Рынок недвижимости нашей страны богат предложениями в плане покупки и аренды офисных помещений. Цены объектов зависят от многих факторов. Чтобы инвесторам было удобно ориентироваться в ценовом разграничении, принято делить офисы по классам: А, В, С и D. Также существуют подклассы: А, А+, А-,В, В+, В-, С, С-, D. Сегодня офисы благоустраиваются в специально отведенных для них помещениях: крупные комплексы, новостройки, небоскребы, бизнес — центры, бывшие объекты промышленности, склады, а также административные строения.
Такие офисы считаются самыми дорогими, поскольку находятся они в центральной части города в крупных комплексах, новостройках, небоскрёбах, бизнес-центрах. Такие офисы занимаются в большинстве случаев руководящие отрасли бизнеса. Арендаторами и покупателями таких офисов, как правило, выступают крупные международные компании.
Офисы класса, А характеризуются несколькими показателями:
• Во-первых, это уникальная авторская планировка и дизайн помещения.
• Во-вторых, такие офисы занимают руководители международных компаний.
• В-третьих, в таких офисах всегда есть новое современное оборудование, ресепшен, зал для переговоров в привилегированными клиентами.
Офисы класса В. В таких офисах сосредоточен рабочий контингент компании. Их могут предпочесть крупные банковские структуры, филиалы зарубежных компаний или СМИ. Офисы класса В могут находится в бывших помещениях А класса, но срок эксплуатации которых превысил 5 лет. Показатели, по которым характеризуются такие помещения приближены к А классу, но в этом случае они предоставляют значительно меньший спектр услуг.
Офисы класса С. Такие офисы берутся в аренду у административных зданий и изначально они не были спроектированы для офисной деятельности. В большинстве случаев такие здания могут нуждаться в ремонте, а также в них отсутствуют современные коммуникации. Арендуют такие офисы небольшие компании или частные предприниматели.
Офисы класса D. Это устаревшие офисы на окраине города, которые построены во времена советского союза и даже раньше. Они не оснащены современными коммуникациями, имеют неудобную планировку и подъезд.
Выбирая то или иное офисное здание, инвесторы нередко задаются вопросом — выбрать готовое помещение с вторичного рынка или отдать предпочтение новостройке, которая еще не введена в эксплуатацию:
• Если мы рассуждаем с точки зрения инвестора, то для них первую роль играют сроки окупаемости объекта. Так, сроки окупаемости вторичного рынка можно предугадать и прогнозировать, чего нельзя сказать о новостройках.
• Но если выбирать офис в еще не построенном здании, то придется потратить намного меньше денег, чем если бы покупка осуществлялась с вторичного рынка.
• Более того, новостройки оснащены более удобной планировкой и современными инженерными сетями.
• Также нужно учитывать, что покупая готовый объект, будьте готовы к тому, что его придется реконструировать. На это может уйти практически столько же денег, сколько потребовалось бы на строительство нового объекта.
В период кризиса и экономического спада строительство новых объектов может оказаться невыгодным. Если, производя предварительные просчеты стоимости строительства, в итоге оказывается, что потрачена сумма намного больше предполагаемой, то это связывают с расходами на строительные материалы, которые также в период кризиса взлетают в цене. Так что, если есть цель вложить свои средства в офисную недвижимость, то нужно рассуждать, исходя из многих факторов. Лучше всего обратиться к специалисту.
Доходом от вложения средств в офисную недвижимость могут стать те средства, которые останутся от перепродажи или аренды объекта. Даже пойдя на минимальные риски с приобретением такой недвижимости, не исключен вариант, что в дальнейшем этот офис принесет довольно много прибыли инвестору.
При выборе офисной недвижимости в первую очередь обращается внимание на развитость инфраструктуры района, где находится офис. Особенно важна транспортная развязка, позволяющая от местонахождения объекта добраться в любую точку города. В зависимости от направления офисного здания, также обращается внимание на скопление в его близости развлекательных центров.
Вторым по счету, но не по значению фактором выбора является возраст постройки. Безусловно, новостройки будут стоить намного дороже, поскольку в них сосредоточены объекты класса А. При выборе новостроек исключен вариант изношенности коммуникаций, которые могут нуждаться в ремонте, что стоит сейчас недешево. Также имеет значение материал, из которого изготовлена постройка. Кирпичные строения стоят дороже, поскольку они считаются более надежными, чем панельные.
Очень влияет на цену расположение офиса. Если он находится в центре, где больше всего наблюдается скопление народа, то придется заплатить за него довольно крупную сумму. Если офис находится на окраине города или в спальном районе, то цена будет в несколько раз ниже.
Многие исследования показали, что в России большинство сделок с недвижимостью сосредоточены на коммерческих объектах, расположенных в центральной части столицы. Столичные офисы всегда пользовались большим спросом.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Этот фактор, а также регулярное увеличение стоимости на офисы делают их особо привлекательными для инвесторов. Спрос на офисные здания в Москве и области превышает предложение в среднем на 2,1%. Средняя цена за квадратный метр в офисном здании составляет 20 тыс. рублей.
В Санкт-Петербурге за последнее время введено в эксплуатацию в среднем 56 тыс. кв.м. офисной площади. Большая часть офисных помещений — класс А. Это примерно 60%. Сегодня средняя цена на квадратный метр офисной недвижимости составляет 13134 рублей. Третье место по стоимости метра в офисе занимает Краснодар. Здесь эта сумма составляет 8873 рублей, а в Екатеринбурге — 8330 рублей.
Многие российские инвесторы выбирают недвижимость в виде офисов за границей. Покупать такие объекты в большинстве случаев слишком накладно, поэтому для заграничной недвижимости свойственны сделки аренды. В США принято платить сразу за полгода. Если договор идет об оплате по месяцам, то платежи устанавливаются намного выше, чем плата за полгода. Крупные офисы в США, как правило, сдаются в аренду посредниками. Только небольшие объекты, себестоимость которых невысока, сдаются от собственника. По последним данным, средняя цена на квадратный метр офисной площади в США составляет 33 доллара за квадратный фут.
Германия занимает лидирующее место в мире по числу сделок с коммерческой недвижимостью, в частности с офисами. Офисы, предлагаемые для аренды, здесь долго не ждут своих клиентов. Правительство Германии нацелено на сотрудничество с зарубежными инвесторами, вследствие чего предлагает выгодные условия по реализации офисов для иностранцев. По мнению правительства Германии, такая политика привлекает большое число инвесторов. За последний год в столице Германии были зафиксированы сделки с арендой офисов, охватывающие более 60 тыс. кв.м. площади. Средняя цена на квадратный метр площади офиса составляет 26,38 евро.
Нормы офисного помещения
В нашей стране практически третья часть населения занята офисной работой. При этом не все российские граждане знают, что работодатель обязан обеспечить минимальный уровень обязательных требований, предъявляемых к рабочему месту сотрудника.
Существует даже специальная норма площади на 1 человека в офисе, прописанная в действующем законодательстве.
Исходя из установленных правил проектирования помещений и санитарных норм, рабочее место в любом офисе должно соответствовать следующим параметрам:
1. Офисному сотруднику, работа которого предполагает использование персонального компьютера с современным монитором, обеспечивается площадь рабочего места не менее 4,5 кв.м. При этом наличие дополнительного оборудования, потребляющего электроэнергию и излучающего электромагнитные волны, требует обязательного предоставления отдельной площади. Речь идет о принтере, втором мониторе и прочей офисной технике.
2. Под рабочее место, на котором используется компьютер с устаревшим монитором, обязаны выделять не менее 6 кв.м. При работе на нем менее 4-х часов указанную площадь допускается сократить до 4,5 кв.м. Наличие вспомогательного офисного оборудования также требует дополнительной площади.
3. На каждого сотрудника в офисном помещении, не считая оборудованного компьютером рабочего места, должна выделяться площадь в 4 кв.м.
4. Для работников конструкторского бюро работодатель обязан выделять более 6 кв.м. в офисном помещении.
5. При наличии у сотрудника инвалидности ему полагается от 5,65 кв.м. Если работник пользуется коляской, то указанный показатель повышается до 7,65 кв.м.
Действующая норма площади на 1 человека в офисе, прописанная выше, относится исключительно к рабочему месту. По этой причине в нее не включаются проходы между расставленными столами, занятые мебелью или оборудованием участки помещения.
Помимо минимально рекомендуемого норматива площади для каждого работника, следует учитывать и другие нюансы создания офисных рабочих мест:
• расстояние между столами двух сотрудников – 2 метра;
• расстояние между мониторами – 1,2 метра;
• размещение мониторов – под углом к оконным проемам;
• окна офисного помещения – выходят на север или северо-восток;
• наличие высоких нагрузок на нервную систему – обязательно наличие перегородок между рабочими местами в 1,5-2 метра.
Соблюдение описанных рекомендаций позволит существенно повысить эффективность работы наемного персонала, что принесет финансовую выгоду самому работодателю, несмотря на понесенные расходы по созданию комфортабельных рабочих мест.
Таким образом, площадь одного рабочего места пользователя персонального компьютера - 4,5 кв.м.
Учитывая нормы площади на одного работника в офисе и нужно делать планировку помещений и расположения столов.
Организация офисного пространства может выполняться следующими способами:
1. Американский стиль – предполагает оформление помещения в виде свободного пространства. То есть, площадь, выделенная под устройство офиса, не разделяется стенами и не делится на привычные кабинеты. Она максимально открыта и может иметь зоны, ограниченные переносными или стационарными перегородками. При этом, перегородки могут использоваться различные: капитальные, от потолка до пола, с вмонтированной дверью, или частичные – имеющие высоту около человеческого роста, наполовину прозрачные. Актуальна для офиса в американском стиле установка стола-ресепшн, крупных логотипов фирмы и раскраска помещения в корпоративные цвета. Яркими примерами такого стиля можно считать отделения банков, офисы мобильных операторов.
2. Европейский стиль похож на предыдущий. Но его принципиальное отличие заключается в обустройстве отдельных комнат и кабинетов одновременно с общим оформлением помещения в виде открытого пространства. Такой офис может иметь отдельные комнаты для отдыха, кабинет для совещаний и переговоров, ограниченные зоны для разных структурных подразделений фирмы. Еще одна особенность – оформление в определенном стиле (хай-тек, лофт и прочее) с присущими ему атрибутами и определенным декором. Европейский стиль, в общем, имеет более выраженную индивидуальность, каждый такой офис не похож на другие.
3. Японский стиль организации рабочего пространства заключается в разделении зон для каждого сотрудника в соответствии с его статусом и должностью. Чем выше статус работника, тем большая площадь ему положена, и тем ближе его рабочее место к столу руководителя. При этом все пространство не имеет ограничений и перегородок, оно общее и открытое. Такое обустройство не прижилось в других странах, поэтому, чаще всего, используется только в Японии.
По наблюдениям психологов, каждый человек нуждается в своем, закрытом от посторонних глаз уголке. Так будет меньше отвлекающих факторов, и эффективность труда повысится. Поэтому система разделения пространства на индивидуальные зоны получила наибольшее распространение. В качестве разделителей могут выступать не только специальные перегородки, но и различная корпусная мебель, шкафы для бумаг, стеллажи. Самый крайний вариант, когда другой возможности нет, можно выделить индивидуальные зоны разным цветом, мебелью, освещением. Важно, чтобы человек почувствовал некоторое уединение.
Вторым после планировки важным фактором является поддержание нормальной температуры и качественная система вентиляции воздуха в помещении. Максимально допустимый предел температуры воздуха в помещениях офисного типа +28 градусов.
Если в летний период она поднимается выше, необходима установка систем кондиционирования. Подбирают их в зависимости от площади, количества работающих человек, материалов стен и окон. Чтобы в комнате, где находится одновременно много людей (сотрудники, клиенты), воздух не был спертым и можно было нормально дышать, нужна система приточной вентиляции.
Мебель для небольшого по площади офиса лучше делать на заказ. Это позволит приобрести только самое необходимое и нужного размера. Если площадь позволяет, офисную мебель можно приобрести в готовом виде. Выбирать стоит варианты из натуральных материалов, обладающих повышенной экологичностью, износостойкостью и прочностью, чтобы они были способны выдержать каждодневные рабочие нагрузки. Также все предметы мебели должны быть эргономичными – удобными для многочасового сидения в одном положении.
Еще один немаловажный фактор – освещение. Нужен максимально естественный природный свет. Лучше выбирать люминесцентные лампы, с большим сроком службы и натуральным спектром света. Осветительные приборы устанавливают общие (под потолком комнаты) и индивидуальные (направленные на каждое рабочее место).
На сегодняшний день количество материалов и инструментов, необходимых для офисной работы существенно сократилось. На смену кипам бумаги, папкам, степлерам, ручкам и линейкам пришли информационные технологии. Тем самым, снизилось и количество необходимой мебели, изжили себя многочисленные ящики и шкафы для бумаг, вся информация легко помещается на маленькую флешку. Поэтому, зачастую, рабочий стол должен вмещать только ноутбук и принтер, что существенно экономит площадь офисного помещения, в целом. А это дает возможность владельцам компаний обустраивать больше помещений для отдыха и досуга служащих (игровые комнаты, зоны отдыха, помещения для неофициальных переговоров). Тогда организация офисного пространства будет максимально комфортной для людей, работающих в нем.
Площадь офисного помещения
В период экономического кризиса камнем преткновения становится бюджет. Крупные компании стараются оптимизировать расходы, молодые фирмы - уложиться в минимально-дозволенный бюджет. Чтобы не нарушать устоявшийся или запланированный бизнес-процесс, многие бизнесмены выбирают наиболее простой и эффективный способ оптимизации расходов за счет сокращения штат сотрудников, количества арендуемых помещений или поиска новых арендные площади более низкого класса с небольшой площадью. Разместиться можно и на небольших площадях без значительных потерь эффективности работы сотрудников, главное во время остановиться, не доводя сокращение арендуемой площади до столпотворения, потому что необходимое рабочее пространство строго регламентировано и несоблюдение его является административным нарушением с последующим наложением ощутимого штрафа. Согласно Статьи 16.8. кодекса РБ об административных правонарушениях, на индивидуального предпринимателя - до 50 базовых величин, а на юридическое лицо – до 200 базовых величин).
Площадь одного рабочего места для пользователей компьютерными устройствами, включая даже планшеты и электронные книги, регламентирована постановлением Министерства здравоохранения РБ №59:
• в случае использования устройств на базе электронно-лучевой трубки пользователю должно быть выделено не менее 6 кв.м;
• для пользователей устройств на базе плоских дискретных экранов (жидкокристаллические, плазменные и др.) — не менее 4,5 кв.м;
• расстояние между рабочими столами с видеомониторами (в направлении тыла поверхности одного видеомонитора и экрана другого видеомонитора) должно быть не менее 2 м, а расстояние между боковыми поверхностями видеомониторов — не менее 1,2 м;
• При выполнении творческой работы, требующей значительного умственного напряжения или высокой концентрации внимания, нанимателям рекомендуется изолировать рабочие места друг от друга перегородками высотой 1,5-2 м.
Вышеизложенные нормативы относятся исключительно к рабочему месту. Его площадь не должна включать мебель, оборудование и проходы между ними, поэтому к расчетному минимуму придется добавить еще пару квадратных метров на человека. Если вы не заинтересованы в значительном увеличении метража арендуемого помещения, постарайтесь оптимизировать его размеры. Не используйте в расстановке большие столы на одного человека, если работа этого не требует. Двухсторонние столы, рассчитанные на 2 человека, займут гораздо меньше места в офисе. Замена широких шкафов и стеллажей на несколько узких даст маневренность в расстановке. Использование навесных полок, двухсторонних невысоких стеллажей поможет сохранить необходимое свободное пространство и получить дополнительную площадь для размещения оргтехники, организации документации или декорирования интерьера.
Предоставляемые в аренду или собственность офисные помещения могут иметь различную конфигурацию, площадь для организации подходящего типа планировки офиса.
В бизнес-центрах класса А или В площадь маленьких офисов колеблется от 18 до 25 м2. В основном это офисы кабинетного типа и рассчитаны работу 3-5 человек.
Офисы с площадью более 30 м2 наиболее популярны в проектах бизнес-центров, потому, что дают возможность будущим арендаторам самим организовать необходимый тип планировки своих офисов и более эффективно использовать пространство.
Например, офис с 2-мя смежными кабинетами или в стиле «open space», что в переводе означает открытая планировка. В этом случае офис организовывается на большой площади без капитальных стен. Разделение офисного пространства на функциональные зоны реализуется с помощью различных мобильных или стационарных перегородок. Открытый дизайн особенно выгоден с точки зрения рационального использования пространства, ведь в этом случае можно задействовать всё помещение.
Если позволяет конфигурация помещений, то можно организовать и третий тип планировки - комбинированный, с использованием двух вышеописанных планировок. В настоящее время – это наиболее распространенная планировка офисов в России и Беларуси. Она позволяет организовать комфортную работу компании, штат которой включает сотрудников с различным видом деятельности.
Помещения офисного здания
Проектирование офисов учитывает все значимые при возведении офисного центра факторы:
• строительные, архитектурные, конструктивные, инженерные нормы, определённые СНиП и другими устанавливающими правила документами;
• особенности восприятия целевой аудитории (включая привлекательность для арендаторов и пожелания заказчика);
• удобство функциональных зон, обеспечивающих эффективность рабочего процесса;
• энергоэффективность объекта и его экономическую целесообразность.
При этом любое здание, построенное в городской черте, должно быть соотнесено ещё и с градостроительным планом.
Проект должен показать, насколько будущий бизнес-центр «впишется» в существующую застройку с учётом соседствующих памятников архитектуры и историко-культурного наследия, линий высоковольтных проводов, газопровода, коммуникаций и др.
Любая серьёзная компания-заказчик предъявляет особые требования к внешнему виду офисного строения, которое должно не просто отличаться от дома с наличием жилых квартир, но отрабатывать имиджевый план восприятия объекта, поскольку внешний вид здания становится аналогом «лица» компании, разместившей офис в бизнес-центре. В идеале индивидуальный дизайн офиса должен отражать особенности конкретной компании. Это требование, как правило, приводит к созданию узнаваемого корпоративного интерьера и экстерьера офиса.
Но и перед более мелкими фирмами тоже всегда стоит задача выделиться из числа конкурентов, сохранив свою индивидуальность. Поэтому хорошо оборудованный офисный центр должен предоставлять возможность вариабельного подхода к образу офиса с сохранением функциональной универсальности объекта.
Проектные решения при возведении офисных зданий, в первую очередь, опираются на требования заказчика, указанные в техническом задании, но это происходит не в ущерб принципам оптимальной организации потоков сотрудников и посетителей.
В связи с этим в практике выделяются три условных типа планировочных решений для деловых центров:
• кабинетный тип,
• тип «открытое пространство»,
• комбинированный тип.
Рабочие кабинеты подразделений могут быть частично временно без проведения ремонта объединены или разделены для решения локальных задач в случае реорганизации системы управления. Мобильность подобного офиса становится его дополнительным плюсом.
Специальные исследования демонстрируют постоянное увеличение доли зон (помещений), предназначенных для встреч (деловых переговоров), которые при грамотном планировании составляют не менее 30% от площади всего офиса. Если ориентироваться на европейскую традицию, то следует учитывать, что на переговоры различного типа рядовые сотрудники тратят около 25% рабочего времени, менеджеры среднего звена – приблизительно 50% времени, и руководители высшего звена – порядка 75%. Обмен информацией – общение, обучение – выходят на первый план среди всех видов офисной деятельности, что и обуславливает необходимость особых планировочных и технологических решений.
Традиционные переговорные залы дополняются в офисах многофункциональными, быстро трансформируемыми (изменяемыми без ремонта) помещениями, в которых можно проводить и конференции, и семинары, и тренинги. При этом проектировщику надо предусмотреть и особенности применения технического оснащения оверхед-, мельтимедиа- и слайд-проекторы, флип-чарты, графические стены, видео- и интерактивные доски и прочее оборудование.
Порядка 80% всех нововведений для офисов (в том числе, и при проведении капитального ремонта), ориентированы на совершенствование и облегчение общения между людьми. Например, для различного рода переговоров создаются отдельно стоящие «островки», оснащаемые высокими столами, за которыми можно разговаривать стоя, что обеспечивает более динамичный характер беседы. С той же целью проектируются так называемые «кофисы» – промежуточный вариант между кафе и офисом. От столовой или кафе он отличается ещё и непосредственной близостью расположения к рабочему месту. Его задача – создать возможности неформального общения «за чашкой кофе», не выходя за рамки рабочего процесса.
Инженерное обеспечение бизнес-центра включает:
• систему кондиционирования и вентиляции офисов, которая заметно отличается от вентиляции квартир,
• электроснабжение и освещение,
• водопровод с подведением горячей и холодной воды,
• канализацию,
• системы интернета, телевидения, телефонной связи,
• охранную и пожарную сигнализации.
При проектировании офисного здания для экономии электроэнергии следует максимально задействовать резервы естественного освещения, для снижения затрат на кондиционирование – предусмотреть мощную систему естественной вентиляции, а для минимизации отопительных расходов – заложить в проект применение современных технологий теплоизоляции.
Высотные офисные здания (от 60 этажей и выше), помимо увеличения доли расходов на инженерные системы, отличаются ещё одной сложностью: в них следует предусмотреть наличие скоростных лифтов, что зачастую создаёт трудности для последующей существенной перепланировки.
При проектировании в первую очередь учитываются правила СНиП 31-05-2003. Сегодня действует свод правил 118.13330.2012 – актуализированная редакция СНиП 31-06-2009. В документе содержатся нормы для групп зданий и помещений, которые имеют общие (объединяющие) объёмно-планировочные и функциональные признаки. В частности такие здания и помещения предназначены, главным образом, для умственного труда и не связаны с производственной сферой деятельности (то есть, отличаются от зданий для производства материальных ценностей и услуг, от квартир и др.).
К основным требованиям СНиП относятся:
• Соблюдение высоты помещений, которая не должна составлять меньше 3 метров. Исключение делается для небольших офисов, которые размещаются в жилых домах с наличием квартир, в заводских конторах при административно-бытовых сооружениях. Здесь высота офисных помещений может соответствовать принятой в данных зданиях высоте.
• Соблюдение высоты холлов и коридоров, которая не должна быть меньше 2,4 метра (в случае аналогичных исключений – 2,2 метра).
• Соблюдение ширины коридоров – не меньше 1,2 метра при 10-метровой длине, не меньше 1,5 метра – при превышающей 10 метров длине коридора, минимум 2,4 метра в случае использования коридора как помещения для ожидания.
Кроме того, офисные помещения допускается размещать в цокольных этажах.
Температура в офисном помещении
Температурный режим очень сильно влияет на самочувствие и работоспособность людей. Повышенная или пониженная температура воздуха, действующая на сотрудника долговременно, не просто оказывает негативное воздействие на здоровье, но и резко снижает продуктивность труда.
Офисные сотрудники выполняют самые различные действия, большинство из которых связано с длительным нахождением в одном и том же положении, как правило, сидячем и малоподвижном:
• работают за компьютером;
• оформляют бумаги;
• общаются с клиентами;
• принимают решения и т.п.
Умственный труд и телесная малоподвижность плохо соседствуют с некомфортной температурой в помещении. Исследователи опытным путем выяснили, что отклонения даже в пределах одного градуса настолько сильно влияют на эффективность офисной работы, что имеет смысл даже сократить рабочий день при невозможности обеспечить должный микроклимат.
Обеспечение должного температурного режима в офисе – законодательная обязанность работодателя вне зависимости от формы собственности и уровня подчиненности организации.
Любой сотрудник, работающий в офисе, хочет, чтобы труд его осуществлялся в комфортных условиях. Но понятие комфорта слишком субъективно, потому что привязано к индивидуальным ощущениям каждого конкретного человека, а они у всех разные. Что приемлемо для одного, может быть неприятным для другого. Именно по этой причине понятие «комфортные условия» не используется в официальной документации и нормативных актах.
Вместо субъективного термина «комфорт» в профессиональной лексике употребляется более точный и определенный параметр «оптимальные условия». Что касается оптимальной температуры воздуха, то это величина, определенная путем сложных физиологических исследований и вычислений, учитывающая среднестатистические человеческие потребности.
Требования к оптимальным температурным условиям относятся к области законодательства, что зафиксировано в соответствующих нормативных документах.
Санитарные стандарты Российской Федерации собраны в особый кодекс, который определяет оптимальные гигиенические и здравоохранительные нормы для разных областей человеческой жизнедеятельности, в том числе и трудовой занятости. Это документация, относящаяся к медицинской и технической сферам, и одновременно законодательная, поэтому обязательная для выполнения.
Аббревиатура «СанПиН» расшифровывается как санитарные правила и нормы», она несколько созвучна со СНИПами – строительными нормами и правилами, однако путать их не следует, это документы из разных рабочих сфер.
Документ, регулирующий оптимальные условия на рабочем месте, называется СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений». Он обеспечивает регламент охраны труда для сотрудников офисов (в тексте закона они отнесены по категории трудовых затрат к категории А) и трудящихся на производстве. Эти правила и нормы приняты в рамках Федерального закона № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Обязательность соблюдения работодателями требований СанПиНа подкреплена ст. 209 и ст. 212 Трудового Кодекса Российской Федерации, в которых говорится об ответственности при неукоснительном соблюдении работодателями правил охраны труда и своевременных мероприятий санитарно-бытового, гигиенического, лечебно-профилактического, реабилитационного и иного характера. Ст. 163 ТК РФ предписывает работодателям комплекс мер для обеспечения оптимального рабочего микроклимата.
В холодные и теплые сезоны обеспечение оптимальной температуры достигается по-разному. Соответственно, и требования к микроклимату будут отличаться, равно как и мероприятия, предусмотренные СанПиНом в случае невозможности обеспечения температурного режима или его серьезных нарушений.
Длительное воздействие повышенной температуры особенно пагубно для работоспособности и здоровья работников. В закрытом рабочем помещении оно может усугубляться большим скоплением народа, наличием работающей офисной техники, а также соблюдением специального дресс-кода.
В связи с этим законодательно установлены оптимальные значения температуры и допустимый максимум в жаркий период года. Для офисных работников они составляют 23-25°С при относительной влажности в 40-60%. Допускается повышение температуры до 28°С.
Если столбик термометра внутри офиса отклонится от оптимума больше чем на 2°С, работать становится значительно труднее. Работодателю придется поставить для сотрудников кондиционер и обеспечить его нормальную работу и своевременное обслуживание.
Если же это по каким-то причинам не делается, работник не должен безропотно терпеть изнуряющую жару, еще и пытаясь при этом соответствовать профессиональным требованиям.
Санитарные нормы разрешают работникам с полным основанием сократить стандартный восьмичасовой рабочий день, на который и рассчитаны температурные требования:
• 29°С позволяют работать 6 часов вместо 8;
• 30°С дают возможность двухчасового сокращения;
• каждый последующий градус, превышающий норму, снижает требования к рабочему времени еще на 1 час;
• если значение термометра достигло 32,5°С, на работе можно не задерживаться дольше 1 часа.
Многие сотрудники отмечают негативное воздействие кондиционера, сравнимое по вреду с жарой и духотой. Те же требования СанПиНа, наряду с температурой и влажностью, ограничивают скорость движения воздуха в помещении, которая не должна выходить за диапазон 0,1-0,3 м/с. Отсюда следует, что работник не должен находиться под струей дующего кондиционера.
В слишком холодном помещении никакая работа не спорится, особенно офисная, когда тело не может согреть себя движением. Если для некоторых категорий производственных рабочих допустимо понижение температуры окружающей среды до 15°С, да и то кратковременное, для «белых воротничков» это недопустимо.
В холодный период года внутри помещений должно быть соблюдено комфортное значение температуры – 22-24°С. Допустимы колебания нормы до 1-2°С, а кратковременно в течение рабочего дня столбик термометра может «скакать» на 3-4°С.
Персонал должен провести на работе все 8 часов, только если температура не упадет ниже 20°С.
Каждый следующий шаг в сторону холода правомерно снижает продолжительность пребывания в недостаточно отапливаемом помещении:
• 19°С дают возможность семичасового рабочего дня;
• 18°С – 6 часов работы, и далее по убывающей;
• 13°С позволяют пробыть в офисе не более часа.
Поскольку продолжительность работы зависит от температурной составляющей, колебания которой всего в 1°С так сильно влияет на эффективность работы, нужно соблюдать точность измерений.
При недобросовестном отношении работодателей или сотрудников может возникнуть соблазн завысить или занизить истинные значения температурных показателей. Ошибки возможны также и при неточных приборах и неправильном их размещении.
Чтобы избежать осложнений с определением температуры воздуха, законодательные нормы обязывают помещать термометр на расстоянии ровно 1 метра от пола.
Если начальство не хочет выполнять своих обязанностей по обеспечению персонала оптимальными условиями для работы, например, не устанавливает необходимый в жаркое время кондиционер либо обогреватель в холодный сезон, работники не должны терпеть его произвол из страха увольнения. После обращения в санитарно-эпидемиологическую службу организацию постигнет проверка, и если претензии подтвердятся, административной ответственности не избежать.
Помимо неизбежных требований по устранению нарушений, нерадивому работодателю выпишут серьезный штраф в размере 10-12 тыс. руб. А если он вовремя не исправится, то его деятельность могут остановить на 3 месяца (ст. 6.3. КОАп РФ).
Классы офисных помещений
Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.
Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна.
Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:
• все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
• добраться до таких офисов легко;
• в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
• подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.
Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 машиноместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.
Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.
В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.
Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.
Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+:
1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.
Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.
Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.
Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.
Класс офиса В характеризуется рядом особенностей:
1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.
Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.
Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.
К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.
Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.
Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.
Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик:
1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.
Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.
Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум - арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.
Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.
Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.
Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.
Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.
Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью - она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.
Отходы офисных помещений
Отходы образуются не только на производстве, в офисах их накапливается не меньше. Что только не попадает в корзину с мусором:
• ненужная бумага, картон;
• старые авторучки, карандаши;
• упаковка, тара;
• остатки пищи.
Иногда в корзину попадают использованные лампы, отработанные картриджи, пластиковые, картонные упаковки. Весь этот мусор называется несортированный мусор от офисных и бытовых помещений организаций.
Чтобы понять надо или нет вести паспорт, надо определить, какой класс бытовых остатков собирается в офисе. Согласно законодательству, он составляется на отходы 1-4 класса опасности. Паспортизация не требуется для мусора пятого класса. Класс опасности определяется по федеральному классификационному каталогу отходов (ФККО).
В офисах, бытовых комнатах образуется мусор с кодом по ФККО:
• 7 33 100 01 724 – мусор от офисных и бытовых помещений организаций несортированный (исключая крупногабаритный);
• 7 33 100 01 725 – мусор от офисных и бытовых помещений организаций практически неопасный.
Первая цифра в коде указывает на блок, в который входят бытовые отработанные материалы из офисов. В седьмой блок включен мусор, образующийся при водоснабжении, водоотведении, деятельности по сбору, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов.
Вторая цифра указывает, к каким отходам относится мусор. Тройка означает, остатки коммунальные, подобные коммунальным на производстве и при предоставлении услуг населению.
Третья цифра (3) обозначает остатки на производстве, подобные коммунальным.
Четвертая цифра указывает (в данном коде это 1), что отходы относятся к твердым коммунальным, образовались в офисных, бытовых помещениях.
Цифры 72 указывают на агрегатное состояние, форму бытового мусора. Эти две цифры показывают, что сюда входят твердые и волокнистые предметы.
Последняя цифра указывает на класс опасности: 4—мало опасные, 5—практически неопасные. Отходы 7 33 100 01 72 4, 7 33 100 01 72 5 появляется в результате работы, после уборки офисов.
Класс опасности фирма определяет самостоятельно по составу мусора, но если класс определен не правильно, то на организацию наложат штраф. Поэтому, если нет уверенности, то лучше провести биотестирование в аккредитованной лаборатории. В противном случае при проверке отходы отнесут к 4 классу опасности.
Несортированные бытовые остатки относятся к четвертому классу, если в состав входит:
• не менее 40%, но не более 50% картона или бумаги;
• от 25 до 30 процентов пластика;
• цветного, черного металла не более 2%;
• остатки пищи, стекла, древесины, резины.
Типовой паспорт составляется на каждый класс, кроме пятого. В паспорте указывают:
1. Название и юридический адрес предприятия, номер налогоплательщика, место образования отработанных материалов.
2. Указывают по ФККО вид, название, код бытового мусора.
3. Записывают техпроцесс, в результате которого появились бытовые остатки.
4. Определяют процентный состав бытового мусора.
5. Указывают форму, агрегатное состояние мусора.
6. Класс прописывается цифрами и прописью.
Паспорт фирма делает самостоятельно. С утвержденного документа делают копию, которую передают в территориальный орган Росприроднадзора. Он составляется на весь период работы фирмы по данному адресу.
Бытовой мусор, скапливающийся в офисах, подлежит учету, а фирма должна сдавать отчет 2-ТП. Эта норма закона действует, если субъект является владельцем офисов и отвечает за обращение с отходами.
Но когда фирма не является собственником офиса, а только арендатором, то мусор от бытовых помещений организаций несортированный собирается на площадках временного хранения отходов арендодателя.
Поэтому предоставлять отчетность фирме-арендатору не надо. Отчетность по офисным отходам предоставляет арендодатель, так как он осуществляет деятельность по обращению с бытовыми остатками. В регионах Российской Федерации предусмотрены собственные формы и нюансы предоставления отчетности.
Арендатор организовывает у себя учет, составляет паспорт отходов. Чтобы у проверяющей организации не возникало вопросов, все нюансы по отходам рекомендуется оговорить в арендном договоре.
В ФЗ N 89 написано: для работ по транспортировки, обеззараживанию, размещению и уничтожению мусора I,II,III, IV класса опасности необходимо пройти обучение. В офисах этими видами деятельности по обращению с отходами никто не занимается, поэтому работники офисов не проходят специального обучения. Им не надо специальных разрешений для того, чтобы собирать бытовой мусор.
В ФЗ N 89 внесены изменения, касающиеся составления нормативов образования отходов и лимитов на их размещения. Расчет лимитов обязаны делать юрлица, ИП, работающие на объектах 1-2 категории. Объекты 3 категории сдают только отчетность. Для 4 категории и без категории не надо рассчитывать нормативы и лимиты, предоставлять отчетность также не надо.
В новой редакции эти условия относятся ко всем субъектам хозяйствования, в том числе и для представителей малого, среднего бизнеса. Теперь не важно, к какой категории относится бизнес. Если он работает на объектах 3-4, без категории, то рассчитывать нормативы образования отходов 73310001724 не надо.
При работе на объектах 1-2 категории, даже МСП придется составлять нормативы образования отходов, и рассчитывать лимиты размещения. За превышение утвержденных нормативов предусмотрена административная ответственность.
Для объектов первой категории лимиты и нормы определяются на основе экологического разрешения. Организации, работающие на объектах второй категории, предоставляют экологическую декларацию. В ней указывают количество, объем, плотность образовавшегося и вывезенного мусора.
Договор аренды офисного помещения
Когда нужно снять здание или помещение, составляется соответствующий документ.
Эти здания и помещения называют объектами недвижимости, а документ – договором аренды.
За пользование объектами устанавливается плата.
Наличие денежных обязательств говорит о том, что к составлению и подписанию документов необходимо относится серьезно.
Перед тем как подписать договор об аренде, нужно убедиться документально, что организация - арендодатель является законным владельцем.
Для этого необходимо затребовать для ознакомления соответствующие документы. Такими документами служат уставные документы, бумаги на право собственности и прочие. Важно выяснить, предприятие является владельцем или арендатором. Во втором случае заключают договор субаренды.
Помимо указанного, необходимо четко уяснить, не является ли это здание (помещение) залоговым. Для того, чтобы шаги по подготовке к подписанию договора были правильными, проконсультируйтесь у специалистов.
Когда выяснены все вопросы, переходим к составлению договора аренды нежилого помещения. Если сторона, сдающая помещение предлагает свою редакцию договора, берем этот документ на ознакомление. На этом этапе важно не проявить поспешность и показать текст опытному юристу.
Как минимум проверьте наличие в тексте договора упоминаний следующих моментов:
1. Указана точная сумма ренты.
2. Разъяснено, какой стороной оплачиваются коммунальные услуги.
3. То же касательно уборки территории.
4. Определен порядок выставления счетов.
5. Прописаны сроки уплаты по счетам (до какого числа, спустя сколько дней после получения соответствующего счета).
6. Наличие разъяснений в вопросе действий и затрат при необходимости произвести в помещении (здании) ремонт. Если ремонтные работы берет на себя снимающая сторона, то нужно определить порядок оплаты. Существуют случаи, когда сумма ремонта исключается из рентной платы.
7. Постарайтесь зафиксировать сумму платы на как можно длительный период. В этом случае поднять сумму ренты будет нельзя. Это сэкономит деньги.
8. Прописаны права и порядок при расторжении соглашения по желанию одной из сторон.
После подписания договора аренды составьте акт о передаче помещения во временное пользование. Такой же акт составляют при обратной передаче, когда расторгают письменное соглашение.
Вентиляция офисных помещений
Проект системы создается согласно следующим строительным правилам и нормам (СНиПам): № 2.09.04, №2.08.02, №204.0591. Важны такие данные, как общая рабочая территория, число работников, примыкающих помещений, оргтехники.
Компания-проектировщик вентиляционных систем заранее согласовывает с заказчиком такие нюансы, как:
• Место установки вентиляционных конструкций и элементов;
• Мощность, возможное наличие воды;
• Монтаж дренажной системы;
• Возможные изменения в устройстве;
• Доступ к оборудованию после его установки.
Одновременно определяются компоненты системы и оформляется проектная документация, учитывая все пожелания клиента. При правильных и обдуманных действиях, результаты плодотворной работы сотрудников учреждения повысятся более чем на 20%.
В СанПиНе 2.2.4 представлены подробные требования к вентиляции офисных помещений.
По рекомендуемым нормам СанПина необходимый уровень влажности представлен следующими параметрами:
• 40-60% при t= 22-24°С.
• 70% при t= 25°С.
• 65% при t=26°С.
• 60% при t= 27°С.
Обычно небольшие офисы вентилируются несколькими устройствами. Однако если в жаркую погоду температура не «сбивается» менее +28°С, необходимы дополнительные ресурсы.
Расчет объема свежего воздуха для офиса производится согласно соответствующему СанПину на определенное количество сотрудников. Единицей измерения является кубический метр, временной промежуток – 1 час.
Например, в кабинете для сотрудников объем свежего воздуха на человека должен быть от 60 м3/ч.
Практика показывает, что естественная вентиляция практически бесполезна при наличии герметичных окон из пластика, дверей и т.д. Поэтому требуются климатические системы, которые гарантируют качественное насыщение воздуха кислородом, его очистку.
Вытяжная вентиляция в офисных помещениях, гарантирующая полноценный выход отработанных масс. Такое оборудование бывает:
• Обще-обменным для удаления загрязненного воздушного потока из всего здания. Снабжение чистым воздухом ведется в аналогичном объеме;
• Местным. «Грязный» воздух быстро выходит из отдельного помещения. Подобная установка обычно закрепляется прямо над источником (комната для курения, туалет, кухня).
Приточное вентилирование способствует поступлению воздушного потока внутрь, а отработанный воздух выходит через специальную шахту под давлением.
Оно гарантирует:
• Хороший уровень воздухообмена;
• Надежную очистку и подогрев воздуха до необходимых показателей.
Приточно-вытяжная вентиляция гарантирует одновременный вход свежего потока и выход загрязненных масс. На потолок коридора устанавливается специальный прибор, вытяжной вентилятор и воздуховоды. В каждый кабинет монтируют ответвленные части со встроенными воздушными распределителями.
Через уличные отверстия с решетками свежий поток движется в приточный прибор, очищается, нагревается либо охлаждается. Затем он идет сквозь разветвления в каждый офис.
Одновременно «грязный» воздух засасывается вентиляторами вытяжки и отправляется наружу. Электроэнергия расходуется довольно экономно благодаря тепловому рекуператору. Происходит нагрев свежего потока за счет тепла уходящих из кабинетов воздушных масс. Они не смешиваются.
Канальный кондиционер функционирует в малых офисах, обеспечивая вентилирование и очищение воздушного потока. Обычно его монтируют в коридоре либо санузле. Внутренний блок не предусмотрен. Невозможно выставить конкретную температуру для каждого кабинета.
Центральные кондиционеры вентилируют довольно крупные площади и отличаются большими габаритами. Возможна их установка на крышу строения или подвал. Такие устройства имеют несколько секций: охлаждение/нагрев, фильтрация, шумопоглощение, увлажнение.
Вентиляция в офисных помещениях крайне важна вне зависимости от их площади. Благодаря ей создается оптимальный микроклимат, поддерживается здоровое самочувствие людей и увеличивает их трудоспособность более чем на 20%.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
