Главная » Экономисту » Учет и инвентаризация объектов недвижимости в рыночной экономике
Учет и инвентаризация объектов недвижимости в рыночной экономике
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. Связаться с автором
Активизация инвестиционного процесса является одним из наиболее действенных механизмов дальнейших социально-экономических преобразований.
Самым большим инвестиционным потенциалом в России обладает рынок недвижимости.
Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.
Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства в лице органов технической инвентаризации, органов регистрации прав на недвижимое имущество и т.д.
Одной из главных проблем, стоящей на пути привлечения инвестиций в недвижимость, является анархия, связанная с получением разрешительной документации, созданием проектной документации, проведением землеустроительных работ, проведением технической инвентаризации, оценки и страхования.
Более того, деятельность многих профессиональных участников рынка недвижимости регулируется в той или иной мере тем или иным государственным органом или не регулируется совсем. Поэтому никакой реальной согласованности в их действиях не существует, что обуславливает анархию на рынке недвижимости, связанную с защитой прав собственности, государственным техническим учетом, получением градостроительной документации, страхованием, оценкой объектов недвижимости для различных целей и т.п.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Гражданское законодательство России претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы, разрушив сложившейся исторически порядок регистрации сделок с недвижимостью, и которая начала создаваться без учета исторического опыта, не приняв во внимание все те положительные аспекты в работе организаций технической инвентаризации, которые имели место.
Это обуславливает создание эффективной системы управления недвижимостью. Но создан ли такой механизм, есть ли предпосылки для его создания?
Информационной основой для эффективной работы системы управления имуществом в России является так называемый кадастр недвижимости, законодательно не оформленный. Однако такой кадастр, точнее основная часть его, связанная с недвижимым имуществом, уже разработан, ведется и совершенствуется несколько лет ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» (далее ФГУП «Ростехинвентаризация»), и называется он Единый Государственный Реестр Объектов Градостроительной Деятельности (далее ЕГРОГД). В нем отражаются полные данные о земельных участках, объектах, расположенных над (под) ними, а также информация о правообладателе и ограничениях прав, как на земельный участок, так и на объект, расположенный над (под) ним. Что касается учета земельных участков и сведений о регистрации прав то и Земельный кадастр и Единый Реестр прав собственности тоже ведутся, дублируя сведения ЕГРОГД. Так как архивы сведений о земельных участках, недвижимости и правообладателях находятся у ФГУП «Ростехинвентаризация». Огромные проблемы в целой отрасли народного хозяйства в настоящее время пытаются решить, проводя Административную реформу органов государственной власти России, основной целью которой является прекращение осуществления «избыточных государственных функций» в том числе и по технической инвентаризации объектов недвижимости.
Рассмотрим опыт создания и современное состояние органов государственного технического учета и технической инвентаризации.
Этапы становления системы государственного технического учета и технической инвентаризации.
С середины 20 годов прошлого столетия были организованы бюро технической инвентаризации, за которыми были закреплены полномочия:
- проведение технической инвентаризации и на ее основе технического учета недвижимого имущества;
- проведение технической инвентаризации и технического учета земель;
- регистрация прав на недвижимость в городах и поселениях, а также прав на землю;
- определение стоимости недвижимого имущества для целей расчета платежей в бюджет;
- определение стоимости недвижимого имущества для расчета платежей по обязательному государственному и добровольному страхованию.
Указанные основные положения об инвентаризации определили задачи и цели ее проведения, взаимосвязь с другими отраслями народного хозяйства, материальную базу и другие факторы, обеспечивающие нормальное осуществление работ по технической инвентаризации.
Согласно действовавшим нормативным документам техническая инвентаризация предусматривала формирование организациями технической инвентаризации целостной информации об объектах недвижимости, а именно, выявление принадлежности имущества, его наличия и местонахождения, описание его по основным признакам, определение его технического состояния и степени износа в момент инвентаризации, определение восстановительной (первоначальной) и действительная стоимость на момент инвентаризации.
На государственном уровне была закреплена за системой технической инвентаризации функция единовременного сплошного учета и оценки недвижимого имущества. Для поддержания инвентарных сведений об имуществе на уровне современных данных предусматривалась текущая регистрация последующих изменений о составе и стоимости недвижимости.
При этом нормативно закреплялось то, что судьба земельного участка следовала судьбе возведенного на нем объекта.
В архиве организаций технической инвентаризации были заведены инвентарные дела на каждый объект учета и реестровые книги регистрации собственников на эти объекты.
Сведения организаций технической инвентаризации широко использовались при принятии решений в области государственного управления.
Так, например для:
- получения данных при разработке перспективных планов развития городов и поселений, отраслей промышленности и отдельных предприятий;
- выявления наличия и установления принадлежности, состояния и стоимости недвижимости, в том числе, в разрезе: жилье, объекты ЖКХ, объекты тепло, водо, энергоснабжения, других объектов недвижимости по отраслям народного хозяйства.
Данные, полученные в процессе инвентаризации, были необходимы для расчета органами управления мощностей отраслей народного хозяйства государства и по территориям.
В соответствии с действующим административно территориальным делением:
- составления технической документации, необходимой для эксплуатации объекта;
- определения размеров ежегодных амортизационных отчислений;
- определения размеров налога и земельной ренты;
- правильной постановки страхования, в том числе определение страховых платежей;
- удовлетворения других потребностей в инвентарных сведениях.
Организации технической инвентаризации осуществляли свою деятельность на самофинансировании и самоокупаемости.
В результате в Российской Федерации сложилась одна из лучших в мире систем государственного технического учета недвижимости. Накопленный опыт был предметом постоянного интереса и изучения другими государствами.
Однако, в начале 90-х годов:
- было упразднено Министерство жилищно коммунального хозяйства РСФСР, которому непосредственно функционально подчинялась служба технической инвентаризации, а другой руководящий федеральный орган определен не был;
- были упразднены формы отчетности;
- были упразднены управленческие функции центрального аппарата технической инвентаризации «Ростехинвентаризация», поэтому связи управления были сильно ослаблены.
Но благодаря потребности в информации об объектах недвижимого имущество организации технической инвентаризации смогли сохраниться в современных условиях, но была разрушена единая система управления ими.
Реформированием экономики в начале 90 годов были приняты разрушающие решения в области управления государством и составной ее части системы государственного технического учета и инвентаризации недвижимого имущества.
В результате реформ из функций технического учета объекта недвижимого имущества изымаются блоки государственного учета:
- о принадлежности недвижимости;
- о застроенных земельных участках;
- об оценке недвижимости.
Был нерационально расширен аппарат государственного управления и образованы новые управленческие структуры:
- органы юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- земельные кадастровые службы.
Госстроем России проводилась работа по воссозданию федеральной системы государственного технического учета и технической инвентаризации.
До сентября происходило объединение всех организаций технической инвентаризации в единую Федеральную систему в целях обеспечения единого подхода к проведению государственного технического учета, повышения достоверности информации, укрепления властной вертикали, всестороннего контроля за информационными потоками.
Однако с принятием нескольких нормативных актов происходит в настоящий момент снова разрушение сложившейся системы гостехучета и технической инвентаризации для того, чтобы под эгидой создания кадастра недвижимости вновь «освоить» бюджетные деньги, выделяемые на создание Единого кадастра объектов недвижимости в соответствие с соответствующей ФЦП, а также безболезненно «приватизировать» ЖКХ России. История повторяется?
Приведем лишь несколько примеров по нецелевому расходованию средств на создание земельного законодательства и его несовершенству, признанному самим государством.
В письме Генеральной прокуратуры Российской Федерации «О состоянии и мерах по укреплению законности в сфере исполнения земельного законодательства» отмечено, что:
- не способствует наведению порядка в управлении земельными ресурсами ситуация с территориальными органами Росземкадастра. В соответствии с Положением о Федеральной службе земельного кадастра России они составляют единую вертикаль и в подчинении региональных властей и органов местного самоуправления не находятся. Тем не менее, ряд территориальных органов Росземкадастра созданы и функционируют с нарушением указанных норм;
- повсеместно получили распространение факты незаконной бесплатной передачи земли в собственность юридическим лицам и гражданам, предоставления земельных участков в безвозмездное пользование коммерческим организациям, выделение участков под строительство в городских и сельских поселениях без проведения торгов либо предварительного согласования мест размещения объектов, а так же другие нарушения Земельного кодекса;
- нарушения выявлены при использовании земель специального, оборонного, природоохранного, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий;
- большие бюджетные потери связаны с тем, что значительное количество землепользователей не привлечено к внесению налоговых и арендных платежей.
В аналитической записке Счетной палаты Российской Федерации «Эффективность инвентаризации и государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации» и в заявлении Управления информации и общественных связей Счетной палаты Российской Федерации отмечено:
- мероприятия по инвентаризации и кадастровой оценке земель, значимого экономического и социального эффекта не дали и поставленных целей не достигли;
- на настоящее время про инвентаризировано всего 3,5 процента территории государства, а инструментальная инвентаризация земель поселений и земель сельхоз назначения проведена соответственно в объемах 25,2 и 13,2 процента от учетных площадей данных категорий земель. Это замедляет формирование полноценного механизма, обеспечивающего государственное управление и регулирование в аграрном секторе (оборот сельскохозяйственных угодий, сохранение плодородия почв, залог сельскохозяйственных земель, разграничение государственной собственности на землю, применение кадастровой стоимости земель для целей налогообложения).
Платежи с земель поселений составляют более 80 % всех земельных платежей, собираемых в России (притом, что территории городов и иных поселений составляют менее 2% от площади Российской Федерации).
При таких темпах все земли государства будут про инвентаризированы через 200 лет (7 лет х 100% / 3,5%), земли сельскохозяйственного назначения через 53 года (7 лет х 100% /13,2%), земли поселений через 28 лет (7 лет х 100%/25,2%). Остро встает вопрос обоснованности, качества и пригодности результатов земельной инвентаризации и землеустройства, особенно на территориях поселений, инфраструктуры и предприятий, так как земельная инвентаризация проводилась без учета градостроительной документации.
В аудиторском отчете также отмечено, что процедура согласования методик по государственной кадастровой оценке земель носит длительный и неорганизованный характер, что является одной из причин недовыполнения постановления Правительства Российской Федерации № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».
Можно сделать вывод о том, что кадастровая оценка земель проведена фактически без учета градостроительной ценности территорий, которая разрабатывается на основании градостроительной документации, генеральных планов поселений, градостроительных регламентов.
Так как на территориях поселений, инфраструктуры и предприятий градостроительная ценность территории определяет порядка 90% кадастровой стоимости земельного участка, то недоучет градостроительной ценности при оценке земель приводит к серьезным финансовым потерям при налогообложении и операциях с землей.
В методике кадастровой оценки земель учет градостроительной ценности, определяемой по градостроительной документации, подменяется зонированием территорий по признаку экономической оценки.
К процедуре установления и утверждения градостроительной ценности территорий не привлекаются органы, ответственные за градостроительную деятельность. Таким образом, можно поставить под сомнение компетентность исполнения оценки земель, соответствие результатов поставленной задаче, оспорить результаты оценки земель.
Ситуация усугубляется тем, что ранее предоставленные в собственность земельные участки по заниженной кадастровой стоимости, в случае необходимости развития территорий, необходимо будет выкупать или регламентировать для государственных и общественных нужд по рыночной цене, на условиях собственника и через суд с компенсацией ущемления прав и свобод собственника.
Так же настораживает необходимость расплаты с образовавшимся значительным, как указывает депутат Государственной Думы Г.И. Тихонов, внешним долгом, образовавшимся за счет значительных международных займов на проведение земельной реформы, так как расплата может осуществиться предоставлением в иностранную собственность значительных площадей земель Российской Федерации, на основании заниженной кадастровой оценки земель и фактически без обременений и ограничений прав собственности (без градостроительных регламентов).
Таким образом, вопросы некорректного осуществления земельной реформы можно отнести к вопросам экономической и национальной безопасности государства.
Выводы:
В соответствии с изменениями, произошедшими в современном законодательстве, функции по учету земель, а также межеванию земель и геодезические, картографические, землеустроительные работы переданы в ведение Федеральной службы Земельного кадастра, а функции по регистрации правообладателей объектов недвижимости закреплены за учреждениями юстиции по регистрации прав.
Однако, в силу того, что учет объектов, прочно связанных с земельными участками (здания, строения, сооружения, подземные объекты), невозможен без планов и описания земельных участков, а также без регистрации правообладателя, организации технической инвентаризации по прежнему продолжают осуществлять все вышеуказанные функции за исключением выдачи свидетельства о государственной регистрации права и присвоения кадастрового номера земельному участку.
Фактически организации технической инвентаризации производят полный цикл управленческих функций в сфере управления недвижимостью включая землеустроительные работы, межевание земель, техническое описание и учет объектов недвижимости, мониторинг их состояния, проведение оценки (в том числе для целей налогообложения), а также фиксацию и ведение информации о правообладателе и ограничениях прав.
Указанными выше организационными и законодательными мерами было разорвано единство информации об объектах недвижимого имущества, в том числе и земли, разрушена оптимальная, действующая система сбора информации об объектах на конкретный момент времени.
В сложившихся обстоятельствах не может быть в полной степени достигнута ни одна из целей управления недвижимым имуществом: без своевременного и полного получения нуждающимся лицом (органом) полной достоверной информации невозможно осуществить планирование в сфере обеспечения политической и экономической безопасности Российской Федерации, установить всесторонний контроль за исполнением налогоплательщиками своих обязанностей по уплате налогов на недвижимость, создать механизм привлечения потока инвестиций в Российскую Федерацию, а также придать устойчивость положению участников гражданского оборота в сфере недвижимого имущества.
Также, организационные и законодательные меры чрезвычайно осложнили для населения операции по совершению сделок с недвижимостью, увеличилась суммарная стоимость работ и затраченное время гражданина и трех организаций, вместо одной, участвующих в проведении сделки. Появились значительные очереди населения для получения справок и документов во вновь образованных управленческих структурах и организациях технической инвентаризации.
Предложения:
Задачей, решение которой необходимо для достижения всех обозначенных выше проблем, связанных с построением действенной системы управления недвижимостью в Российской Федерации и которая в силу этого носит универсальный характер, является создание Единого кадастра недвижимости, базирующегося на принципах ведения государственного технического учета объектов недвижимости, объединяющего все официальные информационные ресурсы, касающиеся различных видов недвижимого имущества и сосредоточенные на сегодняшний момент в разных ведомствах (к их числу относятся сведения кадастрового учета земель, государственного технического учета строений, геологическая информация, сведения о зарегистрированных и незарегистрированных правах.
Данные об объектах недвижимости, которые будут храниться в ЕКОН, будут востребованы в целях планирования, прогнозирования социально-экономических систем (различным государственным и муниципальным органам), в целях соблюдения законности и правопорядка (предоставляются органам прокуратуры, ФСБ России, судебным органам, другим правоохранительным органам), в целях налогообложения (предоставляются Министерству по налогам и сборам РФ), проведения достоверных статистических наблюдений (предоставляются Госкомстату РФ), в целях страхования недвижимого имущества (предоставляется различным субъектам), а также по заявлениям собственников и их представителей.
Функция системы управления недвижимостью в Российской Федерации по осуществлению технического учета должна быть только государственной и осуществляться уполномоченными государственными организациями, имеющими необходимый опыт проведения технической инвентаризации и технического учета, а также подготовленные профессиональные кадры.
Анализ описанных проблемных вопросов с учетом региональных особенностей развития субъектов РФ, а также принимая во внимание концепцию национальной безопасности РФ, необходимо сделать вывод о том, что государственный технический учет объектов недвижимости должен осуществляться только централизованно, базируясь на федеральном законодательстве, что отражает интересы государства и общества и не противоречит региональным интересам.
В этих целях представляется необходимым создать централизованную систему федерального подчинения, осуществляющую всеобъемлющий государственный технический учет объектов недвижимости, расположенных в Российской Федерации, а не урезанный государственный технический учет под названием «единый кадастр недвижимости» исключительно для целей регистрации прав на недвижимость и сделок с ним!
Анализ действующего земельного и градостроительного законодательства, проведенный с учетом ретроспективной составляющей, позволяет сделать вывод о том, что нельзя строить эффективную систему управления недвижимостью в Российской Федерации на базе несовершенного земельного законодательства и информационной базе земельного кадастра, т.к. в том виде, в котором существует, оно отвечает совсем другим целям регулированию отношений по охране и использованию участков почвенного слоя Земной поверхности природного ресурса, а так же регулированию отношений по использованию пространства, занятого почвенным слоем земельных участков.
Также, нельзя осуществлять ведение кадастра недвижимости (учет полностью сформированных и регламентированных объектов недвижимости) без ретроспективной составляющей (теряет смысл ведение всякого кадастра недвижимости).
Таким образом, земельный кадастр и единый кадастр недвижимости необходимо рассматривать как части градостроительного кадастра, так как градостроительный кадастр более полно и непротиворечиво описывает объект недвижимости не только в пространстве, но и во времени на всех стадиях «жизни объекта» с учетом межуровневой межведомственной, спланированной во времени системы регламентов, а так же с учетом мнения граждан.
В этой ситуации государственная организация, имеющая опыт проведения инвентаризационных работ, обладая архивами, специалистами ОТИ обязаны стать тем незаменимым информационным стержнем, вокруг которого и возродиться система управления недвижимостью в России.
И не важно, в какой организационно правовой форме действуют сейчас организации технической инвентаризации МУП, ГУП или ФГУП.
Важно понять, что их деятельность при грамотном государственном управлении недвижимым имуществом в Российской Федерации может и должна приносить пользу всему нашему обществу.
Соответственно, на базе единой системы государственного технического учета объектов недвижимости должна вводиться и ответственность этих органов за недобросовестное и некачественное исполнение своих обязанностей.
Одним из механизмов выработки стандартов профессиональной деятельности на рынке недвижимости и контроля за участниками рынка недвижимости в части исполнения установленных стандартов призван стать механизм саморегулируемых организаций с четким разделением на профильные (Профильная СРО (ПСРО) саморегулируемая организация, объединяющая лиц только одной профессии или специализации) и отраслевые саморегулируемые организации (Отраслевая СРО (ОСРО) саморегулируемая организация, представляющая собой объединение юридических и физических лиц нескольких смежных профессий или специализаций, а также объединение нескольких профильных организаций) с введением механизма взаимного страхования ответственности членов таких организаций на нормативно-методической базе работы обществ взаимного страхования.
Создание единого кадастра объектов недвижимости, объединяющего все информационные ресурсы государства относительно объектов недвижимости, позволит достигнуть следующих результатов:
- обеспечение организации ведения единого кадастра объектов недвижимости с целью исключения фальсификации документов;
- формирование полной достоверной базы по объектам недвижимости для государственной оценки объектов недвижимости для целей налогообложения;
- гарантии отсутствия преднамеренных и непреднамеренных искажений информации;
- сохранность архивов данных по всем объектам недвижимости, которые являются федеральной собственностью (управление ими согласно п. «д» ст. 71 Конституции Российской Федерации находится в ведении Российской Федерации). Осуществление государственного технического учета объектов недвижимости невозможно вне рамок управления архивными фондами (подразумевается обеспечение их сохранности, постоянное обновление, обеспечение оптимизации хранения документации, определение порядка пользования архивом, и т.д.).
- обеспечение проведение мониторинга объектов недвижимости, инвестиционных возможностей территорий (частей территорий);
- обеспечение объективности и достоверности данных при определение размера ущерба, возмещаемого из федерального бюджета при наводнениях, террористических актах, землетрясениях и других чрезвычайных ситуациях;
- повышение эффективности управления недвижимостью в РФ;
- мониторинг инвестиционных возможностей территорий;
- увеличение налоговой базы по налогу на недвижимость, что позволит увеличить налоговые поступления в местные бюджеты и соответственно уменьшит нагрузку на федеральный бюджет и бюджеты субъектов федерации;
- сокращение количество инстанций, в которые вынужден обращаться заявитель за оказанием услуг;
- исключение дублирования функций учета и регистрации;
- снижение затрат заявителя в 34 раза (как во временном выражении, так и в денежной форме) в результате уменьшения транзакционных издержек;
- искоренение криминала в сфере оборота недвижимости;
- защита прав участников рынка недвижимости;
- стимулирование развития рынка недвижимости;
- постановка на государственный технический учет самовольно возведенных и бесхозяйных объектов предоставит возможность вовлечения этих объектов в гражданский оборот, а также взимания налогов с этих объектов;
- защита государственных интересов в сфере безопасности;
- постановка на учет объектов ветхого фонда и оценка их состояния, что позволит определить возможность их реконструкции или сноса, что благоприятно скажется на повышении эффективности проведения жилищной политики. Наличие полных и достоверных сведений о техническом состоянии объектов недвижимости позволяет обосновать необходимость выделения бюджетных средств для решения проблемы ветхого и аварийного жилья. Сплошной учет инфраструктуры ЖКХ, ее состояния позволит снизить ущерб, причиняемый в результате аварий, оптимизировать потоки и рассчитать возможные потери в теплосетях.
Также, предлагаемый комплекс мер позволит:
- перераспределить трудовые и материальные ресурсы, сформировать организационные и финансовые условия для более эффективного управления недвижимостью;
- минимизировать затраты по содержанию системы управления недвижимым имуществом;
- создать единую информационную систему о совокупности объектов, сформированных по формам собственности, целевому назначению, видам использования и другим критериям;
- создать принцип «одного окна», что позволит снизить временные и материальные затраты заявителей;
- привлекать и эффективно размещать инвестиции в сфере недвижимости;
- увеличить налоговые и неналоговые поступления в бюджет за счет вовлечения в гражданский оборот всех объектов недвижимости, что позволит использовать объекты недвижимости как полноценные активы, приносящие доход, как собственникам недвижимости, так и государству в целом;
- разрабатывать проекты, прогнозы, а также планы капитального строительства и реконструкции объектов с учетом стратегических программ развития государства, обеспечивающих сбалансированное развитие (за счет ведения мониторинга объектов);
- ввести экономически обоснованные нормативы эксплуатации и содержания недвижимости;
- оперативно представлять информацию о стратегически важных объектах, в первую очередь при чрезвычайных ситуациях.
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. 
