Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Понятие и назначение земельного кадастра
Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель РФ, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле.
Государственный земельный кадастр является основой, а по некоторым вопросам частью государственных отраслевых кадастров (водного, лесного, экологического, горного).
Сведения государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков, совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель.
Назначение земельного кадастра состоит также в том, чтобы вести учет и оценку прочно связанной с землей недвижимости: строений, сооружений и других имущественных объектов, расположенных на земельном участке. Это новое направление в ведении земельного кадастра впервые определено Указом Президента РФ № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".
Земельный кадастр предназначен для обеспечения местных администраций, других государственных органов и заинтересованных организаций, а также граждан сведениями о земле в целях организации ее рационального использования и охраны; регулирования других земельных отношений, землеустройства, обоснования размеров платы за землю, оценки хозяйственной деятельности.
Практическое значение сведений, содержащихся в земельном кадастре.
Владельцу земли важно знать, соответствует ли его фактическое владение тем официальным данным, которые зафиксированы (зарегистрированы) в документах земельного кадастра. Если эти данные имеют какие-либо расхождения с фактами, их требуется устранить во избежание последствий для пользователя земли.
Дело в том, что закон охраняет и обеспечивает правовую защиту только тем правам, которые зарегистрированы государственными органами, ведущими земельный кадастр, и находят отражение в земельно-правовой документации. Это имеет значение, например, при выкупе земельного участка для государственных или общественных нужд, что часто бывает на практике; продаже земельного участка; передаче его по наследству и других сделках с землей и недвижимостью на ней. Сделка не состоится, если на руках у продавца не будет полных достоверных сведений о земле. Да и без таких сведений вряд ли разумный покупатель решится совершить сделку.
К документам земельного кадастра непременно обращаются при разрешении земельных споров, определении размера возмещения потерь и убытков, причиняемых владельцам земли, в других ситуациях, когда возникает необходимость защиты земельных прав граждан и организаций.
Органы, ведущие земельный кадастр, обязаны по просьбе заинтересованных лиц предоставлять им документы земельного кадастра, подтверждающие их права на земельных участок и недвижимость на нем. За предоставление этих документов взимается небольшая плата, возмещающая расходы по оформлению земельно-кадастровых документов.
Содержание земельного кадастра
Государственный земельный кадастр ведется по единой для всей Федерации системе. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре.
Содержание кадастра определяется Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, которое утверждено постановлением Правительства РФ № 622.
Во-первых, в кадастре содержатся данные о земельных участках и субъектах земельной собственности, землепользования и аренды земли, целевом назначении земельных участков, характере их использования. Государственная регистрация (запись) этих данных производится на основании решений компетентных органов о предоставлении земель, определении границ земельного участка в натуре, после оформления и выдачи документов, удостоверяющих право на земельный участок.
Во-вторых, кадастр содержит данные количественного учета земель. В соответствии с их фактическим состоянием и использованием в нем указываются сведения о распределении земельных площадей по субъектам земельной собственности, землепользования, аренды земель, угодьям, населенным пунктам, районам. Отдельно выделяются земли особо охраняемых территорий, места проживания малочисленных народов, а также нерационально используемые, нарушенные, малоценные земли, деградированные сельскохозяйственные угодья и земли, загрязненные опасными веществами.
В-третьих, фиксируются необходимые сведения о качественном состоянии земель. Они состоят из данных, получаемых в результате проведения земельно-кадастрового районирования, группировки почв и классификации земель на категории, классы и подклассы в зависимости от их природных (естественных) свойств и признаков (механического состава почв, подстилающей породы, рельефа, негативных процессов эрозии, засоления, заболачивания, технологических, экологических, градостроительных свойств, и т.д.), влияющих на использование земли. Каждой выделенной группе почв земель присваивается определенный показатель (балл), определяющий их сравнительную ценность по естественным (природным) свойствам.
В-четвертых, в кадастре дается оценка земель, т.е. определяется их сравнительная ценность как средства производства в сельском хозяйстве и пространственного (операционного) базиса, а также степень эффективности их использования. Критерии оценки земель различаются в зависимости от целевого назначения земель. Наряду с общим критерием для всех земель местоположением земельного участка для оценки земель сельскохозяйственного назначения основным критерием служит производительная способность земли, для земель лесного фонда продуктивность земель, их природоохранное, рекреационное значение, для земель населенных пунктов функциональное использование, степень социального и инженерно-транспортного обустройства, экологическая ситуация. Оценка земель выражается в системе натуральных (в центнер га) и стоимостных (в руб. га) показателях, показывающих насколько использование одних земель доходнее, выгоднее использования других.
Важной составной частью земельного кадастра является также ведение учета, оценки государственной регистрации объектов недвижимости, расположенных на земельных участках их собственников, пользователей и других владельцев. Поэтому все владельцы обязаны предоставлять органам, ведущим земельный кадастр, не только сведения о земле, но и необходимые данные об объектах недвижимости на их земельных участках. При ведении этой и других частей государственного земельного кадастра следует руководствоваться Методическими указаниями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость и Методическим указаниями о Регистре прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, утвержденными Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
Государственной Думой РФ принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по которому функции государственной регистрации возлагаются на органы юстиции. Однако, создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъекты РФ будут проводить поэтапно, завершив это сложное мероприятие (ст. 33).
Субъекты РФ разрабатывают специальные программы ведения государственного земельного кадастра, чтобы обеспечить его ведение на современном уровне. При этом они руководствуются федеральной программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра", утвержденной постановлением Правительства РФ № 932.
Все кадастровые сведения о земле оформляются документами: специальной базовой (постоянной), периодически обновляемой и ежегодно составляемой документацией. По своей форме земельно-кадастровая документация может быть текстовой (цифровой) и планово-картографической с применением современных технических систем. Состав земельно-кадастровой документации, ее формы унифицированы и утверждаются Роскомземом. Ответственность за достоверность сведений и данных, помещаемых в кадастровой документации, несут руководители местных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, на которых возлагается ведение земельного кадастра.
Госкомзем организует все работы по картографированию земельных угодий, обследованию, изысканию и оценке земель, разрабатывает методические указания и инструкции по ведению кадастра, обобщает и анализирует земельные отчеты субъектов РФ. Ежегодно, не позднее 30 апреля Госкомзем представляет Правительству РФ национальный доклад о состоянии и использовании земель, составляемый им совместно с Госкомэкологии России на основе данных государственного земельного кадастра и мониторинга земель.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель. Объектами мониторинга земель являются все земли РФ.
К задачам мониторинга земель относятся: своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов; информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного управления земельными ресурсами, а также владельцев земельных участков.
В зависимости от целей наблюдения и охватываемой территории мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Поэтому мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.
Собранные путем мониторинга материалы служат правовым основанием для принятия необходимых решений компетентными государственными органами в соответствии с задачами их повседневной деятельности в области использованием и охраной земель. Следовательно, органы, ведущие мониторинг, сами не принимают решения, обязывающие пользователей земель и других природных ресурсов совершать те или иные действия по установлению земельных правонарушений или проведению работ, устраняющих угрозу ухудшения состояния земель и окружающей природной среды. Такие правообязывающие решения могут принимать государственные органы, ведущие земельный кадастр, контроль за использованием земель, землеустройство и др.
Мониторинг, будучи мероприятием по наблюдению за состоянием земель, повышает эффективность деятельности органов государственного управления земельными ресурсами. Полученные материалы объективно характеризуют физические, химические, биологические процессы в окружающей природной среде, уровень загрязнения почв, водных объектов, последствия его влияния на растительный и животный мир. Это дает возможность органам государственного управления предъявлять определенные требования к землепользователям по устранению правонарушений в области использования и охраны земель, а также привлечению к ответственности лиц, виновных в этих нарушениях.
Общий мониторинг за состоянием окружающей природной среды в целом возлагается на Государственный Комитет РФ по охране окружающей среды и его территориальные органы в республиках в составе РФ, краях, областях, автономных образованиях, городах Москве и Санкт-Петербурге. Мониторинг земель часть общего мониторинга. Положение о мониторинге земель в Российской Федерации утверждено постановлением Правительства РФ № 4911.
Ведение мониторинга земель
Мониторинг земель является составной частью общего мониторинга за состоянием окружающей природной среды. Он охватывает, как уже было сказано, все земли РФ, независимо от форм собственности, целевого назначения и характера использования земель.
В процессе мониторинга проводятся систематические наблюдения (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель. При этом выявляются изменения, и производится оценка состояния землепользовании, угодий, полей, участков, процессов, связанных с изменением плодородия почв, их загрязнения пестицидами, тяжелыми металлами, радионуклидами, другими токсичными веществами. Изучается также состояние земель населенных пунктов, объектов нефтедобычи и газодобычи, очистных сооружений, водохранилищ, свалок, складов горюче-смазочных материалов, удобрений, стоянок автотранспорта, мест захоронения токсичных промышленных отходов и радиоактивных материалов, а также других промышленных объектов.
Все наблюдения за состоянием земель, осуществляемые при мониторинге посредством съемок с космических аппаратов, высотных самолетов, с помощью малой авиации, а также наземных съемок и наблюдений, подразделяются в зависимости от сроков и периодичности их проведения на базовые (на момент начала ведения мониторинга), периодические (через год и более) и оперативные (фиксирующие текущие изменения).
Мониторинг земель ведется Государственным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Государственным комитетом РФ по охране окружающей среды при участии Минсельхозпрода РФ и других заинтересованных министерств и ведомств. Полученные данные накапливаются в архивах (фондах) и банках данных автоматизированной информационной системы. Госкомзем и его органы на местах представляют в соответствующие органы исполнительной власти РФ и субъектов РФ согласованные с Государственным комитетом РФ по охране окружающей среды сведения (доклады) о состоянии земель в регионе, а при выявлении особо опасных процессов направляют оперативные сводки.
Мониторинги ведутся также для изучения экологического состояния других природных ресурсов (вод, атмосферного воздуха, лесного фонда и т.д.).
Органы государственного, производственного и общественного экологического контроля используют данные мониторинга земель, подземных и поверхностных вод, атмосферного воздуха и других природных объектов в своей повседневной деятельности.
Постановлением Совета Министров Правительства РФ утверждена Государственная программа мониторинга земель Российской Федерации. Эта программа разработана в соответствии с названным постановлением Правительства РФ. № 491 "О мониторинге земель" и предусматривает поэтапное введение на территории РФ мониторинга земель, представляющего собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов.
В ближайшие годы задачами мониторинга, как это определено Программой, являются: формирование нормативно-правовой и научно-методической базы мониторинга земель; ландшафтно-экологическое районирование территории РФ с введением ареалов основных негативных процессов по видам и степени их воздействия на состояние земель; формирование информационной базы мониторинга земель; совершенствование существующих и внедрение новых методов, технических средств и технологий мониторинга земель; формирование организационных структур мониторинга земель.
В результате выполнения Государственной программы мониторинга земель РФ будет создана информационная база данных о состоянии земельного фонда. Это позволит обоснованно судить о степени суммарного воздействия негативных процессов и явлений, вскрывать закономерности в развитии и своевременно проводить диагностику и оценку этих процессов и явлений, разрабатывать меры по предупреждению и устранению последствий негативных влияний техногенного и природного характера, на более высоком качественном уровне осуществлять контроль за состоянием земель, их использованием и охраной.
В РФ создается многоуровневая информационная база мониторинга земель, налаживается постоянно действующая система прогноза, предупреждения и устранения последствий негативных процессов, влияющих на качество и использование земель.
Охрана земель
Охрана земель включает в себя систему правовых, организационных, экономических, технологических и других мероприятий, направленных на их рациональное использование, охрану и повышение плодородия почв, недопущение необоснованного изъятия наиболее ценных земель из сельскохозяйственного и лесохозяйственного оборота.
Требование охраны земель касается всех ее пользователей как сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного направления, а также государственных органов и должностных лиц, решающих вопросы землепользования. Главной заботой должна быть охрана ценных плодородных сельскохозяйственных угодий. Для нужд промышленности и строительства разрешается отводить земли худшего качества. Пахотные и другие ценные для сельского хозяйства угодья могут изыматься только в исключительных случаях, когда нет иных вариантов отвода.
В земледелии охрана плодородия земель каждодневная обязанность сельскохозяйственных предприятий и оказывается для них непростой задачей. Это сохранение и улучшение почв, предотвращение деградации и нарушения земель от эрозии других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности.
Как правило, меры по охране земель должны осуществлять ее собственники, владельцы, пользователи, арендаторы за свой счет в случаях причинения вреда земле другими субъектами за счет причинителей вреда. Предусматриваются, безусловно, меры по охране земель и за счет бюджета или специальных фондов, поскольку не всегда возможно осуществить эти меры только за счет субъектов права на землю. Ведь иногда необходимы крупные затраты средств и труда, которые под силу только государству. За счет республиканского и местного бюджета осуществляются, например, республиканские и региональные программы охраны земель. Субъекты РФ и местные администрации принимают экологические программы, в которых предусматривается комплекс мероприятий по охране земель. В этих программах предусматриваются конкретные работы по освоению новых земель, улучшению сельскохозяйственных угодий, повышению плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда, проведению работ по улучшению деградированных земель и земель, подлежащих консервации и др.
Такой широкий круг вопросов определяется с учетом местных, региональных условий. На местах могут предусматриваться и другие мероприятия, проводимые за счет бюджета. На охрану земель направляются платежи за землю. Зачисляемые в бюджет, они расходуются на мероприятия по охране земель, материальное стимулирование субъектов, усиленно осуществляющих эти меры, что повышает их материальную заинтересованность в рациональном использовании земель. Эти средства расходуются также на проведение землеустройства и социальное развитие территории, в чем также заинтересованы все собственники, владельцы, пользователи, арендаторы. На охрану земель направляются средства, полученные государством в счет возмещения потерь сельскохозяйственного производства, которыми распоряжаются местные администрации. Законом РФ "Об охране окружающей природной среды" (ст. 21) предусмотрено также создание республиканских и местных экологических фондов, в которые зачисляются средства, взысканные за загрязнение природы. Часть этих средств направляется также на охрану земель.
Экономическое стимулирование охраны земель
Экономическое стимулирование охраны земель направлено на повышение заинтересованности собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в сохранении и повышении плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности.
Экономическое стимулирование охраны земель включает:
- выделение и использование средств из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов, а также средств, поступающих в порядке штрафов и из иных источников, на восстановление плодородия почв, проведение агротехнических, лесомелиоративных и иных почвозащитных мероприятий, благоустройство территорий поселений, развитие федеральной и межселенной инженерно-транспортной инфраструктуры в соответствии с федеральными, региональными и местными программами;
- освобождение от платы за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения, на период, предусмотренный проектом производства работ, а также занятые противоэрозионными, пастбище-защитными и полезащитными лесонасаждениями;
- компенсацию убытков, причиненных снижением доходов в результате временной консервации земель, нарушения использования земель вследствие стихийных бедствий, передачи земель под государственные и муниципальные защитные лесные насаждения и иные природоохранные объекты.
Допускается полная или частичная компенсация собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земельных участков произведенных ими затрат на использование и охрану земель, повышение плодородия почв. Она производится за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.
Законодательство содержит ряд независимых друг от друга групп условий, наличие которых (в случае принятия соответствующих норм финансового и административного законодательства) дает право пользователям земли на получение финансовой поддержки за счет госбюджета.
Эти условия следующие:
1) необходимость восстановления земель, нарушенных не по вине пользователей земли, за счет госбюджета. Здесь подразумевается, прежде всего, рекультивация земель, ранее временно предоставленных горным предприятиям, изыскательским партиям и другим пользователям. Но средства для рекультивации выделяются (в т.ч. из госбюджета) не пользователям земли, а организациям, повредившим эти земли, на которые возлагается обязанность провести рекультивацию земель и передать их пользователю. Главным здесь надо считать обязательство государства предоставить (вернуть) рекультивированную землю прежнему пользователю земли, который будет иметь экономический стимул ее дальнейшего использования. Этим обеспечивается стабильность использования земли. Более того, если пользователь земли знает, что земля будет ему возвращена, он будет уделять внимание проекту рекультивации и качеству работ; можно ждать, что он проявит необходимый интерес к своему будущему землепользованию, начиная со стадии отвода части его земли во временное пользование;
2) освобождение от платы за земельные участки, находящиеся в стадии сельскохозяйственного освоения, на период, предусмотренный проектом производства работ. Это правило исходит из того, что в период освоения новых или мелиорирования уже используемых земель, эти угодья являются бесхозными. Освобождение от платы таких участков представляется даже не льготой, а финансово правовым выражением известного экономического факта. В настоящее время многие мелиорированные проекты не содержат полного "расписания" намечаемых работ, то есть, не предусматривают точных сроков их начала и окончания. Это серьезный пробел. Приведенное правило может быть полезно для ликвидации указанного пробела. Вместе с тем закон не предусматривает альтернативного варианта регулирования, а именно, отсрочки (переноса) платежа за осваиваемый участок на более поздний срок. Этот вариант более справедлив и более выгоден для "казны", т.к. невыплаченные пользователем земли суммы не пропадают для нее вовсе, а только востребуются позднее. Для этого есть и экономическое основание: после проведения мелиорации участок должен давать больше дохода, чем раньше. Указанный вариант регулирования имеет немалое дисциплинирующее значение. Он препятствует проведению недостаточно продуманных или недостаточно обеспеченных мелиоративных работ, при которых пользы не получает ни общество, ни пользователь земли;
3) частичная компенсация пользователю земли из средств госбюджета за снижение дохода, которое произошло в результате временной консервации земель, нарушенных не по вине пользователя угодий. Здесь приводится ситуация, сходная с временным изъятием сельскохозяйственных земель для горнодобывающих предприятий или изыскательских работ. Разница в том, что временное изъятие производится легально, так что последствия оказываются предсказуемыми, тогда как рассматриваемый случай относится к непредсказуемым нарушениям. Например, если поверхность поля проседает под воздействием горных выработок, это поле приходится переводить в разряд временно непригодных площадей. На соответствующее горнодобывающее предприятие возлагается обязанность привести поле в пригодное состояние, хотя площадь этого поля никогда предприятию не отводилась и не должна была отводиться. Возможны и другие случаи консервации земли: в случае ее химического отравления соседними промышленными производствами, прекращения ведущихся на ней мелиоративных работ, непредвиденного подтопления или засоления и т.п. Однако в двух последних случаях уместна помощь пострадавшему хозяйству не за счет госбюджета, а за счет Госстраха. Естественно, что выпадение из производства части продуктивной площади вызывает у соответствующего хозяйства либо прямые убытки, требующие дополнительных затрат, либо, компенсации упущенной выгоды. Этим можно объяснить, почему закон предусматривает "частичную компенсацию" затронутых этой компенсации, очевидно, должно быть сделано в подзаконных актах);
4) материальное поощрение пользователей земли, выполнивших работы по улучшению качества земель, повышению плодородия почв и продуктивности земель лесного фонда.
Законодатель не уточняет формы возможного поощрения, оставляя их на усмотрение государственных органов исполнителей закона.
Но если попытаться проанализировать действия государственных органов, то можно увидеть три основные формы поощрения:
а) льгота при плате за землю;
б) возмещение за счет госбюджета части или полной стоимости капитальных работ, выполненных пользователем угодий;
в) принятие на счет госбюджета всех или части расходов пользователя земли, необходимых для поддержания результатов проделанных работ.
В финансовом отношении наиболее приемлема для госбюджета первая форма. Она должны заключаться в том, что несмотря на повысившийся чистый доход, получаемый пользователем угодий, ставка земельной платы не должна повышаться по крайней мере в течение того срока, за который окупятся сделанные вложения. После истечения этого срока повышение ставки платежей должно быть умеренным, с тем, чтобы пользователь земли смог регулярно получать прибыль на ту сумму средств, которую он затратил.
Вторая и третья формы желательны в тех случаях, когда сравнительно небольшая поддержка со стороны госбюджета будет стимулировать пользователей земли вкладывать собственные средства в мероприятия по капитальному улучшению и защите своих угодий. Эти формы могут служить альтернативой односторонним мелиоративным и защитным работам, целиком выполняемым за счет государства. В этих случаях государство может претендовать на часть тех земельных доходов, которые возросли в результате проведения мелиоративных работ.
Во всех случаях, проведение в жизнь рассматриваемой нормы требует резкого повышения авторитета государственной землеустроительной службы. Эта служба должна не только удостоверять сам факт и полезность результатов проводимых пользователями земли работ, их стоимость, влияние на окружающие земли и т.п. обстоятельства. Землеустроительная служба должна заранее знакомиться с проектами мелиорации и защиты земель, согласовывать места, сроки и порядок выполнения работ, контролировать их проведение, брать на себя ответственность за их результаты.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
