Сдача жилья без договора возможна, но в 99 % случаев чревата проблемами. Даже с родственниками, как правило, заключают договор, например, договор безвозмездного пользования. Между физическими лицами заключается договор найма.
Суть договоров одна — предоставление имущества во временное пользование. Разница лишь в том, что договор найма заключается с физическим лицом, тогда как юридическое лицо может получить помещение во временное пользование лишь по договору аренды.
Почему важно понимать разницу?
Эта важность очевидна в спорных ситуациях. Если вместо договора найма между физическими лицами заключен договор аренды, суд может признать его недействительным.
Предмет договора — это жилое помещение (дом, квартира, комната и т.д.), которую за некоторую плату передают во временное пользование для жилья. Арендуемая собственность обычно изолированная, с необходимыми условиями для проживания. Хотя самостоятельные объекты, как например часть комнаты или кухня тоже могут быть и нередко являются предметом договора.
Предоставленное по договору жильё должно следовать всем нормам и требованиям. Определяют их жилищная инспекция.
В домах с большим количеством квартир наём имеет свою специфику. Арендатор имеет право пользоваться не только квартирой (комнатой и т.д.), но и коридором, лестницей, оборудованием в/вне наёмного помещения, лифтом, мусоропроводом.
Сторонами сделки называют наймодателя и нанимателя (в отличие от договора аренды, где стороны — это арендатор и арендодатель). В договоре найма вторая сторона не может быть предпринимателем.
Наниматель – это собственник или доверенное лицо.
Если жилая недвижимость сдаётся юридическому лицу, то это можно сделать только на правах аренды, а арендатор не имеет права использовать жильё для каких-либо других целей, за исключением проживания в помещении гражданина, например, сотрудника организации, приехавшего из другого города.
Юридическое лицо может выступать только в качестве арендатора, но не нанимателя.
Существенные условия – это условия о жилом помещении, которые есть в законодательстве и прочих правовых актах как обязательные для подобных договоров. Они всегда прописаны в типовом образце, который можно скачать ниже.
Также есть условия, по которым сторонами должно быть достигнуто соглашение.
Договор обязательно должен иметь данные, по которым точно можно указать владения, полученные арендатором как предмет найма. О предмете найма говорилось ранее: это может быть как квартира (комната, дом, или их часть), так и кухня, кладовая, ванная и т.д. Пригодно ли помещение для жилья определяется специальным законом.
Если в документе не указывались сведения о помещении, сданном в аренду, то он считается не подписанным!
Договор найма жилого помещения может быть краткосрочным или долгосрочным, но не более 5 лет.
Стороны сделки сами принимают решение, какой договор они подпишут.
Если же оба лица не указали срок найма, сделка будет заключена на 5 лет.
Каждый из участников может в любое время расторгнуть договор, предварительно (за 3 месяца) оповестив об этом другую сторону. Также время для оповещения об отказе от договора можно установить в самом документе, указав любой удобный для сторон срок.
Одним из основных условий договора является плата за наём помещения. Наниматель обязуется в указанные в договоре сроки оплачивать жильё. Не только срок оплаты, но и порядок, а также остальные условия, такие как сумма, должны быть установлены в договоре.
Если арендная плата обговорена за единицу площади, общая сумма устанавливается исходя из размера сданного помещения.
Наниматель имеет право на требования уменьшения платы, если по каким-либо причинам, к которым он не имеет отношения, ухудшились условия для проживания в снятом им помещении.
Если наниматель неоднократно не выплатил арендную плату в установленные сроки или долго задерживает платёж, арендодатель может требовать от него досрочного расчёта в срок, который установит потерпевшая сторона.
Однако: плата не может быть внесена досрочно, более чем на 2 пункта (чаще всего месяца). Если же наниматель более двух раз не платит за аренду в срок, хозяин жилья может досрочно отказаться от договора.
Способы расчёта, согласно закону, могут быть следующие:
• Определённая сумма платы, которую можно внести сразу или периодически. Это наиболее распространённый способ оплаты;
• Предоставления каких-либо услуг арендодателю со стороны нанимателя;
• Передачи арендатором наймодателю вещи, указанные в договоре, в собственность или во временное пользование;
• Оплата нанимателем процедур улучшения предоставленного ему помещения (также обговаривается сторонами при заключении договора).
Смена хозяина жилого помещения, отданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя, его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое, или не было изменения в законе.
Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в пользу собственника. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора.
Собственник помещения может просить досрочного отказа от договора в суде только в случаях:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• Использования квартиры не по назначению или нарушения условий договора;
• Ухудшения квартиры (комнаты, дома) по вине квартиранта;
• Неоплаты в срок аренды более 2 раз подряд;
• Уклонения от проведения капитального ремонта (если по договору он должен осуществиться нанимателем) в указанные сроки или, при их отсутствии, в разумные сроки.
Могут быть и другие основания для расторжения договора найма, но они должны быть указаны документе и обговорены обеими сторонами.
Наниматель может расторгнуть договор раньше срока, если:
• Собственник не предоставил жильё, или препятствует проживанию в обозначенном по договору жилье;
• В квартире есть недостатки, мешающие проживанию, о которых умолчал арендодатель, и если о них не знал наниматель;
• Наймодатель не проводит ремонт в срок, написанный в договоре (если по документам он обязуется это сделать), или в приличные сроки;
• Жильё по причинам, не зависящим от квартиранта, станет непригодным.
У договора найма жилья есть установленный образец, по которому он и составляется. Однако некоторый текст в документе нужно писать самому. Обратите внимание на точность заполнения. Обязательно указываются имя и статус (арендодатель или арендатор). Следующим шагом будет описание квартиры или дома, на которую составляется договор (адрес, размер и количество комнат).
Немаловажным является определение прав и обязанностей сторон соглашения. В бланке необходимо написать все пункты, которые обязаны безоговорочно соблюдать оба участника договора. Например, наймодатель может принять обязательство по совершению кап. ремонта в квартире в указанные сроки, также контролировать состояние жилья в обговорённые сроки.
На арендатора возлагается оплата коммунальных услуг, электричество, выполнение ремонтных работ в установленные сроки.
Права тоже отличаются:
• Квартирант — использования квартиры только для проживания (возможно с членами семьи) и отказ от договора в удобное время;
• Арендодатель – требование оплаты жилищных услуг, получение арендной платы и отказ от договора.
Последним будет оплата аренды и коммунальных услуг. Затраты за жилищные услуги могут быть уже в стоимости аренды, а могут и оплачиваться квартирантом вне зависимости от суммы арендной платы. По указанию сторон деньги могут быть отданы лично, либо перечислены на счёт получателя. Обязательно нужно вписать дату внесения очередной суммы за эксплуатацию помещения, и отметить порядок смены оплаты. Если же оплата происходит не деньгами, а, например, услугами или вещами, это тоже указывается в договоре.
Особые моменты, на которые стоит обратить внимание:
1. Депозит. Пункт договора, который обычно вызывает наибольшие сложности, потому что трактовать понятие «депозита» можно по-разному. Депозит — это сумма, подлежащая возврату после расторжения договора, если у жильцов нет задолженности перед собственником. Из депозита можно удержать сумму за порчу имущества, однако удержание возможно только если на момент въезда была составлена опись.
2. Сумма оплаты должна быть указана обязательно, иначе это будет уже не договор найма, а договор безвозмездного пользования. Плата за пользование помещением должна быть указана обязательно. Однако можно прописать символическую сумму. Также не следует указывать в письменном договоре одну сумму, а устно озвучивать — другую, например, более высокую. В случае проблем вернуть разницу через суд будет невозможно.
3. С целью экономии на налогах долгосрочные договоры целесообразно заключать на 11 месяцев. Подчеркиваем — без пролонгации! Затем можно заключить новый.
4. Многих собственников смущает необходимость оформлять жильцу временную прописку. На самом деле временную регистрацию на срок действия договора оформляет сам жилец. Снять регистрацию может по заявлению как жилец, так и владелец помещения.
5. Как разрешить ситуацию, если наймодатель хочет повысить арендную плату до окончания срока действия договора? Может ли жилец в этом случае платить по старой цене? Да, жилец имеет на это полное право и спокойно может отказаться от подписания дополнительного соглашения. Однако и владелец помещения имеет право инициировать досрочное расторжение договора, если тот перестал быть для него выгодным.
Предусмотрены ли какие-нибудь санкции для тех, кто не зарегистрировал договор? Нет. Закон не обязывает регистрировать договор найма, это касается только договоров аренды, заключенных на срок более одного года.
Регистрировать нужно ограничение в правах собственности, которое возникло в результате заключения договора найма (срок договора — более года). В этом случае отсутствие регистрации влечет наложение штрафа в размере 5 тыс. руб.
Подать заявление в Росреестр необходимо в течение месяца после даты заключения договора.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
