая и денежная формы объединены противоположной чертой — производством прибавочного продукта в хозяйстве крестьянина. Мы видели, наконец, что политическая экономия вправе рассматривать отработочную и денежную формы как два наиболее далеких, полярных типа, в наиболее чистом виде выражающих логически и исторически исходный и заключительный пункты феодального развития; напротив, продуктовая и комбинированная формы являются переходными и смешанными.
Следует рассмотреть еще классификацию феодальной ренты на три вида: эпизодическую, фиксированную и прогрессивную.
Эпизодическая рента в общем, не типична для феодализма, она наблюдается преимущественно в раннее средневековье в виде "даров", "подношений", дани. Дань как экономическая категория представляет большие трудности для анализа. Когда она является регулярной, она подчас может быть сближена с налогом, с рентой в продуктовой или денежной форме. Но, пожалуй, та или иная степень нерегулярности, необеспеченности или эпизодичности входит в самое определение дани. Все дело в том, что генезис дани уходит в глубь общинно-родовых и общинно-племенных отношений. Дань, какой мы застаем ее в древней и средневековой истории, в сущности представляет собой утилизацию рабовладельцами и феодалами, рабовладельческим и феодальным государством этих глубоко архаичных видов экономической связи и зависимости. В феодальном обществе дань может служить выражением как эпизодического, так и фиксированного вида ренты.
Фиксированная рента — это подушное (поголовное) обложение, побор с хозяйства или с главы хозяйства, с зависимой территории или главы территории. Словом, размер фиксированной ренты не стоит в прямой зависимости от производительности труда или доходности хозяйства того, кто ее платит. Это делает ее выгодной для последнего в условиях повышения производительности и доходности, но и гибельной в условиях неблагоприятной конъюнктуры, природных бедствий, сокращения числа рабочих рук, падежа скота.
Прогрессивная рента, которую можно также назвать относительной, пропорциональной или функциональной, является фиксированной долей урожая или дохода. Она наблюдается при продуктовой и денежной ренте в виде "двадцатины", "десятины", "пятины", "половничества", издольщины. В сущности и всякая рента, зависящая от размера надела-держания, следовательно, от размера хозяйства, есть тоже прогрессивная рента. Она налицо и при отработочной ренте, на любой ступени феодализма. Прогрессивная рента в разные периоды выгодна то одной, то противоположной стороне, она, как наиболее гибкая, отвечает росту производительных сил в развивающемся феодальном обществе, но она же в наибольшей степени сталкивается с присущим ему традиционализмом, с силой обычая. В условиях зарождения капитализма именно издольщина является тем видом рентных отношений, которые более всего пригодны для наполнения старой феодальной формы новым капиталистическим содержанием.
Отработочная форма ренты таит в себе необходимость собственного отрицания: отделение в пространстве и во времени необходимого труда от прибавочного (барщинного) приводит к возникновению разницы в производительности труда крестьянина, так как он повышает производительность труда в своем личном хозяйстве. Неминуемо получаются два различных уровня производительности труда. Интерес феодала требует такой перестройки ренты, чтобы она отвечала уровню производительности труда, царящему в крестьянском личном хозяйстве, т.е. перехода к продуктовой ренте. Тогда возникает борьба: интерес крестьянина требует, чтобы рента была фиксирована, а интерес помещика, — чтобы она была прогрессивна. Однако прогрессивность ренты, пока она взимается натуральными продуктами, не очень-то легко осуществить. На первый взгляд несложно забрать на жнивье "десятый сноп", в хлеву — пятого поросенка и т.п. Но крестьянин начинает варьировать сельскохозяйственную продукцию, разводит не предусмотренные феодальным договором виды растений и скота, специализируется на изготовлении утвари и изделий. Теснимый сеньором, он находит способ получать доход и прямо в денежной форме — он сам нанимается на работу за харчи или за деньги, и как с неимущего с него нечего брать в форме продуктовой ренты. Так уклоняется от феодальной ренты обширный слой "журналье" во французской деревне, "коттеров" в английской, а землевладелец повышает обложение тех, к кому они нанимаются, т.е. более крупных крестьянских хозяйств и, естественно, должен переходить при этом к денежной ренте.
И с новой силой разгорается борьба — быть ей фиксированной или прогрессивной. Напомним, каким колоссальным выигрышем для крестьян была фиксированность денежной ренты в условиях "революции цен" XVI в., когда реальная стоимость уплачиваемой из года в год ренты стремительно падала.
При позднем возрождении отработочной ренты, иначе говоря, в условиях господства комбинированной формы ренты, при барщинно-крепостническом хозяйстве, снова появляется раздвоение уровня производительности труда. Правда, тут уже лишь части крестьян — "гроссбауерам", "кулакам" удается создать экономически сильные хозяйства. Зато возможность для крестьянина работать гораздо более интенсивно "на себя", чем в барском хозяйстве, выражается в сопутствующем этой системе отходничестве или отхожем промысле, т.е. в сочетании барщинной системы с оброчной. Оброк тут — это снова фиксированный вид ренты. Насколько он подчас был выгоден, можно судить по тому, что именно из этих отхожих оброчников в России выросло немалое число мелких промышленников, дельцов, а то и крупных капиталистов.
Расторжение ренты
Основная суть договора ренты заключается в том, что по его условиям определенное имущество передается рентополучателем плательщику ренты в собственность еще при жизни рентополучателя. В свою очередь рентополучатель получает за это денежные средства, содержание, иное возмещение. Обязанности плательщика ренты обычно сводятся к обеспечению потребностей рентополучателя в жилье, одежде, еде, уходе, оплате ритуальных услуг.
Существует договор постоянной и пожизненной ренты. Вне зависимости от вида соглашения очень часто лица, заключая договор, невнимательно его читают либо не понимают правовое значение его пунктов, что впоследствии приводит к конфликтам, крупным финансовым потерям, судебным спорам. Договор ренты может быть расторгнут или признан недействительным как по общим основаниям (свойственным для всех сделок), так и по специальным основаниям (предусмотренным законом только для договора ренты).
Расторжение ренты по общим основаниям может произойти в том случае, если суд признает его недействительным, то есть оспоримой или ничтожной сделкой. Очень часто в качестве основания выступает введение получателя ренты в заблуждение или его недееспособность, в том числе не способность в силу состояния здоровья понимать значение своих действий. Поэтому, важно перед подписанием договора получить все справки о состоянии здоровья второго лица (особенно, если это пенсионер). Хорошо, если у вас будет возможность ознакомиться с его медицинской картой.
Кроме того, основанием для недействительности могут служить обман, угрозы, введение в заблуждение относительно условий сделки, заключение договора вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных условиях (признание договора ренты кабальной сделкой). Для того, чтобы договор нельзя было оспорить таким образом, плательщику ренты следует учесть, что услуги и выплаты должны быть взаимовыгодными, отвечающими по цене и объему помощи сложившимся на практике тенденциям. Также рекомендуется вести журнал выплат и оказанных услуг, в котором получатель ренты будет расписываться при получении денег или питания, одежды, иного ухода.
По специальным основаниям также подлежит расторжению рента - суд может вынести такое решение, если плательщик не соблюдает условия сделки или систематически их нарушает, получатель имеет право оспорить договор ренты и потребовать, либо выкупа ренты, либо расторжения соглашения и возмещения убытков. При этом заявителю потребуется доказать факт существенного нарушения договора.
В качестве доказательств нарушения условий по договору ренты могут выступать:
- претензии, жалобы, которые были зафиксированы рентополучателем после каждого нарушения;
- чеки, в том случае, если рентополучатель приобретает вещи или продукты, которые, в соответствии с договором должен покупать рентоплательщик;
- свидетельские показания;
- иные документы, которые подтверждают факт нарушения ответчиком имеющихся обязательств по договору.
Расторжение пожизненной ренты может произойти, если плата за пользование имуществом не была внесена в течение установленного срока. Но если в разумный срок существующее нарушение было устранено, получатель ренты не имеет права требовать расторжения договора, поскольку его интересы уже не ущемляются.
Отдельно стоит отметить, что расторжение договора пожизненной ренты может произойти автоматически в случае смерти получателя пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты. В случае повреждения или гибели имущества, переданного под выплату ренты, плательщик может потребовать либо прекратить обязательства и возместить ему убытки, либо изменить условия договора.
В судебной практике встречаются случаи, когда договор ренты, объектом которого выступает недвижимое имущество, был подписан сторонами, однако не прошел государственную регистрацию. В таких случаях, договор ренты признается судом недействительным.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
