Кадастровая стоимость (далее КС) земельных участков определяется по кадастровому номеру и отображается на кадастровой карте. Она устанавливается государством и зависит от параметров каждого надела, рыночных цен. Контролируется положениями Земельного кодекса РФ и актами органов местного управления.
По Налоговому кодексу от этой величины зависит размер налога на землю.
Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости:
КС = УПКС * площадь выделенного участка.
УПКС — Удельный показатель КС – это кадастровая котировка земельного объекта в пересчете на квадратный метр общей площади надела.
Рыночная и кадастровая стоимости почти никогда не бывают равными. До 2017 года кадастровая стоимость была ниже рыночной стоимости земли.
По КС физ. лицо или юридическое лицо может приобрести земельный участок у муниципалитета или государства согласно законам РФ. Исключение составляет только продажа земли на аукционе, об этом подробнее ниже. У частного лица, организации надел приобретается по рыночной стоимости.
По правилам, кадастровая стоимость должна устанавливаться с учетом многих факторов:
• Рыночная стоимость: уровень цен на недвижимость в данной области;
• Расположение участка: месторасположение, удалённость, окружение надела;
• Вид назначения и вид использования;
• Инфраструктура на участке и рядом с ним: наличие, количество, качество построек;
• Качество земли; площадь, возраст участка;
• Социальное и экономическое развитие района;
• Наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).
При сопоставлении вышеуказанных показателей определяется ценность каждого конкретного земельного участка для экономического обоснования стоимости. Эту ценность и выражает кадастровая стоимость.
Согласно этим правилам и методам оценки, например, земельный участок сельхозназначения, расположенный за 300 километров от крупного населенного пункта в труднопроходимой и труднодоступной с логистической точки зрения местности, должен иметь кадастровую стоимость в несколько раз меньше, чем участок того же назначения, такой же площади, но расположенный у дороги или у озера, вблизи крупного города и оснащенный ЛЭП.
По законодательству Российской Федерации, уплата налогов владельцами, арендаторами земельных участков происходит один раз в год, причем в настоящем году мы платим налог за использование земли в предыдущем году.
Произошел внезапный и удивительный перерасчет кадастровой стоимости земельных участков, а именно – подорожание в сотни и тысячи раз. Казалось бы – нужно радоваться, земля стала дороже, а значит и владеть ею выгоднее. Но все не так просто.
Если, например, кадастровая стоимость участка составляла 100 000 руб., то в декабре она возросла до 15 миллионов рублей! Но характеристики участка при этом не изменились, а как это часто у нас бывает – ухудшились – поля заросли, постройки развалились, дороги раскисли.
Также, важный момент – никто из кадастровой службы не приезжает оценивать участок. Гектары земли примерно одинаковой площади, но разного расположения и качества земель (у шоссе, у водоема, в непроходимых зарослях леса, с ЛЭПом и без) стали стоить одинаково, все по 15 миллионов.
Новый налог на недвижимость по кадастровой стоимости:
• Изменения в ставке налога на имущество — землю в 2018 году касаются того, что с начала следующего года граждане сами должны будут сообщать о своем незарегистрированном имуществе. В ином случае, по почте придет извещение для оплаты налога (в частности земельного) за три предыдущих года. А это немало.
• Для расчета суммы налога на землю будут использовать кадастровую оценку участка. В результате произойдет существенное увеличение платежей в бюджет. Ранее платеж рассчитывался исходя из балансовой стоимости, что в разы занижало налоговые поступления.
• Увеличение налога будет проходить в несколько этапов, что позволит рядовым россиянам постепенно адаптироваться к измененным принципам расчета. Ежегодно платеж будет увеличиваться на 20%. Полная сумма налога будет оплачиваться не ранее 2020 года.
В настоящий момент налоговая ставка составляет 0.3% от кадастровой стоимости. Когда кадастровая стоимость исчисляется миллионами, то это совсем немая сумма.
Кто является основными владельцами таких наделов – сельские жители, пенсионеры, бывшие работники колхозов, у которых зарплата или пенсия колеблется от 5 до 10 тыс. рублей в месяц. Только для многодетных семей в данном случае имеются специальные льготы.
Как он сможет платить такие налоги каждый год? При этом на данной земле он выращивает овощи и фрукты себе на пропитание и на корм для скота. Отказаться от этой земли – лишить себя возможности заниматься земледелием, овощи, фрукты и корм для скота покупать на свои 10 тыс. рублей.
Налоговые выплаты будут переводиться в госбюджет, они будут новым источником наполнения госказны. Распределят их на улучшение инфраструктуры, ремонт дорог и другие направления, которые предназначены для улучшения качества жизни населения. Причем отчисления будут сразу же поступать в бюджет местной администрации, что позволит решать проблемы с улучшением инфраструктуры на местах.
При этом доверие жителей к системе распределения налогов в стране оставляет желать лучшего, особенного в связи с последними событиями и коррупционными скандалами.
Можно ли назвать метод пополнения казны государства путем невообразимого повышения налогов с простых граждан справедливым и эффективным, особенно в условиях роста инфляции и массовых сокращений рабочих мест на фоне кризиса?
Рыночная стоимость земель не выросла, на рынке объектов такой недвижимости в регионах пока царит затишье по оценкам экспертов. Соотношение таково, что средняя рыночная стоимость гектара земли сельхозназначения, например, в Псковской области составляет 76 000 руб. (согласно анализу объявлений о продаже земли), а цена гектара земли по кадастровой стоимости составляет 2 млн. 3000 тыс. рублей (2 301 587 руб. – взгляните на кадастровую карту).
Возникает вопрос — откуда взялась огромная кадастровая стоимость земель, в чем разница? И если раньше она была совсем иной, то кто допустил ошибку?
Что делать, если владелец земли не в состоянии платить такой налог или его земля не используется по назначению, например, не производятся сельхозработы на земле с/х назначения?
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
1. Отказаться безвозмездно от земли в пользу государства. При этом обязанность об уплате налога остается за вами до тех пор, пока муниципалитет не продаст землю и не найдется ее новый владелец. Таким образом, этот метод является очень неопределенным, так как неизвестно, когда найдется новый хозяин земли. При этом государство владеет землей и должно продавать землю новому владельцу по кадастровой стоимости, т.е. по этой высокой цене.
2. Продать землю по рыночной стоимости. Снова потребуется время на поиск покупателя, особенно если участок не представляет особой ценности. Сейчас можно заметить шквал объявлений о продаже земельных участков за бесценок, лишь бы избавиться и не платить в конце лета сумасшедший налог. Но это несправедливо по отношению к простым людям, собственникам-сельчанам, которые на данной земле выращивают овощи и фрукты себе на пропитание и корм для скота. Отказаться от этой земли – лишить себя возможности экономии собственных средств, овощи, фрукты и корм для скота покупать на свои 10 тыс. рублей.
3. Дождаться получения повестки в суд за неуплату налога или неиспользование земли. Подписать принудительный отказ от земли. Земля будет выставлена муниципалитетом на аукцион, по итогам аукциона вы можете получить выплату компенсации. Как правило, стоимость продажи окажется весьма низкой, аукцион может не состояться по причине отсутствия покупателей или покупателя будут искать ни один год. При этом государство сможет продавать землю только по рыночной стоимости, т.е намного ниже той, за которую вы должны были платить налоги!
4. Земли ИЖС (иногда с/х) назначения можно внести как залог при получении кредита в банке. Но придется за свой счет провести независимую экспертизу земли, затем от стоимости земель будет вычтен дисконт на затраты банка (в случае необходимости продажи земли), стоимость земли окажется намного ниже рыночной. Таким образом, вы навлечете на себя бремя должника, при этом получите копейки.
5. Превратить пассив в актив – создать на земле источник дохода: ферма, турбаза, промплощадка. Но этот вариант нашим пенсионерам почти не по силам, так как требует значительных инвестиций.
Подать исковое заявление в суд на оспаривание и снижение кадастровой стоимости земельного участка.
Выяснить, как в определенном порядке можно оспорить через суд завышенную стоимость объекта недвижимости, добиться адекватной оценки, пересчета и уменьшения налогов, снова потратиться на независимую экспертизу и проведение судебного заседания для принятия решения. Получить результат, подать заявление на обжалование результатов при необходимости.
Статью подготовила начальник отдела по формированию налоговой отчетности Железнова Яна Константиновна. 
