Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. Связаться с автором
Многие россияне сегодня сталкиваются с проблемой нехватки денег и ищут способы ее решения. В данной статье мы расскажем о таком достаточно распространенном способе, как субаренда Вы узнаете о требованиях, которые необходимо соблюдать, чтобы применять этот способ без нарушения российских законов, о том, как организовать свою деятельность, трудностях, которые могут возникнуть и как от них можно себя обезопасить.
Правовые аспекты аренды и субаренды
Арендой называется временное пользование имуществом за определенную плату. Ее можно рассматривать в качестве отдельного вида предпринимательской деятельности.
Каждый российский гражданин, который владеет или, не нарушая законы, пользуется каким – либо имуществом, не утрачивающим свои свойства в процессе его использования, имеет право сдать его в аренду. Законодательство РФ не накладывает никаких ограничений ни на субъектов аренды, ни на ее объекты.
Оформлять в аренду можно жилые и нежилые помещения, земельные участки, транспортные средства, оборудование для малого бизнеса, предметы быта и домашнего инвентаря, а также одежду, обувь, книги и другие предметы длительного пользования.
Особенности объекта аренды определяют правовые формы организации бизнеса. При сдаче в аренду жилой недвижимости не требуется оформлять статус предпринимателя. Достаточно лишь задекларировать полученный доход в налоговой службе по месту регистрации. Аналогичный порядок действует и в отношении сдачи в аренду личных автомобилей.
В случаях сдачи в аренду коммерческих зданий и помещений, транспортных средств и оборудования требуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.
Необходима регистрация в Федеральной налоговой службе и при создании пунктов проката мебели, предметов быта, обуви и одежды и др.
Если никакого подходящего имущества для сдачи в аренду в личной собственности нет, но есть желание заработать деньги данным способом, можно предоставлять во временное платное пользование чужое имущество, т. е. заняться субарендой. При этом следует учитывать, что условия такого способа зарабатывания денег жестче, чем при аренде. Взятое в аренду имущество субарендатор имеет право предоставлять в пользование только на условиях, не противоречащих договору с собственником имущества.
Самым распространенным объектом аренды являются жилье и нежилые помещения. Поэтому мы подробно рассмотрим в нашей статье именно это направление арендного бизнеса.
Субаренда коммерческих помещений
Даже небольшие средства позволяют начать заниматься субарендой помещений для коммерческой деятельности. Каждый день создаются новые фирмы, появляются новые предприниматели, которым нужно где-то располагаться, принимать клиентов, хранить документы, сырье и материалы, готовую продукцию. Поэтому на рынке всегда существует спрос на офисные и складские помещения, площади в торговых центрах.
Помимо новых фирм и предпринимателей есть немало предприятий, которые ищут себе более подходящее место.
Основным преимуществом субаренды считается то, что она не требует больших первоначальных инвестиций. По сути дела, субарендатор рискует лишь внесенной им арендной платой собственнику помещения за несколько месяцев.
Суть заработка на субаренде состоит в том, чтобы самому арендовать помещение дешевле, а сдать его в аренду дороже. Разница и будет составлять доход субарендатора.
Очень удобно сдавать в субаренду офисные кабинеты. Для этого следует найти подходящий бизнес – центр и арендовать в нем несколько номеров. В этом случае все объекты субаренды будут расположены в одном месте, что значительно упростит ведение дел.
После заключения договора аренды с собственником потребуется разместить рекламные объявления. Для этого можно воспользоваться бесплатными газетами. Но даже если объявления будут платными, расходы на них будут минимальными.
После этого нужно зарегистрироваться на площадках объявлений в интернете, например, авито. Объявления здесь лучше дать с фотографиями помещений.
После этого начнут звонить потенциальные клиенты, с которыми нужно будет обсудить условия субаренды.
Практика показывает, что ежемесячно вполне реально получить около десятка клиентов.
С каждым из них обязательно нужно заключить договор вторичной аренды. Это обеспечит их ответственность за сохранность помещения и регулярное исполнение своих финансовых обязательств.
Размер дохода будет зависеть от месторасположения помещения, наличия инфраструктуры и других факторов. Многие занимающиеся данным видом деятельности люди уже через год достигают величины дохода в полмиллиона рублей.
Для начала специалисты рекомендуют арендовать один – два объекта. Постепенно, по мере накопления опыта, их число можно увеличивать.
Со временем для того, чтобы успевать все делать – звонить, оформлять документы, осуществлять расчеты – потребуется привлечь помощников. В более отдаленной перспективе можно будет нанять толкового управляющего, а за собой оставить только контроль.
Существуют определенные тонкости в оформлении договора вторичного найма:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Во-первых, его условия не должны противоречить договору первоначального найма;
• Во-вторых, срок субаренды не может превышать продолжительность периода аренды. В случае досрочного расторжения договора аренды прекратят свое действие и договоры субаренды.
В договоре субаренды обязательно необходимо подробно описать все имущество, находящееся в помещении. Лучше всего это сделать в приложении к договору, которое также должно быть подписано и скреплено печатями.
Нужно выбрать правильный вариант оплаты. Субарендатор должен перечислять средства раньше, чем наступает срок выплаты первичной арендной платы, иначе возникнет задержка с ее уплатой, и собственник может начислить штраф или расторгнуть договор.
Конечно, при отсутствии опыта есть вероятность допустить ошибки. Поэтому неплохо предварительно приобрести в интернете соответствующие методики и книги и изучить их.
С небольшими первоначальными вложениями в субаренду можно сдавать не только офисные, но и другие помещения. Некоторые начавшие заниматься данным видом бизнеса люди опираются на свои профессиональные навыки. В качестве примера рассмотрим опыт одной жительницы Сочи, которая была тренером по фитнесу и спортивным танцам. Эта предпринимательница начала свой бизнес с того, что нашла и арендовала в центре города помещение за 35 тысяч рублей площадью 50 кв. м., в котором был санузел и душевая кабинка. Собственными силами и с помощью своих друзей сделала в помещении косметический ремонт, приобрела недорого красивые шторы, зеркала, полки, стулья и оборудовала всем этим зал. Затем она купила необходимый инвентарь. В результате помещение стало идеальным местом для занятий фитнесом, йогой, спортивными танцами, проведения курсов массажа и различных семинаров и вебинаров. Далее она дала объявление на авито и местных газетах, а также сама сходила в ряд бизнес центров, где предложила проводить в своем зале семинары. На объявления в интернете и газетах откликнулись несколько инструкторов по танцам, которые взяли зал в субаренду на несколько часов. В бизнес-центрах также нашлись клиенты.
Субаренда квартир
Многие жители городов и пригородных населенных пунктов используют сдачу в аренду своего жилья в качестве источника практически пассивного дохода, для получения которого требуется минимум труда. Они обычно заключают договора на период от полугода и более. В связи с этим имеется хорошая возможность снять жилплощадь у ее собственника на длительный срок и сдавать ее в субаренду на несколько суток или часов. Спрос особенно увеличивается в дни праздников, что позволяет часто вдвое повышать размеры платы за пользование помещением.
Очень важно находить для аренды жилье, которое сдает сам владелец. За услуги риелторов придется платить лишние деньги. Кроме того, много времени потребуется затратить на встречи с представителями агентств. При разговоре по телефону они рассказывают о достоинствах квартиры, а фактически при осмотре она может оказаться совсем не подходящей.
Нередко арендодатели отказываются сдавать свои помещения под субаренду. Лучше всего попытаться обговорить с ними все условия и достигнут согласия.
При намерении скрыть свои истинные цели опытные субарендодатели советуют искать квартиры в новых домах, где жильцы еще плохо друг друга знают и не обратят внимания на частую смену квартирантов. Также необходимо, чтобы собственниками жилья были много работающие люди среднего возраста, которые не будут часто и без предупреждения приходить для проверки. Особенно желательны собственники, проживающие в другом городе. При заключении договора следует поставить условие заранее сообщать о визите.
Важнейшим пунктом договора аренды жилья должна быть предоплата. Это позволит предотвратить внезапное досрочное требование владельца освободить помещение.
Аренда квартиры на сутки дороже помесячной в два – три раза. Но она все равно ниже цен в гостиницах. Поэтому всегда можно найти клиентов. Ими могут быть командированные, туристы, торговцы, приехавшие продавать свой товар на рынке, гастарбайтеры, а также влюбленные пары и группы людей, желающих отпраздновать какое-либо событие.
На величину дохода от кратковременной аренды влияет местоположение, качество жилого помещения, сезонный фактор. Как правило, в летнее время бывает больше приезжих, которым требуется временное жилье.
Хорошо сдаются жилые помещения, расположенные вблизи от вокзалов и крупных рынков. Особенно когда рядом нет приличных и недорогих гостиниц. Большим спросом пользуется жилье в районах с развитой инфраструктурой – общественным транспортом, торговыми центрами, магазинами и др.
Чтобы изучить спрос рекомендуется до заключения договора аренды разместить рекламные объявления о сдаче помещения в субаренду. Если по этим объявлениям ежесуточно будет не менее двух – трех звонков, можно считать, что с клиентами проблем не возникнет. Если звонков будет меньше, стоит поискать для аренды другое жилое помещение.
Если арендовать квартиру из нескольких комнат, можно будет сдавать каждую комнату отдельно.
Арендуемая квартира должна быть с мебелью, необходимой бытовой техникой и принадлежностями – постельным бельем, посудой и т.д. Многие клиенты требуют наличия беспроводного интернета и ТВ.
Постельного белья потребуется не менее двух комплектов на каждое спальное место, чтобы после отъезда одних постояльцев было чистое белье для следующих.
Для каждого спального места нужны подушки и одеяла, которые регулярно требуется чистить.
Также квартиры требуется постоянно убирать. Возможно, потребуется нанимать уборщиц.
Таким образом, сдача квартиры в субаренду на короткий срок потребует постоянной занятости. Поэтому совместить данный способ заработка с другой работой будет очень сложно.
Есть вероятность повреждения и кражи имущества, конфликтов с жильцами соседних квартир из-за шума. Люди, снимающие жилье на короткий срок, нередко совсем не заботятся ни об имуществе, ни о соблюдении тишины.
Для снижения рисков занимающиеся данным видом бизнеса предприниматели рекомендуют брать залог в размере нескольких тысяч рублей и фотографировать документы квартиросъемщиков, чтобы при необходимости было легче их найти.
Можно также застраховать квартиру и находящееся в ней имущество. Однако найти страховую компанию, готовую оформить такую страховку, не так легко.
Ежедневное общение с клиентами позволяет достаточно быстро научиться в них разбираться.
Нельзя сдавать жилье лицам, звонящим в нетрезвом состоянии.
Отказать следует клиентам с цыганским акцентом. Они за короткое время могут вынести и квартиры все имущество.
Не следует связываться с клиентами, употребляющими в разговоре по телефону бранные и жаргонные слова.
При сдаче помещения молодым людям, стоит понаблюдать, не придет ли в квартиру многочисленная шумная компания
Все сданные в субаренду жилые помещения необходимо обязательно посещать лично в целях контроля за постояльцами.
По мере накопления опыта можно увеличивать количество квартир, арендуемых для последующей сдачи в субаренду. Удобнее, когда все они располагаются достаточно близко друг от друга. Для управления несколькими помещениями в разных районах придется нанимать помощников.
Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. 
