Исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного Кодекса.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном 35 статьей Земельного кодекса, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Анализ практики показывает, что количество исков об определении порядка пользования имуществом, рассматриваемых судами, достаточно велико, что обусловлено таким юридическим фактом, как нахождение имущества в общей собственности (совместной либо долевой), и наличием конфликтных отношений между участниками в вопросе владения и пользования.
Большинство случаев касаются определения порядка пользования долевой собственностью.
Среди указанной категории дел многочисленными являются споры об определении порядка пользования земельными участками, на которых, как правило, находятся объекты недвижимого имущества.
Материально-правовые отношения, возникающие при определении порядка пользования земельным участком, определяют содержание исковых заявлений по этим делам и особенности их подготовки к судебному разбирательству. Разрешение споров, связанных с разделом либо установлением порядка пользования земельным участком, во многом зависит от оценочных выводов суда, задача которого сводится к выбору оптимального варианта из числа предложенных экспертом.
Анализ законодательства РФ и судебной практики позволяет выявить ряд спорных моментов, касающихся определения порядка пользования земельными участками в судебном порядке, а также выработать ряд практических рекомендаций, связанных с разрешением указанной категории земельных споров, в связи с чем необходимо отметить следующее.
Основания обращения в суд. Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из указанной нормы следует, что иск об определении порядка пользования может быть предъявлен в суд при наличии документов, подтверждающих возникновение долевой собственности, в противном случае материально-правовые основания для обращения в суд будут отсутствовать.
Судебная практика в ряде случаев исходит из того, что если расположенный на спорном земельном участке объект недвижимого имущества находится либо находился в долевой собственности, то и земельный участок, на котором расположен данный объект, также находится в долевой собственности независимо от наличия у сторон правоустанавливающих документов на самостоятельные земельные участки.
В качестве примера можно привести Определение ВС РФ N 4-КГ13-34, в котором суд подтвердил правомерность указанной позиции, однако данная позиция представляется не совсем правильной, поскольку в данном случае индивидуальная частная собственность необоснованно рассматривается в качестве долевой собственности, что влияет на способы защиты нарушенного права.
Подсудность. В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела об определении порядка пользования имуществом.
В п. 10 разъяснений ВС РФ "Ответы Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации на вопросы судов по применению норм ГПК РФ" ВС РФ, отвечая на вопрос, подсудны ли мировому судье дела об устранении препятствий в пользовании имуществом, указал, что согласно п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела об определении порядка пользования имуществом.
Поскольку устранение препятствий в пользовании является одним из элементов определения порядка пользования, то такая категория дел также подсудна мировым судьям.
Из данной правовой позиции можно сделать следующие выводы: иск об определении порядка пользования земельным участком по своей правовой природе является негаторным; под определение порядка пользования попадает любой негаторный иск.
Однако второй вывод представляется неверным, поскольку выходит за рамки п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ, при этом данные разъяснения порождают противоречивую судебную практику.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Согласно обзору Нижегородского областного суда "Особенности рассмотрения споров о границах земельных участков" все земельные споры, кроме определения порядка пользования земельным участком, должны рассматриваться районными судами.
Судебная практика Нижегородской области и всей Российской Федерации показывает рассмотрение земельных споров (в частности, споров о границах участков) и мировыми, и районными судами.
Это обстоятельство ослабляет авторитет правосудия и ограничивает его доступность. В этой связи, принимая на рассмотрение споры об определении порядка пользования земельными участками, суды должны руководствоваться п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ и такие споры должны рассматриваться мировыми судьями. Остальные иски о правах на земельные участки должны рассматриваться районными судами.
Отличной от ВС РФ правовой позиции придерживается и Московский областной суд, который в "Бюллетене судебной практики Московского областного суда по уголовным и гражданским делам", отвечая на вопрос, к чьей подсудности - мирового судьи или федерального районного суда относятся требования по иску владельца земельного участка к владельцу соседнего земельного участка об устранении препятствий в пользовании земельным участком и установлении разделяющей границы, указал, что дела по имущественным спорам, которые не имеют стоимостной оценки, в том числе и о защите титульного владения, например права собственности, от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторные иски), об установлении сервитутов и т.д., подсудны федеральным районным судам, а не мировым судьям.
Таким образом, некорректно сформулированный ответ ВС РФ повлек за собой противоречивую судебную практику, при этом указанная правовая позиция в ряде случаев корректируется судами самостоятельно.
Представляется правильным подход к решению данной проблемы О.В. Журавлевой и В.А. Майбороды, которые указывают, что согласно норме п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ речь идет не о любом имуществе, а об имуществе, находящемся в общей собственности, что предполагает применение ст. 247 ГК РФ.
В случае если спор об устранении препятствий в пользовании имуществом возникает не между его сособственниками, то речь идет о применении ст. 304 ГК РФ, т.е. о негаторном иске.
Таким образом, требование об устранении препятствий в пользовании имуществом может быть как составным элементом иска об определении порядка пользования общим имуществом и, соответственно, подсудно мировому судье, так и самостоятельным негаторным иском, неподсудным мировому судье.
Иными словами, определять порядок пользования можно при условии нахождения спорного имущества в долевой собственности, и тогда подобные споры будут подсудны мировому судье, в остальных случаях споры, касающиеся земельного участка и возникающие между иными лицами, помимо сособственников, будут подсудны районным судам.
Экспертиза. Рассмотрение земельных споров судами имеет процессуальные особенности, одной из которых является то, что они разрешаются по результатам судебных экспертиз, поскольку их разрешение, помимо юридических знаний, требует специальных познаний в области геодезии, картографии, строительства и др., которыми судьи не обладают, в связи с чем возникает необходимость в назначении экспертиз.
Споры об определении порядка пользования земельными участками практически всегда разрешаются по результатам судебной экспертизы, поскольку обращению в суд предшествуют конфликтные отношения сторон, и определение порядка пользования во внесудебном порядке невозможно ввиду противоречивых интересов сторон.
Анализ судебной практики позволяет в общем виде определить вопросы, которые должны быть разрешены при проведении судебной экспертизы по делу об определении порядка пользования земельным участком:
1) эксперту в присутствии сторон и третьих лиц произвести обследование земельного участка (указываются идентифицирующие признака земельного участка), по результатам которого составить ситуационный план, отразив на нем внешние и внутренние границы, существующие строения, сооружения, заборы, включая входы, коммуникации, иные искусственные и естественные объекты, а также площади фактически используемых сторонами земельных участков;
2) по предложению истца и ответчика составить варианты определения порядка пользования земельным участком, а также разработать иные варианты с учетом расположенных на земельном участке объектов и обеспечения доступа к ним сторон при условии соблюдения установленных законодательством РФ СНиП, СанПиН, СП с указанием координат частей земельных участков и их площади.
Постановка вопросов в каждом случае должна учитывать обстоятельства конкретного дела, в связи с чем вопросы, подлежащие разрешению экспертов, могут существенно отличаться от предложенных, однако получение ответов как минимум на указанные вопросы позволит судье иметь представление о положении дел.
Законность и обоснованность судебного акта. Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Анализ судебной практики позволяет определить алгоритм, при соблюдении которого судебный акт будет соответствовать указанным требованиям:
• Во-первых, необходимо установить факт наличия долевой собственности как необходимое материально-правовое условие определения порядка пользования земельным участком. Указанное обстоятельство должно подтверждаться соответствующими правоустанавливающими и (или) правоудостоверяющими документами, при этом в силу п. 9 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
• Во-вторых, необходимо установить факт раздела дома либо определения порядка пользования домом и иными объектами недвижимого имущества, которые находятся на спорном земельном участке, при их наличии, в противном случае если расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимого имущества не разделены в натуре либо не определен порядок пользования ими, то в иске об определении порядка пользования земельным участком должно быть отказано, поскольку иск об определении порядка пользования земельным участком производен от раздела объектов недвижимого имущества. В пользу правомерности указанной позиции свидетельствует анализ судебной практики. Так, в Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 33-3447 суд указал, что рассмотрение требований об определении порядка пользования земельным участком без учета, каким образом будет определен порядок пользования жилым домом, нельзя признать правильным, поскольку не установлено, как будет осуществляться порядок пользования жилым домом. В связи с чем и невозможно определить, каким образом должен осуществляться проход к части жилого дома, занимаемого истцами и ответчиком, поэтому суд отменил судебный акт нижестоящей инстанции в части определения порядка пользования земельным участком. Указанные требования в равной степени применимы и к разделу земельного участка. Аналогичных правовых позиций придерживаются и иные суды.
• В-третьих, необходимо получение в качестве доказательства плана спорного земельного участка, на котором будут отражены внешние и внутренние границы, постройки и пр., поскольку определение порядка пользования должно обеспечивать доступ сторон к расположенным на земельном участке объектам, в противном случае решение суда не будет отвечать требованиям обоснованности. Для решения данного вопроса назначается экспертиза, которая впоследствии будет положена в основу судебного акта.
• В-четвертых, необходимо установить факт сложившегося землепользования, в том числе на предмет его соответствия имеющимся правоустанавливающим документам: если стороны на протяжении продолжительного периода времени владеют земельными участками и площадь этих частей соответствует площади, указанной в правоустанавливающих документах, то в данном случае можно утверждать о сложившемся порядке пользования, однако необходимо учитывать обстоятельства конкретного дела и поведение сторон, при этом если площадь, находящаяся в фактическом пользовании хотя бы одной из сторон, не соответствует площади, указанной в правоустанавливающих документах, то в данном случае нельзя говорить о сложившемся порядке пользования земельным участком, поскольку в данном случае имеет место самовольное занятие земельного участка.
• В-пятых, суд должен выбрать вариант порядка пользования земельным участком, не нарушающего права и законные интересы сторон: сложившийся порядок пользования, доступ к существующим постройкам, объектам, возможность доступа к коммуникациям, соблюдение СНиП и пр.
• В-шестых, в резолютивной части решений суда необходимо указание координат частей земельных участков, которыми должны пользоваться стороны, что придаст судебному акту свойство стабильности.
Спорным является вопрос о возможности пересмотра порядка пользования земельным участком.
По смыслу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступивший в законную силу судебный акт является обязательным для всех без исключения органов, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории РФ. В Апелляционном определении Саратовского областного суда по делу N 33-4710 суд указал, что несогласие с ранее принятым решением суда само по себе не может служить основанием для пересмотра установленного порядка пользования земельным участком.
В Апелляционном определении Ульяновского областного суда по делу N 33-929, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд указал, что судом обоснованно не учтены строения истца лит. А1, А2 и необходимость их обслуживания, так как данные строения являются самовольными. При их строительстве К.В. знал о границах земельного участка, находящегося в его пользовании, однако возвел пристрои в непосредственной близости к границе земельного участка, находящегося в пользовании других сособственников.
Судебная коллегия обратила внимание, что возведение построек не может являться основанием к пересмотру сложившегося в течение длительного времени порядка пользования земельным участком.
В этой связи можно сделать вывод, что судебный акт, которым определен порядок пользования земельным участком, не может быть произвольно пересмотрен, при этом создание ситуации, при которой формально появляются основания для его пересмотра, следует квалифицировать как недобросовестное поведение.
Представляется, что судебный акт, которым определен порядок пользования земельным участком, может быть пересмотрен в порядке и при наличии оснований, которые предусмотрены главой 42 ГПК РФ.
В заключение необходимо отметить, что качественное выполнение указанных практических рекомендаций участниками судебного процесса является условием правильного рассмотрения спора об определении порядка пользования земельным участком, принятия законного и обоснованного судебного акта и гарантом восстановления нарушенных прав в сфере земельных отношений.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
