По праву собственности: приватизированные и неприватизированные жилые помещения
Слова Уинстона Черчилля: «Кто владеет информацией, тот владеет миром» — приобретают особое звучание, когда речь идет о сделках с недвижимостью. Осведомленность в этих вопросах позволяет держать ситуацию под контролем и существенно снижает риск стать жертвой мошенников и просто недобросовестных граждан, не желающих выполнять свои обязательства. Очевидно, что классификация объектов недвижимости способствует их более детальному изучению, однако признаки, которые могут стать основой для группировки, различны и использовать в данном случае единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, невозможно. На практике приняты несколько классификаций жилых помещений. Остановимся на некоторых из них.
Приватизированное жилье находится в собственности граждан. Неприватизированное — в федеральной или муниципальной собственности. В зависимости от этого статуса вытекает правомерность различного рода операций с недвижимостью.
У кого есть право на приватизацию? Процесс передачи жилого помещения в собственность граждан регулирует Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (последний раз в него вносились изменения). Согласно действующему законодательству, каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие таким образом владельцами недвижимости, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия. Если квартиру (комнату) приватизируют несколько граждан, то на основании договора передачи она оформляется в их общую долевую собственность (супруги могут приватизировать жилье, как в долевую, так и в совместную собственность). Причем каждый человек может отказаться от своего права на приватизацию, оформив решение нотариально либо в виде приложения к договору передачи, однако не включение ребенка в число собственников жилого помещения в порядке приватизации допускается лишь с согласия органов опеки и попечительства (которые, надо сказать, обычно настаивают на обратном).
Кстати, не все жилые помещения могут быть переданы в собственность. Не подлежат приватизации объекты в аварийном состоянии, находящиеся в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебное жилье. Исключение составляют жилищный фонд совхозов и других сельскохозяйственных предприятий и находящиеся в сельской местности жилые объекты стационарных учреждений социальной защиты населения.
Какие документы нужны для приватизации? Право собственности на приватизируемую жилплощадь подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Для проведения данной процедуры следует представить в регистрирующий орган пакет документов (их полный перечень лучше дополнительно уточнить в отделе приватизации Управления муниципального жилья):
1) заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
2) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилплощадью (оригинал ордера и договор социального найма);
3) в случае перемены места жительства по настоящее время необходимо представить выписки из домовых книг со всех мест проживания и дополнительно справку о том, что в приватизации не участвовал (кроме г. Москвы);
4) расширенную выписку из домовой книги с указанием не только зарегистрированных в настоящий момент граждан, но и всех выбывших;
5) копии документов, удостоверяющих личность: паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних и пр.;
6) экспликацию и поэтажный план БТИ;
7) копию финансового лицевого счета (только при приватизации комнаты в квартире коммунального заселения);
8) справку о предыдущих паспортах с указанием причин их замены, реквизитов всех документов и изменений фамилии;
9) доверенность на сотрудников Управления департамента жилищной политики и жилищного фонда;
10) квитанции об уплате государственной пошлины;
11) нотариально удостоверенный отказ лиц, зарегистрированных в помещении, но отказывающихся от участия в приватизации (если такие есть);
12) копию свидетельства о заключении брака (если в приватизации участвуют оба супруга).
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Особо отметим, что расширенная выписка из домовой книги, а также справка о замене паспорта выдаются в едином информационно-расчетном центре по месту нахождения жило о помещения при предъявлении паспорта. На всех документах должны стоять число, подпись должностного лица с расшифровкой фамилии и печать.
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься ю заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Приватизация: юридические «формальности». В Жилищном кодексе РФ определен крайний срок приватизации жилья. С учетом последних изменений датой «икс» значится. При этом, согласно формулировкам ЖК, бесплатно перевести жилплощадь в собственность могут только те граждане, которым помещение было предоставлено по договору социального найма. Остальные, то есть получившие квартиру после указанной даты (например, в порядке улучшения жилищных условий или при переезде из сносимого дома), по нормам ЖК лишены права на ее приватизацию.
Однако Конституционный суд Российской Федерации признал противоречащим Конституции данное положение кодекса и разрешил передавать в собственность граждан жилье, предоставленное им после введения в действие нового ЖК. А поскольку решения Конституционного суда имеют в нашей стране приоритетное значение, вступают в силу с момента провозглашения и действуют непосредственно (в частности, для их исполнения даже не требуется вносить изменения в законы), у нанимателей, получивших квартиру и решивших стать ее собственниками, теперь не может возникнуть никаких проблем с регистрацией имущественных прав.
Что можно, а чего нельзя? С момента возникновения права собственности на жилое помещение его владелец может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению: продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, совершать иные сделки, не противоречащие законодательству.
Ничего этого не может делать человек, живущий в неприватизированной квартире или комнате. Единственное, что разрешает ему закон, — обменять жилплощадь на аналогичную по статусу, то есть на неприватизированную (согласно ст. 72 Жилищного кодекса РФ, «наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю»). Утвердив данное положение, законодатели, по сути, возродили прямые обмены через специализированные службы (в столице это ГУП «Московский городской центр арендного жилья»), существовавшие до возникновения рынка частной собственности, однако практически вытесненные операциями по альтернативной купле-продаже приватизированных квартир. Так, если раньше нанимателю, желающему изменить свои жилищные условия, требовалось первым делом оформить жилье в собственность, теперь возможна иная схема действий: расторгается прежний договор социального найма и заключается новый — на полученную в порядке обмена жилплощадь. Обменный ордер, являвшийся подтверждением произведенной сделки и главным основанием для вселения в квартиру, теперь не оформляется.
А вот обмен социального жилья на приватизированные квартиры, предусмотренный Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в новом ЖК не упоминается. Возможно, это связано с тем, что законодатели хотят закрепить за государством жилищный фонд социального использования и не допустить его перехода в частную собственность. Ничего не говорится в Жилищном кодексе и о существовавшем ранее родственном обмене, когда члены семьи обменивались правом пользования жильем (например, внук, проживавший вместе с родителями, в результате родственного обмена с бабушкой становился нанимателем ее квартиры, а она, в свою очередь, переселялась к родителям внука). При этом нет и прямого запрета на совершение подобных сделок. По всей видимости, законодатели, в конце концов, уточнят эти вопросы. Пока же, исходя из основного принципа права «разрешено все, что не запрещено», юристы советуют добиваться их положительного решения в судебном порядке.
«Рас приватизация»: когда и даром не надо. Положительные моменты в приватизации на первый взгляд очевидны, но, как известно, у медали — две стороны. Не всем и не всегда выгодно быть собственником жилплощади. Ведь с изменением статуса правообладания меняются и расходы: к коммунальным платежам прибавляется налог на недвижимость, на плечи владельца ложатся ежемесячные выплаты в счет капитального ремонта не только своей квартиры, но и всего дома. Но самое главное — собственник лишается возможности улучшить свои жилищные условия за счет государства (то есть бесплатно получить в пользование другую жилплощадь). Кстати, при переселении собственникам полагается равноценное жилье, а нанимателям — согласно положенной норме предоставления на каждого проживающего (сейчас она составляет 18 кв. м общей площади на человека). Таким образом, если в однокомнатной квартире живут мама, папа и трое детей, а дом предназначен под снос, социальный наем, позволяющий им получить просторное жилье, выгоднее, чем право собственности, формально гарантирующее лишь получение все той же «однушки».
Впрочем, право на приватизацию дается хоть и раз в жизни, но пока не обязательно навсегда. Но те, кто им воспользовался, но хотел бы вернуть все «на круги своя», могут «расприватизировать» (реприватизировать) жилплощадь. В результате этой процедуры человек передает помещение в собственность организации или органа власти и заключает с новым владельцем договор социального найма. Причем если до недавнего времени таким правом обладали лишь малоимущие граждане, то теперь подобное ограничение снято. Остались лишь несколько условий: жилье должно быть свободным от каких-либо обязательств (не находиться в залоге, не быть передано в ренту или иным образом обременено), изначально быть переданным в собственность в порядке приватизации (не приобретено в результате сделки купли-продажи) и являться единственным у своего владельца.
И все-таки, прежде чем принять то или иное решение, надо помнить: право на приватизацию дается только один раз.
По правовому статусу: свободные и обремененные квартиры
Обременение недвижимого имущества — это ограничения в праве собственности, которые не дают свободно распоряжаться жильем.
Виды обременений:
1. Ограничением является арест имущества (он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения иска в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений), запрет совершать определенные действия с жильем (обычно это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры). Продажа такой жилплощади исключена, и если человек все же купит ее, а позже всплывут подобные факты, сделку признают недействительной.
2. Наиболее распространенным обременением, ведущим за собой ряд проблем после приобретения жилплощади, является факт регистрации в ней, так называемых третьих лиц (имеющих право пользования квартирой, но не являющихся ее собственниками). Если на момент сделки не проследить за тем, чтобы все когда-либо зарегистрированные в помещении жильцы были выписаны (или отразили соответствующее обязательство в договоре купли-продажи и подписали нотариальное обязательство об освобождении жилплощади), то через определенное время добросовестного покупателя может ждать неприятный сюрприз: бывшие жильцы (фактически продолжающие ими оставаться) могут предъявить свои права на проживание в квартире и суд признает их требования вполне законными, обязав нового собственника «потесниться». До недавнего времени список лиц, сохраняющих право проживания в квартире после ее продажи, был весьма широк. В настоящее время, согласно действующему законодательству, граждане, в том числе супруг, дети и родители собственника, имеющие право пользования жилплощадью, утрачивают его при прекращении семейных отношений с владельцем жилья, а также при реализации жилого помещения. При этом в Жилищном кодексе предусмотрено исключение из этого правила: лица, которые были зарегистрированы в квартире на момент ее приватизации, однако по каким-то причинам не стали ее собственниками (например, ввиду добровольного отказа от приватизации), не утрачивают право на жилплощадь даже в случае прекращения семейных отношений с владельцем недвижимости.
3. Также существует такой вид обременения, как договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. В этом случае собственник жилплощади передает ее другому, но при этом новый владелец будет обязан платить ренту в виде определенной денежной суммы указанному в договоре лицу либо предоставлять ему содержание в какойлибо другой форме. При этом бывший собственник может (и чаще всего так и случается) со всеми удобствами проживать в прежней квартире. Новый владелец может продавать жилье, сдавать его в аренду, передавать в залог, но лишь заручившись согласием получателя ренты. После продажи такой квартиры все обязанности по содержанию получателя ренты или по выплате ему рентных платежей переходят на нового собственника. Как правило, подобные сделки проводят пенсионеры, которые не в состоянии себя содержать. Причем существует немалый риск того, что договор ренты будет в любой момент расторгнут через суд, если вдруг получатель решит, что другая сторона сделки не выполняет всех обязательств по договору. Свободное владение недвижимостью наступает только после смерти иждивенца.
4. Аренда тоже налагает ограничения на распоряжение недвижимостью. Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договорных обязательств, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма. Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями — в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает «свободное» жилье.
5. Пожалуй, самое распространенное сейчас обременение (ограничение) права собственности на недвижимость — залог. Оно и понятно: ипотечное кредитование становится все популярнее, а до момента полного погашения ссуды, взятой на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Один из главных плюсов ипотеки — квартира переходит в собственность покупателя-заемщика сразу после оформления и государственной регистрации сделки купли-продажи и перехода прав собственности. Благодаря этому, несмотря на залоговые ограничения, остается немало возможностей по распоряжению приобретенным жильем: владелец вправе в нем жить, оформить регистрацию по месту жительства себе и любым другим лицам. Можно даже продать, обменять или подарить, но в данном случае — только с согласия банка-кредитора. Порядок такого согласования определяется внутренними правилами кредитного учреждения, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, — чтобы банк сохранил гарантии выплаты ссуды.
Впрочем, все будет гораздо проще, если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита — тогда обременение с квартиры сразу снимается и согласование с банком не потребуется.
О мерах профилактики и полной свободе. Очевидно, что не выявленные заранее ограничения в праве собственности гарантируют «головную боль» новому владельцу недвижимости, а то и вовсе могут привести к признанию сделки недействительной и невосполнимым материальным (о моральных и говорить не приходится!) потерям. Вот почему так важно тщательно проверять юридическую историю приобретаемой жилплощади. Кстати, все виды обременения, если таковые имеются, обязательно указываются в договоре купли-продажи и свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Но лучший вариант — приобрести жилье без всяких обременений, так называемое юридически свободное, и быть уверенным в незыблемости своих прав на него.
По типу жилья: типовое и индивидуальной планировки. Хронология типовой застройки
Дома «сталинской» застройки условно поделены на жилье для номенклатуры и рядовых граждан. Квартиры для партийной элиты очень неплохие даже по современным меркам: с высокими (более 3 м) потолками, широкими подоконниками, раздельными санузлами, большими холлами, подсобными помещениями, мусоропроводами на кухне, обязательными лифтами в подъездах и просторными лестничными клетками. Запланированы не только гостиные, спальни, но и кабинеты, детские, библиотеки, даже помещения для прислуги. Площадь комнат разная, но чаще всего — от 15 до 25 кв. м, иногда — 30 кв. м. Правда, «простым советским трудящимся» предлагались куда менее помпезные и комфортабельные условия: дома (кирпичные или облицованные кирпичом) не были оборудованы лифтами, квартиры проектировались с совсем маленькими кухнями и часто без ванны, а принцип их расположения на лестничной клетке «вошел в историю» термином «коридорный».
Характерная особенность домов жилого фонда того времени — практически полное отсутствие однокомнатных квартир. Что важно, есть возможность перепланировки, поскольку здания построены по каркасному принципу и в помещении нет межкомнатных несущих стен. Основной стройматериал — кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Что касается перекрытий, то наряду с деревянными использовались и железобетонные (фрагментарно или полностью), что, собственно, и позволило «сталинским» домам дожить до наших дней.
К достоинствам «сталинок», без сомнения, можно отнести выразительный внешний облик, красивый фасад. Добавим сюда их выгодное местоположение — в прежние годы не было необходимости экономить землю, и дома строили в лучших местах. Несомненное достоинство — грамотная планировка жилых и нежилых помещений (кстати, жители последних этажей могут создать в своих квартирах второй уровень — мансарду).
Серьезный недостаток — отсутствие некоторых общепринятых сегодня удобств. В «сталинских» домах, к примеру, не бывает подземных гаражей. Есть проблемы с лифтами: хотя старые модели, где требовалось вручную закрывать громоздкую железную дверь, почти везде заменены, кабины все равно остаются маленькими, грузовых подъемников нет в принципе. Электропроводка в квартирах, которая изначально рассчитывалась лишь на освещение, не выдерживает мощностей, необходимых современной бытовой технике.
«Хрущевские» дома 5060х годов (первая волна массового индустриального строительства)
После Великой Отечественной войны население Москвы стало стремительно увеличиваться и необходимость в изменении подхода к решению жилищной проблемы ощущалась предельно остро. В столице было создано Специальное архитектурное конструкторское бюро (САКБ), которое впоследствии было преобразовано в Московский научно-исследовательский институт типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Именно здесь впервые разработали типовые секции многоэтажных домов, которые потом широко использовали при строительстве жилых районов. Появление новых индустриальных изделий позволило в невиданных ранее масштабах приступить к возведению зданий из сборных конструкций.
Можно сказать, что фактически эра типового строительства, после выхода знаменитого, опального для «сталинского ампира», постановления ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Уже в следующем, 1956м, году САКБ создало проекты серий домов К7,1515, П32 (всего 16 новых типов зданий). Одновременно специалисты бюро работали над новыми конструктивными решениями виброкирпичных и вибро-керамических панелей, изучали стендовую, кассетную, вибропрокатную технологии индустриального домостроения.
Первый период индустриального домостроения открыли крупнопанельные пятиэтажки массовых серий, в народе прозванные «хрущевками», возводившиеся под лозунгом «Каждой советской семье — отдельную квартиру». Поля вокруг подмосковной деревни Черемушки стали первой практической строительной площадкой, где в сжатые сроки из готовых домостроительных конструкций выросли пятиэтажные жилые дома (по некоторым сведениям, первой «хрущевкой» является дом 16 по улице Гримау), и скоро этот опыт был распространен на всю страну.
Появились пятиэтажные сооружения из шлакоблоков (серия 1510), кирпича (1511), керамзитобетонных панелей (1515). Квартиры в панельных домах планировали исходя из определенных нормативов: жилая площадь «однушки» должна была составлять 16 кв. м, «двушки» — 22 кв. м, «трешки» — 30 кв. м, четырехкомнатной квартиры — 40 кв. м. Лифт и мусоропровод отсутствовали, внутренние перегородки имели толщину 4 см. Потолки были низкими (2,5 м), санузел — совмещенным. По этому поводу даже существовал анекдот: «Хрущев совместил ванную с уборной, но не успел совместить пол с потолком»...
В дальнейшем сборно-железобетонная технология разделилась на «панельную» и «блочную», однако с повышением этажности (сначала до 912, затем до 17 этажей) последняя, требовавшая строгого соблюдения пространственных габаритов, морально устарела и была снята с производства. Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных.
Одно из главных достоинств панельных домов — минимальные сроки строительства. Другой плюс — относительная дешевизна работ. К тому же «хрущевки», как правило, возводились в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Но минусов у такого жилья было все же больше. Это — низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохая тепло и звукоизоляция), всеобщая стандартизация (одинаковые дома невзрачного серого цвета), неудобная планировка квартир (особенно много нареканий вызывали маленькие кухни, прихожие и совмещенные санузлы). Часто обнаруживалась недолговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями: заполненные просмоленным канатом и цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали.
Конечно, массовое строительство велось с удешевлением ряда позиций (устранение специальной акустической прослойки в междуэтажных перекрытиях, что создало повышенную слышимость, снижение качества внутренней отделки помещений). Однако экономическая выгода панельного домостроения была очевидна.
Одновременно со сборно-железобетонным продолжало развиваться кирпичное домостроение. Одними из первых удачных серийных проектов были 9этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными следует признать кирпичные одно-подъездные дома — «башни» (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде — большие лоджии).
Строительство «хрущевок» продолжалось (в Ленинграде эти серии сошли с производства еще в 70-е: им на смену пришли так называемые «дома-корабли»). Всего в России было построено около 290 млн. кв. м такого жилья, что составляет порядка 10 % всего жилого фонда страны.
Наступление брежневской поры в домостроении ассоциируется с возведением панельных 9 и 12-этажных жилых зданий. «Брежневки», по сути, — улучшенные «хрущевки»: площадь комнат и кухни становится больше, высота потолков возрастает до 2,7 м, в подъездах монтируются лифты и мусоропроводы, улучшается звукоизоляция. В связи с техническими ограничениями на газификацию домов, имеющих больше 10 этажей, многие здания оснащали электрическими плитами. Проекты предусматривали применение новых отделочных материалов — керамики, стеклянных плиток, полимеров; кроме того, была расширена цветовая гамма панелей, фасады стали более пластичными и выразительными.
Московский эксперимент явился началом массового возведения в СССР жилья такого типа. Со временем требования к качеству проектирования росли, появлялись новые нормы, как следствие, дома становились более комфортабельными, увеличивалась этажность строений. Учитывая потребности того времени, МНИИТЭП разработал типовые проекты нескольких серий крупнопанельных зданий высотой 9, 12 и 16 этажей (составные конструкции производили столичные и подмосковные домостроительные комбинаты и предприятия).
В рамках программ комплексной жилой застройки микрорайонов продолжали разрабатывать типовые проекты сооружений нового поколения на основе Единого московского каталога. А следующим этапом развития типового строительства стало совершенствование уже существовавших серий. Одновременно подбирали различные варианты отделки фасадов домов для Олимпийской деревни в преддверии Олимпиады80...
Дома, появившиеся в столице, имели ряд преимуществ перед старшими «собратьями» (более удачная планировка квартир, в том числе наличие встроенных шкафов, антресолей, вторых балконов и лоджий), но, например, кухни по-прежнему оставались маленькими — от 5 до 7,5 кв. м. Появились еще более прогрессивные серии — здания от 16 до 22 этажей из сборно-панельных конструкций. В них расширили кухни и коридоры: теперь общая площадь однокомнатных квартир составляла около 31 кв. м, двухкомнатных — 3450 кв. м, трехкомнатных — 4964 кв. м.
На месте снесенных подмосковных деревень как грибы после дождя начали появляться новые жилые микрорайоны. Район Химки-Ховрино — характерный для того времени крупный жилой массив. Его и прилегающую к нему территорию около станции метро «Речной вокзал» впервые в Москве застроили домами разных типов и этажности. Попытка уйти от монотонности была сделана, в частности, в 19м квартале Химки-Ховрино: в северо-восточной части массива группу пятиэтажных крупнопанельных домов окружают эффектные 12этажные жилые башни, что придает застройке динамику. Тем не менее, в целом силуэт района невыразителен из-за частого повторения «игры» высоких и низких объемов зданий.
Говоря о «брежневской» эпохе домостроения, нельзя не упомянуть и про знаменитые «дома ЦК», строившиеся специально для партийной элиты: эти здания держали лидерство в рейтинге престижности вплоть и до сих пор являются ориентирами для строительства вокруг них современных дорогих комплексов.
Современный период: по сей день...
Усредненный пример дома массовой застройки конца XX — начала XXI века: 16-22-этажное панельное здание с улучшенной звуко и теплоизоляцией, пластиковыми однокамерными стеклопакетами отечественного производства. Планировочное решение включает одно, двух, трех и четырехкомнатные квартиры, в которых возможна перепланировка за счет гипсокартонных перегородок и просторных прихожих. Здания оборудуют пассажирским и грузовым лифтом, кухни оснащают экологичными и безопасными электроплитами. Шумоизоляция достигается благодаря тому, что все межквартирные конструкции (шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод) выделены в отдельный блок. Естественная вытяжка проходит через вентиляционные блоки в санузле и на кухне.
Панели, из которых возводят такие дома, представляют собой усовершенствованный «сэндвич», состоящий из трех слоев (бетон — утеплитель — бетон или керамзитобетон — утеплитель — керамзитобетон). С внешней стороны строительный полуфабрикат отделывают плиткой (серии П44Т, П55М, КОПЭ) или готовят под покраску (ПЗМ).
В качестве утеплителя чаще всего используют пено-полистирол, имеющий самые высокие показатели теплоизоляции. Например, наружные стены зданий серии П111МО состоят из панелей толщиной 350 мм, при производстве которых применяют полистирол толщиной 80 мм. Такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. Наружные панели, выпускаемые домостроительным комбинатом № 1 (ДСК1) для домов серии П44Т, — трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки увеличена их теплоизоляция. Панели домостроительного комбината №2 (ДСК2) для серии КОПЭ также являются трехслойными и имеют толщину 300 мм. Для сооружений серии ПЗМ домостроительный комбинат № 3 (ДСК3) изготовляет «сэндвичи» потолще — 350 мм. Повышенной теплоизоляцией отличаются здания П55М с 340миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для жилья серии П46М. Самые толстые наружные стены из керамзитобетона в домах серии «Бекерон» (400 и 500 мм).
Характеристика. ПЗМ является модернизированным вариантом серии ПЗ, одной из самых ранних серий домов с квартирами, так называемой улучшенной планировки. От своего предшественника отличается более широким «квартирным рядом» (кроме двух и трехкомнатных, появились одно и четырехкомнатные), прогрессивными планировочными и строительными решениями. Современные варианты имеют кладовые, гостевые санузлы, эркеры; в подъездах запроектированы помещения для консьержей, при входе — пандусы. Серия соответствует мировым стандартам по капитальности и огнестойкости. Прочные стеновые панели дают возможность устройства проемов и объединения квартир, а двух-зонная система подачи воды (с 1 по 6 этаж и с 7 по последний) позволяет минимизировать возможные сбои в системе водоснабжения.
От первого лица
«В свое время 16-17-этажные панельные дома серии ПЗ стали новой вехой в жилищном домостроении: большие прихожие, просторные кухни-столовые, встроенные шкафы и антресоли — все это было заметным шагом вперед после шестиметровых кухонь и тесных комнат. Проектировщики МНИИТЭП (архитекторы Ю. Григорьев,
В. Кан, С. Пахомов, В. Розанова, Т. Шарапова, инженеры Е. Никитин, Я. Козицын, Л. Коновалова, С. Мыльников) модернизировали проекты, представив серию ПЗМ, и домостроительный комбинат №3 приступил к их массовому выпуску. Для наружных стен стали использоваться энергосберегающие трехслойные панели, для стыков — утеплитель из пенополиуретана (ПЗМ — одна из самых тепло-эффективных московских серий). Для изготовления панелей была применена новая конвейерная технология горизонтального формования, резко повысившая качество изделий. Дома сдаются в эксплуатацию с полностью остекленными балконами и лоджиями, что позволяет создать единый архитектурный облик здания. Визитная карточка ПЗМ — цветовое разнообразие фасадов: панели наружных стен с рельефным рисунком окрашены атмосфероустойчивыми красками, гармонирующими с цветом окружающей застройки либо выделяющими дом как акцент».
Характеристика. Проект с символическим названием «Парус» — единственный в «панельной серии», где есть балконы в торцах здания. Кухня любой квартиры превышает 10,3 кв. м, в каждом подъезде — три лифта, большая площадь остекления (до 60 %) делает здание воздушным и легким. С появлением эркеров улучшился внешний вид дома, наружные стеновые панели облицовываются плиткой «под мрамор», делаются шумозащитные полы с покрытием из ламината, устанавливаются стеклопакеты. Универсальность конструкции домов КОПЭ позволяет объединять квартиры на этаже в блоки, создавая гостиные площадью 30-40 кв. м, ванные комнаты — 10-15 кв. м, совмещать кухню и столовую.
«КОПЭМ “Парус”, последняя разработка ОАО “ДСК2” совместно с ОАО “Моспроект”, создан на основе серии КОПЭ85 и считается ее улучшенным вариантом. Жильцы получают квартиру с большой (5,5 кв. м) остекленной лоджией, за счет длинного коридора при желании можно сделать дополнительную комнатушкаф. Здесь использована уникальная тепло-сберегающая технология, позволяющая существенно снизить затраты на содержание дома: между основной стеной и наружной стороной фасада строители оставляют небольшой зазор, где воздух может свободно циркулировать. Зимой это спасает конструкцию от промерзания, а летом, поскольку “воздушная подушка” поддерживает в здании постоянную температуру, отпадает необходимость в дополнительном кондиционировании. Недавно мы модифицировали проект, придав “Парусу” новый, легко узнаваемый облик: над каждым подъездом на крыше расположен массивный архитектурный элемент (“корона”), значительно выступающий над эркерами и балконами, кроме того, в торцах здания появились остекленные лоджии (“стаканы”), которые начинаются с 6 либо 12 этажа. Вообще по выразительности и пластике фасада “Парус” ничем не уступает монолитным домам, а за счет изменения цвета керамической плитки каждый объект можно сделать по-настоящему индивидуальным».
Характеристика. Серия П44Т — одна из самых массовых в столице (по аналогии с «хрущевками» эти дома в народе уже прозвали «лужковками»), легко узнаваема по контрастной отделке фасадов красной плиткой «под кирпич» и белым полосам, которыми выделены балконы. Это усовершенствованный вариант жилых зданий, выпускаемых раньше на предприятиях ДСК1 под маркой П44. Для облицовки домов используются высококачественные материалы, обеспечивающие эффективную защиту конструкций от воздействия окружающей среды, пяти-камерный оконный блок служит надежной защитой от холода. За счет выноса в коридор вентиляционного короба увеличена (до 13 кв. м) площадь кухни, в двух и трехкомнатных квартирах есть эркеры и полу-эркеры, в каждом подъезде — два лифта (пассажирский, грузопассажирский), в помещениях установлена современная отопительная система с автоматическими терморегуляторами.
«При строительстве типовых домов серии П44Т применяются экологически безопасные, высококачественные строительные и отделочные материалы. Высокая технологичность производства панелей с минимальным использованием ручного труда обеспечивает надежность и качество каждого элемента. В строительстве используются трехслойные наружные панели (бетон — полистирол — бетон) с теплоотражающей металлизированной пленкой внутри утеплителя, важнейшим преимуществом которых является высокий коэффициент теплоизоляции (как у кирпичной стены толщиной 90 см). Еще один немаловажный момент— внутренние каналы для электропроводки делаются в момент формирования панелей, что исключает возможность ее повреждения в дальнейшем, а сама медная электропроводка обеспечивает дополнительную пожарную безопасность. Дома П44Т с удобной и продуманной планировкой квартир возводятся в короткие сроки (один этаж за три дня), что в принципе исключает вероятность долгостроя».
Вообще, современный этап типового проектирования и строительства носит в значительной степени экспериментальный характер, что дает возможность оперативно решать стоящие перед страной масштабные задачи в области градостроительной политики. Одним из приоритетных направлений является разработка и внедрение энергосберегающих материалов, конструкций и изделий, а также нового инженерного оборудования, которые позволят более рационально и экономично эксплуатировать здание. Что касается строительства типового жилья в Москве и окрестностях, то уже сейчас становится, очевидно: свободных земельных участков в столице панельное домострое! все более смещается в ближайшее Подмосковье. На рынке коммерческих жилья доля монолита, которая еще несколько лет назад была меньше по вины, сегодня превышает 70 %. Однако муниципальное строительство большей части остается панельным — прежде всего из-за низкой себестоимости и коротких сроков строительных работ.
Узнаешь из тысячи: жилье по индивидуальному проекту
Современные кирпичные и монолитные дома
Технология «чистого кирпича» имеет немало поклонник в строительстве. В первую очередь потому, что кирпич — материал, проверенный столетиями, о его свойствах все, а как через несколько десятков лет поведут себя матер на; применяемые сегодня, — еще вопрос. Кирпичные дома, во звёздные по индивидуальному проекту, принято относить к классу повышенной комфортности, хотя «индивидуальность» может быть р. личная — от экспериментальных проектов пятиэтажек, очень поход на «хрущевки», до двухуровневых квартир огромной площади.
Квартиры улучшенной планировки в таких зданиях обычно имеют потолки высотой 2,83 м, жилые помещения разделены на спальную и гостевую зоны, предусмотрены два санузла. В кирпичном доме легче провести перепланировку и даже объединить несколько квартир.
Благодаря возможностям, которые открываются при строительстве по индивидуальным проектам, в многоэтажных кирпичных домах для увеличения звуко и теплоизоляции в квартирах устанавливают окна с тройными стеклопакетами, усиливают звукоизоляцию внутриквартирных помещений. Лестничные пролеты расширяют: на каждой площадке располагается от трех до пяти квартир. Однако стоит отметить, что чисто кирпичные жилые комплексы в настоящее время практически не возводятся (долго, трудоемко и затратно), уступая место монолитно-кирпичным постройкам, в основе сооружения которых лежит принцип соединения жесткого монолитного бетонного каркаса с внешними кирпичными стенами.
Кирпично-монолитные дома — наиболее перспективное направление в домостроении. Они надежны, так как представляют собой «цельный организм», в них всегда тепло, а современные технологии позволяют строить здания с удобными планировками и высотой потолков свыше 3 м. К тому же строительство такого дома дешевле, чем кирпичного. Сама технология монолитного домостроения сложилась уже давно: жесткие продольно-поперечные несущие стены, обеспечивающие всей конструкции повышенную жесткость и прочность. Такой дом никогда не «сложится», как панельный, у него не может отвалиться стена, он не будет усаживаться в течение нескольких лет, как кирпичный.
Строго говоря, первые попытки возведения монолитных зданий в нашей стране предпринимались еще в далекие 30-е годы, в эпоху расцвета конструктивизма. Но история закончилась, фактически не успев начаться: строительные материалы и существовавшая на тот момент технология входили в прямое противоречие с часто суровыми климатическими реалиями, да и во времена, когда дома должны были расти быстрее, чем грибы после дождя, «панели» оказались вне конкуренции. «Реинкарнация» случилась в конце 90-х, и сразу — «полный аншлаг».
История одного проекта
Архитекторы Б. Иофан, В. Гельфрейхи В. Щуко взялись за воплощение проекта Дворца Советов — монолитного сооружения, задуманного как самое большое здание в мире. Будущий колосс (420 м в высоту) должен был располагаться на месте разрушенного храма Христа Спасителя и явно претендовал на звание главной стройки коммунизма. Здесь планировалось разместить большой и малый залы (на 21 тыс. и б тыс. человек соответственно), помещения Президиума и Палаты Верховного Совета СССР, государственный документальный архив, залы Конституции, Гражданской войны, строительства социализма, аудитории для работы депутатов и приемов делегаций. Венчала бы все это великолепие стометровая статуя В. И. Ленина, указательный палец руки которой, по одной из версий, предполагалось отвести под целую библиотеку... Однако грандиозная идея так и не получила воплощения. К началу Великой Отечественной войны был завершен фундамент высотной части, главного входа и стороны, обращенной к Волхонке, смонтированы 11 ярусов стального каркаса, который впоследствии разобрали на противотанковые ежи для обороны Москвы и конструкции для железнодорожных мостов. После окончания войны строительство так толком и не возобновилось, годах вырытый под фундамент котлован приспособили для плавательного бассейна «Москва».
Специалисты в один голос заявляют: монолитные здания намного долговечнее панельных. И достигается это за счет многих факторов. Один из самых важных — отсутствие швов в конструкции (бетон производят и заливают в опалубку прямо на стройке), что препятствует проникновению внутрь влаги и воздуха и, как следствие, предотвращает коррозию металлической арматуры. Конечно, сегодня технология монолитного строительства шагнула далеко вперед: современные материалы позволяют обеспечить затвердение бетона при 15°С, инвентарную опалубку можно перемещать на новые участки уже через несколько дней. В результате получается объект с повышенной теплоизоляцией и звуконепроницаемостью, устойчивостью и стойким иммунитетом к воздействию окружающей среды. Неудивительно, что прочат такому крепышу не меньше 200 лет жизни!
Да, строить монолитный дом дольше, чем панельный (57 дней на возведение одной секции против трех), зато можно вести работы в самых густонаселенных районах: не надо искать место, куда складывать панели, не требуется прокладывать рельсы для подъемных кранов и прочей «тяжелой артиллерии»...
Чтобы зимой в таком доме было тепло, а летом прохладно, устанавливается современная система вентиляции и ионизации воздуха. Но главный плюс монолитных строений, привлекающий будущих жильцов, — неповторимость каждого проекта. Если в сборном строительстве изменить форму и размер конструкций — целая проблема (все-таки заводы «заряжены» на выпуск конкретных комплектующих), то в случае с «монолитом» подобный «консерватизм» отменяется. Здесь ничто не может помешать свободному полету архитекторской фантазии, да и владельцы квартир могут сколько угодно сносить и переносить стены, конструировать жилплощадь по собственному усмотрению, делать из квартиры хоть Версаль в миниатюре: главное не забыть согласовать перепланировку с органом местного самоуправления.
«Монолитный дом — это цельная конструкция, отлитая из бетона, облицованная кирпичом или оштукатуренная. В отличие от зданий из сборного железобетона (так называемые “панели”), которые собираются, как в детском конструкторе, монолитные этажи, по сути, вырастают один из другого: бетон заполняет опалубку — литейную форму (она может быть деревянной, алюминиевой или стальной), а когда материал наберет необходимую прочность, ее снимают и переставляют выше. Для ускорения процесса схватки используют только высококачественный бетон и вне зависимости от времени года применяют дополнительный прогрев. Схема возведения монолитных домов в нашей стране уже отработана, и его перспективы достаточно высоки. К тому же в последние годы себестоимость “монолитов” существенно снизилась, сделав их доступными гораздо более широкому кругу покупателей. А оставшаяся разница в цене с лихвой компенсируется качеством жилья».
Жилье дореволюционной постройки расположено преимущественно в историческом центре (занимает 5 мл. кв. м из 16ти в Центральном округе), и узнать его несложно. Это небольшие особняки (24 этажа), реконструированные в малоквартирные дома, или многоквартирные (68 этажей) — в прошлом престижные или дешевые доходные дома.
Здания дореволюционной постройки, называемые иногда также старым фондом, делятся на две категории: старый фонд с капремонтом — СФК и старый фонд без капремонта — СФ. В домах старого фонда с капремонтом реконструкция была. В то время, как правило, осуществлялся выборочный ремонт, а о том, что он был сделан, сегодня можно узнать из техпаспорта помещения. Комплексный капитальный ремонт проводили в промежутке между, при этом чаще всего оставляли нетронутыми только наружные стены (фасад), а все внутри кардинально меняли (лепнину и изразцовые камины иногда попросту уничтожались как излишества, а массивные филенчатые двери уступали место типовым столярным изделиям). Располагаются такие объекты преимущественно в купеческих (в прошлом) кварталах — в Замоскворечье, Китай городе, вдоль реки Яузы. В домах старого фонда без капремонта, построенных до начала XX века, преобладают деревянные перекрытия (выполнены из лиственницы, которая не гниет столетиями и в которой не заводится жучок). Технология усиления перекрытий металлическими балками получила массовое распространение только на рубеже XIXXX веков и чаще присутствует в домах архитектурного стиля модерн (кстати, тип перекрытий указан в документах, представляемых проектно-инвестиционным бюро, а их состояние может быть точно определено в результате специализированной экспертизы).
Квартиры в домах старого фонда многокомнатные (в советское время их в массовом порядке переделывали в коммунальные, с той же активностью тесные коммуналки расселяли под офисы или элитное жилье) и редко похожи одна на другую, ведь каждый особняк строился по индивидуальному проекту. Площадь квартир в таких зданиях — от 100 до 500 кв. м, высота потолков — от 3,6 до 6 м. Планировка изначально «коридорная», есть один или два санузла с окнами, два входа — парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух или трехсторонние квартиры. В комнатах можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранились изысканная лепнина на потолке и дубовый паркет на полу, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерна, могут быть необычной формы — большие арочные, узкие (несколько в одной комнате), квадратные, эркерные.
Дома старого фонда, несмотря на свой почтенный возраст, не относятся к категории ветхого жилья. Реконструированные в наше время особняки и доходные дома стали своего рода элитным сектором рынка коммерческой и жилой недвижимости Москвы. И позволить себе такой роскошный вид недвижимости может далеко не каждый, даже очень богатый, человек. Назвать точное число реконструированных домов весьма сложно, по различным оценкам, цифра колеблется от 200 до 2000. Каждый год реконструируются в среднем 67 домов, московское правительство планирует воссоздать порядка 30 объектов. Например, реконструированный дом общей площадью 560 кв. м на Поварской улице сейчас входит в состав элитного жилого комплекса: этот особняк был построен по проекту архитектора К. И. Андреева и является памятником архитектуры. Такая же участь постигла особняк в Большом Афанасьевском переулке, дом 32: по некоторым данным, сейчас в нем живут представители компании «Альфа-групп». Другое реконструированное здание — на Малой Молчановке, дом 6 — имеет 5 этажей, в нем расположены 7 квартир: у этого жилого особняка — своя территория, многоуровневая охрана, площадь квартир — до 420 кв. м... Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, строго охраняются Государственным управлением по охране памятников (ГУОП). По закону «Об объектах культурного наследия...» владелец не может делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутреннюю планировку, а любой ремонт, даже самый простой, должен тщательно согласовывать с ГУОП. При этом собственник имеет право только на реставрацию здания, которая не нарушает историко-художественную ценность дома. В московском правительстве до сих пор спорят, что выгоднее: заниматься памятниками архитектуры самим и получать прибыль от аренды или все-таки отдавать дома в частные руки.
История одного проекта
«Многие квартиры спланированы неудобно, фасады лишены запоминающихся композиционных находок и декоративных деталей (за исключением майоликового панно “Лебеди и русалки” художника А. Я. Головина. — Примеч. авт.), их убранство определяют плоские эркеры — излюбленная тема авторов доходных домов. Перекрытия деревянные, что сулит в будущем много проблем», — так характеризует дом современный архитектор Владимир Соловьев («Между Тверским бульваром и Гнездниковским переулком», «Архитектура и строительство Москвы»).
Ныне жителям современного мегаполиса едва ли придет в голову называть небоскребом здание в 10 этажей. А вот доходный дом, который построил обеспеченный немецкий инженер Эрнст-Рихард Карлович Нирнзее, сразу же стал сенсацией и был окрещен горожанами «тучерезом», а заодно и «домом холостяков», поскольку задумывался он как доходный для одиноких интеллигентов средней руки — адвокатов, врачей, художников, актеров, журналистов...
При всей своей внешней непритязательности проект в каком-то смысле предвосхитил зарождение конструктивистского направления в архитектуре с его идеями домов-коммун и минималистского быта: бесконечные коридоры на Побразных этажах, где дети устраивали велосипедные гонки и игры в прятки, одно и двухкомнатные квартиры, площадь которых не превышала 47 кв. м (что, в принципе, нетипично для доходных домов с роскошными апартаментами), крохотные прихожие и санузлы. Кухонь не было вовсе. Их отсутствие компенсировала развитая система обслуживания. По воспоминаниям жильцов, в доме была столовая и еду развозили на лифтах, а на этажах располагались «самоварные» комнаты, где дежурным горничным в любое время суток можно было заказать чаю.
Но «изюминка» дома Нирнзее — плоская крыша. И надо сказать, ей много пришлось пережить на своем веку. В сооруженном здесь зимнем павильоне снимали кинофильмы по русской классике и комедии немного позже шикарный ресторан с незатейливым названием «Крыша», кинотеатр и смотровая площадка стали одним из самых популярных мест в Москве. Красноречивым свидетельством тому является объявление, опубликованное на страницах журнала «Красная Нива»: «Крыша московского небоскреба. Гнездниковский п., 10. Единственное летом место отдыха, где в центре города представляется возможность дышать горным воздухом и наслаждаться широким открытым горизонтом — незабываемые виды на всю Москву с птичьего полета... Подъем на лифте с 5 часов вечера бесперерывно. Входная плата на крышу с правом подъема 20 к. Оркестр с 9 часов вечера».
Если для посетителей кровля была сродни аттракциону, то для жителей дома — зоной отдыха. Рассказывают, что в разбитом на ней сквере с фонтаном старики допоздна «резались» в шахматы, дети играли в футбол и волейбол (и не беда, если мяч улетал за ограждение), ходили в многочисленные кружки, а зимой катались с ледяной горки. В послевоенные годы здесь продолжали устраивать киносеансы, производили салютные залпы по праздникам, а открывшиеся в доме три детских сада выводили сюда детей на прогулку. Место полюбилось и «киношникам». Эльдар Рязанов снимал на этой крыше сцены из «Служебного романа», Савва Кулиш — «Сказки старого Арбата», Карен Шахназаров — «Курьера».
Скоро дому Нирнзее предстоит отпраздновать свой 100летний юбилей. За это время изменился уклад жизни его обитателей, произведших перепланировку квартир, в результате чего удалось выкроить крохотные кухни, а кое-где и увеличить количество комнат. А вот вход на крышу закрыт. Как объясняет сей факт Владимир Соловьев, потому что «ее покрытие ветшает, свинцовую гидроизоляцию сняли во время одного из ремонтов, после чего на верхнем этаже появились протечки. Дом капитально не ремонтировался, и его коммуникации находятся в аварийном состоянии». Однако это обстоятельство нисколько не останавливает потенциальных жильцов, словно магнитом притягивающихся в это место, — в интернет-сообществе, посвященном дому Нирнзее, нередко можно увидеть объявления следующего содержания: «Несколько лет назад я проживал в вашем доме. Очень хочу вернуться. Не подскажете контакты людей, сдающих/продающих квартиру?..».
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
