Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. Связаться с автором
Для многих россиян ипотека – единственная возможность купить жилье. Привлекательными условиями ипотечного кредита являются невысокая процентная ставка и длительный срок. Но ипотека, в действительности, считается одним из наиболее рискованных видов кредита. В чем состоят риски, и что делать в случае невозможности платить по ипотечному кредиту расскажем в статье.
Ипотечное кредитование в России в 2020 году
Ипотека - это вид кредитования, при котором приобретаемая недвижимость является залогом по кредиту.
По заявлению заместителя министра финансов РФ А. Моисеева уже в этом году ставка по ипотеке может снизиться до 8% годовых, в начале 2020 года она составляла 9 %.
По информации пресс – службы Банка России общий размер задолженности населения по ипотеке приблизился к 7,6 трлн. руб. и увеличился за год на 16,4 %.
Все больше граждан России предпочитают ипотеку на длительный срок. Это дает возможность уменьшить размер ежемесячных платежей. На сегодняшний день преобладающая часть заемщиков по ипотеке направляет на возврат кредита от 35 до 40 % своих доходов, что очень много. Чем продолжительнее срок выплаты, тем меньше ежемесячная долговая нагрузка. Но одновременно при увеличении срока кредитования повышается риск потери денег и жилья.
Никому не известно, что может произойти в экономике в далеком будущем. В случае ухудшения ситуации повышаются риски потери заемщиками работы и связанных с этим просрочек платежей. Банки закладывают такие риски в цену ипотеки, и она повышается.
Долгосрочная ипотека также ведет к большой переплате. За 25 лет можно переплатить до 200 % - то есть купить одну квартиру себе и еще две квартиры для банка за счет выплаты ему процентов. В связи с этим более выгодно брать ипотечный кредит на короткий срок до пяти лет. Однако у большинства заемщиков совсем небольшие сбережения, поэтому такая ипотека им недоступна.
Что важно учесть при решении взять кредит в 2020 году
Рассматривая вопрос об ипотечном кредите, нельзя переоценивать свои возможности. Эксперты советуют брать ипотеку, если на платежи по ней будет расходоваться не более 30% месячного дохода одного из супругов.
В каждом банке условия предоставления ипотечного кредита свои. При выборе банка необходимо тщательно изучить условия договора. Часто при низкой процентной ставке применяются большие штрафы за просрочку выплат.
Страхование рисков в ипотеке в 2020 году
При увольнении по сокращению штатов или в связи с закрытием компании необходимо посмотреть, не был ли при оформлении ипотеки приобретен полис страхования риска потери работы. Эта страховка часто предлагается банками в качестве дополнительного способа защиты во время оформления ипотечного кредита, но покупка ее не обязательна. Если данная страховка была оформлена, заемщику следует обратиться в страховую компанию.
Аналогичная ситуация может иметь место и при возникновении финансовых трудностей из-за ухудшения здоровья. Необходимо внимательно прочитать договор страхования жизни. Если в нем предусмотрено покрытие риска возникновения болезни, то в решении финансовой проблемы также должна помочь страховая компания.
Приобретенные по ипотеке квартиры всегда страхуют. Но не все заемщики понимают, что страховка не покрывает полный перечень рисков. Часто произошедшее событие не относится к страховым случаям. Например, когда заемщик покончил жизнь самоубийством или погиб в ДТП, управляя автомобилем без прав, страхового возмещения получить нельзя.
Страховая компания может отказаться платить и тогда, когда заемщик при оформлении страховки умышленно не сообщил о болезни и дал не соответствующую действительности информацию о своем здоровье.
Последствия просрочки платежей по ипотеке в 2020 году
Не нужно опасаться никаких серьезных мер наказания со стороны банка, если остаток долга не превышает 5 % от общей суммы займа, если время просрочки составляет не более 90 дней, если нарушения в выплатах незначительны в сравнении со стоимостью залога.
Просрочка платежей по ипотечному кредиту влечет за собой очень существенные последствия, значительно более ощутимые, чем по потребительским кредитам:
- при просрочке не более пяти дней ежедневно к размеру выплат начинают добавляться 0,1 – 1 % от суммы просроченного платежа;
- при просрочке до 31 дня портится кредитная история, и начинаются настойчивые звонки из банка, продолжается начисление пеней;
- при просрочке в несколько месяцев пени повышаются до 3 % величины просроченного платежа за каждый день. Банк обращается в суд. Можно потерять квартиру и иное недвижимое и движимое имущество.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
При сообщении заемщика банку о возникновении у него финансовых проблем, затрудняющих выплаты по ипотечному кредиту, банк может предоставить кредитные каникулы. Это период времени определенной продолжительности, когда нужно будет выплачивать только проценты и не погашать основной долг. В результате размер платежей значительно уменьшится.
Реструктуризация в 2020 году
Банк может согласиться на реструктуризацию. Она подразумевает изменение первоначальных условий предоставления кредита. Этот способ применяется для тех заемщиков, которые из-за уменьшения дохода не могут производить выплаты по графику. Также просить о реструктуризации могут те, кто затратил значительные средства на длительное лечение.
Уменьшение величины ежемесячных платежей при реструктуризации приводит к росту срока кредитования и размера переплаты в конечном итоге.
Чтобы добиться уступок со стороны банка, заемщику необходимо документально подтвердить ухудшение своей финансовой ситуации.
Заявление о реструктуризации ипотеки рассматривается только в случае личного обращения заемщика в банк.
Досудебное урегулирование проблем в 2020 году
Если дело дошло до суда, заемщику придется не только возместить задолженность, но и компенсировать понесенные банком судебные расходы.
Не стоит надеяться, что суд встанет на сторону заемщика. Долговые обязательства суд не отменит. Максимальное, на что можно рассчитывать – уменьшение суммы неустойки.
При неисполнении решения суда судебные приставы могут наложить арест на счета, запретить водить автомобиль, выезжать за границу, удерживать до 50% из заработной платы. Ну, и в конечном итоге, что хуже всего, продать ипотечное жилье на торгах.
Банкам также невыгодно судебное разбирательство, т.к. оно влечет за собой значительные затраты времени и денег. Сначала банк сам оплачивает все судебные издержки, а после того, как выиграет суд, взыскивает с заемщика компенсацию. Однако меры, предпринятые судебными приставами, не всегда позволяют банку возвратить все израсходованные на заемщика деньги.
Таким образом, урегулирование ситуации до суда выгодно и банку и заемщику.
Продажа залогового имущества в 2020 году
Право выставить квартиру, приобретенную по договору ипотечного кредитования, предоставляет суд. По решению суда банк может самостоятельно выставить имущество на продажу после трех месяцев просрочки.
Имущество продается при помощи службы судебных приставов. Первоначальная цена выставленной на продажу квартиры назначается с десяти процентным дисконтом. Через месяц дисконт увеличивается до пятнадцати процентов. И так продолжается до тех пор, пока квартиру не купят. Банку надо быстрее продать недвижимость, чтобы не терять из-за снижения ее стоимости деньги, направляемые на покрытие долга.
Средства от продажи квартиры идут на погашение долга в следующем порядке – штрафы, пени, неустойки, проценты, основной долг. В случае недостаточности средств от продажи квартиры на полное возмещение долга, банк имеет право подать иск о взыскании оставшейся задолженности с другого имущества заемщика. В тех случаях, когда после погашения всей величины долга от полученных с продажи квартиры средств остается определенная часть, ее отдают заемщику.
Следует учитывать, что с того момента, как на ипотечное жилье будет обращено взыскание, права собственности на него утрачиваются, но обязанности оплачивать содержание жилого помещения остаются.
В связи с этим, чем дольше будет длиться процесс продажи заложенной квартиры, тем дольше потребуется оплачивать ее содержание. Может случиться, что оставшись без жилья, заемщик будет должен не только банку, но и коммунальным службам.
В государственную думу внесен законопроект, разрешающий должникам самостоятельно продавать залоговое имущество по рыночной цене, а не через торги.
Полученную по ипотеке квартиру лучше продать самостоятельно, поскольку банки продают недвижимость через торги по заниженной цене. Поэтому после продажи квартиры заемщик может остаться должен банку, что приведет к наложению ареста на другое имущество.
Заложенную в банке квартиру продать не легко, но возможно.
Вариантов всего два. При этом покупатель должен знать о залоге.
Первый вариант реализуется в том случае, когда у покупателя есть собственные средства на приобретение жилья. В таких условиях не потребуется спрашивать разрешение у кредитора.
Покупатель по – существу предоставляет в виде аванса деньги в сумме оставшегося долга по ипотеке. Кредит погашается, банк и заемщик снимают с квартиры обременение, и она становится свободной для перехода в собственность покупателя.
Второй вариант применяется при использовании покупателем кредитных ресурсов. Найдя покупателя, заемщик сообщает об этом банку. Последний кредитует покупателя, поскольку не заинтересован в возникновении просрочки платежей, при условии, что покупатель соответствует требованиям к заемщикам по ипотечным кредитам.
Процедура оформления кредита на покупателя достаточно длительная.
Что делать, когда дело дошло до суда в 2020 году
Если кредитор уже направил иск в суд, должнику остается одно – основательно подготовиться к судебному разбирательству. Например, собрать доказательства об отказе банка в просьбе о реструктуризации. Суд может принять решение в пользу заемщика и обязать банк пойти ему на уступки.
Встречаются случаи, когда о решении суда взыскать долг по ипотеке и обращении взыскания на залоговую недвижимость заемщик узнает из полученного по почте постановления пристава. При этом не нужно впадать в панику, а начинать незамедлительно действовать.
Юристы не советуют встречаться с судебным приставом, который вручит под расписку процессуальные документы, после чего сразу начнет течь срок на обжалование и иные действия.
Нужно проверить на сайте судебных приставов, ведется ли исполнительное производство по заемщику. Это можно узнать по ФИО и дате рождения.
Если исполнительное производство ведется, следует посмотреть, каким судом и по какому делу было принято решение. Затем зайти на сайт соответствующего суда и найти дело в разделе судопроизводства. Там же можно найти, скачать и распечатать решение суда.
Если в решении суда отмечено, что дело рассматривалось заочно – это очень хорошо. Если нет – то хуже, но решить вопрос все равно можно.
Далее надо написать в суд заявление об отмене решения по причине несогласия с суммой долга (это формальный, но работающий повод). Оно составляется в двух экземплярах и сдается в экспедицию либо канцелярию суда с отметкой в остающемся на руках экземпляре.
На сайте суда нужно отслеживать статус дела. Информация об обжаловании должна быть отражена по делу. После того как суд вынесет определение об отмене заочного решения суда, надо будет получить данное определение в суде (проверить наличие отметки о вступлении в силу, подписей и печатей).
После этого надо написать заявление в службу судебных приставов, где сообщить в свободной форме, что ведется исполнительное производство (данные берутся с сайта судебных приставов) и что указанное решение суда отменено. Заявление пишется в двух экземплярах и сдается в службу судебных приставов приставу или в канцелярию под расписку. К заявлению надо приложить определение суда об отмене заочного решения суда.
Пристав должен будет прекратить исполнительное производство и снять арест с квартиры. Таким образом, можно будет оттянуть по срокам выселение из квартиры и сэкономить на съеме другого жилья.
Ответ на некоторые вопросы по ипотеке:
1. Может ли банк повысить ставку по ипотечному кредиту? Раньше такое могло произойти. Однако теперь банки указывают величину процентной ставки, как в кредитном договоре, так и в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Поэтому можно не опасаться повышения ставки по ипотеке.
2. Что будет с ипотекой при изменении валютных курсов, девальвации рубля? Если кредит брался в рублях и рубль значительно понизится в цене, заемщик выиграет, поскольку размер ежемесячного платежа не изменится, а объективно ценность рубля уменьшится, и, следовательно, фактически плата будет меньше. То же самое произойдет в случае получения кредита в долларах и падении цены доллара. Если кредит был получен в долларах, и доллар значительно подорожает – увеличится платеж в рублях. С учетом этого специалисты рекомендуют брать ипотечный кредит в той валюте, в которой получается основной доход.
Коллекторы в 2020 году
В кредитном договоре обязательно указывается на возможность передачи долга коллекторам. Поэтому при оформлении ипотечного кредита надо внимательно прочитать каждый пункт договора.
Долг по кредиту передается коллекторам чаще всего при просрочке платежей более 90 суток. Большое значение имеет также позиция, занятая должником.
Обращение к коллекторам – крайняя мера, к которой прибегают в тех случаях, когда заемщик отказывается обсуждать ситуацию, прячется от работников банка.
Различают две разные категории коллекторов – независимые, представляющие отдельную от банка организацию, и специалисты, числящиеся в штате самого банка.
Как правило, коллекторов на договорной основе банки привлекают после трех месяцев просрочки. При этом права кредитора к коллекторам не переходят. Они лишь становятся посредниками, отстаивающими интересы банка. Уступка долга коллекторам происходит при просрочке более 12 месяцев. Продажа долга коллекторам означает смену кредитора.
Как следует вести себя заемщику при возникновении проблем в 2020 году
При возникновении проблем с очередным платежом заемщику лучше самому инициировать ее обсуждение с банком. Уважительными причинами признаются увольнение с работы, вызванная болезнью временная нетрудоспособность, смерть родственника. Причины, вызвавшие просрочку, надо подтвердить соответствующими документами.
Нет смысла скрываться от кредитора и доводить дело до суда. Поняв, что нет возможности погашать долг по ипотеке, необходимо сообщить об этом банку и попросить принять во внимание сложную финансовую ситуацию, которая вызвана уважительными причинами, и уменьшить размеры платежей. Как правило, банки удовлетворяют просьбу добросовестных заемщиков и предлагают новую приемлемую схему платежей.
При образовании просрочки все последующие платежи идут на погашение начисленных штрафов, а не основного долга или процентов, что приводит к увеличению размера задолженности. Поэтому обязательно необходимо обратиться в банк с ходатайством об отмене штрафов и пеней, если просрочка возникла по уважительной причине.
При возникновении сомнений в отношении размера начисленных штрафов и пеней за просрочку нужно обратиться в банк с просьбой показать расчет.
При необоснованном взимании большей суммы или при неправомерном наложении штрафов можно обратиться в Центральный банк, органы защиты прав потребителей или прокуратуру.
Практика показывает, что бороться за жилье нужно до последнего, даже после принятия его банком на баланс.
Когда могут забрать ипотечное жилье в 2020 году
Установленный законом перечень случаев, в которых банк имеет право забрать у заемщика приобретенное по ипотеке жилье включает в себя следующие:
- заемщик не сообщил при заключении договора об известных ему правах на жилье третьих лиц (например, о сдаче жилья в аренду);
- заемщик не следит за жильем должным образом, не делает ремонт, использует не по назначению и это может привести к утрате жилого помещения;
- заемщик продал или подарил жилье без согласия банка.
Ошибки заемщиков, ведущие в 2020 году к просрочке
Возникновение задолженности заемщик может спровоцировать своими ошибками. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Во-первых, поспешное принятие решения о взятии кредита. Надо узнать, какие льготы можно получить в том или ином банке, возможно, предлагаются субсидии заемщикам. И конечно, крайне важно правильно оценить свои финансовые возможности – будет ли плата по ипотеке посильной для семейного бюджета.
Прежде чем идти оформлять заем, надо внимательно изучить имеющиеся на рынке предложения.
Во – вторых, невнимательное прочтение текста кредитного договора. Нередко заемщики смотрят только на величину кредита и процентной ставки. Лучше всего проконсультироваться с юристом, который легко обнаружит в договоре невыгодные условия.
В-третьих, излишняя доверчивость. Нередко риэлторы намеренно торопят заемщиков, не дают возможности ознакомиться со всеми вариантами. Не нужно надеяться на профессионализм этих специалистов. Их главная задача – быстрее заключить сделку, а не оградить заемщика от рисков.
В-четвертых, невнимательность и забывчивость. Если так случилось, что не хватило времени внести платеж или об этом просто было забыто, средства надо перевести после первого полученного из банка звонка.
Отказ от ипотеки в 2020 году
Заемщики, которые оказываются не в состоянии платить по кредиту, иногда решают отказаться от ипотеки и возвратить свои вложенные в нее деньги. Но это можно сделать только после того, как будут выплачены две трети общей величины задолженности по кредиту. В этом случае банк продает имущество заемщика, берет себе из полученных от продажи денег оставшуюся сумму долга, а остальные деньги отдает заемщику.
Как заемщики упускают выгоду:
1. Выбирая банк, заемщики не обращают внимание на вид платежей. Видов платежей два – аннуитетный и дифференцированный. При аннуитетных платежах их размер не меняется в течение всего периода кредитования. Основная часть выплат в первые годы направляется на погашение кредитов и только малая часть на погашение основного долга. При дифференцированных платежах в первое время размер выплат большой, а затем он постепенно снижается. Ежемесячно гасится одинаковая доля от тела кредита. За весь срок кредита сумма выплаченных процентов при аннуитетных платежах оказывается заметно
2. Заемщики не оформляют налоговые вычеты. При покупке жилья каждый гражданин один раз в жизни может получить налоговый вычет. В настоящее время для вычета установлен лимит стоимости недвижимости в размере двух миллионов рублей и возможность перенести оставшиеся средства на другие объекты. Таким образом, от государства можно получить 260 тыс. руб. (13 % от 2 млн. руб.) При покупке недвижимости супружеской парой на одну и ту же квартиру можно получить два вычета. Предусматривается вычет и при выплате процентов по ипотеке. Здесь лимит составляет 3 млн. руб. Для получения вычета необходимо подготовить документы. Это не так сложно. Вычет позволяет сэкономить приличную сумму. Если направить вычет на досрочное погашение, можно получить еще более крупную экономию.
3. Заемщики не рефинансируют ипотеку. Ставки по ипотечным кредитам уменьшаются после снижения ключевой ставки ЦБ. Если заново оформить ипотеку по уменьшенной процентной ставке, можно прилично сэкономить. Большую выгоду можно получить от рефинансирования в первой половине срока кредитования. Во второй половине срока экономия от рефинансирования уменьшается. Также следует узнать о дополнительных комиссиях и других расходах по подготовке документов, чтобы новый кредит не оказался менее выгодным, чем используемый.
4. Заемщики не стараются с первых дней досрочно гасить кредит. Они начинают это делать во второй половине срока, когда при аннуитетных платежах основная часть процентов уже выплачена.
5. Заемщики не используют имеющиеся государственные программы по ипотеке. Программы для отдельных категорий заемщиков можно найти на сайте Дом.рф.
6. Заемщики оформляют ипотеку в другой валюте, чем валюта основного дохода. В результате возрастают риски из-за колебаний курса. На страхование валютного риска надеяться не стоит, т.к. кредит станет дороже, что сведет к нулю экономию от более низкой процентной ставки по валютному ипотечному кредиту.
Существует Постановление Правительства РФ № 373, в соответствии с которым гражданам, оказавшимся в тяжелом материальном положении, государство оказывает помощь в виде списания 20-30% остатка задолженности по ссуде, но не больше трех миллионов рублей основного долга по ипотечному кредиту. Особенно полезна программа для валютной ипотеки.
Правда, в этой программе государственной помощи много ограничений и различных тонкостей.
Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. 
