Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. Связаться с автором
К началу 2019 года на долю ипотеки приходилось 44 % общего объема кредитования физических лиц в РФ, что в абсолютном размере составляет более 6 трлн. руб. Удельный вес просроченных ипотечных кредитов находится на уровне 1,7%, что очень немного, однако наблюдается тенденция к его повышению.
Согласно данным статистики Национальной ассоциации профессиональных агентств коллекторов в среднем заемщику необходимо примерно 4 месяца для того, чтобы улучшить свое финансовое положение и начать платить по кредиту в полном объеме.
В 2019 году вступил в действие федеральный закон об ипотечных каникулах, в соответствии с которым банки предоставляют заемщикам отсрочку по платежам за ипотечный кредит. В настоящей статье мы рассмотрим существо нового закона, расскажем о том, что представляют сбой ипотечные каникулы, кто и как их может получить.
Основные положения закона об ипотечных каникулах 2020 года
Ипотечными каникулами называется льготный период времени, в течение которого заемщик, оказавшийся в трудном финансовом положении, имеет право совсем не платить по ипотечному кредиту или уменьшить размер ежемесячных выплат.
Заемщик подписывает дополнительное соглашение с банком, в котором определен порядок и продолжительность льготного периода погашения ипотечного кредита, когда не начисляются штрафы и не портится кредитная история гражданина.
Заемщик самостоятельно выбирает наиболее подходящий ему вариант ипотечных каникул из следующих четырех возможных вариантов:
- платить только проценты, а тело кредита распределяется между последующими платежами;
- платить частично по телу кредита и частично по процентам, неоплаченный за время каникул остаток распределяется между последующими платежами;
- не платить по кредиту ничего и продлить общий срок ипотеки на время отсрочки;
- увеличить общую продолжительность выплат с уменьшением размера ежемесячной
После внесения плановых платежей заемщик обязан погасить накопившийся за время каникул долг.
Достоинствами ипотечных каникул являются уменьшение финансовой нагрузки, освобождение от уплаты штрафов, возможность избежать порчи кредитной истории.
К отрицательным характеристикам ипотечных каникул относятся следующие – увеличение общего срока ипотеки и общей суммы процентов по кредиту из-за начисления их на остаток кредита, не убавляющийся во время льготного периода. Сумма процентов растет только по платежам, которые заемщик не вносил в течение каникул;
продолжительность каникул по закону не может превышать шести месяцев.
Каникулы предоставляются только если у заемщика жилье в ипотеке единственное.
Ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз.
Предельная сумма кредита, по которому можно получить ипотечные каникулы, составляет 15 млн. руб. Но поскольку по регионам стоимость жилья существенно различается, на региональном уровне данный лимит скоро может быть скорректирован.
Заемщик вправе самостоятельно установить продолжительность каникул, но специалисты рекомендуют максимальный шестимесячный срок, т. к. при выборе меньшего срока в случае возникновении необходимости его продлить сделать это будет невозможно.
Время начала каникул также выбирает заемщик.
Если в обращении заемщика не указан срок и время начала каникул, автоматически они начнутся со дня подачи заявления и устанавливаются на шесть месяцев.
Отсрочка платежей возможна как по новым кредитам, так и по кредитам, взятым до 2019 года.
Если кредит рефинансировался, каникулы тоже можно получить.
Чтобы получить каникулы, условия договора по ипотечному кредиту не должны были меняться в пользу заемщика за исключением рефинансирования, т.к. в данном случае это уже считается новым кредитом под новый процент.
Во время льготного периода банк не имеет права отнять у заемщика жилье и требовать досрочно погасить долг.
Если заемщик подтвердил документами свое право на ипотечные каникулы, банк не имеет права ему отказать.
Заявление в банк можно подать в любое время периода действия кредитного договора. Это можно сделать как в первый месяц после оформления договора, так и за месяц до наступления срока окончания его действия.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
После истечения времени отсрочки платить нужно будет по новому графику в течение периода, увеличенного на срок каникул. Например, если по текущему графику последний платеж должен был быть 20 января 2035 г. и были взяты каникулы на 4 месяца, срок кредитного договора продлится до 20 мая 2035 г., когда и должен будет сделан последний платеж. С 20 января по 20 мая 2035 г. необходимо будет внести платежи, пропущенные во время каникул.
Сначала выплачивается основной долг и проценты по старому графику, а потом часть платежей, выпавшая за время отсрочки. Если в период каникул вносить какие-то суммы, они будут вычтены из платежей в последние месяцы погашения кредита.
В любое время заемщик имеет право досрочно закончить каникулы или внести средства, которые полагалось платить без каникул. В течение трех рабочих дней банк направит новый график выплат.
Специалисты не рекомендуют досрочно прерывать каникулы при улучшении финансового положения, а положить деньги на депозит. Это поможет создать резерв на случай, если вновь возникнут финансовые проблемы. Дело в том, что второй раз каникулы получить будет нельзя.
Закон вступил в действие с 1 августа 2019 года.
В дополнение к закону об ипотечных каникулах с 1 августа вступили в действие две дополнительные льготы для заемщиков, получивших каникулы – по налогам и по уплате государственной пошлины.
С 1 августа 2019 года доходы граждан, полученные на ипотечных каникулах, не облагаются НДФЛ.
Каникулы изменяют график платежей и требуют внесения изменений в договор ипотечного кредитования. Изменения регистрируются через МФЦ или Росреестр в Едином государственном реестре недвижимости. Ранее это требовало уплаты пошлины в размере 200 рублей. Теперь ее платить не нужно.
Как понимается единственное жилье у заказчика в 2020 году
Дополнительным жильем считается вторая квартира, оформленная на заемщика в информационной базе Росреестра.
Также это может быть доля в собственности жилого объекта, если она превышает норму. Нормы устанавливаются на региональном уровне и различаются по регионам. Например, норма для жителей Москвы составляет 18 кв. м. на человека. Поэтому доля в собственности квартиры родителей в 19 кв. м. уже будет считаться вторым жильем.
В качестве второго жилья будет рассматриваться и квартира в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию.
По закону отказать в предоставлении ипотечных каникул должны также заемщику, у которого есть дача, пригодная для круглогодичного проживания.
Часто ипотеку оформляют супруги, один из которых является заемщиком, а другой – созаемщиком. В данном случае проверяться наличие в собственности второго жилья будет по обоим супругам. При этом станут брать в расчет нормы жилой площади для семьи из двух человек.
Для доказательства единственности жилья необходимо представить в банк выписку из Росреестра. На нее можно сделать запрос в МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Выписка должна быть подготовлена в течение трех рабочих дней или пяти при обращении в МФЦ. За подготовку выписки придется заплатить от 400 до 1800 рублей в зависимости от числа регионов и вида документа – бумажного или электронного.
Ипотечные каникулы предоставляются только по кредитам на жилье. Их нельзя получить по кредитам на покупку помещений для коммерческой деятельности, потребительским и автокредитам, микрозаймам.
В каких ситуациях у заемщика появляется право на получение отсрочки в 2020 году
Законом определены жизненные трудности, которые могут быть основанием для предоставления отсрочки.
К ним относятся следующие:
- потеря работы и регистрация в качестве безработного в службе занятости;
- потеря трудоспособности в связи с инвалидностью I и II групп;
- временная утрата трудоспособности по болезни более двух месяцев, подтвержденная больничным листом, а также отпуск по беременности и родам на 140 дней с получением листка нетрудоспособности;
- сокращение более чем на 30 % за два последних месяца среднемесячного дохода из расчета дохода за 12 месяцев до обращения в банк за отсрочкой при условии, что ежемесячный платеж по кредиту составляет более 50% среднемесячного дохода;
- увеличение количества иждивенцев у заемщика – несовершеннолетних детей или инвалидов I или II группы, приведшее к снижению дохода заемщика более чем на 20% в сравнении со среднемесячным доходом за 12 месяцев до обращения в банк при условии, что удельный вес выплат по ипотеке увеличился до 40% дохода заемщика.
Закон не относит к перечню жизненных трудностей, дающих право на ипотечные каникулы, болезнь ребенка, развод с супругом, отправку в вынужденный неоплачиваемый отпуск. В данных ситуациях вопрос о предоставлении отсрочки платежей решается банком по собственному усмотрению.
В каком порядке оформляются каникулы в 2020 году
Для получения отсрочки по ипотеке следует обратиться с заявлением в банк, где был взят кредит.
В заявлении следует написать, на какой срок необходимы каникулы и в какой форме – полной или частичной отмены платежей. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право на получение каникул.
Банк в течение 5 рабочих дней обязан рассмотреть заявление. Если недостает какого-либо документа, банк в течение двух рабочих дней запросит их, и после получения в течение 5 рабочих дней рассмотрит обращение клиента.
О своем решении банк может сообщить заемщику по электронной почте, через личный кабинет на сайте, посредством push-уведомления в мобильном приложении или СМС-сообщения. Способ связи с клиентом обычно прописывается в кредитном договоре. Если в договоре информация об этом отсутствует, банк направит уведомление заказным письмом по почте или вручит клиенту под расписку.
Если банк на протяжении 10 рабочих дней не ответит на обращение заемщика, ипотечные каникулы автоматически начинают действовать с даты подачи заемщиком заявления.
В зависимости от жизненной ситуации набор документов, необходимых для получения каникул, может различаться.
В перечень документов, которые могут потребоваться для получения ипотечных каникул в соответствии с законом входят следующие:
- выписка из ЕГРН, позволяющая подтвердить единственность жилья у заемщика;
- справка из службы занятости о постановке на учет в качестве безработного;
- справка об инвалидности заемщика или его иждивенцев;
- больничный лист;
- свидетельство о рождении ребенка или установлении опеки;
- справка о доходах за последний и предыдущий годы 2 – НДФЛ.
Других документов, по закону банк требовать не должен. Однако, если кредит был получен под залог чужой недвижимости, например, принадлежащей родителям, необходимо также предоставить их письменное согласие на получение ипотечных каникул.
За получением отсрочки в банк можно обратиться на любой стадии действия кредитного договора. В частности, это возможно и через месяц после оформления договора на ипотеку и за месяц до конца срока его действия.
До окончания ипотечных каникул банк обязан выдать заемщику новый график платежей.
Согласно расчетам законодателей, на текущий момент на получение ипотечных каникул имеют право около 130 тыс. граждан. Наибольшего спроса на данную льготу ожидают в Крыму, Калмыкии, Ингушетии, Тыве.
Упрощение сделок с недвижимостью с 2020 года
Помимо предоставления возможности получить отсрочку по ипотечным кредитам новый закон упрощает порядок совершения сделок с недвижимостью.
Он предусматривает освобождение от обязательного нотариального удостоверения следующих сделок:
- при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- по отчуждению долей земли;
- договоров с кредитными организациями об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимость и др.
Таким образом, закон не только делает процедуры проще, но и освобождает от излишних денежных трат.
Реструктуризация задолженности в 2020 году
В случаях, когда жизненная ситуация не подпадает под действие нового закона, специалисты советуют реструктуризировать кредит.
Возможны различные варианты реструктуризации:
- изменение валюты. Перевод кредита из иностранной валюты в рубли устранит зависимость от колебаний курса;
- увеличение общего срока кредита в целях уменьшения размеров ежемесячных платежей;
- отсрочка погашения кредита и процентов, чтобы на время уменьшить сумму ежемесячных выплат.
Для проведения реструктуризации нужно подать в офис банка заявку и документы.
Возможно комбинирование реструктуризации с ипотечными каникулами.
Проблемы ипотечных каникул в 2020 году
По мнению некоторых банкиров, в новом законе есть непонятные моменты.
Не понятно, в частности, как составлять график платежей при уходе заемщика на каникулы, т.к. в зависимости от условий кредита и избранного клиентом варианта каникул у него может возникнуть переплата при начислении процентов за каждый месяц.
Закон предусматривает исключение из кредитной истории заемщика сведений об отсутствии платежей в период каникул. Но в действительности такая информация в кредитной истории будет с условием, что при скоринге в банках она не должна ухудшать качество заемщика. Однако банк все равно увидит, что клиент уходил на каникулы, а, следовательно, может усомниться в надежности заемщика.
В случае, когда заемщик задерживал уменьшенные выплаты во время каникул, информация об этом также отразится в кредитной истории.
После того, как ипотечные каникулы станут массовыми, банки могут увеличить кредитные ставки для всех клиентов, т.к. заложат в них операционные расходы на осуществление процедур, связанных с каникулами.
В течение шести месяцев, на которые предоставляется отсрочка, сложная финансовая ситуация у заемщика может сохраниться. К примеру, чтобы найти работу требовалось в среднем 7,6 месяца. В таких случаях вопрос придется решать индивидуально. Для этого существуют различные инструменты – списание пеней и штрафов, уменьшение процентной ставки, продление срока и др. Если банк увидит, что в обозримой перспективе ситуация должна улучшиться, он, вероятнее всего, пойдет клиенту навстречу.
Если заемщик больше не в состоянии оплачивать ипотеку, то в период каникул он может продать жилье на своих условиях. В противном случае его могут взыскать по суду даже если оно единственное.
В такой ситуации заемщик вправе подать заявление в городскую администрацию для получения жилья из маневренного фонда города. В этом жилом помещении он имеет право жить до тех пор, пока банк не продаст изъятое у него жилье, погасит задолженность по кредиту и вернет остаток заемщику. По статистике, на реализацию недвижимости может потребоваться до года.
Экскроу счета в 2020 году
Наряду с законом об ипотечных каникулах вступил в действие другой важный закон, касающийся приобретения недвижимости – о переходе на эскроу счета.
В соответствии с этим законом прекратило существовать долевое строительство.
Гражданин, как и прежде, может купить жилье на любой стадии строительства, однако деньги поступят в банк на специальный счет. Доступ к ним застройщик получит только после сдачи дома. Если дом не сдадут, гражданин вернет себе свои деньги. В результате не будет возникать проблема обманутых дольщиков.
В то же время из-за введения эскроу счетов ожидается повышение цен на первичном рынке недвижимости. Девелоперы буду осуществлять строительство не за счет бесплатных денег дольщиков, а за счет банковских кредитов, которые надо выплачивать. Это вызовет увеличение себестоимости строительства и, соответственно, стоимости квадратного метра.
Кроме того, часть участников данного рынка вообще могут его покинуть, а оставшиеся станут реже предоставлять скидки. Но зато вложения денег в новое строительство станут безопаснее.
Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. 
