Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначении, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания, при этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых помещений.
Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, переустановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние. Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией.
В соответствии с п. 1.6 постановления Госстроя РФ №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планированию помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкций, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Переустройство: понятие и виды
Переустройство (переоборудование) жилых помещений включает в себя:
- установку бытовых электроплит взамен газовых плит и кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать:
- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Согласно п. 3.7.4 методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут осуществляться в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.
Основания проведения перепланировки или переустройства
Часть 1 статьи 26 ЖК РФ содержит обязательное требование при осуществлении переустройства или перепланировки — согласование с органом местного самоуправления до проведения соответствующих действий. Перепланировка или переустройство, проведенные без согласования, считаются самовольными, и к ним применяются положения ст. 29 Жилищного кодекса, а также меры административной ответственности. Узаконение переустройства или перепланировки, произведенной самовольно, допускается только в судебном, административном порядке.
Перечень документов, изложенный в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, является исчерпывающим. Органы государственной власти РФ, субъектов РФ, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.
Форма заявления о переустройстве или перепланировке должна быть утверждена Правительством РФ. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами.
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения является обязательным.
В состав документации входят:
- план этажа на копии плана БТИ с указанием:
- предполагаемых к сносу перегородок,
- устанавливаемых перегородок,
- мест пробития проемов во внутренних стенах;
- конструктивные детали и узлы (при необходимости);
- решения по внутреннему инженерному оборудованию, заключение о функционировании внутренних инженерных систем (при необходимости);
- техническое заключение о несущей способности конструкций (при необходимости).
Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения предусмотрен в качестве обязательного документа в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 26ЖК РФ. Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляют при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Форма и порядок оформления технического паспорта определены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ N9 37.
В числе представляемых документов должно быть письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе и временно отсутствующих).
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры необходимо для переустройства или перепланировки здания, сооружения, которое является памятником архитектуры, истории или культуры.
Основания отказа в разрешении переустройства или перепланировки
Перечень оснований для отказа в согласовании переустройства или перепланировки представлен в статье 27 ЖК РФ. Он является исчерпывающим и не может быть расширен.
Первое основание, предусмотренное п. 1 ч. 1 статьи 27 состоит в отсутствии каких-либо из документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Второе основание связано с представлением документов в ненадлежащий орган.
Третье основание для отказа в согласовании переустройства или перепланировки — это несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В постановлении Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусмотрены следующие требования:
- Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
- Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке — один месяц. Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии против предлагаемого решения излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии — в судебном порядке.
Самовольная перепланировка или переустройство. Правовые последствия
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации. Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение.
Установленные несанкционированные отступления от согласованных проектных решений передаются в уполномоченный орган, который дает оценку их допустимости.
В случае признания фактических изменений в переустроенных помещениях недопустимыми органы исполнительной власти, решения которых были нарушены, принимают меры по привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с законодательством.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества. В то же время необходимо учитывать, что именно органы по учету объектов недвижимого имущества производят обмеры в переустроенных помещениях и проверяют соответствие произведенных изменений разрешительной документации, в связи с чем целесообразно было бы участие представителей этих органов в приемочной комиссии.
В соответствии с п. 3 ст. 681 ГК РФ переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Самовольные перепланировка и переустройство жилого помещения не допускаются без согласования с компетентным органом независимо от того, принадлежит ли помещение гражданину на праве собственности или по договору найма жилого помещения.
В настоящее время ответственность за данное правонарушение предусмотрена в ст. 7.21 КоАП РФ, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.
Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, Согласно той же статье, подвергаются административному штрафу в размере от 20 до 25 МРОТ.
Кроме административной ответственности самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет следующие негативные последствия:
- лицо, самовольно переустроившее жилое помещение, обязано привести его в прежнее состояние в разумный срок;
- порядок приведения самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения определяется органом местного самоуправления, на территории которого расположено жилое помещение;
- если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может принять решение об отчуждении жилого помещения;
- продажа жилого помещения проводится с публичных торгов в соответствии со ст. 447—449 ГК РФ, а также регулируется законодательством об исполнительном производстве.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
