Заключать договор найма жилого помещения, осуществлять права нанимателя и исполнять его обязанности самостоятельно граждане могут с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста, а в случае эмансипации или вступления в брак до достижении 18-летнего возраста в установленном порядке - соответственно со времени эмансипации или вступления в брак. В случае, когда после смерти родителей или по другим причинам в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети, достигшие 14-летнего возраста, они вправе заключить договор найма сами, если только получат письменное согласие своих законных представителей. Когда в такой ситуации оказываются дети, не достигшие 14-летнего возраста, договор найма жилого помещения могут совершать от их имени их законные представители.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном Жилищным Кодексом порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними. Круг членов семьи нанимателя делиться не только по отношению к нему самому, но и для каждого члена его семьи.
Жилищное законодательство не содержит понятий «семья» и «член семьи» нанимателя. Жилищный кодекс лишь содержит перечень лиц, проживающих в одном жилом помещении с нанимателем, которые относятся или признаются членами семьи нанимателя. В перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, ЖК включил без каких-либо оговорок супруга нанимателя, их детей и родителей. Достаточно только чтобы они проживали с нанимателем.
Иные граждане, проживающие не менее 5 лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя.
Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилого фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения. Основания заключения договора найма жилого помещения неодинаковы. В одних случаях для заключения договора не требуется наличия соответствующих оснований (юридических фактов), например, при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других - договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен.
Этим объясняется наличие не одного, а нескольких определений договора найма жилого помещения.
Общее определение договора найма жилого помещения дано в ст.27 Жилищного кодекса. Ч.1 этой статьи устанавливает: "Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование".
Понятие договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда дано в ст.56 ЖК. В ней установлено, что наймодателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда являются местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности.
Ст.95 ЖК содержит еще одно определение договора найма жилого помещения, отнесенного к числу служебных. Подобные помещения подчиняются правовому режиму, отличающемуся от правового режима других жилых помещений.
В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии договор найма жилого помещения заключается как на помещения, предоставляемые для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании несколько лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях.
Типовые договоры, утвержденные в установленном порядке, являются актами законодательства, регулирующими определенную группу жилищных отношений, отличающихся специфическими особенностями.
Следовательно, можно утверждать, что договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды:
а) договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него входят договоры: найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди; найма жилого помещения в специальном доме; найма служебного жилого помещения; найма жилого помещения в общежитии;
б) договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда. В него входят: договор найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан; найма жилого помещения в домах организаций граждан-застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилищных комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков; найма жилого помещения в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности; найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан.
Договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора.
С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином договор найма жилого помещения заключается при наличии следующих юридических фактов: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения; общая стоимость заявленного имущества, не должна превышать размера стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на одного члена семьи; решение соответственно исполнительного и распорядительного органа, предприятия, учреждения, организации; договор найма жилого помещения завершает этот юридический состав.
С гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, в юридический состав, порождающий договорные отношения найма жилого помещения, входят следующие факты: включение жилого дома в категорию специальных домов; отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах; решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом; договор найма жилого помещения в специальном доме.
Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения, состоит из следующих юридических фактов: включение жилого помещения в число служебных помещений; нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя; решение наймодателя о предоставлении общежития; договор найма жилого помещения в общежитии.
Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт - заключение договора.
После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был заключен, после вселения гражданина в предоставленное ему помещение на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится регистрация всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки от поступления от нанимателя указанных платежей.
Поскольку финансово-лицевой счет открывается гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого считают заключением договора найма жилого помещения.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
С этим нельзя согласиться. В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, не является основанием для сохранения права на жилье. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением.
Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.
Договор найма жилого помещения является возмездным договором, поскольку жилое помещение предоставляется во владение и пользование за плату. Размер квартирной платы, будучи экономической категорией, зависит от уровня экономического развития государства, уровня доходов населения, качества жилья, количества льготных категорий граждан и ряда других условий. Составляющими элементами квартплаты являются: земельная рента, проценты за постепенное погашение авансированного капитала на строительство жилого дома, расходы на его ремонт, содержание и страхование, средства на покрытие вероятных безнадежных долгов по квартирной плате и возможных убытков от пустующих квартир, прибыль домовладельца.
Размер квартирной платы практически не менялся. Сначала это рассматривалось как достижение, а затем было признано ошибкой, поскольку не способствовало развитию жилищного сектора экономики. Установление справедливого размера оплаты жилья должно сочетаться с комплексом более широких мер, чем те, которые охватываются жилищным правом (повышение доходов населения, совершенствование оплаты труда, пенсионное обеспечение).
В настоящее время поставлена задача поэтапного перевода жилищной сферы как отрасли экономики в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты определенных групп населения. Также устанавливается минимальный уровень государственных гарантий социальной защиты, обеспечивающий удовлетворение основных потребностей человека, выраженный в предоставлении денежных выплат, бесплатных и общедоступных социальных услуг.
Так, в соответствии с Указаниями по определению типовых потребительских качеств жилых помещений государственными минимальными социальными стандартами признаны: уровень платежей граждан в процентах от стоимости предоставляемых коммунальных услуг; максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату за пользование жилым помещением и оплату коммунальных услуг, а также на отчисления денежных средств на капитальный ремонт жилого дома в совокупном доходе семьи исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования и нормативов потребления коммунальных услуг.
Для тех граждан, сумма платы за жилье которых превышает 15% совокупного дохода семьи, предоставляется безналичная жилищная субсидия. Она распространяется не на все виды платежей, а лишь на оплату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание, капитальный ремонт, некоторые виды коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализация, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, электро-, тепло- и газоснабжение, пользование лифтом). Тем самым некоторые виды предоставляемых услуг государство признает обязательными, исходя из доступного среднего уровня потребления услуг и обеспечения удовлетворения санитарно-гигиенических потребностей, что соответствует еще одному минимальному социальному стандарту - соответствующему перечню и объемам предоставляемых гражданам коммунальных услуг.
Не все осуществляемые нанимателем платежи и предоставляемые ему услуги лежат в рамках договора найма жилого помещения. Некоторые коммунальные услуги находятся за пределами жилищных отношений и предоставляются только на договорных условиях. Таким образом, в жилищную сферу вторгаются другие гражданско-правовые договоры, регулирующие предоставление других услуг, необходимых для нормального проживания.
В соответствии с п. 21 Инструкции по учету платных услуг населению, утвержденной постановлением Министерства статистики и анализа № 37, наниматель в пределах договора найма жилого помещения осуществляет: плату за пользование жилым помещением (на компенсацию затрат для его строительства и реконструкции); отчисления на капитальный ремонт; плату за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (по договорам поднайма и найма в домах частного жилищного фонда); плату за коммунальные услуги, предоставляемые наймодателем (энергоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, центральное отопление, за отвод сточных вод в городскую канализацию, за пользование лифтом, за вывод и обезвреживание твердых бытовых отходов, за уборку территории, за установку, ремонт и техническое обслуживание приборов учета электрической и тепловой энергии, газа, расхода воды).
Обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения могут передаваться жилищно-эксплуатационной организации (далее - ЖЭО) в соответствии с Примерным договором между местным исполнительным комитетом и жилищно-эксплуатационным, коммунальным предприятием (объединением, организацией) на выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и предоставление населению коммунальных услуг.
Государственный стандарт "Жилище. Основные положения", особо оговаривает, что особенности в оплате имеют наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах, состоящих из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома. Они также вносят плату за техническое обслуживание (долю затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, с содержанием придомовой территории) на основании отдельного договора на участие в расходах по содержанию жилья.
Некоторые наниматели пользуются отдельными видами коммунальных услуг по индивидуальным приборам учета (водоснабжение, энергоснабжение, телефон). Тогда плата за эти услуги вносится организации-поставщику коммунальных услуг по договору с этой организацией.
Основываясь на ст. 394 ГК о цене, ст. 28 ЖК предусматривает, что плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное, и не должна превышать максимальной допустимой нормы, устанавливаемой Советом Министров.
Указание на соглашение сторон следует понимать ограниченно, поскольку нормы права о жилищных правоотношениях в большинстве случаев носят императивный характер, размеры платежей всегда устанавливались и устанавливаются централизованно. Даже применительно к договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, исходя из ст. 28 Общей части ЖК, плата за пользование жилым помещением "не должна превышать максимально допустимую норму" (реальное соглашение сторон по вопросу оплаты было бы возможно при наличии конкуренции на рынках жилья и услуг).
Размеры взимаемых с нанимателей платежей устанавливаются разными ведомствами:
а) ставка платы за пользование жилым помещением, ставки (тарифы) за техническое обслуживание и отчисления на капитальный ремонт - Министерством экономики; плата за техническое обслуживание может взиматься в некоторых случаях по нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами и Мингорисполкомом;
б) плата за коммунальные услуги в зависимости от видов и от поставщика может устанавливаться либо поставщиками коммунальных услуг, либо местными исполнительными и распорядительными органами, либо облисполкомами и Мингорисполкомом, либо законодательством;
в) размер платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги по договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда и по договору поднайма в домах государственного жилищного фонда устанавливается по соглашению сторон.
По договору найма жилого помещения обязанность по оплате несет одна сторона - наниматель и совершеннолетние члены его семьи (если иное не предусмотрено письменным договором между ними). В соответствии со ст.ст. 303 - 307 ГК кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.
В жилищном законодательстве нет указания о цене как существенном условии договора найма жилого помещения. Нормы об оплате, как правило, носят императивный характер, и соглашение сторон по этому поводу не требуется. Они применяются автоматически ко всем нанимателям. Поэтому даже если в заключенном договоре найма не будет оговорен срок, это не повлияет на возникновение жилищного правоотношения по найму жилья.
Внесение платежей по договору найма жилого помещения свидетельствует об исполнении договора, соответственно невнесение платежей является нарушением договорного обязательства и может повлечь гражданско-правовые последствия: взыскание пени, приостановление предоставления коммунальных услуг, взыскание задолженности по исполнительной надписи, наконец, граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.
Такое основание выселения было предусмотрено еще в ГК БССР. В соответствии со ст. 29 данного Кодекса неплатежом квартирной платы признавался невзнос платы за пользование жилищем в установленных размерах и сроках (для некоторых категорий лиц установлен двухмесячный срок внесения платы, для остальных - семь дней). Договор о предоставлении жилого помещения мог быть расторгнут в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если съемщик не внес квартирную плату в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа.
Высказываемые учеными мнения о таком основании выселения неоднозначны. Так, Ю.Г.Басин полагает, что неуплата может служить основанием для привлечения нанимателя к другим формам ответственности, но не для выселения.
Эта норма распространяется на жилые помещения в домах коммунального жилищных фондов, поскольку расположена в гл. 5 "Государственный жилищный фонд".
На нанимателе лежит обязанность вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 15 числа следующего за ним месяца. За просрочку гражданами жилищно-коммунальных платежей установлена пеня в размере 0,5% от суммы этих платежей за каждый день просрочки.
ЖЭО вправе приостановить предоставление коммунальных услуг нанимателю жилого помещения, имеющему без уважительных причин задолженность по оплате указанных услуг и не погасившему эту задолженность в течение месяца после получения официального письменного предупреждения. Приостановление предоставления коммунальных услуг осуществляется в зависимости от имеющейся технической возможности (пломбирование запорной арматуры, установка заглушек и так далее).
Затраты, связанные с возобновлением представления коммунальных услуг, возмещаются нанимателем жилого помещения в соответствии с калькуляцией, составленной ЖЭО. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение не более двух суток после предоставления документов в ЖЭО о погашении имеющейся задолженности и оплате за работу по их подключению.
Решение о приостановлении предоставления коммунальных услуг может быть обжаловано в судебном порядке.
Взыскание задолженности по договорам найма жилых помещений допускается посредством исполнительной надписи - распоряжения нотариального органа о принудительном взыскании с должника в пользу кредитора определенной суммы денег при наличии документов, подтверждающих бесспорность задолженности. За некоторые виды услуг (пользование телефоном, абонементное обслуживание телевизоров, пользование электроэнергией и пользование радиотрансляционными точками) задолженность не может быть взыскана путем совершения исполнительной надписи, поскольку предотвращение такой задолженности предусмотрено специальными мерами воздействия: отключение телефона, расторжение договора на абонементное обслуживание телевизора, отключение потребителя от электросети.
Для оказания финансовой поддержки в покрытии части затрат на оплату найма или содержания жилья и коммунальных услуг гражданам предоставляются безналичные жилищные субсидии.
Как видно из изложенного, имеется ряд мер по возмещению оплаты за жилье без обращения в суд.
Сам по себе факт невнесения платы не ведет к автоматической потере нанимателем права пользования жилым помещением. Это значит, что наймодатель не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор найма на прежнее жилое помещение, предоставить жилое помещение типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого и заключить новый договор найма на условиях ранее заключенного. (Однако не все условия прежнего договора войдут в новый договор найма, отличаться будут, в частности, предмет договора, размер новой оплаты).
Для выселения недостаточно одного факта неплатежа. Указание в ст. 71 ЖК на уклонение от внесения платы без уважительных причин связано с виной нанимателя. Соответственно вопрос о причинах неплатежа имеет важное юридическое значение для судьбы договора найма.
По мнению В.А.Золотаря, под уважительными причинами неплатежа следует понимать временное тяжелое материальное положение, сложившееся в силу тех или иных обстоятельств (например, смерти кормильца, стихийного бедствия), других обстоятельств при условии, если они создали для нанимателя реальную невозможность выполнить обязательство по внесению платы за пользование помещением.
В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем некоторые ученые (например, Д.Потерякин) считают задержку или невыплату зарплаты, являющейся единственным источником существования. Согласно практике Российской Федерации уважительными причинами невнесения платы суды признавали также длительные задержки выплаты пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и другие обстоятельства.
Не является неплатежом задолженность по оплате, образовавшаяся вследствие ошибки нанимателя в ее размере.
В.А.Золотарь приводил случай, когда наймодатель отказывался принять платеж, то есть неуплата произошла по его вине. Тогда надлежащим исполнением обязательства явилось внесение денег в депозит.
По смыслу ст. 71 ЖК выселение с предоставлением жилого помещения менее занимаемого возможно в случае невнесения платы за жилье в течение шести месяцев подряд. Поэтому не могут быть выселены наниматель и члены его семьи, если они не внесли плату за один месяц и с момента истечения срока платежа за этот месяц прошло шесть месяцев.
Следует учитывать, что совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними. Кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.
При производстве дела о выселении в суде имеются процессуальные формы предоставления нанимателю и членам его семьи возможности погасить задолженность по оплате и, следовательно, исключить выселение по ст. 71 ЖК. Например, наймодатель может отказаться от иска в связи с погашением суммы задолженности. В связи с этим суд вправе приостановить производство по делу по соглашению сторон для погашения долга. Стороны могут заключить мировое соглашение, где оговорить срок погашения оплаты. Нанимателем может быть заявлен встречный иск о перерасчете задолженности в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг.
Удовлетворение требования о погашении задолженности не должно ставиться в зависимость от результата рассмотрения требования о выселении по ст. 71 ЖК. Поскольку внесение платы (погашение задолженности) - это надлежащее исполнение обязательства, которое должно быть произведено в обязательном порядке.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
