Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
• наименование документа («Договор субаренды»);
• дата и место заключения сделки;
• наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
• основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
• предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
• права и обязанности сторон;
• порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
• ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
• срок действия договора;
• заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
• подписи сторон.
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
• площадь надела;
• категория земель, к которой относится надел;
• кадастровый номер;
• адрес места расположения;
• цель оформления участка в субаренду;
• перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.
Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.
Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.
Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.
Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.
К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.
В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет. Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.
При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.
На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).
Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.
Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.
Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:
• подробное описание земельного надела;
• кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
• технические паспорта зданий, расположенных на участке;
• график арендных платежей;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.
Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:
При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.
При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки.
Он имеет законное право на то, чтобы:
• предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
• потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
• увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
• потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
• ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
• потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.
Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.
Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.
Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.
Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.
Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.
Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.
При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
