Девелопмент (от англ., developement — развитие) — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Он представляет собой особый вид профессиональной деятельности, который возможен только в условиях рыночных отношений.
Девелопмент включает две составляющие:
— проведение строительных или иных работ над зданиями или землей;
— изменение функций здания или земли.
Суть девелопмента состоит в управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:
— выбор экономически эффективного проекта;
— получение всех необходимых разрешений на реализацию этого проекта от органов власти;
— определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;
— поиск и привлечение инвесторов;
— отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
— реализацию созданного объекта недвижимости или передачу его в эксплуатацию.
Иначе говоря, материальные изменения в объектах недвижимости — результат деятельности девелопера, но содержание его деятельности состоит не в том, чтобы произвести эти материальные изменения, а в том, чтобы их организовать.
Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объектов недвижимости в наилучшем месте и таким образом, чтобы вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.
Стадии девелопмента. При реализации любого проекта девелопер последовательно проходит через три стадии работ.
I. Оценка возможности реализации проекта.
Оценивая возможность развития объекта недвижимости, девелопер исходит из следующего:
— долгосрочных тенденций социально-экономического развития (демографических прогнозов, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);
— состояния налоговой и финансовой систем и экономической эффективности проекта;
— предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;
— возможного и наиболее выгодного места реализации проекта.
Результат первой стадии — принятие решения о реализации проекта и подача заявки на его реализацию.
II. Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана.
Эта стадия включает в себя:
— определение физических возможностей реализации проекта (требований к земельному участку и элементам инфраструктуры, дополнительных условий реализации проекта);
— расчет затрат на реализацию проекта, его рентабельности;
— исследование конъюнктуры финансового рынка и рынка подрядных работ;
— установление возможных источников финансирования (собственные, привлеченные средства или их комбинация);
— получение разрешений государственных органов и подготовку позитивного мнения общественности о реализации предполагаемого проекта;
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— проведение переговоров с собственником земельного участка, согласование условий для предоставления земли под застройку.
Если все перечисленные операции увенчались успехом, девелопер разрабатывает бизнес-план и приступает к воплощению проекта в жизнь.
III. Реализация проекта развития недвижимости.
На этой стадии происходит:
— привлечение финансовых ресурсов (средств инвестиционных институтов, средств будущих пользователей, банковских кредитов);
— заключение договоров с подрядными проектными и строительными фирмами;
— организация финансирования строительства и контроль за его ходом;
— продажа объекта или передача его в эксплуатацию;
— возврат вложенных финансовых средств.
Анализ макроэкономических и региональных факторов. Девелопер должен хорошо знать состояние и перспективы развития страны и особенно региона, где он работает. Успех проекта зависит от того, насколько девелопер осведомлен о макроэкономической ситуации, тенденциях развития региона, конъюнктуре рынка недвижимости, стратегических и текущих целях органов регионального управления, проблемах, с которыми они сталкиваются, возможности получения налоговых льгот.
Изыскание источников финансирования. Собственные средства девелопера, как правило, покрывают лишь незначительную часть затрат на реализацию проекта (обычно не более 20-30%), так что без заемных и привлеченных средств исполнить задуманное часто невозможно. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.
Можно выделить три основные категории лиц, вкладывающих капитал в создание объектов недвижимости:
— институциональные инвесторы (банки, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.) — их прежде всего заботит сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере — функциональное назначение
объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют институциональных инвесторов лишь постольку, поскольку они влияют на прирост капитала);
— физические лица — они, как правило, желают получить объект недвижимости в собственность для потребительского использования и, безусловно, прежде всего, принимают во внимание местонахождение объекта, его качество; стоимость объекта для них выступает в роли ограничения (весьма серьезного для значительной части таких инвесторов);
— юридические лица, хозяйствующие в различных отраслях экономики, в том числе:
— намеревающиеся использовать объект для извлечения дохода — их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недвижимости по сравнению е приобретением готового объекта или арендой;
— намеревающиеся использовать объект для производства или в потребительских целях аналогичны мотивам физических лиц.
Безусловно, этим не исчерпай весь спектр интересов потенциальных инвесторов.
Например, инвесторы практически каждой из перечисленных категорий могут рассматривать вложения в недвижимость как средство увеличения своих доходов в денежной форме. В этом случае возникает прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости.
Кроме того, вероятность аккумулирования средств тех иди иных инвесторов для развития недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов финансирования проекта, законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учитывать все эти факторы, решая вопрос о привлечении инвестиций, заключая договоры, определяя механизмы и формы финансирования проекта и возврата вложенных средств.
Оценка рисков. Как уже отмечалось, развитие недвижимости подвержено воздействию многих факторов: конъюнктуры рынка в целом, финансового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ; демографических тенденций и занятости населения; состояние строительных технологий; регионального нормотворчества и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.
Проблема рисков имеет для девелопмента особое значение, а потому заслуживает внимательного рассмотрения.
Прежде всего, следует заметить, что выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности представляет собой способ снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что организация инвестирования в недвижимость — настолько многогранная проблема, что решить ее под силу только профессионалу.
Однако гораздо важнее другой аспект проблемы рисков. Деятельность на рынке недвижимости всегда сопряжена со множеством рисков: юридических, градостроительных, технологических, экономических, экологических и др.
Наиболее характеры для сферы развития недвижимости следующие риски:
— риск неверной оценки состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости в целом и отдельных его сегментах в частности;
— риски финансирования;
— подрядные риски.
Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры, чтобы свести их к минимуму, предусмотреть приемлемые варианты действий на случай превращения потенциального риска в реальность.
Определенный опыт управления рисками при реализации инвестиционно-строительных проектов накоплен в мировой практике. Так, многие девелоперские фирмы используют сочетание различных источников и методов финансирования при реализации проектов, чтобы предотвратить срывы финансирования. Распространенным приемом становится проведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков. Девелоперы прибегают к страхованию рисков при заключении строительных контрактов и т. д.
Опыт становления девелопмента в России показывает, что именно недооценка возможных рисков, отсутствие системы управления рисками чаще всего обрекают на провал проекты развития недвижимости.
Определение схемы финансирования и возврата вложений. При решении вопроса об источниках финансирования перед девелопером встает не только проблема выбора внешнего инвестора, но и задача определения механизма финансирования и возврата вложенных ресурсов.
Международный опыт показывает, что схемы финансирования инвестиционных проектов в целом сводятся к следующим вариантам:
— сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с долгосрочным кредитованием, осуществляемым, как правило, специализированным финансовым учреждением (ипотечным банком, страховой компанией и пр.);
— ипотечное кредитование (в различных модификациях: ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с плавающей ставкой, «участвующая ипотека» и т. д.);
— форвардное финансирование институциональным инвестором (фактически предварительная продажа по цене, уступающей рыночной, с последующим распределением получаемого дохода между девелопером и инвестором);
— создание совместных предприятий;
— выпуск ценных бумаг (долгосрочных долговых обязательств, акций и т. д.).
Возможность задействовать ту или иную схему финансирования проекта развития недвижимости, прежде всего, зависит от типа недвижимости. Так, основным источником финансирования строительства или реконструкции жилых домов в США является ипотека, ссудополучателем по которой выступают домашние хозяйства. Подобная ситуация связана с двумя обстоятельствами.
Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует: почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов на порядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получить банковскую ссуду для приобретения или постройки дома — практически единственный способ финансирования, а ипотека — наиболее надежный способ кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же, как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит.
Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов, хотя в последнее время за счет более тесных связей между рынком недвижимости и финансовым рынком все чаще для финансирования коммерческой недвижимости привлекаются и средства мелких инвесторов.
Рассмотрим подробно способы и приемы финансирования развития недвижимости, применяемые в практике зарубежных стран.
Финансирование за счет банковских займов под строительство
Принято различать краткосрочное (в период строительства объекта) и долгосрочное финансирование девелопмента, которое, как правило, поступает из разных источников, хотя иногда источник может быть и один, например пенсионный фонд или страховая компания.
При реализации проекта девелопмента наиболее распространенным является сочетание краткосрочного кредитования строительства объекта за счет банковского займа и долгосрочного кредитования созданного объекта специализированным ипотечным институтом (банком, страховой компанией, пенсионным фондом).
Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию более выгодно и приемлемо, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:
— большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
— «первоклассные» проекты, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
— по мере укрупнения проектов появляется необходимость привлечь не один, а несколько институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
— девелопер подвергается не столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.
В то же время для банков кредитование девелопмента является достаточно рискованной операцией, поскольку, во-первых, девелопмент — процесс создания ценности, которая еще не существует при предоставлении займа, а во вторых, большинство коммерческих банков, (кредитующих развитие недвижимости, не имеет достаточно квалифицированных специалистов для определения эффективности проекта.
Ввиду сказанного процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании. Кроме того, предоставляя кредит под развитие недвижимости (как правило, в размере 7080% от себестоимости проекта), банки требуют дополнительных гарантий возврата предоставленного займа.
Можно выделить три варианта решения задачи кредитования нового строительства и возврата выданного кредита:
1. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет продан (под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу реализации проекта или, по крайней мере, по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит. Этот вариант следует признать наиболее рискованным как для банка, так и для девелопера, поскольку при отсутствии постоянного кредитора банк будет вынужден либо отказать заемщику в кредите, либо принять на себя несвойственную ему функцию ипотечного кредитования.
2. Кредитор сознательно идет как на выдачу кредита под строительство, так и на долгосрочное кредитование. Различие между этим и предыдущим вариантом, по существу, лишь в том, что в данном случае кредитор может заранее тщательно изучить проект, предусмотрев необходимость финансирования создаваемого объекта в своих перспективных финансовых планах.
3. Наиболее распространенный и наименее рискованный вариант — сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита ипотечного банка или другого института, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) кредитовании.
Механизм получения гарантий состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такое соглашение называется выводящим обязательством, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.
Кредитор строительства, постоянный кредитор и заемщик заключают в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта. С одной стороны, заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий выводящего соглашения постоянный кредитор (покупатель) обеспечит постоянное финансирование, «выкупит» кредит под строительство. С другой стороны, постоянный кредитор получает гарантии от заемщика и кредитора в том, что выводящий платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска, обусловленного необходимостью искать объекты кредитования.
Итак, все названные варианты строятся на основе долгосрочного ипотечного кредитования или, по крайней мере, предполагают его в качестве необходимого условия.
Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают форму либо корпоративного кредитования, либо кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. Во втором — сам проект выступает в качестве обеспечения кредита.
Механизм кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличается от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования:
1. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляют единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит обычно по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредитования под строительство, как правило, наоборот: средства предоставляют по частям, по мере завершения отдельных этапов работ, а погашают всю сумму единовременно, когда заканчивается срок кредита.
2. При кредитовании строительства в странах с развитой рыночной экономикой обычно меньше, чем при долгосрочном кредитовании, уделяют внимания рискам, связанным с инфляцией. Это объясняется короткими сроками строительства и низким уровнем инфляции.
В то же время практически всегда особое внимание сосредоточивают на таких факторах риска, как:
— возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
— задержка с вводом в строй создаваемого объекта;
— несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и пр.
В связи с повышенным риском кредитования строительства процентные ставки в этом случае обычно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и из плавающей ставки, которая изменяется вместе с базовой процентной ставкой данного кредитора и чаще всего превышает последнюю на оговоренное заранее число пунктов.
Наиболее распространенными методами предоставления средств под строительство являются:
— поэтапный метод, в соответствии с которым по мере создания объекта кредитор предоставляет средства, приобретая право удержания на завершенную часть объекта;
— метод драфта, по которому кредитор предоставляет средства по мере того, как архитектор или другое лицо, контролирующее ход строительства, подтверждает факт выполнения работ;
— метод ваучеров, который предполагает выделение кредитором необходимых средств под счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы.
Относительно недавно появился такой весьма привлекательный для девелопера способ финансирования, как безрегрессионное кредитование. Он позволяет компаниям-девелоперам значительно снизить финансовый риск, ибо в данном случае единственным обеспечением кредита является сам строящийся объект недвижимости и взыскание не может быть обращено на имущество компании.
Более актуально ограниченно-регрессионное кредитование, при котором банки требуют дополнительного обеспечения помимо объекта и части собственного капитала компании-девелопера. В качестве такого дополнительного обеспечения могут выступать гарантии завершения проекта, предоставляемые материнской компанией, либо ограниченные гарантии не превышения затрат. Ограниченно-регрессионные кредиты выдают, как правило, на период строительства или на период до первого пересмотра арендных платежей.
Необходимые средства не всегда удается получить в одном банке. Особо крупные займы предоставляют банковские синдикаты, возглавляемые головным банком агентом. Кредит может подразделяться на первоочередной долг, который покрывает львиную долю (70% и более) себестоимости проекта и осуждается крупным национальным или иностранным банком, и мезонинную часть,
предоставляемую, как правило, торговыми банками или специализированными кредиторами недвижимости. Мезонинное кредитование зачастую предполагает передачу части собственного капитала или покупку страхового полиса.
Ипотечное кредитование
Кредитование под залог недвижимости в широком смысле этого слова называют ипотекой. Ипотечное кредитование необычайно популярно в промышленно развитых странах, поскольку обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает прочную экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов банка-кредитора, который может не испытывать особых опасений за возврат ссуд заемщиком.
Ссуды на покупку и строительство жилья, освоение земельных участков под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения широко распространены во всех западных странах. Только в США за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд. дол. Свыше 80% новых домов в стране покупают в кредит.
Ипотечный кредит возник еще в рабовладельческом обществе, развивался при феодализме и расцвел, как и кредитное дело в целом, при капитализме.
Само понятие «ипотека» (гр. hypotheke — залог, заклад) появилось в Древней Греции в начале VI в. до н. э. и уже тогда было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформляли обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставили столб с надписью о том, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечали все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Каждое заинтересованное лицо вольно было беспрепятственно ознакомиться с состоянием земельной собственности.
Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано. Сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть — государственными.
В других странах Европы и Америки кредитованием под залог недвижимости в основном занимаются ссудо сберегательные ассоциации, взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании. Но это совсем не означает, что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам — соответствующий доход.
Ипотечное кредитование заключает в себе как экономический, так и юридический аспект, поскольку наряду с заключением договора об ипотеке особое значение имеет порядок, принятый при определении прав собственности на недвижимость и долгов по договору об ипотеке последовательно на каждый момент. Если система ипотечного кредитования позволяет четко установить права владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения.
В каждой стране в данной сфере действует свое специфическое законодательство, которое во многом зависит от особенностей земельного кодекса.
Например, в США залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе. Здесь существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. ФСФК играет важную роль в развитии сельского хозяйства в стране. Предоставляемые ею кредиты, как правило, субсидируемые и гарантируемые государством, способствуют развитию фермерских хозяйств, идут на проведение ирригационных и других агро хозяйственных мероприятий, на покупку земли и техники. При этом собственно ипотекой в США считают только кредитование в жилищной сфере.
Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.
Система ипотечного кредитования относится к наиболее традиционным способам финансирования недвижимости. Как следует из самой сути ипотеки, она предполагает наличие недвижимости в качестве обеспечения обязательств по получаемому кредиту.
Субъекты ипотеки. Существует два основных подхода к ипотеке. Первый и более распространенный можно условно назвать потребительским. В рамках этого упрощенного подхода все отношения по договору ипотеки исчерпываются отношениями между ссудозаемщикам и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.
Второй подход профессиональный — заключается в том, что ипотеку рассматривают не как отношения, обусловленные выдачей отдельного кредита, а как целостную и само воспроизводящуюся подсистему финансового рынка. Вели придерживаться профессионального взгляда на ипотеку, то схему «заемщик — кредитор» следует заменить на более широкую — «заемщик — конечный инвестор».
При сопоставлении таких полярных позиций четко вырисовывается то обстоятельство, что банки и прочие финансовые институты по сути дела выполняют посреднические, обслуживающие функции, продвигая временно свободные средства потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем профессиональный взгляд на ипотечное кредитование подчеркивает ключевую роль целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную циркуляцию финансовых ресурсов, а в более широком — воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.
Первичный и вторичный рынки закладных. Наиболее важная особенность системы ипотечного кредитования проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки закладных.
На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом. На пример, коммерческий или ипотечный банк предоставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка, таким образом, выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается кредит, а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.
На вторичном рынке торгуют закладными по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам): компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает эти бумаги другим инвесторам.
Данная схема предполагает определенную модель взаимоотношений участников.
1. Клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. (Подобные операции составляют основу первичного рынка закладных.)
2. Кредитор или сохраняет выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг, или продает их другим инвесторам. (Такие операции создают вторичный рынок закладных.)
3. Инвесторы, покупая закладные, обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов.
4. Эмиссионно-финансовые компании (реинвесторы) или сохраняют ипотечные закладные в собственном инвестиционном портфеле, или формируют пакеты закладных и выпускают на их основе ценные бумаги, обеспеченные закладными (англ, mortgagebacked securities, сокращенно — MBS). Эти ценные бумаги по сути своей есть облигации, не привязанные к конкретным объектам недвижимости, а гарантированные лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет эмиссионно-финансовая компания. Покупателями MBS могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент MBS гарантирует их держателям своевременную ежемесячную выплату процентов и основной части долга.
5. Цикл повторяется, когда ипотечные банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.
Таким образом регулируется перераспределение финансовых ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают денные бумаги, обеспеченные закладными.
Подчеркнем еще раз, что инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов. Они расширяют доступность фондов для открытия закладных, выпуская ценные бумаги, обеспеченные неделимым пулом закладных (ипотек), полученных от кредиторов. Гарантируя держателям ценных бумаг своевременную выплату номинальной стоимости и сравнительно высоких процентов, реинвесторы привлекают новых вкладчиков.
Вполне очевидно, что первичный и вторичный рынки закладных — это не изолированные, а напротив, взаимо подчиненные и взаимо-обеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный жизненный цикл закладной.
Стадии ипотечного кредитования.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, базируется на двух документах:
— долговом обязательстве, в котором фиксируют условия кредитования: размер кредита, порядок платежей, процентную ставку;
— договоре об ипотеке, в котором устанавливают условия залога недвижимости, права и обязанности сторон и в который обязательно включают указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т. е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно, в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего — вложения мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Описываемый порядок сложился в США после периода Великой депрессии, до которого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской. Впрочем, в преобразованном виде ипотека сохраняет неизменными свои главные характеристики.
Весь процесс ипотечного кредитования можно разбить на три основные стадии: инициирование; посредничество; инвестирование.
Инициирование — это процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя проверку собственности, передаваемой в залог, и заемщика, его платежеспособности.
Посредничество заключается в приобретении ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформации закладных в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. В роли посредников выступают широко известные в США и в нашей стране организации «Фэнни Мэй (FNMA — Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.
Инвестирование выражается в приобретении и накоплении физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.
Риски ипотечного кредитования. Главная составляющая инициирования — оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков.
Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика вернуть кредит.
Чтобы защититься от кредитного риска, анализируют уровень н стабильность доходов заемщика и его обязательств (платежей за автомашину, материальной помощи или алиментов и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств заемщика к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%.
Дополнительной защитой от кредитного риска служит внесение покупателем первого взноса в покупку дома за счет собственных средств. Этот взнос составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Тем самым достигается двойной эффект. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик обычно стремится снизить дену, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита.
Кроме кредитного учитывают процентный риск — вероятность того, что выданные в виде ссуды средства будут обесценены в результате инфляции.
Долгое время в США и ряде других западных стран использовали один традиционный способ предотвращения процентного риска — выдачу ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам, которые включают в себя реальную процентную ставку и ставку, учитывающую инфляционные ожидания.
Данный способ был широко распространен, т. е. до тех самых пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (а заемщики соответственно — в прибыли). Именно тогда появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, призванные оградить кредитора от финансовых рисков, возникающих в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидеть. К числу этих методов относят ипотеку с плавающей процентной ставкой и «участвующую» ипотеку.
Инициаторы ипотек с плавающей ставкой нередко соглашаются установить в первые годы выплат ставки, заметно уступающие рыночным, чтобы в дальнейшем привести их к ставкам, принятым либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, или к некоторым другим показателям (например, международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.
Участвующие ипотеки предполагают закрепление за кредитором права на часть текущего дохода или выручки от продажи. Механизм их несколько сложнее, а потому заслуживает особого рассмотрения.
Участвующие ипотеки. Такие ипотеки находят применение в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов и совместных предприятий (например, полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Однако при участвующей ипотеке кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает (либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной) расценивают как условный процент.
Особенность данного механизма состоит в том, что доход кредитора зависит от успешности реализации конкретного проекта, под который предоставлено финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как в ряде других схем ипотечного кредитования (в случае применения различных модификаций плавающих ставок).
Существуют два основных типа участвующих ипотек, различаемых в зависимости от того, участвует ли кредитор в части превышения продажной цены над покупной, или в части операционного дохода.
Если принят первый вариант, то по условиям ипотечного договора заемщик получает кредит по ставке, которая ниже рыночной. В качестве компенсации кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения.
И процентную ставку, и долю участия кредитора оговаривают в специальном соглашении. Доля кредитора в превышении принимает форму условного процента, т. е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе реализации проекта: при продаже объекта либо при рефинансировании.
Обычно максимальный срок подобного соглашения составляет 10 лет, хотя выплата процентов может растягиваться и на 40 лет. По истечении 10 лет объект рефинансируется. Более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект.
Подобная схема выгодна для кредитора, потому что в известной мере страхует его от последствий непредвиденной инфляции. Для заемщика-девелопера главное преимущество заключается в снижении процентной ставки, которая представляет избой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости.
Второй вариант, при котором кредитор получает право на часть операционного дохода, используют обычно при финансировании доходной недвижимости. Существует множество причин, по которым эта схема достаточно популярна. Для заемщика-девелопера она выгодна тем, что снижает процентную ставку по кредиту, для кредитора — тем, что позволяет выдавать популярные традиционные кредиты под залог с фиксированной ставкой.
Финансирование инвестиционным институтом
Выше уже отмечалось, что пенсионные фонды, страховые компании и прочие так называемые институциональные инвесторы активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании девелоперских проектов.
Достаточно часто при атом прибегают к форвардному финансированию, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочный заем для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный объект.
По сравнению со схемой, предусматривающей краткосрочное кредитование строительства коммерческим банком и последующую продажу объекта институциональному инвестору, преимущество рассматриваемого способа финансирования для девелопера состоит в уменьшении риска того, что объект не будет продан после завершения строительства.
Одновременно данный способ несет в себя ряд преимуществ для институционального инвестора:
— доходность инвестиций выше, поскольку должна компенсировать несколько более высокий риск;
— инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;
— если в период строительства возрастает арендная плата, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.
Механизм рассматриваемого метода финансирования сводится к следующему. Девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе базовой ренты, либо на основе базовой доходности.
Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают доходность и базовую арендную плату, которые принимают равными среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило, 50/50.
При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена приоритетная, или базовая, доходность, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.
Опыт форвардного финансирования интересен, прежде всего, тем, что он стаи своеобразной реакцией рынка недвижимости на стремительный рост темпов инфляции на рубеже и связанное с этим сокращение ипотечного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, форвардное финансирование уменьшает риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной процентной ставке.
Как явствует из сказанного, при форвардном финансирования собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, однако эксплуатирует этот объект девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимостью. Подобная практика достаточно широко принята в Великобритании, где компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, как правило, совмещают функции девелопмента и эксплуатации.
Весьма близок к форвардному финансированию в этом отношении метод, который можно назвать продажей с обратной арендой. Суть его сводится к тому, что независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект коммерческой недвижимости продают институциональному инвестору, обусловив в договоре, что инвестор сдаст объект обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и будет взимать за это фиксированную арендную плату. Продажа с обратной арендой позволяет девелоперам получить средства для реализации иных проектов.
Секьюритизация, юнитизация, продажа в рассрочку
В Великобритании и ряде других европейских стран стали возникать проблемы с финансированием девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов, которое требовало привлечения к их реализации нескольких институциональных инвесторов. В результате крупные проекты оценивали, как правило, со скидкой по сравнению с более мелкими. Это дало толчок появлению новых форм финансирования девелопмента, основанных на соединении возможностей рынка недвижимости с теми, что предоставляет рынок ценных бумаг. Главным образом изменения вылились в тенденции к юнитизации и секьюритизации рынка недвижимости.
Под юнитизацией понимают разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности.
Секьюритизация базируется на более общих принципах создания ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или распределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.
В общем виде секьюритизация и юнитизация призваны:
— создавать более ликвидный рынок;
— снижать издержки по сделкам и ускорять их прохождение;
— привлекать больше желающих вложить капитал в недвижимость;
— снимать остроту проблемы оценки на рынках, которые исторически считаются «слабыми»;
— делать более доступной информацию о состоянии рынка;
— уменьшать препятствия для проникновения на рынок и, в конечном счете, снижать значение тех факторов, которые делают рынок недвижимости менее совершенным, нежели другие рынки.
Мы уже говорили и повторим еще раз, что недвижимости как объекту инвестирования присущ целый ряд недостатков:
Во-первых, риск невыполнения обязательств по выплате дохода при инвестировании в недвижимость выше, чем, например, при вложении капитала в государственные ценные бумаги. В то же время доходность недвижимости, как правило, ниже, чем у обыкновенных акций, рискованность которых компенсируется более высокой доходностью.
Во-вторых, издержки при сделках с недвижимостью выше, чем при операциях с другими финансовыми активами.
В-третьих, и по такому параметру, как время, затрачиваемое на реализацию, недвижимость находится в невыгодном положении по сравнению с другими финансовыми активами.
Наконец, затраты на управление недвижимостью больше, чем на управление портфелем акций или государственных ценных бумаг.
Следствием реализации идей юнитизации и секьюритизации рынка недвижимости стало использование ценных бумаг для финансирования недвижимости. В Великобритании такими ценными бумагами являются, в частности, сертификаты дохода на недвижимость (англ, property income certificates, сокращенно — PINC).
Они состоят из двух элементов:
— сертификата на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов;
— обыкновенной акции компании, которая управляет данным объектом.
Как ценная бумага PINC может обращаться на фондовой бирже.
Инвестор извлекает выгоду из владения в форме части от дохода и прироста капитальной стоимости, но не приобретает прав собственности на сам объект недвижимости, а потому PINC не облагают подоходным налогом и налогом на прирост капитальной стоимости. Освобождение от налога на прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, немаловажное преимущество.
Таким образом, выбор вариантов финансирования во многом определяется действующим в той или иной стране налоговым законодательством. Один из таких вариантов — продажа в рассрочку, при которой продавец выступает одновременно в качестве кредитора. Как правило, при этом он сохраняет право собственности на продаваемое имущество до окончательного расчета.
Для покупателя-заемщика продажа в рассрочку привлекательна тем, что в сделке не участвуют никакие третьи лица, а это сокращает издержки на приобретение объекта недвижимости. Привлекательность сделки для продавца состоит в том, что она позволяет отсрочить уплату налога на увеличение капитальной стоимости.
Особенности девелопмента в России
Приватизация жилья, предприятий и земли создает, прежде всего, возможности для рыночного оборота объектов недвижимости, но функционирование рынка недвижимости не ограничивается куплей-продажей или арендой объектов недвижимости — оно предполагает также реализацию инвестиционных проектов и управление эксплуатацией недвижимости.
Зарождение девелопмента в России (главным образом, в Москве и Санкт-Петербурге) относится. Уже появились первые фирмы, которые пытались специализироваться на этом виде бизнеса. Однако подобные компании оставались редким явлением на отечественном рынке, хотя и не были исключительно девелоперскими. Все они сочетали девелопмент с брокерской деятельностью, и именно эта комбинация позволила им развиваться в тех условиях взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости, которые складывались. Участвуя в строительстве нового жилья, эти фирмы имели возможность приобретать дешевое жилье на первичном рынке и использовать его для расселения коммунальных квартир или покупать квартиры на вторичном рынке, последующая продажа которых (иногда ей предшествовали модернизация, ремонт) обеспечивала поступление финансовых ресурсов для новых операций на первичном рынке. Накопленный этими фирмами опыт стал предметом специального внимания брокерских фирм, и некоторые из них начали активно внедряться на первичный рынок.
Практически одновременно с этим пошел и обратный процесс: многие строительные фирмы в условиях снижающейся рентабельности подрядных работ попытались выйти прямо на конечного клиента, начали активно искать привлеченные средства, т. е. постепенно трансформировались в девелоперские структуры.
К середине в Петербурге уже существовали несколько десятков девелоперских фирм, которые выполняли почти все функции, свойственные компаниям этого типа в странах с рыночной экономикой: выбирали экономически эффективный проект развития недвижимости, получали все необходимые разрешения и согласования, привлекали инвесторов и подрядчиков, реализовали построенные объекты.
Весьма интересно при этом разделение сфер деятельности между российскими и иностранными фирмами: российские фирмы, как правило, заняты в сфере реализации жилищных проектов, иностранные — в сфере проектов развития коммерческой недвижимости (в основном офисных). Сегодня в Петербурге начат целый ряд проектов по созданию бизнес-центров, строительству или реконструкции многофункциональных зданий (жилые, торговые, офисные площади, организации обслуживания и т. д.).
Как таковая функция девелопмента, т. е. развития недвижимости, в России только начинает выделяться в самостоятельную сферу деятельности.
Это происходит, как правило, двумя путями:
Во-первых, многие фирмы, начинавшие работать на рынке недвижимости как посредники, постепенно расширяют свою деятельность и берутся за развитие недвижимости — сначала в малых масштабах (отделка, предпродажный ремонт квартир, перепланировка, частичная замена коммуникаций), а затем и в более широких (ремонт расселенных зданий, их частичная реконструкция).
Во-вторых, в сфере развития недвижимости пробуют себя многие строительные фирмы, которые выступают уже не только в роли подрядчиков, но и девелоперов, вкладывающих в проекты застройки и реконструкции собственные средства, привлекающих средства дольщиков и займы.
И в том, и в другом случае мотивы диверсификации очевидны и в целом одинаковы: повысить финансовую устойчивость и рентабельность деятельности фирмы.
В то же время и для строительных, и для брокерских фирм (как, впрочем, и для других новичков в девелопменте, например инвестиционных компаний) выход за привычные рамки деятельности — это шаг, безусловно, во многом вынужденный, вызванный тем, что привычные виды активности уже не обеспечивают приемлемой рентабельности.
Перепрофилирование риэлтерских, строительных и инвестиционных компаний в девелоперские фирмы связано с рядом проблем. Так, как правило, риэлтеры, прекрасно ориентирующиеся в тонкостях совершения сделок с недвижимостью, сталкиваются со сложностями при подготовке разрешительной документации и при взаимодействии с подрядчиками.
Остановимся на некоторых характерных проблемах, возникающих на различных этапах девелопмента у нас в стране:
I. Получение разрешительной документации. Получение разрешительной документации — чаще всего долгая процедура. (В Санкт-Петербурге, например, после выхода распоряжения губернатора о порядке предоставления земельного участка под застройку или здания под реконструкцию на заключение инвестиционного договора и договора на аренду земли при отсутствии опыта порой уходит около года.) На этом этапе девелоперу необходимо разработать и отстоять такие условия, которые позволят впоследствии, при организации финансирования, обеспечить приемлемые гарантии для потенциального инвестора. (Главное внимание следует уделить условиям инвестиционного договора, который девелопер заключает с городом в лице Комитета по управлению городским имуществом,)
II. Проектирование и получение технических условий от муниципальных инженерных ведомств. Эти два мероприятия намеренно объединены в один этап, так как архитектурный проект необходимо сопоставить с реальными техническими условиями (условиями тепло и водоснабжения и т. п.). Указанная процедура таит в себе особенно много подвохов для новичков. Они сталкиваются с неадекватными запросами инженерных служб, которые зачастую делают проект нерентабельным, и с жесткой позицией российских архитекторов, настаивающих на своих конструктивных решениях, которые опять же существенно обременяют проект. Все эти проблемы, обладая определенным опытом, можно разрешить, но тому, кто сталкивается с ними впервые, препятствия кажутся непреодолимыми.
III. Организация финансирования. Приступая к реализации проекта, нужно четко представлять, как он будет финансироваться. Даже при наличии банка-партнера, готового вложить в проект капитал на приемлемых условиях, приходится инвестировать собственные средства — как минимум 250-300 тыс. дол. США (даже если проект совсем невелик), а это могут себе позволить очень немногие риэлтерские компании.
IV. Исполнение проекта. На данном этапе необходимо внимательно отслеживать как строительный процесс, так и реализацию объекта (продажу/сдачу в аренду), для чего нужно или создать собственный технический отдел, или привлечь стороннюю организацию, которая контролировала бы соответствие выплаченных сумм выполненному объему строительства. Контроль за соответствием реального графика продаж прогнозу и своевременная коррекция комплекса маркетинговых мероприятий (если не получен ожидаемый результат) сведут к минимуму риск недофинансирования проекта. Важное обстоятельство — своевременное начало реализации объекта недвижимости, которое следует приурочить:
— при массовом жилищном строительстве — к моменту готовности трех этажей надземной части здания:
— при строительстве элитного жилья и возведении бизнес центров — к окончанию общестроительных работ на объекте.
V. Эксплуатация объекта.
Девелопер, взявший на себя эксплуатацию объекта, должен быть очень внимательным к запросам клиентов, постоянно расширять комплекс услуг и повышать их качество. Это послужит гарантией заполняемости объекта и пойдет на пользу имиджу компании, что будет способствовать успешной реализации ее последующих проектов.
Подтверждением сказанному служит ситуация, сложившаяся на рынке аренды помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга: в первую очередь заполняются те, которые предоставляют больше всех дополнительных услуг.
Успех воплощения проекта во многом зависит от того, насколько предусмотрены договором отдельные детали, которые могут показаться мелочью, но очень важны на деле, например:
— необходимо добиваться как можно более значительной общей и полезной площади объекта;
— крупные проекты должны предусматривать наличие независимого отопления, теплоснабжения и подземного гаража;
— затраты на реализацию объекта (продажу или сдачу в аренду) должны составлять от 1 до 4% стоимости проекта (экономить на маркетинге — себе дороже);
— не стоит медлить с облицовкой фасада — это сделает объект привлекательнее для потенциальных клиентов и ускорит продажи;
— нельзя пренебрегать устройством парковки (например, норма для бизнес-центров составляет одно место на каждые 50 чел.);
— надо предусмотреть необходимый уровень вентиляции и кондиционирования помещений.
И еще одно: предлагая клиенту базовый контракт, девелопер должен оговаривать справедливые, в равной мере отвечающие интересам обеих сторон условия сделки, «цепная реакция» финансовых проблем.
Далеко не все эти проекты реализуются вполне успешно: проблемы возникают, как правило, в связи с недостаточно точными финансово-экономическими расчетами и
решениями: занижение затрат на реализацию проекта, превышение сроков реализации проектов, слабый учет рыночной ситуации и ее перспектив.
Экономические и правовые перемены, происшедшие в России (почти полное прекращение централизованного финансирования жилищного строительства, введение частной собственности на жилье, приватизация предприятий, в результате которой они сами решают, куда вкладывать средства, и могут строить жилье или покупать его), изменили положение в строительном комплексе и создали предпосылки для появления рыночно-ориентированных жилищных застройщиков.
До недавнего времени основным инвестором в жилищном строительстве было государство, которое осуществляло стою собственную программу жилищного строительства за счет бюджетных средств. Сейчас с возникновением рыночных отношений в сфере недвижимости и принятием ряда нормативных документов, регулирующих их, открылись новые возможности для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.
В качестве инвесторов в жилищное строительство могут выступать:
— органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
— граждане;
— предприятия и другие юридические лица;
— иностранные физические и юридические лица, целые государства и
— международные организации.
В связи с переходом к финансированию развития недвижимости преимущественно за счет средств физических и юридических лиц проблемы разработки эффективных механизмов вовлечения их финансовых ресурсов в строительство и реконструкцию стали важнейшей проблемой для всех, кто занят в этой сфере.
Как говорилось выше, страны с развитыми рынками недвижимости накопили богатый опыт привлечения финансов для развития недвижимости из различных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Примечательно при этом, что основными мотивами при выборе тех или иных вариантов финансирования недвижимости служат не только максимизация прибыли, но и сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны.
Не все эти варианты можно использовать в российской практике по следующим причинам как:
— высокий уровень инфляции (в России за последние пять лет он ни разу не опускался ниже 50% в год, а эта цифра в странах с развитой рыночной экономикой рассматривается как гиперинфляция);
— отсутствие реальных денег у банков (основная часть банковских пассивов — расчетные счета предприятий и организаций и краткосрочные депозиты);
— низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика.
В этих условиях основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости стали:
— долевое участие в различных вариантах: 100процентная единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья:
— выпуск ценных бумаг (частных и муниципальных) для привлечения инвесторов и финансирования строительства;
— краткосрочное банковское кредитование;
— ипотечное кредитование.
Долевое участие в строительстве
Самый распространенный источник финансирования строительства — долевое участие. Оно встречается в 90% проектов многоквартирных домов, в 72% проектов коттеджной застройки.
Как известно, закон РФ «Об инвестициях в Российской Федерации» гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого они финансировали. Поэтому долевое участие — по существу, форма предварительной покупки жилья, которая позволяет приобретать жилье по более низкой цене и с поэтапной оплатой.
Соответственно для организатора финансирования строительства привлечение дольщиков (суб-инвесторов) равнозначно продаже жилья и, естественно, в большинстве случаев продавцы стремятся получить прибыль.
Сочетание собственных средств фирмы-застройщика и долевого участия представляет собой наиболее распространенную схему финансирования в Санкт-Петербурге, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. В на их долю, по данным городского Бюро по регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, приходилось 85% общего объема долевого финансирования. Важная роль, которую играет долевое участие в процессе функционирования первичного рынка жилья, и высокая доля дольщиков — физических лиц, делают обеспечение прав суб-инвесторов одной из центральных проблем современного рынка недвижимости.
Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, служит договор о долевом участии в строительстве, который должен быть заключен в письменной форме. Без такого договора впоследствии нельзя оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие в строительстве.
В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит, а также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц.
Стороны указанного договора могут именоваться по-разному. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, «дольщик», «суб-дольщик», «суб-инвестор». Права участников долевого строительства никак не зависят от выбора того или иного наименования.
Первоначальный инвестор, как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику (суб-инвестору) квартиры определенной площади.
В свою очередь, дольщик обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта посредством внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре (например, поставкой строительных материалов), в определенное время.
В Санкт-Петербурге средства по договорам долевого участия привлекает ряд застройщиков, такие, как ОАО «РОССТРО, ЗАО «RBI» (Недвижимость. Финалей. Инвестиции), ЗАО «КСИ-нвест» и другие, накопившие за последние годы серьезный опыт работы.
По договору долевого участия клиент обязуется ежеквартально или в иные определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по размеру примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные поквартальные платежи, с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор смог выплатить всю стоимость строительства квартиры. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся квартиры. Стоимость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, а в дальнейшем определяется фактической стоимостью строительства на момент внесения очередного платежа.
После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти и передает здание в эксплуатацию.
Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости состоят в следующем:
— поэтапная оплата;
— индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
— затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.
При привлечении средств дольщиков в зависимости от их потребностей, а главное — финансовых возможностей, применяют несколько вариантов долевого участия.
Долевое участие со 100%ной единовременной оплатой:
— по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;
— в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;
— указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;
— по окончании строительства производятся взаиморасчеты, между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры;
— после окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.
Долевое участие с поэтапной оплатой:
— по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием ее метража и местоположения;
— в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;
— в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м2 вносится первый взнос; общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения договора и может составлять от 20 до 100%;
— оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику (как правило, поквартально), с индексацией стоимости 1 м2 на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли; каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры;
— по окончании строительства производится окончательный расчет исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.
Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
— по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием ее метража и местоположения;
— в договоре указывается, сколько квадратных метров общей площади новой квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику;
— разницу в метраже общей площади дольщик оплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком объекте;
— возможны два варианта зачета квартир:
1) квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику, и квартира поступает в реализацию;
2) дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
При анализе системы долевого участия в строительстве особое значение имеет система расчетов. Определяя порядок их осуществления, следует учесть, что инвестирование строительства — длительный процесс, и в условиях продолжающейся инфляции затраты на строительство постоянно растут. В связи с этим в договоре следует оговорить конкретный механизм изменения суммы инвестирования, а также желательно установить предел ее увеличения.
Следует отметить некоторые особенности схем финансирования, построенных на долевом участии в строительстве, негативно отражающихся на функционировании этого рынка. Дело в том, что документы, устанавливающие право собственности на жилье, выдаются дольщикам лишь по завершении строительства, а до этого они располагают только договором о долевом участии. Поэтому, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.
В то же время долевое участие в строительстве имеет определенные преимущества по сравнению со вторичным рынком жилья: более низкая стоимость, большая «прозрачность» истории объекта, получение жилья с более низкими эксплуатационными издержками.
Выпуск ценных бумаг. Жилищные займы
В отличие от рассмотренной схемы финансирования строительства по принципу долевого участия инвестиционные проекты, осуществляемые с помощью выпуска и размещения жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа, имеют ряд существенных преимуществ: ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.
В соответствии с Указом Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» № 1182 жилищный сертификат — особый вид облигации с индексируемой номинальной стоимостью.
Облигация — долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату определенной суммы по истечении оговоренного срока и выплату ежегодного дохода в виде фиксированного или плавающего процента.
В случае привлечения финансовых средств с помощью жилищного займа в качестве заемщика-эмитента могут выступать юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство.
В качестве заемщика могут выступать, например, муниципалитет города или частная строительная фирма. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитент жилищных сертификатов обязан вести реестр собственников жилищных сертификатов, что может поручить это специализированной организации.
В качестве кредитора-собственника облигаций может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо.
В этой схеме прямые договорные отношения между застройщиком и инвестором заменяются на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, дающих право их владельцам на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.
Какой-либо инвестиционный институт, например банк, выступая в качестве финансового агента займа, размещает облигации на рынке ценных бумаг, т. е. берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора, если программа строительства окажется неудачной. Поручителями (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк, страховая компания.
Срок обращения облигаций соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг. Облигация жилищного займа является беспроцентной с выплатой дохода единовременно — при погашении. Доход по облигации может быть выражен в натуральной или денежной форме.
Натуральный доход по облигациям получается при погашении облигаций квартирами, например, из расчета: на одну облигацию — один квадратный метр общей площади квартиры в доме, построенном на средства займа.
Минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 м2.
Денежный доход по облигациям получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.
Жилищный заем осуществляется посредством выпуска именных ценных бумаг — облигаций жилищного займа, в безналичной форме с выдачей свидетельства о владении облигациями (сертификата).
Облигации жилищного займа гарантируются недвижимостью, предоставленной эмитентом для осуществления займа, — незавершенным строительством в виде жилых домов, находящихся по конкретным адресам.
Отличительные черты облигационного жилищного займа:
— конкретный адресный характер использования заемных средств;
— эквивалентность жилищной облигации праву собственности на один квадратный метр общей площади квартиры;
— разделение строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное число облигаций;
— формирование цены жилищной облигации в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;
— независимость финансирования строительства от хода размещения облигаций за счет частичного кредитования банком программы строительства;
— зависимость срока действия займа от срока строите;
— выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.
Погашение облигаций по желанию инвестора осуществляется тремя способами:
— деньгами исходя из рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья, построенного на средства займа;
— жильем;
— обменом на облигации последующих серий или других займов.
При этом, если в сроки погашения облигаций жилые дома, строящиеся на средства займа, не будут введены в эксплуатацию, то погашение облигаций производится эмитентом исключительно деньгами, полученными за счет реализации на конкурсной основе незавершенного строительства. При сокращении сроков строительства по согласованию с владельцами облигаций, возможно, их досрочное погашение.
После государственной регистрации проспекта эмиссии облигаций в Министерстве финансов РФ или его местных органах эмитент может заключить договоры на реализацию облигаций с брокерскими фирмами или банками. Этим посредникам облигации могут быть переданы крупными пакетами, которые они затем будут продавать в розницу. Средства, полученные от реализации облигаций, перечисляются на расчетный счет эмитента в оговоренные сроки (например, еженедельно).
Лица, желающие получить квартиру и купившие не менее 30% от требуемого для этого количества облигаций, имеют право заключить с эмитентом договор купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Согласно Указу Президента РФ эмитент жилищных сертификатов обязан выкупить их по требованию держателя в течение семи банковских дней. В связи с этим положением эмитент, объявляя о моменте начала продаж облигаций, должен резервировать часть средств на скупку облигаций. Это позволит организовать вторичный рынок обращения жилищных сертификатов и поддерживать его в рабочем состоянии.
Банк, выступивший финансовым агентом и гарантом по займу, обязан в случае массовой продажи облигаций держателями и нехватки собственных средств эмитента подключиться к скупке облигаций, чтобы подстраховать эмитента на период между выкупом облигаций и их дальнейшей перепродажей и кредитованием продолжения строительной программы.
Краткосрочное и ипотечное кредитование недвижимости
В России функционировал 21 земельный банк. В ипотечных банках было заложено 60% всей площади частного домовладения. И вот теперь, спустя семь с половиной десятилетий, в России снова возникли условия для создания ипотечных банков. Правовую основу для их организации составляют Законы «О собственности в РСФСР» и «О залоге». Сегодня в России создано 20 ипотечных банков. Однако говорить о масштабном развертывании ипотечного кредита пока не приходится. Самые главные препятствия на пути его развития — это, во-первых, низкий, постоянно падающий уровень жизни подавляющей части населения и, во-вторых, высокий уровень инфляции.
Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающий капитал, помогающий населению получить жилье и землю, а кредиторам — гарантированный доход. Он мог бы стать важным фактором выведения российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране. Однако для этого необходимы общее оздоровление экономики и активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в Центробанке.
Сегодня лишь немногим более половины российских банков оперируют на рынке недвижимости и лишь для нескольких десятков из них рынок недвижимости служит одной из основных сфер деятельности. В связи с этим только незначительная часть банковского инвестиционного портфеля приходится на недвижимость.
Вместе с тем федеральная жилищная политика направлена на то, чтобы именно банковские кредитные ресурсы при гарантиях государства стали основным источником финансирования жилищного строительства.
Чтобы улучшить сложившуюся ситуацию, необходимо решить ряд различных задач:
— достичь политической стабильности в стране;
— создать соответствующее законодательство и, в первую очередь, реализовать на практике законы «Об ипотеке» и «О залоге»;
— подавить инфляцию;
— создать платежеспособный спрос со стороны населения;
— обеспечить становление рынка ценных бумаг, в том числе первичного и вторичного рынков закладных;
— повысить доходность подобных операций и увеличить сроки ипотечного кредитования.
Прямое кредитование строительства банки осуществляют лишь в редких случаях.
Для этого возводимые объекты должны отвечать следующим требованиям:
— достаточно проработанная законодательная база в области операций с данным видом недвижимости;
— возможность контроля за использованием кредитных ресурсов;
— наличие у заемщиков значительного объема собственных финансовых ресурсов;
— не вызывающая сомнений коммерческая привлекательность объекта кредитования.
Действующие в настоящее время основы залогового законодательства не учитывают специфику ипотеки как самостоятельного вида кредитования.
Во всем мире успешно действует как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов. В России же вторичная реализация закладных не может осуществляться в рамках действующего законодательства.
Между тем многие банки уже приступили к выдаче кредитов на покупку и строительство жилья, однако такая «полу-ипотека», отличающаяся коротким сроком возврата средств, высокими процентными ставками, а также многочисленными дополнительными условиями (накопление клиентом определенной суммы на счетах банка, тщательный отбор претендентов, поручительство другого банка или страховой компании, высокая ликвидность объекта кредитования), доступна лишь 35% тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
Собственные кредитные ресурсы балков, однако, явно недостаточны для крупномасштабного финансирования жилищной сферы, в связи, с чем значительная роль отводится деятельности специализированной государственной структуры — Федеральному агентству по ипотечному кредитованию, создание которого предусмотрено Указом Президента РФ № 2281.
Постановлением Правительства РФ № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию» задача создания агентства переведена в практическую плоскость.
Стали возможными следующие функции агентства, принятые в мировой практике:
— разработка типовых ипотечных кредитов, которые оно будет покупать у банков и иных кредитных организаций;
— выкуп у кредитных организаций ипотечных кредитов, выданных ими по согласованным с агентством стандартам;
— эмитирование собственных ценных бумаг, обеспеченных купленными ипотечными кредитами и государственными гарантиями, для размещения среди инвесторов.
Экспертные оценки показывают, что при выдаче ипотечных кредитов по ставкам, не превышающим 15% годовых в валютном исчислении, спрос населения на подобные кредиты был бы весьма высок, а доходность ценных бумаг, выпускаемых агентством, на уровне 16-18% вполне достаточна, чтобы привлечь инвесторов.
При отсутствии развитой системы ипотечного кредитования наиболее популярной формой банковских операций на рынке недвижимости на сегодняшний день является кредитование имущества под залог.
Прибыльность подобной деятельности, по экспертным оценкам, составляет 15-25% годовых в СКВ, однако нельзя сказать, что подобные услуги пользуются большим спросом. Проблема состоит в подходе банковских структур к определению залоговой стоимости объекта, которая редко превышает 60% от максимально возможной. Это объясняется низкой ликвидностью объектов, а также значительными накладными расходами при реализации залога в сжатые сроки. При этом следует также отметить явное неравенство позиций кредитора и заемщика.
Но, несмотря на перечисленные проблемы банки, начинают проявлять интерес к развитию ипотечного кредитования как способу кредитования под развитие жилья (строительство, приобретение и т. п.). Однако сколько-нибудь широкое развитие ипотеки, безусловно, невозможно без государственной поддержки.
Государственная помощь в области ипотеки, по-видимому, должна включать следующие меры:
— введение арендных отношений в сфере муниципального жилья;
— отказ государственных органов от финансовой поддержки строительных организаций и переход к оказанию финансовой помощи мелким инвесторам (физическим лицам);
— отказ от прямых субсидий гражданам и переход на их кредитование на срок не менее 10 лет под залог строящегося или приобретаемого жилья;
— разграничение ипотеки: выделение в отдельный закон ипотеки жилья как единственно реальной в настоящее время недвижимости с точки зрения ликвидности;
— переход к практической деятельности Федерального агентства ипотечного кредитования по выкупу у банков ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам России на жилищное строительство или для приобретения готового жилья;
— выпуск долговых обязательств данной организации в виде ценных бумаг с государственной гарантией в объеме скупаемых кредитов;
— государственная поддержка банков, которые занимаются ипотечным кредитованием, включающая: возможность существования специализированных банков, работающих по специальным нормативам; введение льгот в системе обязательного резервирования или возможность целевого использования резервов для выкупа ипотечных долговых обязательств; проведение протекционистской налоговой политики по отношению к данным банкам и т. п.
Реализация указанных мер позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства.
Рассмотрим примеры практических мероприятий по реализации ипотечного кредитования.
Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано на основании Постановления Правительства РФ № 1010 в форме Открытого акционерного общества (со стопроцентным государственным участием в капитале). Первый филиал (Северо-западный филиал Агентства — РЕНА) был создан в Санкт-Петербурге Первая заявка от заемщика поступила.
К настоящему времени филиалом пройден организационный этап. Подготовлена методологическая база ипотечного кредитования, определены его стандарты. Началась реализация пилотного проекта ипотечного кредитования с тремя банками, выразившими желание участвовать в ипотечной программе Агентства: Промышленно строительным банком СПб, банком «Петровский» и банком «Санкт-Петербург». Рассматривается возможность участия в программе также Балтийского банка и Инкас банка. Таким образом, будет положено начало формированию первичного ипотечного рынка. С начала филиал планировал выкупить у банков до 1000 кредитов на общую сумму 10 млн. дол., что соответствует 45-50 тыс. кв. м жилья. Проводимые в июле-августе исследования фирмы «Гэллап СПб» показали, что потенциальный спрос на жилищные ипотечные кредиты оценивался в Петербурге в объеме 40 млн. дол. при условиях кредита на 35 лет под 20% годовых. Кризис существенно откорректировал эти цифры. По оценкам экспертов, спрос на ипотечные кредиты составлял 10-15 млн. дол. Специалисты банков-участников ипотечной программы пришли к заключению, что общий совокупный спрос по трем банкам составит не более 34 млн. дол.
Законодательное собрание в целом приняло закон «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге». Его целью является развитие в городе ипотечного кредитования й установление условий социальной поддержки жителей Петербурга, участвующих в нем. В соответствии с законом в Санкт-Петербурге в установленном порядке будет утверждаться целевая программа, включающая: предоставление жилищных субсидий на оплату первого взноса при ипотечном кредитовании состоящим на учете и нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также предоставление поручительств города, обеспечивающих возвратность ипотечных кредитов, отдельными категориями заемщиков. При этом в законе также подробно оговаривается гарантия социальной защиты в системе ипотечного жилищного кредитования. Так, в частности, при выселении залогодателя и членов его семьи из жилых помещений, приобретенных на условиях ипотечного кредитования, администрация Санкт-Петербурга предоставляет им жилье в домах временного проживания на условиях, оговоренных городским законом о домах временного проживания.
На стадии реализации данного проекта процент за пользование кредитом, по предположениям специалистов Агентства, составит 15%-18%.
В Москве успешно развивается на практике система строй-сбережений и целевого инвестирования «Комбиин вест», разработанная корпорацией «Жилищная инициатива и реализуемая при участии банков «Возрождение и «СБСАгро», «Аспект и «Банка-Москвы совместно с рядом московских префектур.
Исходя из сущности данной системы ее можно классифицировать как инвестиционно-ориентированную.
Рождение такой системы в России обусловлено рядом позитивных и негативных факторов, характерных для перехода от административно-командной к рыночной модели экономики. В числе этих факторов, с одной стороны, выделяется наличие потребности у широких слоев населения в щадящем режиме приобретения и оплаты жилья, а также потребность у девелоперских структур в дешевых инвестиционных ресурсах, а С другой стороны — неспособность и незаинтересованность российских банков обеспечить обе указанные потребности из-за отсутствия денежных ресурсов, сформированности ипотечной инфраструктуры и нечеткого законодательства в данной сфере.
Эти факторы обусловили появление системы «Комбиинвест не столько в качестве банковского инструмента по обслуживанию клиентов-заемщиков, сколько в качестве инструмента, с помощью которого крупные инвестиционно-строительные девелоперские корпорации могли бы перераспределять деньги в процесс инвестирования жилья на благоприятных для клиента условиях, связанных с предоставлением ему льготных ссуд для частичной оплаты жилья, в рассрочку, опираясь на элементы и процедуры ипотеки.
Базовая модель «Комби-инвест» объединяет три ключевые и взаимосвязанные подсистемы:
— без инфляционное накопление средств;
— целевое инвестирование;
— кредитование.
Для клиента, избравшего Комбиинвест» в качестве инструмента для улучшения своих жилищных условий, это связано в общем случае с последовательным прохождением трех основных этапов:
— накопительного;
— инвестиционного;
— кредитования и расчетов по кредиту.
Соответственно прохождению каждого этапа меняется и статус клиента по схеме «накопитель — инвестор — заемщик.
Принципиальное отличие «Комбиинвеста от всех зарубежных систем организации ипотечного кредитования состоит в том, что в ней сберегательный и кредитный сервис существуют не самостоятельно, как в банковских системах, а взаимосвязаны с процессом инвестирования.
В определенной мере это продиктовано не только интересами инвестиционно-строительной корпорации как инициатора функционирования системы, но и спецификой менталитета российских граждан, которые в подавляющем большинстве пока предпочитают гарантии в получении конкретной квартиры, нежели гарантии банка в получении процентов на вклады.
Модель «Комбиинвест» предполагает использование максимально широкого набора средств, в комплекте позволяющих обеспечить инвестирование домов-новостроек и предоставления в них квартир участникам процесса инвестирования.
Рассмотрим потенциальный набор средств, которым может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий.
Первый из обязательных источников инвестирования нового жилья для конкретного гражданина — его личный целевой вклад, размер которого является фиксированной (в СКВ) величиной и определяется по разнице между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону.
При этом под инвестиционной стоимостью понимается совокупность затрат на оплату пред-проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера программы. В инвестиционную цену может быть включена оплата процентов за использование ограниченных сумм кредитных средств, привлекаемых в необходимых случаях для инвестирования.
Индивидуальные договоры с участниками допускают, что личные целевые вклады локальных инвесторов могут вноситься как единовременно, так и в ходе всех трех основных этапов.
Данные средства поступают на расчетный счет генерального менеджера (ответственного исполнителя) программы или, по его поручению, банка. При каждом платеже фиксируются рублевый и валютный эквивалент целевого взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья. Средства локальных инвесторов, находящихся на различных этапах участия в программе, и создают главный источник финансирования строительства объектов и основу системы жил-строй-сбережений граждан.
Вместе с тем программа предусматривает, что право на конкретный адрес дома-новостройки у каждого локального инвестора возникает только в том случае, если на накопительном этапе он оплатил не менее 50% расчетного значения совокупного личного вклада.
Таким образом, в результате состязательности первыми будут реально получать квартиры те, кто раньше других оплатит минимальный взнос и в ходе инвестиционного этапа доплатит еще не менее 20% от расчетного личного вклада или внесет его полностью на любом из этих этапов. Другими словами, в программе реализуется принцип: первым заплатил — первым получил квартиру.
Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или из внебюджетных фондов, которые формируются генеральным менеджером в рамках программы за счет
привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов). При наличии в бюджете средств от налогов, приватизации и других источников данные средства также могут входить в фонд субсидий для адресной поддержки конкретных категорий граждан и перечисляться на договорной основе генеральному менеджеру, гарантирующему целевое освоение этих средств и предоставление соответствующей площади жилья конкретным гражданам.
Еще один источник инвестирования — банковские кредиты.
В соответствии с Указом Президента РФ «Положении о жилищных кредитах» предусматривается предоставление юридическим и физическим лицам трех видов кредитов:
— краткосрочного или долгосрочного кредита на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельного кредита);
— краткосрочного кредита на строительство (реконструкцию) жилья (строительного кредита);
— долгосрочного кредита на приобретение жилья (кредита на приобретение жилья).
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Заем выдается при соблюдении основных принципов кредитования: возвратности, срочности, платности, целевого использования и обеспеченности.
Чтобы подтвердить целевое расходование кредита, заемщик должен представить документы об использовании ссуды на строительство или приобретение жилья.
Обеспечение кредита — залог, заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита).
Для выдачи строительного кредита банк открывает кредитную линию. При этом ссуда выдается заемщику либо по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ, либо — по усмотрению банка — в порядке поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства.
Сумма банковского кредита, как правило, не должна превышать 70% стоимости строительства или приобретения жилья. Остальные не менее 30% стоимости покрываются за счет собственных средств заемщика или средств, полученных в виде субсидии из бюджета или от предприятия.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).
В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды; срок и размеры кредита; порядок выдачи и погашения кредита; инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения); условия страхования ссуды; способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита; санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды; размеры и порядок уплаты штрафов; порядок расторжения договора; дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика.
Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования используют переменную (плавающую) процентную ставку, индексирование суммы основного долга, отсрочку платежей заемщика.
В договоре о залоге (об ипотеке) устанавливают форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Предметом залога могут выступать:
— земельный участок под строительство, на который у заемщика есть право собственности или другие права;
— готовое жилье или незавершенное строительство;
— другие виды имущества и имущественных прав.
Гарантом (поручителем) погашения жилищного кредита юридическими лицами может стать банк, в котором открыт расчетный счет заемщика, либо другой банк, либо страховая компания, либо другие юридические лица. В роли поручителей за физических лиц выступают страховая компания или другие юридические лица, а также физические лица.
Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты или повреждения.
Решение о предоставлении строительного кредита банк принимает на основе кредитной заявки заемщика.
Кредитная заявка включает, прежде всего, заявление о выдаче ссуды, в котором указывают цель, срок использования кредита и форму его обеспечения.
Кроме того, юридические лица представляют:
— учредительные и регистрационные документы;
— бухгалтерский баланс предприятия;
— график поступления доходов и обязательных платежей;
— документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды;
— технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат;
— документы, подтверждающие права на участок застройки, и разрешение на строительство;
— проектно-сметную документацию, утвержденную в установленном порядке;
— копии договоров на проведение подрядных строительных работ.
Рассматривая заявку, банк проводит комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и предполагаемый характер использования построенного жилья — сдача в аренду, продажа), конъюнктуру рынка жилья в районе застройки.
До полного погашения долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.
Если ссуда, полученная на строительство или приобретение жилья, расходуется не по назначению, банк имеет право досрочно взыскать ее.
Одним из важнейших моментов ипотечного кредитования является оценка собственности, предлагаемой в качестве залога, поскольку в случае неплатежеспособности должника долг будет погашен за счет стоимости залога.
Предположим, действительная стоимость дома (квартиры) — 100 млн. руб. Если банк оценит его в 125 млн. руб. и согласится выдать ссуду в размере 80% стоимости залога, то ссуда составит 100 млн. руб., т. е. полную стоимость кредитуемого объекта. Если заемщик не вернет долг, банку придется обратить взыскание на залог. Но, поскольку сумма кредита равна стоимости залога, все дополнительные расходы, связанные с конфискацией и продажей с торгов заложенного имущества, составят чистые убытки банка. С другой стороны, если дом будет оценен в 85 млн. руб. и банк предложит ссуду в 68 млн. руб. (85 • 0,8) вместо полагающихся 80 млн. руб. (100 • 0,8), клиент может обратиться к другому кредитору.
Таким образом, завышение стоимости залога чревато потерей денег, а занижение — потерей клиента.
Оценка недвижимости представляет собой чрезвычайно сложную задачу. Некоторые особенности строений, такие как архитектурный стиль, местоположение, планировка комнат и др., не поддаются точной оценке.
Многое зависит от способности оценщика, его опыта и умения учитывать множество факторов, влияющих на стоимость дома (квартиры), и выразить ее в рублях (или долларах). Крупные банки содержат штатных оценщиков профессионалов. Мелкие банки часто полагаются на мнение совета директоров либо нанимают частных специалистов.
Цена на недвижимость зависит от четырех рыночных факторов: спроса на недвижимость; полезности объекта; предложения; отчужденности объектов недвижимости.
Покупателей недвижимости интересует доход от использования данного объекта. Поэтому, определяя рыночную стоимость недвижимости, оценщик должен принять во внимание, прежде всего, возможный доход от использования объекта. Другими словами, рыночная стоимость недвижимости равна капитализированному доходу, т. е. доходу, превращенному в капитал.
Процедура оценки включает следующие этапы:
— осмотр объекта;
— исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;
— сравнительный анализ аналогов;
— определение восстановительной стоимости объекта;
— определение рыночной стоимости объекта.
Для определения стоимости объекта обычно используют три основных метода: калькуляции, прямого и сравнительного анализа продаж, капитализаций дохода.
Метод калькуляции базируется на балансовой стоимости, которая принимается в качестве нижней границы цены, или ликвидационной стоимости недвижимости, т. е. той суммы, которую можно выручить при срочной распродаже недвижимости. Последний подход широко распространен. Он показывает, какова восстановительная стоимость объекта за вычетом износа, увеличенная на цену земли.
Процедура расчета состоит из пяти стадий:
— определение стоимости возведения нового аналогичного объекта (восстановительной стоимости);
— оценка физического и морального износа объекта;
— уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости объекта;
— расчет стоимости земельного участка;
— суммирование реальной стоимости здания и стоимости земли.
При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж сначала собирают данные о рынке недвижимости, сходной с оцениваемой. Затем цены на объекты аналоги корректируют с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Этот метод также включает несколько стадий:
— сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях о продаже аналогичных объектов недвижимости;
— оценка достоверности информации, получение подтверждения того, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т. п.);
— подбор подходящих единиц (квадратные или кубические метры и т. д.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы;
— сравнение оцениваемого объекта с аналогами, проданными или продаваемыми на рынке, по отдельным элементам и корректировка цены объекта;
— установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, чтобы получить в будущем доходы или выгоду. Стоимость объекта определяют, как его способность в будущем приносить доход.
Потенциальный доход, рассчитанный на основе рыночных ставок и тарифов для сравнимых объектов, сопоставляют с возможными потерями, которые прогнозируют с учетом динамики цен на недвижимость.
Определив издержки по эксплуатации недвижимости (на основе фактических затрат), вычисляют чистый доход, который пересчитывают затем в текущую стоимость объекта.
Как правило, используют все три метода, сводя три стоимостные оценки к одной.
Наиболее сложно оценить землю, особенно в условиях неразвитости рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли — это капитализированная рента, т. е. рента, превращенная в капитал.
Например, если участок земли площадью 1 га дает арендную плату 100 тыс. руб., а норма ссудного процента составляет 5% (цифры условные), то цена данного участка земли будет равна 100 • 100 : 5 = 2000 тыс. руб. Это значит, что, продав участок земли за 2 млн. руб. и положив их в банк под 5%, бывший собственник земли будет получать те же 100 тыс. руб. в год.
В России, однако, нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится. В проекте Закона «Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке» предусматривается, что оценка земельного участка не может быть установлена в закладной ниже его нормативной цены. А нормативная цена земли в соответствии со ст. 25 и 26 Закона № 17381 «О плате за землю» устанавливается местными органами власти субъекта федерации.
Сегодня только в Москве рекламируют себя свыше 900 фирм, связанных с куплей-продажей жилья. Работает биржа недвижимости, гильдия риэлтеров, союз оценщиков, банки, кредитующие под залог недвижимости, но все эти структуры разобщены, и цены на недвижимость не определяются реальным соотношением спроса и предложения.
Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромен.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. 
