Главная » Недвижимость »
Компенсации добросовестным приобретателям жилья в 2020 году
Компенсации добросовестным приобретателям жилья в 2020 году
Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. Связаться с автором
В связи с распространением случаев изъятия у граждан в судебном порядке приобретенной на вторичном рынке жилой недвижимости из-за ее проблемной истории, российские законодатели разработали, а высшие органы государственной власти РФ приняли закон, который защищает права добросовестных покупателей жилья, попавших в сложную ситуацию. В нашей статье содержится наиболее важная информация об этом законе, мнениях и советах специалистов о его применении.
Необходимость введения новых норм с 2020 года
До разработки нового закона, люди, не знавшие, что они купили жилье с криминальной историей или правом проживания в нем третьих лиц, оставались один на один со своей бедой. После решения суда о недействительности сделки они возвращали жилое помещение продавцу, который не торопился отдавать обратно деньги. В лучшем случае деньги перечислялись частями, в худшем продавец жилья вообще исчезал.
Покупатели жилья на практике нередко сталкиваются с ситуацией, когда жилье продается по поддельным документам, не учитываются права наследников, жилье незаконно переводится из муниципальной собственности в частную собственность.
Чаще всего сделки купли – продажи признавались недействительными в связи с наличием прав на недвижимость у третьих лиц. Это случалось при нарушении правил приватизации, когда не включались несовершеннолетние, а также когда неожиданно появлялись граждане, ранее снятые с регистрации в связи со службой в армии или отбыванием уголовного наказания.
Кроме этого, иск может быть предъявлен детьми или иждивенцами, поздно узнавшими о смерти родителей, которые имеют право на часть наследства.
Также жилье может быть истребовано у приобретателя в случаях, когда договорная цена недвижимости значительно ниже рыночной стоимости. Данный факт суд может расценить как сговор сторон.
Иногда продавцы жилья спустя длительное время после продажи недвижимости доказывают, что в момент совершения сделки были невменяемыми или попали в безвыходную жизненную ситуацию.
После того, как стало возможным направлять на улучшение жилищных условий средства материнского капитала, появились граждане, не выделившие в жилом помещении долю детей и супруга.
По сведениям исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Р. Галеева, признаются недействительными даже те сделки, которые заключались через выступавших посредниками риелторов. Связано это с тем, что у риелторов отсутствует полный доступ к информации по объектам недвижимости и их собственникам. Чтобы предотвратить возникновение таких ситуаций специалист считает необходимым включить профессию риелтора в гражданский оборот и наделить правом доступа к информации.
Для принятия закона потребовалось почти 15 лет. Вопрос о необходимости изменений правовой базы в области купли – продажи недвижимости неоднократно ставился в процессе судебных заседаний. Много раз на существующие проблемы обращалось внимание Конституционным судом РФ.
Особое внимание юристы уделяли сделкам с выморочным имуществом, принадлежавшим умершему человеку, у которого нет наследников или они не могут на него претендовать (например, муниципальная квартира).
Согласно ранее принятым решениям Верховного и Конституционного судов России, у граждан не должно возникать проблем при приобретении жилья, относящегося к выморочному имуществу, если муниципальные органы своевременно не оформили на него документы.
После смерти жильца муниципальную квартиру никто не имеет права продавать, она не может быть унаследована, ее нельзя приватизировать. Но если что-либо подобное было по незнанию совершено, ответственность должны нести чиновники.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Принятый закон вводит выплату государством денежной компенсации лицам, признанным добросовестными приобретателями жилья, у которых оно было истребовано по решению суда.
Размер компенсации по выбору пострадавшего гражданина будет равен величине реального ущерба или кадастровой стоимости истребованного жилья.
При определении размера компенсации из ее суммы будут вычтена величина возмещения, полученного от третьего лица.
Вводимые законом правила не распространяются на случаи, когда гражданин утратил жилое помещение по вине регистрирующего органа. В таких ситуациях убытки возмещаются пострадавшему добросовестному приобретателю жилья в полном размере.
Компенсацию за счет денежных средств государства будут выплачивать гражданам, потерявшим купленное жилье, в случаях, когда по решению суда с лица, ответственного за происшедшее, взысканы убытки, но по независящим от добросовестного покупателя жилья причинам взыскание было частичным или не осуществлялось совсем на протяжении шести месяцев со дня вступления в силу исполнительного документа.
Обратиться за компенсацией можно будет в судебном порядке в том случае, если в течение шести месяцев причинивший вред субъект не возместит ущерб.
Выплатив компенсацию, государство предъявит регрессный иск в размере суммы компенсации субъекту, который несет ответственность за нанесение убытков.
В тех случаях, когда жилая недвижимость была истребована в федеральную собственность РФ, собственность субъекта РФ или муниципального образования, нормы о компенсации потери купленного жилья имеют обратную силу. Это значит, что добросовестные покупатели жилья, которые лишились его раньше, вправе обратиться в суд за компенсацией в течение трех лет после ввода в действие новых правовых норм.
Кого считают добросовестным приобретателем?
Согласно ГК РФ (ст. 302) однозначно добросовестным и имеющим право на защиту от требования возвратить приобретенное рассматривается приобретатель, соответствующий двум требованиям:
- если он не знал и не мог знать, что приобретает имущество у человека, не наделенного правом отчуждать его;
- приобрел имущество за деньги или иные ценности.
К добросовестному приобретателю недвижимости предъявляются повышенные требования. Право собственности он получает только после совершения акта государственной регистрации.
Покупатель недвижимости обязан при совершении сделки проявлять особую осмотрительность. Это означает, что он должен точно выяснить все, что касается:
а) личности продавца (правовой статус, наличие права распоряжаться недвижимостью);
б) объекта недвижимости (соответствие характеристик, указанных в договоре, данным государственного реестра);
в) наличия возможных притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц;
г) наличия согласия или одобрения третьих лиц или государственных органов либо организаций, когда это требуется по закону.
Закон вступает в силу с 1 января 2020 г.
До вступления нового закона в силу компенсация выплачивается в соответствии с действующими нормами как добросовестным покупателям, у которых забрали жилое помещение, так и собственникам, которые не имеют права истребовать жилую недвижимость от добросовестного приобретателя. Величина компенсационной выплаты не может превышать 1 млн. руб.
Чего ждать после вступления в силу новых норм в 2020 году
Законодатели полагают, что внесение изменений в правовую базу даст возможность восстановить справедливость приблизительно по 36 000 квартир.
По мнению юристов, принятие нового закона приведет к тому, что регистрирующие органы будут более основательно проверять документы. В связи с этим можно ожидать роста числа приостановок регистрации.
Некоторые специалисты считают, что с вступлением в силу новых норм у покупателей недвижимости появится возможность заставить продавцов указывать в договорах реальную стоимость жилых объектов.
Несмотря на принятие закона, покупателям жилья не стоит терять бдительности:
• Во-первых, компенсацию можно получить от государства только один раз. Если гражданин вторично окажется в ситуации, когда надо вернуть купленную недвижимость, государство больше деньгами помогать не станет.
• Во-вторых, сам процесс получения компенсации достаточно долгий. Сначала потребуется подать иск и выиграть суд, затем попытаться возместить ущерб с помощью судебных приставов, на что может уйти не менее восьми месяцев. После этого нужно подать иск к государству и ждать, когда он вступит в силу и компенсация будет перечислена (это займет еще не менее двух месяцев). Таким образом, ждать компенсацию потребуется целый год, а жилья уже нет.
В этой связи юристы советуют не пренебрегать титульным страхованием. Страхование титула защищает от риска утраты права собственности, включая утрату из-за действий продавца (прежних владельцев). Этот вариант не пользуется спросом из-за необходимости дополнительных расходов и надежды на то, что государство все проверяет, и риска нет. Практика показывает, что титульное страхование много раз себя оправдывало и позволяло выйти из трудной ситуации.
Е.Г.Павлова, доц. каф. «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ.
Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. 
