Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В статье 15 ЖК РФ назван единственный объект жилищных трав — это жилые помещения. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан.
Жилое помещение может быть объектом договора социального найма в соответствии со ст. 673 ГК РФ.
Согласно ст. 23 Федеральному закону № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, тонизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Санитарке правила и нормы установлены СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ.
Постановлением Правительства РФ № 552 утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.
К таковым относятся:
- находящиеся в ветхом состоянии;
- находящиеся в аварийном состоянии, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
В этой же статье упоминаются лоджии, балконы, веранды. Лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты (приложение № 1 обязательное к СНиП 2.08.01.-89). Терраса — огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом (приложение № I обязательное к СНиП 2.08.01.-89). Веранда относится к пристройкам помещения и представляет собой застекленное не отапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него (приложение №1 обязательное к СНиП 2.08.01.-89). Пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену.
В статье 16 ЖК РФ перечислены жилые помещения и их перечень является исчерпывающим.
К жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилые помещения подлежат техническому учету в соответствии с инструкцией о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ.
Пункты 1 и 2 ч. 1 статьи 16 основываются на норме п. 1 ст. 673 ГК РФ.
В жилую квартиру кроме жилых комнат входят коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние. Если помещение (квартира) переоборудовано на два помещения, причем имеются два выхода, два кухонных очага, два санузла, оно учитывается как два отдельных помещения, если между ними нет внутреннего сообщения.
Жилой комнатой может быть признана прихожая (передняя) — часть помещения, имеющая непосредственный выход на лестницу, коридор общего пользования и т. п. Если передняя разгорожена глухой перегородкой, то помещение отгороженной части передней с окнами в наружной стене считается жилой комнатой.
Жилые помещения, устроенные на чердаках, учитываются по своему прямому назначению, если они отвечают существующим санитарно-техническим требованиям.
В жилых домах, построенных по коридорной системе, помещения (квартиры, комнаты), имеющие выход в коридоры и не связанные внутренним сообщением, считаются отдельными.
В зданиях, занятых под общежития, часто встречаются помещения столовых, буфетов, клубов, читален и т. д. Эти помещения должны быть отнесены к соответствующему типу и выписаны на план и в экспликации, если они составляются.
В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР утверждены постановлением СМ РСФСР №415.
В соответствии с этими Правилами, лица, проживающие в жилом помещении, обязаны:
- обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием;
- использовать жилое помещение по прямому назначению в соответствии с договором найма жилого помещения;
- соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров и т. п. в местах, определяемых жилищно-эксплуатационной организацией; своевременно производить текущий ремонт жилого и подсобных помещений;
- экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
- своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги);
- не допускать проведения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум и вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях (не нарушать покоя жильцов дома с 23.00 до 7.00 часов);
- допускать в занимаемое жилое помещение работников жилищно-эксплуатационной организации и представителей домового комитета для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а работников жилищно-эксплуатационной организации — также и для выполнения необходимых ремонтных работ;
- выполнять другие обязанности, определенные законом.
Государственная регистрация права на жилое помещение
В соответствии с ГК РФ государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрация прав на жилые помещения и сделок с ним регулируется Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», постановлением Правительства РФ № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», постановлением Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», приказом Минюста РФ № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. № 289/235/290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход или прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В отношении жилых помещений регистрации подлежат:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- ипотека (залог недвижимости);
- сервитуты (право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества).
Момент возникновения права на недвижимость имеет важное значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умерших. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.
Например, если гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья и зарегистрировал его в местной администрации, но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, государственная регистрация прав наследников осуществляется на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
К жилищному фонду относятся все жилые помещения независимо от формы собственности (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
В статье 19ЖК РФ отражены два вида классификации жилищного фонда: в зависимости от формы собственности и от цели использования.
Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
- частный жилищный фонд—совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
- государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
- муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
- жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
- специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
- индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
- жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности муниципальных образований будет находиться жилищный фонд только социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».
Порядок проведения государственного учета жилищного фонда определяется приказом Госстроя РФ п. № 17-127 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ № 37, постановлением Правительства РФ № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской федерации объектов градостроительной деятельности».
Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный ч. 5 ст. 19 ЖК РФ содержит:
Раздел 1. Сведения о принадлежности.
Раздел П. Экспликация площади квартиры.
Раздел III. Техническое описание квартиры.
Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ №37).
Страхование жилых помещений
Федеральное законодательство о страховании включает в себя ГК РФ, Закон №4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» и другие акты.
В соответствии с ГК РФ страхование имущества, находящегося в собственности гражданина, не является обязательным видом страхования и не влечет последствий, предусмотренных ст. 937 для случаев нарушения правил об обязательном страховании. Согласно п. 3 ст. 935 ГК РФ допускается установление в законе обязанности по страхованию имущества страхователя, но только в случае, если в качестве страхователя выступает юридическое лицо, имеющее в хозяйственном ведении или оперативном управлении такое имущество, которое является государственной или муниципальной собственностью.
Приказом Госстроя РФ № 149 «Об утверждении Рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе» предусматриваются некоторые виды страхования жилых помещений (или сочетания нескольких).
А именно:
- страхование жилищного фонда или жилого помещения его собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем;
- страхование Жилых помещений нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков), за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) жилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (значительное кратковременное повышение давления в системах водо- и теплоснабжения может стать причиной аварий, а резкие скачки в сетях электроснабжения — возможной причиной пожаров и т. п.);
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
Жилищным кодексом РФ (ст. 21) разрешено страхование жилых помещений, но не в обязательном порядке.
Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок
В соответствии с абз. 2 п. 3. ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Жилищный кодекс РФ не устанавливает оснований для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот (ст. 22), оставляя это на усмотрение владельца.
Предусмотрены только ограничения на перевод помещений из жилых в нежилые, а именно:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
- если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход в помещение);
- если переводимое помещение является частью жилого помещения (например, несколько комнат в коммунальной квартире);
- если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).
Перевод жилого помещения в нежилое допустим:
- если такое помещение не отвечает установленным требованиям;
- отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
- если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений, в нежилые и наоборот, как следует из смысла п. 1 комментируемой статьи, помимо ЖК РФ являются законодательство о градостроительной деятельности — Градостроительный кодекс РФ, другие нормативно-правовые акты.
Статья 23 ЖК РФ устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления.
Инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для этого заявитель должен предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с перечнем, установленным в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Это следующие документы:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Этот перечень является исчерпывающим. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.
О переводе жилого помещения в нежилое должны быть уведомлены соответствующие органы, а также собственники примыкающих помещений. Так, уведомлению подлежат органы технического учета недвижимости, соответствующие жилищные комитеты муниципального образования, жилищное предприятие, эксплуатирующее данное помещение (дом), органы по управлению имуществом муниципального образования.
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, влечет ответственность, предусмотренную ст. 7.22 КоАП, т. е. наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда.
Отказ перевода жилого помещения в нежилое или из нежилого в жилое
в статье 24 ЖК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Ч. 2 ст. 23 ЖК РФ дает исчерпывающий перечень документов, непредставление которых влечет за собой отказ в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот.
Вторым основанием является предоставление документов в ненадлежащий орган. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое осуществляется органом местного самоуправления.
Третьим основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот является несоблюдение предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения.
Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
В частности:
- если в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;
- если жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья, с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;
- если будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;
- если жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными и др.
Последним основанием для отказа является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства согласно п. 3 ч. 1 ст. 27 Жилищного кодекса РФ.
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
