Одним из спорных вопросов, обсуждаемых и исследуемых в гражданском праве, является вопрос признания в качестве отдельного объекта недвижимости нежилых помещений, расположенных в цокольном (полуподвальном) этаже жилого многоэтажного здания. В литературе нет единого мнения о правовом режиме нежилого помещения в жилых зданиях как самостоятельного объекта недвижимости. Это связано с тем, что Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм о праве собственности на нежилые помещения.
В теории гражданского права существуют два противоположных взгляда:
• нежилое помещение в жилом здании является самостоятельным объектом недвижимости (объектом вещного права соответственно);
• нежилое помещение в жилом здании не может выступать самостоятельным объектом недвижимости (вещных прав соответственно).
Особую актуальность вопрос признания нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в цокольных этажах и полуподвалах здания, приобрел в связи с принятием Жилищного кодекса РФ.
По мнению авторов, это связано с нормами п. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Данная норма стала причиной всевозрастающего количества судебных споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах жилых зданий. Острота проблемы дополняется и тем, что многие иски обращены против признания отдельными объектами нежилых помещений в жилых зданиях, которые до принятия Гражданского кодекса РФ признавались самостоятельными объектами недвижимости (объектом гражданского права).
Поскольку в отношении нежилых зданий нет специальных норм об имуществе общего пользования, Высший арбитражный суд применил аналогию закона и указал, что правовые нормы, регулирующие общую долевую собственность в многоквартирном доме, распространяются и на собственность в нежилых объектах.
Собственнику отдельного помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 1, 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда № 64).
Иск о признании права общей долевой собственности вправе подать ТСЖ, поскольку оно представляет интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст. 135, п. 8 ст. 138 ЖК РФ). Однако право собственности должно признаваться не за ТСЖ как юридическим лицом, а за собственниками квартир.
Поэтому ТСЖ должно представить доказательства своих правомочий на обращение в суд с подобным иском. При непредставлении этих документов ТСЖ будет являться ненадлежащим истцом, и в иске может быть отказано (постановление Президиума Высшего арбитражного суда № 12537).
Полномочия можно подтвердить выпиской из протокола общего собрания собственников ТСЖ с принятым решением об обращении в суд и предоставлением ТСЖ прав на подачу иска, на представление собственников при рассмотрении дела в суде (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А53-6270).
Однако если в доме создано несколько ТСЖ и не все жильцы являются членами одного ТСЖ, решения общего собрания одного ТСЖ будет недостаточно (постановление Федерального арбитражного суда по делу № А60-34911/2008-С1).
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
