Главная » Недвижимость »
Анализ использования и расположения жилья в свете предлагаемой ренты
Анализ использования и расположения жилья в свете предлагаемой ренты
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В данной статье изложенные ранее идеи применяются для анализа земельной ренты и землепользования в моноцентрическом городе. Вплоть до начала XX в. моноцентрический город являлся основной городской формой в промышленно развитых странах с рыночной экономикой. В таком городе коммерческая и промышленная деятельность концентрируется в центральном городском ядре. Позднее крупные города стали полицентрическими, в их пригородах возникли свои собственные центры, которые дополняют и конкурируют со старым городским центром. В данной главе рассматривается, как рыночные силы определяют развитие моноцентрического города и превращение его в полицентрический.
Зачем изучать моноцентрический город? Хотя в наши дни лишь немногие крупные города по-прежнему являются моноцентрическими, анализ моноцентрического города важен по четырем причинам. Во-первых, моноцентрический город был преобладающей городской формой вплоть до начала XX в., и городская история в значительной степени является историей моноцентрического города. Во-вторых, многие нынешние малые и средние по размерам города, ориентированные на рынок, по-прежнему остаются моноцентрическими. В-третьих, чтобы объяснить переход от традиционного моноцентрического города к современному полицентрическому, необходимо, прежде всего, понять, какие силы стоят за развитием моноцентрического города. В-четвертых, многое из опыта моноцентрической модели справедливо и для современного полицентрического города.
Исследование проблем землепользования в моноцентрическом городе начинается с центра города и продолжается в направлении окраин. В первом разделе рассматриваются функции предлагаемой ренты в трех секторах экономики (промышленность, конторские учреждения, розничная торговля). Эти функции применяются для анализа структуры землепользования в деловом центре города. Второй раздел посвящен вопросам размещения жилья, в нем рассматривается функция ренты, предлагаемой за участки под жилую застройку. В третьем разделе объясняется, почему рабочие места сосредоточены главным образом в городском центре, т.е. почему город становится моноцентрическим. В четвертом разделе функция предлагаемой жилищной ренты строится, исходя из более реалистичного набора допущений, чем те, которые были приняты в простой моноцентрической модели. Два заключительных раздела этой главы носят эмпирический характер и представляют собой ответы на три вопроса. Во-первых, почему в некоторых крупных городах бедные семьи часто селятся в центральной части, а зажиточное население, наоборот, тяготеет к пригородам? Во-вторых, насколько быстро уменьшается земельная рента по мере удаления от центра города? В-третьих, какова связь между плотностью населения и расстоянием до центра города?
Традиционный моноцентрический город строится на транспортной технологии XIX в. Для нее характерны три основных допущения:
1. Центральный экспортный узел. Вся промышленная продукция вывозится из города через конечную железнодорожную станцию, расположенную в центре города (центральный экспортный узел).
2. Схема городского рельсового транспорта похожа на лучи, исходящие из одного центра. Пассажиры и покупатели добираются на нем из жилых кварталов в деловой центр. Транспортные линии расположены по радиальному принципу и, как спицы в колесе, сходятся в деловом центре.
3. Агломеративная экономика. Деятельность конторских учреждений строится на личных контактах: служащие из различных учреждений встречаются при этом опять-таки в центре города.
При этих допущениях центр города является фокусом всей агломерации: производителей привлекает в него экспортный узел, учреждения — деловой центр, розничную торговлю — центр городской транспортной сети, а жителей — рабочие места и магазины, расположенные в центральной части города.
Землепользование в деловом центре
Итак, в моноцентрическом городе производители и конторские учреждения одинаково ориентированы на деловой центр города. Производителей привлекает центральный экспортный узел, а учреждения тяготеют к центру города, чтобы облегчить личные контакты. Спрашивается: каким образом земля в деловом центре распределяется между этими двумя видами деятельности?
Поскольку землю получает тот, кто дает наибольшую цену, учреждения вытесняют производителей в радиусе щ км от центра. Производители предлагают более выгодные условия, чем учреждения и жители, в полосе от центра. Это приводит к возникновению производственного района ("промышленного пояса") шириной (м — г/л) км. Центральный район города занят учреждениями, потому что функция предлагаемой ими ренты круче, чем функция предлагаемой ренты производителей.
Функция предлагаемой ренты учреждений крутая, потому что для этой отрасли характерны относительно высокие транспортные расходы. Ведь деятельность учреждений основана на частых личных контактах, а "продукция" их доводится до потребителей, расположенных в центре города, через высокооплачиваемых финансовых консультантов. Напротив, транспортные расходы производственных отраслей относительно низкие. Но все функции предлагаемой ренты имеют отрицательный наклон из-за транспортных расходов, и чем выше транспортные издержки, тем больше эта крутизна.
Встает вопрос, насколько эффективно такое распределение земли между пользователями? Говоря языком застройщиков, распределяется ли земля по принципу "максимально производительного и эффективного использования"? Конторские учреждения занимают ближайшие к центру участки, так как у них самые высокие транспортные расходы. Такое распределение эффективно, потому что позволяет учреждениям извлекать наибольшую выгоду из близости к городскому центру. Предположим, что финансовая фирма, расположенная в одном квартале от городского центра, поменялась местом с производственной фирмой, расположенной от центра города на три квартала дальше (70 км). Такой обмен земельными участками увеличил бы транспортные расходы финансовой фирмы на 7200 долл. (три квартала из расчета 2400 долл. за квартал), в то время как расходы производственной фирмы на перевозку грузов.
Для учреждений характерна относительно крутая функция предлагаемой ренты, потому что перевозка людей обходится дороже, чем перевозка грузов. Поэтому вблизи городского центра конторы предлагают более выгодную цену на землю, чем производители. Другими словами, центральные земельные участки занимаются такими видами деятельности, которые получают от близости к центру максимальную выгоду (наибольшее снижение транспортных расходов).
В данном разделе использование земли под жилье рассматривается на примере простой модели жилищного сектора. В соответствии с остаточным принципом предлагаемая рента за землю под жилье равняется превышению совокупного дохода над общими расходами. Поэтому на первом этапе анализа земельной ренты за участки, предназначенные под жилье, жилищное строительство будет рассмотрено с точки зрения доходности. Функция цены жилья свидетельствует о наличии взаимосвязи между его ценой и расстоянием до городского центра.
Простейшая модель жилищного сектора исходит из целого ряда упрощающих допущений.
Дальше по ходу изложения эти допущения будут сниматься:
1. Один из членов каждой семьи ездит на работу в деловой центр города.
2. Количество поездок в других направлениях незначительно.
3. Коммунальные услуги и налоги одинаковы во всех районах города.
Качество воздуха повсюду одинаково.
Все семьи имеют одинаковые доходы и одни и те же жилищные предпочтения.
Экономическая ценность времени, расходуемого на проезд в центр города, равна нулю.
Первые четыре допущения делают деловой центр действительным фокусом всей жизни городских жителей. В нем сосредоточены все рабочие места, в то время как все остальное (коммунальное обслуживание, налоги, качество воздуха) распределено равномерно по всему городу. Пятое допущение означает, что выбор типичной семьи является представительным для всего населения города. Шестое допущение означает, что в модели не учтены издержки, связанные с затратами времени на проезд в центр города.
Функция цены жилья
Под ценой жилья обычно понимается цена за единицу жилищных услуг. В данной главе цена жилья означает цену 1 кв. фута жилого помещения в месяц. Если семья снимает дом площадью 1000 кв. футов (90 м) за 250 долл. в месяц, то цена жилья составляет 25 центов за 1 кв. фут (250 долл.; продленные на 1000 кв. футов). Функция цены жилья показывает, сколько семья готова уплатить за жилище в разных районах города. Функция цены жилья бывает двух типов: линейная и выпуклая.
Линейная функция цены жилья (при отсутствии замещения в потреблении).
Допустимы цены жилья при следующем наборе допущений:
1. Все жилые помещения одинаковы. Каждое жилище в городе имеет 1000 кв. футов жилой площади.
2. Неизменный бюджет. Типичная семья имеет неизменный бюджет, из которого ежемесячно на оплату жилья и проезда по городу тратится 300 долл.
3. Стоимость проезда в центр города. Стоимость проезда в центр города составляет 20 долл. за 1 милю (1,6 км) в месяц, т.е. семья тратит на проезд 20 долл., живя в одной миле от центра, 40 долл. — в двух милях от центра и т.д.
Чему равна плата за жилье в разных районах города? В центре, где расходы на проезд равняются нулю, семья может потратить на оплату жилья все 300 долл. При площади дома в 1000 кв. футов цена жилья составит при этом 30 центов за 1 кв. фут. На расстоянии 6 миль от центра расходы на проезд составляют 120 долл., а значит, на оплату жилья остается лишь 180 долл. (18 центов за 1 кв. фут).
Отрицательный наклон функции цены жилья необходим для существования локационного равновесия, т.е. ситуации, когда все семьи удовлетворены своим место жительством и никто не хочет переезжать.
Чтобы понять, почему равновесная функция цены жилья имеет отрицательный наклон, предположим, что вначале она была горизонтальной. Тогда, если цена жилья составляет 15 центов за 1 кв. фут на всей территории города, то семья может снять в любом месте жилище площадью 1000 кв. футов за 150 долл. в месяц. Предположим, что вначале семья сняла жилье в 10 милях от городского центра. Поскольку при переезде ближе к центру транспортные расходы уменьшаются, а арендная плата остается прежней, семья постарается переехать поближе к городскому центру. Другие семьи захотят сделать то же самое. Но по мере роста спроса на жилье, расположенное в центре города, стоимость его увеличивается; а поскольку спрос на жилье вдали от центра уменьшается, то и цена его тоже уменьшается. Иными словами, перемещение семей в сторону городского центра превращает горизонтальную функцию цены жилья в наклонную.
Функция предлагаемой ренты за участки под жилищное строительство
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
показывает, сколько строители жилья готовы уплатить за землю в разных районах города. В соответствии с остаточным принципом строители жилья готовы платить ренту в размере превышения совокупного дохода над общими расходами. Существуют два типа функций предлагаемой ренты: первый — для строительства жилья при неизменном соотношении факторов, второй — для случая, когда строительные фирмы осуществляют замещение факторов.
Функция предлагаемой ренты при постоянном соотношении факторов производства. Рассмотрим сначала вариант, когда жилье строится при фиксированном соотношении факторов производства.
Характеристики фирм, строящих жилье, при этом следующие:
1. Производство. Каждая фирма производит метры жилья, используя землю и другие производственные факторы. После того как дом построен, он может либо использоваться как одно жилище (на метрах площади.
2. Издержки, не связанные с землей. На каждый дом идут затраты, не связанные с землей.
3. Постоянное соотношение факторов производства.
4. Цена жилья. Функция цены жилья имеет отрицательный угол наклона и является выпуклой.
5. Совершенная конкуренция. Рынки считаются совершенно конкурентными, так что экономическая прибыль фирмы равняется нулю.
Землепользование в моноцентрическом городе
Функция земельной ренты, предлагаемой конторскими учреждениями, пересекается с функцией ренты, предлагаемой промышленниками, на расстоянии миль до центра города. То есть район, занимаемый учреждениями, будет представлять собой круг радиусом миль. Функция предлагаемой ренты промышленников пересекается с функцией ренты за участки под жилье на расстоянии миль от центра. Поэтому производственный район будет представлять собой кольцо шириной несколько миль. Для упрощения на данном рисунке не учитывается функция ренты, предлагаемой розничной торговлей.
Виды деятельности в городе распределены в соответствии с их транспортными издержками: чем выше транспортные расходы, тем ближе к центру. Как отмечалось выше, производство с относительно высокими транспортными расходами имеет более крутую функцию предлагаемой ренты и поэтому расположено ближе к рынку. В моноцентрическом городе "рынком" является центр города, где конторские работники встречаются со своими клиентами, а промышленники грузят свои изделия на корабли или поезда. Участки, ближайшие к центру, заняты учреждениями, потому что у них самые высокие транспортные расходы и соответственно самая крутая функция предлагаемой ренты. Далее кольцом располагаются промышленные предприятия, чьи транспортные расходы, а значит, и крутизна функции предлагаемой ренты чуть меньше. Жилищный сектор с его относительно низкими транспортными расходами и соответственно самой пологой функцией предлагаемой ренты занимает земли, наиболее удаленные от центра.
У такого пространственного распределения есть две интересные особенности. Во-первых, центр занят конторскими учреждениями. Как уже говорилось, у них более высокие транспортные расходы и поэтому относительно крутая функция предлагаемой ренты. Объясняется это тем, что конечный продукт деятельности таких учреждений доводится до потребителя конторскими служащими, в то время как продукция обрабатывающей промышленности перевозится вагонами.
Во-вторых, особенность моноцентрического города заключается в том, что рабочие места сконцентрированы в деловом центре города, а не распределены по всей его территории. Почему все фирмы изготовители и учреждения расположены в деловом центре города? Для объяснения рассмотрим в качестве примера бейсбольную фирму, которая изучает возможность переезда из делового центра города в пригород.
К чему это может привести:
1. Более высокие расходы на перевозку грузов. Фирма будет расположена дальше от центрального экспортного узла и поэтому будет нести более высокие затраты на перевозку грузов.
2. Более низкая заработная плата. Фирма приблизится к рабочей силе, и работники будут ездить на меньшее расстояние. Заработная плата компенсирует в числе прочих факторов издержки передвижения: чем дальше до центра города, тем она выше. Когда фирма переезжает ближе к используемой рабочей силе, транспортные расходы работников уменьшаются, и фирма может платить им более низкую зарплату.
Окончательное решение фирмы зависит от того, какая чаша весов окажется тяжелее. С одной стороны, в деловом центре города фирму удерживает центральный экспортный узел. С другой стороны, в пригородах можно дешевле нанять рабочую силу.
В моноцентрическом городе перевес оказывался на стороне центрального делового округа, потому что расходы на перевозку грузов были выше, чем расходы на перевозку работников. Дело в том, что грузы перевозились конной тягой, а это относительно медленный и дорогой способ передвижения. Что же касается работников, то они ездили на трамвае, а это достаточно быстрый и недорогой способ передвижения. И хотя в пригородах заработная плата меньше, эта разница была сравнительно мала, потому что добираться в центр на трамвае можно было быстро и удобно: работники требовали относительно маленькое вознаграждение за ежедневный проезд к рабочим местам, расположенным в деловом центре города. В случае переезда фирмы в пригород незначительная экономия на заработной плате была бы с лихвой перекрыта возросшими расходами на перевозку грузов к центральному экспортному узлу. Поэтому в моноцентрическом городе было дешевле возить работников из пригорода к расположенной в центре города фабрике, чем доставлять продукцию с пригородной фабрики к центральному экспортному узлу.
Такая же логика применима и в отношении учреждений. Хотя переезд из делового центра в пригород уменьшил бы расходы на заработную плату, одновременно возросли бы затраты на разъезды между офисом и центральной рыночной зоной: менеджеры тратили бы больше времени на поездки из офиса к клиентам в центре города. С учетом частоты этих поездок увеличение транспортных расходов превзошло бы экономию на заработной плате. То есть в моноцентрическом городе было дешевле привозить работников из пригородов в расположенный в центре офис, чем доставлять их "продукцию" (в головах и портфелях менеджеров) из пригородного офиса клиентам в центре города.
Смягчение допущений
Для простой моноцентрической модели был характерен ряд нереалистических допущений в отношении использования земли под жилье. В данном разделе функция предлагаемой земельной ренты за участки под жилье будет рассмотрена на основе более реалистического набора допущений. При этом само допущение о моноцентричности города остается в силе: предполагается, что все рабочие места сосредоточены в его деловом центре.
Изменения в допущениях, относящихся к ежедневному проезду на работу:
Простая модель была основана на ряде допущений, касающихся ежедневного проезда на работу и обратно. Что получится, если отказаться от этих допущений?
1. Потери времени при поездках на работу и обратно. Простая модель исходила из того, что издержки ежедневного проезда на работу и обратно сводятся исключительно к денежным расходам: затратам на машину (бензин и ремонт) или на общественный транспорт (билеты на автобус). Однако время, которое отнимает проезд на работу и обратно, вычитается из рабочего времени или досуга. А значит, имеются дополнительные издержки, не учитываемые этим денежным измерителем. То есть удельные издержки ежедневного проезда на работу и обратно. Это представляет собой в действительности денежные и временное издержки в расчете на 1 милю пути. Исследования экономического поведения пассажиров при поездках на работу и обратно показали, что большинство людей оценивают потраченное на проезд время в размере. Другими словами, для работника, зарабатывающего за 1 ч 10 долл., потери времени при ежедневном проезде на работу и обратно должны быть оценены от 3,33 до 5,00 долл. за 1 ч.
2. Поездки, не связанные с работой (при условии их равномерного распределения). Простая модель основывалась на том, что количество поездок, не связанных с работой, незначительно. Это допущение нереалистично: люди ездят в город за покупками и развлечениями. Предположим, что магазины и места развлечений распределены по городской территории равномерно. Например, члены семьи ежедневно ездят в северном направлении на работу в городской центр, а также в северном же направлении в музей, в южном — за продуктами, в западном — на дискотеку и в восточном — на побережье. Если частота поездок и дальность четырех маршрутов, не связанных с работой, примерно одинаковы, то любое изменение места жительства семьи приведет лишь к относительно небольшому изменению общего времени поездок, не связанных с работой. Так, если семья переезжает на юг, расходы на поездки в музей возрастают, однако одновременно уменьшаются затраты на поездки за продуктами. Если семья ездит по всем направлениям за покупками и развлечениями, то расходы на поездки, не связанные с работой, обычно взаимно уравновешивают друг друга, и поэтому целесообразно, как и прежде, сосредоточить внимание на ежедневном проезде к месту работы и обратно. Именно он остается основным фактором при выборе места жительства.
3. Поездки, не связанные с работой: случай концентрации целей поездки. Рассмотрим случай, когда магазины и места развлечений сосредоточены в одном месте. Предположим, что члены семьи ездят в центр города и на работу, и за покупками, и за развлечениями. Тогда, если семья переезжает ближе к центру, она экономит на расходах на проезд не только до работы и обратно, но и за покупками, и в места развлечений. Таким образом, общая экономия на транспортных расходах оказывается значительно больше, а функция цены жилья соответственно более крутой. Чем чаше приходится ездить в центр города, тем круче функция цены жилья и функция предлагаемой ренты.
4. Семьи, в которых работают двое. Простая модель основана на том, что в каждой семье ежедневно ездит на работу в центр города и обратно кто-то один. Предположим, что во всех семьях в городе двое работающих. Что произойдет в этом случае с функцией цены жилья? Если в каждой семье ежедневно ездят на работу в деловой центр два человека и у них одинаковые транспортные издержки в расчете на 1 милю, то при переезде к центру города они получат двойную экономию на транспортных расходах. В условиях равновесия функции цены жилья и предлагаемой ренты в таком городе будут более крутыми. Это объясняется большей экономией, которую обеспечивает семьям проживание ближе к центру города.
Изменения в жилищных предпочтениях
Простая модель была основана на допущении, что у всех семей в городе одни и те же жилищные предпочтения. При этом допущении функция цены жилья "типичного" жителя служит выражением функции цены жилья всего города. Предположим, что в городе проживают семьи двух типов — большие и маленькие — и что у всех семей одинаковый доход. В этом случае жилищные потребности семьи определяются числом детей: маленькая семья занимает мало жилой площади, а большая — много.
В каких районах города будут жить эти два типа семей? Поскольку землю в аренду получает тот, кто предлагает за нее наибольшую цену, распределение земельных участков под жилье между двумя типами семей будет зависеть от предлагаемой ими ренты. Как отмечалось ранее, землепользователь, у которого функция предлагаемой ренты круче, займет более близкие к центру земельные участки. Так как функция предлагаемой ренты определяется функцией цены жилья, то у землепользователя с более крутой функцией цены жилья круче окажется и функция предлагаемой ренты.
Различия в пространственном распределении общественных товаров и степени загрязнения окружающей среды.
Простая модель основана на ряде допущений, делающих городской центр фокусом всей жизни города. Здесь сосредоточены все рабочие места. Однако остальные факторы — коммунальные услуги, налоги, загрязнение окружающей среды, социально-культурное и бытовое обслуживание — распределены по городу равномерно. Что произойдет, если это распределение станет неравномерным?
Общественные товары и налоги. Налоги и коммунальные услуги могут быть различными в разных районах города. Предположим, что качество обучения в бесплатных Школах в разных частях города неодинаковое, но расходы на содержание школ (а значит, и налоги) во всех районах одинаковые. При прочих равных условиях цена жилья будет выше в тех районах, где школы лучше. В этом случае родители платят за лучшие школы опосредованно: вместо того чтобы платить более высокие налоги, они больше платят за жилье и за землю под ним. Точно так же цена жилья и земли выше в тех районах, где меньше преступность. Такая же логика может быть применена и к колебаниям уровня налогов. Если в двух городских районах уровень коммунальных услуг одинаков, но в одном из них налоги выше, то цена жилья будет выше там, где налоги ниже.
Загрязнение окружающей среды, социально-культурное и бытовое обслуживание. Простая модель предполагает, что качество окружающей среды одинаково во всех районах города. Чтобы показать, как загрязнение окружающей среды влияет на цены жилья и земли, предположим, что завод загрязнитель переезжает в центр "чистого" города. Если дым и запах от такого завода "ударят" по центру города, то привлекательность расположенного там жилья уменьшится. А значит, понизятся и цены на жилье. Одновременно в порядке компенсации повысятся привлекательность и цены более удаленного, пригородного жилья.
Загрязнение среды в этом случае приводит к уменьшению крутизны функции цены жилья. То есть переезд семьи ближе к центру города имеет как свои минусы (большее загрязнение окружающей среды), так и плюсы (меньшие транспортные расходы); другими словами, в городе с незначительным загрязнением цена жилья по мере приближения к центру возрастает не столь быстро. Если же в городе высокий уровень загрязнения, то функция цены жилья может даже увеличиваться по мере удаления от центра. В этом случае загрязнение окружающей среды в центре города настолько велико, что минусы проживания в нем (большее воздействие загрязнения) перевешивают плюсы (меньшие транспортные расходы). В результате люди согласятся жить в центре города лишь в том случае, если они получат за это компенсацию в виде более низких цен на жилье.
Изменения функции цены жилья приводят к аналогичным изменениям функции предлагаемой ренты за земельные участки под жилье. Относительно плоская функция цены жилья обусловливает относительно плоскую функцию предлагаемой ренты. Плавно повышающаяся функция цены жилья вызывает и плавное повышение функции ренты за земельные участки.
Аналогичная аргументация применима к земельным участкам с особо удачным расположением (красотой ландшафта). Если люди извлекают пользу из живописного вида или близости к парку, то они при прочих равных условиях и заплатят за жилье, обеспечивающее их этими преимуществами, больше, чем за обычное.
Эмпирические оценки функций ренты и плотности населения
В данном разделе анализируются эмпирические исследования земельной ренты и землепользования в моноцентрическом городе. Эти исследования основаны на данных, относящихся к началу XX в. — эпохе расцвета моноцентрических городов. В центре внимания стоит вопрос: насколько моноцентрическими являются современные города? Иначе говоря, соответствуют ли моноцентрической модели структуры земельной ренты и землепользования в современных городах? Ответ на этот вопрос утвердительный, хотя население, живущее за пределами официальной границы города, за последние десятилетия значительно выросло (Э. Миллз писал, что с удалением от центра города (с ростом) и функция плотности населения убывает, потому что занимаемая жилая площадь увеличивается и в результате уменьшения цены за землю возрастает площадь в расчете на жилищную единицу).
Оценки функции земельной ренты
Ряд исследователей определили параметры взаимосвязи между земельной рентой и расстоянием до городского центра. Миллз воспользовался для этого данными, которые собрал Хомер Хойт (Нотег Ноу) для оценки взаимосвязи между расстоянием и ценой земли. Как отмечалось ранее, цена земли представляет собой приведенную (к настоящему моменту) стоимость земельной ренты, и поэтому переход от цены к ренте осуществить несложно.
Оценки функции плотности населения
Как изменяется в моноцентрическом городе плотность населения? Соответствующая функция описывает отношение плотности населения к расстоянию до городского центра. Миллз оценил эти функции для 18 больших городов США в разные годы.
Функция цены жилья имеет отрицательный угол наклона из-за транспортных расходов и является выпуклой, потому что семьи компенсируют растущую стоимость жилья уменьшением расходов на другие товары и услуги. Функция предлагаемой земельной ренты за участки под жилье (сумма, которую строители жилья готовы платить за землю) также имеет отрицательный угол наклона, потому что отрицательно наклоненной и выпуклой является функция цены жилья, а также благодаря замещению продуктов в потреблении и ресурсов в производстве. В моноцентрическом городе пространственное распределение различных видов деятельности определяется транспортными расходами. Поэтому рабочие места сосредоточены в центральном деловом районе, а центр города занят конторскими учреждениями.
В советские времена у телефонисток на коммутаторе висел лозунг, из которого следовало, что они все ратуют за свободные сексуальные отношения. Что это был за лозунг?
Парень задает вопрос девушке (ей 19 лет),с которой на днях познакомился, и секса с ней у него еще не было: Скажи, а у тебя до меня был с кем-нибудь секс? Девушка ему ответила: Да, был. Первый раз – в семнадцать. Второй в восемнадцать. А третий -… После того, как девушка рассказала ему про третий раз, парень разозлился, назвал ее проституткой и ушел вне себя от гнева. Вопрос: Что ему сказала девушка насчет третьего раза? Когда он был?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
