Служебное жилье предоставляется лицам на время выполнения ими трудовых обязанностей. Договор найма служебного жилого помещения призван закрепить права и обязательства нанимателя и уполномоченного представителя, выступающего в роли собственника жилья. При этом наниматель имеет только право пользования квартирой или комнатой. Такое жилье может изменить статус на неслужебное только по истечению десяти лет непрерывного пользования помещением на основании договора.
Служебным жильем называется площадь, включенная в специализированный фонд государства или муниципалитета. Это происходит на основании соответствующего решения уполномоченных органов.
В отношении такого жилья действуют следующие юридические особенности:
• жилье включается в специализированный фонд только при наличии согласия собственника;
• недвижимость может быть предоставлена в пользование только тем сотрудникам, которые не имеют своей собственности в конкретном населенном пункте, где им приходится работать;
• если сотрудник увольняется, он лишается права пользоваться служебным жильем (исключение – малоимущие граждане);
• использование недвижимости в качестве служебной возможно только после причисления его к соответствующей категории;
• жилплощадь должна быть обустроена в соответствии с особенностями региона, в котором оно расположено;
• жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
• на одного проживающего не может приходиться менее 6 м2.
Служебное жилье доступно только отдельным категориям граждан. Права третьих лиц на такую недвижимость исключены.
В соответствии с законодательством претендовать на служебное жилье могут:
• сотрудники правоохранительных органов;
• военные;
• конституционные судьи;
• депутаты Государственной думы и члены Совета Федерации;
• сотрудники почты, газовой службы, дворники, слесари, техники;
• лица, трудоустроенные в заповедниках, национальных парках или лесных хозяйствах;
• работники специализированных учреждений для детей.
Если жилплощадь выбывает из состава специализированного фонда, то она может быть переоформлена по договору социального найма. Принимать решения в отношении служебного жилья вправе органы жилищного управления муниципалитета, субъекта федерации или федерального уровня.
Договор найма служебного жилья заключается после принятия соответствующего решения работодателем. Для этого издается приказ о предоставлении работнику жилплощади. Передача недвижимости в пользование также оформляется документально, а сотрудник получает соответствующий ордер.
Договор служебного найма является документом с ограниченным периодом действия. В тексте может быть указана конкретная дата или отметка, что соглашение действует до тех пор, пока человек работает в организации. После того, как трудовая деятельность будет прекращена, договор аннулируется.
В тексте соглашения необходимо указать точные сведения об объекте недвижимости. Пописывается его адрес местонахождения, площадь, количество комнат и другая существенная информация.
Кроме того, должны быть оговорены права и обязанности сторон, а также запрещенные действия. В частности, к запрещенным действиям относится обмен объекта недвижимости, его сдача в наем или какое-либо использование в коммерческих целях. Наниматель имеет право на улучшение условий проживания, если это не противоречит законодательству. К примеру, он может сделать ремонт.
В тексте необходимо указать, кто еще будет проживать в квартире, кроме сотрудника. Если за время действия договора состав семьи поменяется (к примеру, родится ребенок), потребуется актуализировать данные, указанные в соглашении. Документ подписывается обоими сторонами – тем, кто предоставляет жилплощадь и нанимателем.
Как при любой сделке найм служебного помещения сопровождается указанием допустимых действий для каждой из сторон договора. Права и обязанности прописываются максимально подробно и закрепляются письменно. Основные допустимые и запрещенные действия содержаться в Жилищном кодексе.
Владелец должен передать нанимателю жилплощадь, пригодную для проживания и отвечающую правилам безопасности. На объект недвижимости не должны посягать другие лица.
Если это требуется, собственник проводит ремонт помещения, а также подготавливает прилегающую территорию. Для нанимателя должна действовать беспрепятственная подача коммунальных услуг. Если что-то ломается или разрушается, ремонт проводится за счет собственника, а квартиранту (при необходимости) предоставляется другое жилье.
В некоторых случаях наниматель не утратит права на проживание в предоставленном жилье после увольнения или завершения трудовых отношений по иным основаниям. Категория таких лиц установлена законодательно. Если сотрудник относится к льготной категории граждан, работодатель оставляет за ним закрепленную по договору жилплощадь или предоставляет другой объект, пригодный для проживания.
Существует несколько обстоятельств, при которых прекращение трудовой деятельности не будет причиной для расторжения договора найма служебного помещения.
Так, жилье предоставляется:
• пенсионерам;
• семье военнослужащего или сотрудника правоохранительных органов, погибшего или пропавшего без вести при выполнении служебных обязанностей;
• работникам, получившим 1 или 2 группу инвалидности при выполнении трудовых функций или в результате возникновения профессиональной болезни.
Помимо обязанностей, у владельца есть и права. Он вправе требовать с нанимателя своевременной оплаты коммунальных услуг и арендной платы, а также соблюдения правил проживания и бережного отношения к имуществу, предоставленному в пользование.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
• своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги;
• вовремя перечислять оплату за аренду;
• не ущемлять права и законные интересы соседей;
• не использовать жилье не по назначению;
• не сдавать его в наем третьим лицам;
• не использовать жилье в коммерческих целях.
Если возникнут поломки или неполадки по вине нанимателя, он обязан провести ремонт и устранить все неисправности. Когда собственник посчитает нужным провести капитальный ремонт, квартирант не вправе препятствовать этому. К назначенной дате он обязан освободить помещение.
Сотрудник, проживающий в служебном жилье, также имеет определенные права. Он может использовать объект недвижимости для проживания. При этом действие договора не будет прекращено, если произойдет смена собственника.
Однако, если по каким-то причинам квартиранту потребуется съехать, он вправе расторгнуть договор в любой момент.
Существует несколько особенностей составления текста договора найма жилого помещения:
• наймодателем выступает государство или муниципалитет;
• нанимателем становится лицо, определенное законом;
• договор оформляется в письменной форме;
• заключение возможно по соглашению с каждой из сторон;
• имеет ограниченный срок действия;
• в тексте должна содержаться отсылка на решение одного из органов государственной власти о предоставлении помещения;
• договор не предусматривает возможность обмена или субаренды;
• объект найма не подлежит разделу;
• наниматель вправе поменять назначение жилплощади, если оно пробудет в собственности более 10 лет;
• предметом соглашения может быть только вся недвижимость целиком.
В тексте договора обязательно прописываются:
• данные о нанимателе;
• данные о собственнике;
• подробное описание предмета соглашения;
• основания для предоставления жилплощади;
• вид трудовой деятельности (копия трудовой книжки должна прилагаться);
• тип отношений между участниками договора;
• права и обязанности сторон;
• срок действия договора;
• уровень благоустроенности жилья;
• дата составления;
• подписи сторон.
Существует типовой бланк договора, утвержденный постановлением Правительства РФ № 42.
Если планируется, что в скором времени помещение потеряет статус служебного жилья, нанимателя необходимо предупредить об этом. Решение об изменении назначения жилплощади вправе принимать только собственник недвижимости.
Такое может произойти, если, к примеру, недвижимость из муниципальной собственности перешла на баланс государства. В подобных ситуациях наниматель получает возможность переоформления жилья в социальный найм, а, значит, в дальнейшем и его приватизации.
В некоторых случаях сотрудник и члены его семьи получают право на проживание в служебном жилье и после того, как трудовая деятельность в компании будет завершена. Это может быть связано с тяжелым финансовым положением или острой необходимостью гражданина в жилплощади.
Оформленное соглашение о найме жилого помещения необходимо сохранять до окончания срока его действия, то есть до тех пор, пока оно имеет юридическую силу. При возникновении спорных ситуаций договор о служебном найме сможет стать основой для принятия решения судом.
Особого внимания заслуживают вопросы, которые касаются прав несовершеннолетних граждан, в том числе тех, что появились на свет после подписания договора о найме служебного жилого помещения. По закону наниматель имеет право на регистрацию в помещении членов своей семьи.
При этом получать разрешения у собственника не нужно. Достаточно предъявить подписанный договор о найме.
Во время действия договора о найме жилья может поменяться собственник недвижимости. В этом случае потребуется перезаключение соглашения для актуализации данных.
Если новый собственник отказывается от заключения договора, а сотрудник продолжает трудовую деятельность в той же организации, то вопрос будет решаться в судебном порядке. По закону наниматель не утрачивает права на проживание в помещении, поэтому суд обяжет собственника заключить новый договор.
Договор может быть расторгнут в случае договоренности сторон по их обоюдному согласию. К примеру, такое может случиться при переезде сотрудника на новое место жительства в связи с рабочими обстоятельствами.
Потребовать расторжения можно и в одностороннем порядке. Это допускается, если один из участников правоотношений не выполняет своих обязанностей.
Допустим, собственник вправе потребовать расторжения договора, если наниматель не оплачивает счета за коммунальные услуги в течение полугода. Кроме того, причиной расторжения может стать непригодность жилья к проживанию.
Для разрешения конфликтной ситуации сторонам потребуется обращаться в суд. Если по решению суда договор будет расторгнут, то наниматель обязан освободить помещение в течение трех дней. В случае отказа выселение произойдет в принудительном порядке.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
