Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. Связаться с автором
Перепродажа недвижимости – вид бизнеса, давно ставшего популярным в Соединенных Штатах Америки и странах Европы. В России он пока не получил столь широкого распространения. Причин этому, по мнению экспертов, несколько. Первая – достаточно крупные вложения денег на начальном этапе. Вторая – большой риск не получить при продаже нужной цены. Третья – особенности рынка недвижимости и регулирующих его законодательных норм.
Однако и в нашей стране уже можно найти примеры предпринимателей, хорошо зарабатывающих с помощью перепродажи недвижимости.
Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости
Чтобы начать зарабатывать на перепродаже недвижимости, специалисты рекомендуют оформить бизнес. Покупать и продавать квартиры могут и физические лица, однако частое совершение подобных сделок будет замечено налоговой инспекцией. Налог для физических лиц составляет 13% от суммы продажи, что больше, чем для ИП, а получить налоговый вычет можно лишь однократно и на лимитированную в законе величину.
Необходимо правильно выбрать систему налогообложения. Удобнее всего будет упрощенная схема «доходы за вычетом расходов», при которой необходимо уплачивать 15% от этой суммы.
Следующий шаг – исследование рынка, в ходе которого следует посмотреть, как продаются разные виды недвижимости в зависимости от различных факторов – местоположения, типа, класса, сезона и др. Исследование позволит оценить разброс цен и избежать потери денег при продаже.
Далее необходимо составить план действий и расходов. Необходимо стремиться совершать сделки как можно быстрее. Например, оформление ипотеки или кредита займет дополнительное время. Следует учесть все виды затрат – на покупку объекта, возможный ремонт, рекламу для покупателей, уплату налогов, юридические услуги. Некоторую сумму следует выделить на непредвиденные расходы.
Нужно просчитать способы возмещения убытков, если объект долго не удастся продать, предусмотреть возможность сдачи его в аренду.
Чтобы не терять время при покупке и продаже, нужно внимательно изучить, как оформляются эти сделки, какие нужны документы, куда следует обращаться, чтобы зарегистрировать право собственности и др.
Как выбрать правильный объект для покупки
Важно выбрать для покупки пользующийся спросом у покупателей объект. Наибольшим спросом пользуется недвижимость в местах с развитой инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой. Немаловажное значение имеет уровень преступности в районе размещения объекта.
Если объект недвижимости жилая квартира, стоит подумать о целесообразности наличия в ней отделки. Квартиры без отделки дешевле, а покупатели часто переделывают отделку под свой вкус.
В тоже время квартиры, где выполнены работы по разводке электрики, выравниванию стен, прокладке труб водоснабжения обычно продаются лучше, поскольку эти работы длительные по времени, не слишком приятные для покупателей жилья.
Нежелательно покупать квартиры на первых и последних этажах, т.к. их труднее будет продать. Лучшие для продажи этажи – с третьего до седьмого.
Стоит обратить внимание на планировку квартиры – обычно покупатели любят большие кухни, раздельный санузел, наличие лоджии или балкона, хороший вид из окон.
Специалисты рекомендуют для желающих зарабатывать на перепродаже следующие разновидности объектов недвижимости:
- недооцененные жилые дома и квартиры, вблизи от которых в ближайшее время должны быть построены станции метро, крупные торговые и офисные центры и иные важные для быта и труда объекты. После введения подобных объектов в эксплуатацию жилье в данном месте гарантированно можно будет продать дороже;
- залоговые объекты недвижимости. Это имущество должников, которое банки реализуют через аукционы. Цена таких объектов обычно вначале составляет около 80 % рыночной стоимости и может понизиться до 40 %. О проведении аукционов можно узнать на сайтах банков, для чего потребуется постоянно их просматривать. Кроме того, самые выгодные объекты недвижимости обычно не выставляются на публичные торги, а приобретаются заинтересованными людьми частным образом;
- срочно продаваемое жилье. Это дома и квартиры, которые их владельцы вынуждены срочно продать в связи с внезапно возникшей потребностью в крупной сумме денег или переездом. В таких случаях люди обычно не имеют возможности долго торговаться и нередко продают жилье по цене ниже рыночной. Правда, находятся подобные предложения довольно редко;
- жилье, требующее ремонта. После ремонта стоимость жилья повышается на пять – десять процентов, а если это элитное жилье – на четверть.
Одним из способов заработка на перепродаже недвижимости является покупка жилья в домах под реновацию с последующей продажей нового жилья, куда будут переселяться жильцы. Выгоднее всего купить комнату, т.к. вместо нее предоставляется отдельная квартира в новом доме. Но здесь есть две проблемы. Во-первых, найти такое предложение очень трудно и цены продажи достаточно высокие. Во – вторых, ждать переселения придется несколько лет, т. к. сроки сноса дома могут много раз переноситься.
Следует принять во внимание то, что легче всего продать такие квартиры и дома, которые могут позволить себе семьи со средним достатком.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Хотя продажа элитного жилья позволяет получать больше прибыли, найти на него покупателей значительно труднее.
По данным экспертов, около пятисот тысяч рублей с одной сделки дает перепродажа недвижимости в новостройках.
Предпринимателям, решившим зарабатывать на перепродаже такого жилья, необходимо тщательно изучать застройщиков, чтобы выбирать только надежных. Специалисты рекомендуют приобретать для перепродажи однокомнатные и двухкомнатные квартиры и студии. Заработать на перепродаже больших многокомнатных квартир значительно труднее.
Приобрести квартиру в новостройке можно не только у застройщиков, но и у частных инвесторов, паевых фондов и иных юридических лиц. Однако основная часть покупателей старается обращаться непосредственно к застройщикам.
Перепродажа вторичного жилья имеет свою специфику. При покупке такого жилья следует закладывать в бюджет расходы на возможно требующийся ремонт – от косметического до капитального.
Выгодная перепродажа недвижимости на вторичном рынке требует больших затрат времени на поиск выгодных объектов, а затем покупателей, согласных купить их дороже.
Покупателя можно найти как почти сразу, так и через несколько месяцев.
В период поиска покупателя придется нести расходы по содержанию купленного жилья. Чтобы окупить данные вложения можно порекомендовать сдавать жилье в аренду.
Как продать ускорить продажу недвижимости
Продавцам недвижимости специалисты дают ряд рекомендаций:
• Во-первых, лучше всего жилье продается летом и осенью, т.к. в это время более комфортно переезжать. Кроме того осенью в крупных городах иногородние родители нередко покупают жилье своим детям, ставшим студентами учебных заведений.
• Во-вторых, следует правильно оценить реальную стоимость продаваемого жилья и решить, имеет ли смысл его продавать в данное время, учитывая, что продажную цену из-за конкуренции потребуется снизить примерно на 15%.
• В-третьих, лучше не пользоваться услугами риэлторских компаний, которым придется заплатить приличную часть от суммы сделки.
• В-четвертых, необходимо научиться общаться с возможными покупателями. Они нередко намеренно выискивают недостатки, чтобы сбить цену. Лучше сначала отказаться от такого покупателя, но сохранить его контакты, т.к. возможно не удастся найти другого.
Заблаговременно необходимо подготовить все документы для продажи, т.к. на это может уйти от нескольких недель до нескольких месяцев. Если вдруг нужно время на подготовку документов, в целях удержания покупателя можно взять задаток, оформленный предварительным договором купли – продажи. Величина его не должна быть слишком большой. Во многих случаях подходящая сумма задатка – около 10 тысяч рублей.
Следует использовать правильные каналы рекламы при продаже недвижимости. Сегодня совсем не работает расклейка объявлений в непредусмотренных для этого местах вроде остановок общественного транспорта, подъездов домов и т. п. В этих местах нет тех, кому необходимо жилье, либо люди просто не имеют времени и не хотят искать здесь подобные предложения. Более того, это может обернуться административным штрафом от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
Реклама в газетах также мало результативна, поскольку современные люди обычно не покупают газет, чтобы искать в них жилье.
Наилучшие возможности для рекламы недвижимости в настоящее время представляет интернет.
Продавцы недвижимости применяют в своей практике специальные способы для ускорения процесса продажи. Первый способ – провести импровизированный аукцион. Для этого нескольких покупателей, заинтересовавшихся квартирой, приглашают для ее осмотра одновременно. Это создает впечатление конкуренции и желание скорее завладеть квартирой, пока ее не забрали конкуренты. Некоторые продавцы даже приглашают на просмотр квартиры подставных покупателей из числа своих родственников, друзей и знакомых.
Второй способ – аукцион по телефону. Он состоит в последовательных телефонных звонках потенциальным покупателям. После получения согласия от первого покупателя приобрести жилье за некоторую цену продавец звонит следующему покупателю и называет ему более высокую цену, сославшись на изменившиеся условия. Если второй покупатель выразит согласие, делается звонок третьему и предлагается еще более высокая цена. Таким способом можно найти наиболее высокую цену продажи без больших затрат времени на торг с покупателями.
Третий способ – продажа недвижимости специализированным агентствам. К этому способу стоит прибегнуть, если не удается найти покупателя слишком долго или возникла потребность быстро завершить сделку. Главный недостаток этого способа – необходимость предлагать цену ниже рыночной. Агентство недвижимости станет приобретать только такое жилье, на котором оно сможет заработать на перепродаже. По данным исследований в условиях растущего рынка жилья разница в цене должна составлять около 70 – 80%, а при падении рынка – 50 – 60%.
Многие эксперты полагают, что продать жилье будет нелегко. Покупателей, которые могли бы заплатить за жилье без посредников, очень мало. Экономика, скорее всего, будет расти очень медленно, поэтому повышения реальных доходов у населения не произойдет. С учетом увеличения расходов на питание, покупку лекарств, оплату услуг ЖКХ и др. свободных денег у людей будет меньше, чем в прошлом году. Большинство семей либо отложат приобретение жилья до лучших времен, либо прибегнут к ипотечному кредитованию и каким-либо социальным программам, разработанным государством.
Стоимость квадратного метра будет ниже как в новостройках, так и в старом жилом фонде.
Поскольку жилье в домах, построенных в середине прошлого 20 века, пользуется у населения достаточно низким спросом, желающим продать такую недвижимость, стоит сделать. В следующем году подобных предложений на рынке будет очень много.
Тем, кому срочно нужно продать жилье, специалисты советуют сразу найти вариант для покупки, поскольку существует опасность обесценения денег.
Эксперты ожидают большего падения рынка вторичного жилья из-за физического износа зданий, устаревших планировок и коммуникаций. Также этому будет способствовать программа реновации.
Выводы
Зарабатывание денег на перепродаже недвижимости – не простой способ. Он требует умения изучать рынок, находить наиболее выгодные предложения, прогнозировать изменение цен. Только в этом случае можно снизить риски и получить хорошую прибыль. В противном случае данный вид бизнеса будет нерентабельным.
Перепродажа недвижимости – процесс, состоящий из нескольких этапов, на каждом из которых требуются специальные знания. Поэтому эксперты советуют для занятия данным видом бизнеса на постоянной основе создать команду профессионалов. В ее состав следует включить агента по недвижимости, специалиста по разработке дизайн – проектов, юриста.
Статью подготовила Павлова Елена Геннадиевна, доцент кафедры «Макроэкономическое регулирование» Финансового университета при Правительстве РФ. 
