Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.
Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.
Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.
По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.
Этапы сделки в 2020 году включают в себя:
1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
2. Подписание основного договора;
3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
4. Завершение расчетов между сторонами;
5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.
В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.
В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.
Банком могут быть затребованы также другие документы (свидетельство о заключении брака и др.).
Следует понимать, что список нужных документов в разных банках различается, вследствие чего необходимо предварительно проконсультироваться у специалиста банка.
Кроме указанных бумаг продавцу жилья нужно предъявить правоустанавливающие документы на нее, свидетельство о гос. регистрации собственности, выписку из ЕГРН.
В случае продажи квартиры с прописанными в ней детьми, не достигшими 18-летнего возраста, нужно получить согласование органа опеки и попечительства на заключение договора.
Предварительный договор – это двустороннее соглашение, которым устанавливаются обязательства сторон о том, что они должны будущее время заключить основной договор.
Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, описанных в предварительном договоре.
После его подписания передача недвижимого имущества не происходит, он порождает обязанности контрагентов оформить сделку в будущем и право требовать заключения основного договора.
В качестве обеспечительных мер по договору может применяться неустойка, которую обязан заплатить контрагент, отказавшийся от заключения договора.
В случае отказа от заключения окончательного договора, сумма неустойки может быть снижена согласно нормам ст. 333 ГК РФ.
Зачастую на основании данной статьи суд не удовлетворяет исковые требования заявителя о взимании неустойки со стороны продавца.
Неустойка служит для возмещения потенциальных убытков стороны сделки.
Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора, однако зачастую стороны, чтобы подстраховаться стараются заключить его при участии нотариуса.
Предварительный договор вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами сделки.
Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.
Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.
Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.
Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек.
Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора.
Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.
Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее.
Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.
Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире.
Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.
Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса.
Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в течение месяца со дня извещения.
Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу указанных сроков.
Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.
Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.
Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.
Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.
Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.
Предварительный договор должен включать сведения, свидетельствующие о намерениях контрагентов соглашения.
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия основной сделки.
Иначе его можно будет признать недействительным в установленном порядке.
Главное отличие между предварительной и основной сделкой заключается в том, что государственная регистрация предварительного договора необязательна.
А основной договор купли-продажи квартиры обязательно должен пройти регистрацию в службе Росреестра, вслед за чем он получает юридическую силу.
В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.
Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. Перед подписанием необходимо проверить все условия соглашения, включая дату заключения, договора, с которой будет отсчитываться срок для основного договора.
Порядок предварительного договора продажи квартиры регулируется правилами ст. 429 ГК РФ. Оформлять его необязательно, однако в некоторых ситуациях он может быть важен для закрепления условий, которые имеют значение для сторон.
Согласно нормам вышеуказанной статьи стороны должны заблаговременно достичь договоренности по существенных условиям, а именно по поводу:
— цены жилья;
— периода, в который должен быть заключен основной договор;
— момент подписания купли-продажи.
Это договор не нужно регистрировать в органах регистрации, поскольку регистрация собственности производится после заключения основной сделки.
Расторгается договор только по соглашению сторон, т.е. его нельзя это сделать в одностороннем порядке.
Обычно, стороны договора прописывают дату заключения сделки непосредственно в предварительном договоре.
В законе содержится правило, что в случае отсутствия условия о дате совершения основной сделки, срок действия прерывается по истечению 1 года.
Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.
Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.
Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).
В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.
Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья.
В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре прописывается срок, в который продавец и покупатель должны оформить основную сделку.
В случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, покупатель может через суд принудить к заключению договора продавца. Такое требование может быть подано, в соответствии с п. 4. ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в течение 6-ти месяцев с момента невыполнения обязательства по заключению сделки.
Если от сделки отказался покупатель, то продавец имеет возможность принудить его через суд к заключению договора.
В случае удовлетворения искового заявления в судебном порядке, сторона принуждается к заключению основного договора на условиях, о которых ранее договорились стороны.
Обязательства сторон осуществляются надлежащим образом, продавец передает недвижимость, а покупатель уплачивает за нее денежную сумму.
Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО "Акса" Корчагин Юлиан Андриянович. 
