Займ под залог недвижимости сегодня является одним из наиболее популярных и востребованных как среди кредиторов, так и среди заемщиков. Одна из причин широкой популярности этого вида кредитования – возможность получить большую денежную сумму на длительный срок и выплачивать относительно низкие проценты по кредиту. Также свою роль играет то, что для многих предпринимателей это может быть практически единственным шансом получить достаточную денежную сумму, чтобы справиться с финансовыми проблемами бизнеса.
Как правило, чтобы оформить договор займа под залог недвижимости, не нужно предоставлять справки о доходах и привлекать поручителей. Эксперты оценивают стоимость объекта недвижимости и затем согласуют с заемщиком размер займа, сроки кредитования и прочие детали. В принципе недвижимость может быть любой, но предпочтение отдается жилой – квартирам и частным домам.
Преимущество займа под залог недвижимости – в его нецелевом использовании, благодаря чему бизнесмен может на полученные средства обновить оборудование, выплатить заработную плату работникам и т. д. и таким образом решить свои финансовые проблемы.
Можно выделить несколько этапов получения займа под залог недвижимости:
• Заемщик должен подать заявку с указанием необходимой суммы займа;
• Юристы кредитной организации должны составить договор займа под залог недвижимости, который после уточнения и согласования всех деталей заверяется нотариально;
• Сумма займа выдается в наличной или безналичной форме в зависимости от желания заемщика.
Поскольку недвижимое имущество выступает в роли залога, необходимо помнить, что на всё время, регламентированное договором, оно находится в собственности кредитора. После погашения задолженности имущество возвращается в собственность к заемщику.
Займ под залог недвижимости, как и любой другой займ, сопряжен с рисками. Перед заключением договора эксперты изучают обстоятельства, вынудившие человека обратиться за таким займом, и оценивают возможности клиента, чтобы подобрать подходящую схему выплаты денежных средств и свести к минимуму риск невозврата. Как вариант можно рассмотреть такую схему, когда договор займа регистрируется в государственных органах (регистрационной палате) и заемщик продолжает числиться собственником недвижимости, а в специальный реестр вносятся данные о том, что недвижимость находится в залоге. В целом необходимо тщательно взвесить все доводы «за» и «против» перед оформлением договора и тщательно разобраться во всех аспектах.
В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Залог является видом обеспечения исполнения обязательства, предоставляющим кредитору по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателю) право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора. Следовательно, предметом залога может быть транспортное средство, являющееся движимым имуществом (ст. 128, ст. 130 ГК РФ).
Стоимость предмета залога может быть как равна сумме займа, так и существенно превышать сумму займа. В то же время возможность обращения залогодержателем взыскания на залог ограничена суммой его требований к должнику. Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
При этом, если будет доказано, что допущенное заемщиком нарушение незначительно и размер его требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, обратить взыскание на предмет залога будет невозможно (п. 2 ст. 348 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. При этом договор залога транспортного средства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу того, что основное обязательство обеспеченное залогом (заем) также не подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 808 ГК РФ). Также отметим, что ГК РФ не устанавливает запрета на включение условий о залоге транспортного средства в договор займа. К отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (договор займа и договор залога), если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Эти условия являются существенными, при недостижении сторонами согласия хотя бы по одному из них договор о залоге не может считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 43 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", решение Центрального районного суда г. Твери N 2-1873). Как указывают суды, исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества (автомобиль), но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда N 15АП-19477). Помимо обязательных условий договора залога, стороны вправе предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 339 ГК РФ).
Законодательство не предусматривает государственной регистрации договора залога транспортного средства. В то же время отметим, что с 1 июля 2014 года введена система учета сведений о залоге движимого имущества, которые регистрируются в реестре уведомлений о залоге движимого имущества, являющемся частью единой информационной системы нотариата (п. 3 части первой статьи 34.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате N 4462-I, далее - Основы). В силу ст. 103.1 Основ регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества подлежат уведомления: о внесении сведений о залоге движимого имущества (уведомление о возникновении залога); об изменении сведений о залоге движимого имущества (уведомление об изменении залога); об исключении сведений о залоге движимого имущества из реестра (уведомление об исключении сведений о залоге). Формы уведомления о залоге и свидетельства о регистрации уведомления о залоге, порядок заполнения соответствующих форм уведомления о залоге устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере нотариата, совместно с Федеральной нотариальной палатой. Тем не менее направление уведомления о возникновении залога не является обязательным и не влияет на действительность или заключенность договора о залоге. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ).
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
