Главная » Недвижимость »
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
В том числе:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры;
- технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Перечень объектов, предусмотренных ч. 1 статьи 36 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Он может быть установлен и иными актами, в частности актами субъектов Российской Федерации. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты и другие объекты не являются самостоятельными объектами права собственности. На это имущество не может быть установлен режим индивидуальной собственности.
Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме — это право всех собственников помещений сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, устанавливается ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Границы и размеры земельного участка определяются Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства РФ №1223. В соответствии с постановлением территорией общего пользования являются основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования, в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры. Она подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.
Сервитут — это право Ограниченного пользования чужим земельным участком. Перечень наиболее часто встречающихся в градостроительной деятельности видов ограничений (обременении) и сервитутов, устанавливаемых в отношении объектов недвижимости, изложен в письме Госстроя РФ п № НМ1082/2 «О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов».
Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в Жилищном кодексе, определяется пропорционально размеру площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего собственнику.
В соответствии со ст. 15 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.
Положения статьи 37 ЖК РФ соответствуют п. 2 ст. 290 ГК РФ, в соответствии с которым собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Доля в общем имуществе в многоквартирном доме может рассматриваться как принадлежность главной вещи — жилого помещения в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи. И в соответствии с Жилищным кодексом РФ не может быть отчуждена отдельно от жилого помещения даже в случаях, предусмотренных в договоре. В противном случае такие условия договора являются ничтожными.
В ЖК РФ содержится целый ряд исключений из общих правил ГК РФ об общей долевой собственности, в частности, из ст. 246 ГК РФ о праве сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей в общем имуществе, ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли другими сособственниками, ст. 252 ГК РФ о выделе своей доли из общего имущества, о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выделе доли из общей долевой собственности.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме
в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 37, 38) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Условие о переходе доли в праве общей собственности на общее имущество не является существенным и может быть включено в договор по желанию сторон.
Условия договора, противоречащие ч. 1 статьи 38 ЖК РФ, являются ничтожными, в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Статья 39 ЖК РФ корреспондирует со ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяется размером его доли в праве общей собственности на указанное имущество. Часть 2 ст. 39 Кодекса сформулирована в императивной норме, поэтому собственники помещений не могут установить иные правила в договоре или решении общего собрания.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме должны быть утверждены постановлением Правительства РФ.
Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме, предусмотренные в ст. 40 ЖК РФ, являются новеллой кодекса. Собственник помещения в многоквартирном доме, который приобрел помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе объединить эти помещения в одно. Такой собственник имеет право изменить границы между смежными помещениями или разделить эти помещения на два или более помещений без согласия собственников других помещений (это возможно, когда подобные изменения или раздел не влекут изменение границ других помещений, границ общего имущества многоквартирного дома, его размера или изменение их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме).
Смежные помещения — это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями.
Изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки соответствующих помещений. Поэтому в таких случаях необходимо согласовать предполагаемые действия с уполномоченным органом по правилам гл. 4 Жилищного Кодекса.
Общее имущество в коммунальной квартире: право собственности, доли
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Коммунальная квартира — это квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащая двум и более пользователям и /или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения — комнаты.
К общему имуществу в коммунальных квартирах относятся: кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения и другие места общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Расходы на содержание общего имущества определяются долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Собственник жилого помещения в коммунальной квартире при приобретении в собственность смежного с ним жилого помещения вправе объединить эти помещения в одно в порядке, установленном главой 4 Жилищного Кодекса.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения комнаты в коммунальной квартире и не требует самостоятельной регистрации.
Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты, (комнат) и не может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имуществе в многоквартирном доме.
Собственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут эту долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже комнаты постороннему лицу для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган должны быть документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Плата за жилье
в соответствии с п. 12 постановления Правительства РФ №392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» размеры платы за содержание жилья, за ремонт жилья определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений.
В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением СМ РСФСР № 145.
— плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике — пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;
— плата за телефон коллективного пользования — по числу приживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, производившим разговор;
— плата за отопление — пропорционально площади отапливаемых помещений;
— плата за газ (в квартирах, где расчеты производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры — по числу жильцов, включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире свыше месяца).
Если собственники не могут договориться о несении бремени расходов, их спор разрешается в судебном порядке.
Общее собрание собственников в многоквартирном доме: порядок ведения, голосование, решения
Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие «орган управления многоквартирным домом». Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Такой орган должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.
При выборе способа управления многоквартирным домом необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, в соответствии с которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбирать один из способов управления многоквартирным домом.
А именно:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Общее собрание может быть как очередным, так и внеочередным.
Закон не предусматривает обязанности органов местного самоуправления организовать проведение общего собрания собственников. Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Таким правом не обладают наниматели и другие лица, не являющиеся собственниками. В товариществах собственников жилья, жилищных кооперативах инициатором проведения общего собрания может быть правление, председатель правления, другие лица, определенные уставом.
Кворум общего собрания собственников имеет место в том случае, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, что определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, а не числом собственников.
Повестка дня общего собрания собственников имеет важное значение, поскольку общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Число голосов, которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, зависящей от размеров занимаемой площади.
Квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей) принимаются решения:
1) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе его расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий и сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Другие вопросы принимаются простым большинством голосов. Порядок подписания протокола определяется общим собранием собственников и может быть подписан: председательствующим на собрании, секретарем, каждым из участников собрания, ПРОТОКОЛ о результатах голосования — счетной комиссией.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязательно не только для собственников, участвовавших в собрании и проголосовавших за это решение, но и других собственников.
Решение не является обязательным в следующих случаях:
— если оно принято с нарушением порядка;
— если решение принято по вопросам, не отнесенным к компетенции такого собрания.
Решение общего собрания собственников может быть обжаловано собственником в суд.
По результатам проведения общего собрания составляется протокол и принимается решение, которое должно быть доведено до ведения всех собственников помещений в многоквартирном, в том числе и тех, которые не приняли участия в голосовании.
Общее собрание может быть проведено в виде заочного голосования, что имеет практическое значение в тех случаях, когда нет возможности проведения общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов. Сроки проведения годовых и внеочередных собраний и другие вопросы могут определяться также с помощью заочного голосования. Законодатель не предусмотрел решение каких либо вопросов лишь путем совместного присутствия собственников.
Любой собственник помещения в многоквартирном доме праве инициировать проведение такого собрания. При этом каждый собственник должен получить бюллетень с вопросами и возможными вариантами ответов. В бюллетене указывается срок и место приема решений собственников.
Решение, принятое путем заочного голосования, может быть обжаловано в суде.
Результаты заочного голосования должны быть оформлены протоколом и решением, которые доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия решений.
Протоколы общих собраний собственников хранятся в месте ши по адресу, которые определены решением данного собрания.
Право на участие в голосовании подтверждается свидетельством о праве на помещение и документом, удостоверяющим личность.
Собственник может уполномочить на участие в общем собрании и голосовании своего представителя. Представителями несовершеннолетних детей являются их родители, усыновители, опекуны, попечители, которые действуют без доверенности на основании свидетельства о рождении, об усыновлении, решении орган; опеки и попечительства 6 назначении опекуна, попечителя.
От имени юридических лиц и публичных образований действуют их органы. Руководитель действует без доверенности, остальные лица на основании доверенности.
Доверенность должна быть совершена в письменной форме и нотариально удостоверена или удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати это организации. Максимальный срок действия доверенности 3 года. В случае если в доверенности не указан срок ее действия, она действительна в течение года.
В случае заочного голосования в решении собственника должна быть ссылка на такую доверенность или приложена доверенность (ее копия).
Результаты голосования должны быть отражены в протоколе, который подписывается лицами, уполномоченными собранием.
На край стола поставили жестяную банку, плотно закрытую крышкой, так, что 2/3 банки свисало со стола. Через некоторое время банка упала. Что было в банке?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
