Россияне, не имеющие своего жилья и признанные нуждающимися в улучшении условий проживания, могут получить в найм социальное жилье от государства.
Что в 2018 году подразумевается под социальным наймом жилья? Далеко не каждый гражданин может приобрести жилье.
При этом заключение аренды недвижимости тоже недоступно по причине высокой стоимости. Потому на законодательном уровне учреждена программа по предоставлению социального жилья.
Получателями услуги являются граждане, относящиеся к льготным категориям или признанные нуждающимися в жилплощади. Что в 2018 году представляет собой социальный найм жилья?
Благодаря приватизации в постперестроечный период и активному строительству в России основная часть жилого фонда принадлежит к частной собственности.
Но тем не менее некоторая часть жилья принадлежит государству. И такая жилплощадь предоставляется нуждающимся в жилье гражданам.
На практике это выглядит как предоставление человеку жилья для постоянного проживания. При этом в предоставленной квартире/доме можно жить, регистрироваться, прописывать членов своей семьи.
То есть фактически проживание в социальном жилье почти не отличается от владения собственной жилплощадью. Основное отличие – невозможность распоряжения социальным жильем с точки зрения отчуждения собственности.
Однако возможность получения социального жилья не значит, что получить жилплощадь может любой гражданин.
Существуют категории граждан, имеющие приоритет перед остальными претендентами. Кроме того, некоторые нюансы сопровождают заключение договора соцнайма.
Социальный найм жилья представляет собой сделку между гражданином и органом госвласти, в чьем ведении находится государственное/муниципальное жилье.
Заключается договор найма, на основании которого у нанимателя возникает право использовать жилплощадь.
Согласно договору гражданин получает:
• право проживания в жилье;
• использование всех удобств и предоставляемых услуг;
• возможность приватизации (при определенных условиях).
Конечно, оплачивать получаемые услуги нанимателю предстоит за счет собственных средств. Но выкупать жилье не потребуется.
Договор соцнайма заключается на неопределенный срок и расторгается только в случае несоблюдения нанимателем правил проживания в социальном жилье.
Порядок предоставления социального жилья в пользование регламентирован жилищным законодательством. Жилплощадь предоставляют в порядке очереди.
Человек, претендующий на заключение договора соцнайма, обращается в органы власти по месту проживания, подает необходимые документы.
Уполномоченные органы проверяют соответствие заявителя определенным критериям и при положительном решении ставят его в очередь на получение жилья.
Когда решение о предоставлении жилья принимают федеральные органы власти, то жилплощадь предоставляют из госфонда. Если решение принято муниципальными властями, то они и выделяют жилье.
Кому предоставляется соцжилье? Правом на получение социального жилья располагают граждане, которые официально признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Отдельные категории граждан имеют право на внеочередное предоставление жилья по договору социального найма. Это:
• лица, страдающие тяжелыми заболеваниями;
• лица, живущие в помещениях, в которых не соблюдены нормы проживания.
Специальные федеральные законы определяют категории лиц, которые тоже вправе получить социальное жилье:
• инвалиды 1 и 2 групп;
• дети, являющиеся сиротами или оставшиеся без родительского попечения;
• ветераны ВОВ;
• военнослужащие;
• лица, пострадавшие в результате стихийных бедствий и ЧС.
Местные органы власти могут включать в установленный перечень и иные категории лиц.
Например, в некоторых регионах претендовать на заключение договора соцнайма вправе:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• неполные семьи;
• многодетные семьи;
• молодые специалисты и т. д.
Предоставление социального жилья гражданам по договорам соцнайма регламентировано действующим Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188). Непосредственно нюансы соцнайма рассмотрены в гл.8 ЖК РФ.
Здесь определено, что реализуется договор социального найма при участии двух сторон – государства или муниципалитета и лица, получающего жилплощадь.
Основным правом гражданина после подписания договора соцнайма становится право пользования жильем.
При этом п.2 ст.60 ЖК РФ гласит, что данное право бессрочно и гражданина не могут выселить из предоставленной квартиры на основании истечения срока договора.
Перечень прав нанимателя соцжилья установлен п.1 ст.67 ЖК РФ. Если гражданин не соблюдает установленный порядок пользования жилплощадью, то к нему могут применяться санкции.
Так п.4 ст.83 ЖК РФ определяет, что наймодатель вправе расторгнуть договор найма, если наниматель использует жилье не по назначению.
Поскольку социальный найм является сделкой договорного характера, некоторые моменты регулирует гражданское законодательство.
Порядок заключения договора о пользовании социальным жильем, пролонгации и расторжении соглашения регулируется гл.35 ГК РФ.
Получение социального жилья начинается с обращения в уполномоченный орган и подтверждения права на льготную жилплощадь.
Обращаться следует в административный орган власти по месту проживания.
Общий порядок действий гражданина, претендующего на заключение договора соцнайма, выглядит так:
1. Обращение в уполномоченный орган и предоставление необходимого пакета документов.
2. Ожидание решения госоргана и получение согласия или отказа.
3. Постановка на учет как лица, нуждающегося в жилплощади.
4. Ожидание предоставления жилья.
5. Получение письменного решения госоргана о предоставлении жилья.
6. Подача необходимых документов.
7. Заключение договора.
8. Вселение в полученное жилье и постановка на регистрационный учет.
Фактически ничего сложного нет, если правильно подготовить документы. Проблема в том, что очередь может быть достаточно большой, а нужным количеством жилья муниципалитет попросту не располагает.
Поэтому ждать своей очереди можно несколько лет, но все же это шанс улучшить условия проживания, если другой возможности нет.
Первым этапом получения социального жилья становится признание гражданина лицом, нуждающимся в жилье. Порядок процедуры установлен ст.49 ЖК РФ.
В частности претенденту потребуется документально подтвердить свою принадлежность к льготным категориям граждан.
Второй этап – постановка на жилищный учет и регистрация в общей очереди. Если гражданин обладает приоритетным правом на получение жилья, то получить жилплощадь он может достаточно быстро.
Социальный жилищный фонд предполагает резервирование определенной части помещений. Это специализированное жилье, выделяемое в экстренных случаях.
Когда гражданин просто признается нуждающимся в улучшении жилищных условий, то жилье он получит в порядке очереди.
Ст.53 ЖК РФ устанавливает, что лица, которые преднамеренно ухудшают состояние своего жилья с целью получения квартиры от государства, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий только по истечении пяти лет с момента нарушения.
В целом для получения социального жилья гражданин должен проживать в одном и том же населенном пункте/регионе не меньше десяти лет.
При этом он должен поддерживать имеющееся жилье в нормальном состоянии по мере своих возможностей.
Кроме того запрещено прописывать у себя иных лиц с целью уменьшить учетную норму жилплощади на человека.
Постановка на учет с целью получения жилья осуществляется не со слов претендента, а на основании документов. При чем подавать документы придется дважды.
Первый раз – при постановке на учет, чтобы подтвердить право на льготу. Второй раз – при получении жилья с целью подтверждения, что обстоятельства не поменялись и гражданин по-прежнему нуждается в жилье.
Необходимый пакет документов включает в себя:
• паспорт заявителя;
• справка о месте прописки;
• справка о составе семьи;
• выписка из домовой книги по месту проживания;
• выписка о состоянии финансового лицевого счета;
• справка из Росреестра об отсутствии у заявителя и членов его семьи в собственности иного жилья.
Госорганы обязательно проверят предоставленные сведения и истинное материальное положение заявителя, а также его причины.
Например, если семья нуждается потому что взрослые члены семейства не работают и ведут аморальный образ жизни, то вряд ли заявителя признают нуждающимся в улучшении условий проживания.
После подачи документов и принятия положительного решения уполномоченным органом гражданин ставится в очередь.
Когда находится/освобождается подходящее жилье гражданин снова подает указанные документы и с ним заключается договор социального найма.
При заключении любого договора у сторон возникают права и обязанности. Они регламентированы для нанимателя ст.67 ЖК РФ, а для наймодателя – ст.65 ЖК РФ.
Наниматель имеет право:
• вселять в жилье иных лиц с согласия наймодателя;
• требовать от наймодателя исполнения обязанностей по договору.
Наниматель обязан:
• использовать жилье по назначению;
• поддерживать надлежащее состояние помещения;
• своевременно вносить плату за пользование жилплощадью.
Наймодатель имеет право:
• получать плату за жилье от нанимателя;
• требовать оплаты коммунальных услуг.
Наймодатель обязан:
• обеспечивать предоставление комуслуг;
• проводить капремонт помещения.
Также договор соцнайма может содержать и иные условия, предусмотренные сторонами и нормативными положениями.
ФЗ № 1541-1 предусматривает возможность приватизации гражданами социального жилья. Причем участвовать в приватизации может не только наниматель, но и прописанные члены семьи.
Для проведения приватизации потребуется обратиться в Департамент жилищного фонда по месту проживания и подать необходимые документы.
В течение 2-3 месяцев будут рассмотрены документы и с гражданином заключат договор приватизации. На его основании можно оформить право собственности на жилье.
Упомянуть нужно и о служебном жилье, которое предоставляют своим сотрудникам различные ведомства. Предполагается, что в таком жилье гражданин поживает до момента увольнения.
Если человек захочет приватизировать служебное жилье, ему потребуется сначала перевести его в социальный фонд.
Перевод служебного жилья в социальный найм осуществляется по заявлению собственника (ведомства) или самого гражданина с согласия владельца. Далее заключается договор соцнайма и осуществляется приватизация.
В некоторых случаях договор соцнайма заключается на основании решения суда. В частности речь идет о тех случаях, когда человек живет в квартире на основании ордера на жилье, выданного в советский период.
Госорганы обязан заключить с гражданином договор о социальном найме на основании предоставления ордера.
Если ордер по какой-то причине утерян, потребуется обращаться в суд, чтобы доказать право на проживание в государственном жилье. В суд подается исковое заявление на признание права пользования жильем.
К заявлению прилагаются документы, подтверждающие проживание на конкретной жилплощади, срок проживания, факт надлежащего использования жилья, выписки из архивов о предоставлении жилья.
Если суд решит, что гражданин действительно имеет право на проживание в соцжилье, то органы госвласти обязаны заключить с ним договор соцнайма.
Оплата за социальное жилье включает в себя:
Арендную плату по договору
Малоимущие граждане обычно освобождаются от оплаты
Оплату комуслуг
Определяется действующими нормативами в стандартном порядке
Плату за содержание и ремонт помещения
Устанавливается местными органами управления
То есть фактически оплачиваются те же услуги, что и при владении собственным жильем. Однако обладатели социального жилья не оплачивают капремонт, за них вносит оплату непосредственный собственник жилья.
Кроме того, они освобождены от оплаты имущественного налога, поскольку жилплощадь не является их собственностью.
Получить соцжилье в Москве достаточно сложно, хотя бы потому, что свободной жилплощади намного меньше, чем претендентов на нее.
Учитывая, что стоимость жилья в столице очень высока, то практически бесплатное жилье от государства весьма востребовано.
При этом многие граждане, ранее приватизировавшие квартиры, сейчас обращаются к процедуре приватизации.
Содержать свое жилье – дорого, намного дешевле проживать в социальном жилье, основные расходы за которое несет государство.
С целью борьбы с деприватизацией, а также для улучшения условий получения жилплощади действительно нуждающимися лицами, Правительство Москвы приняло решение в 2018 году повысить стоимость социального найма жилья.
Если раньше оплата взималась в размере около 2,64 рублей за квадратный метр, то теперь планируется поднять цену до 21,11 руб./кв. м.
Такое увеличение должно уравнять в правах владельцев собственного жилья и нанимателей социальной жилплощади.
В СПб порядок предоставления социального жилья отличается особыми требованиями к получению статуса малоимущего гражданина.
Так семья должна соответствовать следующим требованиям:
Стоимость имеющегося жилья не превышает
550 000 рублей
Совокупный доход семьи не превышает двух прожиточных минимумом
13 000 рублей
В остальном условия постановки в очередь на жилье в Санкт-Петербурге такие же, как и в Москве.
Плата за социальное жилье в СПб составляет примерно 6 000-8 000 рублей за однокомнатную квартиру, около 10 000 рублей – за двушку и около 15 000 рублей за трехкомнатную квартиру.
Получение государственного жилья в социальный найм – неплохой способ улучшить жилищные условия.
Но стоит учитывать, что ждать жилья можно годами и все это время очередник должен соответствовать требованиям программы. Поэтому по факту получают жилье обычно те граждане, которые в нем действительно нуждаются.
Договор социального найма жилого помещения 2018 года
Сдача жилья без договора возможна, но в 99 % случаев чревата проблемами. Даже с родственниками, как правило, заключают договор, например, договор безвозмездного пользования. Между физическими лицами заключается договор найма.
Суть договоров одна — предоставление имущества во временное пользование. Разница лишь в том, что договор найма заключается с физическим лицом, тогда как юридическое лицо может получить помещение во временное пользование лишь по договору аренды.
Почему важно понимать разницу?
Эта важность очевидна в спорных ситуациях. Если вместо договора найма между физическими лицами заключен договор аренды, суд может признать его недействительным.
Предмет договора — это жилое помещение (дом, квартира, комната и т.д.), которую за некоторую плату передают во временное пользование для жилья. Арендуемая собственность обычно изолированная, с необходимыми условиями для проживания. Хотя самостоятельные объекты, как например часть комнаты или кухня тоже могут быть и нередко являются предметом договора.
Предоставленное по договору жильё должно следовать всем нормам и требованиям. Определяют их жилищная инспекция.
В домах с большим количеством квартир наём имеет свою специфику. Арендатор имеет право пользоваться не только квартирой (комнатой и т.д.), но и коридором, лестницей, оборудованием в/вне наёмного помещения, лифтом, мусоропроводом.
Сторонами сделки называют наймодателя и нанимателя (в отличие от договора аренды, где стороны — это арендатор и арендодатель). В договоре найма вторая сторона не может быть предпринимателем.
Наниматель – это собственник или доверенное лицо.
Если жилая недвижимость сдаётся юридическому лицу, то это можно сделать только на правах аренды, а арендатор не имеет права использовать жильё для каких-либо других целей, за исключением проживания в помещении гражданина, например, сотрудника организации, приехавшего из другого города.
Юридическое лицо может выступать только в качестве арендатора, но не нанимателя.
Существенные условия – это условия о жилом помещении, которые есть в законодательстве и прочих правовых актах как обязательные для подобных договоров. Они всегда прописаны в типовом образце, который можно скачать ниже.
Также есть условия, по которым сторонами должно быть достигнуто соглашение.
Договор обязательно должен иметь данные, по которым точно можно указать владения, полученные арендатором как предмет найма. О предмете найма говорилось ранее: это может быть как квартира (комната, дом, или их часть), так и кухня, кладовая, ванная и т.д. Пригодно ли помещение для жилья определяется специальным законом.
Если в документе не указывались сведения о помещении, сданном в аренду, то он считается не подписанным!
Договор найма жилого помещения может быть краткосрочным или долгосрочным, но не более 5 лет.
Стороны сделки сами принимают решение, какой договор они подпишут.
Если же оба лица не указали срок найма, сделка будет заключена на 5 лет.
Каждый из участников может в любое время расторгнуть договор, предварительно (за 3 месяца) оповестив об этом другую сторону. Также время для оповещения об отказе от договора можно установить в самом документе, указав любой удобный для сторон срок.
Одним из основных условий договора является плата за наём помещения. Наниматель обязуется в указанные в договоре сроки оплачивать жильё. Не только срок оплаты, но и порядок, а также остальные условия, такие как сумма, должны быть установлены в договоре.
Если арендная плата обговорена за единицу площади, общая сумма устанавливается исходя из размера сданного помещения.
Наниматель имеет право на требования уменьшения платы, если по каким-либо причинам, к которым он не имеет отношения, ухудшились условия для проживания в снятом им помещении.
Если наниматель неоднократно не выплатил арендную плату в установленные сроки или долго задерживает платёж, арендодатель может требовать от него досрочного расчёта в срок, который установит потерпевшая сторона.
Однако: плата не может быть внесена досрочно, более чем на 2 пункта (чаще всего месяца). Если же наниматель более двух раз не платит за аренду в срок, хозяин жилья может досрочно отказаться от договора.
Способы расчёта, согласно закону, могут быть следующие:
• Определённая сумма платы, которую можно внести сразу или периодически. Это наиболее распространённый способ оплаты;
• Предоставления каких-либо услуг арендодателю со стороны нанимателя;
• Передачи арендатором наймодателю вещи, указанные в договоре, в собственность или во временное пользование;
• Оплата нанимателем процедур улучшения предоставленного ему помещения (также обговаривается сторонами при заключении договора).
Смена хозяина жилого помещения, отданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя, его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое, или не было изменения в законе.
Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в пользу собственника. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора.
Собственник помещения может просить досрочного отказа от договора в суде только в случаях:
• Использования квартиры не по назначению или нарушения условий договора;
• Ухудшения квартиры (комнаты, дома) по вине квартиранта;
• Неоплаты в срок аренды более 2 раз подряд;
• Уклонения от проведения капитального ремонта (если по договору он должен осуществиться нанимателем) в указанные сроки или, при их отсутствии, в разумные сроки.
Могут быть и другие основания для расторжения договора найма, но они должны быть указаны документе и обговорены обеими сторонами.
Наниматель может расторгнуть договор раньше срока, если:
• Собственник не предоставил жильё, или препятствует проживанию в обозначенном по договору жилье;
• В квартире есть недостатки, мешающие проживанию, о которых умолчал арендодатель, и если о них не знал наниматель;
• Наймодатель не проводит ремонт в срок, написанный в договоре (если по документам он обязуется это сделать), или в приличные сроки;
• Жильё по причинам, не зависящим от квартиранта, станет непригодным.
У договора найма жилья есть установленный образец, по которому он и составляется. Однако некоторый текст в документе нужно писать самому. Обратите внимание на точность заполнения. Обязательно указываются имя и статус (арендодатель или арендатор). Следующим шагом будет описание квартиры или дома, на которую составляется договор (адрес, размер и количество комнат).
Немаловажным является определение прав и обязанностей сторон соглашения. В бланке необходимо написать все пункты, которые обязаны безоговорочно соблюдать оба участника договора. Например, наймодатель может принять обязательство по совершению кап. ремонта в квартире в указанные сроки, также контролировать состояние жилья в обговорённые сроки.
На арендатора возлагается оплата коммунальных услуг, электричество, выполнение ремонтных работ в установленные сроки.
Права тоже отличаются:
• Квартирант — использования квартиры только для проживания (возможно с членами семьи) и отказ от договора в удобное время;
• Арендодатель – требование оплаты жилищных услуг, получение арендной платы и отказ от договора.
Последним будет оплата аренды и коммунальных услуг. Затраты за жилищные услуги могут быть уже в стоимости аренды, а могут и оплачиваться квартирантом вне зависимости от суммы арендной платы. По указанию сторон деньги могут быть отданы лично, либо перечислены на счёт получателя. Обязательно нужно вписать дату внесения очередной суммы за эксплуатацию помещения, и отметить порядок смены оплаты. Если же оплата происходит не деньгами, а, например, услугами или вещами, это тоже указывается в договоре.
Особые моменты, на которые стоит обратить внимание:
1. Депозит. Пункт договора, который обычно вызывает наибольшие сложности, потому что трактовать понятие «депозита» можно по-разному. Депозит — это сумма, подлежащая возврату после расторжения договора, если у жильцов нет задолженности перед собственником. Из депозита можно удержать сумму за порчу имущества, однако удержание возможно только если на момент въезда была составлена опись.
2. Сумма оплаты должна быть указана обязательно, иначе это будет уже не договор найма, а договор безвозмездного пользования. Плата за пользование помещением должна быть указана обязательно. Однако можно прописать символическую сумму. Также не следует указывать в письменном договоре одну сумму, а устно озвучивать — другую, например, более высокую. В случае проблем вернуть разницу через суд будет невозможно.
3. С целью экономии на налогах долгосрочные договоры целесообразно заключать на 11 месяцев. Подчеркиваем — без пролонгации! Затем можно заключить новый.
4. Многих собственников смущает необходимость оформлять жильцу временную прописку. На самом деле временную регистрацию на срок действия договора оформляет сам жилец. Снять регистрацию может по заявлению как жилец, так и владелец помещения.
5. Как разрешить ситуацию, если наймодатель хочет повысить арендную плату до окончания срока действия договора? Может ли жилец в этом случае платить по старой цене? Да, жилец имеет на это полное право и спокойно может отказаться от подписания дополнительного соглашения. Однако и владелец помещения имеет право инициировать досрочное расторжение договора, если тот перестал быть для него выгодным.
Предусмотрены ли какие-нибудь санкции для тех, кто не зарегистрировал договор? Нет. Закон не обязывает регистрировать договор найма, это касается только договоров аренды, заключенных на срок более одного года.
Регистрировать нужно ограничение в правах собственности, которое возникло в результате заключения договора найма (срок договора — более года). В этом случае отсутствие регистрации влечет наложение штрафа в размере 5 тыс. руб.
Подать заявление в Росреестр необходимо в течение месяца после даты заключения договора.
Плата за социальный найм жилого помещения 2018 году
Что же такое плата за наем (пользование жилым помещением муниципального жилищного фонда)?
Действующим на территории Российской Федерации законодательством определен порядок использования гражданами жилых помещений, относящихся к объектам муниципальной недвижимости.
В отличие от собственников квартир, статья 154 Жилищного кодекса РФ обязала нанимателей ежемесячно оплачивать право пользования занимаемой ими квартиры в многоквартирном доме.
Согласно упомянутой выше статье Жилищного кодекса для нанимателей муниципального жилья определен перечень жилищных и коммунальных услуг, которые им предоставляются и за которые они обязаны своевременно вносить плату, а именно:
- за пользование жилым помещением (плата за наем),
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
- плату за коммунальные услуги, потребляемые ими лично в занимаемом помещении и необходимые при содержании общего имущества многоквартирного дома (ОДН).
И, если плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги наниматель вносит наравне с собственниками квартир управляющей организации (для многоквартирных домов, в которых не созданы товарищество собственников жилья и управление которыми осуществляется управляющей организацией), то плата за пользованием жилым помещением (плата за наем) поступает на счет наймодателя. Им является администрация города и, соответственно, денежные средства, уплаченные нанимателями за наем жилого помещения, зачисляются в бюджет города.
Размер платы за наем установлен в соответствии с постановлениями администрации города Мончегорска № 475 «Об утверждении методики установления размера дифференцированной платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда» и № 499 «Об установлении базовой ставки платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда». Он определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения и устанавливается в зависимости от потребительских свойств дома: зона расположения, материалы стен дома, физический износ, степень благоустройства, год ввода в эксплуатацию.
Вступил в силу приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 668/пр «Об утверждении методических указаний установления размера платы за пользование жилым помещением для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда», согласно которому размер базовой ставки платы за наем жилого помещения будет зависеть от средней цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья в муниципальном образовании, что возможно повлияет на изменение общего размера платы за наем жилого помещения.
Согласно статье 155 Жилищного кодекса РФ плата за наем жилого помещения вносится нанимателями ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, выставленных муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства города Мончегорска» от имени наймодателя.
Произвести оплату наниматель может во всех отделениях и платежных терминалах Сбербанка России.
Платежные документы, информация о размере платы за жилое помещение и задолженности по оплате жилых помещений в силу закона также будут размещены в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
В случае неоплаты или несвоевременной оплаты за наем жилого помещения Жилищный кодекс РФ (ст.ст. 155, 90) дает право собственнику (наймодателю) начислить пени нанимателю.
С 1 января 2016 года в статью 155 Жилищного кодекса РФ внесены изменения, касающиеся начисления пеней за неоплату или несвоевременную оплату за пользование жилым помещением (плата за наем). Гражданам после истечения указанного в законодательстве срока для внесения платы за наем (до 10 числа месяца, следующего за отчетным) дается 30 дней на погашение задолженности. В данный период пени не начисляются. Далее, с 31-го по 90-ый день, следующих за днем наступления установленного срока оплаты, пени начисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, а с 91-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, размер пеней увеличивается и составляет 1/130 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Если оплата произведена в срок, но частично - пени начисляются на оставшуюся сумму задолженности. В первую очередь денежные средства поступают в счет оплаты за пользование жилым помещением (за наем) – основной долг. Оставшиеся денежные средства поступают в счет оплаты пеней.
Сегодня пени начисляют только нанимателям, занимающим помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, строку «пени» в своих платежных документах увидят и наниматели жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования.
В случае неоплаты или несвоевременной оплаты за наем жилого помещения собственник также может обратиться в суд с иском о принудительном взыскании задолженности, о расторжении договора найма и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения.
Наймодатель в лице МКУ УЖКХ ведет постоянную работу со «злостными» неплательщиками за пользование помещениями муниципального жилищного фонда.
Приватизация по социальному найму в 2018 году
Получая ряд налоговых и коммунальных преимуществ, граждане, заключившие договор соцнайма, не спешат приватизировать помещение, считая, что оформить права собственности на него невозможно.
На самом деле, законодательство даёт возможность приватизировать такие квартиры.
О том, как проводится эта процедура, рассказывается в данной статье.
Физлица, получившие квартиру по договору социального найма, могут приватизировать её в обычном порядке, причём без учёта срока проживания в ней и оснований, согласно которым она была выделена.
Порядок оформления прав собственности на такое жилье регулируется в ГК (ст. 217) и ЖК, а также:
• ФЗ О приватизации недвижимости.
• ФЗ О вступлении в силу ЖК (в нём отражены сроки, в которые должна быть осуществлена данная процедура).
• ФЗ О приватизации имущества, принадлежащего государству и муниципалитету.
• Иные нормативно-правовые акты, принятые на местном уровне, регулирующие данный вопрос. Чаще всего в них указаны различные категории населения, в отношении которых установлен приоритет на приватизацию жилья, ускоренное проведение процедуры оформления и т.п.
Эти акты регламентируют весь рассматриваемый в нашей статье процесс.
Закон выделил несколько условий оформления в собственность соцжилья:
• Новым собственником может стать только наниматель, записанный в договоре о найме (чаще всего владельцами становятся сосъёмщики – все члены семьи).
• Все сожители должны будут дать согласие на оформление квартиры во владение.
• Чаще всего процедура проводится только один раз (в редких случаях действуют исключения – например, когда приватизацию провели родители с несовершеннолетними детьми, а позже детям исполнилось 18, и они решили все оформить повторно).
• Приватизированы могут быть только жилые помещения, являющиеся собственностью государства или местных органов власти.
• Претендент должен жить в квартире постоянно.
• Дети претендентов должны стать участниками оформления (даже не прописанные), поскольку у них сохраняется право жительства.
А вот не могут быть приватизированы такие типы жилых помещений:
1. Общежития.
2. Помещения, расположенные в аварийном или ветхом доме.
3. Служебные квартиры.
4. Недвижимость, расположенная на территории закрытых военных городков.
Когда вы заключаете договор об соцнайме жилплощади, вы платите небольшие суммы за услуги коммунальных служб и налоговые выплаты. Однако жилым помещение распоряжаться в полной мере вы не можете (даже если живёте в нём годами) – оно остаётся собственностью арендодателя (чаще всего – государства или муниципалитета).
После оформления свидетельства о праве собственности на такую квартиру, вы можете:
• Распоряжаться ею в полной мере – продать, обменять, сдать в аренду, подарить, передать по наследству и т.п. Причём – по своему усмотрению. Так, продажа жилья, оформленного в собственность, протекает намного быстрее.
• Провести перепланировку квартиры по собственному желанию, согласовав её с БТИ.
• Накопить долги за оплату ЖКУ на сумму, превышающую три месяца, при этом дальше жить в квартире (при договоре социального найма жилья арендодатель мог расторгнуть соглашение, если долги были больше суммы оплаты за 3 месяца).
• Если дом будет признан нежилым, ветхим или аварийным, вам (как владельцу) должны будут выделить жильё с аналогичными условиями, либо же выплатить существенную компенсацию.
• Проводить с ней другие имущественные сделки (например, использовать как вклад).
• Прописаться в ней и зарегистрировать не только родственников (временно или постоянно), но и иных лиц (например, друзей), а также выписать их из квартиры.
Однако после проведения приватизации гражданин получает те же негативные моменты, что и другие собственники жилья:
• Придётся потратить немало времени и сил на регистрацию жилья.
• Сложный порядок наследования недвижимости, поскольку теперь претенденты выстроены по очерёдности.
• Оплата ЖКХ в полном объёме, плюс дополнительные издержки (за установку счётчиков и т.п.). Сюда же относятся выплаты за капремонт дома.
• Придётся самостоятельно разбираться в ситуациях, когда имуществу был случайно нанесён непоправимый ущерб (владелец будет все оплачивать со своих средств).
Для оформления в собственность такого жилья потребуется собрать необходимые документы и предоставить их органам, отвечающим за приватизацию.
Они рассмотрят полученные бумаги и на их основе примут решение.
Процедура проводится:
• В отношении одного лица.
• На определённое количество человек, получающие равные или неравные доли в общей квартире.
Не действует это правило только на комнаты в коммунальном жилье.
Сама по себе приватизация жилплощади, выделенной по договору социального найма, является бесплатной, т.е. вы не покупаете жильё за определённую сумму. Однако ряд расходов на сбор правоустанавливающих документов, оплату госпошлины и т.д. избежать не получится.
Итак, оформление в собственность начинается со сбора необходимых документов. Первым будет документальное согласие на проведение правовой процедуры всех жильцов. Если хоть один отказался от приватизации, процедуру признают недействительной.
При этом совершеннолетние наниматели, проживающие в жилье с лицами, заинтересованными в получении прав собственности, могут дать согласие на приватизацию и написать письменный отказ от участия в процедуре. Таким образом, они не будут признаны владельцами недвижимости, и все права будут оформляться только на претендентов. Отказ также должен быть оформлен и заверен нотариально.
Помимо согласия, понадобится подготовить:
• Договор социального найма (подлинник и копии).
• Орден, выданный на данную квартиру.
• Паспорта лиц, получающих права на недвижимость (если есть дети, подают ещё и их свидетельства о рождении). Понадобятся оригиналы и копии.
• Если сожители состоят в браке, понадобится свидетельство из ЗАГСа. Если есть дети, которые будут обязательными участниками правовой процедуры, потребуется разрешение из органов опеки.
• Выписка из паспортного стола, подтверждающая, что у претендентов отсутствуют долги за оплату ЖКХ (задолженности фиксируются в квартирном лицевом счёте).
• Выписка из домовой книги (берётся в БТИ), в которой перечислены все зарегистрированные в квартире лица (как в данный момент, так и ранее).
• Техпаспорт помещения. Он выступает как детальный план жилья, и также выдаётся в БТИ по индивидуальному запросу.
• Выписка из Росреестра (подготавливается на всех лиц, участвующих в приватизации). Она содержит сведения о том, чем именно владеют наниматели, и как они получили своё имущество.
• Ещё одна выписка из Росреестра на саму квартиру (выдаётся и в службе единого госреестра и в МФЦ).
• Документ, подтверждающий, что обращающийся до данного момента не участвовал в приватизации. Выдаётся в БТИ.
С вас могут потребовать и другие документы. К примеру:
• Если некоторые квартиросъёмщики умерли, потребуют свидетельство об их смерти.
• Если процедуру проводит доверенное лицо, понадобится показать доверенность, составленную от имени всех сонанимателей соцжилья.
Документы можно будет подать в:
• Многофункциональные центры.
• БТИ.
• Иные жилищные органы на местах, отвечающие за проведение приватизации.
Период проведения правовой процедуры зависит от региона, в котором она проводится.
Как правило, переход и регистрация права владения недвижимостью занимает не больше 20 дней, а процесс приватизации в целом займёт около двух месяцев.
Тариф найма социального жилья в 2018 году
Правительство Москвы в разы повышает ставки платежей за социальный наем жилья.
Кроме решения о повышении тарифов ЖКХ с 1 июля 2015г., также было принято решение о поэтапном повышении стоимости платы за социальный наем с 2,64 руб. за 1 кв.м. до 21,1 руб. в месяц к 2018 году. Такой рост платы за наем в правительстве Москвы объясняют вырождением самого механизма льготной аренды.
В настоящее время плата за социальный наем составляет 2,64 руб. за 1 кв.м. в месяц, при этом рыночная цена аренды жилья — около 700 руб. за 1 кв. м., а минимальный экономически обоснованный тариф составляет 60 руб.. Таким образом, разница между оплатой за социальный наем и реальной стоимостью содержания муниципального жилья покрывается из городского бюджета. На это тратится 18 млрд. руб. в год, а повышение платы за социальный наем позволит сэкономить около 6 млрд. руб. в бюджет города.
Введение обязательных отчислений на капремонт добавило к платежке за коммунальные услуги 15 руб. за 1 кв. м. в месяц, а в ближайшие пять лет Москва поэтапно перейдет к уплате налога на недвижимость, рассчитанного от его кадастровой стоимости, соответственно расходы на содержание муниципального жилья также возрастут и лягут на город. Рост цены за соц. наем призван уравнять в расходах нанимателей и собственников жилья.
Стоит отметить, что вводимая с 1 июля в Москве плата за капремонт в размере 15 руб. за 1 кв. м. в месяц — это самая высокая ставка по стране. Например, в Санкт-Петербурге она составляет всего 2,5 руб. за 1 кв. м. в месяц.
Решение правительства Москвы поднять ставки за социальный наем, очевидно, лишь отсрочка решения вопроса о том, как должен выглядеть институт социального жилья. Пока социальный наем представляет собой продолжение советских принципов права на жилище. Повышение же стоимости до экономически обоснованных тарифов платежей за социальный наем резко и существенно увеличит потребность в субсидиях на оплату социального жилья.
Общепринятого решения проблемы в мире не существует. Например, в Германии преобладает наемное жилье, при том, что в ЕС распространена модель субсидирования ипотеки, а в США реализованы «промежуточные» варианты.
Что бы ни решили по этому вопросу в мэрии Москвы, правительстве или Госдуме — необходимо обсуждение вопроса о том, будет ли рынок в РФ ориентироваться на существующие модели других государств или на создание собственной модели.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
