Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Практически все жилищно-строительные фирмы, агенты по торговле недвижимостью, кредиторы и домовладельцы признают существование циклов активности в жилищном секторе. Найдется лишь очень немного других секторов в экономике, которые демонстрируют столь явно выраженные циклические колебания.
Колебание активности в жилищном секторе представляет собой нечто большее, нежели просто интересный статистический феномен. Строительство является крупнейшей отраслью, состояние которой серьезно воздействует на отрасли обрабатывающей промышленности, производящие строительные материалы и оборудование. Расходы на жилье и домашнюю утварь составляют существенную часть семейного бюджета. Масштабы активности в жилищном секторе таковы, что взаимосвязь между ее колебаниями и колебаниями экономической активности в целом приобретает ключевое значение.
Данная глава подразделяется на три части. В первой рассматриваются общие причины возникновения циклов деловой активности и их последствия для экономики. Во второй части излагаются и анализируются традиционные объяснения сезонных и вековых жилищных циклов и их связи с циклами деловой активности вообще. В завершающей части главы мы рассмотрим форму приспособления жилищного рынка к ходу цикла через регулирование количества пустующего жилья.
Современная теория экономических циклов
Представляется весьма вероятным, что циклы активности в жилищном секторе не только влияют на более широкие циклы экономической активности, но и испытывают воздействие последних. Если это так, то на первое место выдвигается более общий вопрос о том, чем вызваны циклы (деловой активности в экономике в целом). Эта сфера анализа охватывает изучение циклов деловой активности, производства товаров и услуг.
Издержки экономических циклов
Интерес экономистов к циклам экономической активности объяснятся тем, что последние могут быть важным источником функционирования экономики или ее отдельных секторов. Когда экономическая активность находится в нижней части цикла (дно), резко возрастают издержки ее регулирования. Работники должны переезжать или увеличивать расходы на поиск работы, фирмы вынуждены искать альтернативные источники финансирования, и даже самые компетентные руководители зачастую не находят себе применения. Когда экономика начинает выздоравливать и приближается к циклическому пику, растет расходование средств для поиска наиболее производительных работников и технологий. И если цикл сам по себе не нужен, то очевидно, что подобные ресурсные издержки просто истощают экономику.
Следует, однако, подчеркнуть, что не все циклы экономической активности обязательно неэффективны. Например, в розничной торговле отмечаются сильные колебания активности, связанные с праздниками. Улучшилось бы состояние экономики, если бы вместо того покупательная активность была принудительно "выравнена" на протяжении всего года? Очевидно, это освободило бы экономисту от издержек, вызванных сначала наймом, а затем незанятостью сезонных работников, и от других ресурсных издержек сезонного цикла розничной торговли. Однако семьи не могли бы распределять свою покупательскую активность по времени так, как им это нравится. Ведь нельзя же точно планировать праздничные покупки за несколько месяцев. Цикл розничной торговли, по-видимому, является оптимальной приспособительной реакцией для всех заинтересованных сторон, поскольку очевидно, что лежащая в его основе структура спроса носит циклический характер.
Экономистов более всего интересуют циклы, у которых нет подобного логического обоснования. Именно такие широкие и не имеющие (на первый взгляд) явного смысла колебания экономической производительности будут в центре нашего внимания.
Причины циклов экономической активности
В первых исследованиях циклов экономической активности упор делался на частный сектор. При этом считалось, что экономике внутренне присуща нестабильность, что равновесие ее может быть легко нарушено множеством самым разных факторов: потерей доверия населения, нарушением структуры торговли, кризисом на финансовых рынках и т.п. Такой взгляд на экономику приводит к мысли о необходимости постоянного активного вмешательства правительства для нейтрализации спонтанных циклов, возникающих в деятельности частного сектора. Этот подход чаще всего ассоциируется с именем великого британского экономиста Джона Мейнарда Кейнса.
В 1960х гг. многие экономисты стали сторонниками другого подхода к циклам экономической активности. По их мнению, экономика в целом стабильна и выполняет свои функции без чрезмерно резких колебаний активности, если правительство придерживается четкого курса и если изменения политической линии (в первую очередь денежно-кредитной политики) не приводят к неожиданным поворотам на рынках. Особое значение придавалось при этом денежно-кредитной политике, потому что именно резкие изменения в поступлении денег и кредитов могут, скорее всего, нарушить функционирование частного сектора, что и вызывает циклы деловой активности.
Самым громким сторонником этой монетаристской точки зрения является лауреат Нобелевской премии экономист Милтон Фридман, который полагает, что любой значительный спад деловой активности и любой крупный инфляционный эпизод в истории современных наций связаны, прежде всего, с нарушением денежного обращения, неудачной денежно-кредитной политикой правительства.
В последние годы научные дискуссии о причинах циклов экономической активности демонстрируют возрождение интереса к немонетаристской теории. В частности, по мнению многих современных ученых, хотя нестабильность может и не являться неотъемлемой чертой рыночной экономики, последняя, тем не менее, испытывает на себе удары негосударственного сектора. В этой так называемой теории реальных циклов деловой активности подчеркивается важность таких определенно неправительственных форм воздействия на временную структуру экономической деятельности, как резкие изменения производительности, доступность ключевых ресурсов, изменения в технологии.
В отличие от монетаристов, которые считают, что в основе циклов экономической активности лежат толчки общеэкономического характера, порождаемые правительственной политикой, теоретики реального цикла полагают, что нарушения не денежных факторов могут вызывать циклы деловой активности, даже если первоначальный импульс ограничивается каким-то одним рынком или сектором экономики. Теория реальных циклов деловой активности не отрицает того, что правительственная политика (денежно-кредитная и налоговая) также может оказывать определенное воздействие. Речь идет лишь о том, что часто экономические циклы начинаются с толчков в сфере реальной экономики. В зависимости от того, являетесь ли вы сторонником Кейнса или Фридмана, вы будете исходить из того, что активная правительственная политика может либо смягчить, либо, наоборот, усугубить колебания экономической активности. Поскольку как у монетаристской теории, так и у теории реальных циклов деловой активности есть свои сторонники, нелишне будет вкратце сравнить их точки зрения.
Точка зрения монетаристов
Рассматривая циклы деловой активности, монетаристы подчеркивают воздействие на деловую активность колебаний денежной массы. Под денежной массой понимается количество ликвидных финансовых активов (таких, как сальдо наличного (кассового) и чекового счетов, а также, возможно, сальдо ликвидных сбережений), которыми располагают семьи и компании. Если происходит какое-либо нарушение этого предложения денег, оно влияет на способность предприятий вести дела и, следовательно, на общий уровень деловой активности.
Например, неожиданная нехватка денежной массы, прежде всего, вызвала бы избыточный спрос на деньги и кредиты со стороны фирм и домохозяйств. Это привело бы к повышению цены денежных остатков. Речь идет, естественно, о ставке процента, и по мере того как она растет, наблюдается замедление расходной активности, в том числе и на жилье.
Начальное снижение расходов вызывает ряд последствий. Фирмы, производящие товары и услуги, отвечают на него сокращением рабочей силы, что отрицательно сказывается на доходах работников. Последние реагируют на это дальнейшим уменьшением расходов. Затем фирмы обнаруживают, что они более уже не могут продавать свои товары и услуги по прежним ценам, и начинают их снижать (или, по крайней мере, снижают темпы роста назначаемых ими цен). Фирмы также хотели бы понизить и заработную плату, которую они выплачивают своим работникам. Однако долгосрочные трудовые договоры, соглашения о корректировке заработной платы лишь несколько раз в течение года и другие факторы негибкости тарифной заработной платы не позволяют фирмам понижать расходы на заработную плату так же быстро, как цены на их продукцию. Фирмы начинают нести убытки, встает вопрос об увольнениях и закрытии предприятий. Наконец, уволенные работники не могут найти себе другое место работы, потому что их реальная заработная плата (денежная заработная плата с поправкой на уровень цен) оказывается выше того уровня, который бы обеспечивал равновесие на рынке труда. Занятость и выработка продукции сокращаются, и экономика вступает в циклический спад деловой активности.
Таким образом, в монетаристской теории циклов деловой активности катализатором замедления экономической деятельности является негибкость реальной заработной платы. Иначе говоря, денежная масса и экономическая активность изменяются одновременно, а реальная заработная плата повышается и снижается антициклическим образом. Именно эта негибкость заработной платы и порождает цикл: ведь если бы она реагировала на рост денежной массы быстро, то единственным последствием этого роста было бы одновременное сокращение и цен, и заработной платы. Как только между ними было бы достигнуто новое равновесие, все субъекты экономики снова начали бы потреблять, производить и нанимать, как раньше, поскольку их реальные доход и цены остались бы неизменными.
Теория реальных циклов деловой активности
В теории реальных циклов деловой активности нет этого допущения о негибкости заработной платы. Она исходит из другого причинно-следственного механизма циклов деловой активности. Так, при снижении производительности всех работников экономика просто неспособна сохранять предшествующий реальный уровень производства, т.е., по определению, должен произойти спад деловой активности. Конечно, неблагоприятные импульсы не обязательно накладываются друг на друга; в соответствии с теорией реальных циклов спад в экономике может быть результатом действия какого-то одного фактора, прямо влияющего лишь на несколько секторов экономики.
Этот процесс передачи импульса проходит через несколько этапов. Вначале некий толчок (скажем, повышение цены на нефть) вызывает сокращение дохода только в тех секторах (таких, как авиаперевозки или производство электроэнергии), которые наиболее к нему чувствительны. Это непосредственно подрывает доход и занятость только тех, кто работает в данном секторе. Однако эти люди сокращают свои расходы на товары и услуги, производимые уже другими отраслями и работниками. В результате первоначальный импульс распространяется.
Причина этого отнюдь не негибкость заработной платы, как считают сторонники монетаристской модели, а приспособительная реакция работников на изменившийся доход. Модель реального цикла предполагает, что номинальная заработная плата под влиянием конкуренции за остающиеся рабочие места изменяется достаточно быстро. Это снижение номинальной заработной платы (при неизменных ценах на большинство товаров и услуг, которыми пользуются работники) вызывает сокращение реальной заработной платы. Однако последнее не обязательно воспринимается работниками как постоянное. Если работник полагает, что его заработная плата понизилась лишь временно, он или она, скорее всего, не будут хвататься за первую попавшуюся низкооплачиваемую работу. (Действительно, уволенные рабочие доставляют меньше труда, чем прежде.) Это сокращение предложения рабочей силы становится еще одним потрясением для экономики и также усиливает первоначальный импульс. Лишь после того как работник изменит собственное представление о том, какой должна быть его долгосрочная или средняя заработная плата, он снова станет полноценным участником рынка труда и цикл деловой активности пойдет вверх.
Таким образом, в отличие от монетаристов сторонники теории реального цикла деловой активности считают, что реальная заработная плата будет повышаться и сокращаться вместе с производством, т.е. проциклическое, а не антициклически. Более того, они предсказывают проциклическое взаимодействие между денежной массой и объемом производства. И не потому, что нарушения денежного обращения влияют на экономику (монетаристская точка зрения), а скорее наоборот, потому, что экономика влияет на денежную массу! Особенно когда в экономике наступает спад, требуется меньше ликвидных активов, потому что совершается меньше сделок. Поэтому спрос на деньги уменьшается, а вместе с ним уменьшаются и денежные активы.
Факты
Ни одну из этих точек зрения факты не подтверждают полностью, однако теория реальных циклов деловой активности продолжает завоевывать новых сторонников. Причина заключается в том, что хотя по обеим теориям изменения денежной массы совпадают со стадиями цикла деловой активности (на практике так оно и происходит), монетаристская теория входит в противоречие с наблюдаемым на практике изменением реальной заработной платы. Вопреки предсказаниям ее сторонников реальная заработная плата изменяется вместе с циклом деловой активности. Именно модель реального цикла правильно описывает соотношение между циклом деловой активности и заработной платой. В то же время она подвергается критике за то, что считает безработицу в основном добровольной — следствием неохотного предложения работниками своей рабочей силы в условиях, которые они расценивают как временное понижение заработной платы. Несмотря на наличие исследований, показывающих, что, возможно, так оно и есть, добровольность массовой безработицы в периоды глубоких спадов и депрессий представляется неправдоподобной.
Длительные циклы деловой активности в жилищном секторе
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Циклы экономической активности и в самом деле заслуживали столь подробного рассмотрения, потому что взаимодействие между циклом жилищной активности и общим циклом деловой активности очень важно как для лиц, принимающих политические решения, так и для потребителей и производителей жилищных услуг. Монетаристская теория и теория реальных циклов деловой активности по-разному объясняют состояние жилищного рынка.
Монетаристский взгляд на жилищный цикл
В монетаристской теории экономических циклов жилищный рынок играет две важные роли. Эластичность спроса на жилье по динамике процента является важным каналом, через который деньги воздействуют на экономику. Если бы, например, денежно-кредитная политика стала вдруг более жесткой (т.е. был бы ограничен рост денежной массы), то вызванное этим повышение ставок процента привело бы к увеличению стоимости использования жилищного капитала для потребителя. Эти возросшие издержки, в свою очередь, повлекли бы при прочих равных условиях уменьшение спроса на жилищные услуги и цены жилищных единиц. Снижение реальных цен на жилье вызвало бы замедление инвестиций, и количество строящихся жилых домов уменьшилось бы.
Состояние жилищного сектора приводит к важным последствиям для экономики и ввиду его масштаба. Сокращение инвестиций в жилье означает уменьшение доходов тех, для кого жилье есть средство к существованию, и падение спроса в тех секторах, которые обслуживают жилищный сектор. Жилищные инвестиции составляют настолько большую часть валовых инвестиций в экономике (примерно одну треть), что падение их приводит к важным последствиям для экономики в целом.
Ученые, которые полагают, что экономика в основном стабильна и хорошо работает, пока в нее не вмешиваются, считают эластичность спроса на жилье в связи с кредитно-денежными условиями примером того, каким образом правительственная политика может стать важным источником циклов в экономической деятельности. Эти экономисты предпочитают ровно растущую денежную массу и отсутствие преднамеренных и непреднамеренных импульсов для ее роста.
Для экономистов, которые полагают, что экономикой можно успешно манипулировать с помощью методов государственной политики, жилищный рынок представляется важным инструментом такого регулирования. Они считают, что для экономики очень важно наличие такого сектора, как жилье, который особенно чувствителен к кредитно-денежным условиям и в то же время имеет большое значение для экономики в целом. В определенном смысле жилье является очень подходящим каналом для монетарного воздействия. Объясняется это тем, что хотя объем жилищных инвестиций достаточно велик, чтобы существенно воздействовать на всю экономику, вновь вводимое жилье составляет лишь очень малую долю жилищного фонда, так что замедление инвестиционной активности в жилищном секторе не приводит к чрезмерному увеличению совокупных потребительских расходов. Согласно этой аргументации строительный сектор должен стать важным инструментом макроэкономической корректировки — роль, которая, безусловно, не вызовет энтузиазма со стороны его работников.
Доступность жилья и жилищный цикл
Вторым институциональным источником более резких циклических колебаний в жилищном секторе являются закладные с фиксированным процентом, выплаты по которым чувствительны по отношению к ставке процента, а значит, и к уровню инфляционных ожиданий. Когда последние растут, выплаты по номиналу ипотечной задолженности могут начать расти быстрее, чем реальная заработная плата.
Это резко затрудняет ипотечные выплаты, они могут стать для семьи непосильными.
Поскольку устойчивость ссуды под недвижимость, с точки зрения кредитора, может оказаться под угрозой, если семья с трудом осуществляет выплаты из текущего дохода, в периоды высокой инфляции кредиторы могут начать воздерживаться от выдачи кредитов под закладные. Результатом станут ослабление спроса на жилье и дальнейшее усиление циклических колебаний цен на жилье, сокращение строительства новых домов и потребления жилищных услуг.
Как отмечалось в гл. 9, существуют такие ипотечные инструменты, которые создают меньше проблем с выплатами, чем при простой ипотеке. Однако влияние их на жилищный цикл зависит от того, насколько быстро ипотечный рынок приспосабливает конструкцию своих инструментов к инфляционным ожиданиям. Реакция рынка может быть различной: она может заключаться в смягчении требований к доходу при рассмотрении заявок на выдачу ссуды, в частичном финансировании этой ссуды продавцом, наконец, в новой конструкции самого ипотечного кредита. Таким образом, отрицательное воздействие проблемы доступности жилья может затухать само по себе. Однако многое зависит от реакции со стороны правительства и его регулирующих органов, поскольку именно они определяют форму ипотечных инструментов, которыми обязаны пользоваться кредиторы.
Теория реальных циклов деловой активности и экономические циклы в жилищном секторе
Теория реальных циклов деловой активности, анализируя циклы экономической активности, рассматривает не только кредитно-денежную политику, но и другие воздействия. Для объяснения циклов жилищно-инвестиционной активности только на основе импульсов, исходящих из материальной сферы жилищного сектора, пришлось бы определить источники таких импульсов. Однако маловероятно, к примеру, чтобы источниками таких импульсов были рынки стройматериалов (древесины и металлоизделий). Точно так же неправдоподобными в качестве источника циклических колебаний в этом секторе представляются резкие изменения в технологии, предпочтениях потребителей или наличии квалифицированной рабочей силы.
Сторонник теории реальных циклов деловой активности сказал бы, что циклы в жилищно-инвестиционной активности, скорее всего, выступают как проявление нарушений, происходящих где-то еще и распространяющихся на жилищный сектор. Для такого утверждения есть определенные основания. Во-первых, хотя наблюдается в общем антициклическое взаимодействие между процентными ставками и активностью в жилищном секторе, оно вовсе не является стабильным или абсолютным. Во-вторых, когда речь идет об экономической активности, можно легко ошибиться в истолковании опережений и отставаний, пытаясь определить, что же является причиной. Например, тот факт, что спад в жилищном строительстве происходит до начала общего спада, сам по себе не является доказательством того, что именно снижение активности в жилищном секторе вызывает движение в том же направлении экономики в целом. Изменение активности в жилищном секторе может по времени предшествовать общему изменению экономической активности, будучи, тем не менее следствием в причинно-следственной зависимости. Дело в том, что рынок жилья может быть своего рода "впередсмотрящим" и не только реагировать на уже произошедшие события, но и пытаться предвосхитить их. Жилье является долговечным активом, поэтому производящие его потребители, инвесторы и строители, принимая решение о покупке или строительстве, должны учитывать вероятное состояние будущего рынка. Например, крупное землевладение спекулятивно по своей природе, а большое количество жилья строится не для конкретных покупателей, а в расчете на ожидаемый спрос. В строительной отрасли это принято называть "спец строительством ".
В ситуации, когда участники жилищного рынка ожидают спада деловой активности, строительство жилья может снизиться в первую очередь именно как результат этих ожиданий. Эмпирическое наблюдение, согласно которому активность в жилищном секторе "управляет" спадами и подъемами экономической конъюнктуры, может просто отражать эту упреждающую динамику домостроения. Вероятнее всего, строительство не вызывает и не выводит экономику из состояния спада, а просто заранее реагирует и идет впереди экономики, входящей или выходящей из состояния спада. И хотя это утверждение расходится с обычными объяснениями связи между жилищным рынком и экономикой в целом, оно не противоречит динамике на рынках других активов, где понятие "нормальной" направленности причинно-следственной связи еще более лишено смысла. Например, изменение курсов акций во времени предшествует циклам экономической активности. Мало тех, кто решится утверждать на этом основании, что именно рынок акций вызывает спад или, наоборот, выводит из спада экономику; более вероятное и широко распространенное объяснение заключается в том, что держатели корпоративных акций стараются наперед предвидеть сдвиги в экономике, поскольку последние влияют на перспективу их компаний.
Поэтому создается видимость, что курсы акций циклически "управляют" экономикой. Почему не предположить, что и рынку жилищных активов свойственна такая же динамика?
Ввиду отсутствия надежных данных о состоянии активности в жилищном секторе выявить среди различных гипотез о причинах циклов в жилищном секторе единственную истинную не представляется возможным. Автор данной книги считает не лишенным основания утверждение, что реальная динамика жилищных рынков объясняется как последствиями кредитно-денежной политики, так и влиянием реальных циклов деловой активности. То есть жилищный рынок испытывает толчки не только со стороны кредитно-денежных факторов (изменений денежной массы и ставок процента), но и со стороны других секторов экономики (в том числе изнутри самого жилищного сектора). Поэтому участники рынка должны быть бдительны в отношении обеих возможностей.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
