Договор найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения — это соглашение сторон, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Стороны договора — наймодатель и наниматель. Объект договора найма — жилое помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.
Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным или муниципальным органом ордера на жилое помещение. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.
Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прозвания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.
По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.
Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления Соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, Постоянно с ним проживающим.
Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по данному договору.
В обязанности наймодателя входят: передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии; осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма; предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг.
В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.
Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор об их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.
Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, составляющей двенадцать квадратных метров.
По общему правилу, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.
Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.
Договор найма жилых помещений
Данный документ выступает регулятором отношений между владельцем жилья и его нанимателем. Он устанавливает порядок предоставления и пользования жилым помещением, а также размер оплаты положенный наймодателю.
Бланк договора найма квартиры можно скачать ниже, краткосрочный или долгосрочный. Стоит отметить, что договор является взаимообусловленным, то бишь возмездным.
Единственным исключением из правил является социальный найм – безвозмездный договор, он опирается немного на другую законодательную базу и собственником жилья выступает либо муниципалитет, либо государственный фонд жилья.
Если рассмотреть понятие аренды, — это тот же найм помещения, жил площади. Оба договора регламентированы ГК РФ и звучат практически синонимично. Но они имеют существенную разницу, чтобы её увидеть необходимо ознакомиться с рядом следующих статей: 607, 610, 671, 673, 683 ГК РФ.
Для того, чтобы корректно составить договор нужно классифицировать его вид исходя из обязательств. Обязательства могут быть возмездными, взаимными, консенсуальными. Первые два обязательства, как правило, сосуществуют, так как найм предусматривает плату и наделение участников правоотношений определенными правами и обязанностями.
А вот консенсуальные могут быть применены только по достижению консенсуса (соглашения) между нанимателем и наймодателем, при этом, не наделяя участников правоотношений какими-либо обязанностями. Рассмотрим основные положения составления документа о найме жилого помещения.
Предмет соглашения – формально является жилое помещение, а фактически права пользования жил площадью ограниченные временными рамками, которые передаются за установленную документом плату.
Обратите внимание: Наниматели не имеют права самовольно продавать квартиру и всё имущество, находящееся в ней, собственником которого является наймодатель. Заключения сделок купли-продажи или субарендаторства (сдача в найм уже арендованного) может быть осуществлено с согласия владельца имущества, которое будет являться предметом договора.
Стоит учесть, что если у съёмной квартиры несколько собственников, то сделка может быть осуществлена только с разрешения каждого физического лица (владельца), один из которых будет отвечать за урегулирование вопросов с нанимателем. Также если один из владельцев несовершеннолетний, необходимо получить разрешение на найм от органов опеки и попечительства. Если вы арендуете комнату в коммунальной квартире, то для совершения сделки потребуется письменное соглашение от каждого жильца проживающего в «коммуналке».
При заключении подобных сделок следует уделить должное внимание условиям договора, так как они будут являться гарантом защиты от разного рода неприятностей. Всё таки существуют арендодатели, которые могут неожиданно завысить квартплату, постоянно осуществлять контроль за уборкой в доме и всячески вторгаться в личную жизнь. Но не всегда условия касаются для предотвращения каких-то неблагоприятных событий, также могут быть решены вопросы с косметическим ремонтом жилья или правилами использования имущества, находящегося в снимаемой квартире.
Количество пунктов не ограничено, условий может быть огромной множество, но для их включения необходимо достичь компромисса для каждой из сторон.
Пункты, которые должны быть обязательно прописаны в документе:
• Полная информация о предмете договора – объекте сделки, которая включает техническую информацию жилья (материалы, проектировка, этажность, площадь каждой комнаты и в совокупности), наличие телевидения (кабеля), интернета и домашнего телефона.
• Характеристика внутреннего убранства и всего имущество находящегося на территории жил площади, документирование их состояния/износа.
• Сведения об наймодателе и нанимателе, включая их реквизиты и контактные данные.
• Информация об оплате жилья, которая в себя включает порядок, размер и период выплат.
• Права и обязанности участников договора, а также права, касающиеся передачи имущества нанимателю.
• Сведения о сроке договора (краткосрочный/долгосрочный), возможность его пролонгации, условия при которых сделка будет считать расторгнутой.
Дополнительными условиями могут быть:
• Изменение размера квартплаты или оплаты аренды, добавление санкций, которые будут применены при неуплате;
• В договоре также можно указать сожителей, которые уже проживают с съёмном жилье или будут в нём проживать;
• Наделение кого-то из проживающих правами и обязательствами арендатора, по факту представительство наймодателя;
• Фиксация материальных условий возможного ремонта жилья и(или) его имущества, при ситуациях, когда повреждение было нанесено без вины нанимателя.
Любые отношения предполагают взаимность, потому в любой подобной сделки у каждого есть свои права и обязательства, которые они должны выполнять. Перечень прав и обязанностей закрепляется в самом договоре, они также могут быть дополнены, но есть некоторые подпункты, которые определены законом.
Передача прав пользования имуществом физическому лицу, — это главная его обязанность, которая должна отвечать определенным требованиям. Список требований к обязанности ограничивается тремя аспектами – физическая свобода, исправность имущества, соответствия жилья санпинам (санитарным нормам).
Исходя из этого, арендодатель должен позаботиться об исправности коммуникаций в своей квартире и возможности предоставления коммунальных услуг. Если жилое помещение нуждается в капитальном ремонте, то собственник должен об этом известить нанимателя за 3 месяца до его начала.
Капитальный ремонт оплачивается только владельцем жилья при отсутствии иных условий, прописанных в договоре.
Стоит заметить, что наймодатель не отвечает за проблемы в работе оборудования квартиры, которые возникли после заключения договора и сдачи жилой площади в пользование. Если все неисправности имущества не были заранее письменно оговорены или не отмечены при осмотре, то наниматель не имеет права на какие-либо претензии.
Главной обязанностями являются, пользование жилым помещением только в соответствии с его назначением и возврат полученного имущества, по окончанию срока найма, в изначальном состоянии.
К правам арендатора относят:
• Истребование от владельца ремонта/устранения неполадок за счёт его денежных средств. Если недостаток устраняется самостоятельно, то собственник обязан возместить все расходы, связанные с ремонтом.
• Заключать сделки субаренды, с письменного разрешения арендодателя.
• Досрочное расторжение договора, если наймодатель не предоставил жил площадь в надлежащем виде и не провел капремонт.
Полномочия сторон также могут быть расширены и доработаны, собственно, также можно и включить дополнительные обязательства и требования к участникам правоотношений.
Плата за жильё может в себя обязательно включает возможность проживания в нём и дополнительно коммунальные услуги.
Также довольно часто наймодатели требуют страховой депозит (сумма в размере 1-3 месяцев аренды), чтобы гарантировать сохранность имущества, сдаваемого вместе с жилым помещением. Как он будет выплачиваться и возвращаться отражается в письменной форме, дополнительно к этому прилагается акт приёма-передачи, в котором перечислено все имущество, включая степень износа.
Арендодатель может требовать залог. Залог из себя представляет некую гарантию того, что наниматель «въедет» в жилое помещении к определённому сроку без задержек и расторжения договора. Налог за аренду, на имущество наймодатель оплачивается самостоятельно, не вовлекая в это денежные средства проживающих в квартире.
Арендная плата, может оплачиваться как наличным, так и безналичным расчётом. Чеки, квитанции – документы, свидетельствующие об уплате, должны быть сохранены нанимателями.
Договор социального найма
Жилье, предоставляемое по договору социального найма, — это, по сути, бесплатное для вас жилое помещение (квартира, часть квартиры, комната и так далее), которое город передает вам в пользование на неограниченный срок. Взамен вы должны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Вы можете зарегистрировать в нем жильцов на постоянной или временной (не более полугода) основе, сдать его в поднаем или обменять на другое жилье по договору социального найма.
Так как вы не являетесь собственником такого жилья, вам не нужно уплачивать за него налог на недвижимость, но вы и не можете его, например, продать.
В то же время жилье, предоставленное по договору социального найма, можно приватизировать, после чего оно будет передано вам в собственность.
Претендовать на получение жилья в социальный наем могут:
• те, кто встал на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• те, кто встал на учет нуждающихся в жилых помещениях (то есть все, кто встал на жилищный учет после 1 марта и был признан малоимущим).
Жилье предоставляется в порядке очереди. При этом сначала обеспечиваются жильем нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потом — нуждающиеся в жилых помещениях.
Право на внеочередное получение жилья по договору социального найма имеют:
• москвичи, чьи дома признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (в том числе жители сносимых в Москве пятиэтажных домов);
• граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
• жители коммунальных квартир после освобождения занимаемой их соседями жилплощади (при условии что они стоят на жилищном учете либо имеют все основания, чтобы быть принятыми на него). Им выдают освободившиеся в их квартире помещения.
По договору социального найма предоставляются жилые дома, жилые квартиры, части жилых домов или части квартир, расположенные в вашем районе и принадлежащие Москве. При этом вам не могут дать неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования или общее имущество в многоквартирном доме.
Размер жилья, которое вы можете получить, рассчитывается исходя из количества квадратных метров на человека — в итоге на каждого члена семьи, указанного в учетном деле, должно приходиться 18 квадратных метров. При этом если у вас уже есть жилье на праве пользования или праве собственности, его площадь будет вычтена из общей площади предоставляемого жилья. (То есть семья из четырех человек может получить квартиру площадью 72 квадратных метра, при условии что освободит свою. Либо она может получить квартиру площадью 36 квадратных метров, при условии что свою, площадью в те же 36 квадратных метров, оставит за собой).
Норма предоставления может быть и больше, но не может превышать следующие значения:
• на одного человека — 40 квадратных метров (если это комната или однокомнатная квартира);
• на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
• на семью, состоящую из 2 человек, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров;
• на семью из 3 человек, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
• на семью из 3 человек, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
• на семью из 4 или 5 человек — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на девять квадратных метров);
• на семью из 6 и более человек — жилое помещение (жилые помещения) площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения (жилых помещений) может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
При этом если в семье есть больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната.
Заселение разнополых членов семьи (за исключением супругов) в одну комнату допускается только с их согласия.
Подайте заявление и документы на внесение изменений в учетное дело. В заявлении вам нужно выбрать способ (форму) обеспечения жильем — социальный наем. Подписать его должны все заявители и члены их семьи.
При необходимости представьте документы для перерегистрации. Эта процедура проводится не реже чем раз в 5 лет. Также ее обязательно проводят не менее чем за год до принятия решения о предоставлении жилья и непосредственно перед принятием такого решения. Это нужно, чтобы удостовериться, что у вас сохранились основания состоять на жилищном учете. Обычно процедура проводится без участия очередников. Но в случае необходимости вас могут попросить представить недостающие документы.
Дождитесь решения Департамента. Как только подойдет ваша очередь на получение жилья по договору социального найма, при сохранении оснований, позволяющих вам претендовать на улучшение жилищных условий, Департамент городского имущества выпустит распоряжение, подтверждающее возможность заключения с вами договора социального найма, о чем вас оповестят по почте или по телефону.
Выберите жилье. Вам предложат на выбор 3 жилых помещения. Вы должны будете осмотреть их в назначенное время и в пятидневный срок оповестить сотрудников Департамента о своем согласии или несогласии на заключение договора социального найма. Если жилые помещения вас не устроят, подбор жилых помещений переносится на следующий год.
Заключите договор соцнайма. Если вы согласны на вселение в предложенное вам жилье, вам и всем членам вашей семьи нужно будет заключить договор социального найма. Для этого вам нужно предоставить заявление и необходимые документы в центр госуслуг «Мои документы».
Любое ваше обращение в Департамент городского имущества регистрируется, в результате чего ему присваивается номер. С его помощью вы можете проверить статус обращения.
Договор социального найма заключает только один из членов семьи, однако все остальные указываются в документе и имеют солидарные с ним права и обязанности. Наниматель без письменного разрешения остальных членов семьи не может обменять жилье или зарегистрировать в жилом помещении других жильцов (ни постоянно, ни временно), за исключением случаев появления у кого-либо из членов семьи несовершеннолетних детей — для их постоянной регистрации ничье согласие не требуется.
При этом члены семьи по общему решению и с согласия наймодателя (Департамента городского имущества) могут перезаключить договор социального найма, указав в нем нанимателем любого из перечисленных в предыдущем договоре членов семьи. Перезаключать договор нужно также в случае смерти нанимателя.
Жилье по договору социального найма предоставляется:
• с освобождением ранее занимаемой площади;
• в дополнение к имеющейся жилплощади.
Если вы получили жилье в социальный наем «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», то все, кто указан в вашем учетном деле на жилищном учете, должны освободить старое жилье. При этом члены вашей семьи, не указанные в учетном деле, могут и дальше в нем проживать.
Если вы пользуетесь жильем по договору соцнайма, вас могут выселить только в следующих случаях:
• дом, в котором находится ваше жилое помещение, подлежит сносу;
• ваше жилье подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд;
• жилое помещение, которое вы занимаете, подлежит переводу в нежилое помещение;
• ваше жилье признано непригодным для проживания;
• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, которое вы занимаете, не может быть сохранено или если его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
• жилое помещение подлежит передаче религиозной организации;
• совместное проживание с детьми, в отношении которых вас лишили родительских прав, признано судом невозможным и выселения требуют законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства или прокурор.
Во всех этих случаях, кроме последнего, вам должны предоставить альтернативное жилье по договору социального найма независимо от того, стоите вы на жилищном учете или нет.
Кроме того, вас могут выселить в судебном порядке, если вы в течение более 6 месяцев без уважительных причин не будете вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Взамен вам предоставят жилье по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Инструкция носит справочный характер и ориентирована на большинство пользователей. Для того чтобы узнать, что делать именно в вашей ситуации, обратитесь за консультацией:
• на прием в службу одного окна Департамента городского имущества Москвы;
• на горячую линию Департамента городского имущества по телефону: 8 (495) 777-77-77. Профильные специалисты консультируют граждан по жилищным вопросам в соответствии с расписанием. На общие вопросы специалисты справочной службы отвечают ежедневно.
Договор найма между физическими лицами
Такой договор заключается только лишь в письменной форме, тогда он и будет обладать юридической силой. Если все сделать правильно, то можно не переживать за безопасность сделки, соответственно следует внимательно изучить все аспекты этого вопроса.
В договоре нужно прописать некоторые основные условия:
• Преамбула. Здесь принято расписывать информацию, которая касается предмета договора. Как правило, это и есть недвижимость, сдаваемая в найм. В обязательном порядке нужно указать адрес, срок;
• Реквизиты сторон;
• Права и обязанности. Прежде чем подписать соглашение, стороны должны понимать всю серьезность этого пункта. Ведь если не будут соблюдены те или иные условия, то наступят штрафные санкции;
• Размер платежа, расчет. Здесь нужно указать размер оплаты за проживание. Кроме того, есть еще один важный момент, он заключается в том, что необходимо решить, кто станет оплачивать коммунальные услуги;
• Ответственность сторон. Этот пункт, включает в себя штрафные санкции, если стороны станут нарушать пункты договора;
• Акт описи. Естественно желательно оформить акт описи, так можно избавиться от тех или иных неприятных случаев, которые связаны с порчей имущества.
Договор найма – это важный документ, который должен включать в себя все детали, которые должны строго соблюдаться.
Что касается существенных условий, то это и есть условия о жилом помещении, они присутствуют в законодательстве и иных правовых актах.
В обязательном порядке составленный договор должен иметь данные, по ним собственно и можно будет указать владения, которые получены арендатором, как предмет найма.
Нужно знать, что предмет найма – это квартира, кухня, кладовая, сюда можно отнести ванную и т.д. Если в договоре не указать сведения о помещении, которое сдается в аренду, то его принято считать не подписанным, учтите это.
Договор найма оформляется, когда 2 стороны - физические лица.
Когда одна из сторон или обе стороны - лица юридические, то это уже аренда.
Если вы уверены в своей юридической грамотности и хотите сами сдать или снять жилье без посредников, то к оформлению договора нужно подойти внимательно.
Договор найма называется еще как коммерческий найм различных жилых помещений. Это соглашение между двумя сторонами, где одна сторона – наймодатель, а вторая – наниматель.
Наймодатель – это собственник квартиры либо представитель владельца квартиры. Наниматель – это физическое лицо. Наниматель приобретает квартиру для временного пользования и платит за это определенное вознаграждение.
Найм заключается на основе некоторых документов. Это договор дарения, купли-продажи, свидетельство о получении наследства и другие.
Если делом занимается представитель, то он действует по доверенности от собственника квартиры.
Если недвижимость находится у нескольких человек в собственности и сдается внаем, то такой договор без согласия всех людей не будет обладать юридической силой.
Договор найма бывает долгосрочным и краткосрочным. Срок долгосрочного соглашения бывает не меньше 1 года, но и не больше 5 лет. Срок краткосрочного договора бывает не больше 11 месяцев.
При долгосрочном договоре существуют некоторые невыгодные моменты в отношении наймодателя. По истечении определенного срока договора собственник должен пролонгировать договор с прежним нанимателем либо уведомить его об отказе в пролонгировании. В таком случае наниматель не сможет сдавать жилье в течение года. Важно помнить, что если в договоре не стоит срок, значит, он автоматически станет долгосрочным.
Договор найма квартиры обычно заключается в письменной форме. Чтобы обе стороны были уверены в безопасности сделки, нужно все продумать тщательно.
В договоре нужно прописать некоторые основные условия:
• Преамбула. Там содержится информация о предмете договора, это недвижимость, которая сдается в найм. Также указывается адрес, срок, правоустанавливающие документы, количество жильцов.
• Стороны. Тут нужно указать паспортные сведения (ФИО, серию паспорта, кем он выдан).
• Права и обязанности. В отношении наймодателя фиксируется, какая допустимая периодичность проверки жилья на его состояние, снятие показаний со счетчиков и прочее. Для арендатора указываются правила оплаты и непосредственно проживания в квартире.
• Размер платежа и расчет. Необходимо указывать размер оплаты за проживание и определить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, наниматель или наймодатель.
• Ответственность сторон. Здесь нужно прописать штрафы, если будут нарушения какого-либо пункта соглашения.
• Акт описи. Оформление акта описи может избавить от различных неприятных случаев, связанных с порчей вещей и имущества.
Нельзя забывать, что договор найма – это просто шаблон, который требует дополнений, которые зависят от требований участников сделки.
Договор коммерческого найма
До вступления в силу части второй ГК РФ отечественное законодательство не использовало термина «коммерческий наем». Граждане согласно Жилищному кодексу РФ имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального жилищных фондов. В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма, аренды жилого помещения заключается нанимателем (арендатором) с собственником дома или квартиры.
В ч. 1 ст. 671, ч. 2 ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ социальный наем, коммерческий наем (или просто наем жилого помещения) и аренда упоминаются раздельно. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Таким образом, указанные виды договоров разграничиваются по нескольким основаниям:
• по субъекту — нанимателем по договорам коммерческого и социального найма может быть только физическое лицо, арендатором по договору аренды — только юридическое;
• по сроку — договор социального найма бессрочен, а договор найма жилого помещения (коммерческого найма) заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет); договор коммерческого найма может быть также заключен на срок не больше года (краткосрочный наем); договор аренды заключается на срок, определенный самим договором;
• по предоставляемым правам — по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; по договору коммерческого найма помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма помещение может предоставляться как во владение и пользование, так и только в пользование;
• по источнику предоставления жилого помещения — по договору социального найма помещение предоставляется из государственного, муниципального или общественного жилищных фондов; в договорах аренды и коммерческого найма собственник имущества так жестко не оговаривается;
• по норме жилой площади — жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам в пределах нормы предоставления жилого помещения, за исключением случаев, когда граждане имеют право на дополнительную жилую площадь; договор коммерческого найма заключается в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а в отношении объекта договора аренды ограничений нет;
• по основанию для вселения — основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является договор социального найма, выдаваемый на основании решения фондораспорядителя, а при аренде или коммерческом найме — соответствующий договор.
Чаще всего по договору коммерческого найма помещение предоставляется из состава индивидуального жилищного фонда. Договор заключается строго в письменной форме. Изменение собственника не влечет за собой прекращения договора найма.
Наниматель и проживающие с ним граждане в соответствии со ст. 678 ГК обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы недопустимо. Если договором сроки внесения оплаты не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. В обязанности нанимателя входит текущий ремонт.
Новеллой ГК является закрепление, кроме нанимателя, круга лиц, которые также имеют право пользования жилым помещением. При наличии согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем граждан наниматель может разрешить вселение в помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, а также временных жильцов. Для вселения несовершеннолетних детей согласия не требуется. При вселении временных жильцов и постоянно проживающих с нанимателем граждан необходимо соблюдение требований о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равное с ним право пользования жилым помещением. Указанные граждане могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности, т.е. фактически они становятся сонанимателями. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Временные жильцы не должны проживать в помещении дольше шести месяцев. По первому требованию нанимателя или любого гражданина, проживающего совместно с ним, они обязаны в течение семи дней покинуть помещение.
Наниматель несет ответственность за временных жильцов и граждан, проживающих совместно с ним, перед наймодателем.
По истечении срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Это право предоставляет гарантию стабильности удовлетворения жилищных прав граждан.
Поскольку договор коммерческого найма является двусторонним, то наймодатель также имеет определенные права и несет обязанности. Он обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. В обязанности наймодателя входит и капитальный ремонт жилого помещения. Наймодатель должен при желании нанимателя продлить закончившийся договор аренды на новый срок. При отказе нанимателю по мотивам прекращения сдачи помещения внаем наймодатель не имеет права предоставлять помещение другим нанимателям в течение года. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неуведомлении нанимателя и наличии у него желания договор считается продленным на тот же срок.
В качестве одного из прав нанимателя ГК также регламентирует заключение договора поднайма. Наниматель с согласия собственника передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Так же как и при вселении временных жильцов, необходимо соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека; ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения также остается наниматель. Однако в отличие от вселения временных жильцов поднаем является возмездным. Во взаимоотношениях между поднанимателем и нанимателем последний приобретает статус наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока найма.
Договор найма может быть расторгнут в добровольном или судебном порядке. Инициатором добровольного расторжения договора коммерческого найма является наниматель. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя об этом за три месяца.
В судебном порядке договор расторгается в случаях:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
При невнесении платы, разрушении или порче помещения наниматель должен быть предупрежден о необходимости устранения нарушений. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определены законодательством как выселение из жилого помещения на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.
Расторжение договора найма
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Однако здесь существует несколько подводных камней:
1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.
Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.
В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:
• собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
• после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
• квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
• в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).
Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично.
Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:
• уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
• жилец использует квартиру не по прямому назначению;
• систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
• порча имущества владельца.
Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.
Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.
Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.
При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.
Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.
Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.
Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.
Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.
Как заключить договор найма
Заключать договор найма жилого помещения, осуществлять права нанимателя и исполнять его обязанности самостоятельно граждане могут с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста, а в случае эмансипации или вступления в брак до достижении 18-летнего возраста в установленном порядке - соответственно со времени эмансипации или вступления в брак. В случае, когда после смерти родителей или по другим причинам в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети, достигшие 14-летнего возраста, они вправе заключить договор найма сами, если только получат письменное согласие своих законных представителей. Когда в такой ситуации оказываются дети, не достигшие 14-летнего возраста, договор найма жилого помещения могут совершать от их имени их законные представители.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном Жилищным Кодексом порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними. Круг членов семьи нанимателя делиться не только по отношению к нему самому, но и для каждого члена его семьи.
Жилищное законодательство не содержит понятий «семья» и «член семьи» нанимателя. Жилищный кодекс лишь содержит перечень лиц, проживающих в одном жилом помещении с нанимателем, которые относятся или признаются членами семьи нанимателя. В перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, ЖК включил без каких-либо оговорок супруга нанимателя, их детей и родителей. Достаточно только чтобы они проживали с нанимателем.
Иные граждане, проживающие не менее 5 лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя.
Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилого фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения. Основания заключения договора найма жилого помещения неодинаковы. В одних случаях для заключения договора не требуется наличия соответствующих оснований (юридических фактов), например, при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других - договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен.
Этим объясняется наличие не одного, а нескольких определений договора найма жилого помещения.
Общее определение договора найма жилого помещения дано в ст.27 Жилищного кодекса. Ч.1 этой статьи устанавливает: "Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование".
Понятие договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда дано в ст.56 ЖК. В ней установлено, что наймодателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда являются местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности.
Ст.95 ЖК содержит еще одно определение договора найма жилого помещения, отнесенного к числу служебных. Подобные помещения подчиняются правовому режиму, отличающемуся от правового режима других жилых помещений.
В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии договор найма жилого помещения заключается как на помещения, предоставляемые для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании несколько лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях.
Типовые договоры, утвержденные в установленном порядке, являются актами законодательства, регулирующими определенную группу жилищных отношений, отличающихся специфическими особенностями.
Следовательно, можно утверждать, что договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды:
а) договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него входят договоры: найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди; найма жилого помещения в специальном доме; найма служебного жилого помещения; найма жилого помещения в общежитии;
б) договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда. В него входят: договор найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан; найма жилого помещения в домах организаций граждан-застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилищных комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков; найма жилого помещения в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности; найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан.
Договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора.
С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином договор найма жилого помещения заключается при наличии следующих юридических фактов: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения; общая стоимость заявленного имущества, не должна превышать размера стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на одного члена семьи; решение соответственно исполнительного и распорядительного органа, предприятия, учреждения, организации; договор найма жилого помещения завершает этот юридический состав.
С гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, в юридический состав, порождающий договорные отношения найма жилого помещения, входят следующие факты: включение жилого дома в категорию специальных домов; отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах; решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом; договор найма жилого помещения в специальном доме.
Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения, состоит из следующих юридических фактов: включение жилого помещения в число служебных помещений; нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя; решение наймодателя о предоставлении общежития; договор найма жилого помещения в общежитии.
Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт - заключение договора.
После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был заключен, после вселения гражданина в предоставленное ему помещение на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится регистрация всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки от поступления от нанимателя указанных платежей.
Поскольку финансово-лицевой счет открывается гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого считают заключением договора найма жилого помещения. С этим нельзя согласиться. В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.
Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, не является основанием для сохранения права на жилье. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением.
Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.
Договор найма жилого помещения является возмездным договором, поскольку жилое помещение предоставляется во владение и пользование за плату. Размер квартирной платы, будучи экономической категорией, зависит от уровня экономического развития государства, уровня доходов населения, качества жилья, количества льготных категорий граждан и ряда других условий. Составляющими элементами квартплаты являются: земельная рента, проценты за постепенное погашение авансированного капитала на строительство жилого дома, расходы на его ремонт, содержание и страхование, средства на покрытие вероятных безнадежных долгов по квартирной плате и возможных убытков от пустующих квартир, прибыль домовладельца.
Размер квартирной платы практически не менялся. Сначала это рассматривалось как достижение, а затем было признано ошибкой, поскольку не способствовало развитию жилищного сектора экономики. Установление справедливого размера оплаты жилья должно сочетаться с комплексом более широких мер, чем те, которые охватываются жилищным правом (повышение доходов населения, совершенствование оплаты труда, пенсионное обеспечение).
В настоящее время поставлена задача поэтапного перевода жилищной сферы как отрасли экономики в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты определенных групп населения. Также устанавливается минимальный уровень государственных гарантий социальной защиты, обеспечивающий удовлетворение основных потребностей человека, выраженный в предоставлении денежных выплат, бесплатных и общедоступных социальных услуг.
Так, в соответствии с Указаниями по определению типовых потребительских качеств жилых помещений государственными минимальными социальными стандартами признаны: уровень платежей граждан в процентах от стоимости предоставляемых коммунальных услуг; максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату за пользование жилым помещением и оплату коммунальных услуг, а также на отчисления денежных средств на капитальный ремонт жилого дома в совокупном доходе семьи исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования и нормативов потребления коммунальных услуг.
Для тех граждан, сумма платы за жилье которых превышает 15% совокупного дохода семьи, предоставляется безналичная жилищная субсидия. Она распространяется не на все виды платежей, а лишь на оплату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание, капитальный ремонт, некоторые виды коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализация, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, электро-, тепло- и газоснабжение, пользование лифтом). Тем самым некоторые виды предоставляемых услуг государство признает обязательными, исходя из доступного среднего уровня потребления услуг и обеспечения удовлетворения санитарно-гигиенических потребностей, что соответствует еще одному минимальному социальному стандарту - соответствующему перечню и объемам предоставляемых гражданам коммунальных услуг.
Не все осуществляемые нанимателем платежи и предоставляемые ему услуги лежат в рамках договора найма жилого помещения. Некоторые коммунальные услуги находятся за пределами жилищных отношений и предоставляются только на договорных условиях. Таким образом, в жилищную сферу вторгаются другие гражданско-правовые договоры, регулирующие предоставление других услуг, необходимых для нормального проживания.
В соответствии с п. 21 Инструкции по учету платных услуг населению, утвержденной постановлением Министерства статистики и анализа № 37, наниматель в пределах договора найма жилого помещения осуществляет: плату за пользование жилым помещением (на компенсацию затрат для его строительства и реконструкции); отчисления на капитальный ремонт; плату за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги (по договорам поднайма и найма в домах частного жилищного фонда); плату за коммунальные услуги, предоставляемые наймодателем (энергоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, центральное отопление, за отвод сточных вод в городскую канализацию, за пользование лифтом, за вывод и обезвреживание твердых бытовых отходов, за уборку территории, за установку, ремонт и техническое обслуживание приборов учета электрической и тепловой энергии, газа, расхода воды).
Обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения могут передаваться жилищно-эксплуатационной организации (далее - ЖЭО) в соответствии с Примерным договором между местным исполнительным комитетом и жилищно-эксплуатационным, коммунальным предприятием (объединением, организацией) на выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда и предоставление населению коммунальных услуг.
Государственный стандарт "Жилище. Основные положения", особо оговаривает, что особенности в оплате имеют наниматели, проживающие в многоквартирных жилых домах, состоящих из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома. Они также вносят плату за техническое обслуживание (долю затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, с содержанием придомовой территории) на основании отдельного договора на участие в расходах по содержанию жилья.
Некоторые наниматели пользуются отдельными видами коммунальных услуг по индивидуальным приборам учета (водоснабжение, энергоснабжение, телефон). Тогда плата за эти услуги вносится организации-поставщику коммунальных услуг по договору с этой организацией.
Основываясь на ст. 394 ГК о цене, ст. 28 ЖК предусматривает, что плата за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное, и не должна превышать максимальной допустимой нормы, устанавливаемой Советом Министров.
Указание на соглашение сторон следует понимать ограниченно, поскольку нормы права о жилищных правоотношениях в большинстве случаев носят императивный характер, размеры платежей всегда устанавливались и устанавливаются централизованно. Даже применительно к договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, исходя из ст. 28 Общей части ЖК, плата за пользование жилым помещением "не должна превышать максимально допустимую норму" (реальное соглашение сторон по вопросу оплаты было бы возможно при наличии конкуренции на рынках жилья и услуг).
Размеры взимаемых с нанимателей платежей устанавливаются разными ведомствами:
а) ставка платы за пользование жилым помещением, ставки (тарифы) за техническое обслуживание и отчисления на капитальный ремонт - Министерством экономики; плата за техническое обслуживание может взиматься в некоторых случаях по нормативной себестоимости, утверждаемой облисполкомами и Мингорисполкомом;
б) плата за коммунальные услуги в зависимости от видов и от поставщика может устанавливаться либо поставщиками коммунальных услуг, либо местными исполнительными и распорядительными органами, либо облисполкомами и Мингорисполкомом, либо законодательством;
в) размер платы за предоставленное в пользование имущество и оказываемые услуги по договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда и по договору поднайма в домах государственного жилищного фонда устанавливается по соглашению сторон.
По договору найма жилого помещения обязанность по оплате несет одна сторона - наниматель и совершеннолетние члены его семьи (если иное не предусмотрено письменным договором между ними). В соответствии со ст.ст. 303 - 307 ГК кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.
В жилищном законодательстве нет указания о цене как существенном условии договора найма жилого помещения. Нормы об оплате, как правило, носят императивный характер, и соглашение сторон по этому поводу не требуется. Они применяются автоматически ко всем нанимателям. Поэтому даже если в заключенном договоре найма не будет оговорен срок, это не повлияет на возникновение жилищного правоотношения по найму жилья.
Внесение платежей по договору найма жилого помещения свидетельствует об исполнении договора, соответственно невнесение платежей является нарушением договорного обязательства и может повлечь гражданско-правовые последствия: взыскание пени, приостановление предоставления коммунальных услуг, взыскание задолженности по исполнительной надписи, наконец, граждане, уклоняющиеся без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, могут быть выселены по решению суда с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.
Такое основание выселения было предусмотрено еще в ГК БССР. В соответствии со ст. 29 данного Кодекса неплатежом квартирной платы признавался невзнос платы за пользование жилищем в установленных размерах и сроках (для некоторых категорий лиц установлен двухмесячный срок внесения платы, для остальных - семь дней). Договор о предоставлении жилого помещения мог быть расторгнут в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если съемщик не внес квартирную плату в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа.
Высказываемые учеными мнения о таком основании выселения неоднозначны. Так, Ю.Г.Басин полагает, что неуплата может служить основанием для привлечения нанимателя к другим формам ответственности, но не для выселения.
Эта норма распространяется на жилые помещения в домах коммунального жилищных фондов, поскольку расположена в гл. 5 "Государственный жилищный фонд".
На нанимателе лежит обязанность вносить плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 15 числа следующего за ним месяца. За просрочку гражданами жилищно-коммунальных платежей установлена пеня в размере 0,5% от суммы этих платежей за каждый день просрочки.
ЖЭО вправе приостановить предоставление коммунальных услуг нанимателю жилого помещения, имеющему без уважительных причин задолженность по оплате указанных услуг и не погасившему эту задолженность в течение месяца после получения официального письменного предупреждения. Приостановление предоставления коммунальных услуг осуществляется в зависимости от имеющейся технической возможности (пломбирование запорной арматуры, установка заглушек и так далее).
Затраты, связанные с возобновлением представления коммунальных услуг, возмещаются нанимателем жилого помещения в соответствии с калькуляцией, составленной ЖЭО. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение не более двух суток после предоставления документов в ЖЭО о погашении имеющейся задолженности и оплате за работу по их подключению.
Решение о приостановлении предоставления коммунальных услуг может быть обжаловано в судебном порядке.
Взыскание задолженности по договорам найма жилых помещений допускается посредством исполнительной надписи - распоряжения нотариального органа о принудительном взыскании с должника в пользу кредитора определенной суммы денег при наличии документов, подтверждающих бесспорность задолженности. За некоторые виды услуг (пользование телефоном, абонементное обслуживание телевизоров, пользование электроэнергией и пользование радиотрансляционными точками) задолженность не может быть взыскана путем совершения исполнительной надписи, поскольку предотвращение такой задолженности предусмотрено специальными мерами воздействия: отключение телефона, расторжение договора на абонементное обслуживание телевизора, отключение потребителя от электросети.
Для оказания финансовой поддержки в покрытии части затрат на оплату найма или содержания жилья и коммунальных услуг гражданам предоставляются безналичные жилищные субсидии.
Как видно из изложенного, имеется ряд мер по возмещению оплаты за жилье без обращения в суд.
Сам по себе факт невнесения платы не ведет к автоматической потере нанимателем права пользования жилым помещением. Это значит, что наймодатель не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор найма на прежнее жилое помещение, предоставить жилое помещение типовых потребительских качеств по общей площади менее занимаемого и заключить новый договор найма на условиях ранее заключенного. (Однако не все условия прежнего договора войдут в новый договор найма, отличаться будут, в частности, предмет договора, размер новой оплаты).
Для выселения недостаточно одного факта неплатежа. Указание в ст. 71 ЖК на уклонение от внесения платы без уважительных причин связано с виной нанимателя. Соответственно вопрос о причинах неплатежа имеет важное юридическое значение для судьбы договора найма.
По мнению В.А.Золотаря, под уважительными причинами неплатежа следует понимать временное тяжелое материальное положение, сложившееся в силу тех или иных обстоятельств (например, смерти кормильца, стихийного бедствия), других обстоятельств при условии, если они создали для нанимателя реальную невозможность выполнить обязательство по внесению платы за пользование помещением.
В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем некоторые ученые (например, Д.Потерякин) считают задержку или невыплату зарплаты, являющейся единственным источником существования. Согласно практике Российской Федерации уважительными причинами невнесения платы суды признавали также длительные задержки выплаты пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и другие обстоятельства.
Не является неплатежом задолженность по оплате, образовавшаяся вследствие ошибки нанимателя в ее размере.
В.А.Золотарь приводил случай, когда наймодатель отказывался принять платеж, то есть неуплата произошла по его вине. Тогда надлежащим исполнением обязательства явилось внесение денег в депозит.
По смыслу ст. 71 ЖК выселение с предоставлением жилого помещения менее занимаемого возможно в случае невнесения платы за жилье в течение шести месяцев подряд. Поэтому не могут быть выселены наниматель и члены его семьи, если они не внесли плату за один месяц и с момента истечения срока платежа за этот месяц прошло шесть месяцев.
Следует учитывать, что совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними. Кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью.
При производстве дела о выселении в суде имеются процессуальные формы предоставления нанимателю и членам его семьи возможности погасить задолженность по оплате и, следовательно, исключить выселение по ст. 71 ЖК. Например, наймодатель может отказаться от иска в связи с погашением суммы задолженности. В связи с этим суд вправе приостановить производство по делу по соглашению сторон для погашения долга. Стороны могут заключить мировое соглашение, где оговорить срок погашения оплаты. Нанимателем может быть заявлен встречный иск о перерасчете задолженности в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг.
Удовлетворение требования о погашении задолженности не должно ставиться в зависимость от результата рассмотрения требования о выселении по ст. 71 ЖК. Поскольку внесение платы (погашение задолженности) - это надлежащее исполнение обязательства, которое должно быть произведено в обязательном порядке.
Договор найма коммерческого помещения
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).
Отличие коммерческого найма от социального найма:
• коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
• договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности.
Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.
Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).
При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.
Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.
Наймодатель - собственник жилого помещения (управомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно-ситься к любому жилищному фонду:
• частному,
• государственному,
• муниципальному.
По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.
В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).
При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му-ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Правительства РФ № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым помещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).
Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно-шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоянно проживающих вместе с ним гражданах».
Закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое число жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.
Объект договора коммерческого найма:
• квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
• в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо-вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).
Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора. Таким образом, объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья».
Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не превышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).
Наймодатель обязан:
• передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
• обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре-монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).
Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про-изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.
Наниматель обязан:
• использовать жилое помещение только для проживания,
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором),
• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла-шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.
Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граждан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.
Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).
В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В любом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).
Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отношениями собственности на арендованное имущество.
По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые его условия, если только при этом не произойдет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.
По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.
Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).
• по истечении срока действия договора;
• по одностороннему решению нанимателя;
• по требованию любой из сторон (в судебном порядке).
Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.
Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
Принципы расторжения договора коммерческого найма:
1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймодателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
2. Принцип ограничения вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке:
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
• в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).
Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
• нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).
В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.
Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).
Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.
Предоставление помещений по договору найма
Договор коммерческого найма жилого помещения предоставляет собой гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (именуемая наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
При рассмотрении договор коммерческого найма жилого помещения следует иметь в виду, что ряд положений являются сходными с договором социального найма жилого помещения. Так, например понятийный аппарат относительно коммерческого найма закрепляется нормами ЖК РФ, регулирующими отношения социального найма, а именно понятия «жилое помещение», «виды жилых помещений» и т. д. Несмотря на это, имеется ряд существенных отличий.
Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения, как видно из ст. 671 ГК РФ, являются наниматель и наймодатель. В отличие от договора социального найма на стороне наймодателя выступают не Российская Федерация и субъекты РФ, а собственник недвижимого имущества (гражданин или частная организация). На стране нанимателя могут быть любые индивидуальные субъекты, в отличие от договора социального найма. Юридическим лицам, как и по договору социального найма, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ). Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, внесший плату за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ при регулировании жилищных отношений использует понятие «объект» договора коммерческого найма, ЖК РФ применяет термин «предмет». Разницы между ними ровным счетом никакой, поскольку они являются синонимами.
Предметом (объектом) договора коммерческого найма является жилое помещение. Согласно ст. 673 ГК РФ объектами договора найма жилого помещения могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Неизолированное жилое помещение не может быть объектом (предметом) договора найма. В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (ст. 290, ч. 2 ст. 673 ГК РФ), причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения. Кроме того, в ГК РФ устанавливается, что соответствующее жилье должно быть пригодным для проживания. Порядок определения пригодности жилых домов для этой цели установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации № 47.
Жилое помещение по данному договору предоставляется из жилого фонда, который именуется фондом коммерческого использования. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ фондом коммерческого использования признается совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Форма договора – простая письменная, никого предварительного порядка или процедуры, таких как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и иное, для его заключения не требуется, достаточно лишь достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Такой договор не требует нотариального удостоверения. Но несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно ст. 162 ГК РФ, такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Условие о сроке договора коммерческого найма четко установлено ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. Таким образом, законодатель при определении характера срочности данных правоотношений определяет лишь верхний предел. Это означает, что договор коммерческого найма может быть заключен и на 1 год. При такой ситуации данные отношения приобретают статус краткосрочного найма. Условия о сроке договора коммерческого найма существенно отличаются от аналогичных условий по договору социального найма, где срок действия не устанавливается, т. е. договор социального найма носит бессрочный характер.
Таким образом, в зависимости от того, на какой срок заключается договор найма жилого помещения, законодательство различает два вида договора (п. 2 ст. 683 ГК РФ):
1) краткосрочный наем, т. е. заключенный на срок до 1 года;
2) долгосрочный наем, т. е. заключенный на срок от 1 года до 5 лет.
По договору краткосрочного найма права нанимателя уже, чем по долгосрочному договору.
По договору краткосрочного найма наниматель не имеет права:
1) вселять временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, сдать жилое помещение в поднаем;
2) передать права нанимателя другому гражданину, совместно с ним проживающему.
Совместно проживающие с ним граждане не могут быть сонанимателями.
До принятия нового ГК РФ на практике встречались случаи, когда во время существования жилищных правоотношений происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Новый Гражданский кодекс РФ в ст. 675 ГК РФ содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Данное положение дублирует ст. 64 ЖК РФ, которая регулирует отношения по договору социального найма.
Вопрос оплаты жилья по данному виду договора имеет большое практическое значение. Определение размера оплаты жилья по данному виду договора найма является диспозитивной возможностью сторон, т. е. он решается по взаимному соглашению контрагентов. Но в соответствии с ч. 2 ст. 682 ГК РФ в случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, то действует презумпция жилищного пава, согласно которой плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (ст. 682 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.
В число обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма входят:
1) обязанность удовлетворять жилищные потребности нанимателя и членов его семьи. Поэтому наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
2) обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) обязанность предоставлять или обеспечивать нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
4) обязанность обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 678 ГК РФ);
5) обязанность проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).
Круг обязанностей нанимателя по договору коммерческого найма значительно расширен по сравнению с обязанностями нанимателя по договору социального найма.
Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы в ст. 678 ГК РФ:
1) использовать жилое помещение только для проживания;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
3) не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
4) своевременно вносить плату за жилое помещение;
5) самостоятельно вносить коммунальные платежи (если договором не установлено иное).
Гражданский кодекс РФ устанавливает не только обязанности сторон, но и права. Так, в круг прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма входят следующие:
1) с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ);
2) наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК РФ);
3) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ));
4) проводить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). Это правило применяется, если договором не установлено иное;
5) переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя оно не допускается (ст. 681 ГК РФ);
6) сдавать в поднаем жилое помещение. Данное право возможно лишь с предварительного согласия наймодателя. Согласно ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 ГК РФ)).
Права наймодателя по договору коммерческого найма:
1) право требования своевременного оплаты жилого помещения по договору;
2) право требования своевременного внесения коммунальных платежей, если по данному договору это является обязанностью нанимателя;
3) право требования произвести соответствующий текущий ремонт;
4) право требования использовать жилое помещение только для проживания;
5) право требования обеспечения сохранности жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
6) право на запрет без предварительного согласия на производство переустройства и реконструкции жилого помещения.
Если при регулировании отношений социального найма законодатель использует термин «изменение договора социального найма», то при коммерческом найме жилого помещения применяется понятие «замена». По своему содержанию данные термины идентичны. Данное положение регулируется ст. 686 ГК РФ, согласно которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ). Как видно из содержания статьи, условия изменения договора коммерческого найма отличаются от условий изменения договора социального найма.
Порядок расторжения договоров найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) исходит из наличия лишь судебного порядка.
Нанимателю предоставляются широкие права по расторжению договора найма: он может расторгнуть договор в любое время, он не обязан мотивировать это расторжение. Наймодателю, напротив, очень трудно расторгнуть договор найма: для этого нужно, чтобы наниматель либо был злостным неплательщиком, либо разрушал и портил жилое помещение, использовал его не по назначению, систематически мешал жить соседям. Но даже и при этих условиях наймодатель должен расторгать договор через суд, а суд может давать нанимателю отсрочки для устранения нарушений.
Законодатель в ст. 687 ГК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Таким образом, наймодателю предоставляется возможность быть заблаговременно проинформированным.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма, т. е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более 1 года.
В ч. 3 ст. 687 ГК РФ закреплено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии с ч. 4 ст. 687 ГК РФ, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (ст. 687 ГК РФ).
Последствиями расторжения договора коммерческого найма является положение, согласно которому наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Срок договора найма
Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Форма данной сделки относится к простой письменной форме, т. к. в Законе прямо не сказано, что несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность.
Наймодатель обязан заключить договор социального найма жилого помещения с гражданином. В силу п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров.
Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если в договоре найма срок не определен или установлен большим пяти лет, договор считается заключенным на пять лет.
Правило о предельном пятилетнем сроке договора найма не применяется в отношении договора социального найма.
Жилищным кодексом РФ установлено, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока действия. Это значит, что в договоре отсутствует период, на который он заключается, т.е. договор социального найма жилого помещения является бессрочным и действует с момента его заключения до момента его расторжения на основаниях, предусмотренных законом или договором.
На срок до одного года может быть заключен договор краткосрочного найма. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.
Гражданский и Жилищный кодексы содержат основные положения, определяющие права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо их, к документам, регулирующим взаимоотношения сторон по договору социального найма, следует отнести Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР N4151 Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ.
В домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - решение (постановление), которому стороны на практике придают значение акта, заменяющего письменную форму договора, как правило, и происходит нарушение простой письменной формы.
Нарушение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (ст. 167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (ст. 162 ГК).
В соответствии с договором социального найма жилого помещения жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.
Договор социального найма возмездный. Возмездность договора предполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Однако наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилого помещения, обязан обеспечить бесперебойную подачу проживающим в жилом помещении коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемой частью договора социального найма жилого помещения. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо платы за жилое помещение по утвержденным в установленном порядке тарифам.
В настоящее время по вопросу оплаты за жилье и коммунальные услуги следует руководствоваться ст. ст. 153-160 Жилищного кодекса РФ.
Новая система оплаты жилья предусматривает поэтапный переход к полному возмещению издержек наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации и др.) на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Оплата жилья в государственном и муниципальном жилищном фондах и коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения.
Плата за содержание и ремонт жилья - плата, взимаемая с нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и инженерных сооружений жилого дома. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.
Плата за наем жилого помещения - плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии.
За нарушение нанимателем обязанности вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Также за нарушение обязанности вносить оплату с нанимателя может быть взыскана неустойка (пени), предусмотренная договором социального найма либо действующим законодательством.
Наниматель по договору социального найма
Социальный наем является механизмом осуществления конституционных положений, закрепляющих за человеком право на жилье. Большинство граждан не способно реализовать его в условии рыночной экономики.
Наймодателем считается сторона документа, которая обязуется выдать нанимателю жилплощадь за соответствующую плату с целью проживания в нем. Наймодателем может быть собственник квартиры или уполномоченный им человек.
Наниматель – это человек, который получает от другой стороны (наймодателя) жилье за конкретную оплату с целью пользования для проживания на определенный промежуток времени, выполняя оговоренные в документе условия.
Наймодатель вправе совершать следующие действия:
1. Требовать получение платы за пользование жилплощадью в назначенный период.
2. Предоставлять лицу свободное жилище.
3. Проводить содержание жилья, его ремонтирование и имущества дома, в котором располагается нанимаемая квартира.
4. Предоставлять нанимателю коммунальные услуги надлежащего качества.
5. Осуществлять капремонт квартиры, сдаваемой в наем.
6. Настаивать на соблюдении арендатором установленных законом правил общежития.
гласит о том, что человек, который сдает в аренду жилплощадь по договору соцнайма, обладает ответственностью, предусмотренной ЖК.
В случае когда он не выполняет или осуществляет ненадлежащим образом свои обязанности, наниматель имеет основания требовать уменьшение платы за проживание в соответствующем помещении или возмещение всех убытков на ликвидацию недостатков жилища, или восполнение убытка, причиненного некачественным исполнением или несовершением законных обязанностей арендодателя.
Арендатор вправе осуществлять такие действия:
• временное проживание в арендуемом помещении иным лицам;
• вселение других людей в нанимаемую жилплощадь;
• сдача жилья в поднаем;
• совершение обмена жилища;
• запрашивать от наймодателя соблюдение условий договора надлежащего уровня.
Наниматель обязан по договору:
• использовать жилую площадь по своему назначению;
• ухаживать за ней и содержать в надлежащем состоянии;
• осуществлять своевременный поддерживающий ремонт помещения;
• оберегать жилье;
• вносить вовремя оплату жилплощади и предоставляемых коммунальных услуг.
Законодательство России содержит определенные права и обязанности арендатора. Если он не исполняет права наймодателя, наймодатель имеет право подать требование досрочной отмены действия договора в судебном порядке.
После того как близкие родственники, проживающие на 1 площади с нанимателем, дали согласие в рукописном виде, арендатору позволяется вселить в занимаемое им жилье по договору соцнайма жену/мужа, детей и родителей (ст.70 ЖК РФ). Закон также действует в отношении членов семьи, которые временно отсутствуют.
Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Согласно кодексу, наймодателю позволяется не давать согласия на вселение людей, которые проживают вместе с арендатором, при условии, что после их заселения значение общей квадратуры на 1 члена семьи получится меньше учетной нормы.
К родителям в жилое помещение дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, вселяются без получения разрешения иных родственников, проживающих на одной площади с ними, и арендодателя.
Следует помнить, что при заселении в жилплощадь родственников арендатора изменяется договор соцнайма жилья в части, где указывается лицо, ставшее новым членом семьи.
Право пользования жильем называют правом проживания в нем. Основным правом пользования обладает собственник, кому принадлежит это помещение. Иные лица вправе пользоваться жилплощадью, в которой проживают.
Но это право всегда будет производным и определяться с учетом обладания права собственности на жилье, в отношении которого эти люди имеют права. Владелец жилья по закону вправе производить определенные действия, составляющие список его правомочий.
К процедурам, которые собственник самостоятельно может выполнять, относится:
• предоставление жилья в пользование;
• вселение родственников и иных граждан;
• сдача в аренду жилплощади юридическим или физическим лицам;
• осуществление других действий, которые не запрещены ЖК.
В ст.72 Жилищного Кодекса РФ содержатся следующие пункты:
1. Арендатор с согласия арендодателя вправе совершить обмен жилым помещением по договору социального найма жилого помещения.
2. Проживающие вместе с нанимателем граждане по закону могут требовать от него проведение обмена занимаемого ими жилья на жилплощади, что предоставляются иным арендаторам.
3. В случае когда соглашения нанимателя с членами семьи не получается достичь, каждому из этих людей позволяется требовать проведение обмена занимаемого жилья в принудительной форме через судебное решение.
4. Обмен муниципального жилья с проживанием несовершеннолетних либо недееспособных лиц, являющимися близкими родственниками арендатора, разрешается только при согласии органов попечительства. Структуры опеки и попечительства вправе не дать согласие, когда обмен жилища осуществляется с нарушением прав или законных интересов представляемых лиц. Решение структуры принимается в письменном виде и предоставляется заявителем в период 2 недель после принятия заявления.
5. Процедура обмена жилья возможна между лицами, проживающими в помещениях, которые могут находиться в любых населенных пунктах России. Она не ограничивает какое-либо количество участвующих граждан.
Условия, при которых обмен не допускается ст.73 Жилищного Кодекса РФ утверждает, что существуют определенные факторы, по которым проведение процедуры проводить нельзя.
К ним могут относиться следующие условия:
• предъявление арендатору требования о расторжении либо внесении изменений в договор соцнайма жилья;
• осуществление оспаривания в суде права пользования обмениваемой жилплощади;
• признание обмениваемого жилья непригодным для проживания;
• принятие решения о проведении сноса здания либо проведении переоборудования для пользования в иных целях;
• вынесение решения об осуществлении капитального ремонта дома, в ходе которого ожидается переустройство или перепланировка жилья в этом здании;
• проживание в коммунальной квартире жильца, страдающего хронической болезнью с тяжелой формой.
Проведение процедуры возможно лишь при согласии наймодателя на основании заключения договора о совершении обмена жилыми помещениями с нанимателем (ст.74 ЖК РФ). Договор следует заключать в письменном виде. Оригинал договора представляют арендаторы, которые заключили соглашение, каждому наймодателю с целью получения согласия на проведение процедуры.
Решение арендодателя необходимо составить в письменном виде, после чего происходит его выдача обратившемуся нанимателю или представляющему лицу в промежуток времени не позже десяти рабочих дней с момента обращения. Если наймодатель принимает решение не давать согласие на совершение обмена жилых помещений, это считается легальным лишь при отсутствии случаев, которые оговариваются в ст.73 Жилищного кодекса РФ.
Каждый съемщик имеет право на обмен жилого помещения, если отказ не входит ни в один пункт, его можно обжаловать в суде. После дачи согласия со стороны каждого наймодателя и заключения документа об обмене жилища осуществляется расторжение оформленных ранее документов соцнайма с лицами, которые обмениваются жильем. После этого требуется оформить новый договор лицу, которое собирается проживать в помещении, с каждым наймодателем, давшим свое письменное согласие.
Процесс расторжения или заключения указанного документа производится арендодателем в период, не превышающий 10-ти суток со дня обращения лица и предоставления им необходимых бумаг.
Другие права и обязанности: в ст.71 ЖК РФ сказано, что в случае временного отсутствия арендодателя жилья, а также проживающей вместе с ним персоны или иных граждан изменений их прав и обязанностей по документу социального найма не происходит.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Документ поднайма жилища, который предоставляют по договору соцнайма, считается возмездным. Размер оплаты, условия и сроки ее внесения будут установлены с учетом согласия арендатора и арендодателя. Все эти положения указаны в ст.78 Жилищного Кодекса РФ.
Арендатор и близкие родственники, проживающие вместе с ним в одном жилище, обладают совершенно равными правами (согласно ст.69 ЖК РФ).
Членами семьи считаются персоны, которые проживают вместе с нанимателем:
• жена/муж;
• родители;
• дети.
Иные граждане могут быть признаны таковыми, если они проживают на одной площади и содержат с ним совместное хозяйство. В крайних случаях близкими арендатора по договору соцнайма могут признать в ходе судебного решения. Этих людей обязательно указывают в договоре соцнайма жилища.
При возникновении ситуации, когда лицо перестает называться родственником нанимателя, но продолжает жить в соответствующей квартире, его права остаются неизменными и равными с остальными лицами, являющимися близкими нанимателя. В этом случае по своим обязательствам персона будет самостоятельно нести ответ.
Статья 68 ЖК РФ гласит о том, что арендатор будет нести ответственность в случае невыполнения своих обязанностей, предусмотренных кодексом и в договоре соцнайма жилой площади. Если наниматель и его родственники на протяжении полугода не осуществляли платеж без уважительной причины счетов за использование жилого помещения с коммунальными услугами, по решению суда их могут выселить, предоставив иное жилье.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
Когда может утратиться право пользования муниципальным жилым помещением? Собственник может лишиться прав в таких случаях:
1. Осуществление самовольного переустройства или перепланировки жилья с отказом владельца вернуть помещению первоначальный вид в предусмотренный промежуток времени.
2. Пользование жилплощадью не по своему назначению.
3. Регулярное нарушение прав и интересов соседей.
4. Бесхозяйственное обращение с жилищем или его разрушение.
5. Расположение жилья на земельном участке, который изымают в связи с государственными либо муниципальными нуждами.
Если при получении предупреждения владелец их игнорирует, продолжая нарушать интересы и права соседствующих с ним людей либо применять жилплощадь не по назначению, может быть подан иск местного самоуправления в суд. Он имеет основания вынести решение, исходя из которого жилое помещение будет выставлено на продажу с публичных торгов.
Собственник получит вырученную сумму с вычетом расходов, потраченных на исполнение решения суда.
Договор найма дома
Договор найма жилого дома является подвидом договоров найма жилого помещения и, соответственно, к нему применяются аналогичные правила, установленные гражданским законодательством.
Договор регулирует отношения между собственником жилого дома или управомоченным им лицом (наймодателем) и нанимателем, обязывая наймодателя предоставить во владение и пользование для проживания нанимателю жилой дом за установленную в договоре плату. Как и все договоры, найм дома является взаимным, возмездным и консенсуальным.
Основным положением в любом образце договора найма жилого дома является описание передаваемого в наем жилого дома.
Также возможно оформить договор безвозмездного пользования жилым помещением, где нанимателем будет выступать физическое лицо, которое пользуется предоставленным жилым помещением на безвозмездной основе.
Целью заключения договора найма жилого дома является сдача в найм жилого (частного) дома, пригодного для постоянного проживания - он является предметом договора. При этом предоставляемый наймодателем жилой дом должен отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.
Жилой дом - являющееся одним из видов жилых помещений индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В договоре может быть предусмотрена возможность нанимателем использовать земельный участок, на котором располагается жилой дом, а также и другие постройки, находящиеся на том же земельном участке (например, гараж).
Договор найма жилого дома заключается между наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо, а именно, только дееспособный гражданин (это касается всех типов договора найма жилого дома в целом).
Наймодателем может быть любое лицо. Помимо нанимателя в положениях о договоре найма частного дома упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане.
Договор найма жилого дома заключается в простой письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами. Другой формы заключения договора найма ГК РФ и другие законы не предусматривают.
Заключение договора найма дома между сторонами в письменной форме конкретизирует права и обязанности сторон по пользованию домом. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого дома не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Договор найма жилого дома — подвид договоров найма жилого помещения и, соответственно, к нему используются общие правила о договоре найма жилого помещения, которые установлены гражданским законодательством.
Договор контролирует отношения меж нанимателем и наймодателем (собственником жилого дома или управомоченным им лицом), обязывая наймодателя во владение и пользование предоставить для проживания жилой дом нанимателю за плату, установленную в договоре. Как и все договоры найма жилого помещения договор найма жилого помещения является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Главным положением договора найма жилого дома является описание жилого дома, передаваемого в наем.
Возможно также оформить договор безвозмездного пользования жилого помещения, где наниматель – физическое лицо, которое использует предоставленное жилое помещение на безвозмездной основе.
Цель оформления договора найма жилого дома – сдача в найм частного (жилого) дома, которое пригодно для постоянного проживания, при этом дом – предмет договора. При этом жилой дом, предоставляемый наймодателем должен соответствовать установленным противопожарным, санитарным, техническим и градостроительным требованиям.
Жилой дом, который является одним из типов жилых помещений определенное индивидуально здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и прочих нужд, которые связаны с их проживанием в данном здании.
В договоре можно предусмотреть возможность нанимателем эксплуатировать земельный участок, на котором жилой дом располагается, а также и прочие постройки, которые находятся на том же земельном участке (к примеру, гараж).
Договор найма жилого дома заключают меж нанимателем и наймодателем, при этом нанимателем по договору найма жилого дома может выступать лишь физическое лицо, а именно, лишь дееспособный гражданин (это по отношению ко всем типам договора найма жилого помещения в целом).
Наймодатель – любое лицо. Кроме нанимателя в положениях о договоре найма частного дома постоянно упоминаются граждане, проживающие вместе с ним.
Договор найма жилого дома заключают в письменной простой форме при помощи составления одного документа, который подписан сторонами. Другой формы оформления договора найма Гражданского Кодекса РФ и прочие законы не предусматривают.
Оформление договора найма жилого помещения меж сторонами в письменной форме конкретизирует обязанности и права сторон по пользования жилых помещений. Невыполнение нанимателем и наймодателем письменной простой формы оформления договора найма жилого помещения за собой не влечет недействительности договора, но лишает стороны при споре права в подтверждение договора и его условий ссылаться на свидетельские показания, однако не лишает их права высказывать письменные и прочие доказательства.
Права по договору социального найма
В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.
В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Как следует, из ЖК РФ на стороне наймодателя при социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст.60 ЖК РФ).
Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо.
В ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
- предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
- информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее, чем за 30 дней до начала работ;
- принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
- обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
- контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
- в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
- производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
- принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;
- нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации. Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.
Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).
В ч. 1 ст. 66 ЖК РФ установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.
Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то ЖК РФ наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.
В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований, указанных в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ.
Наниматель может потребовать:
а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.
Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
- сдавать жилое помещение в поднаем;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
К данному перечню можно добавить право на пользование жилым помещением, право на изменение и расторжение договора.
Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным Кодексом РФ, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилого помещения;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.
В том числе, согласно Постановлению Правительства РФ об утверждении Типового договора социального найма наниматель обязан:
а) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт;
б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность;
д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им;
ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам;
и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
л) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения.
Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 ЖК РФ и другими нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.
Договор специализированного найма
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.
Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ, либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
• служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
• жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
• жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ);
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.
Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 ЖК РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.
Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
Отдельные категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений.
Договор муниципального найма
В договоре социального найма жилого помещения принимают участие две стороны. Одну из них представляет наниматель, а вторую наймодатель. В верхней части документа прописываются паспортные сведения обоих участников сделки.
Предмет договора – это ключевая часть документа, где идет описание помещения, предназначенного для жилья. Для каких непосредственно целей его будут эксплуатировать и о том, в каком первоначальном состоянии должно быть имущество.
После этого, в соглашении следует раздел под названием – «Жилое помещение». Он включает такие пункты:
• размеры недвижимости;
• перечень жильцов;
• технические характеристики имущества.
Далее идет подробное описание услуг, включающих в себя и коммунальные услуги (оплата за них возлагается на гражданина, который арендует недвижимость). После в договоре предоставлено перечисление прав и обязанностей его участников. Тоже отдельный раздел посвящен платежам за аренду, сюда относятся и сроки, во время которых должна происходить оплата.
В документе есть достаточно предусмотрительный раздел, который основывается на возможности внесения различных изменений, и прекращения соглашения. Каждая сторона ответственна, когда происходит нарушения прописанных пунктов договора.
Завершающим этапом соглашения является внесение в документ реквизитов сторон и их подписей.
Договор социального найма в ГК РФ (ст.672) регламентируется только в общем виде, подробное регулирование установлено в Жилищном кодексе РФ и актах жилищного законодательства. В ГК РФ указывается, что объектами данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями.
Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ.
Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.
На основании ст. 57 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки. При выдаче гражданину ордера на жилую площадь в жилищном фонде социального использования в нем указываются все члены его семьи, которым предоставляется бесплатно жилое помещение. На основании ордера договор социального найма жилого помещения жилищными органами заключается с лицом, которому выдан ордер (нанимателем); все члены его семьи, включенные в ордер, имеют равное право на жилое помещение.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Если указанные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они продолжают иметь такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение, устанавливая при этом правило, по которому граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают.
Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.
Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры). Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин).
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч. 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст. 50 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ). Заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения: признание лица нуждающимся в жилом помещении; постановка на учет нуждающихся; решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения (ст. 49, 51, 52, 57 ЖК РФ).
Следует отметить, что правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран. Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства. По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора выступает жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет 4 года, максимальный - весь срок жизни нанимателя плюс 2 года со дня его смерти.
Регистрация договора найма
Поскольку передача жилья в наём является для собственников источником дохода, государству необходимо уплачивать налог. Для этого в каждом регионе или населённом пункте существуют структуры, которые должны контролировать подобные гражданские взаимоотношения. Для этого привлекаются участковые, управляющие компании, соседи и активисты правопорядка, от которых государственные структуры получают необходимые им сведения.
Основополагающим документом сферы гражданского права на территории Российской Федерации является Гражданский кодекс. Согласно нему, взаимоотношения физических лиц относительно аренды жилого помещения должны быть зафиксированы соответствующим договором. Данный документ предполагает наличие в сделке как минимум двух сторон – нанимателя и наймодателя. Сделка носит коммерческий характер и, в случае несоблюдения условий соглашения, конфликтов должны рассматриваться в судебном порядке.
Статья 35 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью посвящается регулированию договора найма. При этом следует понимать различия между понятиями найма и аренды, которые заключаются в том, что наём предоставляется физическим лицам, а аренда – юридическим.
Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды. Так, наём заключается не просто с физическим лицом. Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение. Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.
Исходя из этого, целесообразно чётко различать договор найма и договор аренды. Как уже говорилось, арендовать можно как жилую, так и нежилую недвижимость. Независимо от того, что именно это за имущество, государственная регистрация такой сделки, в соответствии с 609 статьей Гражданского кодекса, обязательна.
Регистрация договора найма жилого помещения в соответствии с 35 статьей Гражданского кодекса, больше не является обязательной. Это необходимо учитывать ещё на этапе составления документа, чтобы не создавать себе неприятности из-за собственной неосведомлённости.
Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности. Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.
Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.
Как и любая другая сделка, договор найма, как и договор аренды, необходимо заключать на конкретный, ограниченный период времени. Подписать его можно на срок от одного месяца до пяти лет. При этом, если в документе нигде не упоминается, на какое время арендовано жильё, юридически будет считаться, что заключена сделка на пять лет. Это может стать проблемой, если владелец недвижимого объекта не рассчитывал на столь большой промежуток времени. Кроме того, обстоятельства могут измениться, и выселить квартирантов против их воли можно будет только через суд и то с немалыми финансовыми потерями.
Среди населения ходил слух о том, что при долгосрочной сделке, подписанной более чем на один год, регистрация договора найма жилого помещения обязательна. Однако это не соответствует действительности. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также федеральным законодательством, стороны имеют право самостоятельно решить, хотят они зарегистрировать свою сделку или нет. Иными словами, они могут поставить ее на учёт в Росреестре либо нет. При этом оба варианта законны.
Разумеется, возникает вполне логичный вопрос, для чего нужна добровольная регистрация. Ответ прост – это дополнительная гарантия для квартиранта и охрана его прав со стороны государства.
Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость.
Данный документ будет полезен обеим сторонам:
• Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
• Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.
Акт отображает в себе не только состояние недвижимого объекта. Также в нём необходимо обозначить, что именно из мебели и техники осталось и передано с жильём, и в каком состоянии. Кроме того, нужно указать не только наименование, но и модель устройства, а также отметить, что в рабочем состоянии, а что нет. Задаваясь вопросом, подлежит ли акт государственной регистрации, можно ответить, он обязательно прилагается к основному договору, но самостоятельно зарегистрировать его невозможно.
Регистрация договора аренды квартиры или иной недвижимости – это обязательный шаг. Однако, как уже выше упоминалось, путать её с наймом не стоит.
Если договор найма был официально зарегистрирован, то собственник, как физическое лицо, получающее доход от сделки, обязуется платить налог в размере 13% от прибыли. Владелец жилья обязан должным образом заполнить и сдать декларацию, уплатив НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с ним гражданам разрешается платить налог каждый месяц, исчисляя его размер с ежемесячной платы за наём, или один раз в год, беря для расчётов доход, полученный от сдачи жилья за этот срок.
Существует вариант уменьшить размер налогообложения – оформить индивидуальное предпринимательство, которое будет заключаться именно в том, что собственник сдаёт жильё и получает от этого прибыль. В таком случае размер налогообложения составит не 13, а 6%. Разумеется, регистрировать предпринимательство или нет – решение добровольное.
Процедура оформления предпринимательства:
• Составление соответствующего заявления и заверка документа в нотариальной конторе;
• Подача заявления налоговой службе;
• Оплата государственной пошлины;
• Личная явка в налоговый орган по месту проживания с личным паспортом.
Оформляется такое предпринимательство в течение пяти дней, после чего нужно будет получить требующиеся коды и не беспокоиться о незаконности своих действий в следующий раз.
Условия договора найма
Договор найма жилого помещения следует составлять в письменном виде.
Обязательным является заключение договора найма в виде письменного документа. Иначе вероятен вариант, что соглашение окажется недействительным. Обращаться к нотариусу по поводу его заверения не требуется. Хотя и возможно при желании сторон.
Большую часть положений этого документа стороны определяют самостоятельно. Но ряд моментов оговаривается в обязательном порядке.
Итак, сторонами должны быть указаны следующие пункты.
Сдаваемую квартиру необходимо подробно описать с указанием адресных данных, этажа, количества комнат и других моментов.
Это делается во избежание дальнейших споров насчет того, какой конкретно объект был сдан.
Срок заключения договора. После вступает в действие правило, по которому первоочередное право заключения нового договора должно быть предложено нанимателю. Лишь в случае его отказа может идти речь о заключении договора с другим лицом.
Договор должен содержать пункт о порядке внесения платы за пользование помещением.
При несоблюдении данного пункта наймодатель обязан позаботиться о возмещении причиненных нанимателю убытков.
Нюансы внесения арендной платы. Оговариваются размер, сроки и способы, при помощи которых будут вноситься денежные средства за пользование жильем.
Важно также позаботиться о фиксировании каждого платежного факта. Это может быть соответствующая расписка.
Указание моментов, касающихся оплаты коммунальных услуг. Пункт о капитальном и текущем ремонте помещения. Пункт о тех членах семьи, которые проживают вместе с нанимателем.
Пункт о других собственниках арендуемого помещения. Пункт, касающийся досрочного расторжения договора. Обычно такое делается в судебном порядке.
Стороны должны оговорить те ситуации, когда можно будет говорить о расторжении. Данный пункт важен для наймодателя, так как позволяет избежать ему недобросовестного отношения к жилому помещению. Такое свойственно некоторым нанимателям.
Существенными условиями договора аренды называют те пункты, которые собственно позволяют достичь заключение сделки.
К ним относятся те условия о предмете договора, которые обозначены в законодательных или других правовых документах. Причем, названы они таковыми для документов данного типа.
К ним же относится весь тот перечень условий, которые предполагают достижение соглашения. Настоять на них вправе любая сторона.
Существенные условия договора найма жилого помещения предполагают подробное описание условий, касающихся предмета договора.
Договор аренды квартиры является одном из разновидностей правоотношений между гражданами. Для заключения указанного договора одним из важных моментов является лицо, с которым непосредственно заключается договор найма. Это субъект, независимо физическое или юридическое лицо будет являться ответственным квартиросъёмщиком, бремя выполнения обязательств по договору, таких как своевременная оплата, расходы по коммунальным услугам и поддержание квартиры в надлежащем виде лежит в основном на нем.
Существенным условием заключения договора найма будет являться количество и фамилии имена отчества всех членов семьи, вселяемых арендатором в жилище. В таком случае все вселившиеся лица несут солидарную ответственность за порчу имущество или несвоевременную оплату по договору. В случае возникновения судебных споров они так же могут выступать в роли ответчиков. Вселение иных граждан, о мере необходимости регулируется заключением дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации наравне с основным договором.
Еще одним существенным условием является регистрация, другими словами прописка, граждан по месту проживания. Данное условие необходимо для определения детей нанимателя в образовательные учреждения в месте проживания, обслуживание в поликлинике.
Еще одним из немаловажных условий, на которое следует обратить внимание при заключении договора, является наличие животных в передаваемой квартире. Передающая сторона может поставить ограничение на проживание живности в квартире, при обеспокоенности собственника за сохранность имущества и ремонт в переданной в пользование квартире.
В случае, если передаваемая квартира приобретена собственником в период брака, то в договоре аренды обязательно должна быть ссылка на нотариальное согласие на заключение сделки о передачи недвижимости. Копию согласия так же стоит оставить арендатору у себя. Отсутствие согласия на заключение сделки о передачи может стать причиной признания договора недействительным в судебном порядке.
При заключении последнего обязательно нужно обратить внимание на перечисление сведений, позволяющих идентифицировать имущество, передача которого предстоит.
В качестве предмета договора как правило служит жилой объект, имеющий все условия, позволяющие комфортное проживание в нем. Это может быть дом, часть дома, отдельная квартира или выделенная ее часть, к примеру — комната.
Документ, в котором отсутствуют сведения о передаваемом жилом объекте не относится к категории заключенных договоров.
В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения служат пункты, оговаривающие:
• сам предмет аренды,
• стоимость,
• срок, на который сдается помещение.
Дополнительные условия договора начинают свое действие автоматически после заключения договора.
Особенностью дополнительных условий договора аренды является тот факт, что они, как правило, оговорены нормативными документами.
Согласовывать их текст сторонам не потребуется — они начинают действовать автоматически, с момента, когда произошло заключение договора.
Итак, речь идет о следующих моментах:
• Обязанности вовремя оплачивать жилье.
• Указании в договоре тех граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Если таких оговорок нет, то вселяют их, опираясь на правила статьи 679 Гражданского кодекса.
• Текущими ремонтными работами обязан заниматься наниматель, если другой вариант не предусмотрен документом.
• Капремонтом занимается наймодатель.
• Размер оплаты за жилье – этот пункт стороны оговаривают между собой.
В договоре найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно.
К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.
Данные условия могут быть либо дополнением к обычным, либо изменением их.
Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в договоре найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.
Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.
Обе стороны должны внимательнее отнестись к составлению документа (его заключение через специализированные агентства не отменяет данного пункта) и обратиться за дополнительным консультированием к специалистам по мере необходимости.
Договор служебного найма
В Жилищном кодексе выделена особая категория. Речь идет о найме специализированного жилья. К нему относятся, например, жилые помещения соц. назначения, жилая площадь из маневренного фонда, жилье служебное. В последнем случае жилые помещения предоставляются тем, кто занят на определенных должностях и осуществляет определенные виды деятельности. При этом руководство к таким действиям определяется решением органов власти федерального уровня, субъектов федерации и муниципальных образований. Хочется отметить, что, несмотря на принятое решение вышеуказанными официальными органами о выделении помещения из специализированного резерва, без оформления сделки не обойтись. Так что, как только вами будет получено решение, необходимо отправиться к собственнику для заключения сделки о найме служебного жилья.
Как уже упоминалось выше, служебное жилье выделяется сотрудникам (работникам) и их родным на период осуществления определенного вида трудовой деятельности. После разрыва трудовых отношений соглашение прекращает свое действие, а другое жилище бывшему работнику и его родным не предоставляется.
Но есть некоторые исключения, касающиеся ситуаций, когда присутствуют особые основания для пролонгации соглашения или его перезаключения.
Служебное помещение передается квартиросъемщику в соответствии с постановлением Правительства № 42. В нем предлагается образец типового договора найма таких помещений. Но образец, предложенный в данном постановлении, носит лишь рекомендательный характер, его положениями можно руководствоваться при составлении конкретного документа о найме служебного жилья.
В реальности стороны имеют отличную возможность включить в него дополнительные пункты, не противоречащие действующему на момент заключения законодательству.
В любых правоотношениях, связанных с наймом жилища, в том числе и служебного, одной из сторон будет наймодатель, действующий лично либо через человека, указанного в доверенности. Другая сторона сделки – это наниматель (сотрудник, работник, служащий).
При оформлении найма жилья, относящегося к служебному, роль наймодателя возлагается на государство или муниципалитет. Это означает, что соглашение будет заключаться с одним из органов федерации или муниципального образования, который уполномочен его представлять.
Но чтобы подписать документы, подтверждающие право использовать определенный объект недвижимости, нужно предъявить решение собственника, о котором уже упоминалось выше. Оно и будет служить предпосылкой для закрепления отношений с гражданином.
Так, например, если рассматривать ситуацию с военнослужащими, нуждающимися в предоставлении жилища на время прохождения службы в том или ином населенном пункте из жилищных резервов федерации, то уполномоченным органом для вынесения решения о признании права на служебную квартиру и ее предоставлении будет являться Министерство обороны.
Условию о предмете заключаемой сделки всегда уделяется особое внимание. Таковым в нашем случае признается передаваемое в пользование квартиранту жилище – с точным описанием особенностей помещения, включая количество комнат, квадратуру и адрес.
Статьей 104 ЖК РФ регламентируется, что жильем служебного назначения может считаться только целая квартира, но никак не часть квартиры или комната в ней, а также жилой дом.
И это еще не все, закон предусматривает, что передаваемое работнику жилье должно соответствовать нормам, прописанным в статье 15 Жилищного кодекса. Эта статья предусматривает обязательное соответствие переданных квадратных метров техническим, санитарно-эпидемиологическим и другим обязательным в нашей стране нормам и стандартам.
Владелец жилища, передаваемого в пользование работнику, должен учитывать и требование о благоустроенности помещения. Однако тут присутствует оговорка относительно того, что о степени благоустроенности жилья следует судить исходя из специфических особенностей региона и того населенного пункта, в котором выделяется служебное жилье. Если говорить точнее, то если на большей части его территории отсутствуют, например, водопровод или канализация, то их наличие в предоставляемом жилом помещении не является обязательным условием.
Когда соответствующими органами принимается решение, а затем и оформляется договор, то в нем обязательно отражается причина, являющаяся основой для предоставления сотруднику специального (служебного) жилья. Таковой является специфическая трудовая деятельность. Это может быть служба в вооруженных силах и органах правопорядка, служба в муниципальных и госструктурах и т. п.
При заключении договора найма жилья, относящегося к категории служебного, с тем или иным сотрудником, обязательно указываются и те, кто имеет полное право проживать вместе с работником. Таковыми являются его родные: супруг(-а), дети и родители, недееспособные или ограниченно дееспособные и иные граждане, приравненные судебным решением к родственникам.
Важным пунктом такого соглашения является период его действия. Тут возможны варианты: оговаривается точный период действия документа, жилище будет передано на полный срок несения службы (выполнения работы) либо на время пребывания гражданина на определенной должности.
Обязательной составляющей любой совершаемой сделки является письменное закрепление допустимых действий сторон (их прав и обязанностей). Наём помещения при осуществлении трудовой деятельности не исключение. Жилищным кодексом закрепляются основной круг обязанностей и наиболее значительные из прав.
Владелец служебного помещения обязан осуществить передачу жилого помещения, при этом указанная недвижимость должна быть полностью свободна от любых прав на нее других граждан. Жилище должно отвечать требованиям безопасности и быть оснащено коммуникациями (в том объеме, который является обычным для конкретного региона страны). Вменяется в обязанности наймодателю и проведение капремонта в помещениях жилого назначения, принятие активного участия в мероприятиях, направленных на очищение и облагораживание прилегающей территории и имущества общего назначения.
На собственника возложена также обязанность по обеспечению доступа квартиранта к услугам коммунального характера, которые должны быть надлежащего качества, а в случае разрушения строения или ухудшения его состояния до уровня, угрожающего жизни и здоровью граждан, либо проведения капремонта на объекте он должен предложить квартиросъемщику иное жилье, отвечающее установленным стандартам.
Законодатель закрепляет ряд случаев, когда жилец не утрачивает права на получение недвижимости даже после прекращения трудовых отношений с владельцем жилплощади. В этой ситуации бывший работодатель должен предоставить ему жилплощадь.
Помимо перечисленных обязанностей собственник имеет и определенные права, несоблюдение которых квартиросъемщиком может повлечь вынесение судом решения о его выселении вместе с родственниками.
Собственник имеет право:
• требовать от квартиросъемщика оплату аренды и предоставленных ему услуг;
• заявлять требования к жильцу по поводу соблюдения последним и его близкими правил общежития, оговоренных в соглашении, и пр.
Когда речь заходит о том, что должен делать квартиросъемщик, то тут достаточно прочесть права собственника полученных квадратных метров. Прежде всего, жилец должен оплачивать выставленные ему счета за коммуналку и использование имущества; далее – сохранять имущество и поддерживать его в нормальном состоянии. Также он должен использовать предоставленный объект недвижимости по его прямому назначению, не нарушая покоя соседей.
На законодательном уровне работнику вменяется в обязанность осуществление необходимых ремонтных мероприятий в выделенном помещении, а при обнаружении неисправностей и прочих нарушений, он должен предпринять соответствующие меры к их устранению, сообщив об их наличии владельцу.
В случае проведения капремонта в здании, как и в случае прекращения действия соглашения, квартиранту надлежит освободить квартиру в указанный для этого срок. Он не должен предпринимать никаких действий, препятствующих собственнику (наймодателю) осуществлять обязанности по наблюдению за сохранностью и исправностью имущества – при условии, что такие мероприятия осуществляются в установленное время.
Жилец (работник) и его родные имеют право:
• использовать имущество, в т. ч. и после смены собственника или после прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не противоречит требованиям закона;
• на субсидии;
• на досрочное прекращение действия соглашения.
Сделка, связанная со сдачей в наём служебного помещения, может расторгаться в установленных Жилищным кодексом РФ случаях. В статьях 83 и 101 указанного закона идет речь о случаях, которые допускают возможность досрочного прекращения арендных отношений по желанию одного из участников сделки.
Если инициатором выступает квартиросъемщик, то прекращение договора может произойти при смене им места проживания ввиду переезда по причинам, которые могут быть как связаны с работой, так и не связаны.
Когда инициатором расторжения соглашения является владелец жилплощади, необходимо получение соответствующего решения судебного органа.
Указанное решение может быть принято по нескольким причинам:
• квартиросъемщик уклоняется от выплаты установленной платы и коммуналки на протяжении полугода;
• жилец или его родственники нанесли ущерб вверенной им недвижимости;
• объект недвижимости используется не в соответствии с его функционалом и предназначением;
• жилец нарушает интересы граждан, живущих по соседству.
Собственник может прекратить сотрудничество при непригодности жилища для дальнейшего найма или в случае его разрушения.
При наступлении событий, влекущих за собой прекращение действия соглашения, квартиросъемщику предстоит выехать из квартиры не позднее 3 дней, оформив нужные документы с собственником или его представителем.
В случае отказа жильца проводить текущий ремонт при наличии объективной необходимости ему потребуется также возместить собственнику сметную стоимость ремонта. При отказе нанимателя добровольно освободить занимаемые квадратные метры собственник вправе применить к нему насильственные методы выселения без предоставления другого жилья.
В заключительных положениях документа отражается и порядок решения возникающих споров. Данное положение обычно детально не расписывается, а используется краткая формулировка о том, что все спорные моменты решаются в рамках законов, действующих на момент возникновения разногласий.
Далее соглашение скрепляется подписями участников.
Иногда владелец недвижимости отказывается заключать письменное соглашение о найме. Чаще подобное случается при смене лица, владеющего помещением. Данное обстоятельство вроде не может быть причиной для прекращения взаимоотношений сторон, но по факту – нельзя не учитывать особенностей конкретного случая.
Если со сменой собственника не произошло прерывания служебных отношений и сотрудник осуществляет свою деятельность уже при новом владельце, то за ним сохраняется право на продолжение арендных отношений. Если новый владелец отказывается оформлять сделку в отношении служебной недвижимости, его необходимо принудить к подписанию документов посредством обращения в суд.
Только собственник может принимать решения об отнесении объекта недвижимости к объектам специализированного назначения. Это означает, что выделенное жилище рано или поздно может утратить свой статус служебного жилья и в дальнейшем станет возможна его аренда на условиях социального найма.
А этот вид арендных отношений отличает большая свобода действий квартиросъемщика, в т. ч., речь идет и о приватизации объекта. Следующим плюсом в данной ситуации является тот факт, что социальное соглашение заключается на неопределенный срок. Более того, оно не утрачивает свою юр. силу и после кончины квартиросъемщика, в случае если он не одинок и с ним в квартире постоянно проживали близкие.
Но даже когда речь идет о специализированном фонде жилья, в случае расторжения трудового контракта квартиросъемщик и члены его семьи могут попытаться сохранить права на занимаемое служебное имущество.
Например, когда:
• семья признана малообеспеченной;
• члены семьи признаны гражданами, которым необходимо жилище, и поставлены в очередь на получение квадратных метров либо имеют право состоять на данном учете.
Согласно части 13 закона № 189-ФЗ указанные граждане не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если служебное жилье им было предоставлено до вступления в силу ЖК РФ. Ныне действующий ЖК РФ значительно сузил круг лиц, которых нельзя выселить из служебной квартиры без предоставления другого жилья (статья 103 ЖК РФ).
Договор о социальном найме не лишает квартиросъемщиков возможности получить жилье по установленной очереди, несмотря на то, что они в данный момент имеют место проживания, но занимаемое помещение не соответствует нормативам по квадратуре из расчета на каждого члена семейства.
За владельцем помещения «спецназначения» закреплено право принимать решение о его судьбе, в том числе о возможности приватизации. Возможность принятия ранее названного решения зависит от каждой индивидуальной ситуации, при этом учитывается финансовое положение граждан, заслуг жильца в профессиональной деятельности и пр.
Особое внимание в рассматриваемых нами вопросах уделяется правам малолетних граждан. По закону квартиросъемщик имеет право на регистрацию в полученном по месту работы помещении своих родственников и приравненных к ним граждан, а также детей, в том числе появившихся на свет после подписания договора о найме. При этом оформленная регистрация будет постоянной и разрешения на ее проведение владельца недвижимости не требуется, арендатору достаточно подать заявление, и ребенок получит прописку. Тем более что законом при регистрации в служебном объекте недвижимости ребенка не определена необходимая степень его родства с квартиросъемщиком.
При обсуждении вопроса о выделении жилых площадей военным нужно обращаться к статье 15 закона «О статусе военнослужащих» № 76-ФЗ. В ней говорится о том, что по прибытии в новый населенный пункт военнослужащему и его родным обязаны предоставить квадратные метры для проживания.
Данное правило должно соблюдаться и в случаях, когда указанная семья уже имеет свою жилую площадь, но военный был отправлен на временную службу в другой город. Служебная недвижимость, пригодная для жительства, семье военнослужащего дается для временного проживания.
Но вышеназванный правовой акт не дает точного понятия термина «жилье, годное для временного проживания». Потому сложно определить уровень качества жилища, на который могут рассчитывать военные. И если они сталкиваются с недобросовестными владельцами специализированного фонда, то привлечь таких владельцев к ответственности не представляется возможным.
Нужно обратить внимание на такой способ оформления отношений с военными, как жилищный договор, заключаемый непосредственно с военнослужащим. Этот вид соглашения упоминается в постановлении Правительства РФ № 487. Жилищный договор предполагает предоставление помещений жилого назначения военным из различных фондов недвижимости, все зависит от имеющихся ресурсов. При отсутствии служебных жилых помещений военнослужащему может быть предложено жилье из частного фонда, и тогда ему будут компенсированы затраты за аренду в установленном Правительством РФ размере.
Жилищный договор составляется в виде несколько измененного соглашения о служебном найме. Их схожесть состоит в четко регламентированном перечне граждан, которые могут претендовать на получение квадратных метров. К нему предъявляются нормы определения площади жилища, а также требования о соответствии его государственным стандартам.
Схожим представляется и то обстоятельство, что данный договор заключается также на определенный период, равный несению службы в ВС РФ.
Прекращенным соглашение считается при увольнении военного в запас, при выделении ему постоянного жилища и в других случаях, определенным законодательством.
Соглашение о предоставлении жилой площади заключается с командиром воинской части, в которой проходит службу военный.
Постановление Правительства РФ № 487 предлагает типовую форму жилищного договора. По согласованию сторон в него могут вноситься изменения и дополнения, не противоречащие действующему законодательству.
Стороны договора найма
Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений.
Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.
Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к каждому из них.
В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется "для проживания в нем". Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).
Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя.
Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, "в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений".
Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. При отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.
В связи с этим закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя. Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.
Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, т.е. в публичных интересах. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.
При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением.
За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. В данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц. Исключением является случай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидарную ответственность.
Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, - в ордере. Ордер адресован прежде всего будущему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация - жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т.п.
Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.
Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер. Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи.
В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего - по соглашению между ними. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами. В связи с этим понятие "член семьи нанимателя" приобретает особую значимость.
Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК РСФСР выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.
К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т.е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем.
Никаких других условий не требуется. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях - по решению суда). К их числу относятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и другие лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).
Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т.п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.).
При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.
Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).
Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и других лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.
Такого согласия не требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия. Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.
При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона. Принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения. Имеются в виду прежде всего случаи, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользования жилым помещением.
Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.
Отступление от принципа равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя может быть связано с наймом жилого помещения специального назначения. Например, если гражданину в связи с его трудовыми отношениями с наймодателем была предоставлена служебная квартира и он, утратив трудовую связь с наймодателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за собой и прекращение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).
Договор безвозмездного найма
Важно отметить, что договор безвозмездного жилья, как правило, применяется тогда, когда соответствующим государственным службам требуется провести процедуру прописки, это касается и постоянной регистрации. В любом случае, стороны сделки должны осознавать, что оформление такого договора является важным условием.
Ведь документ и служит настоящей защитой, ограждая от тех или иных «подводных камней», с которыми постоянно приходится сталкиваться на практике. Такие документы оформляются с целью пользования жильем, или же его частью.
Кроме того, договор можно заключить на тот или иной срок, но он бывает и бессрочным, поэтому все зависит от пожеланий сторон сделки. Если возникает необходимость, то всегда возможно заключить договор на пользование помещением, квартирой в целом, или частью квартиры.
Что касается формы договора, то она является письменной, в случае необходимости его можно заверить нотариально. Учтите, что оба варианта являются юридически грамотными, соответственно станут иметь одинаковую юридическую силу.
Суть заключения такой сделки в том, что требуется составить договор. Он станет свидетельствовать о том, что ссудодатель станет предоставлять ссудополучателю жилье, делая это в безвозмездное пользование. Ссудополучатель в свою очередь возвращает его в таком же состоянии, в котором собственно и получил.
Договор должен включать в себя такие важные пункты, как:
• Предмет договора, его стороны;
• Права и обязанности;
• Ответственность сторон;
• Условия расторжения;
• Дата и место;
• Подписи.
Помимо всего сказанного, к документу обязательно нужно будет применить и правила, которые предусмотрены для заключения договора аренды.
Сюда относится:
• Объект аренды. Стороны должны знать, что в аренду можно предоставить жилье, которое не потеряет своих натуральных свойств в период пользования. Важно добавить, что в договоре следует указать и данные, которые позволят идентифицировать недвижимость, сдаваемую в аренду. Если всего этого не учесть, то договор нельзя считать заключенным. Начиная изучать законодательство РФ, можно придти к выводу, что предоставляемое жилье обязательно должно быть изолированным. Кроме того, оно должно являться пригодным для постоянного и длительного проживания;
• Сроки заключения договора. Помните, если этот пункт не учесть вовсе, то договор автоматически заключается на неопределенный срок;
• Арендодатель станет пользоваться тем имуществом, которое ему предоставлено, при этом соблюдая все условия договора. В том случае, если имущество станет использоваться не в соответствии с теми условиями, которые прописаны в договоре, то соглашение расторгается вовсе;
• Часто случаются такие ситуации, когда арендатор пользуется имуществом, которое было предоставлено в аренду даже в тот момент, когда был прекращен срок договора. Конечно, если арендодатель не возражает, то соглашение принято считать возобновленным на неопределенный срок;
• Те улучшения, которые собственно производятся со стороны арендатора, принято считать его собственностью, если, конечно же, они являются отделимыми.
Что касается коммерческой организации, то здесь важно знать, что она не имеет право передавать имущество в безвозмездное пользование тому лицу, которое является ее учредителем, руководителем и т.д.
Если ознакомиться внимательно с гражданским законодательством, то можно понять, что не требуется оформление документов письменно, чтобы можно было заключить соглашение между физическими лицами.
Оформить договор можно и в устной форме, а для того чтобы договоренность имела место, в суде станут ссылаться на показания свидетелей.
На практике договор обычно заключается в письменной форме, ведь это делается для того, чтобы можно было уберечь стороны от различных проволочек в будущем.
При этом письменный вариант имеет свои плюсы:
• Конечно же, договор, который оформлен в письменной форме станет выступать гарантией на то, что будут осуществлены платежи за коммунальные услуги со стороны ссудополучателя;
• В квартире не станут проживать посторонние граждане;
• Договор включает в себя акт приема-передачи, в нем присутствуют данные о состоянии недвижимости, т.е. квартиры;
• Если умер собственник, то наследники не смогут выгнать жильцов до того срока, который был указан в договоре;
• В тот момент, когда возникают непредвиденные ситуации, например, затопление или пожар, то выявляется мера ответственности всех сторон;
• Временный жилец станет получать регистрацию;
• В том случае, если собственник пожелает продать квартиру или сдавать ее, то жильцов никто не сможет выселить до окончания срока.
Если говорить о сделках в целом, где обделили государство, то естественно здесь может возникнуть интерес со стороны налоговиков, о чем должно быть известно.
Сюда принято относить такие «лакомые кусочки», как:
• Недоначисление НДС со стороны ссудодателя;
• Цель передачи недвижимости в пользование. Но стоит понимать, что в любой момент могут проверить, а правда ли вы сдаете жилище на безвозмездной основе, поэтому стоит быть готовыми к этому.
Учтите, что если в тексте договора будет указано, что вы и вовсе не берете с жильцов ни копейки, то естественно этому придется соответствовать, ведь это одно из важнейших условий. Поэтому все эти пункты должны строго соблюдаться, так получится избежать лишних проволочек.
Современный предмет, который мы называем также, как во времена Лермонтова называли конверт с письмом, написанным орешковыми чернилами. Что это за предмет?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
